經(jīng)典資料呼和浩特房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告-17課件

呼市長樂宮地塊項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告TIDE&TIMEINTERNATIONALCONSULTANTSBEIJINGCO.LTD呼市長樂宮地塊項(xiàng)目TIDE&TIMEINTERNATIONTIDE&TIME

2特色景觀商業(yè)業(yè)態(tài)判定主題定位業(yè)態(tài)布局商業(yè)主力店實(shí)現(xiàn)方式“市場問卷”分析主力客群在消費(fèi)形態(tài)上的表現(xiàn)項(xiàng)目總體定位新食尚項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境分析國內(nèi)外案例分析功能融合功能定位業(yè)態(tài)定位案名建議主題賦予TIDE&TIME2特色景觀商業(yè)業(yè)態(tài)判定主題定位業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

3結(jié)論通過我們的調(diào)查分析定位，擬將本項(xiàng)目打造為：

新食尚——呼市首席美食休閑城項(xiàng)目以特色主題餐飲為主打形成數(shù)碼時(shí)尚島打造康體休閑中心精裝酒店式公寓經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店TIDE&TIME3結(jié)論TIDE&TIME

4前提

根據(jù)項(xiàng)目前期交流確定的結(jié)果，本項(xiàng)目在綜合考慮市場和資金需求的前提條件下，結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃用地性質(zhì)的限定，本項(xiàng)目確定的物業(yè)類型選擇為：商業(yè)酒店公寓TIDE&TIME4前提根據(jù)項(xiàng)目前期交流TIDE&TIME

5問題解決

在物業(yè)類型確定的前提下，本項(xiàng)目需要定位解決的問題主要為各選擇的物業(yè)類型的針對(duì)性市場分析和具體的物業(yè)定位建議，以有效指導(dǎo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的方案設(shè)計(jì)和意圖實(shí)現(xiàn)。TIDE&TIME5問題解決在物業(yè)類型確定TIDE&TIME

6我們要達(dá)到的目的MissionStatement創(chuàng)造·空間·新價(jià)值結(jié)合國際化商業(yè)理念和項(xiàng)目本身特點(diǎn)通過項(xiàng)目的“定位、規(guī)劃、招商”全程化解決方案賦予商業(yè)空間新的魅力提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值打造具有地標(biāo)意義的城市商業(yè)亮點(diǎn)TIDE&TIME6我們要達(dá)到的目的MissionSTIDE&TIME

7大昭商圈中山西路商圈鼓樓商圈牛街餐飲商圈長樂宮商圈海拉爾路商圈南華聯(lián)商圈八一市場本案火車站商圈一、呼市商圈分析外城圈以專業(yè)批發(fā)市場為主內(nèi)城圈以零售業(yè)態(tài)為主餐飲、娛樂休閑：遍地開花發(fā)現(xiàn)：城市核心特定地段的大體量集中型零售業(yè)態(tài)才能生存原因：1、呼市本地人和內(nèi)蒙其他區(qū)域內(nèi)人多，外地來呼常住人口少，傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣難以改變2、外城圈城市人口密度低，消費(fèi)力有限3、中山西路的地理位置優(yōu)越，無可替代TIDE&TIME7大昭商圈中山西路商圈鼓樓商圈牛街餐TIDE&TIME

8呼市主要經(jīng)營業(yè)態(tài)所屬商圈主要業(yè)態(tài)品牌商家中山西路商圈高檔百貨,品牌超市,高檔餐飲休閑麥當(dāng)勞,必勝客等長樂宮商圈中低檔百貨,餐飲,休閑肯德基等鼓樓商圈中高檔百貨,婚紗,休閑金夫人,薇薇新娘等火車站商圈小商品批發(fā)華聯(lián)超市等大昭商圈旅游商品,五金賽外老街南城商圈超市,電器,家居,餐飲華聯(lián)超市,紅蘋果等八一市場商圈低檔小商品批發(fā)海拉爾路商圈超市,建材,酒店,休閑娛樂牛街商圈餐飲德莊火鍋等TIDE&TIME8呼市主要經(jīng)營業(yè)態(tài)所屬商圈主要業(yè)態(tài)品TIDE&TIME

9二、項(xiàng)目地塊商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目位于呼市中心地帶，位于東影南路和新華大街交叉口的東南50米處，西側(cè)緊鄰繁華城市交通干道東影南路，北側(cè)隔財(cái)富華爾街(原名東欣CBD)項(xiàng)目與新華大街近在咫尺，東側(cè)為原巨華高層住宅項(xiàng)目，南側(cè)臨嘉逸大酒店，周邊商業(yè)環(huán)境較好，但商業(yè)經(jīng)營業(yè)績因缺乏主力店而相對(duì)欠佳。項(xiàng)目周邊交通便利，居民量相對(duì)較大，已形成較為成熟的商業(yè)氛圍。TIDE&TIME9二、項(xiàng)目地塊商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目位于呼TIDE&TIME

10東西南北TIDE&TIME10東西南北TIDE&TIME

11項(xiàng)目地塊基本呈長方形，南北臨街面寬約83.6米，東西進(jìn)深最長處約128米，商業(yè)展示面相對(duì)較窄，必須通過業(yè)態(tài)規(guī)劃強(qiáng)化人流吸引力，彌補(bǔ)展示面的不足；現(xiàn)狀地上已經(jīng)拆平，可著手建設(shè)，（應(yīng)投資者需求項(xiàng)目必須建一酒店）；TIDE&TIME11項(xiàng)目地塊基本呈長方形，南北臨街面TIDE&TIME

12地塊商業(yè)環(huán)境分析小結(jié)：項(xiàng)目地塊商業(yè)條件較好，但因缺乏主力店的人流吸引使項(xiàng)目周邊商業(yè)在具有典型主力店商業(yè)特征的區(qū)域條件下經(jīng)營情況欠佳，所以對(duì)于本項(xiàng)目而言，在無法借用主力店的條件下，必須通過自身的情況營造出主力店特色，打造項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境的中心節(jié)點(diǎn)，推動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)的成功開發(fā)。TIDE&TIME12地塊商業(yè)環(huán)境分析小結(jié)：項(xiàng)目地塊商TIDE&TIME

13三、項(xiàng)目主力店選擇（一）主力店實(shí)現(xiàn)方式及選擇

方式一：引進(jìn)大中型品牌商家，借品牌形成主力店吸引

方式二：打造主題特色主力商業(yè)，形成商業(yè)連動(dòng)，吸引人流，實(shí)現(xiàn)主力店客戶吸引；1、主力店實(shí)現(xiàn)方式TIDE&TIME13三、項(xiàng)目主力店選擇（一）主力店實(shí)TIDE&TIME

142、主力店方式比較

方式一優(yōu)劣分析：優(yōu)勢(shì)：品牌保障，商業(yè)成功性大；強(qiáng)勢(shì)品牌，對(duì)周邊商業(yè)價(jià)值提升效用明顯；運(yùn)營實(shí)現(xiàn)相對(duì)容易，對(duì)商業(yè)環(huán)境依賴度低；可有效帶動(dòng)項(xiàng)目其他商業(yè)的商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)和成功運(yùn)營；劣勢(shì)：招商難度大；品牌店強(qiáng)勢(shì)地位，需要犧牲很大的商業(yè)價(jià)值；資金占用量大，回收周期長；建筑空間要求相對(duì)較高，造價(jià)成本會(huì)有所提升；TIDE&TIME142、主力店方式比較方式一優(yōu)劣TIDE&TIME

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方式二優(yōu)劣分析：優(yōu)點(diǎn)：可實(shí)現(xiàn)最大化售賣，資金要求相對(duì)較低，且可快速實(shí)現(xiàn)投資收益；特色業(yè)態(tài)主題突出，品牌價(jià)值貢獻(xiàn)相對(duì)較高；可有效帶動(dòng)其連動(dòng)商業(yè)的商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)和成功運(yùn)營；缺點(diǎn)：特色要求相對(duì)稀缺，具有一定的獨(dú)占性；客群覆蓋面相對(duì)較窄，客戶需求對(duì)應(yīng)度高；TIDE&TIME15方式二優(yōu)劣分析：優(yōu)點(diǎn)：缺點(diǎn)：TIDE&TIME

163、主力店實(shí)現(xiàn)方式選擇針對(duì)以上對(duì)兩種實(shí)現(xiàn)方式的優(yōu)劣分析比較，從目前項(xiàng)目開發(fā)對(duì)資金投資需求和品牌打造的雙重目標(biāo)權(quán)衡，本項(xiàng)目建議選擇方式二予以打造項(xiàng)目的主力店效用。問題：方式二主力店效用的方式實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目是否具備條件？TIDE&TIME163、主力店實(shí)現(xiàn)方式選擇針對(duì)以上對(duì)TIDE&TIME

17（二）主力店分析確定1、主力店特色商業(yè)業(yè)態(tài)選擇

稀缺性選擇本案業(yè)態(tài)分布示意新華東街東影南路中山路新華西街東影北路數(shù)碼中心注：各類小型專業(yè)店大型百貨超市天客隆超市嘉茂購物中心（華聯(lián)超市）特不同超市家園福超市民族超市禾太數(shù)碼中心頤高數(shù)碼賽博誠信數(shù)碼艾博數(shù)碼新天地?cái)?shù)碼美特好超市麗都連鎖超市維多利購物中心海亮廣場百盛購物中心王府井百貨天元商廈民族商場滿達(dá)商城維多利廣場中銀城市廣場奈倫國際長安金座本案周邊目前缺乏大型品牌超市，而大型百貨未來相對(duì)集中。TIDE&TIME17（二）主力店分析確定1、主力店特TIDE&TIME

18（二）主力店分析確定業(yè)態(tài)分布示意北京華聯(lián)超市(興安路)北京華聯(lián)超市(火車站)美特好超市(牛街)維多利超市(中山西路)北京華聯(lián)超市(鄂爾多斯－錫林郭勒)另有小百花,家福樂,九顆樹等區(qū)域連鎖小超市分布在城區(qū)住宅區(qū)附近維多利超市(鄂爾多斯－昭君路)呼市主要大型品牌連鎖超市分布:一環(huán)以內(nèi)本案TIDE&TIME18（二）主力店分析確定業(yè)態(tài)分布示意TIDE&TIME

19政府機(jī)關(guān)分布圖：本案呼和浩特市政府

內(nèi)蒙古自治區(qū)政府

內(nèi)蒙古自治區(qū)黨委呼市國家安全局新城區(qū)檢查院新城區(qū)稅務(wù)局

內(nèi)蒙古國家安全廳呼市司法局內(nèi)蒙古政協(xié)政府機(jī)關(guān)較集中，人群消費(fèi)能力高。對(duì)高檔餐飲休閑需求較盛。TIDE&TIME19政府機(jī)關(guān)分布圖：本案呼和浩特TIDE&TIME

20學(xué)校關(guān)分布圖：注：大、專業(yè)院校（21所）中學(xué)本案內(nèi)蒙古大學(xué)藝術(shù)學(xué)院內(nèi)蒙古大學(xué)內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)內(nèi)蒙古廣播大學(xué)內(nèi)蒙古司法學(xué)校呼市黨校周邊學(xué)校分布較多，年輕時(shí)尚人群相對(duì)集中，因而具備適合年輕人群的數(shù)碼娛樂消費(fèi)潛力。TIDE&TIME20學(xué)校關(guān)分布圖：注：大、專業(yè)院校（TIDE&TIME

21根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果分析和對(duì)區(qū)域商業(yè)功能業(yè)態(tài)的分析，本區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)布局相對(duì)完善，并且分布相對(duì)集中。但是，從區(qū)域商業(yè)目前的功能業(yè)態(tài)布局分析，美食廣場和休閑娛樂相對(duì)欠缺。即：娛樂休閑、美食廣場具有良好的市場空缺。（二）主力店分析確定TIDE&TIME21根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果分析和對(duì)區(qū)域商業(yè)TIDE&TIME

223呼市餐飲市場分析2007年全國餐飲業(yè)營業(yè)額達(dá)到12100億元，繼續(xù)保持17%的增長速度。至此中國社會(huì)餐飲業(yè)營業(yè)額已連續(xù)17年以兩位數(shù)速度高速增長，預(yù)計(jì)2010年餐飲業(yè)零售額將達(dá)到2萬億元，人均年消費(fèi)1500元。餐飲業(yè)的增長幅度既高于全國GDP增長速度，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長速度。數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計(jì)年報(bào)》社會(huì)人文資源1）餐飲市場的前景TIDE&TIME223呼市餐飲市場分析2007年全TIDE&TIME

23餐飲市場的前景改革開放30年來，我國餐飲零售額增長225倍，人均餐飲消費(fèi)額30年也增長了166倍。2007年，中國餐飲業(yè)百強(qiáng)企業(yè)的零售總額近千億元大關(guān)，資產(chǎn)總額超過500億。進(jìn)入資本市場融資正在成為餐飲企業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)，目前已經(jīng)有小肥羊餐飲連鎖有限公司、全聚德集團(tuán)、錦江國際酒店、河北福成五豐收食品股份有限公司等7家企業(yè)成為上市公司，湘鄂情、譚魚頭、俏江南、東來順、麗華快餐、大娘水餃、北京老家快餐等企業(yè)正在積極籌備上市。TIDE&TIME23餐飲市場的前景改革開放30年來，TIDE&TIME

242002年，我國人均餐飲消費(fèi)額為400元人民幣，而美國、日本分別為1500美元和2000美元，我國低于日本40倍。這些數(shù)據(jù)表明，在我國全面建設(shè)小康社會(huì)的進(jìn)程中，餐飲業(yè)還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?006年在餐飲業(yè)增長方面內(nèi)蒙古位居前五名，增幅在20.6～29%之間。貢獻(xiàn)率方面，內(nèi)蒙古排在第四名。中國美食在國際上享有盛譽(yù),中國人”吃”的講究和“吃”在中國的重要地位,大大加大了餐飲在中國整體商業(yè)中的地位.餐飲市場的前景TIDE&TIME242002年，我國人均餐飲消費(fèi)額為TIDE&TIME

252）呼市現(xiàn)有餐飲經(jīng)營形式除牛街與東影南路外，其余均為典型路邊店-不集中在一處，通常在一個(gè)地點(diǎn)獨(dú)自經(jīng)營或僅有幾家餐飲場所沿街經(jīng)營;消費(fèi)者到這些餐飲場所的目的只有一個(gè)–

吃由于消費(fèi)者選擇范圍不廣，顯得乏味無趣;共用區(qū)缺乏良好的物業(yè)管理，影響該地點(diǎn)的形象;呼市餐飲市場調(diào)研結(jié)果顯示TIDE&TIME252）呼市現(xiàn)有餐飲經(jīng)營形式除牛街與TIDE&TIME

26呼市現(xiàn)有餐飲經(jīng)營形式高檔餐飲TIDE&TIME26呼市現(xiàn)有餐飲經(jīng)營形式高檔餐飲TIDE&TIME

27呼市現(xiàn)有餐飲經(jīng)營形式東影南路餐飲現(xiàn)狀中檔餐飲TIDE&TIME27呼市現(xiàn)有餐飲經(jīng)營形式東影南路餐飲TIDE&TIME

28呼市現(xiàn)有餐飲經(jīng)營形式大眾餐飲TIDE&TIME28呼市現(xiàn)有餐飲經(jīng)營形式大眾餐飲TIDE&TIME

29呼市現(xiàn)有餐飲經(jīng)營形式東影南路呈無規(guī)范無秩序狀態(tài)：同地區(qū)或街道，但質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)和衛(wèi)生水平卻參差不齊。無經(jīng)營理念有時(shí)甚至是即興發(fā)揮的;正規(guī)停車位的缺乏是吸引回頭客的主要障礙之一;缺乏有蓋走道或舒適用餐的環(huán)境;TIDE&TIME29呼市現(xiàn)有餐飲經(jīng)營形式東影南路呈無TIDE&TIME

30呼市現(xiàn)有餐飲經(jīng)營形式?jīng)]有展開商業(yè)與餐飲業(yè)務(wù)的聯(lián)合推廣活動(dòng)所帶來的協(xié)力作用;缺乏與其它業(yè)態(tài)協(xié)力交互推廣的機(jī)會(huì);僅在午餐與晚餐時(shí)間營業(yè)，失去在其它時(shí)間經(jīng)營的商機(jī);餐飲場所各行其是，導(dǎo)致前期投入高昂，尤其是水機(jī)電設(shè)備方面;TIDE&TIME30呼市現(xiàn)有餐飲經(jīng)營形式?jīng)]有展開商業(yè)TIDE&TIME

313）東影南路缺乏的餐飲業(yè)態(tài)快餐主題餐飲概念特色餐飲概念美食中心內(nèi)街式露天餐飲便攜式食品茶房、果汁吧與咖啡吧全新的餐飲概念TIDE&TIME313）東影南路缺乏的餐飲業(yè)態(tài)TIDE&TIME

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項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境條件實(shí)現(xiàn)性

從之前對(duì)項(xiàng)目地塊商業(yè)開發(fā)環(huán)境條件的分析，本項(xiàng)目周邊已經(jīng)具備了相對(duì)良好的商業(yè)硬件環(huán)境，同時(shí)在項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)中形成特色餐飲，是本項(xiàng)目具備良好的打造休閑娛樂特色商業(yè)的先決條件，并在區(qū)域市場具備相對(duì)稀缺性和良好客戶需求空間，從而使項(xiàng)目具有良好的實(shí)現(xiàn)特色主題商業(yè)主力店的條件和市場空間。以特色餐飲為依托，打造特色娛樂主題商城，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目主力商業(yè)功能的打造。TIDE&TIME32項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境條件實(shí)現(xiàn)性TIDE&TIME

33（三）主力店業(yè)態(tài)選擇

主力店核心確定——區(qū)域獨(dú)一無二的主題餐飲娛樂休閑商街

影院、數(shù)碼娛樂中心——區(qū)域年輕時(shí)尚消費(fèi)新領(lǐng)地KTV——量販?zhǔn)狡放茷橹鳎钛a(bǔ)區(qū)域娛樂空白美食廣場——提升長樂宮商圈餐飲整體形象康體中心——健康生活加油站TIDE&TIME33（三）主力店業(yè)態(tài)選擇主力店核心TIDE&TIME

34三、項(xiàng)目總體定位TIDE&TIME34TIDE&TIME

35項(xiàng)目總體定位兩條主線功能：美食之都精神：休閑之都項(xiàng)目總體定位及產(chǎn)品建議TIDE&TIME35項(xiàng)目總體定位兩條主線功能：美食之TIDE&TIME

36配套功能核心功能場所場所居住禪式商務(wù)酒店酒店餐飲娛樂場商業(yè)娛樂數(shù)碼娛樂中心休閑康體休閑中心景觀Block內(nèi)街酒店式公寓新食尚美食休閑城餐飲主題美食城TIDE&TIME36配套功能核心功能場所場所居住禪式TIDE&TIME

37項(xiàng)目核心概念——新食尚美食休閑城核心理念新食尚——品味精品美食，體驗(yàn)時(shí)尚優(yōu)質(zhì)休閑生活

食,

品味,美食

尚者佳也，經(jīng)典，高品質(zhì)

豐富多樣的美食，時(shí)尚健康的康體休閑娛樂項(xiàng)目，讓人們?cè)诿β档纳钪畜w驗(yàn)美味與健康；精品公寓，及經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，讓人們體驗(yàn)時(shí)尚生活的舒適，打造真正的尚品——新食尚美食休閑城。

TIDE&TIME37項(xiàng)目核心概念——新食尚美食休閑城TIDE&TIME

38商業(yè)形態(tài)確定特色主題商業(yè)考慮到長樂宮的商業(yè)環(huán)境，和本項(xiàng)目的具體情況，建議形成特色餐飲為主體的商業(yè)空間與餐飲形成互動(dòng)的數(shù)碼娛樂將進(jìn)一步提升項(xiàng)目的價(jià)值商業(yè)功能建議滿足周邊居民的餐飲需要不同類型的餐飲——滿足各種餐飲消費(fèi)滿足目的性消費(fèi)的需求——體驗(yàn)新型娛樂休閑生活TIDE&TIME38商業(yè)形態(tài)確定特色主題商業(yè)TIDE&TIME

39商業(yè)細(xì)化建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議滿足高品質(zhì)休閑生活需求特色餐飲業(yè)中高檔餐廳、各種風(fēng)味餐飲、富于文化氣息和社區(qū)交流氣氛的酒吧和咖啡館特色服務(wù)業(yè)康體休閑娛樂、特色SPA，特色診療機(jī)構(gòu)如針灸等其他特色業(yè)態(tài)KTV、影院、數(shù)碼體驗(yàn)館TIDE&TIME39商業(yè)細(xì)化建議商業(yè)業(yè)態(tài)建議TIDE&TIME

40商業(yè)細(xì)化建議商業(yè)分布建議集中商業(yè)主要業(yè)態(tài)餐飲分布地上一至地上四層原因有利于人氣的聚集，與Block共同形成項(xiàng)目的商業(yè)核心一些大型品牌餐飲需要較大的經(jīng)營面積，地上一至四層的空間可以充分滿足這些商戶的要求。TIDE&TIME40商業(yè)細(xì)化建議商業(yè)分布建議TIDE&TIME

41商業(yè)細(xì)化建議商業(yè)分布建議主力商家主要業(yè)態(tài)特色酒吧休閑娛樂店分布商業(yè)內(nèi)街地上五至八層原因體現(xiàn)年輕時(shí)尚充滿都市活力的特色，實(shí)現(xiàn)休閑和餐飲娛樂功能的復(fù)合餐飲與休閑的靈活組合，更能滿足商圈內(nèi)一站式消費(fèi)的生活需求TIDE&TIME41商業(yè)細(xì)化建議商業(yè)分布建議四、客戶群定位商業(yè)部分客群定位酒店式公寓部分客群定位經(jīng)濟(jì)性酒店部分客群定位四、客戶群定位商業(yè)部分客群定位TIDE&TIME

43（一）商業(yè)部分客群定位1經(jīng)營者定位2投資者定位3消費(fèi)者定位TIDE&TIME43（一）商業(yè)部分客群定位1經(jīng)營者TIDE&TIME

44（一）商業(yè)部分客群定位1經(jīng)營者定位（1）經(jīng)營者來源新城區(qū)、賽罕區(qū)呼市其它主城區(qū)及東部區(qū)域內(nèi)蒙古周邊中心城市（例如北京、天津等）（2）經(jīng)營者構(gòu)成餐飲行業(yè)高中檔經(jīng)營者休閑娛樂行業(yè)高中檔經(jīng)營者（例如KTV經(jīng)營戶、院線經(jīng)營戶、SPA經(jīng)營戶等）

本案商業(yè)部分目標(biāo)經(jīng)營者具有較強(qiáng)品牌實(shí)力和經(jīng)營能力，屬外來連鎖型或本土主力型經(jīng)營戶。

呼市的東南城區(qū)是本項(xiàng)目客戶主要的來源區(qū)域核心區(qū)－1CBD、泛CBD區(qū)域核心區(qū)－2TIDE&TIME44（一）商業(yè)部分客群定位1經(jīng)營者TIDE&TIME

45（一）商業(yè)部分客群定位2投資者定位

（1）投資者來源呼市內(nèi)商鋪投資者內(nèi)蒙內(nèi)呼市周邊城市商鋪投資者外省商鋪投資者（2）投資者構(gòu)成專業(yè)商鋪投資者非專業(yè)商鋪投資者：私營企業(yè)主、政府高級(jí)官員、公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、個(gè)體經(jīng)營戶等具備一定閑散資金人員本案商業(yè)部分目標(biāo)投資者具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，向往較高投資回報(bào)率。

TIDE&TIME45（一）商業(yè)部分客群定位2投資者TIDE&TIME

46（一）商業(yè)部分客群定位2消費(fèi)者定位（1）消費(fèi)者來源新城區(qū)、賽罕區(qū)呼市其它主城區(qū)及東部區(qū)域外埠（省內(nèi)區(qū)域、省外區(qū)域）（2）消費(fèi)者構(gòu)成政務(wù)人員本地居民本科?？聘咝W(xué)生、初高中學(xué)生外埠人員TIDE&TIME46（一）商業(yè)部分客群定位2消費(fèi)者TIDE&TIME

47（一）商業(yè)部分客群定位（3）消費(fèi)者訴求政務(wù)人員——高檔消費(fèi)——高檔餐飲、康體休閑、KTV

附近居民——中檔消費(fèi)——中檔餐飲、特色及大眾餐飲、KTV

院校學(xué)生——時(shí)尚消費(fèi)——快餐、影院外埠人員——中檔消費(fèi)——中檔餐飲、影院、KTV

本案商業(yè)部分目標(biāo)消費(fèi)資者來源廣泛，一部分具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較高社會(huì)地位，注重生活文化和品質(zhì)；另一部分較年輕，具有強(qiáng)烈時(shí)尚精神，追逐時(shí)尚，渴望感受時(shí)尚。TIDE&TIME47（一）商業(yè)部分客群定位（3）消費(fèi)TIDE&TIME

48（二）酒店式公寓部分客群定位1自住型消費(fèi)者定位2投資型消費(fèi)者定位TIDE&TIME48（二）酒店式公寓部分客群定位TIDE&TIME

49（二）酒店式公寓部分客群定位1自住型消費(fèi)者定位（1）自住型消費(fèi)者來源新城區(qū)、賽罕區(qū)呼市其它主城區(qū)及東部區(qū)域（2）自住型消費(fèi)者構(gòu)成公務(wù)員企事業(yè)單位職員私營企業(yè)主個(gè)體經(jīng)營戶有一定閑散資金的本地居民其家庭具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的大學(xué)在校生

TIDE&TIME49（二）酒店式公寓部分客群定位1TIDE&TIME

50（二）酒店式公寓部分客群定位（3）自住型消費(fèi)者訴求注重舒適性注重都市感希望體現(xiàn)品味：喜歡選擇距離城市繁華區(qū)域的住宅產(chǎn)品，也同樣希望能夠體現(xiàn)出自己獨(dú)特的品味希望得到獨(dú)特生活體驗(yàn)：在一方面希望享受市區(qū)生活的便利性的同時(shí)，要求居住產(chǎn)品能夠提供一定舒適性，并能有獨(dú)特的生活體驗(yàn)關(guān)注未來的城市化發(fā)展：傾向于選擇未來極具城市核心區(qū)發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域購置房產(chǎn)本案酒店式公寓部分自住型消費(fèi)資者一部分具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和較高社會(huì)地位，注重生活文化和品質(zhì)；另一部分較年輕，渴望城市新社區(qū)。TIDE&TIME50（二）酒店式公寓部分客群定位（3TIDE&TIME

51（二）酒店式公寓部分客群定位1投資型消費(fèi)者定位（1）投資型消費(fèi)者來源新城區(qū)、賽罕區(qū)呼市其它主城區(qū)及東部區(qū)域外埠（省內(nèi)區(qū)域、省外區(qū)域）（2）投資型消費(fèi)者構(gòu)成專業(yè)型投資者非專業(yè)型投資者：公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、私營企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營戶、有一定閑散資金的本地、外地、其家庭具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的大學(xué)在校生

本案酒店式公寓部分目投資型消費(fèi)者具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，向往較高同時(shí)較穩(wěn)定投資回報(bào)率。TIDE&TIME51（二）酒店式公寓部分客群定位1TIDE&TIME

52（三）經(jīng)濟(jì)型酒店部分客群定位1經(jīng)營者定位2投資者定位3消費(fèi)者定位TIDE&TIME52（三）經(jīng)濟(jì)型酒店部分客群定位TIDE&TIME

53（三）經(jīng)濟(jì)型酒店部分客群定位1經(jīng)營者定位（1）經(jīng)營者來源本埠外埠（省內(nèi)、省外）（2）經(jīng)營者構(gòu)成本埠主力經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)經(jīng)營者外埠連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)經(jīng)營者

本案經(jīng)濟(jì)型酒店部分目標(biāo)經(jīng)營者具有較強(qiáng)品牌實(shí)力和經(jīng)營能力，屬外來連鎖型或本土主力型經(jīng)營者。TIDE&TIME53（三）經(jīng)濟(jì)型酒店部分客群定位1TIDE&TIME

54（三）經(jīng)濟(jì)型酒店部分客群定位2投資者定位

（1）投資者來源呼市內(nèi)商鋪投資者內(nèi)蒙內(nèi)呼市周邊城市商鋪投資者外省商鋪投資者（2）投資者構(gòu)成專業(yè)投資者非專業(yè)投資者：具有大量資金流的自然人和企事業(yè)單位法人本案經(jīng)濟(jì)型酒店部分目標(biāo)投資者具有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力，向往較高投資回報(bào)率。

TIDE&TIME54（三）經(jīng)濟(jì)型酒店部分客群定位2TIDE&TIME

55（三）經(jīng)濟(jì)型酒店部分客群定位2消費(fèi)者定位（1）消費(fèi)者來源新城區(qū)、賽罕區(qū)呼市其它主城區(qū)及東部區(qū)域外埠（省內(nèi)區(qū)域、省外區(qū)域）（2）消費(fèi)者者構(gòu)成外埠至本埠公干旅游人員周邊本科?？聘咝W(xué)生TIDE&TIME55（三）經(jīng)濟(jì)型酒店部分客群定位2TIDE&TIME

56（三）經(jīng)濟(jì)型酒店部分客群定位（3）消費(fèi)者訴求外埠至本埠公干旅游人員：需求經(jīng)濟(jì)、整潔、便捷的住宿服務(wù)周邊本科?？聘咝W(xué)生：需求經(jīng)濟(jì)、整潔、便捷的住宿服務(wù)本案經(jīng)濟(jì)型酒店部分消費(fèi)資者整體年齡較年輕，具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，要求消費(fèi)服務(wù)性價(jià)比高，需求便捷的快餐型服務(wù)。TIDE&TIME56（三）經(jīng)濟(jì)型酒店部分客群定位（3TIDE&TIME

57五、商業(yè)定位TIDE&TIME57五、商業(yè)定位TIDE&TIME

58商業(yè)定位（一）商業(yè)主題定位新食尚——美食休閑城關(guān)鍵詞：美食

檔次齊全、種類豐富的各種美食，獨(dú)具特色和商業(yè)空間環(huán)境的區(qū)域新標(biāo)桿，形成特色理念的餐飲環(huán)境娛樂項(xiàng)目特色化地引入了動(dòng)感、時(shí)尚的活力元素，展示項(xiàng)目商業(yè)特色，營造競爭差異化優(yōu)勢(shì)時(shí)尚

項(xiàng)目定位于時(shí)尚的路線，迎合區(qū)域多種消費(fèi)客群的需求特色健康項(xiàng)目引入健康的休閑與生活方式，提倡特色健康飲食TIDE&TIME58商業(yè)定位（一）商業(yè)主題定位新食尚TIDE&TIME

59（二）業(yè)態(tài)類型及布局

在商業(yè)總規(guī)模已經(jīng)確定的前提下，為了最大程度的體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，增加商業(yè)銷售回款額，宜盡量增大單層面積，從而適當(dāng)降低商業(yè)層數(shù)。經(jīng)測算，本項(xiàng)目合理的商業(yè)層數(shù)為地上4層及酒店式公寓和商務(wù)酒店的底下8層。商業(yè)定位業(yè)態(tài)類型及布局建議：

康體休閑中心八層

電影院、數(shù)碼娛樂七層

六層KTV五層四層餐飲空間連廊：特色餐飲餐飲空間四層三層三層二層Block內(nèi)街二層一層一層地下一、二層停車場（超市）TIDE&TIME59（二）業(yè)態(tài)類型及布局在TIDE&TIME

60（三）業(yè)態(tài)選擇及布局對(duì)建筑的特殊要求

結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)選擇及布局的分析結(jié)論，從各業(yè)態(tài)的經(jīng)營需求角度分析，其對(duì)建筑設(shè)計(jì)的特殊要求如下：

項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)選擇中，不同業(yè)態(tài)對(duì)層高要求不同，尤其是影院要求具備兩層空間高度的層高布局，以滿足其建筑空間的使用要求，所以建議本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)充分考慮這一要求特點(diǎn)，對(duì)影院空間層（六層和七層）商業(yè)進(jìn)行層高提升，達(dá)到其經(jīng)營需求的8米以上的層高。商業(yè)定位TIDE&TIME60（三）業(yè)態(tài)選擇及布局對(duì)建筑的特殊TIDE&TIME

611）位置建議地上一至四層商業(yè)1、主題美食城分析：主題美食城是由若干大中小型餐飲店及主題餐飲所構(gòu)成，目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)客流的垂直帶動(dòng)效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值；針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食城主要布店一至四層商業(yè)，可以充分帶動(dòng)人流，提升整個(gè)商業(yè)的價(jià)值，也可有效的與五層及以上的目的性消費(fèi)商業(yè)功能業(yè)態(tài)結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升整體商業(yè)的吸引力和競爭力。商業(yè)定位（四）各業(yè)態(tài)定位建議TIDE&TIME611）位置建議地上一至四層商業(yè)1、TIDE&TIME

622）總體規(guī)模建議約20000平米分析：根據(jù)目前對(duì)集中商業(yè)的研究成果，餐飲作為集中商業(yè)的主力商業(yè)，其可有效帶動(dòng)的規(guī)模比例依照國際慣例最大約為商業(yè)總規(guī)模的60％。依照本項(xiàng)目的規(guī)模設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可有效支撐的商業(yè)規(guī)模通過計(jì)算約為20000平米以內(nèi)。商業(yè)定位TIDE&TIME622）總體規(guī)模建議約20000平米TIDE&TIME

63店面的空間劃分以樓層為準(zhǔn)，招商的店面水平分布，每家店面分布于一層，或同一店面跨兩層分布。3）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割大型餐飲1～2層各層業(yè)態(tài)布局商業(yè)定位①1～2層業(yè)態(tài)——分析：1/2層——大中型正餐以正餐為主，可以舉辦宴會(huì)以政務(wù)消費(fèi)為主總面積約10000m2

每家店面面積在1500m2以上，

1/2層共有餐飲店面4～6家左右TIDE&TIME63店面的空間劃分以樓層為準(zhǔn)，招商的TIDE&TIME

643）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——出入口設(shè)置一層出入口主要設(shè)置在項(xiàng)目的西側(cè)、北側(cè)和南側(cè):

項(xiàng)目西側(cè)臨東影南路，是主臨街面；項(xiàng)目北側(cè)今后將與北側(cè)財(cái)富華爾街相臨，是一個(gè)很有利的展示面；項(xiàng)目南側(cè)面向居民區(qū)，客戶資源豐富。次要入口設(shè)在項(xiàng)目的東側(cè)。

二層店面出入口沿商業(yè)內(nèi)街布置,可由扶梯或觀光電梯到達(dá)；也可根據(jù)情況由設(shè)在一層的店面內(nèi)的電梯到達(dá)二層店面。次要入口主要入口主要入口TIDE&TIME643）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

65商業(yè)定位3）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——業(yè)態(tài)舉例

俏江南、權(quán)金城、小肥羊、小南國、甲秀樓、福華肥牛城、陶然居、德莊、洞庭湖水漁城、蒙古特色烤肉、蕉葉、星巴克等。

——人均消費(fèi)

100～300元TIDE&TIME65商業(yè)定位3）各層業(yè)態(tài)定位建議TIDE&TIME

663）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割②3層業(yè)態(tài)——分析：3層——特色餐飲可以為中式或西式正餐或快餐，為中檔餐飲，樓層抗性比較高以周圍居民和年輕人群為主總面積約為5000m2各家店面面積比較自由，根據(jù)經(jīng)營餐種的不同靈活設(shè)置，可在200～1000m2之間

3層可設(shè)餐飲店面10～20家特色餐飲3層TIDE&TIME663）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

673）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——出入口設(shè)置各店面的主要出入口設(shè)置比較自由，根據(jù)店面的大小由觀光電梯或扶梯將客流引入——連廊業(yè)態(tài)在連廊兩側(cè)設(shè)置小型餐飲：冷飲店、蛋糕店、咖啡店等；在連廊兩側(cè)設(shè)置坐椅：使其在發(fā)揮交通廊道作用的同時(shí)，可供人們休息。中間連廊可設(shè)置酒吧——業(yè)態(tài)舉例麻辣誘惑等中國特色餐飲、漢拿山等韓國風(fēng)味、

西餐、日本料理等各國特色風(fēng)味。——人均消費(fèi)

60～100元TIDE&TIME673）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

68——業(yè)態(tài)舉例中國特色餐飲（5～10）家3）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割TIDE&TIME68——業(yè)態(tài)舉例3）各層業(yè)態(tài)定位建議TIDE&TIME

693）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——業(yè)態(tài)舉例韓餐（2～3家）TIDE&TIME693）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

703）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——業(yè)態(tài)舉例日式餐廳（1～

2家）TIDE&TIME703）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

713）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——業(yè)態(tài)舉例西餐廳（1～

2家）TIDE&TIME713）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

723）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——業(yè)態(tài)舉例蒙古特色餐飲（1～

2家）TIDE&TIME723）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

733）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——業(yè)態(tài)舉例其他國家特色餐飲（1～

2）家TIDE&TIME733）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

743）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——業(yè)態(tài)舉例茶房、果汁吧與咖啡吧TIDE&TIME743）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

753）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割③4層業(yè)態(tài)——分析：4層——快餐、大眾餐飲中式或西式快餐，樓層抗性比較高，可以與樓上休閑娛樂業(yè)態(tài)相結(jié)合，滿足家庭化、年輕化、大眾化的消費(fèi)者總面積約為5000m2各家店面面積比較自由，根據(jù)經(jīng)營餐種規(guī)模不同靈活設(shè)置，可在100～500m2之間

4層可設(shè)餐飲店面15～25家快餐大眾餐飲4層TIDE&TIME753）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

763）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——內(nèi)部空間布局設(shè)置中間可設(shè)置小型的中庭或中間打造本層的主力店沿主力店設(shè)置環(huán)路，便于引導(dǎo)人流下層人流由觀光電梯或扶梯引入——連廊業(yè)態(tài)在連廊兩側(cè)設(shè)置小型餐飲：冷飲店、蛋糕店、咖啡店等；在連廊兩側(cè)設(shè)置坐椅：使其在發(fā)揮交通廊道作用的同時(shí)，可供人們休息。——出入口設(shè)置各店面的出入口沿環(huán)路設(shè)置四層環(huán)路四層環(huán)路連廊TIDE&TIME763）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

77——業(yè)態(tài)舉例西式：麥當(dāng)勞、必勝客、棒約翰、巴貝拉、賽莉婭、德克士、賽百味

中式：永和大王、真功夫、吉野家、味千拉面、喜年來、大娘水餃便攜式食品3）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——人均消費(fèi)

30元左右TIDE&TIME77——業(yè)態(tài)舉例3）各層業(yè)態(tài)定位建議TIDE&TIME

783）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——業(yè)態(tài)舉例大眾餐飲TIDE&TIME783）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

793）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案一

——水平分割——業(yè)態(tài)舉例便攜式食品TIDE&TIME793）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

803）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割

考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的特征——

在政務(wù)區(qū)，客戶群的消費(fèi)水平比較高根據(jù)市調(diào)結(jié)果分析，大部分上檔次的餐飲商家都希望較大的營業(yè)面積

因此對(duì)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)空間采取縱向分割，形成大面積、高檔商鋪，滿足政務(wù)需要和人們?nèi)粘５牟惋嬓枰?。TIDE&TIME803）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

81①

A座空間1——分析：位于項(xiàng)目A座靠近東影南路的一側(cè)1～4層——中式高檔餐廳由1家商戶構(gòu)成可承辦大型宴會(huì)總面積約為2400～3200m23）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割業(yè)態(tài)空間布局項(xiàng)目A座空間北側(cè)的財(cái)富華爾街項(xiàng)目今后與本項(xiàng)目形成連動(dòng)，能夠提升北側(cè)商業(yè)氛圍。1-3(4)層空間1A座——出入口設(shè)置出入口位于店面北側(cè)和西側(cè)以及商業(yè)內(nèi)街中。出入口TIDE&TIME81①A座空間13）各層業(yè)態(tài)定位建TIDE&TIME

823）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割——業(yè)態(tài)舉例大型中式正餐：德莊

——人均消費(fèi)

100～200元TIDE&TIME823）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

833）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割A(yù)座②A座空間2——分析：位于項(xiàng)目A座中間1～3（4）層——中式中檔特色餐廳由1家商戶構(gòu)成可承辦大型宴會(huì)總面積約為1800～2400m2空間2——出入口設(shè)置出入口位于店面北側(cè)及商業(yè)內(nèi)街中。出入口TIDE&TIME833）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

84——業(yè)態(tài)舉例蒙古特色餐飲：烤肉

3）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割——人均消費(fèi)

60～100元TIDE&TIME84——業(yè)態(tài)舉例3）各層業(yè)態(tài)定位建議TIDE&TIME

853）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割③A座空間３——分析：位于項(xiàng)目A座最東側(cè)1～3（4）層——中式中檔家常特色餐廳由1家商戶構(gòu)成總面積約為1620～2160m2A座空間３出入口——出入口設(shè)置出入口位于店面北側(cè)、東側(cè)及商業(yè)內(nèi)街中。TIDE&TIME853）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

86——業(yè)態(tài)舉例本空間位于項(xiàng)目最東側(cè)，距居民區(qū)最近，因此以中高檔的家常特色菜為主。大鴨梨餐飲、金百萬

3）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割——人均消費(fèi)

50元左右TIDE&TIME86——業(yè)態(tài)舉例3）各層業(yè)態(tài)定位建議TIDE&TIME

87Ｂ座空間13）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割①

Ｂ座空間1——分析：位于項(xiàng)目B座靠近東影南路的一側(cè)1～3層——中式高檔餐廳由1家商戶構(gòu)成可承辦大型宴會(huì)，檔次較高，聚集人氣總面積最低為3720m2，當(dāng)商家所需面積更大時(shí)，可向東側(cè)空間2的商家擴(kuò)展，最大面積可達(dá)6420m2業(yè)態(tài)空間布局項(xiàng)目Ｂ座空間在本案南側(cè)，商業(yè)空間上部為酒店和公寓，下部商業(yè)空間要提升其檔次。TIDE&TIME87Ｂ座空間13）各層業(yè)態(tài)定位建議TIDE&TIME

88Ｂ座空間1出入口——出入口設(shè)置出入口位于店面北側(cè)、西側(cè)及商業(yè)內(nèi)街中。3）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割TIDE&TIME88Ｂ座空間1出入口——出入口設(shè)置3TIDE&TIME

893）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割——業(yè)態(tài)舉例本空間靠近東影南路，位置最好，要將其打造為本項(xiàng)目的主力店，起到標(biāo)志性的作用，吸引人氣。因此要引進(jìn)俏江南、權(quán)金城類的餐廳?！司M(fèi)

200～300元。

TIDE&TIME893）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

90Ｂ座空間2出入口②Ｂ座空間2——分析：位于項(xiàng)目B座中間1～3層——中式中檔餐廳由1家商戶構(gòu)成可承辦大型宴會(huì)，檔次較高總面積最大可達(dá)2700m2，每層900m2左右3）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割——出入口設(shè)置出入口位于店面南側(cè)和商業(yè)內(nèi)街中。TIDE&TIME90Ｂ座空間2出入口②Ｂ座空間23TIDE&TIME

91——業(yè)態(tài)舉例

以中檔中式餐飲為主打。例如：西貝莜面

3）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割——人均消費(fèi)

60～100

元

TIDE&TIME91——業(yè)態(tài)舉例3）各層業(yè)態(tài)定位建議TIDE&TIME

92Ｂ座空間3出入口3）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割③Ｂ座空間3——分析：位于項(xiàng)目B座東側(cè)1～3層——中檔餐廳由1家商戶構(gòu)成總面積最大可達(dá)2430m2——出入口設(shè)置出入口位于店面南側(cè)、東側(cè)和商業(yè)內(nèi)街中?！獦I(yè)態(tài)舉例

該空間位于東側(cè)，靠近居民區(qū)，中檔家常餐飲為主?！司M(fèi)

50元左右TIDE&TIME92Ｂ座空間3出入口3）各層業(yè)態(tài)定位TIDE&TIME

93Ｂ座空間4出入口沿環(huán)路設(shè)置3）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割④Ｂ座空間4——分析：位于項(xiàng)目B座四層大眾餐飲由10家左右的商戶構(gòu)成總面積約2900m2左右店面約5～10家——出入口設(shè)置

出入口靈活設(shè)置，可在四層設(shè)置中庭及環(huán)路，各店面出入口沿環(huán)路設(shè)置?！獦I(yè)態(tài)舉例快餐及大眾餐飲為主。另外根據(jù)A座招商情況，可在A座四層部分增加的面積處引入部分中西式特色餐飲?！司M(fèi)

30元左右TIDE&TIME93Ｂ座空間4出入口沿環(huán)路設(shè)置3）各TIDE&TIME

943）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布局方案二

——縱向分割——三、四層連廊

三四層中間連廊設(shè)置為酒吧，兩側(cè)的連廊設(shè)置便攜式快餐、冷飲，中間為連接A、B座的通道。TIDE&TIME943）各層業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)布TIDE&TIME

953）各層業(yè)態(tài)定位建議——兩種餐飲空間劃分比較——餐飲檔次定位按水平方式分割餐飲空間，其中1、2層為高檔餐飲，3、4層為中檔餐飲，其面積比約為：1：1.1，高檔餐廳與中檔餐廳的數(shù)量比約為：4～6：25～45。按縱向方式分割餐飲空間，高檔餐飲位于東影南路一側(cè)，共兩家；大型中檔餐飲4家，大眾及特色餐飲約5～20家。餐飲菜系涉及川菜、湘菜、粵菜、蒙古特色菜等，還有火鍋、海鮮、家常等各種特色風(fēng)味，同時(shí)還有西餐、韓餐、日式、泰餐等異國風(fēng)味。TIDE&TIME953）各層業(yè)態(tài)定位建議——兩種餐飲TIDE&TIME

964）對(duì)建筑的要求層高：中小型餐飲店對(duì)層高一般沒有特殊要求，一般而言3.5米的普通層高都可滿足其要求，對(duì)于主題餐飲，可以根據(jù)需要作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，營造氛圍，提升餐飲招商銷售的性價(jià)比；柱距，要求在8～10M×8～10M，項(xiàng)目柱距設(shè)計(jì)符合其要求合理考慮上下水、電、煤氣等的管道設(shè)計(jì)；合理考慮煙道設(shè)計(jì)；合理考慮餐飲人流、貨流與垃圾流的動(dòng)線獨(dú)立分隔設(shè)計(jì)；商業(yè)定位TIDE&TIME964）對(duì)建筑的要求層高：中小型餐飲TIDE&TIME

97在美食街的中間動(dòng)線上，布置趣味性休閑空間，不僅體現(xiàn)對(duì)消費(fèi)者的關(guān)懷，提升消費(fèi)者的舒服度，更可以延長消費(fèi)者的滯留時(shí)間和提升餐飲消費(fèi)的商業(yè)價(jià)值，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的理念。商業(yè)定位5）業(yè)態(tài)形式示意TIDE&TIME97在美食街的中間動(dòng)線上，布置趣味性TIDE&TIME

98商業(yè)定位6）其他建議商業(yè)管理用房的預(yù)留按照市場慣例，在每層商業(yè)價(jià)值低的位置設(shè)管理用房和設(shè)備用房，每層管理用房的面積建議為20～50平米，設(shè)備用房面積約為50～70平米。燈光照明的考慮合理增加光照度，從內(nèi)部購物環(huán)境上提升項(xiàng)目品質(zhì)和檔次?？照{(diào)、通風(fēng)的考慮作為較大體量的中心商業(yè)，冷暖中央空調(diào)和通風(fēng)是需要重點(diǎn)考慮的。TIDE&TIME98商業(yè)定位6）其他建議TIDE&TIME

99商業(yè)定位7）內(nèi)部空間示意中庭空間是本項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點(diǎn)，點(diǎn)式中庭局部可做靈活連接，設(shè)置二樓連廊，增加購物流線；結(jié)合中庭設(shè)計(jì)扶梯、步梯等垂直交通，使顧客能夠自由上下，豐富消費(fèi)者移動(dòng)的流線；東西向小尺度中庭東西向中庭TIDE&TIME99商業(yè)定位7）內(nèi)部空間示意中庭空間TIDE&TIME

100商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)中庭既是項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)部空間的主要展示平臺(tái)，同時(shí)也是項(xiàng)目內(nèi)部商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要平臺(tái)，以有效吸引外部客源的進(jìn)入，所以項(xiàng)目中庭設(shè)計(jì)建議通過室內(nèi)綠化、商業(yè)臺(tái)階等豐富商業(yè)內(nèi)部空間，實(shí)現(xiàn)中庭商業(yè)經(jīng)營的價(jià)值空間。同時(shí)中庭與block內(nèi)街有機(jī)結(jié)合，形成獨(dú)具特色的block內(nèi)街景觀來吸引客流。TIDE&TIME100商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)中庭既是項(xiàng)目商TIDE&TIME

101商業(yè)定位商業(yè)內(nèi)街與中庭的結(jié)合

中庭與連廊既能起到分割空間的作用，同時(shí)可以引導(dǎo)客流的動(dòng)線。TIDE&TIME101商業(yè)定位商業(yè)內(nèi)街與中庭的結(jié)合TIDE&TIME

1021）位置建議地上五層商業(yè)2、KTV分析：KTV在區(qū)域市場相對(duì)稀缺，是項(xiàng)目所在區(qū)域受消費(fèi)者歡迎的娛樂業(yè)態(tài)，且KTV特別迎合年輕客群的需求偏好，并且其也同時(shí)屬于主力商業(yè)，具有良好的客群自主帶動(dòng)效應(yīng)，所以布局五層，可有效與影院結(jié)合強(qiáng)化餐飲主力店的客流吸納能力，提升餐飲的商業(yè)價(jià)值；同時(shí)結(jié)合餐飲商業(yè)空間設(shè)計(jì)，長方形的空間設(shè)計(jì)必然要求客流之間的橫向帶動(dòng)，可設(shè)置中廳和包房，增加對(duì)空間的劃分，營造氣氛，吸引人群，有效滿足這一商業(yè)客流設(shè)計(jì)的要求。商業(yè)定位TIDE&TIME1021）位置建議地上五層商業(yè)2、KTIDE&TIME

103位置示意：KTV商業(yè)定位TIDE&TIME103位置示意：KTV商業(yè)定位TIDE&TIME

1042）商業(yè)規(guī)模建議根據(jù)對(duì)主力KTV選址要求的調(diào)查，主要在于選擇相對(duì)繁華的商業(yè)地段，而其對(duì)商業(yè)空間設(shè)計(jì)的要求除要求提供層高較高的大堂接待空間外，其他基本為普通標(biāo)準(zhǔn)即可，但是其對(duì)空調(diào)、燈光等設(shè)備的要求相對(duì)較高，需著重考慮，預(yù)留接口。根據(jù)對(duì)主力KTV選址規(guī)模的調(diào)查，其面積需求為2000～5000平米，根據(jù)區(qū)域客群規(guī)模而定，結(jié)合項(xiàng)目周邊消費(fèi)人群相對(duì)有限的特點(diǎn)，和項(xiàng)目空間設(shè)計(jì)的實(shí)際特征，建議本項(xiàng)目KTV的規(guī)模為：2000～3000平米商業(yè)定位TIDE&TIME1042）商業(yè)規(guī)模建議根據(jù)對(duì)主力KTTIDE&TIME

105中間設(shè)置小型中庭，包間沿中庭周圍設(shè)置。3）商業(yè)空間布局中庭TIDE&TIME105中間設(shè)置小型中庭，包間沿中庭周TIDE&TIME

1064）業(yè)態(tài)形式示意相對(duì)熱鬧的外部空間處理，和異性化的外掛空間營造都可以有效強(qiáng)化業(yè)態(tài)的吸引力和特色。餐廳式KTV的空間除可供人們娛樂休息之用，還應(yīng)能緩解人們的緊張情緒，提供客人在輕松愉快的環(huán)境中邊用餐邊交流的氛圍。TIDE&TIME1064）業(yè)態(tài)形式示意相對(duì)熱鬧的外部TIDE&TIME

107位置建議地上六、七層商業(yè)3、數(shù)碼娛樂中心分析：電影院及數(shù)碼娛樂的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對(duì)集中商業(yè)客流的垂直帶動(dòng)效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值；針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂應(yīng)該與項(xiàng)目電影院形成良好互動(dòng)，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經(jīng)營時(shí)間的要求都強(qiáng)調(diào)對(duì)其獨(dú)立通道的滿足，從而滿足其經(jīng)營的特色需要。商業(yè)定位TIDE&TIME107位置建議地上六、七層商業(yè)3、數(shù)TIDE&TIME

108位置示意：影院數(shù)碼娛樂城商業(yè)定位TIDE&TIME108位置示意：影院數(shù)碼娛樂城商業(yè)定TIDE&TIME

109（1）影院1）影院布局建議地上六、七層商業(yè)的西側(cè)分析：影院的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對(duì)具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對(duì)偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局于高層商業(yè)；影院因其特殊的建筑要求，對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的大開間要求較高，且必須滿足其層高的空間要求，因此可利用影院的結(jié)構(gòu)要求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體建筑外立面的結(jié)構(gòu)形象提升；同時(shí)，影院分別布置在六層和七層，既可利用其商業(yè)層高優(yōu)勢(shì)提升高層商業(yè)的商業(yè)空間價(jià)值，并且可利用影院的專有通道和人流帶動(dòng)實(shí)現(xiàn)六七層商業(yè)的類地面商業(yè)效應(yīng)，從而有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體高層商業(yè)空間的價(jià)值提升和市場認(rèn)可。影院作為項(xiàng)目的主題商業(yè)主體，承擔(dān)項(xiàng)目主題形象展示的主要功能，所以應(yīng)該設(shè)置在項(xiàng)目主商業(yè)展示面的西側(cè)，以有效利用其營造出項(xiàng)目的特色形象展示和客戶吸引，突出項(xiàng)目的主題特色。商業(yè)定位TIDE&TIME109（1）影院地上六、七層商業(yè)的TIDE&TIME

1102）影院業(yè)態(tài)示意圖商業(yè)定位TIDE&TIME1102）影院業(yè)態(tài)示意圖商業(yè)定位TIDE&TIME

1114）對(duì)建筑的要求層高：建筑層高>8M；柱距：要求在8～10M×8～10M以上；通道：要求設(shè)置專門的通道，與項(xiàng)目其他商業(yè)通道相隔離。

確定影劇院面積為：2000平米3）面積確定商業(yè)定位TIDE&TIME1114）對(duì)建筑的要求層高：建筑層高TIDE&TIME

112垂直通道分析：作為影院及其他主題特色商業(yè)的專有垂直通道應(yīng)該盡可能臨近項(xiàng)目商業(yè)主商業(yè)面，以有效吸引商業(yè)人流，所以本項(xiàng)目影院及其他特色商業(yè)垂直專有通道建議設(shè)計(jì)布局與項(xiàng)目西側(cè)臨街位置，并直接對(duì)外開口；專有垂直通道建議設(shè)置為觀光電梯的形式，即可有效的形成滿足功能需求，又可豐富項(xiàng)目整體外觀形象，提升項(xiàng)目的整體商業(yè)形象和吸引力。商業(yè)定位TIDE&TIME112垂直通道分析：商業(yè)定位TIDE&TIME

113考慮到影院的前人流廣場空間相對(duì)較大，所以應(yīng)該根據(jù)其特征予以商業(yè)利用，建議設(shè)置趣味性的與影院裝修風(fēng)格相統(tǒng)一的小商業(yè)庭廊，銷售飲料、零食等滿足客戶需求。5）外部人流通道空間的趣味性利用商業(yè)定位TIDE&TIME113考慮到影院的前人流廣場空間相對(duì)TIDE&TIME

114供應(yīng)：呼市目前還沒有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等，主要針對(duì)的是學(xué)生客群，經(jīng)營狀況較好，此功能業(yè)態(tài)是本項(xiàng)目的一個(gè)典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，并與項(xiàng)目的主力特色功能影院具有良好的商業(yè)功能聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，符合區(qū)域市場主力客群的需求特征，可有效強(qiáng)化項(xiàng)目對(duì)年輕客群的吸引力。需求：本項(xiàng)目周邊學(xué)校人口接近萬人，不僅為本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展積聚了人氣，同時(shí)也刺激了學(xué)校周邊餐飲服務(wù)、文化娛樂、購物休閑等行業(yè)的迅速發(fā)展。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場發(fā)展空間。功能建議：數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動(dòng)游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂、網(wǎng)絡(luò)等娛樂服務(wù)，并提供飲料和簡單食物，面向的客戶群年齡跨度較大，既有中小學(xué)生、高校學(xué)生，也有工薪一族的成年人。（2）數(shù)碼娛樂中心1）功能確定商業(yè)定位TIDE&TIME114供應(yīng)：呼市目前還沒有成規(guī)模的數(shù)TIDE&TIME

1152）位置確定結(jié)合區(qū)域以年輕客群為主動(dòng)力商業(yè)客群的特征，根據(jù)對(duì)動(dòng)漫娛樂城的調(diào)研分析，其主力店選址對(duì)規(guī)模的要求普遍集中在3000～5000平米左右，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域人口的商業(yè)規(guī)模容量考慮，本項(xiàng)目建議規(guī)模選擇取相對(duì)小值，為：2000平米左右3）規(guī)模確定地上六、七層商業(yè)的東側(cè)商業(yè)定位TIDE&TIME1152）位置確定結(jié)合區(qū)域以年輕客群TIDE&TIME

1164）業(yè)態(tài)形式示意商業(yè)定位數(shù)碼娛樂中心既是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也非常迎合區(qū)域市場以年輕人為主的消費(fèi)群體的特征，凸現(xiàn)項(xiàng)目時(shí)尚動(dòng)感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對(duì)空缺，市場經(jīng)營空間相對(duì)較好。除設(shè)立網(wǎng)吧、電玩等項(xiàng)目外，還可以設(shè)置仿真器、虛擬現(xiàn)實(shí)游戲，如：虛擬拳擊、棒球、高爾夫球、網(wǎng)球、保齡球等。TIDE&TIME1164）業(yè)態(tài)形式示意商業(yè)定位數(shù)碼娛TIDE&TIME

117商業(yè)定位各種交互式游戲也是其特色娛樂形式之一TIDE&TIME117商業(yè)定位各種交互式游戲也是其特TIDE&TIME

118大型娛樂綜合性網(wǎng)吧，內(nèi)部空間豐富，并設(shè)置內(nèi)部小休息室，提供臨時(shí)休息和就餐的空間商業(yè)定位TIDE&TIME118大型娛樂綜合性網(wǎng)吧，內(nèi)部空間豐TIDE&TIME

1195）對(duì)建筑的要求層高：建筑層高>5M，并且要求最要在7～8M，以便滿足現(xiàn)代動(dòng)漫娛樂空間布局靈活多變的空間需求；柱距：要求在8～10M×8～10M以上；商業(yè)定位TIDE&TIME1195）對(duì)建筑的要求層高：建筑層高TIDE&TIME

1206）建筑空間設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目除商業(yè)一二層設(shè)計(jì)東西向線性商業(yè)中庭之外，建議在項(xiàng)目內(nèi)部同時(shí)設(shè)置圓弧形垂直商業(yè)漏空空間，并通過扶梯連接，從而即可實(shí)現(xiàn)內(nèi)部空間的通透采光效果，增加商業(yè)的照度以提升商業(yè)的價(jià)值，同時(shí)也可以此實(shí)現(xiàn)商業(yè)三/四層特色業(yè)態(tài)的人流連動(dòng)，形成局部整體，提升高層商業(yè)的商業(yè)價(jià)值。商業(yè)定位TIDE&TIME1206）建筑空間設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目除商TIDE&TIME

1211）位置建議地上八層商業(yè)4、康體休閑中心分析：目前人們的生活狀態(tài)使人們處于亞健康狀態(tài)，康體中心及其配套的健身項(xiàng)目，既可以改善人們的身體狀況，也可以作為公寓的配套功能，集健身與休閑于一體，在實(shí)現(xiàn)對(duì)外商業(yè)營業(yè)的同時(shí)，也可有效滿足公寓客戶的需求，使人們形成健康休閑的生活狀態(tài)，所以必須與公寓具備良好的連通性，如此八層商業(yè)最為容易滿足以上要求。商業(yè)定位TIDE&TIME1211）位置建議地上八層商業(yè)4、康TIDE&TIME

122位置示意：康體休閑中心商業(yè)定位TIDE&TIME122位置示意：康體休閑中心商業(yè)定位TIDE&TIME

1232）規(guī)模確定結(jié)合對(duì)康體中心及連鎖商務(wù)休閑俱樂部選址要求的調(diào)查，其店面規(guī)模要求主要為2000～5000平米，具體視地段位置的客群規(guī)模和消費(fèi)力而定；結(jié)合項(xiàng)目相對(duì)優(yōu)越的地理位置條件，和項(xiàng)目區(qū)域中高端客群相對(duì)偏低的規(guī)模情況，本項(xiàng)目康體中心規(guī)模建議為：2000～3000平米商業(yè)定位TIDE&TIME1232）規(guī)模確定結(jié)合對(duì)康體中心及連TIDE&TIME

1243）業(yè)態(tài)形式示意商業(yè)定位康體中心作為新型的商業(yè)專業(yè)性業(yè)態(tài)，其內(nèi)部功能布局主要有SPA、球類、射擊運(yùn)動(dòng)等功能設(shè)置，有效滿足中高端客群的健身需求。SPA面積約1200m2；球類室，約1500m2。TIDE&TIME1243）業(yè)態(tài)形式示意商業(yè)定位康體中TIDE&TIME

125商業(yè)定位SPA服務(wù)區(qū)還包含美容美發(fā)等項(xiàng)目TIDE&TIME125商業(yè)定位SPA服務(wù)區(qū)還包含美容TIDE&TIME

1264）對(duì)建筑的要求層高：普通標(biāo)準(zhǔn)層高即可；柱距：要求在8～10M×8～10M以上；通道：專門的垂直通道，為有效配套項(xiàng)目公寓客戶，必須實(shí)現(xiàn)其通道與公寓客戶的良好連接；其他：要求相對(duì)安靜，必須與其他商業(yè)業(yè)態(tài)在經(jīng)營上形成顯著隔離，以有效規(guī)避其他商業(yè)經(jīng)營相對(duì)吵鬧的環(huán)境對(duì)健身消費(fèi)客戶造成的不利影響；商業(yè)定位TIDE&TIME1264）對(duì)建筑的要求層高：普通標(biāo)準(zhǔn)TIDE&TIME

1275）建筑設(shè)計(jì)處理建議考慮到項(xiàng)目康體休閑中心對(duì)環(huán)境安靜度的要求，建議對(duì)此部分的空間進(jìn)行完全隔離，形成獨(dú)立的經(jīng)營空間，同時(shí)其通道借用其中的一個(gè)公寓通道，有效達(dá)到通道相對(duì)專有性和公寓配套性的雙重要求。同時(shí)，結(jié)合其空間完全隔離的特征，為營造良好的八層商業(yè)整體空間感，建議對(duì)商務(wù)休閑俱樂部臨八層商業(yè)中庭的區(qū)域通過通透性的玻璃材質(zhì)進(jìn)行隔離，避免出現(xiàn)隔墻相對(duì)“堵”的不良情況，同時(shí)對(duì)康體休閑中心內(nèi)部在這一區(qū)域主要布局前臺(tái)接待區(qū)，實(shí)現(xiàn)實(shí)際康體休閑中心區(qū)域的相對(duì)封閉性。商業(yè)定位TIDE&TIME1275）建筑設(shè)計(jì)處理建議考慮到項(xiàng)目TIDE&TIME

128（五）各業(yè)態(tài)租售價(jià)格建議1、租售組合建議根據(jù)項(xiàng)目回收資金的要求，以及各業(yè)態(tài)的實(shí)際經(jīng)營要求，租售組合建議如下：商業(yè)定位物業(yè)類型銷售/租賃組合策略商業(yè)8層康體中心出售（帶租約銷售）7層數(shù)碼娛樂中心出售（帶租約銷售）6層出售（帶租約銷售）5層KTV出售（帶租約銷售）商業(yè)4層餐飲空間出售（帶租約銷售）3層出售（帶租約銷售）2層出售（帶租約銷售）1層出售（帶租約銷售）地下1、2層停車場（超市）持有；出租經(jīng)營TIDE&TIME128（五）各業(yè)態(tài)租售價(jià)格建議1、租TIDE&TIME

129（六）商業(yè)形象環(huán)境建議

外立面是本項(xiàng)目打造呼市商業(yè)升級(jí)版的關(guān)鍵要素，現(xiàn)代、簡潔而又不過分時(shí)尚和夸張的外立面是本項(xiàng)目提升品質(zhì)、成為地標(biāo)性建筑的決定因素之一。商業(yè)定位1、外立面形象建議外立面示意TIDE&TIME129（六）商業(yè)形象環(huán)境建議TIDE&TIME

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商業(yè)主入口建議布置在東影南路臨街面的中間位置，設(shè)計(jì)小型的入口廣場，向內(nèi)連接?xùn)|西向的中庭空間，對(duì)人群形成有效的吸引、聚集和引入內(nèi)部商業(yè)空間的作用。商業(yè)定位2、商業(yè)主入口建議主入口方向入口小廣場東西向中庭TIDE&TIME130商業(yè)主入口建議布置在TIDE&TIME

131二層類地面處理由主入口的位置，設(shè)置直接通往二層的樓梯，將二層做成類地面處理，將人群直接引入二層，提高其商業(yè)價(jià)值、促進(jìn)銷售；三層類地面處理在建筑西立面設(shè)置直接通往三四層餐飲區(qū)域的觀景電梯，將人群直接引入三層，做類地面處理，同樣也可以提升三層的商業(yè)價(jià)值。商業(yè)定位3、類地面建議TIDE&TIME131商業(yè)定位3、類地面建議TIDE&TIME

132水平動(dòng)線

項(xiàng)目在一二層設(shè)置東西向、小尺度的中庭空間，并可在中間靈活連接，豐富室內(nèi)空間變化，配合扶梯或者步梯流暢組織東西向的交通動(dòng)線；垂直動(dòng)線在三、四層設(shè)置南北向、小尺度的豎向中庭空間，并與一二層的商業(yè)垂直通道連接，營造商業(yè)氣氛，配合扶梯或者步梯有效增加豎向交通動(dòng)線；商業(yè)定位4、動(dòng)線建議——中庭組織的交通動(dòng)線垂直中庭示意水平中庭示意TIDE&TIME132水平動(dòng)線商業(yè)定位4、動(dòng)線建議—TIDE&TIME

1335、臨街商業(yè)地面商業(yè)趣味化處理項(xiàng)目臨街地面建議通過圖案鋪地或雕塑小品進(jìn)行趣味化的處理營造，有效延伸項(xiàng)目商業(yè)的界面，提升項(xiàng)目商業(yè)的展示力和客戶吸引力。TIDE&TIME1335、臨街商業(yè)地面商業(yè)趣味化處理TIDE&TIME

1346、燈光工程營造建議在項(xiàng)目商業(yè)內(nèi)部和外部空間通過各種燈光工程有效提升項(xiàng)目在夜間的形象展示力，結(jié)合項(xiàng)目的特色功能業(yè)態(tài)選擇，與之有效結(jié)合，提升項(xiàng)目的商業(yè)展示力和價(jià)值吸引力。商業(yè)定位TIDE&TIME1346、燈光工程營造建議在項(xiàng)目商業(yè)TIDE&TIME

135六、公寓分析和定位TIDE&TIME135六、公寓分析和定位TIDE&TIME

136公寓分析TIDE&TIME136公寓分析TIDE&TIME

137(一)公寓市場分析空間分布分析集中分布于商務(wù)區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)：新華大街，中山西路、錫林郭勒南路沿線，及其輻射的大學(xué)西街新興商務(wù)區(qū)：由于政府搬遷帶動(dòng)的商務(wù)發(fā)展：新華東街長樂宮、展覽館周邊區(qū)域新城商務(wù)聚集區(qū)：成吉思汗大街周邊存在大量潛在供應(yīng)。中山路新華西街東影南路東影北路

奈倫國際

中銀城市廣場長安金座東達(dá)城市廣場海亮廣場金天帝國際廣場波士名人國際本案TIDE&TIME137(一)公寓市場分析空間分布分TIDE&TIME

138供應(yīng)分析市場供應(yīng)量大，達(dá)到50萬平米以上供應(yīng)時(shí)間集中，2005和2006年是開發(fā)高峰，集中于2007至2008年底入住備注：成吉思汗大街周邊有大量公建用地，其中一部分將建為公寓，但其具體體量規(guī)模無法確定客戶分析購買者多為投資客戶，看重低總價(jià)低首付，看重未來高回報(bào)使用者為商務(wù)客戶和資源型客戶，或個(gè)人、中小企業(yè)和外地企業(yè)辦事處等區(qū)域項(xiàng)目名稱類型規(guī)模

（萬平米）入住時(shí)間傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)東達(dá)城市廣場商住公寓酒店式公寓4.52007年6月波士名人國際商住公寓5.82007年底金天帝國際廣場商住公寓2.32007年底海亮廣場商住公寓酒店式公寓21預(yù)計(jì)2009年學(xué)府康都商住公寓1.82007年初盈嘉國際商住公寓1.72008上半年新興商務(wù)區(qū)奈倫國際酒店式公寓3.12007年底中銀城市廣場酒店式公寓32008上半年長安金座商住公寓酒店式公寓7.52007年底總計(jì)50.72007至2008年底TIDE&TIME138供應(yīng)分析區(qū)域項(xiàng)目名稱類型規(guī)模

TIDE&TIME

139產(chǎn)品分析多為精裝小戶型除東達(dá)和長安金座、海亮廣場出現(xiàn)LOFT之外，多以平層為主多配備會(huì)所、氣派大堂，以及中央空調(diào)、觀光電梯等設(shè)施，多為高星級(jí)酒店或品牌公司擔(dān)當(dāng)物管產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏主題特色差異化TIDE&TIME139產(chǎn)品分析TIDE&TIME

140公寓市場整體特征總結(jié)公寓產(chǎn)品多數(shù)以精裝小戶型為主，形象品質(zhì)同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏主題特色差異化細(xì)分公寓基本集中分布于商務(wù)區(qū)：在建公寓基本集中于傳統(tǒng)和新興商務(wù)區(qū)，新城商務(wù)區(qū)有大量潛在供應(yīng)呼市目前的公寓投資整體過熱，購買者基本以投資為目的放量過于集中，2007、2008年為集中入住期，是否能達(dá)到投資者的高回報(bào)預(yù)期，市場存在很大不確定性TIDE&TIME140公寓市場整體特征總結(jié)TIDE&TIME

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產(chǎn)品：創(chuàng)新性產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品的性價(jià)比和競爭力；客戶：以投資客戶為主，并兼顧區(qū)域小戶型自住客戶，拓展客戶源，提升項(xiàng)目市場空間和競爭力；價(jià)格：針對(duì)投資客戶控制總價(jià)在30萬以內(nèi)，并且針對(duì)小戶型自住客戶與小戶型住宅拉開總價(jià)差；環(huán)境：打造小戶型公寓的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目性價(jià)比和價(jià)格實(shí)現(xiàn)，營造高端公寓的區(qū)域標(biāo)竿；物管：提供與高檔公寓相匹配的物管服務(wù)，提升項(xiàng)目的性價(jià)比和價(jià)格實(shí)現(xiàn)，營造高端公寓的區(qū)域標(biāo)竿；競爭力營造：TIDE&TIME141產(chǎn)品：創(chuàng)新性產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提升TIDE&TIME

142目前呼市的loft公寓市場活躍，幾近飽和狀態(tài)。呼市目前存在的酒店式公寓住宅，小戶型過小，30～50平房米的比較多，建議本項(xiàng)目彌補(bǔ)小戶型的空缺，發(fā)展以50～70平方米為主的中等戶型酒店式公寓。TIDE&TIME142TIDE&TIME

143公寓定位TIDE&TIME143公寓定位TIDE&TIME

144本項(xiàng)目主題定位于“都市精裝公寓”產(chǎn)品，結(jié)合市場公寓客群及酒店公寓本身產(chǎn)品形式，本項(xiàng)目總體客群定位為：投資客主要為呼市本地人，包括周邊的私營企業(yè)主、餐飲商戶、高級(jí)白領(lǐng)或經(jīng)理、政府機(jī)關(guān)人員、大中院校教師，也有部分地市富人(或外地人)以及在專在全國尋找機(jī)會(huì)的房地產(chǎn)投機(jī)客?？傊?，他們看中的就是市區(qū)的中心地段