2022年中國房地產(chǎn)市場大趨勢

年中國房地產(chǎn)市場大趨勢2022年是繼2022年后的又一個房地產(chǎn)“政策年”。從土地管制到金融信貸緊縮，從住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整到稅費(fèi)調(diào)控，調(diào)控力度進(jìn)一步加大，并且針對由于市場供需結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致的房價持續(xù)走高的現(xiàn)象，實行了更加嚴(yán)峻的調(diào)控措施。這一系列的政策通過其傳導(dǎo)渠道，作用于中國房地產(chǎn)的方方面面，將對市場產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響，盡管這些影響最終還需要時間和市場來驗證。

展望2022年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場的政策，穩(wěn)定價格、規(guī)范市場、防止泡沫、促進(jìn)進(jìn)展仍舊將是政策出臺的核心目標(biāo)。因此，從當(dāng)前的市場狀況看，2022年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍舊存在政策出臺的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場治理、物權(quán)法出臺、流淌性過剩問題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍舊將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重點。應(yīng)當(dāng)說2022年的政策仍舊是影響市場走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌?qiáng)。

“地根”進(jìn)一步收緊，

規(guī)?；_發(fā)趨勢明顯

新增地產(chǎn)項目的規(guī)?；_發(fā)將成為2022年土地開發(fā)的主要趨勢。

土地一級開發(fā)將在2022年演化成一種主流的開發(fā)模式，其緣由可以從以下兩方面探尋：其一是開發(fā)商實力為大規(guī)模一級開發(fā)供應(yīng)有力保障。其二是隨著土地市場的日趨完善及土地政策的進(jìn)一步緊縮，拿地壓力越來越大，開發(fā)商憑借一級開發(fā)的先入優(yōu)勢獲得二級開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑。

2022年的土地市場運(yùn)作將主要分成兩類，一類是存量土地一級開發(fā)，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項目，另一類是增量土地一級開發(fā)，包括土地征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地。其中舊城改造、城中村改造的高成本高難度讓開發(fā)商望而卻步，嚴(yán)格掌握農(nóng)地轉(zhuǎn)用的政策，也讓開發(fā)商對農(nóng)用地避之不及。

與此同時，城市化進(jìn)程和新農(nóng)村建設(shè)的加速都使得舊村改造成為一級開發(fā)的熱點，但是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、土地三大問題卻成為開發(fā)的難點。但舊村改造項目的規(guī)模通常都比較大，而這種規(guī)模化的開發(fā)模式也給開發(fā)商帶來了較大的操作空間。

行業(yè)并購走向縱深化

從企業(yè)層面考察2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一個重點。政策調(diào)控、市場競爭導(dǎo)致的對房地產(chǎn)企業(yè)資源儲備的要求是并購整合的基本推動力。同時，同城開發(fā)企業(yè)通過兼并收購方式進(jìn)入異地市場，以降低各自的開發(fā)風(fēng)險，而中小開發(fā)企業(yè)尋求逆境下生存空間，開發(fā)商之間本著不同目的聯(lián)合啟動了2022年房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購熱潮的引擎。

可以預(yù)見2022年房地產(chǎn)企業(yè)并購將會在2022年基礎(chǔ)上得以連續(xù)并進(jìn)一步的進(jìn)展，以獵取資源為目的的并購仍將是主流，大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購也將漸漸成為市場的一個方向。而無論是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，還是強(qiáng)弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進(jìn)行土地、資金、人力、品牌等資源價值的整合與挖掘，對不同資源的優(yōu)化組合來達(dá)到雙贏甚至多贏的最終目標(biāo)。

大集團(tuán)收縮戰(zhàn)線，

集中資本應(yīng)對拿地高門檻

國內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)多數(shù)從一線城市起家，逐步拓展到全國市場，隨著外資的進(jìn)入，一線城市中心區(qū)域土地供應(yīng)總量削減，競爭更加激烈，拿地門檻提高，對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和土地出讓金的支付條件等都掌握嚴(yán)格。很多國內(nèi)企業(yè)放慢了拓展的步伐，甚至收縮戰(zhàn)線，回到自己熟識的城市深耕市場。而對于招拍掛市場中高達(dá)數(shù)十億的土地出讓金，國內(nèi)企業(yè)聯(lián)合拿地的狀況越來越多的消失，以此與資金實力強(qiáng)勁的外資相抗衡。土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，土地儲備量是衡量房地產(chǎn)企業(yè)實力的標(biāo)準(zhǔn)，資本匱乏無法在土地市場上有所斬獲的房地產(chǎn)企業(yè)，必將步入一個惡性循環(huán)的過程，被市場所淘汰。

城市經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)展將帶動二三線城市市場成熟

國內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市集群經(jīng)濟(jì)圈的格局，目前正處于高速進(jìn)展時期，目標(biāo)是成為具有世界競爭力的組團(tuán)式大城市集群。

依據(jù)2022年《中國城市進(jìn)展報告》數(shù)據(jù)顯示：珠江三角洲城市群的GDP約占全國的10%，長江三角洲城市群的GDP約占全國GDP的18%，京津環(huán)渤海灣城市群的GDP約占全國的9%，中國三大城市群的GDP對于全國GDP總量的貢獻(xiàn)率只有37%，比美國紐約、洛杉磯和五大湖區(qū)三大城市群對全美GDP的貢獻(xiàn)率低30個百分點，比日本東京、大阪神戶和名古屋三大城市群對全日本GDP的貢獻(xiàn)率低32個百分點，作為經(jīng)濟(jì)進(jìn)展主力載體和戰(zhàn)略制高點，中國三大城市群遠(yuǎn)未形成國家財寶積聚的戰(zhàn)略平臺。因此三大城市圈的進(jìn)展?jié)摿薮?，單純依靠中心城市的?biāo)桿作用略顯不足，二三線城市的快速進(jìn)展才是提升城市集群競爭力巨大的后發(fā)力氣。

市場召喚升級的專業(yè)服務(wù)

2022年的中國房地產(chǎn)市場環(huán)境將更加簡單。當(dāng)這種市場環(huán)境日益簡單多變，并從賣方市場過渡到買方市場時，資本運(yùn)作力量和產(chǎn)品技術(shù)水平日益成為將來房地產(chǎn)市場競爭的重點。

一方面，從成熟國家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的閱歷可以看出，開發(fā)企業(yè)要在將來市場上做大做強(qiáng)，與金融資源的對接是其進(jìn)展的一個必要途徑。在這一環(huán)節(jié)中的企業(yè)與專業(yè)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的合作，將可抓住將來兩年房地產(chǎn)金融市場快速進(jìn)展的重要時機(jī)，利用資本力氣，快速做大做強(qiáng)，并形成良好的法人治理結(jié)構(gòu)，達(dá)到企業(yè)主體多元化的目的，從而規(guī)范企業(yè)的運(yùn)作，提升綜合競爭力。

另一方面，升級