第6章.電子教案教學(xué)課件

汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net第六章房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估收益法的應(yīng)用房地產(chǎn)評估市場法的應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格體系，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素房地產(chǎn)的特性以及評估特點(diǎn)房地產(chǎn)評估的對象、類別及相關(guān)概念土地價(jià)值評估的剩余法在建工程的評估汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net房地產(chǎn)評估對象及其分類房地產(chǎn)通常是指房屋建筑物（含相關(guān)建筑物和附著物）和承載房屋建筑物的土地的合稱，法律上稱為“不動(dòng)產(chǎn)”。對城鎮(zhèn)某宗房地產(chǎn)，通常稱為物業(yè)。

資產(chǎn)評估中，因具體評估業(yè)務(wù)項(xiàng)目和評估處理的需要，通?？梢詫⒎康禺a(chǎn)區(qū)分為三種評估對象：單純評估土地價(jià)值、單純評估房屋建筑物價(jià)值、房地合一價(jià)值（或稱房地產(chǎn)價(jià)值、物業(yè)價(jià)值）。21土地及其分類1．國有土地和集體土地。2．工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、其他用地（如教育用地、交通用地、公用事業(yè)用地等）。3．市中心區(qū)土地、城區(qū)土地、郊區(qū)土地、開發(fā)區(qū)土地等。4．劃撥土地、出讓土地、轉(zhuǎn)讓土地、租賃土地等。5．生地，指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地；毛地，指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有需要支付遷移安置房屋費(fèi)用的土地；熟地，指有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地房屋建筑物及其分類1．按房屋的使用性質(zhì)劃分，主要有：（1）工業(yè)廠房（2）商業(yè)用房（3）住宅（4）文教衛(wèi)生用房（5）其他用房2．按房屋的結(jié)構(gòu)類型劃分，主要有：（1）磚木結(jié)構(gòu)：（2）磚混結(jié)構(gòu)（3）框架結(jié)構(gòu)（4）剪力墻結(jié)構(gòu)（5）框架—剪力墻結(jié)構(gòu)汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net房地產(chǎn)特性和評估特點(diǎn)房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)商品的特殊性，在房地產(chǎn)評估中，以下幾點(diǎn)與其他有形資產(chǎn)評估有較大區(qū)別：1．非完全競爭性2．非成本因素重要性3．房地不可分割性房地產(chǎn)的特性

1．位置固定性

2．供求區(qū)域性

3．經(jīng)濟(jì)用途的可變性

4．價(jià)值量大，生產(chǎn)周期長，使用時(shí)間長

5．保值與增值性

6．內(nèi)在、外在環(huán)境的統(tǒng)一性。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net土地價(jià)格的基本構(gòu)成1．土地取得費(fèi)（1）征地費(fèi)（2）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)2．土地開發(fā)費(fèi)（1）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（2）公用事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)（3）小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)3．土地所有權(quán)收益4．其他。（1）稅費(fèi)（2）投資利息（3）利潤

土地價(jià)格的主要類型1．土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格2．基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、轉(zhuǎn)讓地價(jià)和租賃地價(jià)3．土地總價(jià)、單位地價(jià)和樓面地價(jià)房屋建筑物價(jià)格主要類型1、出售價(jià)格和租賃價(jià)格；2、房地產(chǎn)（或建筑物）的總價(jià)格和單位面積價(jià)格；3、現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格；4、銷售價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格和典當(dāng)價(jià)格等。評估中可以根據(jù)具體情況進(jìn)行房地分估或房地合一評估，針對具體的資產(chǎn)業(yè)務(wù)情況，對評估價(jià)值的種類和內(nèi)涵予以定義和披露。土地、房屋建筑物價(jià)格及其構(gòu)成

1、土地價(jià)格及其構(gòu)成2、房屋建筑物價(jià)格及其構(gòu)成房屋建筑物價(jià)格的基本構(gòu)成1．前期費(fèi)用2．建筑安裝工程費(fèi)3．配套費(fèi)用4．合理利潤5．資金成本汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素一般因素區(qū)域因素個(gè)別因素三個(gè)影響因素1．經(jīng)濟(jì)因素。2．社會(huì)因素。3．行政因素1.商業(yè)用房地產(chǎn)區(qū)域因素：區(qū)域業(yè)態(tài)類別及競爭狀況，經(jīng)營者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與經(jīng)營才能，商業(yè)繁華程度，顧客質(zhì)量，交通狀況等。2.工業(yè)用房地產(chǎn)區(qū)域因素：與產(chǎn)品及原料集散中心的距離，產(chǎn)業(yè)集聚度，交通運(yùn)輸狀況，勞動(dòng)力市場供求狀況，對水質(zhì)、空氣產(chǎn)生污染的程度，與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)群的距離，行政干預(yù)及管理程度等。3.住宅用房地產(chǎn)區(qū)域因素：日照、溫度、濕度等氣候條件，離市中心的距離，交通狀況，當(dāng)?shù)鼐用衤殬I(yè)、文化程度，學(xué)校、公園、醫(yī)院配置狀況，商店、購物中心布局，噪音、空氣污染狀況，政府對土地利用程度的管理等。1．土地個(gè)別因素（1）面積與形狀（2）地形與地勢（3）地力與地質(zhì)（4）容積率（5）土地用途（6）土地使用年期2．房屋建筑物個(gè)別因素（1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等（2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等（3）施工質(zhì)量（4）產(chǎn)權(quán)狀況、已使用年限、物業(yè)管理情況等（5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、收益法在房地產(chǎn)評估中的對象及適用范圍收益法是被廣泛地運(yùn)用于收益性房地產(chǎn)價(jià)值評估的方法，又稱資本化法或收益還原法。收益法是將房地產(chǎn)的年純收益按一定的還原率資本化，即在一定的折現(xiàn)率下計(jì)算出的未來純收益的現(xiàn)值總和，作為房地產(chǎn)的評估價(jià)值。運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值，只要待估對象具有連續(xù)的、可預(yù)測的純收益，則評估對象可以是單純的土地，也可以是地上的純建筑物，也可以是房地合一的房地產(chǎn)。評估房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值單獨(dú)評估土地價(jià)值房地合一情況下，房屋建筑物價(jià)值評估二、收益法在房地產(chǎn)評估中的基本模式汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法在房地產(chǎn)評估中的基本模式假設(shè)年收益不變，收益年期為永續(xù)的條件下（一）評估房地合一的房地產(chǎn)價(jià)值

房地產(chǎn)評估值=（房地產(chǎn)年總收入－房地產(chǎn)年總費(fèi)用）/房地產(chǎn)還原率

=房地產(chǎn)年純收入/房地產(chǎn)還原率（二）單獨(dú)評估土地價(jià)值

1．單純空地的評估土地評估值=（土地年總收入－土地年總費(fèi)用）/土地還原率=土地年純收入/土地還原率

2．房地合一情況下，土地價(jià)值的評估土地評估價(jià)值=（房地產(chǎn)年純收益－建筑物年純收益）/土地還原率其中：建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率或：建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×（建筑物還原率+建筑物年折舊率）建筑物現(xiàn)值=建筑物重置成本×成新率（三）房地合一情況下，房屋建筑物價(jià)值評估建筑物評估值=（房地產(chǎn)年純收益－土地年純收益）/建筑物還原率或：建筑物評估值=（

）/（）其中：土地年純收益=土地現(xiàn)值×土地還原率土地現(xiàn)值即為委托對象中土地在基準(zhǔn)日的市價(jià)總值。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法在房地產(chǎn)評估中基本參數(shù)的計(jì)算與確定總收益和純收益總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益。純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的總收益扣除各種費(fèi)用后的收益。房地產(chǎn)總費(fèi)用一般包括以下項(xiàng)目：（1）管理費(fèi)（2）維修費(fèi)（3）稅金（4）保險(xiǎn)費(fèi)（5）租金損失預(yù)備費(fèi)等。房地產(chǎn)純收益有“稅前純收益”和“稅后純收益”之分，這里的“稅”一般是指所得稅。稅前純收益用于求取房地產(chǎn)市場價(jià)值的評估。稅后純收益用于房地產(chǎn)投資價(jià)值的評估。還原率房地產(chǎn)評估中決定還原率的基本原則是，房地產(chǎn)還原率應(yīng)等同于與獲取房地產(chǎn)上所產(chǎn)生的純收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的資本的收益率。還原率的估算方法經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家在選取土地還原利率時(shí)一般任取一種：（1）當(dāng)時(shí)國內(nèi)各地不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的平均利率；（2）國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款十年以上長期利率的平均數(shù)；（3）國家銀行所發(fā)行的土地債券的平均利率。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法在房地產(chǎn)評估中基本參數(shù)的計(jì)算與確定目前評估實(shí)踐中，在確定城市房地產(chǎn)還原利率時(shí)，一般采用以下三種方法：加總法：即對資本化過程中所考慮的各因素設(shè)置一系列相互獨(dú)立的比率，各比率相加之和即為還原利率。在安全利率基礎(chǔ)上加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值：安全利率指無任何風(fēng)險(xiǎn)的投資收益率，一般可認(rèn)為政府長期債券的利率為安全利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可考慮房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)等因素綜合確定。采用市場上相似房地產(chǎn)的純收益與價(jià)格的比率，求取還原利率。舉例：

表6-1比較實(shí)例純收益（元/年·m2）價(jià)格（元/m2）還原利率（%）1418．959007．12450．060007．53393．357006．94459．963007．35507．065007．8表6-1中各實(shí)例還原利率的算術(shù)平均值為：（7．1%+7．5%+6．9%+7．3%+7．8%）÷5=7．32%，則7．32%作為待估房地產(chǎn)的還原利率。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net收益法在房地產(chǎn)評估中基本參數(shù)的計(jì)算與確定收益期即房地產(chǎn)收益法評估中的預(yù)計(jì)收益年限。一般情況下，根據(jù)房地合一的原則，以土地使用權(quán)剩余年限為收益期，涉及房屋建筑物評估的相關(guān)年期不能超過土地剩余年限。特殊情況下，可根據(jù)預(yù)測估算出收益期，但不得超過土地剩余年限。例6-1：某房地產(chǎn)公司于1996年11月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1998年11月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2%，目前，該類建筑物重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米。目前用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3．5%，維修費(fèi)為重置價(jià)的1．5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0．2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%，試根據(jù)以上資料評估該宗地2000年11月的土地使用權(quán)價(jià)格。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net

（1）選定評估方法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。（2）計(jì)算總收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。

年總收益=50×12×900（1-10%）=486000（元）（3）計(jì)算總費(fèi)用：

①年管理費(fèi)=486000×3．5%=17010（元）

②年維修費(fèi)=2500×900×1．5%=33750（元）

③年稅金=20×900=18000（元）

④年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×900×0．2%=4500（元）年總費(fèi)用=①+②+③+④=17010+33750+18000+4500=73260（元）（4）計(jì)算房地產(chǎn)純收益

年房地產(chǎn)純收益=年總收益－年總費(fèi)用

=486000－73260=412740（元)（5）計(jì)算房屋純收益

①計(jì)算年折舊率。年折舊率本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的現(xiàn)值必須在可使用期限內(nèi)全部收回。本舉例中，視土地使用權(quán)年限屆滿為房地產(chǎn)使用者可使用的年期，為50-4=46(年)②計(jì)算房屋純收益。房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×（房屋資本化率+年折舊率）

=2156250×（8%+2%）=215625（元）收益法在房地產(chǎn)評估中基本參數(shù)的計(jì)算與確定年折舊率==2%汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net

收益法在房地產(chǎn)評估中基本參數(shù)的計(jì)算與確定（6）計(jì)算土地純收益：土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益

=412740－215625=197115（元）（7）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格。土地使用權(quán)在2000年11月的剩余使用年期為50-4=46（年）。1971157%1-1（1+7%）46×（V=）=2690623．72（元）（8）評估結(jié)果:本宗土地使用權(quán)在2000年11月的土地使用權(quán)價(jià)格為690623．72元，單價(jià)為每平方米5381．25元。分析：若在年總費(fèi)用中計(jì)入折舊，計(jì)算結(jié)果為（a）計(jì)算房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值=房屋重置成本×成新率=2500×900×

=2156250（元）（b）計(jì)算房屋年折舊費(fèi)。年折舊=房屋現(xiàn)值×年折舊率=2156250×2%=43125（元）（c）年總費(fèi)用=73260+43125=116385（元）（d）計(jì)算房地產(chǎn)年純收益。房地產(chǎn)年純收益=年總收益－年總費(fèi)用=486000－116385=369615（元）（e）計(jì)算房屋年純收益。房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=2156250×8%=172500（元）（f）計(jì)算土地年純收益土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益=369615－172500=197115（元）與例題中計(jì)算出的土地年純收益相同，評估結(jié)果亦會(huì)相同汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、市場法在房地產(chǎn)評估中的對象及適用范圍市場法是指在評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，用條件相類似的已成交（包括買賣、租賃等）的房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)相比較，以此推出待估房地產(chǎn)評估價(jià)值的方法。市場法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。若經(jīng)濟(jì)主體是以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的，即以一定費(fèi)用獲取最大利潤或以最小成本獲取同等利潤。市場法在房地產(chǎn)評估中對象一般為土地和房地合一的房地產(chǎn)。對收集的交易資料進(jìn)行對比分析，選擇可作為評估參照的比較實(shí)例對所選擇的參照交易實(shí)例進(jìn)行差異修正計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格，確定被估房地產(chǎn)評估值收集充足的市場交易資料1．交易情況修正2．期日修正3．區(qū)域情況修正4．個(gè)別因素修正Textext二、市場法的步驟差異修正的方法汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用例6-2:若選擇的參照案例每平方米100元，剩余使用年期為30年，容積率2．1。待估宗地出讓年限為20年，容積率1．7。假定土地還原率8%，所在城市土地容積率修正系數(shù)見表6-2表6-2某城市容積率修正系數(shù)表容積率0．10．40．71．01．11．31．72．02．12．5修正系數(shù)0．50．60．81．01．11．21．61．81．92．1則土地使用年期修正系數(shù)

=[1-

]/[1-]=0.8722容積率修正系數(shù)=0.8421

通過土地年期和容積率修正后的地價(jià)=1000×0.8722×0.8421=734.48（元/m2）還有如房屋成新率，層高等個(gè)別因素，都可以采用直接量化偏差程度的方法，因較簡單，不在此述例6-3:估價(jià)對象概況：待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。評估要求：評估該地塊2002年10月的公平市場交易價(jià)格。評估過程：（1）選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實(shí)例，故采用市場法進(jìn)行評估。（2）搜集有關(guān)的評估資料。

①搜集待估土地資料。（略）

②搜集交易實(shí)例資料。選擇4個(gè)交易實(shí)例作為參照物，具體情況見表6-3(第165頁)汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用例6-3

（3）進(jìn)行交易情況修正經(jīng)分析，交易實(shí)例A、D為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；交易實(shí)例B較正常買賣價(jià)格偏低2%；交易實(shí)例C較正常買賣價(jià)格偏低3%。則各交易實(shí)例的交易情況修正率為：交易實(shí)例A：0%；交易實(shí)例B：2%；交易實(shí)例C：3%；交易實(shí)例D：0%。（4）進(jìn)行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2001年10月以來土地價(jià)格平均每月上漲1%，則各參照物交易實(shí)例的交易日期修正系數(shù)為：交易實(shí)例A期日修正系數(shù)=1+1%×6=1．06；交易實(shí)例B期日修正系數(shù)=1+1%×7=1．07；交易實(shí)例C期日修正系數(shù)=1+1%×12=1．12；交易實(shí)例D期日修正系數(shù)=1+1%×10=1．10。為計(jì)算方便，本例中對修正系數(shù)取整，即：交易實(shí)例A：6%；交易實(shí)例B：7%；交易實(shí)例C：12%；交易實(shí)例D：10%（5）進(jìn)行區(qū)域因素修正。交易實(shí)例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表6-4判斷。本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表6-4(第166頁)各種區(qū)域因素的對比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實(shí)例B所屬地區(qū)為88，交易實(shí)例C所屬地區(qū)為108，交易實(shí)例D所屬地區(qū)為102。汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用例6-3

（6）進(jìn)行個(gè)別因素修正。

①經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，故判定比各交易實(shí)例土地價(jià)格高2%。②土地使用年限因素的修正。交易實(shí)例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實(shí)例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測算如下（假定折現(xiàn)率為%）：年限修正系數(shù)=

11[1-]÷[1-](1+8%)30(1+8%)35

=（1－0．0994）÷(1-0．0676)=0．9006÷0．9324=0．9659（7）計(jì)算待估土地的比準(zhǔn)價(jià)格。交易實(shí)例A、B、C、D修正后的單價(jià)，實(shí)際操作中可采用下述表格形式：表6-5參照對象單位面積修正計(jì)算表（8）采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果。土地評估單價(jià)為：（909+1038+901+924）÷4=943（元/M2）土地評估總價(jià)為：600×943=565800（元）汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用表6-5參照對象單位面積修正計(jì)算表參照對象修正項(xiàng)目參照對象A參照對象B參照對象C參照對象D土地價(jià)格870元/M2820元/M2855元/M2840元/M2交易情況修正100/100100/98100/97100/100交易時(shí)間修正106/100107/100112/100110/100區(qū)域因素修正100/100100/88100/108100/102個(gè)別因素修正土地面積100/98100/98100/98100/98土地使用年限96．59/100100/10096．59/100100/100修正后單價(jià)909元/M21038元/M2901元/M2924元/M2汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、成本法在房地產(chǎn)評估中的對象及適用范圍成本法又稱重置成本法，它以重新建造委估房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費(fèi)的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比的價(jià)值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價(jià)來確定委估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法成本法用于房地產(chǎn)評估，通常分別評估單純土地價(jià)值和房屋建筑物價(jià)值，以二者之和作為房地產(chǎn)評估價(jià)值。由于房屋及其依附的土地具有不同的自然及經(jīng)濟(jì)特性，因此成本法在房屋建筑物價(jià)值評估和土地價(jià)值評估中有不同的計(jì)算和處理方法。成本法一般適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，交易實(shí)例不多，無法運(yùn)用市場法或收益法進(jìn)行評估和特殊性較大的房地產(chǎn)。二、土地評估的成本法基本公式為：土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益

1．土地取得費(fèi)2．土地開發(fā)費(fèi)

3．稅費(fèi)4．開發(fā)利潤

5．投資利息6．土地所有權(quán)收益

汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用三、房屋建筑物評估的成本法評估公式：房屋建筑物評估值=重置成本×成新率（一）房屋建筑物重置成本的估算房屋建筑物重置成本=建安工程費(fèi)+前期及配套費(fèi)用+資金成本1．建安工程費(fèi)的估算：（1）重編預(yù)算法（2）預(yù)決算調(diào)整法（3）典型房屋建筑物調(diào)整法（4）物價(jià)指數(shù)法2．前期和配套費(fèi)用的估算3．資金成本進(jìn)行預(yù)決算調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容主要有以下幾項(xiàng)：①工程量的調(diào)整。②價(jià)差調(diào)整。③定額差異調(diào)整。（二）房屋建筑物成新率的估算

1．使用年限法使用年限法是指利用建筑物的實(shí)際使用年限占建筑物全部使用壽命的比率作為建筑物的有形損耗率；或以估計(jì)出的建筑物尚可使用年限占建筑物總使用壽命的比率作為成新率。2．技術(shù)評分法這一方法的基本做法是，依據(jù)評估對象的實(shí)際技術(shù)情況，結(jié)合房屋建筑物不同成新率（或有形損耗率）的評分標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行現(xiàn)場查勘，按房屋建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分及各個(gè)部分的組成部位，分別評分汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用剩余法剩余法是指在評估具有開發(fā)潛力的土地價(jià)值時(shí)，通過估計(jì)將其開發(fā)形成房地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)的預(yù)期收益，扣除為建造和銷售該房地產(chǎn)所花費(fèi)的必要成本費(fèi)用以及合理利潤后的剩余額，以此作為被估土地價(jià)格的方法?；舅悸芳俣ㄩ_發(fā)商欲投資開發(fā)一宗土地，總是希望能通過開發(fā)獲取利潤。可用下式表示：房地產(chǎn)開發(fā)利潤=房地產(chǎn)開發(fā)收入－房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括購買土地支付的地價(jià)。如果房地產(chǎn)開發(fā)商期望獲得正常的利潤回報(bào)，那么開發(fā)商愿意為這宗土地支會(huì)的最高價(jià)格可以由下式得出：

土地價(jià)格=汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、剩余法的適用范圍（1）在生地或熟地上開發(fā)建造建筑物然后出售或出租；（2）未開發(fā)的生地經(jīng)“三通一平”或“七通一平”變?yōu)槭斓?；?）對原有舊建筑物拆遷重新進(jìn)行土地開發(fā)剩余法還可推廣用于建筑物經(jīng)改造后進(jìn)行銷售，對被改造建筑物的評估；在建工程追加投資建成后銷售，以及對在建工程的評估等預(yù)測開發(fā)完成后的樓價(jià)估算開發(fā)費(fèi)用估算正常投資利潤設(shè)計(jì)土地的最佳利用方式Text二、剩余法的估價(jià)步驟利用公式求算地價(jià)汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用剩余法基本公式（1）房地產(chǎn)預(yù)期收入指包括土地和建筑物的綜合收入,常稱樓價(jià)（2）若專業(yè)費(fèi)用率為i，則建筑總成本=建筑費(fèi)用×（1+i）（3）若年利息率為r，則利息=[地價(jià)+建筑費(fèi)用×（1+i）]×r（4）以房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤率P估算，則利潤=[地價(jià)+建筑費(fèi)用×（1+i）]×P（5）依照我國稅法,在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中由開發(fā)商支付的稅收（6）其他費(fèi)用指房地產(chǎn)出售中或經(jīng)營中發(fā)生的費(fèi)用我國在應(yīng)用剩余法評估土地價(jià)值中，采用簡化的應(yīng)用形式：地價(jià)=樓價(jià)－建筑費(fèi)用×（1+i）－[地價(jià)+建筑費(fèi)用×（1+i）]×r－[地價(jià)+建筑費(fèi)用×（1+i）]×P－稅金－其他費(fèi)用

汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用舉例例6-5:

現(xiàn)有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為4．5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元/M2，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)與專業(yè)費(fèi)分二次投入，第一年投入總費(fèi)用的60%，第二年投入40%。該寫字樓建成后即可售出，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/M2，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2．5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6．5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商期望的投資利潤率為20%。試估算該宗土地目前的地價(jià)。采用剩余法評估，計(jì)算過程如下：1．計(jì)算樓價(jià)現(xiàn)值該建筑物建筑總面積=土地面積×容積率=2000×4.5=9000平方米售樓價(jià)=9000×9000=8100萬元售樓價(jià)現(xiàn)值=8100×=7209萬元2．計(jì)算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)現(xiàn)值建筑總費(fèi)用=9000×3000=2700萬元；專業(yè)費(fèi)=2700×10%=270萬元汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用舉例例6-5:建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)現(xiàn)值=（2700+270）×60%×+（2700+270）×40%×=2819.40萬元3．計(jì)算銷售費(fèi)用及稅費(fèi)銷售費(fèi)用=樓價(jià)×2.5%=7209×2.5%=180.23萬元銷售稅費(fèi)=樓價(jià)×6.5%=7209×6.5%=468.59萬元4．計(jì)算利息，設(shè)地價(jià)為V利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×利息率

=（V+2819.40）×6%=0.06V+169.16（萬元）5．利潤=（V+2819.40）×20%=0.2V+563.88（萬元）汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)whaisu@163.net剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用舉例例6-5:6．地價(jià)=樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－利潤V=7209－2819.40－(0.06V+169.16)－180.23－468.59－(0.2V+563.88)土地總價(jià)評估值V=2381.54萬元7．土地單價(jià)1.19萬元/㎡，合每畝793.34萬元。樓面地價(jià)2644.4元/㎡。注：若利息采用復(fù)利計(jì)算，則利息=V×[(1+6%)2-1]+2819.4×60%×[(1+6%)1.6-1]+2819.4×40%×[(1+6%)0.6-1]=0．1236V+187．83（萬元）土地總價(jià)評估值V=7209-2819．4-(0．1236V+187．83)-180．23-468．59-(0．2V+563．88)V=2258．76(萬元)汪海粟中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)wha