2023年保利發(fā)展研究報(bào)告 保利發(fā)展競爭優(yōu)勢(shì)分析

2023年保利發(fā)展研究報(bào)告保利發(fā)展競爭優(yōu)勢(shì)分析一、房地產(chǎn)行業(yè)分析自2021下半年以來，地產(chǎn)行業(yè)基本面持續(xù)下行。2022年，我國房地產(chǎn)行業(yè)低開低走，截至11月，全國商品房銷售仍在底部位置，基本面恢復(fù)仍有一定壓力。1-11月份商品房銷售面積12.13億平方米，累計(jì)同比-23.3%；銷售金額11.86萬億元，累計(jì)同比-26.6%。房地產(chǎn)企業(yè)銷售回暖仍需要政策支持和時(shí)間來幫助消費(fèi)者信心重建。1.目前行業(yè)銷售仍在底部，單月銷售改善不明顯從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，11月單月銷售數(shù)據(jù)降幅有所擴(kuò)大，無論是銷售金額還是銷售面積，同比單月降幅高達(dá)30%以上。商品房銷售同比自21年7月轉(zhuǎn)負(fù)后，已連續(xù)17個(gè)月負(fù)增長，降幅和負(fù)增長時(shí)間均超過以往周期。因此整體來看，房地產(chǎn)行業(yè)需求端仍舊比較疲軟。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，TOP100房企銷售總額為67268.1億元，同比下降42.1%，降幅較上月收窄1.3pct，其中TOP100房企單月銷售額同比下降34.4%，環(huán)比下降4.9%。銷售額超過千億房企19家，較去年同期減少16家；超過百億房企100家，較去年同期減少51家。TOP100房企權(quán)益銷售額合計(jì)為46888.9億元，權(quán)益銷售面積合計(jì)為30049.3萬平方米，同比分別減少45.6%和49.9%。百強(qiáng)房企銷售也呈現(xiàn)相似的下行趨勢(shì)，單月銷售改善跡象不明顯。從核心城市高頻數(shù)據(jù)看，11月以來全國大中城市成交也還在底部。近4期30大中城市商品房平均成交面積一線城市當(dāng)周值不足90萬平方米，二線城市當(dāng)周值不足140萬平方米。2.土地市場(chǎng)熱度延續(xù)低位運(yùn)行2022年的土地市場(chǎng)總體處于相對(duì)低位運(yùn)行狀態(tài)，我國土儲(chǔ)收入規(guī)模較去年相比進(jìn)一步下探，成交地塊平均溢價(jià)率亦較低，因此今年也是資金情況良好的房企“備貨”的窗口期。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，年內(nèi)全國土地成交價(jià)款0.76萬億元，去年同期數(shù)據(jù)為1.45萬億元，同比下降47.59%。年內(nèi)全國土地成交面積8455萬平方米，去年同期數(shù)據(jù)為18287.48萬平方米，同比下降53.77%。觀察重點(diǎn)城市招拍掛土地市場(chǎng)成交情況我們可以發(fā)現(xiàn)，今年央企、國企、地方平臺(tái)和地方龍頭民營企業(yè)為拿地的主力軍。3.地產(chǎn)行業(yè)供給端、需求端利好政策頻出今年以來，地產(chǎn)政策持續(xù)改善。尤其是11月以來，“三箭齊發(fā)”對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)融資支持力度加大，需求端政策的想像空間也已經(jīng)打開，供需兩側(cè)政策齊發(fā)有望幫助地產(chǎn)銷售進(jìn)入快速復(fù)蘇通道。需求端政策主要包括：三次降息、兩次下調(diào)按揭需求端利率加點(diǎn)、換房退稅等。1）三次降息：央行2、5、8月三次降息，分別下調(diào)5年期LPR5bp、15bp、15bp。2）兩次下調(diào)按揭利率加點(diǎn)：5月下調(diào)首套按揭利率下限至LPR-20bp，9月階段性取消或下調(diào)部分城市首套按揭利率下限。3）下調(diào)公積金貸款利率：9月下調(diào)首套公積金利率15bp。4）稅費(fèi)方面：3月，提出年內(nèi)不擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，9月，出臺(tái)換房退稅政策。供給端政策主要包括：“第一支箭：金融16條”、“第二支箭：給予房企發(fā)債融資額度”、“第三支箭：放開房企股權(quán)再融資”等相關(guān)措施。1）支持房企合理融資：穩(wěn)定開發(fā)貸，國有、民營一視同仁；債券融資回購、擔(dān)保增信、央行再貸款提供資金支持；鼓勵(lì)信托支持合理融資。貸款集中度管理延期。股權(quán)再融資的全面放開。2）預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化：保函可置換預(yù)售監(jiān)管資金。3）紓困措施：支持優(yōu)質(zhì)房企收并購，支持AMC紓困房企等。4）保交樓方面：地產(chǎn)基金、政策性專項(xiàng)借款等。11月以來中央政策力度持續(xù)加大，地產(chǎn)行業(yè)受政策“三箭齊發(fā)”強(qiáng)勢(shì)托底，為行業(yè)復(fù)蘇服下定心丸。從保交樓到保房企三好生，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了困境反轉(zhuǎn)的政策拐點(diǎn)。政策帶來的行業(yè)資金環(huán)境的大幅改善，有利于增強(qiáng)行業(yè)信心、防止行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延。二、保利發(fā)展競爭優(yōu)勢(shì)分析1.公司主營業(yè)務(wù)介紹保利發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建成涵蓋物業(yè)服務(wù)、全域化管理、銷售代理、商業(yè)管理、不動(dòng)產(chǎn)金融等在內(nèi)的多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，綜合實(shí)力連續(xù)多年穩(wěn)居行業(yè)前五，央企第一。保利發(fā)展控股以不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)為原點(diǎn)，立體延展出“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)”：通過人才、資本、科技、信息的鏈接，致力于成為全球最具活力的不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)。在“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)”戰(zhàn)略定位下，公司延伸不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)、美好生活綜合服務(wù)、產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)鏈，下設(shè)34家地產(chǎn)平臺(tái)公司和18家專業(yè)公司，員工總數(shù)超6萬人。2022年，保利發(fā)展位居《福布斯》世界排名第190位，榮獲行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌TOP3。保利發(fā)展堅(jiān)持扎根在核心城市及城市群，深耕國家重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，助力國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。公司始終堅(jiān)持“一主兩翼”戰(zhàn)略方針，以商品住宅開發(fā)為主，大力發(fā)展“人居”相關(guān)服務(wù)板塊。在住宅產(chǎn)品方面，形成“尊居、善居、品居、安居”系列，代表品牌有“天字”系、“和光”系等；在寫字樓產(chǎn)品方面，形成“保利中心”、“保利國際廣場(chǎng)”等品牌系列。此外，公司以百姓安居為己任，積極發(fā)展保障性租賃住房，拓展公寓業(yè)務(wù)，建成保障房超10萬套；進(jìn)駐25座城市助力城市更新，響應(yīng)國家提出的鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，幫助全體人民實(shí)現(xiàn)共同富裕。憑借出色的建設(shè)、運(yùn)營、服務(wù)實(shí)力，保利發(fā)展在物業(yè)、酒店、商貿(mào)會(huì)展、購物中心、城市公建及舊城改造方面均取得長足發(fā)展，品牌成熟度與影響力進(jìn)一步提升。保利物業(yè)致力于全態(tài)化管理，形成以社區(qū)居住物業(yè)服務(wù)為核心，以全域化管理、城市服務(wù)為引領(lǐng)的綜合服務(wù)能力，并推出了“親情和院、四時(shí)雅集、東方禮遇、星云企服、鎮(zhèn)興中國”等系列物業(yè)服務(wù)品牌；保利商旅在消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域形成了“時(shí)光里、保利廣場(chǎng)”等產(chǎn)品體系，在酒店領(lǐng)域打造了包括“諾雅、雅途、郡雅、悅雅”在內(nèi)的多個(gè)品牌系列；養(yǎng)老服務(wù)板塊打造“和熹會(huì)”品牌等多個(gè)行業(yè)標(biāo)桿；在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)領(lǐng)域，打造了國際級(jí)賽事綜合運(yùn)營服務(wù)品牌，高質(zhì)量承擔(dān)武漢軍運(yùn)會(huì)、西安全運(yùn)會(huì)等大型賽事服務(wù)；同時(shí)，福祉展、老博會(huì)等大型品牌展會(huì)也成為會(huì)展行業(yè)標(biāo)桿。2.公司核心競爭力分析2.1、管理層扎根公司，股權(quán)穩(wěn)定截至2022Q3，公司總股本為1197044.34萬股，公司實(shí)際控制人是中國保利集團(tuán)有限公司。保利集團(tuán)直接持股2.8%，通過保利南方集團(tuán)持股37.69%，共計(jì)持股40.49%，公司長期股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。除此之外公司吸引險(xiǎn)資入股，公司穩(wěn)定發(fā)展能力得以體現(xiàn)。公司核心管理人員扎根公司多年，2021年管理層平穩(wěn)過度，保障公司戰(zhàn)略貫徹實(shí)施。2021年7月30日，保利發(fā)展公告，根據(jù)國務(wù)院國資委關(guān)于干部管理的相關(guān)規(guī)定，同意宋廣菊女士因年齡原因辭去公司董事長、董事職務(wù)，由原公司總經(jīng)理劉平先生接任公司董事長。8月18日，董事會(huì)決議通過聘任周東利先生為公司總經(jīng)理、聘任王一夫先生為公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。10月29日，股東大會(huì)決議通過選舉陳關(guān)中先生、胡在新先生作為公司第六屆董事會(huì)董事候選人。至此，保利發(fā)展管理團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。2.2、拿地聚焦核心城市，注重權(quán)益占比公司擁有豐富的土地資源獲取經(jīng)驗(yàn)，建立了科學(xué)的投資評(píng)估體系，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)節(jié)奏，深度挖掘每個(gè)地塊的價(jià)值，保障投資決策的高效性與準(zhǔn)確性。同時(shí)，公司具備多元化的土地資源獲取能力，構(gòu)建了涵蓋招拍掛、城市更新、產(chǎn)業(yè)拓展、收并購等在內(nèi)的資源獲取體系，形成了強(qiáng)大的資源整合能力，保障公司能夠持續(xù)獲得低成本項(xiàng)目資源。憑借著出色的資源獲取能力，公司儲(chǔ)備了質(zhì)地優(yōu)良、規(guī)模合理的土地資源，近年來38個(gè)核心城市儲(chǔ)備資源始終保持在75%以上，住宅貨量占比超80%，資源儲(chǔ)備滿足公司2-3年的開發(fā)需求，為公司的可持續(xù)發(fā)展提供保障。公司拿地主要集中在一、二線城市，重點(diǎn)關(guān)注人口持續(xù)流入、有產(chǎn)業(yè)、政策支撐、市場(chǎng)容量大、需求旺盛的區(qū)域，始終聚焦剛性和改善性需求。保利2022年新增土儲(chǔ)主要位于一線和新一線城市。從金額看，拿地過百億的城市有上海、廣州和佛山。上海、廣州、合肥拿地達(dá)到8塊，廈門、南京、佛山拿地達(dá)到5塊。一線及新一線城市拿地金額占比82.4%，二線城市拿地金額占比15.6%，三線及以下城市拿地金額占比2%。截至2022年11月，公司拿地規(guī)模位列行業(yè)第一，為公司后續(xù)的發(fā)展儲(chǔ)備了充足的土地。近年來，地產(chǎn)公司為了快速搶占市場(chǎng)份額紛紛進(jìn)入新的城市，合作開發(fā)已然成為趨勢(shì)。保利近年來為了業(yè)績規(guī)模的增長，也選擇合作模式開發(fā)新的地產(chǎn)項(xiàng)目，但是始終將權(quán)益占比維持在70%左右，保持高質(zhì)、高效的發(fā)展。這樣以保利品牌冠名的項(xiàng)目始終維持著業(yè)界龍頭的水準(zhǔn)，無論是在項(xiàng)目品質(zhì)還是產(chǎn)品打造上都更有競爭力。截至11月底，保利發(fā)展全口徑銷售額4001.1億元，權(quán)益口徑銷售額2688億元，權(quán)益占比67.18%，行業(yè)排名由2017年的行業(yè)第六晉升到行業(yè)第二。3.公司經(jīng)營情況分析3.1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)穩(wěn)步提升，兩翼業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的日益激烈，保利發(fā)展在2016年提出“一主兩翼”的戰(zhàn)略布局，即以不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)為主體，以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼，致力于打造不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)。地產(chǎn)主業(yè)堅(jiān)持“中心城市+城市群”戰(zhàn)略，強(qiáng)化精益管理，保持行業(yè)領(lǐng)先。同時(shí)，積極布局新賽道，尋找第二增長曲線。公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)作為主營業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定增長，2022H1實(shí)現(xiàn)收入1001.54億元；2021年達(dá)2607.67億元，同比增長15.19%，較2017年增長了80%?！皟梢怼睒I(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，相關(guān)業(yè)務(wù)2022H1收入為105.69億元；2021年達(dá)到了241.66億元，同比增長44.54%，較2017年增長了178.03%，兩翼收入貢獻(xiàn)占比由2017年的5.94%提升到2022H1的9.55%，公司布局多元化賽道的價(jià)值逐步體現(xiàn)。3.2、銷售規(guī)模名列前茅，盈利質(zhì)量行業(yè)領(lǐng)先截至2022年11月，保利實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額4001.1億元，行業(yè)排名第二。公司2021年全口徑銷售額5385億元，同比增加7.1%。銷售金額增速在TOP5房企中排名第一。截至2022Q3，保利實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1564.37億元，銷售凈利率12.08%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。公司2021年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2850億元，同比增長17.2%，營收規(guī)模增長較為穩(wěn)健，凈利潤371.89億元，歸母凈利潤273.88億元，位居行業(yè)第三。近年來行業(yè)內(nèi)公司銷售凈利率下滑明顯，但保利一直維持在高于12%的水平。3.3、銷管費(fèi)率優(yōu)于行業(yè)平均降本增效已成為地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)達(dá)成共識(shí)的一項(xiàng)重要工作，各房企逐漸重視對(duì)銷管費(fèi)用的控制，管理走向精細(xì)化。公司近年來兩費(fèi)費(fèi)率整體上穩(wěn)中有降。截至2022Q3，公司銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率分別為2.38%、1.95%，與2021年底相比，銷售費(fèi)用率降低0.21pct，管理費(fèi)用率增加0.04pct。公司兩費(fèi)費(fèi)率一直控制得當(dāng)，在行業(yè)內(nèi)處于較低水平。這主要得益于保利發(fā)展通過設(shè)計(jì)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，保利發(fā)展形成“設(shè)計(jì)-材料-施工”一體化的成熟、穩(wěn)定、可靠的建造體系，并持續(xù)迭代建造體系與工藝標(biāo)準(zhǔn)。保利發(fā)展開發(fā)“筑善云”應(yīng)用，將建造過程的透明化、在線化、可視化、標(biāo)準(zhǔn)化，讓每一批材料進(jìn)場(chǎng)、每一道關(guān)鍵工序驗(yàn)收有跡可循。3.4、三道紅線指標(biāo)保持綠檔，融資成本低公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)均衡穩(wěn)健，債務(wù)期限及類型合理，各項(xiàng)指標(biāo)滿足“三道紅線”的綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，兼顧風(fēng)險(xiǎn)防范與規(guī)模擴(kuò)張能力。公司現(xiàn)金流管理水平突出，公司連續(xù)4年保持經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流為正，銷售回籠率長期保持在90%以上的行業(yè)最高水平。同時(shí)，公司現(xiàn)金流充裕，并在銀行授信、公司債、中票等均有充足的資金頭寸，具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。截至2022Q3，保利發(fā)展扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為77.9%,凈負(fù)債率66.4%，現(xiàn)金短債比1.9，均符合“三道紅線”綠檔企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，90家上市房企中，綠檔房企有29家；黃檔企業(yè)有22家，比2021年底多了6家；橙檔企業(yè)有17家，比2021年底多了10家；紅檔企業(yè)有22家，比2021年底多了13家。保利發(fā)展2020-2022年的低息發(fā)債規(guī)模逐漸擴(kuò)大，2022H1公司發(fā)債140億元，位于主流房企的首位，加權(quán)融資成本逐年降低，從2017年的5.4%降到2022H1的3.1%，僅次于中海和華潤的3.0%。2022年6月中誠信國際維持保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司的主體信用等級(jí)為AAA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。保利發(fā)展近期成功發(fā)行2022年度第六、七期中期票據(jù)，合計(jì)發(fā)行規(guī)模50億元，發(fā)行利率在2.3%-2.8%之間。11月12日，收到銀行間交易商協(xié)會(huì)出具的4份接受注冊(cè)通知書，同意接受中期票據(jù)、短期融資券合計(jì)100億元的注冊(cè)。11月18日，發(fā)行不超過99億元債券的注冊(cè)獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。行業(yè)下行態(tài)勢(shì)之下，融資優(yōu)勢(shì)凸顯。3.5、已售未結(jié)轉(zhuǎn)保證收入，銷售回款率高公司2022Q3期末的合同負(fù)債及預(yù)收賬款為4579.19億元，相比2021年年底增長9.85%，是2021年?duì)I收的1.6倍，公司可結(jié)算項(xiàng)目仍有較大體量，疊加2021-2022年公司在一、二線城市拿地規(guī)模加大，未來業(yè)績?cè)鲩L存在很大空間，有望實(shí)現(xiàn)彎道超車。公司2022H1銷售回款率94.90%，同比上升6pct，創(chuàng)近四年來新高，現(xiàn)金回款率處行業(yè)領(lǐng)先位置。央企龍頭中海2022H1銷售回款率88%，民企龍頭碧桂園92%，均低于保利發(fā)展。三、業(yè)績預(yù)測(cè)&估值分析1.業(yè)績預(yù)測(cè)基于上述分析，我們認(rèn)為：（1）收入結(jié)構(gòu)：房產(chǎn)銷售仍是公司目前的核心業(yè)務(wù)，占比超過90%，未來兩翼業(yè)務(wù)將持續(xù)發(fā)力。我們假設(shè)房產(chǎn)銷售后第三年開始結(jié)算收入，三年內(nèi)完成收入結(jié)轉(zhuǎn)比例依次為0.4/0.5/0.1。（2）全口徑銷售金額及權(quán)益比：截至2022年11月30日，公司已實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額4001.1億元，12月市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷預(yù)計(jì)公司全年銷售額在4500億左右。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售疲軟，但政府已經(jīng)出臺(tái)一系列寬松政策，且公司土儲(chǔ)多集中在一、二線城市，預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)行情逐步回暖后，公司銷售會(huì)率先受益。綜合考慮后，假設(shè)公司2022-2024年銷售增速分別為-16.0%、12%、15%。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，公司操盤項(xiàng)目權(quán)益比例近年來穩(wěn)步提升，假設(shè)公司并表比例持續(xù)維持在70%左右。（3）房產(chǎn)銷售：由于房地產(chǎn)開發(fā)周期影響，房地產(chǎn)銷售收入主要依賴于前期銷售金額結(jié)轉(zhuǎn)。毛利率方面，受前期高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)及限價(jià)政策影響，公司毛利率進(jìn)入下行通道。2021年下半年以來，全國各地土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，市面上推出的土地條件性價(jià)比更優(yōu)，公司抓緊土地政策窗口期大量拿地，隨著這批項(xiàng)目的問世，預(yù)計(jì)公司結(jié)轉(zhuǎn)毛利率將逐步修復(fù)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期一般在2-3年左右，所以這批項(xiàng)目較難在2023年前完成結(jié)算，預(yù)計(jì)2022年毛利率會(huì)進(jìn)一步下探。預(yù)計(jì)2022-2024年房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率分別為27.0%、29%、31%。（4）兩翼業(yè)務(wù)：近幾年公司的兩翼業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r極佳，營業(yè)收入復(fù)合年化增長率超過30%，我們預(yù)計(jì)22-24年兩翼業(yè)務(wù)營收增速為40%，35%，30%。（5）三費(fèi)費(fèi)率：公司的標(biāo)準(zhǔn)化建筑流程在行業(yè)內(nèi)都處于領(lǐng)先水平，且公司目前的規(guī)模在行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二，由于規(guī)模效應(yīng)，公司的銷管費(fèi)率有望得到進(jìn)一步的降低。我們預(yù)計(jì)2022-2024年銷管費(fèi)用合計(jì)占營業(yè)收入比例分別為4.33%、4.2%和4.05%。我們預(yù)計(jì)公司作為地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，將受益于行業(yè)整體復(fù)蘇趨勢(shì)率先獲得估值修復(fù)。公司持續(xù)保持房地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營，積極開拓地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)創(chuàng)造營收新的增長點(diǎn)，豐富優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)資源，行業(yè)內(nèi)絕對(duì)領(lǐng)先的融資優(yōu)勢(shì)和管理能力都將為公司業(yè)績帶來良好支撐。我們預(yù)計(jì)公司2022-2024年?duì)I業(yè)收入為3323.45、3796.24、4189.03億元，同比增長17.08%、14.23%、10.35%，凈利潤分別為311.77、419.5、525.09億元，對(duì)應(yīng)EPS分別為每股1.91、2.56、3.22元，2022年12月28日收盤價(jià)格15.37元/股對(duì)應(yīng)PE分別為8.04、6、4.77倍。2.估值分析（1）PE&PEG估值分析。對(duì)比PE（TTM）估值標(biāo)準(zhǔn)差，12月23日公司PE(TTM)為6.97，目前PE所處近三年分位點(diǎn)為65.98%，這意味著目前公司PE在過去3年比34.02%的時(shí)候都要低。對(duì)比申萬二級(jí)行業(yè)均值及中位數(shù)，以及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)可比公司，同時(shí)綜合考慮公司規(guī)模、主營業(yè)務(wù)范圍、公司性質(zhì)等因素，選取招商蛇口、萬科A、金地集團(tuán)及華發(fā)股份作為可比公司。目前可比公司2022年P(guān)E均低于行業(yè)平均水平，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)估值目前處于低位運(yùn)行。申萬二級(jí)行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)板塊2022年東財(cái)Choice一致預(yù)期估值平均值為16.05倍，高于公司估值水平?？紤]到保利發(fā)展在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)、公司標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線、豐富的土儲(chǔ)資源以及強(qiáng)有力的融資能力，給予公司2022年P(guān)E估值9-11倍，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)17.19-21.01元，對(duì)應(yīng)當(dāng)前股價(jià)9.77%-34.16%的上漲空間。我們預(yù)計(jì)公司2022年的PE值為9，2022-2024年EPS分別為每股1.91、2.56、3.22元，對(duì)應(yīng)2022-2024年P(guān)EG分別為0.26、0.23、0.24低。從絕對(duì)數(shù)上看，預(yù)測(cè)期各年P(guān)EG均小于1，公司股價(jià)存在明顯的低估；從參考可比公司來看，招商蛇口2022預(yù)測(cè)PEG為0.82、萬科A2022預(yù)測(cè)PEG為1.1、金地集團(tuán)2022預(yù)測(cè)PEG為0.76、華發(fā)股份2022預(yù)測(cè)PEG為