正商置業(yè) 河南省新鄭市L湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p

正商置業(yè)龍湖生存谷項(xiàng)目

整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議謹(jǐn)呈：河南正商置業(yè)有限公司

層回莫塑疙勘肖責(zé)慈貪料晶距盡荔臭拽疇窒莫諷稽臃肪膚馱俗姓匠革襪咐2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p1一、面臨什么樣的市場(chǎng)二、項(xiàng)目資源分析三、可借鑒案例研究四、項(xiàng)目定位五、啟動(dòng)期建議六、項(xiàng)目營銷建議報(bào)告目錄譚撩叼哉黃捌貫滿猾嚷灌櫥訖雕仆坦叭倡悲越締拔蒼制貳侖伴氦緞攜踏辦2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2第一部分

項(xiàng)目面臨什么樣的市場(chǎng)

宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)綏匡橇窄婦缸壽堯板蘇艾悍鄲盅劇簽蝕屑誕酗部酷賠菊申諜舅顯茂艘殼咸2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p3區(qū)域概述新鄭市北部北靠鄭州市南郊距離鄭州市中心約25公里

。

鎮(zhèn)區(qū)面積19平方千米。全鎮(zhèn)有1.29萬戶、7.05萬口人，鎮(zhèn)區(qū)人口3.8萬人。有8個(gè)均超過1000畝的湖泊，頗有江南水鄉(xiāng)韻致的中原小鎮(zhèn)。龍湖鎮(zhèn)鄭州市區(qū)新鄭市理俄然碎深柿哦估餾諾率道仇哎臃護(hù)閹串政急僻鋸畔票免初匠爾祟烷很悠2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p4交通概況大交通網(wǎng)107國道、102省道（鄭新路）直達(dá)鄭州以新鄭國際機(jī)場(chǎng)為核心的國際航空港兩條城際公交和一條公交線連接鄭州和龍湖。雙湖大道g107中山路商業(yè)路內(nèi)部交通內(nèi)部主要交通干道為兩縱兩橫，“兩縱”為g107和中山路，“兩橫”為雙湖大道和商業(yè)路，另有多條小路貫穿其中，內(nèi)備交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。大學(xué)路鄭新路g107跑末穿撈坡誓呈縣吼撇賭宿畫陋涸憎伏調(diào)姿迸慧浸抨臃悲們層拱振淆冉涪2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p市鎮(zhèn)規(guī)劃城鎮(zhèn)性質(zhì)：以教育科研為支撐，工業(yè)倉儲(chǔ)物流為支柱，大力發(fā)展旅游居住休閑的中原區(qū)域生態(tài)名鎮(zhèn)。空間布局結(jié)構(gòu)：

一心兩帶串九片、工業(yè)倉儲(chǔ)偏向行，三居三教各相間?！耙恍摹保糊埡?zhèn)政府所在區(qū)域；“兩帶”：雙湖大道景觀帶、沿七里河生態(tài)帶?！熬牌保含F(xiàn)狀居住組團(tuán)、北部居住組團(tuán)、南部休閑居住組團(tuán)、中部教育中心、北部教育副中心、東南部教育副中心、現(xiàn)狀工業(yè)組團(tuán)、北部工業(yè)組團(tuán)及東北倉儲(chǔ)物流中心。

羚帆或請(qǐng)斜佑扁蔥溝勃?dú)堺}妄汁甩犧覽崎頃職賠弱秀蹈圖推躬著糟拷猶存2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p6戰(zhàn)截疊氖蔥尺矚汰札指辰導(dǎo)蛻采臨財(cái)戲聳弘糊顆艘未棄餐魂恿攢釘雁淵把2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p7人文底蘊(yùn)龍湖大學(xué)城華夏民族的發(fā)祥地、軒轅故里歷史名人輩出，如韓非、白居易等豐富的歷史與文化，積淀出深厚的人文氛圍侄滁拽樁晤蘸武駁錄玲韻哀界士干逝囂獸贓的屑達(dá)鶴驟輪男訪姨涪煞窟湛2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p8經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和發(fā)展目標(biāo)

經(jīng)濟(jì)收入：

07年全鎮(zhèn)工業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入23.2億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值7.14億,實(shí)現(xiàn)利稅25億元，其中規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入23億元，實(shí)現(xiàn)利稅2.5萬元,完成工業(yè)增加值24億元。

工業(yè)體系：

形成了集機(jī)械加工、化工、木器家俱、服裝加工、鋼鐵冶煉、食品加工、建筑材料、耐火材料、煤炭生產(chǎn)等行業(yè)齊全為一體的工業(yè)體系。經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀發(fā)展目標(biāo)一個(gè)擁有10萬人口的“衛(wèi)星名鎮(zhèn)”，2005年后取消全部工業(yè)項(xiàng)目審批，著力發(fā)展科研，教學(xué)，旅游度假，人居。分步驟遷移所有已建工業(yè)項(xiàng)目，突出環(huán)境重要性，申報(bào)世界第九風(fēng)景名鎮(zhèn)。四咐陌湘預(yù)猛法糟瞞嬌輩潘徒盔調(diào)幢第征罰項(xiàng)鼓管唾殼尊徐別倚詣瘸勿渠2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p9小結(jié)龍湖區(qū)域以發(fā)展科教和人居為主，居住價(jià)值較高。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人口和經(jīng)濟(jì)體量難以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，需有外部客戶涌入。滔鋒齋于再棕概董氓杏翟鈣閡凌會(huì)狙鰓呵筆睛轉(zhuǎn)騷瘸晉暴解疫繁渾萌虱降2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p10區(qū)域市場(chǎng)分析栗淬德蘊(yùn)乎坡愈盛彥榔濟(jì)謂聚殷枯酣球明巧茨競(jìng)悼瀑柄泵擄層瀝淀叫盲槽2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p11城市競(jìng)爭(zhēng)格局

“東北富、西南貧”。中區(qū)和東區(qū)集中了大量政治和商務(wù)資源，北區(qū)以居住為主導(dǎo)方向,南區(qū)城為鄉(xiāng)結(jié)合部，由于地理?xiàng)l件、歷史遺留問題制約居住環(huán)境較差。起步較晚科教人居為主東區(qū)北區(qū)南區(qū)西區(qū)中區(qū)

龍湖城市新中心住宅和商務(wù)辦公中高檔住宅政經(jīng)中心中高檔物業(yè)為主商住參半發(fā)展滯后中低檔物業(yè)為主生態(tài)居住為主賞微絡(luò)寥齲堡股伍泅眩藩棒了祥遲涌稈栓眩眉柵皮伺銹艙災(zāi)袱劣餾脾洲肌2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p12龍泊圣地林溪灣橄欖城本案金秋樂園龍湖沁園春六合項(xiàng)目安聯(lián)正洽談龍湖一個(gè)300畝的地塊龍湖板塊現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)型度假物業(yè)和遠(yuǎn)郊第一居所為主，潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較多，均為500以上的大盤。南區(qū)板塊是從市區(qū)進(jìn)入龍湖的必經(jīng)之地，主要以居住大盤為主，因此，除面臨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)外，我們還應(yīng)該從南郊樓盤中搶奪客戶。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局21世紀(jì)國際城振興項(xiàng)目升龍國際遠(yuǎn)大理想城蘭亭名苑隆福國際城市山水橡樹玫瑰城隊(duì)廟逼魂頂臆坎需削肄園非炒瘤濱樁娟抒朝胎烘蔣畝常蛤廖匣俐京惋峙魏2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p13龍泊圣地項(xiàng)目概況開發(fā)商居易國際物業(yè)地址老107國道與龍湖鎮(zhèn)商業(yè)路交匯處向東1000米物業(yè)類型普通住宅

別墅、花園洋房物業(yè)形態(tài)小高層、雙拼、聯(lián)排占地面積5000畝總建面積 約76㎡容積率0.57綠化率40%內(nèi)部配套推盤節(jié)奏開發(fā)周期推出時(shí)間主力戶型主力面積一期龍騰2005年10月多層酒店式公寓售罄二期長灘2006年4月獨(dú)棟別墅售罄三期瀾岸2007年5月洋房售罄四期泊郡2007年7月聯(lián)排洋房聯(lián)排160-280，五期云頂未開盤高層洋房40-130六期泊郡二期未開盤聯(lián)排/后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目有約500畝的預(yù)留用地，現(xiàn)在開發(fā)泊郡二期。龍泊會(huì)所、龍泊山莊、水上高爾夫、碼頭、水上運(yùn)動(dòng)中心、水上樂園、星級(jí)酒店，兒童樂園，釣魚島。競(jìng)爭(zhēng)性分析龍泊圣地是龍湖鎮(zhèn)旅游度假第二居所的代表，擁有3000畝自然景觀，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，作為標(biāo)桿項(xiàng)目，價(jià)格較高。代表性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目固昂佃腸疏扭原夕肺統(tǒng)竭戍唯倒怔框先旬閥泄綴癌串寒茲共慨幼熄摩深村2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p1421世紀(jì)國際城項(xiàng)目概況開發(fā)商居易國際物業(yè)地址新鄭市雙湖大道和鄭新路南交叉口物業(yè)類型普通住宅物業(yè)形態(tài)純多層占地面積1800畝總建面積 /容積率/綠化率40%項(xiàng)目配套推盤節(jié)奏開發(fā)周期推出時(shí)間主力戶型主力面積一期已交房二期已交房三期2007年7月29日兩室兩廳三室兩廳90-130四期打地基//后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目總分5期開發(fā)，四期為預(yù)留用地，五期臨湖，擬開發(fā)洋房或小高層等高端產(chǎn)品。競(jìng)爭(zhēng)性分析21世紀(jì)城是龍湖鎮(zhèn)第一居所的代表，項(xiàng)目體量大，一期置業(yè)主要作為投資，入住率較低，二期主要作為自用，現(xiàn)售三期，社區(qū)形成有一定的成熟度，但物業(yè)管理欠佳。小區(qū)內(nèi)部配套：兩個(gè)主體公園，社區(qū)中心下沉式商業(yè)，社區(qū)巴士來回紫荊山和項(xiàng)目地。外部交通：龍湖鎮(zhèn)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)尚好，通往市區(qū)有兩條路，京廣路和鄭新路代表性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目距何駕熒釋伐芍雄旋盒壇蘿毆姜歧殺芳趟雨蚜片鎳診斬呼狠期鞍杠榨婚坯2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p15龍湖即將開發(fā)項(xiàng)目列表：項(xiàng)目產(chǎn)品類型面積區(qū)(㎡)層數(shù)均價(jià)(元/㎡)總價(jià)區(qū)間(萬元)客戶群龍泊圣地別墅聯(lián)排1602804.556009015780%來自鄭州市，20%來自外地高層9013519450040.56121世紀(jì)國際城住宅多層901306280025.236.4鄭州龍湖沁園春別墅雙拼25434500114.3法官學(xué)院教師，鄭州聯(lián)排1443330047.5鄭州金秋樂園住宅多層57124729801737鄭州安聯(lián)11公里（正接受咨詢）住宅多層851376，7240020.432.9鄭州遠(yuǎn)郊經(jīng)濟(jì)型度假物業(yè)，普通住宅區(qū)聯(lián)排：3300-7000元多層：2400-2980元高層：4500元/㎡聯(lián)排：47.5-157萬多層：17-37萬高層：40.5-61萬聯(lián)排：144-280㎡多層：57-130㎡高層：90-135㎡龍湖版塊在售及將售項(xiàng)目一覽表主要來自鄭州項(xiàng)目位置開發(fā)公司占地面積軒轅路與商業(yè)路交叉口新長城約800畝商業(yè)路近鄰新長城項(xiàng)目振興500畝以上泰山路與商業(yè)路交叉口六合/正洽談中地塊，位置不確定安聯(lián)300畝籮毅父椰廳毅融腦熒窺己檬濺環(huán)終布堪暢金戊勸纏貿(mào)罷慕秧胎覆飛井舟棟2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p16區(qū)域起步晚，水平低，市場(chǎng)處于初步繁榮階段。市場(chǎng)代表為龍泊圣地和21世紀(jì)國際城。客戶主要來自鄭州市區(qū)。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，規(guī)模不一，檔次參差不齊。物業(yè)形態(tài)以經(jīng)濟(jì)型休閑度假物業(yè)和普通自住型住宅為主。高舒適,突出性價(jià)比中高檔物業(yè)屬區(qū)域內(nèi)空白產(chǎn)品，面積70-130㎡。商品房價(jià)格起伏較大，在售聯(lián)排別墅均價(jià)在3300-5600元/平米，普通住宅均價(jià)在2400-2980元/平米之間。隨著龍湖板塊住宅項(xiàng)目和大學(xué)城的發(fā)展，龍湖鎮(zhèn)的居住氛圍越來越濃厚，市政配套越來越健全，區(qū)位形象和市場(chǎng)認(rèn)可度越來越高，龍湖房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)形態(tài)將越來越豐富，同時(shí)區(qū)域內(nèi)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)也將會(huì)越來越激烈。本項(xiàng)目處在龍湖鎮(zhèn)的出入口，遠(yuǎn)離區(qū)域居住中心，在項(xiàng)目定位和客群定位上應(yīng)與周邊項(xiàng)目有錯(cuò)開。龍湖板塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)災(zāi)絞派袱咀蔣鋼之卞剔透強(qiáng)拄怎泌瑤尊蚌易暴酬顱苔鬃碌錘匝吝住冪慕奇2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p17南郊代表性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目橄欖城項(xiàng)目概況開發(fā)商鄭州亞新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)地址南三環(huán)與石柱路交匯處物業(yè)類型普通住宅

住宅寫字樓商鋪物業(yè)形態(tài)多層小高層高層占地面積1544畝總建面積 206萬平米容積率2綠化率/項(xiàng)目配套街區(qū)商業(yè)，9所幼兒園，四所小學(xué)，一所中學(xué)，一個(gè)醫(yī)院。推盤節(jié)奏開發(fā)周期推出時(shí)間主力戶型主力面積一期2008年9月開盤一室一廳，兩室兩廳，三室兩廳40-130㎡后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目先期開發(fā)兩百畝，其余分街區(qū)開發(fā)，后期有多層，小高層，寫字樓和街區(qū)商業(yè)。競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目采用新德式風(fēng)格和街區(qū)設(shè)計(jì)理念，產(chǎn)品好，社區(qū)大，配套全，扼守在從市區(qū)進(jìn)入我項(xiàng)目的咽喉位置，其競(jìng)爭(zhēng)性不言而喻。產(chǎn)品亮點(diǎn)56平米兩房，87平米三房，結(jié)構(gòu)緊湊。新德式建筑。體驗(yàn)式營銷。眩恿衙停餓肇嗽算漿厭命戎徽構(gòu)央碴琴廚腫眶抖棉噬眠斬癱振莉?yàn)懖毁n仿2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p18項(xiàng)目概況項(xiàng)目配套推盤節(jié)奏開發(fā)周期推出時(shí)間主力戶型主力面積一期2008年7月12日解籌兩房，三房80，110-130后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目二期在2008年8-9月份開盤項(xiàng)目超大城市綜合體，集住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓、星級(jí)酒店為一體，“五位一體”的多類型產(chǎn)品使項(xiàng)目完全自身具備提供、居住、生活、工作、社交、娛樂等全功能開發(fā)商民安置地集團(tuán)物業(yè)地址管城區(qū)中州大道與航海路交匯處南500米東側(cè)物業(yè)類型普通住宅

物業(yè)形態(tài)多層高層小高層占地面積735畝總建面積80萬平米容積率/綠化率/橡樹玫瑰城競(jìng)爭(zhēng)性分析距離較遠(yuǎn)，項(xiàng)目形象和產(chǎn)品定位差別較大，可作為借鑒參考項(xiàng)目對(duì)比分析。爺癌媽捂旺藕銘擇藏稼攙彥返妮莫吾杯閑榔凡命籠蔣客來贛蹲積薊愿公港2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p19項(xiàng)目產(chǎn)品類型面積區(qū)(㎡)層數(shù)均價(jià)(元/㎡)總價(jià)區(qū)間(萬元)客戶群橄欖城住宅多層，小高401306，11未定//中原、二七、管城，輻射全鄭州市遠(yuǎn)大理想城住宅多層92113648004454城城東南和南郊客戶花園洋收入階層升龍國際住宅高層401403156002278.4周邊居民，政府機(jī)關(guān)的工作人員和附近工作人員。橡樹玫瑰城住宅多層801307未定//管城區(qū)租戶或住戶，習(xí)慣城東南生活的人南郊版塊在售大盤一覽表多層，高層，洋房多層：4800元/㎡高層：5600元/㎡洋房：6700元/㎡多層：44-54萬高層：22-78.4萬洋房：107萬多層：40-130㎡高層：40-140㎡洋房：159㎡主要來自附近區(qū)域的居民或工作人員小結(jié)：從南郊代表性大盤可以看出，南郊在售項(xiàng)目主要以多層和高層普通住宅為主，只有遠(yuǎn)大理想城多層產(chǎn)品中的一層加送花園，稱之為花園洋房，其實(shí)并不是真正意義上的花園洋房，洋房在片區(qū)內(nèi)屬稀缺產(chǎn)品。住宅面積集中在40-140平米，高層均價(jià)5600元/平米，多層均價(jià)4800元/平米，總價(jià)控制在22-78萬之間。碘雁瓦照劣朝劈乏嫂逃司窗朝牲鐐交淘札篇制陜顛趾姿搜掘貞巾沁蓉柄代2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p20區(qū)域起步較早，大盤較多。市場(chǎng)代表為橄欖城和橡樹玫瑰城?？蛻糁饕獊碜皂?xiàng)目周邊區(qū)域。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，規(guī)模不一，檔次參差不齊。物業(yè)形態(tài)以普通住宅為主。中檔和高檔物業(yè)稀缺。隨著南區(qū)生態(tài)型人居的發(fā)展，南區(qū)樓盤在鄭州市整體市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力將越來越大。南區(qū)板塊的樓盤對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⑿纬梢欢蛻艚亓?。同時(shí)，項(xiàng)目啟動(dòng)初期應(yīng)更多從南區(qū)搶奪客戶。南區(qū)板塊競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)小結(jié)各妊裙連比盎村敝般縷尚海烙淬迷減鐳鈉幕易灣邯睫凹囑違店奏首揣舵晌2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p21龍湖板塊和南郊板塊對(duì)比分析區(qū)域交通環(huán)境教育醫(yī)療購物客群產(chǎn)品價(jià)格龍湖距市中心30分鐘，僅2條公交南水北調(diào)水庫和5000畝原始森林，龍湖水域龍湖鎮(zhèn)一中，龍湖中學(xué)龍湖大學(xué)城。新鄭市第三人民醫(yī)院商業(yè)較少主要來自鄭州，別墅，7000洋房，5600普通住宅2800南郊城市邊緣，公交多，地鐵能通自然景觀較少教育配套完善機(jī)構(gòu)健全商業(yè)機(jī)構(gòu)較多鄭州商業(yè)/住宅4700寫字樓/分析：龍湖板塊和城南板塊相比，在自然環(huán)境上略勝一籌，在生活配套，交通和市政設(shè)施上相差甚遠(yuǎn)，在產(chǎn)品定位上，南郊板塊主要以實(shí)用住宅，商業(yè)為主，龍湖主要是經(jīng)濟(jì)型度假物業(yè)為主，有部分普通住宅。在客戶群體上都以吸引南區(qū)客戶為主，但是客戶的收入層次和居住理念有所不同。啟示：本項(xiàng)目在遠(yuǎn)郊板塊中靠近主城區(qū)的位置，在產(chǎn)品定位和目標(biāo)客群上應(yīng)針對(duì)介于龍湖板塊和南郊板塊的空檔。縫窿泊撓稻鑰端疙?xiàng)澔n進(jìn)俯荔寐距鉤廬瑤撈幫疼印澀螞硫時(shí)憶灤宵羨碴2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p22區(qū)域內(nèi)潛在影響：新長城、振興、六合置業(yè)謀動(dòng)待發(fā)，三項(xiàng)目全為500畝以上大盤，對(duì)項(xiàng)目將形成隱性競(jìng)爭(zhēng)。直接影響：龍泊圣地、國際城、安聯(lián)11公里合計(jì)近50萬㎡的售貨量橄欖城、橡樹玫瑰城等大項(xiàng)目多，對(duì)龍湖板塊也將形成間接威脅。以城市第一居所和公寓為主，客戶涵蓋面廣城中村改造項(xiàng)目多，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)市場(chǎng)空缺滿足中高端消費(fèi)人群為主的中檔物業(yè)城市第二居所，中高檔居住物業(yè)市場(chǎng)空缺市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)客戶：有一定經(jīng)濟(jì)積累、注重生活環(huán)境和居住品質(zhì)的中端消費(fèi)人群物業(yè)：高性價(jià)比，高品質(zhì)，介于第一居所與第二居所間的中檔物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析以遠(yuǎn)郊第一居所和休閑度假型物業(yè)為主。產(chǎn)品同質(zhì)化，競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)體現(xiàn)為品質(zhì)、價(jià)格和社區(qū)環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)未來多類型多物業(yè)并舉的顯性競(jìng)爭(zhēng)。鄭州南區(qū)中低收入的首次置業(yè)者和部分度假性客群區(qū)域外佛噶鍍拎楷旦榴浚絢咕臃磐秧樊銘彰晤邢柵件嫌擔(dān)臉撲郁賴姻往肩美富肥2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p23第二部分

項(xiàng)目具備怎樣的條件

基地資源分析swot分析汰蘊(yùn)獻(xiàn)殷責(zé)免橢慫似又融痛攔曉錄吝坯智西桅怨殘蜘續(xù)露瑤糯勛夸幣象磊2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p24地塊坐落及交通樓酌世暇交恤輥免泵裸岳瑪夏聊藍(lán)呼跨毒刻燈辮存危沽鉆德亂熏塹腔尤蠅2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p25項(xiàng)目四至交通便捷，周邊路況不佳，市區(qū)公交線路少，4條城郊線路東：107國道、龍湖規(guī)劃道路建設(shè)路及學(xué)院路；西：18里河道，不具備西側(cè)出行條件；南：思達(dá)超市倉庫用地；北：南繞城高速地理位置項(xiàng)目位于鄭州東南，新鄭龍湖西北，107國道與繞城高速路交匯處南，107國道東側(cè)，18里河?xùn)|岸，原生存谷游覽地。g107學(xué)院路建設(shè)路瘋節(jié)濱酬談怕承稗虹嘿佩鳥丑凡劈舷俱厭淫例憲泌九秧惋程白蘊(yùn)刮謀迢規(guī)2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p26本案沙窩李村落工程學(xué)院商專11公里小劉橋地塊周邊堯輻桓梳任蛙喉灶搖福囑鴨羌氯刮宦郝扒鷗著赤磺誘利鴻翔侈寅孵燼胃廉2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p27區(qū)域整體形象落后；

區(qū)域形象落后；生活配套不足；自然景觀好；存在噪音及粉塵污染。生活配套稀缺；

景觀環(huán)境優(yōu)美，有噪音及粉塵污染工業(yè)廠房集中，住宅社區(qū)少，生活氛圍不濃休閑度假場(chǎng)所所多，區(qū)域知名度相對(duì)較高紐歡氨蠱糜誠危暗吊芝彎普腫僅孵濫娛異類肖擎恍岡就嚷樸盾身緬菏欣肛2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p28地形地貌總占地501畝容積率≤1.5整體情況地塊形狀不規(guī)則能整體性，植被密布，內(nèi)保留廢棄賓館一座，活動(dòng)房若干，原“生存谷”廢棄活動(dòng)設(shè)施。東：邊界平直，地勢(shì)平緩西：邊界彎曲，起伏較大，有水體和深壑南：臨思達(dá)配貨基地，邊界曲折；北：南部繞城高速中：地勢(shì)最高。地勢(shì)起伏落差大，呈“倒v”形（中高，東平，西陡），地形地貌復(fù)雜。擯夢(mèng)桶頰弗十稿伴氮矩初硫預(yù)捅因內(nèi)隱甜噴蕊呢登意責(zé)割惦步爆蜜沏廉寺2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p29項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀分析地塊分區(qū)考慮到項(xiàng)目地勢(shì)及地貌的復(fù)雜性，我們對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行拆分后整合分析。a1a2bcd東西分區(qū)原則：1.保證各區(qū)域地勢(shì)起伏程度較小；2.便于項(xiàng)目整體規(guī)劃；3.符合項(xiàng)目分期開發(fā)要求；區(qū)域地勢(shì)落差情況：區(qū)域落差范圍地形特征地貌情況西區(qū)a120—26m陡峭斷層、陡坡a220—26m陡峭斷層、陡坡東區(qū)b3—10m相對(duì)平緩慢坡地c3--10m相對(duì)平緩慢坡地d3--10m相對(duì)平緩慢坡地咆?fù)]穢攫蓉壹想鬼蔑碧蘆凹聚窮前暮離族亭云攝須遁燎迸濾舅可掐哆吃核2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p30地塊整合分析因素a1a2外部鄰接西側(cè)十八里河，北側(cè)與村莊一溝之隔；西側(cè)十八里河，南側(cè)為規(guī)劃中的倉庫用地；地塊現(xiàn)狀地勢(shì)起伏較大，植被雜亂茂密，多陡峭溝壑和洞穴；地勢(shì)起伏較大，植被雜亂茂密，多陡峭溝壑和洞穴；臨路狀況否否分析結(jié)論地形復(fù)雜，落差大，十八里河兩岸植被茂密，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，無噪音，私密性較好；可依勢(shì)建設(shè)高檔住宅。周邊目前沒有道路相鄰且周邊為落差較大的溝壑，基本沒有商業(yè)價(jià)值；同a1,但由于南側(cè)為倉庫用地規(guī)劃用途可變性大，私密性相對(duì)降低；同a1建議居住用地公建用地居住用地公建用地a1a2根據(jù)居住和公建的用地標(biāo)準(zhǔn)，從外部鄰接狀況、地塊現(xiàn)狀、臨路情況三個(gè)方面對(duì)各地塊進(jìn)行整合分析池育興程哲戌環(huán)典繁洗苔扎吭告腋緝履討翁親箕膩奢道姨明違廷鎖槍毫青2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p31因素c外部鄰接狀況107國道隔路相望商專體育用地及駕校地塊；南側(cè)與思達(dá)配貨倉庫相鄰，目前與其公用出入通道地塊現(xiàn)狀屬于項(xiàng)目最高地勢(shì)，坡度相對(duì)平坦，內(nèi)部道路基本通暢；植被分塊排布。臨路狀況東側(cè)為107國道，通往車輛噪音大，塵土大；分析結(jié)論地勢(shì)起伏相對(duì)平坦，無特殊地貌；內(nèi)部道路條件較好；臨近國道，通達(dá)性較好，但噪音污染及灰塵較大；基本符合居住用地標(biāo)準(zhǔn)；地塊東側(cè)學(xué)校集中，沙窩里目前商業(yè)設(shè)施的落后現(xiàn)狀，為項(xiàng)目帶來一定的商機(jī)；建議居住用地公建用地c地塊整合分析藉擊鬧咒淺糟挪界莉憂文角赦宇依晉鯉眶徑屑描街單孟蕊遺虜扎吏伙水遜2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p32因素bd外部鄰接狀況東側(cè)107國道，北側(cè)無可達(dá)到路，西北有一小村落；東側(cè)是思達(dá)超市倉庫用地地塊現(xiàn)狀地勢(shì)起伏相對(duì)較緩，北側(cè)活動(dòng)板房若干地勢(shì)相對(duì)平坦，植被多且雜亂；臨路狀況東臨107國道，北部用地不明確，現(xiàn)有一停車場(chǎng)；無相鄰道路；分析結(jié)論地勢(shì)坡度平緩，前期土地平整工程基礎(chǔ)較好，是項(xiàng)目地塊最為臨近橋段和漁場(chǎng)的位置，通達(dá)條件優(yōu)越良好的通達(dá)性，是該地塊能與外界保持便利的接觸優(yōu)勢(shì)；適合公建物業(yè)規(guī)劃（社區(qū)內(nèi)部配套、項(xiàng)目形象展示區(qū)等）。相對(duì)內(nèi)隱的地理位置，私密性較好，地勢(shì)起伏相對(duì)較小，環(huán)境適合居住；位置偏內(nèi)，外部無道路通達(dá)，商業(yè)價(jià)值低；建議居住用地公建用地居住用地公建用地bd地塊整合分析寅燴鮮勘藏浴辮鶴概袱鳴玫丈錳正嚷元瞬完貪拎襟擊暫茹燃皂硒簍溫猙龔2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p33地塊價(jià)值研判地勢(shì)——自東向西起伏增大，地貌復(fù)雜程度加劇a1a2bcd東西西東商業(yè)價(jià)值居住價(jià)值開發(fā)成本居住價(jià)值：以景觀性、隱秘性比較a1-a2-d-b-c商業(yè)價(jià)值價(jià)值：通達(dá)性和昭示性b>c滓廚博焉衰慶榮閘釀業(yè)揪聯(lián)借踢傲感糧藻瑤埔也潤耕簡佃血常踢逮薔堪懶2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p34swot分析s：優(yōu)勢(shì)體量大，便于樹立大盤形象城市遠(yuǎn)郊，景觀較優(yōu)正商的品牌形象深入人心區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。w：劣勢(shì)地形復(fù)雜，難于規(guī)劃遠(yuǎn)離城市中心區(qū)，商業(yè)、醫(yī)療，教育等配套不足，整體形象落后。遠(yuǎn)離區(qū)域內(nèi)居住中心區(qū)，生活氛圍不濃。毗鄰107國道，有噪音和粉塵污染o：機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)以發(fā)展人居和科教為主，長期來看宜居性好龍湖板塊房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，居住氛圍和市場(chǎng)價(jià)值逐漸得到認(rèn)同。存在區(qū)域市場(chǎng)空白合理利用地塊內(nèi)的復(fù)雜地形創(chuàng)造景觀優(yōu)勢(shì)t：威脅南區(qū)板塊客戶截流區(qū)域內(nèi)21世紀(jì)國際城和龍泊圣地大盤形象已經(jīng)樹立，發(fā)展相對(duì)完善。新長城、振興、六合等開發(fā)商入住龍湖，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈。點(diǎn)恰洞咸纏漫昆角貴伙襟腹單堅(jiān)瑯父你狙樟計(jì)篇路盾渴莉跟蹦汗睦要垣冊(cè)2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p35對(duì)于地塊鈞城觀點(diǎn)自然景觀環(huán)境優(yōu)越地形復(fù)雜；周邊配套極不完善；環(huán)境污染的潛在威脅；區(qū)位偏遠(yuǎn)，置業(yè)抗性大；

深入發(fā)掘地塊潛在價(jià)值，依據(jù)地勢(shì)因地制宜進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃；妥善解決環(huán)境存在的潛在威脅，將景觀優(yōu)勢(shì)放大，體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值；多業(yè)態(tài)組合，高性價(jià)比品牌樹立，首期做好社區(qū)配套的劣勢(shì)補(bǔ)強(qiáng)，最大可能的消弱市場(chǎng)抗性。地塊價(jià)值研判雪韭說費(fèi)豢獎(jiǎng)陶幽溜毆毛療歐蕊欄點(diǎn)胃杯軀餓評(píng)戌擻照吹佑莎憶墅刑攘矗2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p36第三部分

可借鑒案例研究郊區(qū)大盤：深圳萬科城坡地景觀大盤：萬科十七英里重慶水木清華筐份顱近粹雕舀逼和經(jīng)嗡紉氦誅萊險(xiǎn)咋凸掖超巴窄哭灑惑豢酶迄罐咳斷契2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p37郊區(qū)大盤案例選取原則：大規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目大都市邊緣地帶——陌生區(qū)域以居住功能為核心、多功能大型復(fù)合社區(qū)深圳萬科城災(zāi)皂介紐糠醇耐第瀝乓油側(cè)渺貝堰盅預(yù)鬼碗且椒嶄禱羚拈賺證吧姆揭屠規(guī)2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p38深圳萬科城區(qū)位與交通區(qū)位與交通特點(diǎn)項(xiàng)目處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的工業(yè)園區(qū)內(nèi)；區(qū)域內(nèi)交通正在逐步改善；區(qū)域有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐；政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施；市政廣場(chǎng)政府所有。迎合大深圳格局下的城市擴(kuò)張趨勢(shì)，但現(xiàn)階段配套和人氣明顯不足。區(qū)位：龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)，梅觀高速與機(jī)荷高速交匯處；該區(qū)域目前是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)基地。擁有人口11萬人，面積達(dá)30多平方公里。擁有華為、新天下等知名企業(yè)。目前區(qū)域共有400多家企業(yè)；未來將形成高科技與第三產(chǎn)業(yè)并重的大基地。交通：西邊梅觀高速已建成，東邊是在建清平快速。目前自駕車通過梅觀高速等可在20分鐘內(nèi)到達(dá)市中心；乘公交車334、335、339、415等從市中心直達(dá)萬科城約30-40分鐘；2006年竣工的地鐵4號(hào)線也臨近該項(xiàng)目；規(guī)劃中輕軌11號(hào)線經(jīng)過該項(xiàng)目。萬科城回客箍虞粒憤蓬糯凈甩隧乞彪嘉婁曉安衷愈某永鎖蚜余態(tài)短殺餐毖了芭放2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p39九年制學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；lofttoho小高層啟動(dòng)區(qū)入口萬科城一期展示區(qū)

——郊區(qū)大盤看得見的未來居住體驗(yàn)一期開盤初期，各種物業(yè)類型3萬平米商業(yè)中心廣場(chǎng)景觀園林教育設(shè)施一并展示，未來生活場(chǎng)景得以充分體驗(yàn)總占地39.7萬平米總建面43.7萬平米商業(yè)面積3萬平米會(huì)所3000平米容積率1.1車位比1:1一期總戶數(shù)726戶最優(yōu)資源高起點(diǎn)啟動(dòng)，一舉奠定社區(qū)形象；在資源全面整合基礎(chǔ)上，將公共配套完全充分展示，為體驗(yàn)做足文章，產(chǎn)生震撼效果；啟動(dòng)區(qū)入口處優(yōu)先規(guī)劃和展示非限定性空間，加大想象和體驗(yàn)力度。萬科城勾事隱既舷讀弟扁暫俠鑰撅迪哪磨沸督塑艘秀繡睡般狡面琶瑞明翼該螟藻2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p40深圳萬科城——啟動(dòng)區(qū)物業(yè)以中檔產(chǎn)品為主，后期定位走高一期啟動(dòng)產(chǎn)品的物業(yè)組合，情景洋房為主，少量toho檢驗(yàn)市場(chǎng)，提升形象二期的產(chǎn)品定位明顯走高，低密度產(chǎn)品所占的比例明顯增加產(chǎn)品類型一期二期總面積聯(lián)院townhouse6.8%100套17.5%townhouse43套40套寬景house123套19.3%184套23.0%情景花園洋房305套47.9%370套46.2%多層26.0%106套13.3%小高層166套loft89套合計(jì)81516㎡101889㎡商業(yè)21603㎡幼兒園6000㎡會(huì)所3000㎡用地面積12.3萬㎡（含學(xué)校）98255㎡39.7萬㎡計(jì)容積率面積11.2萬㎡101889㎡43.7萬㎡容積率1.11.041.1萬科城賄奉掌澳效謀沙焉憚娛娘詠噓象際劊喧依囊漏桶龐季恨祖嘎碑柑昔鞍拳材2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p41深圳萬科城成功在于四個(gè)明確

——客戶、產(chǎn)品、形象、目標(biāo)打造一座城大型townhouse親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活核心客戶：關(guān)內(nèi)以及坂雪崗工業(yè)區(qū)的的白領(lǐng)階層重點(diǎn)客戶：多次置業(yè)者（如四季花城老客戶）以及投資客極盡展示未來生活情景；建立大盤氣勢(shì)，一舉奠定大盤的社區(qū)形象；沿襲四季花城系列的開發(fā)模式，在陌生區(qū)大規(guī)模開發(fā)大眾化生活社區(qū)產(chǎn)品定位形象定位客戶定位啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)衍鋸較咱熟繃幻孜默右閣亦團(tuán)期慕淪嘲酸腫枷屹潭打鍍韻飾褂爾廂柱越綽2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p42一個(gè)主題概念、四個(gè)明確——客戶、產(chǎn)品、形象、目標(biāo)明確1、大盤需要領(lǐng)先的概念，形成自己的核心吸引力，成為區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)者。往往需要有1-2個(gè)“震撼點(diǎn)”，形成強(qiáng)勢(shì)的傳播；2、抓市場(chǎng)主流客戶。立足區(qū)域，抓全市客戶，形成對(duì)區(qū)域外的持續(xù)拉動(dòng)力；3、啟動(dòng)期是項(xiàng)目立勢(shì)、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段，至關(guān)重要。最優(yōu)資源高起點(diǎn)啟動(dòng)，一舉奠定社區(qū)形象；4、產(chǎn)品多元化組合而非單一產(chǎn)品，高端產(chǎn)品樹立價(jià)值標(biāo)竿；5、大盤的資源需要人文化，人文產(chǎn)生更高附加值和歸屬感；在資源全面整合基礎(chǔ)上，將公共配套完全充分展示，為體驗(yàn)做足文章，產(chǎn)生震撼效果；6、啟動(dòng)區(qū)入口處優(yōu)先規(guī)劃和展示非限定性空間，加大想象和體驗(yàn)力度。萬科城借鑒點(diǎn)分析繳涵始?xì)忉吺垅g乞赴蹋升局板曰饒普昧俞趣哇斟筍矣習(xí)旦嚏權(quán)塘冊(cè)跌亢忌2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p43坡地大盤案例選取原則：大規(guī)模山地建筑項(xiàng)目豐富的景觀資源優(yōu)勢(shì)城市陌生區(qū)域，規(guī)劃及開發(fā)難度大萬科十七英里重慶水木青華勛殿舔貢哩櫥夾燙真狄薯秩燒薩造慣欄辯利涼以佳詛敝總宗搓稀躲釩咕很2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p44項(xiàng)目位置和概況萬科十七英里

“17英里”項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)葵涌鎮(zhèn)。用地面積為67571.1平方米，容積率0.75，總建筑面積50678平方米，其中住宅48678平方米，商業(yè)（含會(huì)所）2000平方米。用地屬于海邊坡地類型，三面環(huán)海，背靠青山，高差約50米。地塊形狀呈面向西南方向的內(nèi)弧形狀，由此在西向和南向形成兩個(gè)犄角狀半島，伸入溪涌灣和大鵬灣，直接接觸海面處多為礁石。

訝氓銘顫霍濕蒙溜摩指胸泡芒氫位痹燴手箕常娶椒脆膩宦什勁泄玉鋪柯涪2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p45營造具有鮮明海邊坡地特征和休閑度假特性的高檔居住小區(qū)，保護(hù)原有地貌及區(qū)域生態(tài)。

盡量利用海岸線迂回彎曲的地形及由高而下的天然山勢(shì)，營造建筑與自然的整體協(xié)調(diào)氛圍。

盡量減少斜坡平整，通過住宅單體的平面設(shè)計(jì)及布局，做到戶戶有海景。

面積越大住宅越高檔，其位置越靠近海岸線，不遮擋后面住宅的景觀和山海緊密結(jié)合的規(guī)劃理念萬科十七英里關(guān)注點(diǎn)一：噎鴦務(wù)叛著呻菇澎釀狼瑞飯儀聳累曬鋅奎唁秩協(xié)干浚爸奸忠偵竣罩樟丟陳2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p46

小區(qū)交通由北部的鹽葵路引入。車行道只組織于山坡之上，并盡早地將車輛引下車庫。車道的盡端開放出回車用的廣場(chǎng)。

1、人行系統(tǒng)：主要木棧道牽引，垂直的交通則由室外電梯承擔(dān)，另一人行交通是橫貫小區(qū)的休閑步道：分為山間小徑和沙灘小徑。2、小區(qū)停車：小區(qū)地面上預(yù)留一道橫向的地面停車帶，地下車庫設(shè)于高層住宅地下室。

3、消防設(shè)計(jì)：對(duì)于多拼并聯(lián)住宅，沿建筑一側(cè)做消防車道，并可沿棧道接近多拼和雙拼住宅。

交通與消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)萬科十七英里關(guān)注點(diǎn)二：荒昨哉株隱俏設(shè)繹楷崔尸件彰焙羨恒癟怠鮑書斜戍個(gè)勘拴芝茲睡猖滓尼追2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p47景觀設(shè)計(jì)在空間層次上，從小區(qū)公共空間到組團(tuán)公共空間，再到私家庭院空間形成列，使居住者享受由共有至私有的景觀資源。

天然及人造的景觀相互襯托。

保留了四周的山坡綠地，各類型住宅安排了有其獨(dú)有特色的公共景觀空間。多拼并聯(lián)住宅之間的庭院及雙拼住宅的小廣場(chǎng)，而各類住宅的景觀又以主要的花園平臺(tái)連擊一起，相得益彰。貫通山坡的小徑及點(diǎn)綴各種景觀小品。景觀環(huán)境設(shè)計(jì)萬科十七英里關(guān)注點(diǎn)三：腕麻閏匣鋁鹽屢希醉氫蝕拓洱芝氮宮菲防淪騎穢擒譴訴跟妻唇且惡溶早睹2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p481、通過合理地布局，戶戶海景，充分引入海洋資源優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)家住海邊的特色。

2、坡地住宅居住的層面于豎向分開，最大限度地延伸環(huán)境至建筑空間之中，實(shí)現(xiàn)真正意義的融合。

3、立面設(shè)計(jì)采用純現(xiàn)代風(fēng)格，簡潔質(zhì)樸而輕盈，是大海邊的精致點(diǎn)綴，融于山海之間。

根據(jù)每種住宅單位的不同條件，例如所處位置的不同，住宅面積的不同分別賦予其獨(dú)特的設(shè)計(jì)處理手法。

建筑設(shè)計(jì)及戶型特點(diǎn)萬科十七英里關(guān)注點(diǎn)四：村戶匪頗葷俐嫂做換馴咆棒堰焚左栽牡朋咱苗坎久幼馭肄杰渣蜒倘寡狐磕2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p491、最大限度的發(fā)揮利用自身景觀優(yōu)勢(shì)2、合理利用自身地形特點(diǎn)，尊重原有地貌和生態(tài)特征3、地下停車系統(tǒng)和社區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)無間結(jié)合。4、原始景觀和人造景觀相結(jié)合。景觀設(shè)計(jì)層次感強(qiáng)，形成從小區(qū)公共空間到組團(tuán)公共空間再到私家庭院的序列。5、坡地住宅居住的層面于豎向分開，最大限度地延伸環(huán)境至建筑空間之中，實(shí)現(xiàn)真正意義的融合萬科十七英里分析總結(jié)借鑒點(diǎn)分析瘍慮片邊些俠館錐維屠腔稍浚斷葵們旋扭聰逆冗許廢戶俐委攻顯各庇衷火2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p50重慶水木青華物業(yè)位置：重慶市機(jī)場(chǎng)路中段圣湖畔發(fā)展商：重慶木魚石物業(yè)占地面積：19.4萬㎡建筑面積：18.6萬㎡項(xiàng)目環(huán)湖依山而建，東北靠近香水灣高尚住區(qū)，西依經(jīng)開大道，占據(jù)經(jīng)開大道開發(fā)新區(qū)腹地，享有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，是目前該片區(qū)極具規(guī)模和自然生態(tài)特色的高尚住宅小區(qū)。

項(xiàng)目位置和概況饒鷗貸島叁枉嘛倔桐才縛瘋庚脅蔓夕魁胳鄭痔彝歐簡襯漂向憫苫擱爆爹修2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p51項(xiàng)目設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)一：藏風(fēng)聚氣，風(fēng)水寶地水木青華環(huán)湖依山而建，湖岸線迂回蜿蜒至小區(qū)地塊內(nèi)部，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)完全尊重原有地型，因地制宜。設(shè)計(jì)師將中國傳統(tǒng)的風(fēng)水學(xué)理論運(yùn)用于小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，利用湖岸三面成緩坡連綿舒展開來的特殊地形，環(huán)湖依山建筑。建筑規(guī)劃依坡地自然圍合、軸線收放有致，形成“藏風(fēng)聚氣，風(fēng)水寶地”的樣貌。高盼燒糟第膩哮晾允刪餓竅訣炔鉆鑒鼠陛劫威供舔曠煤姐搞枷眉長點(diǎn)皺途2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p52關(guān)注點(diǎn)二：生態(tài)綠洲體系，有情山水布局小區(qū)園林景觀由三條綠色景觀線形成的綠脈向心構(gòu)成，串聯(lián)成各個(gè)建筑組團(tuán)，形成建筑間避風(fēng)向陽，景觀共享的生態(tài)規(guī)劃格局，進(jìn)而將“有情山水”的思想在三條綠脈向中心綠地匯合的構(gòu)圖中得以體現(xiàn)，形成小區(qū)版圖聚而不散，行之有止的氣勢(shì)，將東方形神兼?zhèn)涞捻嵨都{入小區(qū)。

組團(tuán)內(nèi)部景觀則以綠軸為中心，結(jié)合組團(tuán)居民健身、娛樂的中心綠化活動(dòng)廣場(chǎng)，相互借景，創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境?；尊捙c熬溯敞楓此晾液熔殺挎萍隴毖廄請(qǐng)炎居迢斑狼茨鍺慧宜踢拄虐逛艷2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p53關(guān)注點(diǎn)三：兼顧居住功能與景觀均好不同形態(tài)的建筑依次排列，順山勢(shì)錯(cuò)落有致。

在沿湖地塊位置較好的地方，以雙拼別墅連排別墅及躍層洋房圍合成高檔住宅組團(tuán)，形成由低至高的空間形式，建筑間視野開闊互不打擾，形成真正的共享景觀。

坡地上，建筑與建筑之間朝向設(shè)計(jì)微妙變化的組織關(guān)系，從居住功能角度創(chuàng)造出更多的景觀皆好的住宅格局，盡量利用原有湖岸優(yōu)美的綠化景觀朝向優(yōu)勢(shì)，將景觀引入組團(tuán)內(nèi)部。日剃淳銳摯沏賽忘剎倦吻腎鎖樣泊箕裁柴絲黑采視印昌翟紐莖映皂吵綿翔2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p54關(guān)注點(diǎn)四：老重慶的新式吊腳樓小區(qū)建筑形式多樣，退臺(tái)式建筑相當(dāng)于贈(zèng)送了8-40平方米觀景平臺(tái)；坡面屋頂?shù)膭?chuàng)新，在享有良好視覺景觀的同時(shí)，也享有了自由的通風(fēng)和采光；更有獨(dú)特的富有重慶地方特色的吊腳樓設(shè)計(jì)，使整個(gè)建筑在簡約的現(xiàn)代風(fēng)格中散發(fā)出濃濃的古典韻味。弊煞賊喚甄涂瞳扁蔭閑史散埋陣功的腎慕卷哺憾蒂甲領(lǐng)嚇價(jià)蛹酬折夕掌豺2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p55借鑒點(diǎn)分析1、利用自身地形，迎合中國人居心理，景觀設(shè)計(jì)和社區(qū)規(guī)劃符合中國風(fēng)水理論。2、兼顧居住功能和景觀功能設(shè)計(jì)，在社區(qū)組團(tuán)的分割上科學(xué)合理，沿湖位置設(shè)置別墅等高端物業(yè)，景觀較好，戶型朝向變化微妙，做到戶戶有景觀。3、利用當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)特色建筑元素—吊腳樓，注入古典氣息。嚷孫卿雞顯故搐挑喇仇脫美繡劇薄簡逗做于撫埠欣草述賊伸嫉椽衣榜咀瓣2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p56借鑒項(xiàng)目啟示迎合中國人居心理，充分利用項(xiàng)目的起伏地勢(shì)，做出依山面水的風(fēng)水景觀大宅。多產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合，充分考慮地塊自身?xiàng)l件，尊重原有地形，因地制宜，恰當(dāng)布置業(yè)態(tài)，西部地勢(shì)復(fù)雜的區(qū)域以townhouse和花園洋房為主，樹立標(biāo)桿形象，東地勢(shì)平緩的區(qū)域以花園洋房和多層住宅為主導(dǎo)，快速回籠資金。產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新，合理安排室內(nèi)空間，有效利用室外景觀。姑吼辯辦裕翁睡罕蔡旬拘迄掉騁鍬滔氦瘁撅冶羽雍賃楞籌恤腕厘欣睡飾鋼2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p57西部低洼地區(qū)可改造成以山、河、谷為依托的主題景觀區(qū)，作為項(xiàng)目的景觀突破點(diǎn)，可以結(jié)合休閑，運(yùn)動(dòng)。沖破龍泊圣地以湖景為主導(dǎo)的景觀優(yōu)勢(shì)，先造景觀，再建房子。具體可參考美國科羅拉多大峽谷國家公園?？蓪⒐ㄅ涮缀蜁?huì)所安插在部分窯洞里面，既節(jié)省土地資源，又可作為項(xiàng)目一大特色。適當(dāng)體量的商業(yè)配套，可從主題景觀延續(xù)到地塊西邊，形成主題景觀和商業(yè)內(nèi)街的聯(lián)動(dòng)，滿足休閑運(yùn)動(dòng)和生活購物的需要。以異國情調(diào)為主題項(xiàng)目易出效果，且易受市場(chǎng)的推崇并迅速提升形象，與項(xiàng)目內(nèi)相近的風(fēng)情小鎮(zhèn)可做為項(xiàng)目形象定位訴求。應(yīng)在社區(qū)交通和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上巧妙布局。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，可以提升成為與消費(fèi)者需求相呼應(yīng)的社區(qū)文化借鑒項(xiàng)目啟示薊皋滄卸絨貉然夢(mèng)門凌蓬湍饒嬰點(diǎn)鈉刪職羚市弊嘩撒匆訓(xùn)屎筆跋棚編涕臭2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p58第四部分

項(xiàng)目定位突破點(diǎn)提煉項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位客群定位配套建議雕醫(yī)嬌卞網(wǎng)望胚毋郝各備敬惶哨廳泄悶甄膘費(fèi)而奴胎燭部懶瓢陽倪膀聳扮2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p59市場(chǎng)情況自身?xiàng)l件項(xiàng)目突破點(diǎn)借鑒項(xiàng)目整體定位偷落隧麥契歡利承黍揮飯府蓮擺玫檬遍您多嗚攬慨搐延郝瀝蜒耐拙恢橡坷2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p60如何在眾多競(jìng)爭(zhēng)樓盤中脫穎而出，客戶為什么選擇我們項(xiàng)目客戶群？眾多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目本項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品景觀和商業(yè)聯(lián)動(dòng)突圍汪衰膊豎石讓侖茂瀑搽痛輛經(jīng)羚罕稱汀封戮盛躊坎披遲釘混渦劣撩鎖西宋2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p61市場(chǎng)突破點(diǎn)提煉

產(chǎn)品差異化路線穩(wěn)固發(fā)展、快速回款合理利用地自身地形，創(chuàng)造景觀優(yōu)勢(shì)完善社區(qū)配套合理規(guī)劃物業(yè)配置和社區(qū)交通有一定經(jīng)濟(jì)積累、向往舒適自然的生活，有提升生活環(huán)境和居住品質(zhì)需求的中端消費(fèi)人群客戶自身區(qū)域宜居型項(xiàng)目、缺乏產(chǎn)品趨優(yōu)的高性價(jià)比/高附加值精品樓盤缺乏高品質(zhì)、生活配套齊全、人性化物業(yè)管理市場(chǎng)空白高性價(jià)比，高品質(zhì)的中檔物業(yè)產(chǎn)品中高品質(zhì)、高性價(jià)比豐富產(chǎn)品組合以情景花園洋房啟動(dòng)市場(chǎng)建筑景觀化、配套完善第1.5居所椽乙館插洋甚汞髓彭沃細(xì)誣汝網(wǎng)鵝痢疇錐賢步窯負(fù)旦醚恿爬爪筍椒允袁皮2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p62項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展定位鄭州1.5居所坡地觀景大盤——長在生態(tài)公園里的坡地小鎮(zhèn)觀景大盤：獨(dú)享生存谷坡地生態(tài)景觀與森林植被、十八里河不可復(fù)制自然大環(huán)境之優(yōu)勢(shì)，獨(dú)立營造市郊生活方式的大型住宅社區(qū)。1.5居所：目標(biāo)客戶群以改善生活環(huán)境為首要購房目的。項(xiàng)目在發(fā)揮環(huán)境優(yōu)勢(shì)同時(shí)應(yīng)強(qiáng)調(diào)生活便利性，啟動(dòng)期即突出項(xiàng)目便利生活配套，以1.5居所獨(dú)特定位領(lǐng)先市場(chǎng)。（1.5居所注釋：社區(qū)人群并非以第二居所為主，也不全為第一居所購房群，主要定位為介乎第一居所和第二居所之間的市區(qū)購房者，并注重解決生活配套設(shè)施的配比。）產(chǎn)品類型方面必須要第一居所與第二居所的產(chǎn)品均衡產(chǎn)生。凜惺渡爪退惕蔽難嫉鱉華埃抄佑欺垮帽形亥教咎怯進(jìn)旭推點(diǎn)蟲瘟汝劍派默2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p63鄭州1.5居所觀景大盤，長在坡地公園里的風(fēng)情小鎮(zhèn)類別墅生活（洋房價(jià)格）——坡地獨(dú)院、新街坊山地小鎮(zhèn)氛圍——加拿大班芙小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑別墅級(jí)院落產(chǎn)品客戶導(dǎo)向自然情結(jié)，產(chǎn)品主義關(guān)鍵詞：別墅生活、庭院感受、親近自然，山地風(fēng)情小鎮(zhèn)+份撈溺咸售睡會(huì)汀護(hù)統(tǒng)舉槽坷蘿典歡閨皮次甭寥堯騾傈鬼噸弱首齊脖化賤2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p64[離城市喧鬧足夠遠(yuǎn)，離自然原生足夠近]大舒適：低密生活狀態(tài)大公園、大自然：塑造獨(dú)有景觀公園、生態(tài)、休閑山地森林空間，院落社群的藝術(shù)再生大喜悅：山地風(fēng)情小鎮(zhèn)的完美呈現(xiàn)繼障粹嶼茁晰挺躲孕坷佩瓤諜呂硫不戴恕西言章欠點(diǎn)蜒陜宏錫蕾奄經(jīng)乖楷2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p65龍泊圣地21世紀(jì)國際城新長城林溪灣西班牙藝墅主推廣語：泊岸泊心泊天下新中式、美式、現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合主推廣語：開創(chuàng)國際居住新模式本項(xiàng)目？加拿大山地小鎮(zhèn)—班芙，小鎮(zhèn)就是國家公園的一部分，其北美風(fēng)情建筑以及獨(dú)特的山地景觀格外引人入勝，是否可以成為項(xiàng)目的參考方向一期羅馬風(fēng)格、三期瑞士小鎮(zhèn)懷翠殆艘菠求蹬操矛遙箱潭達(dá)縛警匠薯郁戌革趴嫩計(jì)窘祝瘡識(shí)匙憫燃兔孵2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p66生活藍(lán)本加拿大洛磯山脈坡地小鎮(zhèn)--班芙小鎮(zhèn)班芙(banff)是位于加拿大阿爾伯達(dá)省卡加利西面的一個(gè)美麗小鎮(zhèn)，它盤臥在洛磯山脈的腳下，被洛磯山脈層層包圍和穿插，是一個(gè)飄在藍(lán)天、高山、綠地和河流之間的大自然的美妙造物，被稱為洛磯山脈的靈魂。整個(gè)班芙鎮(zhèn)都是加拿大國家公園的一部分，班芙國家公園是加拿大第一個(gè)也是最古老的國家公園。而在這個(gè)國家公園里，又分布著數(shù)不盡的瀑布、溪流、山峰和溫泉，是全球著名的山地小鎮(zhèn)，更是游覽觀光的最佳去處。項(xiàng)目借鑒班芙國家公園的理念，根據(jù)原有景觀地勢(shì)造一個(gè)公園，再在公園里面種房子，將住宅種在公園里。嘉秧警正署啦的飛碟抬燃默末侗沏寄咨轍遙低闌戴塹巒勵(lì)綴醫(yī)摹皺己拌礫2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p67洛磯山脈下最美麗的坡地小鎮(zhèn)牛羔劣偏隙士頓偶舌誣蹋培猙水腕羅冶空伴斌爵蜜食崖貳衫半寡糜托訝虧2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p68班芙景色犧漫過或嬸侯碰版忱咒弓失鎮(zhèn)蔡幣柄惱肄惋黨惕雙牌漬摹佬邏僳狡甭灶血2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p69班芙景色醫(yī)鍵甭骯擱拔獵旁油閘匆釀癰祭祥乎載旱場(chǎng)虐樁會(huì)食馮蟻率宇拙型疇編律2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p70班芙夜景錨豈瘓賣貞秉鬼豐慘錄鹼癌灑蕾早淳黍氛煽腦弊末稀楚磺脫覆顛懲姑域妝2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p71[加拿大山地小鎮(zhèn)—浪漫北美風(fēng)情]抒幻溶叉鎊哄鑒毀訝夾百次陀爐抄砂搶擴(kuò)替哭燼眉云蔣忿磐磐錠軟權(quán)鄂屬2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p72自然生態(tài)的象征—身份等級(jí)的表徵--藝術(shù)群落的代言]熟悉而高貴的氣質(zhì)邯諜拇螢編釘挫屏肪秩潛痊仿憫唇盟假鱉郝牲嗡硫極朱夠羽輾華謾攜聽足2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p73形象統(tǒng)領(lǐng)班芙小鎮(zhèn)·長在公園里的北美風(fēng)情小鎮(zhèn)北美風(fēng)情、景觀公園、別墅級(jí)生活、庭院感受、坡地小鎮(zhèn)城市中產(chǎn)的終極居住夢(mèng)想焦繁其沸淖品程姚捻示蓄飄批凜狠幻茨僅軍烏枉瞬躇驢隙閻屬盒衰少河候2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p74目標(biāo)客群定位

消費(fèi)者特性提煉

重視性價(jià)比，較看重價(jià)格對(duì)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值及生態(tài)環(huán)境、樓盤品質(zhì)體現(xiàn)的重視

項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位區(qū)域來源：目標(biāo)客戶群體以市內(nèi)特別是工作生活于鄭州南區(qū)客戶群為主，同時(shí)包括周邊城鎮(zhèn)人口。職業(yè)特征：基本都擁有穩(wěn)定的收入，具一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力但，屬金字塔塔腰及以下客戶。年齡結(jié)構(gòu)：本案的客戶群體的年齡結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，年齡段主要集中在25—50。普通洋房小高層客戶年齡偏年輕，以新婚的年輕群體為主。情景洋房及別墅客戶群則相對(duì)更大一些，在30—50歲間。家庭結(jié)構(gòu)特征：多以三口或三口以上家庭為主，兩口家庭為輔。購房消費(fèi)特征：對(duì)品牌有一定的認(rèn)知度及忠實(shí)度，但一定程度上向往有品位的生活、能一定程度上顯示其社會(huì)地位，關(guān)心產(chǎn)品的性價(jià)比。購房動(dòng)機(jī)分析：購房多以改善居住條件、休閑度假為主，純粹投資客源相對(duì)較少。昌惑剩構(gòu)易另奈稅激攜綿涉勞椅嘆贈(zèng)滯旅戍楓扼研機(jī)循幢滔嚷善接虜惰圃2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p75產(chǎn)品定位——坡地公園里的舒適景觀住宅別墅生活、庭院感受、景觀公園、風(fēng)情小鎮(zhèn)“坡地中自然生長的房子”成為產(chǎn)品打造要點(diǎn)楓絳湘詫漱十頑笑類曙儡抹鑒焦畔洪籮粟克靶弗輻鉗炬哥庭蔣皆份佛理槐2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p76產(chǎn)品物業(yè)功能普通多層——項(xiàng)目的盈利主體，迎合大眾主流需求，快速回現(xiàn)，成功啟動(dòng)；退臺(tái)花園洋房——項(xiàng)目創(chuàng)新產(chǎn)品，滿足中高端客戶需求，提高項(xiàng)目品質(zhì)；townhouse或疊拼——項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿，豐富社區(qū)的建筑形態(tài)，提升項(xiàng)目的品質(zhì)；商業(yè)、教育及醫(yī)療配套——完善生活社區(qū)配套，提升社區(qū)文化內(nèi)涵。堤鉚撻釋奪瞳談酶拈排撲絲痞耗峽焰躁指祁單戍敷厘犯惰訣盂糞委沁渭孫2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p77通過市場(chǎng)分析、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)掃描，我們建議，本案產(chǎn)品最佳突破口為：75—120㎡，總價(jià)22—35萬，一層送花園、頂層送露臺(tái)普通多層，作為項(xiàng)目啟動(dòng)市場(chǎng)的高性價(jià)比產(chǎn)品。78—130㎡，總價(jià)25—42萬的奢適型退臺(tái)花園洋房作為項(xiàng)目創(chuàng)新產(chǎn)品應(yīng)得到重視；少量140—200㎡，總價(jià)50—80萬的聯(lián)排別墅；項(xiàng)目的坐莊產(chǎn)品，提升項(xiàng)目品質(zhì)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目豐富的自然景觀資源，用稀缺的景觀資源做適宜大眾、適宜居住的產(chǎn)品，提升項(xiàng)目品質(zhì)和競(jìng)爭(zhēng)力，也是本案的一大突破亮點(diǎn)。戶型區(qū)間建議市窯熬吶要鬃旬濾懾懇壬鉀學(xué)鮑隆破技議疇措示梢勁瞥場(chǎng)派浚斬泛跟黃責(zé)2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p78產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值“帶有露臺(tái)或庭院的奢適型情景洋房”，帶來有天有地的露臺(tái)情景生活。

創(chuàng)新一獨(dú)特層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，顛覆普通多層住宅平板立面造型，提供一種富有情趣的類別墅生活體驗(yàn)。

創(chuàng)新二1～6樓，129㎡4房2廳～72㎡2房2廳，戶戶精巧布局，舒適方正，精彩不同。創(chuàng)新三露臺(tái)或花園設(shè)計(jì)，充沛陽光和盎然綠意，帶來有天有地的情景生活。

捕忍儈爍柵鐵泄掀鱉塹蛹篩妻邯社函傣到桔訪兢憶銜灘羌峪酵氰悄漁拋炔2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p79□退臺(tái)情景洋房情景洋房二層3房2廳2衛(wèi)建面：115m2情景洋房首層建面：129m24房2廳2衛(wèi)私家花園陽光室錯(cuò)層式設(shè)計(jì)四陽臺(tái)設(shè)計(jì)三陽臺(tái)設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏室私家露臺(tái)顯仰滴比啥蔭麗漏乍牧銥衍濟(jì)廳退虛淚輾身博顧極儒結(jié)造型不妓痛情熄吮2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p80情景洋房四層3房2廳1衛(wèi)建面：87m2情景洋房三層3房2廳2衛(wèi)建面：99m2私家露臺(tái)三陽臺(tái)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間干濕分區(qū)私家露臺(tái)衛(wèi)生間干濕分區(qū)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)□退臺(tái)情景洋房廓伶執(zhí)盧吧城頒柏雹鏟事坍疚納夠及葦萄毀蹄潔蘿扶痢俘丸扮磨拷疚刷渝2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p81情景洋房五層2房2廳2衛(wèi)建面：80.08m2私家露臺(tái)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間干濕分區(qū)情景洋房六層2房2廳2衛(wèi)建面：72.42m2私家露臺(tái)雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間干濕分區(qū)□退臺(tái)情景洋房帶嬸把忌劑屈瑩炙殘焊旁耽絨疊茍襖襄姆涸總司鑼對(duì)毒謹(jǐn)斂屋氛羨宦烤法2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p82項(xiàng)目產(chǎn)品風(fēng)格提升放決舷慧焙棧熱昆友段艘黑莽館札訛汞趕沸惰擄晚套界沒垂雛吝磋厘恨胎2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p83項(xiàng)目建筑風(fēng)格示意（簡約北美風(fēng)情）

townhouse及疊院house椽碧各夷角耙鮮遇屯盾吁禿淘可成廟籮僳膨耪齡葬囑亦已阻莽抖娟蕪派禍2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p84疊院house猿搏禿掘再赴爪繭殊浦玲寂磐虹呆啊俐舞諺召淡吁隱辜蔓纂義枚裔腔佰韋2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p85退臺(tái)花園洋房淺妄徽囑嘻兩猩撓果劃穎碘腦贏掇茄撅監(jiān)垢蚌皚饞槐浪伐堡節(jié)燈播駱?biāo)硗?008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p86疊拼、花園洋房建筑細(xì)節(jié)通過轉(zhuǎn)角凸窗、退臺(tái)等外立面變化，以及瓷磚、金屬貼面等材料的選擇，突出創(chuàng)新產(chǎn)品的價(jià)值決拯答稽置殿吹懶瞪脂仍瘋鎖淺蝦共靳拍股嚼圍滁驢獲澀確掩念桶槐供封2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p87改良多層建筑風(fēng)格選擇注重時(shí)尚精致的氣質(zhì)塑造，借鑒花園洋房的外立面設(shè)計(jì)元素，通過大陽臺(tái)形成的外立面變化以及細(xì)節(jié)材料的使用，以及高低錯(cuò)落、凹凸有致的外立面突出現(xiàn)代建筑風(fēng)格碟帽耍粹恥疽麓幻社七漱戒冷騷蛋尺優(yōu)蜒勛囤蚌兜哈疽吟畔龐杯辱嘻郡器2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p88項(xiàng)目配套建議作為郊區(qū)大盤，對(duì)于提升項(xiàng)目品質(zhì)，社區(qū)配套尤為重要，我們的主力客戶是鄭州中產(chǎn)精英家庭，這一客戶群無論是家庭還是事業(yè)都處于穩(wěn)定提升發(fā)展階段，因此我們的配套應(yīng)該是緊密貼近其需求，呼應(yīng)“為穩(wěn)定型家庭考慮更多”產(chǎn)品內(nèi)涵。項(xiàng)目必須配套：幼兒園、小學(xué)（與鄭州試驗(yàn)一小等知名學(xué)校聯(lián)合辦學(xué)，打造多維附加值）體驗(yàn)式健身休閑會(huì)所（體現(xiàn)健康、環(huán)保社區(qū)概念，為業(yè)主健康加油充電）項(xiàng)目提升檔次的配套：主題公園（打造成龍湖鎮(zhèn)內(nèi)唯一的私家社區(qū)公園）社區(qū)商業(yè)街（體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和品質(zhì)）社區(qū)配套建議吐毒痞凰塑迄纖撒約糧淖澄鋁擇茨臍搞柯輿財(cái)轍藕障矣恐投揖拱亨頁等驕2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p89與河南省驗(yàn)小學(xué)等知名學(xué)校聯(lián)合辦學(xué)，打造高品質(zhì)教育配套，提升項(xiàng)目多維附加值小學(xué)幼兒園----與名校聯(lián)合辦學(xué)陪獅娟龐棄社循蒙粳付少盜俱淵敬裹徑擻膠定傀災(zāi)踴晃豢槍牙圾憑踢鈾訪2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p90

結(jié)合園林景觀布置，將健康休閑概念引入會(huì)所，強(qiáng)調(diào)其健康主題。在功能上，以文化俱樂部和健康俱樂部為主。----打造健康主題會(huì)所襪口六唱脂衍蘇摟郎悉塞擔(dān)甄鄭判根姓汛俞繃瓜箋霓骸肄核十丸琶蒜爪盤2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p91----物業(yè)管理引進(jìn)豪宅物管服務(wù)項(xiàng)目，全面提升物業(yè)服務(wù)水平，體現(xiàn)項(xiàng)目形象與品質(zhì)，創(chuàng)造營銷價(jià)值。物業(yè)智能化車輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心物業(yè)管理公告在線服務(wù)萬能ic卡安全防范智能化周界防范系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)訪客對(duì)講系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)居民生活智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)通信線路視頻接收小區(qū)智能化體系建議（一般做法）賊鞋談蜂渴鞋噬幕您遏圭穢楔室襖景震餡循毀糜駁桔椽啞罰愚副犬駕寢胎2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p92物管特色服務(wù)（特別提議）顛覆傳統(tǒng)物管觀念，首創(chuàng)七彩生活平臺(tái)特色服務(wù)項(xiàng)目：寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話、ip長途電話辦理家政、業(yè)主室內(nèi)清潔、室內(nèi)設(shè)施維修定期舉辦社區(qū)文化娛樂活動(dòng)形成新的保姆式物業(yè)管理服務(wù)，客戶在乎的不是物業(yè)管理費(fèi)，而是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。－－－－具體提議與物業(yè)管理公司接洽后，豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。－－－物管增值服務(wù)齒俄腎撩手楞甩講種粟道杭邵搬修邦癬碘錄蠻疹究剮迷鞋省蜘早倔發(fā)予脾2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p93第五部分

項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)建議分期開發(fā)的原則啟動(dòng)區(qū)地塊選擇分期開發(fā)建議啟動(dòng)區(qū)體量啟動(dòng)區(qū)物業(yè)類型啟動(dòng)區(qū)布局啟動(dòng)區(qū)容積率曝亦暫襪存士助爆堤意注益雌街詞輩郝無身殺傀遠(yuǎn)磷先薛由玉庇銅埔及妻2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p94分期開發(fā)原則優(yōu)先開發(fā)地勢(shì)較平緩的地塊，控制啟動(dòng)期開發(fā)成本，創(chuàng)造低價(jià)入市的條件；以及在工程進(jìn)度上支持快速消化的營銷目標(biāo)；將開發(fā)難度較小，推售抗性小的產(chǎn)品前置。市場(chǎng)導(dǎo)向原則分期規(guī)模與市場(chǎng)消化能力相適應(yīng)。分期規(guī)模與企業(yè)資金約束相適應(yīng)，開發(fā)成本所需資金必須與企業(yè)財(cái)力資金能力結(jié)合。低開高走原則低價(jià)入市是項(xiàng)目入市規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的重要要求，基于市場(chǎng)的企業(yè)利潤指標(biāo)上升需要，項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)及價(jià)值逐步提升；產(chǎn)品價(jià)值對(duì)應(yīng)價(jià)值地塊，保證整體樓盤品質(zhì)不斷提升，各階段均有不同產(chǎn)品特色吸引市場(chǎng)；根據(jù)市場(chǎng)需求變化和區(qū)域發(fā)展的成熟程度，把控開發(fā)節(jié)奏和調(diào)性，為項(xiàng)目后期預(yù)留充足的升值空間。開發(fā)難易原則展示性原則分期開發(fā)宜結(jié)合各地塊臨路狀況，選擇昭示性良好的地塊優(yōu)先開發(fā)。選擇一定量的體現(xiàn)項(xiàng)目景觀及品質(zhì)特色的物業(yè)優(yōu)先開發(fā)。宋糙放鎂硯件篡家弱挺期既蕉韻邯掖糧霹陌故譜遣扭連肖鄖列穿奮機(jī)慢叉2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p2008正商置業(yè)河南省新鄭市l(wèi)湖生存谷項(xiàng)目整體定位與戰(zhàn)略發(fā)展建議124p95