北京星河灣詳細案例解讀

解讀北京星河灣開發(fā)商簡介

廣東宏宇集團公司成立于1994年7月，主要從事商貿(mào)活動、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及工業(yè)制造業(yè)。創(chuàng)辦以來，宏宇集團一直以“舍得的氣度、用心的執(zhí)著和創(chuàng)新的精神”，在各領域快速而穩(wěn)健發(fā)展。集團連續(xù)9年被評為廣州市“納稅大戶”，連續(xù)八年被授予“重合同、守信用”單位光榮稱號。在房地產(chǎn)開發(fā)領域，宏宇集團為其開發(fā)的項目制定了"市場認同，對手認同，業(yè)主認同，專家認同，自己認同，不斷創(chuàng)新"等六大標準。堅持走精細化品質地產(chǎn)的道路。廣州星河灣簡介廣州星河灣位于廣州番禺，總占地約80萬平方米，已建設區(qū)域近50萬平方米，建筑面積約達70萬平方米，銷售套數(shù)為4000余套。星河灣以其建筑、環(huán)境、配套、服務等各方面綜合優(yōu)越品質，在行業(yè)中樹立了榜樣。超越了產(chǎn)品的質量層面，全面提升居住品質、生活品質及城市景觀品質，成為品質地產(chǎn)的領航者。接受全國各地的參觀考察團體數(shù)百個上萬人次，獲得國內(nèi)外各種榮譽獎項四十多個。通過自己的成功開發(fā)，星河灣有力地推動了所在區(qū)域的崛起和發(fā)展，有力地推動了行業(yè)標準進步，打造了城市風景線。廣州星河灣簡介星河灣開發(fā)至今，一直采取強強聯(lián)手、整體超越的開發(fā)理念，與享譽中外的專業(yè)公司聯(lián)手，構筑一個中西合璧、博采眾長的星河灣。星河灣從一期到三期，選材到設計都無所不用其極，每一處細節(jié)都是看得見、摸得著的扎實的好品質，所以一直享有極高的聲譽，不斷創(chuàng)新了許多地產(chǎn)界的行業(yè)標準，成為了業(yè)界長期追隨的典范。蘊含其中的正是宏宇集團一貫堅持的品質地產(chǎn)理念。北京星河灣簡介2001年宏宇集團揮師北上，在京傾心打造位于朝陽區(qū)朝陽北路的北京星河灣。該項目用地面積520畝，總建面約60萬平米。項目在開盤前投入15億，以打造現(xiàn)樓實景的開發(fā)模式運作四年。2005年6月，北京星河灣第一期暢園20多萬平方米的產(chǎn)品首次公開亮相，社區(qū)立體化園林、高品質室內(nèi)裝修，重點小學、雙語幼兒園、四季會、酒店式公寓等同期形成，再一次震動北京樓市，被媒體稱為“品質地產(chǎn)代表”、“全成品豪宅”領軍者。

星河灣人用忘我的投入，精益求精的態(tài)度，超乎常人的堅韌，優(yōu)秀的工作水準，塑造了項目優(yōu)秀的品質、完美的細節(jié)、令人驚嘆的園林景觀、有特色的規(guī)劃設計等，非常值得我們學習。北京星河灣北京星河灣地塊周邊原狀星河灣品牌特點:一、獨特而恰當?shù)钠髽I(yè)精神。二、有特色和突破的規(guī)劃設計。三、精致而舍得的環(huán)境營造。四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修。五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理。六、實用而靈活的材料采購及成本控制。七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌。一、獨特而恰當?shù)钠髽I(yè)精神

企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，它的精神會貫徹并最終物化為產(chǎn)品形態(tài)。如何以“品質地產(chǎn)”為目標，以“舍得、用心、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，去創(chuàng)造星河灣這樣的優(yōu)秀產(chǎn)品，值得我們探討、思考。

1、“舍得”的氣度和決心要做中國地產(chǎn)的“勞斯萊斯”，必須具備一定精神氣度和物質平臺，這就是“舍得”?！裆岬脮r間、成本和精力去學習、研究●舍得為了創(chuàng)造出有韻律的天際線主動調(diào)整一部分建筑的層高而減少5萬平方米建筑面積●舍得可以為質量的瑕疵敲掉幾十萬的觀景玻璃，可以為設計的高要求重鋪100多萬的瓦片●舍得跑十幾萬公里去找理想的苗木●為了大環(huán)境，舍得修城市的路，造地區(qū)的園，幫鄰居改墻，為鄰里種樹。一切都是兢兢業(yè)業(yè)，認認真真，追求完美。2、“用心”的做事方式和理想境界用心在何處，用到多深，用到多細，直接決定產(chǎn)品的最終品質?！裥呛訛橙司次凡⒄鋹圻@片土地●立下“以用心的態(tài)度追求完美”的目標，不允許一寸土地成為建筑垃圾的溫床●注重“細節(jié)觀”和“過程觀”，可以說是無處沒有設計，無處不在用心打造●比如造園，為了選樹不辭辛勞行萬里路，為了運樹不怕麻煩帶著完整的樹冠和大土坨，為了育樹建苗圃暖棚，進行斷根假植，種樹時更是精心進行座標定位，現(xiàn)場調(diào)整●其它如建筑戶型、室內(nèi)設計、建筑材料、花草種植、小品布置、山石堆放、園路鋪砌、水景實施、園區(qū)圍墻、土壤改良、管線敷設、井蓋改進……無一不是精雕細琢。3、“創(chuàng)新”是產(chǎn)品品質領先的法寶之一創(chuàng)新是對自我成果的揚棄，是對事業(yè)高峰的不斷探討、追索。星河灣人不墨守成規(guī)，敢于思考、敢于創(chuàng)新、敢于實踐。北京星河灣實現(xiàn)了兩大原創(chuàng)性工程：●一是“北溫帶園林環(huán)境再造工程”，從植物品種多樣性、移植的距離和難度、景觀多層次、維護管理難度等方面進行了艱苦而有益的探索，并獲得成功，達到國家級水準.●二是“品質住宅全成品建設工程”，這項工程最重要的創(chuàng)造性在于，從設計管理、采購管理、施工管理、質量管理到成本管理五個方面，進行整體專業(yè)協(xié)調(diào)，進行整體性的流程再造，最后形成這個品質住宅全成品的產(chǎn)品系統(tǒng)——住宅可住、環(huán)境可賞、配套可用、服務可享，為了這個目標，星河灣人付出了艱苦的努力五把尺子在廣州星河灣，他們曾經(jīng)提出一個業(yè)界著名的“五把尺子”來要求規(guī)范自己：第一把尺子：市場認不認同？第二把尺子：對手認不認同？第三把尺子：專家認不認同？第四把尺子：業(yè)主認不認同？第五把尺子：自己認不認同？隨著星河灣在北京的開發(fā)建設，星河灣再次提出了一個新的五把尺子來進一步提升自己：第一把尺子，是業(yè)主需要有70年滿意的生活和不斷增值的物業(yè)；第二把尺子，是星河灣的景觀要做到50年不落后；第三把尺子，是企業(yè)要有全國性甚至國際性的品牌；第四把尺子，是星河灣每一個員工，要有對得起自己職業(yè)生涯的業(yè)績；第五把尺子，是星河灣在這個行業(yè)里要有長遠的生命力和別人無法替代的核心競爭力。全成品開發(fā)

星河灣全成品的理念貫穿與整個開發(fā)過程中，土建裝修一體化使所有業(yè)主自入住的當天，即可不受任何影響的享受星河灣式的優(yōu)質生活。全冠移植使得業(yè)主一入住就享受成熟的園林環(huán)境。會所、學校、體育館和幼兒園等在業(yè)主入住時同時開始投入使用，這樣一種第一次開盤交樓就帶給業(yè)主完全成品的居住氛圍在北京的房地產(chǎn)建設開發(fā)中是史無前例的創(chuàng)舉，星河灣開創(chuàng)了北京全成品居住的新時代。精細開發(fā)星河灣一直崇尚精細開發(fā)的理念，對地塊的開發(fā)利用是很多發(fā)展商難以想象的，在單位面積的地塊上同類型的產(chǎn)品很少有能夠創(chuàng)造出像星河灣這樣高的產(chǎn)值。在廣州一些和星河灣同時間開盤的不少樓盤，地比星河灣多，但在星河灣才開發(fā)一半的時候，他們已經(jīng)開發(fā)完畢了，但創(chuàng)造的產(chǎn)值卻遠遠低于星河灣。以人為本

星河灣無論是整體規(guī)劃、園林建設還是住宅設計都突出了以人為本的理念，強調(diào)使人們居住舒適，生活便利。所有星河灣有了全成品開發(fā)，有了紅線外的多管閑事，一改再改的設計，一調(diào)再調(diào)的園林建設，這一切都是圍繞著以人為本的核心理念。精益求精在星河灣，沒有一寸地方是未經(jīng)過裝飾的，宏宇地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)首先把室內(nèi)精裝修的概念引入到了外部環(huán)境的打造中，宏宇正是用這種態(tài)度，才奉獻出了星河灣這一中國房地產(chǎn)的品牌。無論是室內(nèi)設計還是園林建設，星河灣的建設者都不斷的在追求更加美和好的效果。各種各樣設計稿都是改了又改，園林中間的各種樹木更是調(diào)了又調(diào)，這些心思都只是為了給業(yè)主帶來一個更加美好的生活環(huán)境，給社會創(chuàng)造一個經(jīng)典住宅小區(qū)。比如北京星河灣的地板摒棄了傳統(tǒng)的水平拼接方式，采用了“人”字型拼接方式，這種方式對施工工藝有著更高的要求，也更費板材，提高了成本，但它產(chǎn)生的效果要比傳統(tǒng)方式好得多，只要這條就夠了，我們就采用。注重細節(jié)

星河灣對細節(jié)的追求是其品質地產(chǎn)中間重要的組成部分：北京星河灣的路牙石之間的接縫不是用水泥填補的，而是手工打磨好后直接拼裝上的，這樣的細節(jié)處理在北京星河灣比比皆是。室內(nèi)大廳的扶手——這樣一個小的細部設計也是一改再改，扶手簡單的一個曲線使得格調(diào)就進一步得到提升。二、有特色和突破的規(guī)劃設計1、人性化的規(guī)劃從廣州星河灣到北京星河灣，規(guī)劃的形態(tài)從圍合式、戶戶見江到北京的大圍合，保留了星河灣的靈動、韻律、節(jié)奏。規(guī)劃突出了整體性、向心性、均好性，以高層板式為主的住宅建筑順應地形、變化有序，使多數(shù)住戶南北朝向，避免了南北行列式的呆板和單調(diào)。

二、有特色和突破的規(guī)劃設計●強調(diào)以人為本的設計原則●營造舒適宜人的人文環(huán)境，良好的人居環(huán)境。（促進人與自然的親和關系，自然開放的社區(qū)文化，親切的組團休閑空間，構建出親密和睦的鄰里關系）●強調(diào)居住的均好性●采用人車分流設計。（以貫穿的社區(qū)主道路為車行干道，車輛由主路直接進入地下車庫，社區(qū)成為步行區(qū)）二、有特色和突破的規(guī)劃設計●完善的配套公建。（幼兒園、小學、會所、便民商業(yè)街，以外向型布局，既服務本區(qū)又向社區(qū)開放）●與建筑交融的綠化體系。（連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間，以花園圍繞建筑，建筑坐落在花園中）●主動創(chuàng)造場地高差。（庭院空間的高低錯落，形成豐富的庭院空間，室內(nèi)外空間互相滲透，而又不失私密性。下沉式花園結合地下車庫。下沉的園區(qū)泳池結合地下室。）●注重園區(qū)周邊環(huán)境的改造。（星河灣對小區(qū)周邊環(huán)境的改造，不局限于小區(qū)本身）。二、有特色和突破的規(guī)劃設計2、優(yōu)雅細膩的建筑設計建筑以清雅的格調(diào)，質樸的材質，柔和的色彩，親切的尺度及豐富的細部錯落掩映于園林中。●住宅首層抬高。（住宅首層抬高1.5米，可使地下車庫直接采光通風。1.5米的高差形成坡地的立體綠化，自然延伸到樓墻窗前，首層推窗觸綠又可避免了視線干擾）●立面設計細節(jié)豐富、美觀●檐口富于變化二、有特色和突破的規(guī)劃設計●墻身虛實對比有度●無外露管線●窗套及窗戶的設計有較多細部（從廣州到北京有明顯的進化）●下部石材處理精雕細琢●入口部位的著重裝飾●建筑符號的重復運用。（“八角亭”成為整個社區(qū)外立面的標志性符號，這種建筑符號的重復利用，形成星河灣獨有的風格）●建筑材料運用有所延續(xù)。（廣州、北京星河灣外墻均采用澳洲沙巖和加拿大佛漆）。建筑符號的重復利用，形成星河灣獨有的風格廣州星河灣廣州星河灣外立面細部處理檐口部分廣州星河灣北京星河灣北京星河灣北京星河灣北京星河灣墻身處理虛實對比有度、無外露管線北京星河灣北京星河灣北京星河灣廣州星河灣北京星河灣北京星河灣北京星河灣廣州星河灣廣州星河灣北京星河灣三、精致而舍得的環(huán)境營造1、大手筆的周邊環(huán)境改造將社區(qū)環(huán)境的外延延伸到了周邊的非紅線內(nèi)的青年溝、朝陽北路、四周邊的圍墻、道路改造和綠植?！駥ρ亟纸ㄖM行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹●把13公頃綠化代征地，先期投入形成北京星河灣生態(tài)公園●完成青年溝改造●完成四周圍墻、道路的改造和綠植三、精致而舍得的環(huán)境營造●通過豐富的高差變化及材料、種植處理道路景觀。(在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚→各類大小灌木→喬木→圍墻”的層次變化使道路景觀十分豐富)●街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。(幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1O個形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸)三、精致而舍得的環(huán)境營造2、建筑與園林的完美結合空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷?！褡⒅刈≌ㄖc綠地的形式、布局的結合。(大膽采用平坡結合、喬灌結合、花草結合的手法營造景觀，藉以營造豐富的、多彩的、流動的景觀空間)●強調(diào)組團綠地的自然性和空間的親切感。(利用組團建筑的圍合，以及栽植與建筑的進退關系，使自然的活物與建筑和硬質景觀相生相長，共同營造出屬于組團內(nèi)部的、令人感到親切的空間)。三、精致而舍得的環(huán)境營造3、主動營造高差采用廣州星河灣獨特的立體式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，通過36種高差的變化，形成自然的起伏?！裼行г龃缶G化面積(斜角邊大于直角邊)●使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結合●增強首層住戶的私密性，使其與環(huán)境形成有一定距離的親近感主動營造高差采用廣州星河灣獨特的立體平均式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，通過36級高差的變化，形成自然的起伏。北京廣州使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結合北京廣州三、精致而舍得的環(huán)境營造4、重綠植輕硬地、重木輕草從實際出發(fā)壓縮組團內(nèi)部的道路和硬質鋪裝面積，擴大綠化面積。園林景觀中軟綠化較多(水景、植物等)，硬綠化較少(廣場、鋪地等)，在植物的選配上采用樹多、花多、草少的方法。●在園林綠化建設中強調(diào)以喬木為骨干的綠色植物作為主體，形成良好的生態(tài)效益。(草坪的維護浪費大量的水資源，且相對制造氧氣的能力較弱。相反，灌木及喬木不僅能遮陽、吸熱、減燥，亦能產(chǎn)生大量的氧氣)●與其他景觀要素結合配置成景。（使得園區(qū)步移景異，處處花團錦簇，枝繁葉茂）三、精致而舍得的環(huán)境營造5、園林水系有機融匯北京星河灣南北朝向，東西對流，通風向陽；整體可養(yǎng)殖水域約為12000立方(不含生態(tài)公園)，小區(qū)內(nèi)因地制宜的通過造園手法利用地勢營造自然落差，把小區(qū)的水域：生態(tài)公園----一期親水池塘----二期親水池塘----青年溝有機地融匯在一起，形成水體大循環(huán)。三、精致而舍得的環(huán)境營造●在循環(huán)過程中通過落差，充分讓其曝氣，增加養(yǎng)殖水體中的含氧量●利用生態(tài)公園自然、物理沉淀作用達到過濾凈化作用●親水池塘與青年溝平均水深為600mm,水源主要由湖水與雨水組成，水質較穩(wěn)定●水生植物配置豐富。(水生植物在配植時充分考慮了親水池塘周圍的陸地植物、建筑物、人工湖的駁岸曲線，以及整個人工湖想體現(xiàn)的主題和氣候特點。在配植構圖上，也考慮了色彩的調(diào)和。清澈泛綠的水色是整個水景的底色，根據(jù)水生植物的生長特性和觀賞期，以及觀賞部位不同(如觀葉、觀花等)，錯落有致，深淺不一，綠色疊蕩，或紅或黃的花叢點綴，四季呈現(xiàn)色彩變化，充滿韻律感)。三、精致而舍得的環(huán)境營造6、細致周到的細節(jié)處理●應用異形井蓋完善細部處理。(行道樹和經(jīng)修剪成型的灌木種植在斜坡綠地上，其下敷設部分市政管線，并將管井和非金屬可在頂部綠化的異形井蓋隱蔽在灌木叢中，不僅擴大了綠化覆蓋面積，而且使路邊綠化更具立體層次感。道路采用隱形排水，其上井蓋經(jīng)過精心設計和處理，既防盜又平整。)●采用鐵藝圍墻實現(xiàn)“透綠”。(緊靠斜坡綠地是比例尺度合適、半虛半實的鐵藝圍墻和歐式盆栽，高低錯落、通透處理，使小區(qū)內(nèi)外環(huán)境渾然一體。)三、精致而舍得的環(huán)境營造●園林小品獨具匠心、造型獨特。（在園林小品的選材上，多選用石(黃蠟石，用于景觀營造；大理石用于地面鋪貼)、木(進口梢木)等天然材料。座椅、欄桿、燈具等造型獨巨匠心，與建筑統(tǒng)一和諧。）●夜景照明系統(tǒng)采用環(huán)保暖光源。(夜景照明系統(tǒng)如：路燈、地燈、臺階燈、樹燈、柱燈等均采用環(huán)保暖光源，光線柔和而不刺眼，既保護視力又美化環(huán)境，且節(jié)約能源。)●配以磨砂燈罩。(夜景照明系統(tǒng)帶有磨砂玻璃燈罩的燈具，將不會對低層的住戶造成光污染)。三、精致而舍得的環(huán)境營造7、創(chuàng)造性的“北溫帶園林再造工程”以驚人的魄力，提出“北溫帶園林再造工程”的目標，即要推翻目前北京以北溫帶為氣候特征的造園慣例，將江南的豐富的植物搭配等南方手法進行實施?！裾J真分析當?shù)貤l件。(了解分析所在地的氣候、土壤與水源條件)●廣泛選擇植物種類。(提前一兩年則著手引種收集適用的大規(guī)格、高質量苗木乃至成樹、大樹，其引種收集的范圍包括河南、河北、山東、陜西以及東北各地，并從比利時進口了若干觀花、觀葉和地被植物品種。)三、精致而舍得的環(huán)境營造●采取多種技術措施保障成活率●建立囤苗、假植的苗圃●應用落葉喬木帶冠移植技術、反季節(jié)栽植技術●對需保護越冬的個別植物品種，采取防寒、增溫措施●對全部栽培土采取了增加腐殖土等改良理化性質的措施等四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修

星河灣從廣州到北京始終都是做精裝修的成品房，在房子開始建筑設計之時就結合了精裝修的理念，從戶型設計，平面布局到水電等專業(yè)設計始終都圍繞著土建裝修一體化的概念展開，在圖紙設計階段投入了大量的時間和人力，解決了大部分的系統(tǒng)綜合問題，從而確保了施工階段的順利進行。其本質是以作五星級酒店的手法和理念來做住宅，利用多年來成熟的工藝做法和處理手段，創(chuàng)造出和普通樓盤不一樣的家居環(huán)境。四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修

1、戶型和空間設計經(jīng)典周到星河灣經(jīng)過廣州一到四期，再到北京對戶型的總結和變化已經(jīng)有了一個很成熟的總結和發(fā)展,不僅形式多樣能夠照顧各類人士的需要，而且還根據(jù)南北環(huán)境和居住習慣的不同重新調(diào)整豐富了戶型結構和比例。北京星河灣已建成的戶型有60余種，所有戶型均為大面寬小進深（最大面寬達14.2米，最小進深為9.9米）。四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修戶型多種多樣，布局、功能等均比較理想：●起居廳方正，層高高于其它廳室●餐廳相對獨立且與廚房用落地推拉玻璃門分隔，方便使用●大主臥都帶步入式衣帽間和功能完備的獨立衛(wèi)生間●次臥室和傭人房也都帶獨立衛(wèi)生間，方便使用●考慮北京寒冷多風沙的氣候特點，適當減少了陽臺方正的起居廳

主臥的步入式衣帽間和衛(wèi)生間四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修裝修標準高,主要用材和設備基本上以進口材料和品牌為主：●戶門：木飾面防火門，配防盜眼及意大利Salicetaolo門鎖●房門：“樹熊牌”木飾面門，配德國“海福樂”門鎖●木地板及乳膠漆：采用加拿大“卡佛”乳膠漆，地面鋪“樹熊牌“木地板●地柜與吊柜：德國“菲林格爾”高級地柜及吊柜●廚房設備：德國“德格”牌煮食爐、洗碗機、烤箱、微波爐，伊萊克斯電冰箱，德國漢斯格雅水龍頭四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修●衛(wèi)生潔具：德國“豪式”牌高級按摩浴缸，配當代牌洗浴水龍頭及花灑，日本（TOTO）牌豪華電腦控制坐廁（主臥衛(wèi)生間），TOTO牌雙洗面盆，杜拉維特豪華坐廁（客衛(wèi)）●空調(diào)采用日本“三菱”戶式熱泵中央空調(diào)含新風系統(tǒng)●電氣：配法國羅格朗開關面板及插座，客廳配置法國羅格朗樓宇可視對講機四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修室內(nèi)空間層次豐富，形式多樣：●地面不同高度的落差設計（如餐廳、客廳和連接客廳的陽臺）●多級、多層次的天花造型設計●搭配圓形疊式天花的圓形餐廳設計●八角形的270度觀景主臥室。2.7米奧的斯豪華電梯，內(nèi)飾極具奢華

多級、多層次的天花造型設計。

天花多設計有發(fā)光燈槽和多級吊頂增加空間的層次感。由于層高（層高基本上都在3.2米左右）和選擇了合適的空調(diào)通風系統(tǒng)，為多級吊頂?shù)膶崿F(xiàn)提供了很好的保障，分級落差較大，空間層次感效果更佳。門廳的天花效果客廳天花造型餐廳天花造型走廊天花造型臥室天花造型衛(wèi)生間天花造型客廳、餐廳的空調(diào)出風口巧妙地與疊式天花完美結合八角形的270度觀景主臥室四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修2、舍得選用豐富的高檔材料舍得在裝修材料的選擇和運用上花錢，對各種高檔裝修材料合理的綜合使用，充分體現(xiàn)了星河灣人的水準和裝修理想。四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修高檔進口石材的大量運用，幾乎每個房間都能看到石材運用的效果：●地面（地面拼花的種類就有幾十種之多）●墻面和墻面造型●窗臺、門套、踢腳線等細節(jié)和收口●石材加工精細、紋路優(yōu)美●硬質石材曲線形式加工地面拼花式樣繁多

門廳餐廳地面拼花走廊地面拼花衛(wèi)生間地面拼花衛(wèi)生間地面拼花交通過度空間地面拼花廚房地面拼花電梯地面拼花踢角線浴缸裙邊樓梯踏步石材在玄關的運用石材在臺階的運用窗臺背景墻

酒柜臺面石材在其他地方的運用四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修其它一些高檔裝修材料的綜合運用：●高檔馬賽克●深木色為主的木裝修●能消除墻面感覺的鏡子●光芒四射的水晶吊燈●主臥室的淺色地毯等等。另，主要材料方面按照所用場所的主次，對材料材質進行不同選擇。材料綜合運用的效果四、細致而周到的戶型設計及室裝修3、人性化和細節(jié)的考慮星河灣在做產(chǎn)品的時候始終是秉承“人性化”原則，對于細節(jié)的考慮深入而全面，不放過任何一個微小的細節(jié)，讓業(yè)主時刻能夠感到設計建造者的用心精細。每一個轉角、每一處接口、每一處細微的差別都體現(xiàn)出了對產(chǎn)品品質不斷追求的努力。四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修●同樣材質不同顏色的區(qū)分。（壁紙、乳膠漆等處于同一平面時）●天花交接處理。（同一房間內(nèi)不同區(qū)域、不同高度層次的天花交接處理）●不同種材質和同材質的相互之間精致、巧妙的交接處理●安全性的設計。（石材和其他硬質材料陽角的圓滑處理等）●經(jīng)久耐用性的設計。（衛(wèi)生間木門框用石材墊高防潮等）四、細致而周到的戶型設計及室內(nèi)裝修●使用便捷的設計。（廚房洗涮區(qū)和烹飪區(qū)臺面高差不同）●地面材料鋪貼方式的設計。（石材橫豎紋理、木地板“人”字形方式鋪裝等）●能消除墻面實體感增大空間感的銀鏡的運用（鞋柜門、墻面）●陽臺落水口的下凹處理●推拉門的導軌保護等同樣紋路的壁紙，冷暖不同的顏色

不同顏色的乳膠漆

衛(wèi)生間不同區(qū)域、不同高度層次天花的交接處理

石材淋浴隔斷與天花交接之處的處理

石材不同高度區(qū)域的交接處理

石材、木套線踢腳處的交接處理

石材洗手臺的細節(jié)

石材洗手臺踢腳與淋浴間地臺的交接處理

淋浴間的細節(jié)處理（外側）

淋浴間的細節(jié)處理（內(nèi)側）

衛(wèi)生間木門框用石材墊高，有效防潮，保證門的經(jīng)久耐用面盆與石壁間的角線

均用石材鑲邊，

邊角打磨后

還精心雕飾出紋理廚房櫥柜臺面灶臺和洗菜備餐臺面高低差處理（更方便操作）

躍式空間的臺階處理及木扶手兩端優(yōu)美的曲線造型

衛(wèi)生間洗手臺面便精心雕飾出紋理，陰陽角的圓滑處理不僅柔美而且增加安全性的保證

臥室木地板“人”字形方式鋪裝與眾不同

銀鏡柜門的鞋柜增大了空間感

門，乃是點睛之作。星座的黑胡桃子母門比普通門加厚40％尺寸更寬更高。未被發(fā)現(xiàn)的鞋柜，被當成是裝飾柜，在門背后點綴！五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理1、獨特的工程管理組織架構宏宇集團在工程營造方面既使用普遍的工程管理框架結構，同時結合自身特色，創(chuàng)新的設立了一些特有的管理方式和團隊。●設置主管景觀設計、施工管理的高層管理者●景觀工程與土建結構施工管理分開●形成獨立的以效果、藝術感染為宗旨的管理團隊

五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理2、嚴格的管理流程北京星河灣以工程建設品質為第一要務，在現(xiàn)場管理中采取簡潔的操作程序，工作效率和效果顯著?！窈啙嵉淖兏鼘徟绦?。（變更審批基本在現(xiàn)場確定，基層員工根據(jù)公司品質的一貫要求，現(xiàn)場完成一般變更審批）●老板現(xiàn)場辦公進一步加快決策和實施●暢通、便捷的部門溝通和跨專業(yè)溝通。（部門經(jīng)理基本解決跨部門、跨專業(yè)的溝通，爭執(zhí)和誤解在公司中層管理者的工作中得以解決）五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理3、規(guī)范的工程施工管理。星河灣人為了實現(xiàn)品質住宅全成品建設工程，用心的分析每一個工序、每一個工作細節(jié)，將品質地產(chǎn)在工程建設階段推至極致。五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理●規(guī)范的整體工序。（對整體施工順序、單項施工順序、細部做法施工順序整體進行了規(guī)范）●安排有效控制建設周期。（如在外立面施工階段插入景觀大型喬木的移植、景觀施工，控制總體工期）●嚴格的施工時間控制。（北京星河灣將樹木移植時間全部安排在五一之前，確保全冠移植的實現(xiàn)，在景觀建成初期就完整體現(xiàn)園區(qū)景觀特色）●景觀研究和營造創(chuàng)新。五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理4、精益求精的工程施工標準對每個細部節(jié)點精益求精，細節(jié)處理在北京星河灣比比皆是。整個小區(qū)整體觀感近乎隨意，近乎自然，但每個節(jié)點又極其精致，無數(shù)精細節(jié)點組成了整體精品小區(qū)。五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理●直接拼接的路牙石●室內(nèi)標準的室外木欄桿銅包件●精裝修細節(jié)●暗藏式的道路雨水收集系統(tǒng)●土壤改造●5000噸黃蠟石的堆砌等工程施工細節(jié)——室內(nèi)標準的室外木欄桿銅包件工程施工細節(jié)——雙層井蓋工程施工細節(jié)——5000噸黃蠟石的堆砌實用而靈活的材料采購及成本控制1、嚴格而靈活的成本控制星河灣的成本控制在房產(chǎn)開發(fā)管理流程的基礎上有所創(chuàng)新，既確保了工程品質，又縮短了審批時間，同時也合理控制了工程成本。●工程招標，以邀請長期合作伙伴進行招標或議標●建安工程招標。（所有材料均由承包人采購）實用而靈活的材料采購及成本控制●室內(nèi)裝飾裝修工程議標。（所有石材等主要裝飾材料均由業(yè)主采購，同時業(yè)主給出較高的人工、機械及輔材單價）●景觀工程議標。（提前選苗、采購、假植于苗圃）●工程款支付。（搶工階段采取半月一支付方式）●迅速、靈活的價格確認。（現(xiàn)場辦公解決品質、成本等問題）●設計、施工、成本相互溝通，全面考慮各系統(tǒng)工程成本。（如室外管線施工前，先確定各系統(tǒng)間的總體布置，再明確排水坡度及雨污水的布置）實用而靈活的材料采購及成本控2、舍得投入，品質第一的材料采購一般房地產(chǎn)公司運作中材料采購是為實現(xiàn)成本目標而服務的，北京星河灣的材料采購和成本控制沒有嚴格的相對制約關系，雖然舍得投入，但對整體投入又有總控指標?！癫少忂^程。（材料采購與設計人員同時參加）●價格審批。（設計人員確認后當時電話請示決定是否采購）●苗木采購。（景觀設計人員承擔第一責任）●總控成本指標可溝通調(diào)整。（指導思想是品質，然后是時間，最后才是價格）●價格審批以設計效果為主，品質決定各階段成本●迅速有效的價格確認制度●公司領導每周不少于一次現(xiàn)場辦公●積極保障施工單位權益●材料選用緊跟時代步伐●尊重設計師的設計成果●密切關注國際市場產(chǎn)品的更新實用而靈活的材料采購及成本控七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌

星河灣提出全成品開發(fā)是一種高難度開發(fā)，是對產(chǎn)品生產(chǎn)和管理模式的挑戰(zhàn)，因為生產(chǎn)管理必須做到合縱連橫。橫向理解，做到全成品開發(fā)，就要從產(chǎn)品設計、環(huán)境設計、室內(nèi)裝修設計、物業(yè)管理服務設計等方面都環(huán)環(huán)相扣，不能割裂，交叉施工很普遍?？v向考察，產(chǎn)品設計線從規(guī)劃到施工到監(jiān)理必須對縫很準，不能走樣。用星河灣設計總監(jiān)的話說：“設計公司給我們出一百張圖，我們拿過來后，吸收他們的設計精華，要出同樣多的一百張圖，這樣才能讓設計思路變成可執(zhí)行的方案，同時還能與環(huán)境或室內(nèi)裝修相銜接?！逼?、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌1、最高領導對品質的堅持與支持非常重要宏宇集團的最高領導在廣州、北京星河灣建設過程中始終站在項目建設的最前線，是產(chǎn)品最終實現(xiàn)優(yōu)質、創(chuàng)新突破的第一保證。2、成功依靠團隊的合作星河灣項目在工程建設過程中也不斷出現(xiàn)爭執(zhí)，但各級員工、各部門經(jīng)理、主管副總都能很好的溝通和解決。七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌3、始終保持清晰的目標星河灣建設目標是打造地產(chǎn)界的勞斯萊斯，在這樣的目標指引下，去確定各種配件的品質，確定各階段的成本。4、和有共同理念的合作伙伴共同成長以精裝修施工單位為例,和星河灣合作的單位最初有30多家，目前合作的僅剩5-6家，這些單位都是通過和星河灣的合作得到了市場和甲方的認可，實現(xiàn)企業(yè)的不斷壯大。材料供應商在和星河灣的不斷合作中也在得益，開發(fā)商務必對材料商進行引導和指導，從而在材料方面實現(xiàn)對產(chǎn)品品質的保障。謝謝各位！房地產(chǎn)銷售

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海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789銷售訓練流程《2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789第一部分、案前一、區(qū)域歷史背景整理二、區(qū)域樓市狀況整理1、）政治、經(jīng)濟、法規(guī)、規(guī)章2、未來發(fā)展前景三、競爭樓盤的基本情況（優(yōu)劣勢分析）《2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789四、自身樓盤資料的收集和建立1、個案基本資料：個案產(chǎn)品業(yè)主概括與業(yè)績產(chǎn)品規(guī)劃特色會所物業(yè)面積結構建筑商建材設備特色介紹2、個案環(huán)境：工地環(huán)境位置各項生態(tài)設施重大公共設施與未來發(fā)展介紹生活機能（交通，教育，商業(yè)等）3、周邊大型企業(yè)（中小城市）－－客群五、整理吸引買家的優(yōu)越點

1、利多點－－強化六、拿出自身樓盤劣勢應對措施

1、利空點－－弱化七、全面了解樓盤工程進度八、銷售說辭統(tǒng)一（銷講）1、客戶積累2、報表單據(jù)的熟悉預約單來人來電表日志市調(diào)表《2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789第二部分、案中一、來電接聽要則－－將客戶引至售樓處1、接聽電話語調(diào)必須親切，吐字清晰易懂，說話速度適當，簡潔而不長2、接聽電話人員熟悉樓盤的詳細情況及促銷口徑3、銷售部人員每人都有義務和責任接聽電話，外來電話響聲不能超過3下4、接聽電話必須親切地說：“您好，××××”《2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:690317895、在回答問題時應做到耐心但又不能太詳細，以免阻礙其他客戶的電話打進來，且告知其過分詳細后會導致其不到售樓處來。6、在回答問題時，盡量強調(diào)現(xiàn)場買樓的人很多，可以邀請客戶到現(xiàn)場售樓部參觀，告訴客戶現(xiàn)場將會有專業(yè)的售樓人員為他介紹7、回答時間不宜太長，通常不要超過3分鐘（在廣告日電話時間應更加縮短，掌握重點說明，吸引對方前來現(xiàn)場洽談）8、在客戶交談中，要主動問到幾個基本問題，即媒體來源、客戶姓名、電話、地址和購房意向。9、在客戶所找人員不在時，應很客氣地咨詢對方有何事，可否代為傳話，或者記錄下來，轉告被找的人，放話筒時動作要緩慢。10、不許對著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、大聲笑、11、不許在接聽顧客電話時與其他人搭話12、廣告電話接待1）其他電話進來2）客戶簽約（強烈要求，請再打來）二、來人接待1、接待規(guī)范客戶上門時，業(yè)務員必須主動面帶微笑上前迎接，同時控臺上喊“客戶到”，業(yè)務員起身喊“歡迎參觀”接待客戶并問清客戶第幾次來，以前是否有人接待接待客戶要精神飽滿，面帶笑容，留意客戶的視線和表情，主動上前打招呼接待客戶要聲音響亮，口齒清晰，盡量不要模棱兩可，如有不清楚的將客戶問題記下來再回答《2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789三、介紹樓盤情況1、介紹交通示意圖、鳥瞰圖、效果圖、燈箱、模型，動線清晰，著重點明了2、請客戶在交談區(qū)入座，取出樓書為客戶介紹樓書與模型相結合介紹，盡量使用口語化介紹，語言活潑，不要照本宣科及時掌握客戶心理及需求鎖定房型，鎖定樓層隨時注意自己的形象，必須保持微笑，態(tài)度要誠懇、親切，博取客戶好感及信賴，不要手插口袋或者靠坐模型不論成交與否，客戶離去時，業(yè)務人員應起身相送至大門，并說：“歡迎再次參觀”實地介紹（再一次鎖定房源）工地現(xiàn)場與樣板大相徑庭，售樓員應著眼現(xiàn)狀、推介優(yōu)點，結合現(xiàn)場實景、人文景觀，強化樓盤實景優(yōu)勢，指導客戶如何裝修，再提示出樣板房的布置，讓客戶有一個美好想象而下決心購買帶看禮儀：職業(yè)道德、責任心，危險走在前面，電梯客戶先進樣板房帶看四、解答客戶問題1、盡量不要正面反駁客戶意見2、誠實信用，不胡亂承諾五、為客戶度身定制買房個案－－逼訂回顧－鎖定－設計幾個方案（菜單）1、購買力2、購買欲《2009年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng)

海量房地產(chǎn)資料免費下Q:69031789SP技巧概念SP（salespromotion）”銷售促進”，是一種說服性溝通工具。目的是刺激消費者的購買意愿，提升銷售者的效率，在房產(chǎn)銷售過程中，我們經(jīng)常通過一些SP手段來促進客戶成交。

現(xiàn)場SP運用的要點建立客戶對你的信任營造現(xiàn)場良好的銷售氛圍業(yè)務員與控臺之間建立默契，充分互動團隊間的協(xié)同作戰(zhàn)用言行去感染客戶

實戰(zhàn)技巧利用銷控對話“賣掉了沒有？”目的：幫客戶鎖定戶型、位置，避免給客戶太多的選擇余地。運用時機：客戶有70％以上的成交希望，且業(yè)務員已根據(jù)實際情況幫客戶挑選了最合適的戶型和位置，但客戶還在猶豫比較。對話流程業(yè)務員控臺控臺請進請問××賣掉了沒有對不起，賣掉了注意事項：在客戶未離開，控臺需注意“已賣掉”的戶別，以免穿幫“保留三分鐘”目的：告訴控臺你現(xiàn)在需要幫助運用時機：客戶很有希望成交，但靠自己一個人的能力還不夠對話流程業(yè)務員控臺請確認一下，現(xiàn)在××還有沒有？恭喜，現(xiàn)在還有請保留3分鐘××保留3分鐘（確認，復述一遍）注意事項：控臺在確認復述后，立即安排人員下去協(xié)助處理，并根據(jù)現(xiàn)場情況制造該客戶搶手的氣氛，安排其他業(yè)務員用銷控對話詢問該戶有沒有。你在介紹哪一戶？目的：控臺隨時掌握業(yè)務員洽談的狀況。運用時機：當業(yè)務員洽談時間較長時，可能該組客戶較有意向成交。對話流程業(yè)務員控臺告訴控臺你在介紹的戶別××戶別，這一戶××業(yè)務員也在帶看，請把握機會是嘛，我知道了，謝謝注意事項：當控臺詢問時，業(yè)務員應暫停與客