張家口百城金街項目營銷報告-調(diào)整版

B張家口百城金街項目營銷報告1.租售價格建議2.經(jīng)濟(jì)測算3.營銷推廣建議目錄4.價值點(diǎn)提煉及廣告語建議影響因素本項目明德南地下商業(yè)街權(quán)重本項目明德南地下商業(yè)街所在區(qū)域橋東區(qū)橋西區(qū)15%115100區(qū)域因素

道路通達(dá)度臨主干道臨主干道10%110100公共配套設(shè)施完備程度完備一般5%110100現(xiàn)狀商業(yè)繁華一般繁華10%80100未來商業(yè)繁華度較好較好15%110100基礎(chǔ)配套設(shè)施完備程度七通七通5%100100環(huán)境優(yōu)劣度好一般5%114100人口密度及人流量（現(xiàn)狀）適中多10%105100室內(nèi)裝修狀況——簡裝10%100100臨街寬度與進(jìn)深比較好較好2%100100臨街1.2km臨街0.5km

3%85100使用率情況適中適中5%100100臨街狀況高高5%105100建面單價1282312300售價建議——市場比較法1.租售價格建議此測算僅為粗略計算，營銷階段將提供精細(xì)測算結(jié)果售價建議——租金反推法1.租售價格建議業(yè)態(tài)使用面積租金（元/㎡.天）業(yè)態(tài)占比服裝641%餐飲28%用品46%電器32%箱包71%鞋6.54%生活配套438%平均租金4.77此測算僅為粗略計算，營銷階段將提供精細(xì)測算結(jié)果售價建議——租金反推法1.租售價格建議根據(jù)帝廣商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)的租金水平，可綜合推算出商圈內(nèi)平均租金為：4.77元/㎡.天；根據(jù)目前市面上的投資回報率均值8%/年進(jìn)行推算，得出以本商圈目前租金水平，對應(yīng)的售價；本案對應(yīng)投資回報率的售價約為：21763元/㎡；以上測算選取的租金值為地上街鋪?zhàn)饨鹚?，現(xiàn)實(shí)情況中街鋪?zhàn)饨疬h(yuǎn)高于地下商業(yè)，因此街鋪?zhàn)饨鹜扑闶蹆r難以代表本案售價；本案未來初期定價將低于21763元/㎡，可將此值作參考，建議結(jié)合其他方式綜合定價；售價建議——租金反推法1.租售價格建議定價方法可參考性權(quán)重售價（元/㎡）市場比較法同為地下商業(yè)，物業(yè)類型相同，業(yè)態(tài)規(guī)劃類似，可參考性大90%12823租金反推法同為帝廣商圈，區(qū)域相同，但街鋪與地下商業(yè)差異較大，可參考性叫小10%21763本案初步建議售價13716.8此測算僅為粗略計算，營銷階段將提供精細(xì)測算結(jié)果1.租售價格建議租金建議1根據(jù)周邊及各商圈內(nèi)租金價格作為本案租金判斷依據(jù)根據(jù)周邊及各商圈內(nèi)租金價格作為本案租金判斷依據(jù)根據(jù)周邊及各商圈內(nèi)租金價格作為本案租金判斷依據(jù)時風(fēng)時風(fēng)23根據(jù)主要競爭對手租金價格作為本案租金判斷依據(jù)根據(jù)主要在售項目回報率推算作為本案租金判斷依據(jù)1.租售價格建議租金建議-市場比較法從主要商圈租金看，箱包皮具、服裝租金相對較高，承租能力強(qiáng)。本案所在商圈總體租金較高，可部分提升本案租金1.租售價格建議租金建議-競品參考法從主要競品看，明德南因其檔口餐飲形式，餐飲租金最高，服裝因其面積大，數(shù)量多，因而租金相對較低本案可借鑒其租金定位，并將服裝業(yè)態(tài)租金酌情上調(diào)，保持飾品皮具租金1.租售價格建議租金建議-回報率推算法本案唯一可借鑒案例——明德南地下商業(yè)街，售價約為1.23萬元/㎡，承諾回報率為8%按照投資回報率推算，明德南租金約為2.69元/㎡·天明德南地下商業(yè)街實(shí)際租金約為2.5-9元/㎡·天不等，基本符合承諾回報率按照本案售價13716.8元，回報率8%推算，本案推算平均租金約為3元/㎡·天1.租售價格建議本商圈內(nèi)各業(yè)態(tài)租金基礎(chǔ)參考標(biāo)準(zhǔn)其他商圈各業(yè)態(tài)租金同類型物業(yè)形態(tài)租金水平物業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)豐富度購物環(huán)境人流吸引力業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細(xì)分使用面積租金（元/㎡.天）服裝男裝、女裝、量販休閑、運(yùn)動裝3-4童品兒童玩具、童裝童用3.5-4餐飲主題餐廳、休閑餐飲、便捷快餐1-5生活配套美容美發(fā)、花店、飾品5-6休閑娛樂電玩0.8-1次主力店化妝、日用、洗化專業(yè)店0.5-11.租售價格建議租金建議此測算僅為粗略計算，營銷階段將提供精細(xì)測算結(jié)果1.租售價格建議2.經(jīng)濟(jì)測算3.營銷推廣建議目錄4.價值點(diǎn)提煉及廣告語建議租售比例建議2.經(jīng)濟(jì)測算N德勝南街五一大街東安大街用電餐飲用電餐飲品牌次主力店主題餐飲潮流服飾潮流服飾休閑娛樂生活配套生活配套童品檔口餐飲潮流服飾自持部分銷售部分銷售年收益2.經(jīng)濟(jì)測算銷售面積（㎡）建筑面積均價（元/㎡）總收益（萬元）2544213716.834898.3租金年收益2.經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)分配占比自持29%銷售71%業(yè)態(tài)使用面積租金（元/㎡.天）使用面積租金（元/㎡.天）使用率建面租金（元/㎡.天）粗略建面（㎡）比例服裝3-43.567%2.351325737%童品3.5-43.7567%2.51373010%餐飲1-5367%2.01481713%生活配套5-65.567%3.69845524%休閑娛樂0.8-10.967%0.6030709%次主力店0.5-10.7567%0.5025247%2.35

35853100%表格中建面為CAD圖紙粗略測量，結(jié)果存在一定誤差租金年收益2.經(jīng)濟(jì)測算業(yè)態(tài)建筑面積（㎡）建面租金（元/㎡·天）年收益（萬元）餐飲48172.0353.40休閑娛樂30700.667.57次主力店25240.546.29467.262.經(jīng)濟(jì)測算十年收益測算年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年租金收益（萬元）0.00467.26467.26467.26481.28481.28481.28505.34505.34505.34銷售收益（萬元）17449.1317449.130.000.000.000.000.000.000.000.00總收益（萬元）17449.1317916.39467.26467.26481.28481.28481.28505.34505.34505.34累計收益（萬元）17449.1335365.5135832.7736300.0436781.3237262.5937743.8738249.2238754.5639259.90

此測算僅為粗略計算示意，營銷階段將提供精細(xì)測算結(jié)果1.租售價格建議2.經(jīng)濟(jì)測算3.營銷推廣建議目錄4.價值點(diǎn)提煉及廣告語建議帶租約銷售先由我司對本項目所有部分商鋪進(jìn)行招商并對完成招商部分的商鋪進(jìn)行出售的銷售方式可把控業(yè)態(tài)對無經(jīng)營經(jīng)驗的投資者吸引力大可提升售價優(yōu)勢3.營銷策略建議銷售方式2013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.112013.122014.12014.22014.32014.42014.5銷售客戶積累開盤招商次主力店洽談次主力店簽約中小商戶洽談中小商戶積累中小商戶簽約持續(xù)銷售招商與銷售排期穿插配合，貫穿項目整體進(jìn)程實(shí)現(xiàn)以招商帶動銷售的目的3.營銷策略建議總體排期開業(yè)前調(diào)整推廣方式資金投入反饋速度受眾優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)DM單頁★★★★區(qū)域內(nèi)商戶、消費(fèi)者價格低廉、宣傳主動、互動性強(qiáng)可能引發(fā)無意向受眾的反感招商手冊★★★★區(qū)域內(nèi)商戶、消費(fèi)者做工精良、彰顯品質(zhì)、形象好制作周期長短信★★★區(qū)域內(nèi)商戶、消費(fèi)者成本低、針對性強(qiáng)需要具有針對性報廣★★★★★★區(qū)域內(nèi)商戶、消費(fèi)者具有權(quán)威性、能保存、有時效性價格高網(wǎng)絡(luò)★★★★區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外商戶、消費(fèi)者價格比較低，持續(xù)時間較長針對性較差樓體廣告★★★區(qū)域內(nèi)商戶、消費(fèi)者有時效性、形象好受眾不固定、覆蓋面窄車體廣告★★★區(qū)域內(nèi)商戶、消費(fèi)者有時效性、形象好覆蓋面有限活動★★★★區(qū)域內(nèi)商戶、消費(fèi)者持久性、集中性強(qiáng)，有聚集效應(yīng)需配合適當(dāng)節(jié)日安排活動內(nèi)容戶外★★★★★區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外消費(fèi)者、商戶延續(xù)性好、昭示性好費(fèi)用高3.營銷策略建議3.營銷策略建議分期營銷推廣——前期分工階段工作內(nèi)容營銷策略推廣建議效果監(jiān)測招商積累期次主力店洽談中小商戶積累市場摸排+次主力店意向把控招商手冊、圍擋、道旗次主力店談判結(jié)束銷售蓄客期客戶積累借勢宣傳+饑渴營銷圍擋、道旗、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)，單頁等項目知名度提升3.營銷策略建議分期營銷推廣——前期前期造勢，提高知名度曝光率市場知曉度增加，受眾知道項目存在，儲備客戶提升項目影響力，給小商戶造成壓力，同時溝通主力商戶通過項目宣傳的，受眾逐漸知曉、了解并產(chǎn)生主觀認(rèn)知接觸并開始主力商戶洽談工作，確定項目招商核心持續(xù)蓄客過程，為開盤做準(zhǔn)備為主力商戶簽約做準(zhǔn)備3.營銷策略建議分期營銷推廣——前期前期銷售流程橋西主商圈，橋東本案周邊廣告宣傳借勢維多利亞，為本案前期銷售造勢營銷中心選址裝修并對外營業(yè)營銷中心日常接待，為項目開盤蓄客接洽活動策劃公司，準(zhǔn)備開盤活動3.營銷策略建議分期營銷推廣——前期前期招商流程橋西主商圈，橋東本案周邊廣告宣傳招商人員對張家口所有商圈掃街搜集本地中小商戶資源本地小商戶意向統(tǒng)計搜集本地大型主力商戶資源調(diào)集北京總部數(shù)據(jù)庫大型主力商戶招商手冊橫版4折頁尺寸：總：620*300mm第一P：300*135mm第二P：300*155mm第三P：300*155mm第四P：300*175m尺寸不宜過大，便于商戶裝入包中攜帶頁數(shù)不宜過多，以能包含以下內(nèi)容為準(zhǔn)數(shù)量：首次印刷500份以上針對現(xiàn)場接待的品牌商戶3.營銷策略建議分期營銷推廣——前期張家口商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀本項目所處地位第一頁：封頁第二頁:配圖：張家口商業(yè)分布圖項目外立面圖項目LOGO確定主色系招商手冊分期營銷推廣——前期3.營銷策略建議第三頁：第四頁：項目所處區(qū)域圖項目周邊重點(diǎn)物業(yè)項目周邊消費(fèi)力項目定位闡述項目亮點(diǎn)提煉項目外立面效果圖招商手冊分期營銷推廣——前期3.營銷策略建議項目業(yè)態(tài)劃分分樓層立體表現(xiàn)形式配相關(guān)說明文字第五頁：第六頁：商鋪劃分區(qū)間已入駐知名品牌主力店介紹配圖：主力店品牌LOGO已入駐品牌LOGO招商手冊分期營銷推廣——前期3.營銷策略建議第七頁：第八頁：封底項目招商熱線及招商中心位置未來藍(lán)圖描繪開發(fā)商及運(yùn)營團(tuán)隊項目外立面圖項目LOGO確定主色系招商手冊分期營銷推廣——前期3.營銷策略建議圍擋廣告圍擋廣告定義項目周邊隔離建筑工地與外界的保護(hù)墻上所張貼的廣告幕墻。圍擋廣告形式由于圍擋廣告有緊貼項目、展面大等特點(diǎn)，主要作用是吸引經(jīng)過的車輛以及行人注意。所以圍擋廣告適宜原則最具沖擊力和吸引力的廣告語，并配以能突出項目的大型圖案以及LOGO，并附售樓處指引圖、電話、地址等。分期營銷推廣——前期3.營銷策略建議戶外廣告戶外廣告戶外廣告主要針對區(qū)域性人群，適合安排在人群聚集區(qū)和等待區(qū)，如汽車站、商業(yè)廣場、醫(yī)院門口附近。此類廣告牌可刊登較為具體的銷售或者招商內(nèi)容。如說明近期相關(guān)產(chǎn)品、活動、開盤日期、項目特點(diǎn)等。也可利用區(qū)域人群心理采用特定人群吸引策略。如對于富人區(qū)可采用圈層話術(shù)，對于商業(yè)區(qū)可采用投資潛力話術(shù)，對于其他地區(qū)可采用城市核心等簡明扼要的廣告語。分期營銷推廣——前期3.營銷策略建議地下商業(yè)專用尺寸：3.1米*12米戶外廣告勝利北路沿線廣告位建議開盤時間售樓處地址、電話核心宣傳語效果圖項目定位主力店及重點(diǎn)商戶售樓處地址、電話效果圖分期營銷推廣——前期3.營銷策略建議擎天柱擎天柱廣告牌擎天柱廣告牌主要存在于高速公路兩側(cè)，目的在于吸引高速過路車輛中乘車人注意。其內(nèi)容以最直觀的圖案和文字構(gòu)成。圖案即展示項目大形象，吸引眼球既可，文字大氣簡潔，附咨詢電話既可。建議本案在高速公路兩側(cè)設(shè)置，有效吸引張家口及其周邊縣市受眾分期營銷推廣——前期3.營銷策略建議分期營銷推廣——前期3.營銷策略建議道旗道旗位置：建議在勝利北路（五一大街-工業(yè)東街段）、五一大街（濱河北路-建國路段）、至善街、明德南路（至善街-公園街段）布設(shè)道旗；道旗建議尺寸：建議標(biāo)準(zhǔn)尺寸可選60×190、80×240（cm）分期營銷推廣——前期3.營銷策略建議網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)站建設(shè)：建議本案建立自己的官網(wǎng)，擁有一個對外的窗口和優(yōu)良的公眾形象；官方微博：建議采用時下最流行的微博營銷方式，建立本案官方微博，及時更新項目中的促銷優(yōu)惠，并采取定期抽獎轉(zhuǎn)發(fā)等形式增加曝光率及點(diǎn)擊量；3.營銷策略建議分期營銷推廣——中期分工階段工作內(nèi)容營銷策略推廣建議效果監(jiān)測招商洽談期次主力店簽約中小商戶談判主力商戶帶動中小商戶，推進(jìn)招商招商手冊、廣播、單頁主力商戶簽約銷售強(qiáng)銷期客戶積累+開盤開盤+強(qiáng)勢推銷短信、報紙、車體項目銷售完成30%左右3.營銷策略建議分期營銷推廣——中期中期強(qiáng)銷+集中簽約積累充足客戶資源，蓄勢待發(fā)簽約主力商戶，并召開簽約發(fā)布會，營造氣氛利用前期積累客源，強(qiáng)勢開盤，控制節(jié)奏完成第一階段銷售主力商戶簽約，帶動激發(fā)小商戶進(jìn)駐積極性完成強(qiáng)銷，平穩(wěn)進(jìn)入穩(wěn)定銷售期小商戶談判進(jìn)入中后期，準(zhǔn)備簽約3.營銷策略建議分期營銷推廣——中期中期銷售流程持續(xù)廣告宣傳工作，將開盤推向高潮開盤完成銷售第一波高潮項目舉行開盤活動銷售熱度逐漸平息，再次進(jìn)入蓄客期項目進(jìn)入平穩(wěn)銷售期3.營銷策略建議分期營銷推廣——中期中期招商流程主力商戶談判進(jìn)入最后階段中小商戶初期談判進(jìn)行中結(jié)合主力商戶簽約，進(jìn)入小商戶談判后期確定大部分中小型商戶主力商戶完成簽約，召開簽約會主力商戶在工程許可后進(jìn)場裝修熱線電話項目區(qū)域位置圖效果圖業(yè)態(tài)規(guī)劃情況核心宣傳語建議第一批印制2000份以上作為客戶拜訪時的重要工具消費(fèi)力支持開業(yè)時間已入駐知名品牌開發(fā)商及運(yùn)營團(tuán)隊DM單頁主力店介紹商戶走訪過程中商戶對本項目宣傳資料的需求意向明顯DM單頁便于攜帶、具備項目基本詳細(xì)、是商戶走訪時的重要招商工具DM單頁造價較低，成本投入少用途內(nèi)容尺寸：210*285重量：105-120克紙質(zhì)：銅版紙3.營銷策略建議分期營銷推廣——中期3.營銷策略建議分期營銷推廣——中期廣播廣告廣告類型時間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)整點(diǎn)報時廣告10秒20次/天96000元/年專題廣告——40元/分鐘/天套播廣告30秒10次/天8000元/月20秒10次/天6000元/月講座——30元/分鐘/天張家口人民廣播電臺綜合文藝廣播刊登須知3.營銷策略建議分期營銷推廣——中期車體廣告車次起始站途徑主要區(qū)域1路火車南站—明德北張家口南站、高新區(qū)、鉆石路、宣化路、張家口火車站、尚峰國際、帝達(dá)商圈、明德南地下商業(yè)等3路職教中心—鉆石南路盛華西大街、勝利中路、工業(yè)東街、紅旗樓商圈、清水河路、帝達(dá)商圈4路河北燕興廠—展覽館勝利南路、勝利中路、勝利北路、本案、帝達(dá)商圈、百盛、尚峰國際9路鎮(zhèn)朔樓-展覽館勝利路全段、宣化區(qū)11路職教中心—南站張家口南站、勝利路全段12路展覽館-鉆石南路北口清水河路、工業(yè)東街、紅旗樓商圈、建國路、本案建議在以上車次投放車體廣告，重點(diǎn)車次為1、4、9路；以上車次基本覆蓋張家口全市區(qū)域，并可保證未來本案施工，其他區(qū)域也可覆蓋3.營銷策略建議分期營銷推廣——后期分工階段工作內(nèi)容營銷策略推廣建議效果監(jiān)測招商調(diào)整期中小商戶簽約開業(yè)前商戶調(diào)整以調(diào)整補(bǔ)充商戶為主，以招商為輔招商手冊招商率達(dá)到70%,可開業(yè)銷售收盤期持續(xù)銷售主推大鋪位、帶動小鋪位銷售短信、報紙項目銷售完成80%左右3.營銷策略建議分期營銷推廣——后期后期穩(wěn)定銷售+招商調(diào)整通過開盤及強(qiáng)銷期，穩(wěn)定銷售期節(jié)奏放緩，意在清盤利用前期主力商戶簽約帶來的慣性，分批次簽約中小商戶將項目中較難消化的死角最大化銷售中小型商戶簽約，并開始進(jìn)場裝修基本完成整個銷售過程，準(zhǔn)備開業(yè)項目最后調(diào)整，準(zhǔn)備開業(yè)3.營銷策略建議分期營銷推廣——后期后期銷售流程廣告宣傳貫穿始終，完成最后階段銷售可考慮采用促銷手段最終完成項目銷售工作、進(jìn)入開業(yè)前等待期接洽活動公司，準(zhǔn)備開業(yè)集中針對剩余鋪位，難消化鋪位銷售3.營銷策略建議分期營銷推廣——后期后期招商流程主力商戶裝修完畢，待開業(yè)狀態(tài)中小商戶完成最終簽約工作中小商戶進(jìn)場裝修項目完成開業(yè)主力商戶宣傳工作持續(xù)進(jìn)行中項目完成開業(yè)短信投放人群：我司渠道商戶資源當(dāng)?shù)厍蕾Y源報價：4-6分/條投放量：5萬條起自短信投放起每天對投放量、投放人群進(jìn)行記錄自短信投放起每天客戶來訪量、來電量、客源主要區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)計根據(jù)以上兩項數(shù)據(jù)的統(tǒng)計調(diào)整短信投放計劃投放后的監(jiān)測：分期營銷推廣——后期3.營銷策略建議3.營銷策略建議分期營銷推廣——后期報紙廣告建議投放媒體：張家口日報、張家口晚報、燕趙都市報等；投