佛山房地產地塊可行性報告模板

2014年4月22日上海三盛宏業(yè)投資（集團）有限責任公司ShanghaiSanShengInvestmentCo.,Ltd佛山西樵新城地塊可行性分析目錄第一部分

報告概述………………

………………P3~P6第二部分地塊分析………………………P7~P14第三部分區(qū)域經濟及社會發(fā)展環(huán)境……………………P15~P36第四部分區(qū)域房地產市場發(fā)展環(huán)境……………………P37~P54第五部分區(qū)域競爭市場分析…….….…P55~P67第六部分區(qū)域商業(yè)市場分析………...…P68~P81第六部分地塊初步定位研………………P82~P94第七部分經濟測算及分析結論…………P95~P102報告概述一宏觀環(huán)境佛山市是廣東省的第三城，經濟總量7010億元，南海區(qū)是佛山第二強區(qū)，經濟總量2172億元，西樵是南海西部（丹灶、九江、西樵）第一鎮(zhèn)，人口是丹灶的1.4倍，經濟總量是丹灶的1.66倍。2013年經濟增幅10%，外貿進出口增長4.7%，投資增長尤其是房地產增長迅猛。區(qū)域發(fā)展佛山及南海的發(fā)展縱深，在西部，均加強獅山、西樵等西部片區(qū)的開發(fā)。市場環(huán)境佛山及南海房地產發(fā)展迅猛。地王不斷涌現(xiàn)，樓面地價不斷創(chuàng)新高。西樵市場消費力巨大，目前處于供小于求的狀態(tài)，成交價格節(jié)節(jié)攀升，但大型商業(yè)處于過剩狀態(tài)。未來3~5年供求比在1.05~1.4之間，且需求潛力巨大。1.1外部條件南海西樵宏觀、區(qū)域、市場發(fā)展態(tài)勢良好西樵鎮(zhèn)交通瓶頸打通，一躍成為城市西移的橋頭堡；本地塊位于西樵新城區(qū)，市政、交通等配套日趨成熟。配套標準周邊醫(yī)療、教育、交通、商業(yè)等生活配套有待提升，規(guī)劃前景好齊。自建垃圾收集房及公廁。經濟指標用地指標58852.96平方米，總建面積238279平米，計容面積188329平米，機動車位1900個，其中地上車位120個，地下車位1780個。用地條件2張土地證，容積率不大于3.2，無大型配套指標。不受90/70限制，車位指標較高，地下室建設壓力較大。1、總成本130056萬元，總收益（不計增值稅）80088萬元，投資回報率62.19%、毛利率38.35%。2、土地成本5.44億元，樓面地價2600元/平米。3、增值稅約0.47億元，扣除含增值稅后，總利潤7.62億元，投資回報率56.5%，毛利率36.1%。1.2內部條件用地、配套、開發(fā)等指標良好頤景園品牌在佛山具有較高的美譽度，但知名度稍差，品牌效應沒有得到充分發(fā)揮。以品牌帶項目、以項目提升品牌——亟需在佛山擴大占有率。本地塊符合社會、品牌、經濟多重效益需求。1.3結論項目社會、品牌、經濟效益顯著社會效益借助該項目，構建與南海區(qū)更深層次的合作關系助力南海西部開發(fā)，提升西樵新城區(qū)的地位第一個進入西樵的全國性品牌發(fā)展商，提升區(qū)域價值品牌效益頤景園品牌進入西樵，構建桂城-西樵-丹灶的三角傳播點頤景園品牌連片開發(fā)，協(xié)同效應明顯有助于品牌在佛山乃至珠三角擴大影響力。經濟效益本地塊規(guī)模適中，開發(fā)門檻適中，適宜快速開發(fā)快速運轉。經濟收益較高，經濟效益明顯。地塊分析二2.1地塊現(xiàn)狀及指標地塊未平整，地塊分區(qū)，總建面約24萬方本地塊東至水塘（待開發(fā)用地），地塊未平整，西至樵金路，北至崇民路（對面是旺閣酒店及三盛頤景園），南至在建公寓。地塊分A、B區(qū)，總建筑面積238279平方米，計容總建面積188329平方米。崇民路樵金路三盛頤景園本地塊村莊2.2地塊城市區(qū)位20分鐘，中心城區(qū)同城西樵官山城區(qū)錦湖、觀音湖片區(qū)新城區(qū)季華西路延長線、龍灣大橋9月份通車，將西樵新城區(qū)與佛山中心城區(qū)的距離縮短到20分鐘以內。本地塊位于龍灣大橋下橋位置，是進入西樵最新的橋頭堡。地鐵2號線在新城設站，具備成為新中心的潛力。9月份通車的龍灣大橋，天塹變通途地鐵二號線新城區(qū)設站佛山中心城區(qū)龍灣大橋2.3地塊區(qū)域地位城市新區(qū)，西樵橋頭堡本項目城東片區(qū)新城區(qū)錦湖片區(qū)官山片區(qū)本項目西樵山凰樵圣堡110-180㎡均價：8200麗湖名軒90-140㎡均價：7500凰樵假日130、160㎡均價：8000碧玉名軒90-160㎡均價：8300樵山明珠110-200㎡均價：9000作為西樵發(fā)展的重心之一，新城區(qū)具有較大的發(fā)展?jié)摿?，配套及房地產成熟度逐漸超過官山舊城區(qū)。2.4地塊區(qū)域地位城市新區(qū)，配套逐漸成熟本案新城區(qū)樵金路樵高路崇民路農行中行康基集團永利花苑輕紡城廣東南方科技創(chuàng)新中心..新城廣場.雅居樂都薈天下.雅居樂都薈廣場百盛廣場四季廣場南海第四人民醫(yī)院西樵稅務分局西樵第二小學樵金路樵高路新西樵車站匯銀大酒店科明達集團四季康城樵山明珠旺閣漁村官山大橋官山舊城區(qū)三盛頤景園2.5項目屬性界定南海西樵重點片區(qū)的優(yōu)質項目區(qū)位屬性是將一個項目放在城市中看，因此區(qū)位屬性的界定告訴我們從哪些方面尋找項目發(fā)展機會。區(qū)位屬性地理位置上屬于連接中心城區(qū)與西樵的橋頭堡。區(qū)域屬于西樵新城區(qū)，發(fā)展空間巨大。城市建設提升，房地產發(fā)展空間較大。項目屬性屬于城市新區(qū)的精品開發(fā)項目（建面約為24萬平米）項目進入性好、交通便捷地塊現(xiàn)狀為未平整的農地和村莊通過項目屬性的界定尋找項目發(fā)展最需要關注的項目本體特點及如何利用好項目獨特的資源。2.5項目SWOT分析地塊質素優(yōu)異，適合精品項目的快速開發(fā)西樵作為佛山發(fā)展的重心之一，新城區(qū)作為西樵發(fā)展的重心之一，本地塊區(qū)位價值凸顯，地塊質素優(yōu)異，極適合進行精品項目的快速開發(fā)。地塊優(yōu)勢地塊機會地塊劣勢地塊開發(fā)威脅地塊規(guī)模適中，適宜快速開發(fā)。地塊以住宅為主導、配套商業(yè)為輔助。地塊處于新城中心橋頭堡、與三盛頤景園連片開發(fā)。新城升級帶來極大開發(fā)潛力。城市配套改造，為本地塊打開新的市場。南海重點向西部傾斜。周邊生活配套尚不成熟。地塊區(qū)隔為2塊，分區(qū)開發(fā)。新城區(qū)可開發(fā)用地較多，存在競合關系。區(qū)域內商業(yè)幾近飽和，空置率較高。聽音湖片區(qū)對新城區(qū)新成競爭關系。區(qū)域經濟及社會發(fā)展環(huán)境三指標區(qū)域人口（2013年）經濟總量（2013年）城鎮(zhèn)人均收入（2013年）常住戶籍GDP總量排行人均收入排行佛山市7293817010全省第三38040第四南海區(qū)2661242172全市第二39843第二西樵鎮(zhèn)2115178全區(qū)第五————佛山市2013年人均GDP96000元——從發(fā)展中狀態(tài)進入發(fā)達狀態(tài)。2013年常住人口729萬元，經濟總量全省第三，房地產銷售面積全省第二，城鎮(zhèn)居民人均收入全省第四。南海區(qū)2013年GDP達到2172億元，占到全市的30%，全市排名第二，人均收入39843元，全市第二。西樵鎮(zhèn)是南海區(qū)經濟和文化重鎮(zhèn)，經濟以紡織和旅游為主導，人口是丹灶鎮(zhèn)的1.4倍，經濟規(guī)模是丹灶鎮(zhèn)的1.66倍。3.1區(qū)域社會經濟區(qū)域總體發(fā)展態(tài)勢良好從2013年季度GDP增速看，經濟運行呈現(xiàn)緩步回升態(tài)勢。佛山經濟整體運行情況良好。2013年,全市經濟運行呈緩步上升的增長態(tài)勢,全年完成生產總值7010億元，比上年增長10%，增速回升。全年地方公共財政預算收入437.8億元，比上年增長14.0%。佛山市歷年GDP走勢圖1、佛山市GDP及財政收入歷年變化情況佛山市歷年財政收入走勢圖3.2佛山市社會經濟經濟整體運行狀況良好全年完成固定資產投資2383.65億元，比上年增長15%。固定資產投資中，第二產業(yè)在制造業(yè)的拉動下完成投資925.06億元，增長13.5%，增速略低于于全市固定資產投資平均水平。佛山市是以第二產業(yè)為主導的區(qū)域，近年來第三產業(yè)占比不斷增加。從房地產投資來看，投資水平穩(wěn)步增長。房地產開發(fā)投資平穩(wěn)增長。全市房地產開發(fā)投資完成745.37億元，增長16.7%，略高于固定資產投資增幅。2008-2013年佛山地區(qū)房地產投資走勢2、佛山市固定資產投資及房地產投資分析2008-2013年佛山地區(qū)固定資產投資走勢3.2佛山市社會經濟房地產投資穩(wěn)步增長3、佛山市進出口貿易總額分析2013年全年佛山市進出口貿易總額639.35億元，進出口低速增長，其中內資出口保持平穩(wěn)增速，歐洲出口減幅較大。4、佛山市社會消費品零售總額分析2013年全年佛山市社會消費品零售總額2264.10億元，比上年增長12.1%。全社會消費品零售業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)步增長

佛山內資出口保持平穩(wěn)增長，城鄉(xiāng)消費品市場穩(wěn)定發(fā)展。3.2佛山市社會經濟貿易及消費品市場穩(wěn)定發(fā)展6、佛山市物價總水平分析7、佛山市常住人口和戶籍人口佛山市廣東省第三大城市，2013年常住人口729.57萬人，其中戶籍人口381.61萬人。下轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)和高明區(qū)五個區(qū)，總面積3968平方公里。近三年來常住人口逐年增長，年增長總量3萬人以上，其中戶籍人口增長占比較大。2013年，佛山居民收入穩(wěn)步增加，物價漲幅繼續(xù)回落，居民消費價格總水平比上年同期上漲2.5%。佛山居民收入穩(wěn)步增加，常住人口和戶籍人口逐年增加，城市規(guī)模不斷擴大。3.2佛山市社會經濟城市規(guī)模擴大，收入穩(wěn)步增加1、南海區(qū)歷年GDP及財政收入走勢情況南海區(qū)2013全年完成生產總值2172.44億元，占到佛山市的31%，經濟實力雄厚，比上年增長10.2%。2008-2013年南海區(qū)GDP走勢2008-2013年南海區(qū)財政收入走勢全區(qū)生產總值2172億元，比上年增長10.2%。其中，第一產業(yè)增加值43.73億元，增長3.5%；第二產業(yè)增加值1130.91億元，增長9.9%；第三產業(yè)增加值997.80億元，增長10.8%。2013年南海公共財政預算收入146億元，同比增長13%，保持兩位數增長，繼續(xù)保持穩(wěn)健增長。3.3南海區(qū)社會經濟南海GDP占佛山五區(qū)1/3，經濟實力雄厚2、南海區(qū)歷年固定資產投資及房地產開發(fā)投資分析固定資產投資及內需是貢獻經濟增長的雙引擎，其中房地產投資尤為突出，全年投資285億元，增長16.6%。2008-2013年南海區(qū)固定資產投資走勢2008-2013年南海區(qū)房地產開發(fā)投資走勢全年全社會固定資產投資712.62億元，比上年增長16.0%。其中工業(yè)投資238.13億元，增長22.9%；批發(fā)零售、住宿和餐飲業(yè)投資45.87億元，減少0.9%。房地產開發(fā)投資285億元，增長16.6%。增幅基本與佛山整體增幅持平，形成對經濟發(fā)展的穩(wěn)步增長的推動力之一。3.3南海區(qū)社會經濟南海房地產投資對經濟推動效果突出3、南海區(qū)進出口貿易總額分析4、南海區(qū)社會消費品零售總額分析全年進出口總值208億美元，比上年增長5.1%，其中：出口總值109.59億美元，增長5.7%，進口總值98.27億美元，下降4.4%。全年實現(xiàn)貿易順差11.32億美元。

2013年，全區(qū)社會消費品零售總額達到734億元，同比增長12.3%，增速較去年基本持平。3.3南海區(qū)社會經濟南海貿易及消費穩(wěn)定5、南海區(qū)CPI上漲累計比分析6、南海區(qū)常住人口分析南海在全國百強區(qū)中位列第四。總面積14.2平方公里，常住人口266萬，全區(qū)戶籍人口124萬人。近三年人口逐年增長。居民消費價格指數“漲”字當頭，2012年全年物價走勢前高后低，通脹壓力在年末有所減緩。南海區(qū)城市規(guī)模不斷擴大，城市人口不斷增加，居民消費熱度較去年有所降溫，通脹壓力未能緩解。3.3南海區(qū)社會經濟南海城市規(guī)模擴大，通脹壓力未減緩西樵GDP增長對比圖西樵居民收入增長對比圖西樵2013年GDP總量是178億元，同比增長1%，增速比較低，但總量位居南海前五強。西樵居民人均收入（城鎮(zhèn)、農村）13924萬元，同比增長6%。。3.4西樵鎮(zhèn)基本概況西樵鎮(zhèn)經濟實力，區(qū)排名前五佛山“1+2+5+X”組團重要組成部分，南海“一脊兩翼”中西翼核心區(qū)位，在佛山西部發(fā)展中起到核心帶動作用。*西樵是佛山“1+2+5+X”組團中的5個區(qū)級中心的“西樵組團”。*同時也是南?！耙患箖梢怼敝形鞑繀^(qū)域的重要戰(zhàn)略區(qū)位。在整個佛山規(guī)劃發(fā)展中起到西部發(fā)展核心帶動作用。*西樵將根據“一個核心新城，三個旅游區(qū)”，將西樵打造成為“山水新城、文化高地、紡織強鎮(zhèn)”。西樵鎮(zhèn)在南海具有核心戰(zhàn)略定位3.4西樵鎮(zhèn)基本概況轄5個社區(qū)居委會（東碧、北太、中西、太平、民樂）、27個村委會（嶺西、西樵、崇南、愛國、簡村、儒溪、民樂、百東、百西、上金甌、華夏、大岸、崇北、聯(lián)新、河崗、太平、新河、平沙、海舟、新田、稔崗、山根、朝山、七星、大同、顯崗、西岸）；西樵科技工業(yè)園。

轄區(qū)面積176.63平方公里，常住人口15萬人，流動人口6.1萬。

西樵鎮(zhèn)常住人口15萬3.4西樵鎮(zhèn)基本概況*“一環(huán)”：以環(huán)西樵山道路為軸心*“六橫”：為廣明高速，樵丹新干線（百業(yè)大道-百樂路-大新路），崇民路—樵高路，西西線—官太路，新星路—南九公路（東段），龍高路等在建或籌建線路。*“六縱”：珠二環(huán)（廣珠鐵路、樵丹新干線的百丹路段），清龍線新樵丹路段，樵丹復線，樵金路，南九公路復線工程，塘九線等在建或籌建線路。*地鐵：佛山2號線二期工程（規(guī)劃：石灣—廣州新客站）。*橋梁：龍灣大橋、新西樵大橋。西樵鎮(zhèn)交通升級迅猛3.4西樵鎮(zhèn)基本概況西樵鎮(zhèn)交通環(huán)境巨變：1、龍灣大橋、新西樵大橋即將投入使用，與中心城區(qū)交通瓶頸徹底打通。2、季華路西線、崇民路西線打通新城區(qū)交通。西樵鎮(zhèn)交通升級迅猛3.4西樵鎮(zhèn)基本概況

隨著廣佛合作加強，南海西南部偏遠鎮(zhèn)街也需加速融合步伐。南海將在西樵大橋南面，“復制”新西樵大橋，加上規(guī)劃建設中的龍灣大橋，共有3座大橋跨北江，連接西樵與佛山中心城區(qū)。南海于2010下半年將啟動南莊至九江公路復線和崇民西路兩項路網工程，為西樵大橋“減負”，拉近西樵、九江與中心城區(qū)距離。西樵鎮(zhèn)交通升級迅猛3.4西樵鎮(zhèn)基本概況西樵旅游資源非常豐富，旅游業(yè)十分興旺，西樵山、西岸茶山以“奇、獨、秀、自然”而聞名。尤其是西樵山鐘靈毓秀，是國家級風景名勝區(qū)、國家森林公園、國家地質公園、廣東四大名山之一，擁有豐富的自然景觀和人文歷史，素有“南粵名山數二樵”之美譽?！拔鏖陨轿幕北豢脊艑W家稱為“珠江文明的燈塔”。多年來，西樵以打造國內外知名旅游度假區(qū)為目標，強化旅游整體宣傳策劃，打出了“南獅發(fā)源地，黃飛鴻故鄉(xiāng)”的旅游品牌，開發(fā)了“桑蠶文化”和“歷史名人”旅游路線，鞏固了文化游、名人游名山、宗教游，加強特色宣傳，開發(fā)休閑旅游和周末旅游項目，年接待各類游客270萬人次。旅游業(yè)的興旺，帶動了商貿、飲食、房地產和酒店服務業(yè)的發(fā)展，逐步奠定了西樵在南海西南片的商貿中心地位。西樵鎮(zhèn)旅游資源發(fā)達3.4西樵鎮(zhèn)基本概況西樵錦湖片區(qū)擬建設成為“文翰樵山”嶺南旅游文化高地的核心區(qū)

依托西樵山良好的生態(tài)環(huán)境，將休閑度假、商務會議、文化體驗、生態(tài)宜居等功能有機融合，對占地約2.5平方公里的錦湖片區(qū)進行整合改造，建設南海會館、樵山大道、特色旅游景點、嶺南文化產業(yè)載體，引入五星級酒店和高端休閑項目等，將該片區(qū)打造成為西樵山旅游文化的主門戶和形象窗口、“文翰樵山”嶺南旅游文化高地的核心區(qū)以及西部片區(qū)的城市標桿。西樵鎮(zhèn)旅游規(guī)劃升級3.4西樵鎮(zhèn)基本概況西樵是著名的紡織之鄉(xiāng)，素有“廣紗甲天下，絲綢譽神州”之稱，全鎮(zhèn)有紡織企業(yè)1300多家，是全國第二大紡織產業(yè)集群鎮(zhèn)。廣東西樵輕紡城擁有高檔商鋪3000多家，是全國四大紡織品專業(yè)市場之一。2002年被省政府認定為廣東省大型中高級批發(fā)市場。西樵鎮(zhèn)是全國知名紡織基地3.4西樵鎮(zhèn)基本概況近年來，西樵宏觀經濟穩(wěn)步上揚發(fā)展，第一產業(yè)和第三產業(yè)產業(yè)加劇升溫，支柱——紡織服裝產業(yè)升級和集群發(fā)展全面推進；西樵已形成紡織、旅游、陶瓷、五金、電器、印刷包裝，商貿服務、酒店飲食業(yè)等多元化發(fā)展的產業(yè)體系。受助于整體經濟增長的影響，西樵人民生活水平亦得到了較大的改善和提升，居南海收入前列水平。因此，蓬勃發(fā)展的經濟必將為項目的發(fā)展提供殷實的底蘊。區(qū)域戶籍人口外來人口GDP(2013)主要產業(yè)西樵15萬6.1萬178億紡織、旅游、陶瓷、五金、電器、印刷包裝九江10萬5.5萬122億金屬制品、服裝、床上用品、包裝印刷、裝飾板材等南莊7.5萬8萬102.5億陶瓷、電子電器、金屬加工、機械制造等丹灶8.6萬6.2萬92億五金制品西樵鎮(zhèn)經濟發(fā)展為項目開發(fā)作支撐3.4西樵鎮(zhèn)基本概況西樵房地產市場有巨大的開發(fā)價值！西樵房地產市場極具開發(fā)價值3.5分析結論西樵作為大佛山重點規(guī)劃組團之一，城市發(fā)展空間大；西樵經濟穩(wěn)健發(fā)展，令西樵購買力呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢；兩高速及兩橋工程，將令西樵與周邊鎮(zhèn)區(qū)的交通便利性得到很大的提高；西樵新城片區(qū)的開發(fā)改造，提升城市形象；西樵為5A級旅游區(qū)，建設多個新旅游景點工程，城市價值顯著提升。區(qū)域房地產發(fā)展環(huán)境四1、佛山市近年土地供求情況分析佛山市2010年房地產政策影響，佛山商住用地成交量較低。到2013年又出現(xiàn)新的高峰，成交總建面積超過2000萬㎡大關；預計2014年的商住用地成交總建面積在2500萬㎡左右。商住用地成交現(xiàn)高峰4.1佛山市商品住宅市場2013年新地王的誕生，讓群眾把目光放到發(fā)展商實力身上，萬科、中鐵叱咤樓市縱橫金融高新區(qū)，無疑年內最大贏家。北面保利、北大資源積極布局三水市場；西面金地、中海不惜揮重金廣佛板塊；而能興擲34.50億元豪奪佛山新城一商住地等，使佛山市場實現(xiàn)跨越式向前發(fā)展。2013年成交地王：地王頻出，土地市場群雄逐鹿“千億”房企列隊進駐商住用地市場“地王”頻現(xiàn)4.1佛山市商品住宅市場佛山市歷年商品房成交情況走勢圖昆山市近年商品房供應基本保持穩(wěn)定，11年略有回落。受宏觀調控及價格上漲影響，成交面積在11年同樣有所下跌。11年成交均價達到11665元/平方米。佛山市年度市場供應量在700-1000萬平方米之間，除2008、2009年受市場深度調整、市場開發(fā)有所滯后之外，成交量從2012年起有小幅度回升，成交價格有明顯的上揚。2013年，佛山商品房住宅供應量979萬方，成交量808萬方，同比增長23.5%。成交均價8250元/方，比去年全年稍下降2%。2、2008年至今佛山市商品房市場走勢商品房市場穩(wěn)定發(fā)展4.1佛山市商品住宅市場隨著今年中央以市場為主導，加快構建樓市調控長效機制，壓抑的市場氣氛得到緩解，使佛山房地產市場表現(xiàn)復蘇跡象。近兩年全市成交量攀升，樓市回暖態(tài)勢明顯，預期2014年將保持著一個良好的發(fā)展趨勢。3、佛山市近一年商品住宅月供求分析樓市回暖態(tài)勢明顯4.1佛山市商品住宅市場

南海區(qū)商住用地成交是佛山最為活躍的區(qū)域之一，2012～2013年度成交總建面積均在800萬平方米以上。預計2014年商住用地總成交可建面積在850萬㎡左右。南海區(qū)2009至今商住用地分析商住用地成交活躍4.2南海區(qū)商品住宅市場南海區(qū)2013年商住用地供求走勢2013是南海區(qū)土地成交形成連續(xù)不斷的局面。實際成交土地65宗，要集中下半年。區(qū)內瀝桂新城、大獅山計劃、西樵聽音湖片區(qū)等多板塊同步發(fā)力創(chuàng)造佳績。南海區(qū)2013年商住用地分析商住用地成交活躍4.2南海區(qū)商品住宅市場近5年來，南海區(qū)商品住宅供應量除2009以外，逐步提升，2012年達到了481萬方，較2011年增幅達到了58%。成交量2012年達到262.29萬方。2013年，市場供應量415萬方，同比下降14%，成交量275萬方，同比略上升5%。成交價格9517元/方，同比增加13%。南海區(qū)近年來商品住宅供求分析商品房市場穩(wěn)定發(fā)展4.2南海區(qū)商品住宅市場南海區(qū)2012年-2013年商品住宅月供求分析

2013年1-3月，市場成交量大于推貨量，市場以消化余貨為主，隨即5月迎來第一個預售高峰，但市場表現(xiàn)不理想，預售量持續(xù)爆發(fā)性增長，特別是到9月，由于成交市場反應冷淡，各項目都積極備戰(zhàn)10月，預售達年內最高峰，但成交依然不理想，供求比達年內新低，隨著年末桂城市場各項目的相繼推貨，市場銷量稍有好轉。商品房市場總體穩(wěn)定，局部波動4.2南海區(qū)商品住宅市場詳細地址土地用途占地面積總建筑面積成交價樓面地價競得人1南海區(qū)西樵鎮(zhèn)西岸旅游產業(yè)園城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售用地16468214091945908廣東中旅（南海）置業(yè)有限公司2南海區(qū)西樵鎮(zhèn)西岸旅游產業(yè)園城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售用地30581476253814800廣東中旅（南海）置業(yè)有限公司3南海區(qū)西樵鎮(zhèn)西岸旅游產業(yè)園文體娛樂用地48796243981340549廣東中旅（南海）置業(yè)有限公司4南海區(qū)西樵鎮(zhèn)崇南村樵金路以西地段城鎮(zhèn)住宅兼容批發(fā)零售、商務金融及住宿餐飲用地1790053702190283543黃國威等2個主體組成5南海區(qū)西樵鎮(zhèn)聽音湖片區(qū)批發(fā)零售、住宿餐飲兼容文體娛樂用地221863000050501683佛山市南海區(qū)樵山建設投資有限公司6南海區(qū)西樵鎮(zhèn)官山城區(qū)官山涌邊地段城鎮(zhèn)住宅用地2669380079130841633佛山市南海聚英豪園房地產開發(fā)有限公司7佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)崇民東路北側地段城鎮(zhèn)住宅兼容批發(fā)零售、商務金融及住宿餐飲用地55738200446470002344佛山三盛房地產有限責任公司等2個主體組成的競買聯(lián)合體8南海區(qū)西樵鎮(zhèn)聽音湖片區(qū)C-14-01地塊批發(fā)零售、住宿餐飲、商務金融、其他商服用地兼容文體娛樂用地3547853217200003758佛山市南海區(qū)樵山建設投資有限公司9南海區(qū)西樵鎮(zhèn)崇南村委會明德股份合作經濟社地段城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售、商務金融及住宿餐飲用地66632213224550002579佛山市南海豐鼎房地產開發(fā)有限公司10南海區(qū)西樵鎮(zhèn)聽音湖片區(qū)地段城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)零售及住宿餐飲用地240036841085471249佛山市南海區(qū)天地源房地產發(fā)展有限公司11南海區(qū)西樵鎮(zhèn)官山城區(qū)江浦路以南，高街西大街地段城鎮(zhèn)住宅用地3280557611622083佛山市億方投資有限公司等3個主體組成的競買聯(lián)合體12南海區(qū)西樵鎮(zhèn)愛國村杏頭村“獨崗邊”地塊商務金融用地兼容批發(fā)零售、住宿餐飲、其他商服用地101522538081823223佛山市百潤成房地產開發(fā)有限公司已出讓未開發(fā)土地建面約70萬方，商住為主4.3西樵商品房市場地塊4、9地塊1、2、3地塊6、11地塊5、8、10地塊7地塊12在不斷整合改造中，西樵逐漸成為南海發(fā)展的重心之一，區(qū)域內各大板塊土地優(yōu)質，具有較大的發(fā)展?jié)摿?，舒適的環(huán)境及良好的發(fā)展前景成為開發(fā)房地產項目的絕對優(yōu)勢。房地產將成開發(fā)熱點4.3西樵商品房市場未來兩年內新增土地最大可建面積114萬方，預計3~6年內推向市場。土地位置用途占地面積容積率最大可建面西樵周家塱項目（四期）商服、商住642.5106720西樵路邊陳改造項目商服、商住402.566700樵暉新城周邊舊物業(yè)改造（水產場地塊）商服、商住1302.3199433碧霞小區(qū)三期（西樵中學旁地塊）商服、商住513.2108854.4崇民東路旁地塊商服、商住342.556695西岸地塊商服、商住252.541687.5簡村商服地塊商服582.596715聽音湖畔A地塊高端商住項目商住2301.0-2.5383525聽音湖片區(qū)C-28地塊高端住宅項目城鎮(zhèn)住宅用地59.21.0-2.078972.8合計11393024.3西樵商品房市場房地產將成開發(fā)熱點近3年來，西樵的商品住宅市場不斷升溫，2011年受限購政策的影響，成交面積出現(xiàn)下滑，2012年成交穩(wěn)步上升，2013年1-7月成交量已達23.33萬方，成交均價平穩(wěn)上升，2013年成交均價更是破9000元/方的大關。西樵政府大力發(fā)展當地旅游文化，當地第三產業(yè)得到不斷升級，城市配套不斷完善，吸引較多禪城置業(yè)者。西樵房地產成交市場持續(xù)升溫4.3西樵商品房市場近年來，西樵鎮(zhèn)月均成交面積2-3萬方，成交均價站穩(wěn)8000元/㎡以上。西樵房地產成交市場持續(xù)升溫4.3西樵商品房市場樓盤名稱位置總建筑面積（萬㎡）首次開盤時間去化速度存量面積（㎡）預售套數已售套數已售面積（㎡）銷售進度均價月均銷售套數樵山明珠西樵鎮(zhèn)樵高路南側142012年10月58836551242.462%8411.951847760.19凰樵假日西樵江浦西路112號152009年8月12681123105571.389%74383（雙證）13368.85凰樵圣堡西樵鎮(zhèn)北江大堤路342010年12月37563561294464.295%76866（雙證）13675.74濱城瓏灣西樵鎮(zhèn)順德水道旁152012年10月141469969080.650%7384.672962043.61碧玉名軒西樵鎮(zhèn)崇南村大德路1號52012年7月51635633612.0269%6944.215（雙證）11954.54合計83148800西樵在售可競爭項目不多4.3西樵商品房市場在售項目的存量，基本上在未來3~5年內推向市場，新增項目主要是已出讓地塊的市場供應、潛在土地的市場供應。12~13年的消化率：30-40萬方3~5年的潛在供應：42萬方﹤供求比：1.05~1.4﹦供應類型總量（方）年均供應量備注在售存量148800

以雙拼為主出讓地塊供應823466新出讓未開發(fā)潛在地塊供應1139302未來兩年出讓合計2026943422313

注：按照市場靜態(tài)分析測算，未來三到5年的供求比在1.05~1.4，供求比較合理。商品房供求比合理4.3西樵商品房市場2012年至今，西樵年均消化量30~40萬，隨著伴隨區(qū)外消費力的進一步釋放，西樵片區(qū)各種規(guī)劃利好，成交有持續(xù)放大的可能。12~13年消費力：30~40萬方﹤南海西部鎮(zhèn)街中心區(qū)距離房價區(qū)外消費力羅村10~15分鐘7000~850060%獅山15~20分鐘6500~850050%南莊15~20分鐘6500~850050%西樵20分鐘8000~900010%丹灶30~40分鐘5000~550030%區(qū)外消費力提升至30%：年度43~57萬方消費潛力巨大﹦獅山鎮(zhèn)丹灶鎮(zhèn)西樵鎮(zhèn)羅村鎮(zhèn)南莊鎮(zhèn)西樵區(qū)外消費潛力巨大4.3西樵商品房市場西樵作為大佛山重點規(guī)劃組團之一，城市發(fā)展空間大；兩高速及兩橋工程，將令西樵與周邊鎮(zhèn)區(qū)的交通便利性得到很大的提高；西樵2012年成交28.58萬方，2013年成交約40萬方，勢頭迅猛；西樵未來3~5年的年均消化量有望提升至43~57萬方，消費潛力巨大。西樵未來3~5年的供求比在1.05~1.4之間，供求比合理；市場基礎較好西樵房地產市場基礎較好4.4市場小結區(qū)域競爭市場分析五獅山鎮(zhèn)丹灶鎮(zhèn)西樵鎮(zhèn)羅村鎮(zhèn)南莊鎮(zhèn)佛山中心城區(qū)（禪城）5A風景區(qū)聽音湖龍灣大橋地鐵二、三號線南海西部主要分兩條線：第一條線：海八路、桂丹路一線為北線，輻射桂城、羅村、獅山、丹灶等地第二條線：季華路、龍灣大橋為南線，輻射禪城、南莊、西樵等地。季華西路延長線、龍灣大橋海八路、桂丹路沿線主要與佛山城區(qū)、南莊板塊競爭5.1區(qū)域競爭地圖三大板塊優(yōu)劣勢分析板塊佛山主城區(qū)板塊（禪城）南莊板塊西樵板塊市政配套商務行政中心、交通樞紐、東平新城綠島湖新區(qū)規(guī)劃、地鐵2號線5A旅游區(qū)、新城龍灣大橋、季華路延長線、嶺南文旅RBD交通最為通達：未來地鐵、公交、密集路網。一環(huán)、季華路、地鐵2號線一環(huán)、季華路延長線、新西樵大橋、龍灣大橋、地鐵2、3號線生活配套醫(yī)院、大賣場、市民廣場、金融機構、主要生活區(qū)鎮(zhèn)屬生活配套金典廣場、新城廣場、西樵醫(yī)院等規(guī)劃利好主城區(qū)西移綠島湖規(guī)劃觀音湖及新城規(guī)劃典型樓盤智博E區(qū)、萬科廣場等萬科城、龍光水悅龍灣凰樵圣堡、樵山明珠等銷售均價中心區(qū)11000~16000元/㎡成交價在7000~8500元/㎡之間。8000~9000元/㎡。下半年供應佛山城區(qū)主要供應地區(qū)域在售項目后期開發(fā)規(guī)模，約100~150萬平方米。后續(xù)項目開發(fā)規(guī)模，約130~160萬平方米主要與佛山城區(qū)、南莊板塊競爭5.1區(qū)域競爭板塊西樵根據傳統(tǒng)的消費習慣，劃分成三大片區(qū)：官山片區(qū)（舊城區(qū)）、新城區(qū)以及錦湖片區(qū)，在售商品房住宅項目6個。主要與官山及新城片區(qū)競爭5.2直接競爭板塊官山片區(qū)新城區(qū)錦湖片區(qū)西樵山凰樵圣堡濱城瓏灣凰樵假日本地塊樵山明珠新城廣場百勝廣場雅居樂都薈天下西樵人民醫(yī)院新西樵車站碧玉名軒片區(qū)位置代表樓盤片區(qū)價格范圍產品特點官山片區(qū)位于西樵的南部，靠近西樵山，西樵舊城中心，生活配套晚上，居住氣氛濃郁樵山明珠（在售樓盤不多）8500-9500元/方12、13棟150-200方的大戶型7樓以下的為雙證單位，7樓以上為單證。新城片區(qū)位于西樵東北部，與禪城、南莊等地距離較近，市政實施、城鎮(zhèn)中心往新城遷移，龍灣大橋在建，西樵新中心凰樵圣堡、濱城瓏灣、碧玉名軒8000-8500元/方90方以下戶型為單證戶型，且存量較少，90方以上雙證單位。錦湖片區(qū)位于西樵的西南部，居住環(huán)境、配套條件較理想凰樵假日8000~8500元/方雙證單位居多。西樵與禪城南莊等地臨近，隨著西樵配套的不斷完善和城鎮(zhèn)的不斷升級，越來越多的禪桂客戶到西樵置業(yè)，助推西樵房價上漲。為迎合區(qū)域內客戶對大中戶型的需求，西樵商品房供應以雙證單位為主，除樵山明珠的產品有單證外，其余樓盤的存貨均為雙證單位，該類產品要求客戶必須是佛山本地首次置業(yè)者，且無購房記錄，在佛山限購的不利前提下，該類產品的銷售受到一定的阻礙。主要與官山及新城片區(qū)競爭5.2直接競爭板塊

90㎡以下90-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180㎡以上樵山明珠

5%25%23%23%13%11%凰樵假日

8%

33%6%53%凰樵圣堡

5%25%45%8%17%

濱城瓏灣12.39%35.80%

35.05%7.85%7.85%1.06%碧玉名軒18.61%37.96%18.61%24.82%

從區(qū)域內在售項目從產品分布來看，中小面積和單證單位較少；在售樓盤主要為中大戶型，市場對大戶型（多為合拼戶型）較青睞。中大戶型較受歡迎5.3競品產品劃分59開發(fā)商佛山市鉅隆房地產有限公司項目位置南海區(qū)西樵鎮(zhèn)江北大提路2號建筑類型高層，聯(lián)排別墅占地面積154077㎡容積率2.20建筑面積38萬㎡總戶數3500在售價格7500-8000/㎡主力成交客戶西樵本地客戶為主，首置首改客戶占據主導項目賣點享北江江景、交通便利古典歐式建筑成熟大盤項目基本情況介紹5.4個案研究分析凰樵圣堡最新銷售情況：推售情況：即將加推59棟120平米洋房，目前接受身份證意向登記，具體優(yōu)惠待定。項目現(xiàn)清售120-180平米三四房，約150套，2梯3戶設計，毛坯交樓，均價6500-7000元/平米5.4個案研究分析凰樵圣堡優(yōu)劣勢：優(yōu)勢——1、靠江，自然環(huán)境較好；2、社區(qū)大、自身配套完善；3、西樵大橋在建新橋，建成后可方便前往禪城；4、位于新城區(qū)，發(fā)展?jié)摿Υ?；劣勢—?、周邊的商業(yè)氛圍冷清，附近農田較多，居住氛圍暫未形成。開發(fā)商佛山市鉅隆房地產有限公司項目位置南海區(qū)西樵鎮(zhèn)江浦西路112號建筑類型小高層占地面積80000㎡容積率1.5建筑面積12萬㎡總戶數1200在售價格8800-9000元/㎡主力成交客戶西樵本地客戶為主，高端改善型客戶項目賣點山林資源豐富,綠化率高古典歐式建筑享城區(qū)成熟配套項目基本情況介紹5.4個案研究分析凰樵假日推售情況：目前在售110-180平米三四房洋房單位，其中110、130和150平米為三房設計，162、181平米為四房設計，樓高14層，可選樓層較多，毛坯均價8800元/平米，物業(yè)費為1.2元/月/平米。項目1棟為現(xiàn)樓交付，2棟預計2014年4月前可交付使用。5.4個案研究分析凰樵假日優(yōu)劣勢：1、西樵山旁，自然環(huán)境好，空氣清新；2、周邊生活配套齊全，生活便利；3、買洋房送70年產權車位；位置：西樵鎮(zhèn)順德水道旁占地面積：5萬方建筑面積：15萬方戶數：916戶，90方以上雙證單位主力戶型：80-130平米的兩三房物業(yè)費：2元/月·平米推售情況：項目在售1-4座洋房余貨，主打90-177㎡，部分為雙證單位，均價6500-8000元/㎡。全新5座已公開發(fā)售，涵蓋90-140㎡戶型，均價6000元/㎡，產權30年。5.4個案研究分析濱城瓏灣優(yōu)劣勢：優(yōu)勢——1、靠江，能看到順德水道一線江景；2、價格比較便宜；3、離樵樂路、西樵大橋比較近，往來禪城便捷。劣勢——1、產權只有30年；2、生活配套設施尚需完善，離公交車站遠。位置：西樵鎮(zhèn)樵高路南側占地面積：4萬方建筑面積：14萬方戶數：433戶主力戶型：150-200方的四五房物業(yè)費：2.1元/月·平米推售情況：主打大戶型，包括149-381㎡帶入戶花園和空中花園戶型；整體均價9100元/平米。項目隨后即將推出15-17座，為項目收官產品，預計今年年底可毛坯交樓。優(yōu)劣勢：優(yōu)勢：1、處于新舊城區(qū)中央，盡享10分鐘便利生活圈；2、擁有稀缺的南向山景資源；3、未來2-3年，政府將投入近百億建設西樵境內多個交通項目；4、單證單位，搶占市場空白；劣勢：1、周邊交通配套、生活配套有待改善；2、周邊村落對形象產生一定影響；3、項目占地規(guī)模小、密度大；5.4個案研究分析樵山明珠樓盤名稱銷售均價碧玉名軒16-18萬/個凰樵假日約18萬/個濱城瓏灣約16萬/個樵山明珠18-20萬/個西樵樓盤車位售價相對較高，普遍在15~20萬元/個?？們r15~20萬元/個5.5競品樓盤車位區(qū)域商業(yè)市場分析六2011年11月12日開業(yè)，新城區(qū)商業(yè)中心，總面積6萬方，開業(yè)以來經歷兩次業(yè)態(tài)調整。1樓超市、家居、珠寶店鋪租賃比例約2/3，一樓進門處，大小15平方米位置，店鋪價格約1萬/月。2樓兒童天地店鋪租賃比例約1/63樓健身中心、書店（正在改裝）店鋪租賃比例約1/6健身中心2000平方米價格20多元/月/平方米。4樓餐廳、ktv、電影院店鋪租賃比例約2/3總體商鋪招商成功比例3-4成。由購物式向體驗式轉型。金典廣場：2009年9月11日開業(yè)，西樵傳統(tǒng)商業(yè)總新，總建面積2.5萬方。金典廣場共擁有四層經營區(qū)，一、二層以時尚、精品和專賣店為主，三層以百貨為主，四層以辦公和休閑為主。首層約300元/方；二層約150元/方；三層約100元/方。目前出租率良好，出租率達到95%以上6.1商業(yè)現(xiàn)狀新城廣場：2010年1月31日開業(yè)，商業(yè)面積20000方。1樓業(yè)態(tài)分布餐飲占50%百貨占50%。一樓有阿迪達斯、耐克吸引人氣、其他百貨以皮具、首飾、化妝品為主。2樓店鋪全部招商成功。2樓業(yè)態(tài)分布餐飲占40%百貨占60%。二樓以堡獅龍、才子男裝等大店鋪加盟吸引小店家加入。店鋪價格方面才子男裝店鋪25平方米價格每個月1萬以上。3樓部分區(qū)域在整修，1/3店鋪還未招商。其他店鋪以兒童玩具、小飾品為主。4樓ktv；5樓電影院。西樵百盛廣場：內部正在整修，只有門面2-3家櫥柜店鋪和4-5家餐飲業(yè)正在營業(yè)，大部分處于荒廢階段，其旁邊有1家肯德基。西樵四季廣場：新城區(qū)，四季廣場正在招商中，仍未完工。占地面積3.4萬平方米，建筑面積近15萬平方米，以商業(yè)、購物、餐飲、娛樂一體的商業(yè)綜合體。該區(qū)域商業(yè)競爭進一步激烈。西樵樵嶺國際：舊城區(qū)，總建面積20萬方，其中商業(yè)10萬方，以商業(yè)、SOHO、城市住宅為一體的綜合體，目前招商中。6.1商業(yè)現(xiàn)狀商鋪名稱地理位置鋪位面積售價租金碧玉名軒街鋪新城區(qū)30~100，一層，3.3米3700060元/方凰樵圣堡街鋪新城區(qū)40~200方，一層，3.3米25000~3500050~70元/方四季康城街鋪新城區(qū)30~150方，一層，3.3米——50~90元/方樵山明珠街鋪官山社區(qū)30~80方，一層，5.5米35000~40000——江浦路街鋪舊城商業(yè)區(qū)一層，3.3米——150~250元/方四季康城街鋪四季康城街鋪凰樵圣堡街鋪6.1商業(yè)現(xiàn)狀西樵新城街鋪總體租金回報一般江浦路臨近舊西樵大橋，人流量大，商鋪出租率較高，租金普遍在100-200元/平，新城區(qū)龍灣大橋剛開通，商業(yè)還處于培育發(fā)展階段注：江浦路金典廣場、富盛廣場的部分臨街旺鋪租金高達250-350元/平。商圈項目規(guī)模主流面積（㎡）主流租金出租率人流量備注江浦路步行街約1公里30-80150-300100%大業(yè)態(tài)中低檔金典廣場約40000㎡24-60100-250100%大業(yè)態(tài)中檔富盛廣場約20000㎡45-8070-18040%一般業(yè)態(tài)中檔西樵商業(yè)中心約4000㎡20-5060-12095%一般業(yè)態(tài)低檔時尚名城約2000㎡30-4550-10060%一般業(yè)態(tài)低檔新城區(qū)新城廣場約30000㎡40-100100-20085%一般業(yè)態(tài)中檔雅居樂廣場約58000㎡40-100100-20030%一般業(yè)態(tài)中檔百勝廣場約3000㎡80-150150-20090%一般業(yè)態(tài)中檔6.1商業(yè)現(xiàn)狀西樵舊城有對外交通便利，總體比新城好目前西樵商業(yè)經營情況表（商業(yè)綜合體）商鋪名稱地理位置商業(yè)建面（方）鋪位面積經營業(yè)態(tài)售價租金經營情況金典廣場登山大道2500010-200服裝、日用、電訊、飲食----首層約300元/方；二層約150元/方；三層約100元/方。良好，出租率達到95%以上。新城廣場樵高路與樵金路2000012-150服裝、日用、娛樂等----保底30元/方，按銷售總額的14-20%提成一般，出租率達到60%以上。百勝廣場樵高路與樵金路18000200-500飲食、辦公----首層約100元/方。較差，出租率不足10%以上，但以租賃辦公客戶為主。雅居樂新都會樵高路與樵金路6000010~200，超市、健身房另計服裝、超市等----首層90~135元/方二層：50~80元/方三層、四層：20~50元/方較差，出租率35%輕紡城樵高路380000——紡織專業(yè)市場——20~30元/方較差，不足10%6.1商業(yè)現(xiàn)狀在龍灣大橋開通前，新城商業(yè)經營一般進樵第一堡，新城臨街商業(yè)有發(fā)展空間6.2商業(yè)定位西樵目前經營或招商大型購物商場已經有5個（其中新城區(qū)1個），在建10萬以上的大型購物廣場2個（新城區(qū)1個），大型購物廣場呈現(xiàn)飽和狀態(tài)；大型商業(yè)綜合體出租率較低，經營狀況較差，除舊城區(qū)金典廣場外，其他綜合體租金收益均較低；規(guī)模在8000~10000方的小型商業(yè)綜合體，區(qū)域內有十數家，新城區(qū)兩家均已關閉。舊商業(yè)區(qū)街鋪經營狀況較好，租金收益較高（150~250元/月）。新城區(qū)社區(qū)街鋪類物業(yè)經營狀況一般，租金收益不太理想（50~90元/月），但售價較高。普遍以一層為主，二層、三層的價值較低。綜合體未來十年難以消化，新城區(qū)本地塊不適宜再開發(fā)大體量綜合體。本地塊商業(yè)配置以社區(qū)商鋪為主，以快速變現(xiàn)為主，除超市物業(yè)外，不持有經營。綜合體街鋪結論1、定位為鎮(zhèn)區(qū)時尚娛樂型商業(yè)以輻射本區(qū)消費為主，完善區(qū)域商業(yè)功能服務本樓盤社區(qū)生活需求為輔。2、差異化打造加強區(qū)域商業(yè)互補性，提升項目整體價值，樹立形象標桿，加強與政府配合，協(xié)調規(guī)劃，增強進樵第一堡的地位。3、以面向銷售為主快速變現(xiàn)能力強，以有巨大發(fā)展空間。區(qū)域時尚商業(yè)街6.3本地塊商業(yè)地塊初步定位七前瞻規(guī)劃一流配套一流品質主流需求地塊屬性競爭層次客戶定位產品定位利潤最大化均衡開發(fā)倒“金字塔”分解模型7.1定位分解模式中心區(qū)建設階段的物業(yè)類型，以公建、住宅區(qū)、配套商業(yè)為主。7.2地塊屬性中心區(qū)建設期中心區(qū)快速發(fā)展期政府前期造勢商業(yè)用地出讓基礎設施建設公共設施建設人口特征中心區(qū)規(guī)劃期、啟動期：中心區(qū)穩(wěn)定繁榮期人氣欠缺標志區(qū)外客戶等遷入商務人士、商業(yè)發(fā)達人氣聚集，逐漸成為熱點政府公建建設商業(yè)開始運營住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓商業(yè)經營受阻，發(fā)展存疑商務產品大量開發(fā)大型商業(yè)經營成熟區(qū)域基本成熟區(qū)域內土地出讓完畢公眾對區(qū)域確立信心區(qū)域成為活力中心經濟活動和社會活動引領城市生活基礎設施建設綜合體快速發(fā)展商業(yè)、公寓等跟進公建啟動住宅區(qū)、酒店等開建綜合體高利潤時期公建經營良好，附加物業(yè)高利潤利潤逐步增加中心區(qū)成熟度逐步增加適合中高檔精品住宅7.2地塊屬性地產因子普通住宅中高檔住宅豪宅本案符合情況1對公交的依賴性強一般弱符合2對噪音、環(huán)境干擾的適應性較強弱很弱局部地塊不適合3對周邊市政配套要求很高高高符合4小區(qū)物業(yè)管理的要求不高高很高可達到5建筑質量、裝修要求一般高很高可達到6容積率、覆蓋率要求一般低低未達到7對休閑空間及綠化要求一般高很高可達到8景觀要求一般高很高可作處理9人文歷史環(huán)境一般高很高一般9大地產因子分析法：本項目無突出較明顯的因子，不適宜開發(fā)豪宅產品（資源型、中心型、配套型），適合開發(fā)中高檔競品住宅。四大片區(qū)客戶來源及價格分析片區(qū)代表樓盤客戶來源購買目的片區(qū)價格范圍城東片區(qū)麗湖名軒客戶主要來自禪桂，禪桂客戶與本地客戶比例接近7：3自住兼投資6500~7500江濱瓏灣（土地年限30年）客戶有一半為在本地經商的外地人，外地人與本地人的比例約為5：5自住為主5500~6500官山片區(qū)樵山明珠客戶主要來自西樵本地自住為主9000~9300新城片區(qū)凰樵圣堡西樵、南莊為主，部分來自禪桂自住為主8000~8500碧玉名軒西樵本地客戶占絕對比例自住為主8000~8500雅居樂都會天地西樵本地客戶為主，客戶結構偏年輕自住為主6700~7500錦湖片區(qū)凰樵假日客戶主要來自本地，部分外地，比例約為7：3自住為主，少部分度假投資8000~9000分析：西樵市場特點鮮明，本地客群為主，消費力較強。部分靠近交通干線的樓盤禪桂客戶占比較高，但是均以中低端為主。地域性鮮明，本地客戶為主7.3客戶定位重點客戶訪談7.3客戶定位個體戶/一般管理者私企主/中高層管理者/原居民/同行官山城區(qū)新城區(qū)區(qū)外人口對于西樵各片區(qū)的理解對于西樵新城區(qū)的概念對于本地塊的看法置業(yè)需求及關注點注：采取重點訪談形式進行信息收集，收集十余組重點客戶訪談記錄，進行綜合整理。重點客戶訪談7.3客戶定位認同官山城區(qū)是理所當然的鎮(zhèn)中心，新城區(qū)未能取代其中心地位。新城區(qū)是西樵未來重點發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景好。未來的西樵新城中心是板塊最被認同的價值。對交通比較關注，了解龍灣大橋開通的信息，對區(qū)域前景比較看好。新城區(qū)遷入很多政府機構。訪談樣板：3人，白領梁小姐、個體戶陳小姐、原居民張先生新城區(qū)的生活配套尚不齊全。新城區(qū)的規(guī)劃尚不明確，不知道以后怎么開發(fā)發(fā)展。對面積的需求本地人以中大戶型為主，現(xiàn)在很多項目是雙證，滿足不了需求。價值認識面問題點官山城區(qū)客戶的聲音重點客戶訪談7.3客戶定位新城區(qū)客戶對西樵中心城區(qū)的概念正在發(fā)生變化，正向新城區(qū)過渡。新城區(qū)客戶認同新城區(qū)具有廣闊的發(fā)展前景，但價值有待提升。對新城區(qū)的發(fā)展比較憧憬，關心學校、體育館等公建進度。本地客戶認同西樵居住環(huán)境好。商鋪空置率低，本地個體戶不滿意區(qū)域內的經營環(huán)境。發(fā)展前景較好是最直觀的印象，沒有具體認知。價值認識面問題點新城區(qū)客戶的聲音訪談樣板：7人，地產從業(yè)人員李小姐、于小姐，個體戶王小姐、原居民陳先生等重點客戶訪談7.3客戶定位龍灣大橋修通后，能帶來區(qū)外的消費需求。南莊居民對區(qū)內環(huán)境比較不滿，非常認可西樵環(huán)境。區(qū)外客戶對西樵置業(yè)的興趣不大，主要受制于交通限制。對西樵新城區(qū)的評價比較高。西樵的交通問題是區(qū)外客戶最為關心的問題。西樵的房價漲幅較快，區(qū)外客戶置業(yè)動力不足。對區(qū)內的配套發(fā)展存疑。價值認識面問題點區(qū)外客戶的聲音訪談樣板：4人，禪城白領蔣先生，南莊居民曾先生等客戶與各個產品線的對應價格承受度口碑貢獻度次主力客戶核心客戶邊緣、補充型客戶偶得客戶20%15%60%5%本地個體戶、企業(yè)主行政事業(yè)單位員工本地原居民區(qū)外度假客戶區(qū)外投資客戶本地高級技工本地白領人群禪桂客戶南莊客戶90~120㎡三房70~100㎡兩房三房70~100㎡兩房三房100~150㎡三房、四房目標市場圈定7.3客戶定位客戶群體本地客戶為主導本地客戶以剛需型為主導本地客戶以原居民、個體戶、企業(yè)主、高管為主導本地客戶為主導，外部需求興起以剛需型、首改型為主導本地客戶以原居民、個體戶、企業(yè)主、高管為主導區(qū)外客戶以白領、中高管為主導家庭收入30-80萬30-80萬生命周期新婚或小三口之家新婚或小三口之家購房原因結婚或者居住的功能型需求功能性需求為主產品訴求中大面積三房為主中大面積三房為主，兼顧中小戶型客戶比重區(qū)內客戶占到90%以上的比重區(qū)外客戶比例開始上升，目標占30%以上的比重。近期中期1本地剛性需求2本地、區(qū)外剛性需求、首次改善型客戶二次改善型客戶目標客戶構成及演變7.3客戶定位項目戶型面積（㎡）套數比針對客戶類型備注四房3+1或4+1130~14010%成熟家庭中心地段景觀單位配備標準三房（帶套房）中３房或變３＋１房100~12025%小太陽及后小太陽之家次優(yōu)地段配備緊湊三房（單衛(wèi)）兩變三或