公寓營銷推廣解析

公寓營銷推廣解析感謝營銷中心、產(chǎn)品研發(fā)中心相關(guān)工作人員對本報告的編制給予的支持2007-12報告大綱市場研判

產(chǎn)品研究

競爭策略

總體營銷戰(zhàn)略

賣點設(shè)計

入市時機(jī)選擇

媒體投放推廣策略

階段訴求

價格設(shè)想

樣板房思考

內(nèi)部協(xié)調(diào)市場研判政策出臺導(dǎo)致8，9，10,11月市場觀望氣氛不斷加劇，商品住宅銷售面積持續(xù)呈下降趨勢，一定程度抑制了投資和投機(jī)性需求，剛性需求部分也持幣觀望市場推盤量銳減

受去年政策影響，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，套型建筑面積90平方米以下住宅所占比例逐漸上升各月住宅銷售均價總體呈上升趨勢，但成交量萎縮，促銷活動頻繁，近期住宅價格已開始出現(xiàn)震蕩龍華價格增長率呈下降態(tài)勢

龍崗樓盤價格呈下降態(tài)勢

布吉呈多格局態(tài)勢(布吉未經(jīng)過良好規(guī)劃,一直為深圳的價格洼池,隨著布龍路的拓寬、地鐵預(yù)期、市場的剛性需求，部分項目開始補(bǔ)漲——石芽嶺）11-12月部分樓盤相繼入市，部分項目開盤銷售率達(dá)50%（66-70平米的2房熱銷），隨著城市新規(guī)劃的出臺，局部呈現(xiàn)利好，年底寶安的推盤量達(dá)到4000多套（部分為二次推盤）深圳房地產(chǎn)整體市場走低，銷售率大幅下降，對投資客戶的影響較大，但對深圳的自住型客戶影響不大，未來一段時間內(nèi)，房價將穩(wěn)中有降，隨人民幣的升值、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等一切不確定因素，后期存在樓市反彈的可能。深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)理性化發(fā)展，隨著深圳城市化進(jìn)程的不段深化，郊區(qū)化發(fā)展是必然趨勢??！未來的房地產(chǎn)競爭將呈現(xiàn)出板塊與板塊的競爭（龍華中心、寶安中心、龍崗中心），目前各板塊的主力客戶多為當(dāng)?shù)鼐用瘢磥淼臓帄Z將集中在關(guān)內(nèi)的客戶群上！處在同一板塊下的房地產(chǎn)項目，呈現(xiàn)多格局的發(fā)展，告別普漲時代，客戶更加關(guān)注開發(fā)企業(yè)的品牌、物管、項目品質(zhì)、建筑設(shè)計、地段、配套等多方面因素，市場競爭將逐步轉(zhuǎn)化為企業(yè)內(nèi)力的競爭及資源的整合能力市場研判報告大綱市場研判

股市與地產(chǎn)

產(chǎn)品研究

競爭策略

總體營銷戰(zhàn)略

賣點設(shè)計

入市時機(jī)選擇

媒體投放推廣策略

階段訴求

價格設(shè)想

樣板房思考

內(nèi)部協(xié)調(diào)股市與地產(chǎn)股市下跌以后，房地產(chǎn)市場主要有以下幾種現(xiàn)象:

（1）上門量受到一定的影響，客戶對樓市、股市采取觀望態(tài)度。（2）原來購買多套住房，下跌后只能少買幾套。（3）由于股票受損，出現(xiàn)退訂或撻訂。（4）交首期時不如股市下跌前那樣爽快。（5）證券行業(yè)的客戶明顯增加。股市與地產(chǎn)小結(jié)：從物業(yè)類型來看，普通的中高檔樓盤客戶受股市沖擊較大，豪宅、寫字樓受股市的影響相對較小今后一段時間中，由于股票的動蕩，客戶獲利將不像以往那樣輕松，從而影響其資金來源。

房產(chǎn)中短期的方向：（不考慮未來政策對地產(chǎn)的拉動，如：新城市規(guī)劃的出臺）

1、股票市場仍然維持上升趨勢，此時房地產(chǎn)市場將在股票市場的拉動下，成交額增長幅度進(jìn)一步加快。（中）

2、股票市場出現(xiàn)大幅下跌，此時房地產(chǎn)市場的增長幅度也會受到抑制，尤其是普通住宅市場受到的影響較大。隨著股票市場風(fēng)險的增加，收益率的不斷下降，股市上的投資資金將逐漸從股票市場轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場，出現(xiàn)股市在低位震蕩，而房地產(chǎn)市場在一個較高的價位震蕩發(fā)展。（短）1、08年人民幣持續(xù)升值，出口減弱（不包括香港，香港日用生活品依賴大陸），香港面臨十字路口，通貨膨脹的壓力，港幣持續(xù)貶值，港幣與人民幣的矛盾不段深化——香港資金選擇出逃還是留守？為本項目是否存在拓寬客戶范圍的可能？值得思考和研究2、面對近期股票行情的高速下跌，以及逼近年關(guān)，看空氛圍突顯，——套現(xiàn)、觀望08年第一季度的股市行情、房地產(chǎn)行情——誰更具有誘惑力？（證券投資經(jīng)理：暗示客戶不要提前還貸，投資基金等一些績優(yōu)股）3、08人民幣升值影響、經(jīng)濟(jì)水平的提高、城市化進(jìn)程地產(chǎn)行情看多08政策打壓預(yù)期、投資成本增加等地產(chǎn)行情看空地產(chǎn)投資者們選擇抄底還是割肉？？？4、二手房交易量下滑、中介倒閉、關(guān)外價格下滑孕育著什么市場規(guī)律？？關(guān)內(nèi)價格VS關(guān)外價格關(guān)內(nèi)樓盤月供VS月租金關(guān)內(nèi)套現(xiàn)VS長期投資（租賃）現(xiàn)階段關(guān)內(nèi)租金節(jié)節(jié)攀升（加息帶來的還款壓力），關(guān)內(nèi)白領(lǐng)是留守還是突圍？？明年市場將何去何從……股市與地產(chǎn)市場啟示:項目SWOT分析劣勢（W）：社區(qū)規(guī)模、配套、園林容積率較高周邊環(huán)境雜亂現(xiàn)場實景展示機(jī)會（O）：規(guī)劃出臺產(chǎn)品唯一性威脅（T）：市場低迷商業(yè)優(yōu)勢（S）：地段-中心城的中心交通-龍翔、深惠、吉祥及配套地鐵風(fēng)臨域營銷樹立的品質(zhì)、形象SWOT分析報告大綱市場研判

股市與地產(chǎn)

產(chǎn)品研究

競爭策略

總體營銷戰(zhàn)略

賣點設(shè)計

入市時機(jī)選擇

媒體投放推廣策略

階段訴求

價格設(shè)想

樣板房思考

內(nèi)部協(xié)調(diào)項目研研究戶型廚房面積(㎡)衛(wèi)生間面積(㎡)臥室面積(㎡)廳面積(㎡)建筑面積(㎡)單房2.1-3.32.1-3.519.5-20.630-35一房3-3.12.1-4.56-910-1247-54二房3.1-4.33.2-5主：9-13.5次：8.3-8.715-1870-76b23.93.62236項目研研究金眾B2,約36平平米金眾B1,約43平平米金眾D1,約48平平米風(fēng)臨項項目的的設(shè)計計：1、廚廚房、、衛(wèi)生生間面面積過過大不不實用用2、陽陽臺不不出客客廳3、功功能布布局單單一我們的的亮點點：1、loft空空間挑挑高4.6(除除設(shè)備備層））2、贈贈送面面積較較多3、客客廳開開間3.8產(chǎn)品研研究總結(jié)：：鑒于于公寓寓產(chǎn)品品戶型型小，，集中中在30-50平米米左右右，主主要有有：居居住、辦辦公、、投資資等功功能，，故目目標(biāo)客客戶群群年齡齡分布布比較較廣，，特性性差異異較大。。產(chǎn)品角角度審視我我們的的產(chǎn)品品功能細(xì)細(xì)分———對對產(chǎn)品品的理理解是是營銷銷成功功的關(guān)關(guān)鍵居住———B3、、B4、B5(贈送送面積積的角角度及及公寓寓目標(biāo)標(biāo)客戶戶的購購買習(xí)習(xí)慣））辦公———B1、、B2、B6（（3.8開開間、、布局局、贈贈送面面積較較小））投資———B1、、B3、B4(面積積小總總價低低的角角度））產(chǎn)品研研究客戶定定位居住+辦公公時代發(fā)發(fā)展太太快，，工作作壓力力太大大，不不學(xué)習(xí)習(xí)就淘淘汰，，生活活和工工作之之間的的界限限越來來越模模糊——中中心城城中高高層管管理人人員技術(shù)人人員、、都市市白領(lǐng)領(lǐng)工業(yè)革革命帶帶來了了摩天天大樓樓，信信息革革命（（E-business)則則將淘淘汰摩摩天大大樓——自自由工工作者者辦公+投資資龍崗中中心城城及周周邊眾眾多工工業(yè)區(qū)區(qū)受龍龍崗城城市化化定位位及規(guī)規(guī)劃推推動、、大運運會帶帶來的的商機(jī)、可可能形形成前前店后后廠的的格局局，他他們需需要平平臺同同時注注重成成本——中中小企企業(yè)主主、公公務(wù)員員工商個個體居住+投資資龍崗本本地居居民，，本區(qū)區(qū)域居居住生生活時時間長長，有有固定定的生生活及及社交交范圍圍，認(rèn)認(rèn)同且且依賴賴本區(qū)域環(huán)環(huán)境；；有自自己的的農(nóng)民民房，，收入入穩(wěn)定定且處處于中中高階階層———本本地原原住居居民客戶分分析客戶類型客戶特征地域、職業(yè)、收入等特征心理特征消費行為特征關(guān)內(nèi)白領(lǐng)自由職業(yè)者年齡層在23-30歲之間，收入較穩(wěn)定對龍崗中心城認(rèn)可度和接受度較高，想在深置業(yè)但經(jīng)濟(jì)實力相對較弱，較關(guān)注總價非?？释麚碛凶约旱募遥矚g新鮮的東西，需要網(wǎng)絡(luò)，注重住客會所的功能，希望周邊具備完備的配套設(shè)施，喜歡現(xiàn)代風(fēng)格，關(guān)注配套好、交通便利的樓首次置業(yè)，因為缺乏購房經(jīng)驗，所以客戶購買行為比較沖動，容易受到現(xiàn)場交易氣氛及環(huán)境包裝及宣傳的影響。受關(guān)內(nèi)租房成本的增加、通貨膨脹，人民幣升值將導(dǎo)致這部分人群的外逃本地原住居民在本區(qū)域居住生活時間長，有固定的生活及社交范圍，認(rèn)同且依賴本區(qū)域環(huán)境；有自己的農(nóng)民房，收入穩(wěn)定且處于中高階層缺少自己的主見，容易跟風(fēng)，產(chǎn)生沖動購買，對價格不敏感有群居的習(xí)性二次置業(yè)，考慮較慎重；群聚購買突出，通過朋友介紹來買或因為口碑好來買的較多；。企業(yè)白領(lǐng)在本區(qū)域工作及周邊（坪山、平湖、布吉、坪地、杭梓、橫崗）生活時間較長，有固定的工作，收入穩(wěn)定且處于中高階層，生活安定，但工作壓力較大，企業(yè)管理及技術(shù)人員居多優(yōu)越感較強(qiáng)，不愿意住公司的宿舍，希望有自己的家，有自己自由的空間希望距工作區(qū)位適中，生活便利，配套完善本地私營業(yè)主在龍崗中心城周邊地區(qū)擁有自己的一份產(chǎn)業(yè)，收入較高，但工作壓力大，一般有家庭、有小孩，部分跟父母住一塊；年齡相對較大，在30歲-40歲之間為多，因為工作原因?qū)Ρ镜厣瞽h(huán)境熟悉生活要求舒適，注重產(chǎn)品的綜合素質(zhì)，非常理性，有自己的價值觀和世界觀購買理性、考慮綜合因素，對居住要求高，對于本項目要訴求其商務(wù)功能和價值龍崗公務(wù)員在龍崗及周邊上班，工作、收入穩(wěn)定，且收入在中上水平，一般住福利房或微利房優(yōu)越感強(qiáng)，工作相對輕松，想提高升居住質(zhì)量二次置業(yè)者居多，供款和首期承受能力較強(qiáng)，注重社區(qū)規(guī)模、小區(qū)氛圍以及社區(qū)周邊配套，對周邊教育配套要求較高梳理賣賣點區(qū)位位：：龍崗崗中心心城的的最中中心街區(qū)價價值：：龍翔翔大道道未來來的CBD區(qū)域域,吉吉祥路路、深深惠路路（城城際通通道））配套套：周邊邊配套齊全全，緊鄰區(qū)區(qū)政府、龍龍城廣場………地鐵鐵：無縫縫接軌，我我的私家專專列，地鐵鐵3號線即即將開啟城城市生活建筑概念：：城市綜合合體集生活活、商務(wù)、、休閑于一一體產(chǎn)品價值：：N+1概概念、3.8開間、、4.6米米高(除設(shè)設(shè)備層）、、贈送面積積商鋪雙首層層的概念競爭對手面對龍崗中中心城區(qū)域域戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)失調(diào)，我我們的對手到底底是誰？？？？產(chǎn)品的角度度——同片片區(qū)我們沒沒有競爭對對手（唯一一性）理念的角度度——公元元大地、徽徽王府、奧奧林華府等等（郊區(qū)國際際化vs居居住郊區(qū)區(qū)化）價格的角度度——擁有有購買本項項目實力的的所有客戶戶競爭策略面對如此的的對手，我我們怎么樹樹立我們是是市場形象象，引起關(guān)關(guān)注？？？？實現(xiàn)本項項目的高價價格？？公園大地———龍龍崗中心心城最大的的生活區(qū)域域占據(jù)龍崗中中心城最核核心的位置置我們共同享享有龍翔大大道、吉祥祥路、周邊邊配套我們的策略略：傍大款，綁綁票項目命名鑒于風(fēng)臨域域項目前期期營銷產(chǎn)生生的市場效效應(yīng)，城市市綜合體、、生活國際化理理念的訴求求，項目形形象已經(jīng)深深入人心，，改變主題題實際意味著營營銷成本的的增加，針針對公元大大地的大盤盤營銷、實實景營銷樹立本本項目的營營銷壁壘，，同時考慮慮到項目功功能的多樣樣性，命名一定要要具有強(qiáng)大大的包容性性，但后期期的推廣將將有所側(cè)重重。建議推廣名名：風(fēng)臨·國際際當(dāng)居住郊區(qū)區(qū)化的時候候，我們已已經(jīng)國際化化了，已經(jīng)經(jīng)準(zhǔn)備面對對世界了，世界界只屬于有有準(zhǔn)備的人人，我們要要將國際化化的理念革革命到底片區(qū)掃描片區(qū)掃描：：天健現(xiàn)代城城占地：6.35萬平平米建筑面積：：17.62萬平米米容積率：2.2住宅面積：：12.4萬平米米商業(yè)面積：：1.2萬平米總戶數(shù)：954戶戶停車位：1200個延續(xù)了天健健福田景田田時尚新天天地的建筑筑風(fēng)格及布布局，戶型調(diào)整為為120-150左左右的大戶戶型，目前前市場低迷迷沒有任何促銷及及額外優(yōu)惠惠，有一定定存量，大大多為，均均價12000元/平米競爭策略建筑面積：：28萬平平米容積率：1.75二期為原創(chuàng)創(chuàng)C-home、國國際公寓該項目配套套齊全，戶戶型的設(shè)計計有亮點，，目前在售售的有18和22棟，主要為為90-100平米米的兩房，，130-140的的三房及180-200的四房，目前前2房最低低價格為7800左左右公寓只剩3套樣板房房，均價8500，，打包整體體出售不單單賣目前沒有促促銷活動天健現(xiàn)代城城競爭策略總用地面積積：約36萬m2總建筑面積積:約約77萬m2容積率：1.66綠化覆蓋率率：50%建筑覆蓋率率：28.74%總戶數(shù)：3776每期300多戶，共共分十期推推出。產(chǎn)品類型:Townhouse、小高高層和高層層，主力戶戶型為四房房及五房公元大地延用了熙圓圓的立面色色調(diào)，廣告告語--大大美不言，，取之《莊莊子·知北北游》市場低迷，，滯銷戶型型為118-125的三房約約100多多套，目前前沒有促銷銷活動，正在對對鴻客會的的客戶梳理理，通過短短信二次推推盤準(zhǔn)備在在12月9日請知名教育專專家做兒童童教育講座座，主要以以現(xiàn)場實景景營銷為主主競爭策略占地28346平米建面15.5萬平米7棟高層（（32層））戶數(shù)：1344戶車位：876個裙樓招商英英國TESCO目前兩房已已經(jīng)銷售完完畢，主要要滯銷戶型型為93-108的的三房，采采用了一定的的促銷手段段，送裝修修大禮包，，金額為3、6、8、10萬，促銷媒媒體主要為為樓體、短短信東方明珠城城位置：深深汕公路路與寶龍交交匯處占地：5萬建面：8.8容積率：1.66規(guī)劃：：8棟9-11層小小高層戶型：：32-55的小戶戶廣告語：龍崗新城小戶闊院（（偷換了概概念）該項目于12月4日日做價格測測算，12月9日開開盤，送精精裝修，最最低首付5萬萬，均價7800，，實收估計計在6900左右，，推廣手法法偏重年輕、時時尚、自由由競爭策略金眾藍(lán)鉆風(fēng)風(fēng)景總體營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略通過持續(xù)、、強(qiáng)勢的營營銷，實現(xiàn)價格提提升；高占位：《地鐵給城城市帶來的的價值》論論壇通過地鐵的的起源、地地鐵發(fā)展的的歷史、地地鐵帶來的的變革等多多方面探討討地鐵結(jié)合深深圳未來產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和和發(fā)展，對對龍崗的影影響、對商商務(wù)的影響響提煉：他改變了中中國，他改改變的深圳圳，他改變變了龍崗結(jié)合本項目目的商業(yè)招招商，通過過論壇的舉舉辦，擴(kuò)大大地鐵的價價值，用地地鐵的價值值拉動商鋪鋪招商。主主力店的引引進(jìn)，帶動動公寓的銷銷售實現(xiàn)價價格的提升升！低占位：地下地鐵商商業(yè)VS地地鐵上蓋蓋商業(yè)利用金地在在炒做地下下商業(yè)的同同時，我們們提出我們們的觀點：：深圳地下下地鐵商業(yè)業(yè)是雞肋（（受深圳版版圖、規(guī)模模、城市節(jié)節(jié)奏的影響響等等），，在網(wǎng)絡(luò)上上打?qū)?zhàn)，，引起爭論論，擴(kuò)大知知名度）報告大綱市場研判股市與地產(chǎn)產(chǎn)

產(chǎn)品研研究

競爭爭策略總總體營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略

賣點點設(shè)計入市時機(jī)選選擇媒體投放推推廣策略階階段訴求求

價格設(shè)設(shè)想

樣板板房思考內(nèi)內(nèi)部協(xié)調(diào)調(diào)入市時機(jī)主主要由項目目開發(fā)進(jìn)度度因素、銷銷售季節(jié)因因素、市場場競爭狀況況三個因素素決定。根據(jù)本項目目的工程進(jìn)進(jìn)度安排，，售樓處約約在3月中中下旬面市市、樣板房房交付約4月中旬,預(yù)售許許可條件預(yù)預(yù)計為2006年5-6月左左右。從深圳房地地產(chǎn)的發(fā)展展特點來看看，一般銷銷售旺季在在春節(jié)過后后的幾個月月，到5月月份的房地地產(chǎn)春交會會達(dá)到一個個高潮。其其次是九、、十月份。。工程配合銷售季節(jié)暫定開盤時時間為2008年5月18日日。入市時機(jī)選選擇報告大綱市場研判股市與地產(chǎn)產(chǎn)

產(chǎn)品研研究

競爭爭策略總總體營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略

賣點點設(shè)計入入市時機(jī)選選擇媒體投放推推廣策略階段訴求價價格設(shè)想想

樣板房房思考內(nèi)內(nèi)部協(xié)調(diào)戶外立柱、、樓體、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、短信信為主傳統(tǒng)媒體為為輔戶外廣告、、樓體條幅幅通過具有沖擊力力的畫面達(dá)到吸引客客戶群的目目的，客源源的主要渠渠道輔助媒體的的意義在于于很強(qiáng)針對對性補(bǔ)充客客源、提高高客戶素質(zhì)質(zhì)提升價格格，如：周周末畫報的的夾報、DM針對羅羅湖福田中中高檔白領(lǐng)領(lǐng)公寓（租租房成本在在3200元/月的的公寓）。。戶外選地址址：水官高高速、深惠惠路，扼守守通往本項項目的咽喉喉網(wǎng)絡(luò)：szhome、項目網(wǎng)網(wǎng)站媒體策略目標(biāo)客戶群群的構(gòu)成決決定了媒體體的選擇，，鑒于本項項目的客戶戶群為：龍龍崗中心城城為主，周邊工業(yè)區(qū)區(qū)客戶、深深惠路為輔輔，關(guān)內(nèi)白白領(lǐng)、投資資客為補(bǔ)充充的格局，，我們建議議媒體為：：報告大綱市場研判股市與地產(chǎn)產(chǎn)

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競爭爭策略總總體營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略

賣點點設(shè)計入入市時機(jī)選選擇

媒體體投放推廣廣策略階段訴求價格設(shè)想樣樣板房思思考

內(nèi)部部協(xié)調(diào)2007.122008.10樣板房開放放5月18盛盛大開盤，，當(dāng)天銷售售50%以以上銷售率達(dá)80%以上上營銷中心開開放預(yù)熱期客戶積累期期開盤熱銷期期持續(xù)熱銷期期營銷策略工程節(jié)點：：1、營銷中中心已經(jīng)進(jìn)進(jìn)場，硬裝裝部分預(yù)計計2月1日日完工，約約在3月中中旬布置完完工2、公共空空間12月月20日進(jìn)進(jìn)場，預(yù)計計3月15日完工3、樣板房房進(jìn)場日期期未定廣告出街預(yù)熱期———2007年12月月-3月15日目的的：項目目進(jìn)行前期期宣傳，樹樹立樓盤高高品質(zhì)、高高價值、高高價格的市市場認(rèn)知積累客戶，，預(yù)熱市場場推廣方向：：龍崗中心心城的中心心地段、強(qiáng)強(qiáng)化其區(qū)域域優(yōu)勢，以以吸引客戶戶關(guān)注為主主媒體策略：：深惠路、、水官高速速戶外高炮炮和樓體條條幅，鎖定定龍崗中心心城及周邊邊、深惠路沿線的的意想客戶戶主要工作:廣告公公司的廣告告語、平面面設(shè)計、營營銷中心的的包裝針對風(fēng)臨域域公關(guān)小活活動（元旦旦、春節(jié)銷售準(zhǔn)備：：銷售百問問、銷售人人員的培訓(xùn)訓(xùn)階段訴求客戶積累期期——2008年3月16日日-5月1日正中·國際際——凝聚聚一個時代代的價值（（提煉）目標(biāo)標(biāo)：品牌牌落到項目目上，提高高項目知名名度，積累累大量客戶戶；主要工作:銷售物料料設(shè)計,樓樓體、高炮炮設(shè)計、品牌展活動動的策劃、《論壇》活活動策劃、地鐵時光隧隧道、房展展會、樓書書、單張、、DM網(wǎng)站的設(shè)計計（手法、、新技術(shù)應(yīng)應(yīng)用、模塊塊的設(shè)計））制作跟進(jìn)進(jìn)、炒作及及看房活動動的策劃樣板房裝修修跟進(jìn)、客客戶分析;媒體策略:戶外高炮炮、樓體、、短信、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)（qq、szhome)、關(guān)內(nèi)公公寓電梯展展板銷售準(zhǔn)備：：價格表、、銷售再培培訓(xùn)階段訴求開盤熱銷期期——2008年5月1日-6月10日正中·國際際盛裝公演演工作目標(biāo)：：50%銷銷售主要工作:開盤活動動策劃、成成交客戶分分析、到達(dá)達(dá)率分析、、現(xiàn)場包裝裝媒體策略:報紙、戶戶外高炮、、樓體、短短信、公寓寓展板銷售準(zhǔn)備：：簽認(rèn)購書書階段訴求持續(xù)熱銷期期——2008年6月10日日—8月10迎奧運，反反公投構(gòu)筑筑和諧社會會——正中··國際救助助慈善晚會會工作目標(biāo)：：累計銷售售率完成80%以上上；主要工作:客戶分分析、促銷銷活動———老帶新送送1000元購物卡卡媒體組合：：戶外高炮炮、樓體、、促銷活動動銷售準(zhǔn)備：：價格調(diào)整整、簽約、、銷售人員員的激勵與與末位淘汰汰階段訴求報告大綱市場研判股股市與地地產(chǎn)

產(chǎn)品品研究競競爭策略總總體營銷銷戰(zhàn)略賣賣點設(shè)計入入市時機(jī)機(jī)選擇媒媒體投放推推廣策略階階段訴求求價格預(yù)判樣板房思考考

內(nèi)部協(xié)協(xié)調(diào)價格預(yù)判鑒于同片區(qū)區(qū)、同產(chǎn)品品不存在競競爭對手，，建議以周周邊同產(chǎn)品品為基準(zhǔn)做做預(yù)判，選選取招商倚山山郡（60%），金金眾藍(lán)鉆風(fēng)風(fēng)景（40%），價價格以目前前為基準(zhǔn)基準(zhǔn)價格=8500*60%+7800*40%=8220元/平米綜合考慮項項目所在位位置及戶型型、品牌等等因素，價價格提升幅幅度在18%--25%左右右差異化營銷銷給項目帶帶來預(yù)計10%的附附加值，天天達(dá)顧問/圣廷苑管管理公司提提價在3%，高爾夫商務(wù)務(wù)會所帶來來8%左右右的提升空空間，得出均價均價11425.8元/平米----12001.2元/平平米采用市場定定價：媒體投放推推廣策略推廣方向：：偏重商務(wù)務(wù)推廣核心：：價值，正正中價值、、商務(wù)價值值、地鐵價價值、產(chǎn)品品價值、投投資價值推廣手法：：以事件為為載體，媒媒體炒做！！主導(dǎo)：開開放營銷中中心、開放放地鐵時光光隧道、開開放樣板房房、《論壇壇》、現(xiàn)場投資游游戲輔助：為為挖掘投資資客及證券券類客戶，，建議以股股評的手法法，架起證證券與本項項目的橋梁如軟文：祝祝賀正正中·國際際隆重上市市“名稱”——正中·國國際，代碼碼：008龍龍（預(yù)售號號），正中中·國際為為正中集團(tuán)團(tuán)旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2008年年打包整體體上市，是是成長型小小盤績優(yōu)股股，具有商商務(wù)概念、、無縫對接地鐵概概念、及都都市綜合體體概念等等等。。。（（待蓄）面對漸漸理理性的市場場，我們的的推廣還要要不斷深化化，地鐵概概念早就被被惡炒不再再新鮮，對對地鐵的價價值只有感感性認(rèn)識，，沒有理性性的認(rèn)識，，商務(wù)價值值怎么體現(xiàn)現(xiàn)怎么支撐撐、關(guān)內(nèi)的的客戶怎么么認(rèn)同？？？我們的觀點點：地鐵帶帶來的變革革——量化2點之間到到達(dá)時間的的對比市內(nèi)開車和和坐地鐵生生活成本對對比、方便便對比龍崗企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、、未來規(guī)劃劃、企業(yè)和和個人對商商務(wù)的需求求地鐵對地價價、房價拉拉升的指標(biāo)標(biāo)（世界地地鐵）樣板房思考考市場研判判

股市市與地產(chǎn)產(chǎn)

產(chǎn)品品研究競競爭策策略總總體營銷銷戰(zhàn)略賣賣點設(shè)設(shè)計入入市時機(jī)機(jī)選擇媒媒體投投放推廣廣策略階階段訴訴求價價格設(shè)想想樣板房思思考內(nèi)部協(xié)調(diào)調(diào)樣板房思思考針對目前前市場上上送裝修修做法的的分析：：1、、增加附附加值2、對客客戶而言言降低未未來投入入成本我們的觀觀點：1、不重重視客戶戶的需求求、不夠夠人性化化，精裝裝修對投投資客有有吸引2、羊毛毛出在羊羊身上3、本質(zhì)質(zhì)就是裝裝修的資資金通過過銀行按按揭，總總成本增增加鑒于商務(wù)務(wù)對裝修修的低需需求、白白領(lǐng)的心心理需求求及個性性的需求求、人性性化及銷銷售的考考慮建議做法法：1、、簡裝交交房2、提供供樣板房房裝修套套餐，送送設(shè)計方方案3、可委委托裝修修、材料料價格公公示樹立立公信力力，幫客客戶解決決問題銷售說辭辭：1、、告訴客客戶羊毛毛出在羊羊身上，，送裝修修用的材材料很低低廉2、正中中注重客客戶需求求及人性性化，不不喜歡強(qiáng)強(qiáng)迫客戶戶3、我們們提供樣樣板房的的設(shè)計，，我們銷銷售完以以后會統(tǒng)統(tǒng)計客戶戶需求，，材料的購購買需要要客戶先先選舉代代表，一一起大批批量采購購，節(jié)約約成本4、告訴訴客戶送送裝修就就是費用用按揭，，隨利息息提高，，他們將將花去更更多的錢（取取標(biāo)準(zhǔn)，，量化））報告大綱綱市場研判判

股市市與地產(chǎn)產(chǎn)

產(chǎn)品品研究競競爭策策略總總體營銷銷戰(zhàn)略賣賣點設(shè)設(shè)計入入市時機(jī)機(jī)選擇媒媒體投投放推廣廣策略階階段訴訴求價價格設(shè)想想

樣板板房思考考內(nèi)部協(xié)調(diào)調(diào)注意事項項：1、深圳圳4月份份進(jìn)入雨雨季，注注意防水水，尤其其是煙道道、外墻墻、窗，，同時注注意空調(diào)位位置的設(shè)設(shè)計，防防止出水水口過高高，回流流問題。。如果采采用暗箱箱設(shè)計，還還要注意意出風(fēng)口口的設(shè)計計防止出出現(xiàn)冷凝凝水2、高爾爾夫商務(wù)務(wù)會所的的整合及及內(nèi)部溝溝通3、地鐵鐵時光隧隧道的設(shè)設(shè)計與工工程部的的協(xié)調(diào)，，部分墻墻體暫時時不用砌砌筑4、營銷銷中心模模型位置置問題與與產(chǎn)品研研發(fā)協(xié)調(diào)調(diào)、模型型的設(shè)計計的新技技術(shù)5、群樓樓改公寓寓的設(shè)計計與產(chǎn)品品研發(fā)協(xié)協(xié)調(diào)，裝裝修的協(xié)協(xié)調(diào)，確確保模型型與設(shè)計變更導(dǎo)導(dǎo)致不一一致的問問題6、樣板板房設(shè)計計用料色色彩的選選擇、及及家私的的定做（（小一比比例），，輕裝修重裝飾飾與產(chǎn)品品研發(fā)的的協(xié)調(diào)，，一切以以滿足客客戶感覺覺和需要要為主，，做到充分分引導(dǎo)客客戶的目目的內(nèi)部協(xié)調(diào)調(diào)匯報完畢畢，謝謝謝9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:51:0803:51:0803:5112/31/20223:51:08AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2203:51:0803:51Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:51:0803:51:0803:51Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2203:51:0803:51:08December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20223:51:08上上午午03:51:0812月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:51上午午12月-2203:51December31,202216、行動出出成果，，工作出出財富。。。2022/12/313:51:0803:51:0831December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。3:51:08上午3:51上上午03:51:0812月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。03:51:0803:51:0803:5112/31/20223:51:08AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。12月-2203:51:0803:51Dec-2231-Dec-2212、世