寫字樓soho酒店式公寓營(yíng)銷推廣策劃案終

初期產(chǎn)品定位各大商圈特性產(chǎn)品范疇同類項(xiàng)目分析營(yíng)銷整體策略市場(chǎng)導(dǎo)向區(qū)域解析參考項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目產(chǎn)品升級(jí)定位打造區(qū)域內(nèi)“地標(biāo)性”建筑推廣策略銷售策略銷售執(zhí)行區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析SWOT分析客群定位目標(biāo)客群界定客群細(xì)分客群描述分析執(zhí)行產(chǎn)品范疇商務(wù)+商貿(mào)+商住+酒店復(fù)合地產(chǎn)商業(yè)創(chuàng)新模式實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的超級(jí)物業(yè)各大商圈特性

同類項(xiàng)目分析

金融街商圈

金融街商圈項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目規(guī)模（平米）項(xiàng)目位置賣點(diǎn)內(nèi)部配套產(chǎn)品類型客群價(jià)格（租金）裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理項(xiàng)目分析恒華國(guó)際西城區(qū)月壇北街14號(hào)，地處西城三里河核心區(qū)域緊鄰國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)家工商總局等各大部委90000緊鄰國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)家工商總局等各大部委景觀公寓大部委機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)均價(jià)11000元/平方米豪華精裝國(guó)際知名物管專家第一太平戴維斯為業(yè)主提供全方位優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)4元/平方米/月恒華國(guó)際西城區(qū)頂級(jí)的高檔商務(wù)公寓交通便利,多條公交線路直達(dá).擁有無(wú)比可擬的地段優(yōu)勢(shì)酒店大部委機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)待定寫字樓公司以及成功人士3.5元/天區(qū)域內(nèi)代表項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高端金融商務(wù)人群的高端消費(fèi)需求，本區(qū)域核心商業(yè)物業(yè)將為金融高對(duì)人群服務(wù)，從而成為更有針對(duì)性的高端品質(zhì)化商業(yè)體系。重要政府機(jī)關(guān)較多商業(yè)，酒店，公寓，面向政府人員及金融人士，和為要?jiǎng)?wù)會(huì)談服務(wù)。產(chǎn)品類型客群價(jià)格配套高檔酒店、高檔寫字樓金融業(yè)人群為主寫字樓售價(jià)在13000-20000元/平米左右商務(wù)配套為主(會(huì)議中心、高級(jí)會(huì)所）區(qū)域Vs產(chǎn)品區(qū)域特征產(chǎn)品特性金融街商圈聚集著中國(guó)金融業(yè)60%以上的金融資產(chǎn)，各類職能部門齊全，使得金融街成為獨(dú)一無(wú)二的全國(guó)性金融管理和信息發(fā)布中心，對(duì)于推動(dòng)金融和房地產(chǎn)等各個(gè)行業(yè)的發(fā)展有著非常便利的地理位置優(yōu)勢(shì)。中關(guān)村商圈中關(guān)村商圈圈項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目規(guī)模（平米）項(xiàng)目位置賣點(diǎn)內(nèi)部配套產(chǎn)品類型客群價(jià)格（租金）裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理項(xiàng)目分析遠(yuǎn)中悅?cè)R國(guó)際大酒店海淀區(qū)黃莊海淀醫(yī)院路口向西300米近鄰格大院校、頂好商城、硅谷商城61000中關(guān)村唯一的精致生活沙龍廣場(chǎng)景觀寫字樓面向中關(guān)村個(gè)性消費(fèi)階層13500元/平方米精裝物業(yè)費(fèi)：7.4元/平方米／月(含供暖)

中關(guān)村唯一的精致生活沙龍廣場(chǎng)作為帶動(dòng)和引導(dǎo)中關(guān)村地區(qū)精致消費(fèi)潮流的載體，朗斯芳德創(chuàng)建于中關(guān)村新消費(fèi)市場(chǎng)空缺，獨(dú)立推進(jìn)市場(chǎng)公寓11000元/平方米區(qū)域內(nèi)代表表項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中關(guān)村依靠電子產(chǎn)業(yè)成為商業(yè)中的新模式，中關(guān)村商圈從強(qiáng)化自己電子市場(chǎng)的霸主地位，增加多種業(yè)態(tài)組合，并且朝著功能完善、業(yè)態(tài)全面的大型綜合性商圈邁進(jìn)。電子信息產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)電子相關(guān)貿(mào)易企業(yè)。電子及計(jì)算機(jī)企業(yè)97家，占65%，產(chǎn)值占80%產(chǎn)品類型客群價(jià)格配套中檔寫字樓為主，酒店稀缺IT人群，IT商務(wù)人士，高級(jí)管理高級(jí)技術(shù)人群寫字樓價(jià)格在11000—18000元/平方米商業(yè)為主（大中型賣場(chǎng)、專賣店）區(qū)域Vs產(chǎn)品區(qū)域特特征產(chǎn)品特特性中關(guān)村商圈圈是近幾年來(lái)來(lái)隨著高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)的異軍突突起而蓬勃勃發(fā)展起來(lái)來(lái)的商業(yè)、、商務(wù)區(qū)，，未來(lái)近百百萬(wàn)平米供供應(yīng)量將在在5年內(nèi)陸陸續(xù)投放市市場(chǎng)，短期期內(nèi)還不會(huì)會(huì)形成寫字字樓市場(chǎng)供供應(yīng)的大幅幅增長(zhǎng)。東長(zhǎng)安街商商圈東長(zhǎng)安街商商圈項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目規(guī)模（平米）項(xiàng)目位置賣點(diǎn)產(chǎn)品類型客群價(jià)格（租金）現(xiàn)狀裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理項(xiàng)目分析建外SOHO建外SOHO位于長(zhǎng)安街上，國(guó)貿(mào)中心正南面近鄰國(guó)貿(mào)建筑面積：72.00萬(wàn)平米國(guó)貿(mào)中心正對(duì)面，是北京的商業(yè)心臟公寓中小公司美容機(jī)構(gòu)11000元/平方米銷售率達(dá)85%精裝物業(yè)費(fèi)：公寓：5元/平方米.月寫字樓：25元/平方米.商業(yè)中心，有現(xiàn)代感寫字樓廣告公司教育機(jī)構(gòu)14000元/平方米區(qū)域內(nèi)代表表項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品定位普遍走高、商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)，集成社區(qū)受市場(chǎng)追。以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。由于本商圈為最發(fā)達(dá)，核心區(qū)域，便利的交通條件是商圈形成的有利條件，高檔次消費(fèi)人群對(duì)應(yīng)區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)；商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)；交通便利條件對(duì)商圈形成有利影響產(chǎn)品類型客群價(jià)格配套中高檔寫字樓，高檔公寓為主，高檔酒店相對(duì)集中服務(wù)于政府機(jī)構(gòu)的企業(yè)為主，涉外型高端企業(yè)寫字樓價(jià)格在15000元/平方米（與各商圈內(nèi)同類產(chǎn)品相比價(jià)格偏高）商務(wù)辦公配套為主區(qū)域Vs產(chǎn)品區(qū)域特特征產(chǎn)品特特性東長(zhǎng)安街商商圈緊鄰中國(guó)最最高的決策策中心，地地區(qū)因其得得天獨(dú)厚地地理位置及及市政府的的高度重視視，無(wú)疑是是北京市最最有價(jià)值的的辦公區(qū)域域；且政治治職能性較較強(qiáng)第三使館區(qū)區(qū)第三使館區(qū)區(qū)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目位置賣點(diǎn)內(nèi)部配套產(chǎn)品類型客群價(jià)格（租金）裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理項(xiàng)目分析凱賓斯基飯店燕莎橋東南昆侖飯店等、外事公寓高檔涉外酒店臨近使館區(qū)，配套完善豪華精裝修

酒店涉外人員政府要人國(guó)外辦公及旅游群體185美元/天285美元/天385美元/天超豪華裝裝修高貴配套設(shè)備典雅舒適凱賓斯基飯店管理集團(tuán)超豪華，五星級(jí)，全功能，涉外酒店

寫字樓60.00美元/平米*月區(qū)域內(nèi)代表表項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將更加成為外國(guó)人的首選之地。其次是距離燕莎1公里的范圍之內(nèi)。酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型娛樂(lè)產(chǎn)所，為燕莎商圈強(qiáng)有力的配套支持。產(chǎn)品類型客群價(jià)格配套高檔涉外酒店、寫字樓外事企業(yè)，服務(wù)于使館區(qū)的外事企業(yè);中小型公司所占比例較大價(jià)格偏低寫字樓價(jià)格在9000—16000元作左右（與各商圈內(nèi)同類產(chǎn)品相比價(jià)格偏低）涉外型商務(wù)配套；高檔娛樂(lè)場(chǎng)所；大型商業(yè)。區(qū)域Vs產(chǎn)品區(qū)域特特征產(chǎn)品特特性第三使館區(qū)區(qū)區(qū)域涉外性性質(zhì)及其濃濃厚，在未未來(lái)三到五五年之內(nèi)第三使館區(qū)區(qū)將完全形形成規(guī)模，，商圈將更更加成為外外國(guó)人的首首選之地。。亞運(yùn)村商圈圈亞運(yùn)村商圈圈區(qū)域內(nèi)代表表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目規(guī)模內(nèi)部配套產(chǎn)品類型客群價(jià)格（租金）裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理項(xiàng)目分析匯園（公寓）安定門外北辰東路18號(hào)國(guó)際會(huì)議中心、五洲大酒店、北辰購(gòu)物中心等1300套房游泳池、健身房公寓特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類公司使用4元/平米/天精裝租金包括物業(yè)費(fèi)國(guó)際金融社區(qū)中關(guān)村IT產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)匯欣（大廈）朝陽(yáng)區(qū)安立路8號(hào)國(guó)際會(huì)議中心、五洲大酒店、北辰購(gòu)物中心等建筑面積6.8萬(wàn)平米俱樂(lè)部、工商銀行寫字樓適合中小型咨詢、廣告公司使用15-16美元/月/平米公共部分精裝租金包括物業(yè)費(fèi)國(guó)際金融社區(qū)中關(guān)村IT產(chǎn)業(yè)輻射區(qū)五洲（酒店）安定門外北辰東路8號(hào)會(huì)議、展覽、旅游、辦公、居住、娛樂(lè)、購(gòu)物、及餐飲服務(wù)、證券交易建筑面積8.9萬(wàn)平方米

設(shè)有卡拉OK歌舞廳、KTV包間、多功能廳，并提供外幣兌換、信用卡結(jié)算、旅游、購(gòu)物、機(jī)票銷售、美容美法、按摩、桑拿、電傳、傳真、打字、復(fù)印、洗衣、IDD、衛(wèi)星電視等綜合服務(wù)。

酒店機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)管理技術(shù)人群標(biāo)準(zhǔn)間：520

/天精裝無(wú)北辰金融商貿(mào)城內(nèi)

業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整體業(yè)態(tài)單一，缺乏商業(yè)中心，及配套設(shè)施，在奧運(yùn)影響，將會(huì)有大規(guī)模改變。區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型較為單一，缺乏購(gòu)物中心、商業(yè)步行街等新型商業(yè)物業(yè)形式的有力支持，商業(yè)功能不夠完善產(chǎn)品類型客群價(jià)格配套超大體量寫字樓，高檔酒店，會(huì)議中心專業(yè)的高新產(chǎn)業(yè)公司及部分服務(wù)類行業(yè)寫字樓價(jià)格在13000—20000元作左右運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所，專業(yè)賣場(chǎng)（汽車）區(qū)域Vs產(chǎn)品區(qū)域特特征產(chǎn)品特特性亞運(yùn)村商圈圈現(xiàn)在處于孕孕育期，現(xiàn)現(xiàn)在還沒(méi)有有自己的特特點(diǎn)，沒(méi)有有成規(guī)模的的商業(yè)；有有會(huì)議設(shè)施施，但并不不突出，未未來(lái)商業(yè)的的氛圍會(huì)濃濃一些。CBD商圈圈CBD商圈圈中關(guān)村區(qū)域內(nèi)代表表項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊狀況項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目賣點(diǎn)內(nèi)部配套產(chǎn)品類型客群價(jià)格（租金）現(xiàn)狀裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理項(xiàng)目分析北京萬(wàn)大廣場(chǎng)（售）北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路郎家園11號(hào)周邊社區(qū)成熟交通便利占地10萬(wàn)平方米建面48萬(wàn)平方米城市生活的多功能交疊連鎖商業(yè)中心、國(guó)際商務(wù)港、五星級(jí)酒店、5A寫字樓、特色商業(yè)街區(qū)辦公特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類公司使用均價(jià)：1.4萬(wàn)/平方米已售70%精裝東區(qū)商務(wù)港每月每平米4.6元，西區(qū)6.2元，底商：22元（/平方米/月）

項(xiàng)目位于CBD核心地帶酒店機(jī)關(guān)干部未營(yíng)業(yè)商鋪商業(yè)投資者售：3萬(wàn)/平米中國(guó)國(guó)際經(jīng)貿(mào)中心（租)朝陽(yáng)門外大街1號(hào)周邊社區(qū)成熟交通便利建面17.6萬(wàn)平方米五星級(jí)酒店、5A寫字樓、特色商業(yè)街區(qū)辦公特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類公司使用1座：租價(jià)：432/月/平方米2座：租價(jià)：515/月/平方米3座：租價(jià)：349/月/平方米已售完公共部分精裝4.5元（/平方米/項(xiàng)目位于CBD核心地帶酒店機(jī)關(guān)干部標(biāo)間：1146/天商鋪商業(yè)投資者無(wú)記錄艾維克大廈國(guó)貿(mào)橋東南角臨近京匯大廈.招商局大廈.艾米克大廈．贏嘉大廈總建筑面積:52000平方米中西餐廳、咖啡廳、多功能廳、宴會(huì)廳、會(huì)議廳美容美發(fā)、健身房、臺(tái)球廳、商場(chǎng)、商務(wù)中心辦公特別適合中小型咨詢、廣告、經(jīng)紀(jì)及服務(wù)類公司使用美元22/平方米/月已售完精裝美元3.5/平方米/月項(xiàng)目位于CBD核心地帶酒店機(jī)關(guān)干部標(biāo)間：1050/天商鋪商業(yè)投資16/平米/天業(yè)態(tài)分布產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)品定位普遍走高、商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)、CBD東區(qū)成發(fā)展重心、集成社區(qū)受市場(chǎng)追捧以商務(wù)帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，最終形成高檔商務(wù)、商業(yè)于一體的成熟商圈。產(chǎn)品類型客群價(jià)格配套高檔寫字樓；商務(wù)集合體（體量較大）大中型企業(yè)為主，跨國(guó)集團(tuán)在京機(jī)構(gòu)，大型傳媒機(jī)構(gòu)，涉外公司價(jià)格在10000—12000元作左右商務(wù)配套為主，高檔購(gòu)物場(chǎng)所區(qū)域Vs產(chǎn)品區(qū)域特特征產(chǎn)品特特性CBD商圈圈政府之CBD概念規(guī)規(guī)劃，全面面帶動(dòng)國(guó)貿(mào)貿(mào)商圈；眾眾多中高寫寫字樓匯集集成的高檔檔商務(wù)區(qū)；；高檔寫寫字樓云集集；國(guó)際際知名企業(yè)業(yè)匯集吸納納高端消費(fèi)費(fèi)群體市場(chǎng)導(dǎo)向區(qū)域產(chǎn)品復(fù)復(fù)合區(qū)域特特性區(qū)域市場(chǎng)/項(xiàng)目目區(qū)位認(rèn)知知項(xiàng)目區(qū)域解解析老城區(qū)由于歷史原原因，造成成該區(qū)域內(nèi)內(nèi)人口密度度大，危舊舊房多，區(qū)區(qū)域成熟度度不高，經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一一般，人口口素質(zhì)高低低不均，在在某種程度度上也影響響了該區(qū)域域的人文環(huán)環(huán)境。加之之消費(fèi)者對(duì)對(duì)于南城固固有的觀念念都使得““居住老城城區(qū)”的概概念根深蒂蒂固。本案所在宣宣武區(qū)域具具有以下特特點(diǎn)：未來(lái)區(qū)域定定位明晰，，面貌變化化巨大宣武區(qū)“十十五”規(guī)劃劃中提出要要重點(diǎn)發(fā)展展的“兩街街”、“六六區(qū)”的改改造工作，，“兩街””為即廣安安大街和菜菜市口兩條條大街，““六區(qū)”為為琉璃廠文文化產(chǎn)業(yè)園園區(qū)、大柵柵欄商貿(mào)文文化旅游區(qū)區(qū)、菜市口口商業(yè)中心心區(qū)、廣安安門辦公商商務(wù)區(qū)、馬馬連道新興興商業(yè)區(qū)、、先農(nóng)壇醫(yī)醫(yī)學(xué)科學(xué)城城。完善配套區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有有生活配套套齊全；未來(lái)自身的的商業(yè)、商商務(wù)配套將將加強(qiáng)區(qū)域域商務(wù)氛圍圍交通便捷（（涉外、城城區(qū)）項(xiàng)目坐落在在兩廣路上上；東面是是二環(huán)路；；西臨北京京西客站；；與京開開、京石、、京張三條條國(guó)道相連連，是輻射射京南諸省省市的重要要門戶成熟區(qū)域項(xiàng)目所處區(qū)區(qū)域居住社社區(qū)密集，，生活氛圍圍濃厚商業(yè)云集報(bào)國(guó)寺收藏藏品市場(chǎng)；；“中央采采購(gòu)區(qū)”馬馬連道茶葉葉市場(chǎng)；北北京音像批批發(fā)城；京京城黃金第第一家———“菜百””政府機(jī)關(guān)集集中區(qū)周邊分布較較多的政府府機(jī)關(guān)辦公公場(chǎng)所、省省市駐京辦辦事處形象塑造“朗琴園””前三期產(chǎn)產(chǎn)品塑造了了良好市場(chǎng)場(chǎng)形象，為為本項(xiàng)目奠奠定良好的的基礎(chǔ)區(qū)域產(chǎn)品項(xiàng)目所處區(qū)區(qū)域內(nèi)，及及周邊，物物業(yè)價(jià)格偏偏低；對(duì)本本項(xiàng)目未來(lái)來(lái)高端產(chǎn)品品形象的塑塑造具有一一定不利影影響交通便捷商業(yè)云集報(bào)國(guó)寺收藏藏品市場(chǎng)京城黃金第第一家---“菜百百”馬連道茶葉葉市場(chǎng)北京馬連道道郵幣卡市市場(chǎng)成熟區(qū)域完善配套政府機(jī)關(guān)集集中區(qū)形象塑造區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)/項(xiàng)目目區(qū)位認(rèn)知知周邊公寓項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)研項(xiàng)目名稱售價(jià)（元、平米）裝修狀況銷售狀況備注立恒名苑7600廚衛(wèi)精裝一期已售完二期05年6月開盤銷售立恒名苑緊鄰二環(huán)主干道，地理位置得天獨(dú)厚。建筑外觀時(shí)尚前衛(wèi)，周邊配套方便完善。為快節(jié)奏的工作的成功人士提供了一處理想的商住社區(qū)。東華金座7700（塔樓）8500（板樓）精裝已售完僅余樓王－－售價(jià)15000元/平方米東華金座由兩棟20層的塔樓及一棟18層的板樓連體組成，是集商業(yè)、居住、商務(wù)三位為一體，具有全面滿足居家、辦公、休閑、娛樂(lè)、投資五大功能。廣信嘉苑8000毛坯已售完優(yōu)越的地理位置，完善的市政配套。建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約典雅，具有極強(qiáng)的實(shí)用性，能滿足現(xiàn)代白領(lǐng)及對(duì)城市中央有深厚情結(jié)的老北京居民喜愛(ài)。楓樺豪景8200毛坯已售完楓樺豪景是由四棟12-14層板式高層及商業(yè)裙樓組成半合圍似的高檔住宅小區(qū)。設(shè)計(jì)理念高檔、時(shí)尚、簡(jiǎn)約。進(jìn)口高速電梯、全套智能化系統(tǒng)、高速寬帶網(wǎng)絡(luò)、多路集團(tuán)電話以及分戶式的中央空調(diào)，為業(yè)主提供了理想的辦公、居住場(chǎng)所。格調(diào)7500毛坯一期現(xiàn)房已售完，二期期房已售40％格調(diào)為12-15層的板式小高層。開發(fā)商始終貫穿人文地產(chǎn)的理念，在園林、外立面、商業(yè)配套及戶型等方面注入更多人文關(guān)懷，很受中產(chǎn)階級(jí)的喜愛(ài)。源屋曲花園洋房均價(jià)8200最高價(jià)8980高板均價(jià)6800最高價(jià)7300毛坯僅剩5套，基本已售完商務(wù)公寓因拆遷問(wèn)題未開盤源屋曲共由8棟樓組成，其中6棟6層帶電梯的花園洋房，一棟21層的高板，及一棟21層的商住公寓。開發(fā)商為追求居住的舒適度，提高生活品質(zhì)，在寸土寸金之地打造低密度住宅。

項(xiàng)

目

信

息

項(xiàng)目名稱楓樺豪景公司名稱北京市天楓房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程及現(xiàn)狀已售完項(xiàng)目占地51665平方米項(xiàng)目規(guī)模共分兩期設(shè)計(jì)單位、理念與建筑風(fēng)格采用全玻璃幕墻的建筑風(fēng)格，以銀灰色為主色調(diào)，體現(xiàn)出高檔、時(shí)尚、簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)理念。配套設(shè)施、會(huì)所

4000平方米豪華會(huì)所，小區(qū)配套設(shè)施齊全，可視對(duì)講、家庭安防系統(tǒng)、周邊監(jiān)控系統(tǒng)、有害氣體報(bào)警系統(tǒng)等設(shè)施，以及24小時(shí)保安巡邏物業(yè)管理費(fèi)

2.6元/平方米在售面積11300萬(wàn)平方米容積率2.34車位配比1：1周邊商業(yè)崇光百貨、菜市口商場(chǎng)計(jì)劃入住時(shí)間

2003年10月31日現(xiàn)場(chǎng)成熟社區(qū)客

戶

狀

況

客戶的地域分布

以南城居民為主職業(yè)特征國(guó)家機(jī)關(guān)（水利、電力局）、個(gè)體經(jīng)營(yíng)小公司年齡特征35歲-45歲家庭結(jié)構(gòu)以3口之家居多投資自住比

自住為主付款方式80％銀行按揭銷

售

推

廣

開盤時(shí)間2001年3月最高售價(jià)均價(jià)8200最高價(jià)15000元/平方米暢銷戶型186平方米滯銷戶型63平方米主要買點(diǎn)優(yōu)越的地理位置，方便的交通宣傳主題傳媒大道的首席官邸推廣方式路牌、報(bào)廣、展會(huì)、廣播等本項(xiàng)目租金水平

2元/平方米/日

備注15000元/平方米樓王一棟

12000元/平方米共8套復(fù)式

周邊辦公樓樓項(xiàng)目調(diào)研研項(xiàng)目名稱租售類型價(jià)格租售率建筑面積開盤時(shí)間裝修狀況北京一商大廈出租2.0-2.8元/天/平米70000平方米精裝；大堂大理石地面；公共區(qū)域地面為地毯；遠(yuǎn)大中央空調(diào)；六部日本東芝電、六部貨梯機(jī)械大廈出租2.50元/平米*日95％500700平方米2001年6月1日精裝深圳大廈出租4.20元/平米*日90％1200平方米2000年1月1日精裝；備有先進(jìn)的通訊接口；設(shè)有中央空調(diào)，樓宇自控和消防監(jiān)控系統(tǒng)

新紀(jì)元大廈出租出售2-3元/平米*日170萬(wàn)/套*204平方米

90％21747平方米精裝；遠(yuǎn)大中央空調(diào)；花崗巖地面；格柵吊頂華亨大廈出租3.20元/平米*月97％10000平方米精裝；進(jìn)口中央空調(diào)；多部三菱電梯北京深圳大廈北京蘇源錦江大廈北京廣安賓館北京西翠之旅連鎖賓館廣安門店（鐵路賓館）形象地址北京市宣武區(qū)廣安門外大街1號(hào)北京宣武區(qū)廣外大街3號(hào)北京市宣武區(qū)廣安門立交橋東北角（廣安門內(nèi)大街321號(hào)）北京市宣武區(qū)廣安門外車站東街9號(hào)星級(jí)四星準(zhǔn)四星三星兩星門市標(biāo)間價(jià)(RMB)￥883￥664￥580￥138電話63271188632677888315338851926005空置率30％25％20％15％簡(jiǎn)介北京深圳大廈是由錦江國(guó)際管理公司管理的四星級(jí)商務(wù)酒店，位于北京西二環(huán)廣安門橋旁，北毗金融街，西近西客站，交通便捷，環(huán)境優(yōu)越。

大廈擁有豪華套房、商務(wù)樓層、無(wú)煙客房在內(nèi)的各類房間共318間套，寫字間近1200平米。房間全部接入10兆寬帶網(wǎng)絡(luò)。酒店于1997年開業(yè)，樓高15層。標(biāo)準(zhǔn)間面積24平米。

酒店附近有百盛購(gòu)物中心、莊勝崇光百貨（SOGO）、深圳大廈。距火車站(西客站)20分鐘，北京站30分鐘，距機(jī)場(chǎng)50分鐘，市中心4分里。擁有可容納200人左右的會(huì)議室。

娛樂(lè)設(shè)施：保齡球、臺(tái)球、健身

風(fēng)味菜系：上海、四川。廣安賓館位于北京市黃金地段，廣安門立交橋東北角，交通便利，毗鄰深圳大廈，新時(shí)代大酒店等著名星級(jí)酒店。是按照四星級(jí)建造的準(zhǔn)三星級(jí)旅游涉外賓館賓館。設(shè)有客房、餐廳、會(huì)議室、卡拉OK、棋牌室、商務(wù)中心、酒吧等服務(wù)設(shè)施。賓館附近有著名的旅游景點(diǎn)：大觀園、世界公園、天安門......以及便利的購(gòu)物場(chǎng)所：菜市口購(gòu)物中心、崇光百貨、百盛購(gòu)物中心......西翠之旅連鎖賓館廣安門店（鐵路賓館）是一家二星級(jí)賓館，位于北京西二環(huán)廣安門橋西南側(cè)，北毗金融街，西鄰西客站，周邊有多條公交線路，交通便捷。賓館擁有高級(jí)套間、標(biāo)準(zhǔn)雙人間、標(biāo)準(zhǔn)三人間等近200套客房。賓館還設(shè)有各種規(guī)格的會(huì)議室和棋牌室。餐廳寬敞明亮可容納150人就餐。報(bào)告廳可容納100人，有先進(jìn)的音響、投影設(shè)備為你的商務(wù)洽談、培訓(xùn)辦班、各種會(huì)議提供服務(wù)。周邊酒店調(diào)調(diào)研入住廣安門門區(qū)域的客客戶經(jīng)商類類型較少，，實(shí)際租住住的情況比比較多。客客戶群的入入住目標(biāo)也也以經(jīng)濟(jì)型型酒店為主主，客戶群群的消費(fèi)能能力處于中中檔。廣安安門區(qū)域的的賓館空置置率總體為為22.5％，低于于長(zhǎng)安街延延線高檔酒酒店的30％。區(qū)區(qū)域的酒店店型物業(yè)獲獲得較多認(rèn)認(rèn)可。項(xiàng)目周邊酒酒店點(diǎn)評(píng)兩個(gè)區(qū)域的的酒店檔次次整體偏低低，西客站站的酒店檔檔次略高于于宣武區(qū)。。宣武區(qū)以以三星級(jí)中中檔酒店為為主，以消消費(fèi)能力中中檔偏低的的客戶為主主。區(qū)域市場(chǎng)/項(xiàng)目目區(qū)位認(rèn)知知項(xiàng)目SWOT分析A作為綜綜合商務(wù)組組團(tuán)，產(chǎn)品品力強(qiáng)，彌彌補(bǔ)區(qū)域市市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)B產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃特色為為營(yíng)銷傳播播提供了良良好的平臺(tái)臺(tái)C區(qū)域特特性影響客客群認(rèn)知，，提升市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注度是是項(xiàng)目入市市的基礎(chǔ)Strengths優(yōu)勢(shì)分析析（1）規(guī)劃劃優(yōu)勢(shì)：高高起點(diǎn)、高高規(guī)劃的城城市定位，，發(fā)展?jié)摿α薮螅?）規(guī)模模優(yōu)勢(shì)：16萬(wàn)平方方米，涵蓋蓋寫字樓、、SOHO辦公、星星級(jí)酒店、、商鋪于一一體的大型型綜合體，，容易形成成區(qū)域內(nèi)地地標(biāo)性建筑筑（3）交通通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)項(xiàng)目緊鄰兩兩廣路、二二環(huán)路，交交通便捷，，可達(dá)性強(qiáng)強(qiáng)，對(duì)商、、住有較強(qiáng)強(qiáng)的支持（4）自身身優(yōu)勢(shì)：“朗琴園””前三期產(chǎn)產(chǎn)品塑造了了良好市場(chǎng)場(chǎng)形象，為為本項(xiàng)目奠奠定良好的的基礎(chǔ)（5）佩套套優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)生活活、商業(yè)配配套齊全；；未來(lái)自身身的商業(yè)、、商務(wù)配套套將使生活活更加便利利（6）商企云集：：區(qū)域內(nèi)密密集的商企企匯集為本本項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)大量客群群Weaknesses劣勢(shì)分分析（1）周邊商務(wù)配配套不全，，檔次不高高（2）周邊生活配配套不全，，檔次不高高（3）項(xiàng)目規(guī)模小小，無(wú)法營(yíng)營(yíng)造大盤效效應(yīng)（4）地塊小，施施工難度較較大（5）西二環(huán)道路路兩側(cè)的過(guò)過(guò)街通道距距離本案較較遠(yuǎn)Opportunities機(jī)會(huì)分析析（1）天時(shí)時(shí)——宏觀觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行良好，地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展勢(shì)態(tài)平平穩(wěn)，中、、高檔物業(yè)業(yè)供需持續(xù)續(xù)平穩(wěn)（2）地利利——本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品類類型在區(qū)域域內(nèi)獨(dú)樹一一幟，利于于產(chǎn)品的特特性塑造（3）人和和——隨著著區(qū)域內(nèi)新新盤的不斷斷開發(fā)、人人群的聚集集，必將帶帶來(lái)周邊置置業(yè)和商業(yè)業(yè)的發(fā)展（4）奧運(yùn)運(yùn)影響，北北京市場(chǎng)價(jià)價(jià)格持續(xù)走走高Threats威脅脅分析（1）“8.31大限”后后，大量項(xiàng)項(xiàng)目投入市市場(chǎng)，未來(lái)來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將更加激激烈（2）銀行放貸政政策有所調(diào)調(diào)整，利率上調(diào)，對(duì)購(gòu)房者有有一定影響響（3）物業(yè)周邊租租售市場(chǎng)價(jià)價(jià)格偏低（4）市場(chǎng)對(duì)于南南城的認(rèn)可可度不高（5）區(qū)域商住市市場(chǎng)以中低低檔需求為為主營(yíng)銷策略打造成熟居居住區(qū)創(chuàng)立二環(huán)居居住第一品品牌朗琴園前三三期總體策略---項(xiàng)目目定位總體策略---項(xiàng)目目定位打造西南財(cái)財(cái)富第一品品牌頂級(jí)商務(wù)型型財(cái)富中心心朗琴園四期期關(guān)鍵詞———財(cái)富關(guān)鍵詞———尊貴基于南城缺缺乏高端寫寫字樓、高高端酒店式式公寓、高高端商住兩兩用項(xiàng)目的的狀況，提提升項(xiàng)目品品質(zhì)感，提提升客戶心心理價(jià)值。。除了必要要、基本的的形象廣告告告知之外外，一切宣宣傳與活動(dòng)動(dòng)皆運(yùn)用““高來(lái)高往”的原則，，鎖定專屬屬人群、大大眾傳播僅僅作為告知知作用。關(guān)鍵詞———暗示品質(zhì)暗示，，于推廣傳傳播、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)布置、接接待行為中中，利用暗暗示手段強(qiáng)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的的價(jià)值關(guān)鍵詞———感覺(jué)將活動(dòng)營(yíng)銷銷與廣告宣宣傳有機(jī)結(jié)結(jié)合，體驗(yàn)驗(yàn)“尊貴會(huì)會(huì)所制辦公公”的感覺(jué)覺(jué)。推廣與銷售售的調(diào)性客群定位——寫字字樓目標(biāo)客群的的界定客群細(xì)分客群描述第一把尺子子——區(qū)域域選擇第二把尺子子——辦公公升級(jí)第三把尺子子——檔次次體現(xiàn)目標(biāo)客戶界界定——三把尺子客群細(xì)分/客群描述述產(chǎn)品目標(biāo)客戶寫字樓產(chǎn)品Vs客戶傳統(tǒng)行業(yè)的的科技公司司外地公司駐駐京辦事處處和外省市市駐京辦事事處文化類公司司：如傳媒公司司、廣告公公司、文化化傳播公司司、影視公公司等商貿(mào)公司咨詢類公司司：管理咨詢公公司、會(huì)計(jì)計(jì)師事務(wù)所所、律師事事務(wù)所、評(píng)評(píng)估事務(wù)所所等（本案案一河之隔隔的大觀園園公園西側(cè)側(cè)---宣宣武區(qū)法院院和宣武區(qū)區(qū)投資服務(wù)務(wù)大廳）投資客：投資客的投投資熱點(diǎn)也也從之前的的單純投資資住宅，發(fā)發(fā)展到了側(cè)側(cè)重于投資資商住物業(yè)業(yè)、寫字樓樓和商業(yè)物物業(yè)?？腿憾ㄎ弧猄OHO辦公公目標(biāo)標(biāo)客客群群的的界界定定客群群細(xì)細(xì)分分客群群描描述述目標(biāo)標(biāo)客客戶戶界界定定———三把把尺尺子子第一一把把尺尺子子————產(chǎn)產(chǎn)品品取取向向第二二把把尺尺子子————區(qū)區(qū)域域取取向向第三三把把尺尺子子————升升級(jí)級(jí)取取向向客群群細(xì)細(xì)分分/客客群群描描述述產(chǎn)品目標(biāo)客戶SOHO辦公依托于西南二環(huán)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商務(wù)環(huán)境發(fā)展中小型公司、文化、商貿(mào)、咨詢類公司以及投資客戶產(chǎn)品品Vs客客戶戶中小小型型廣廣告告公公司司IT網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及及相相關(guān)關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)公公司司服務(wù)務(wù)于于寫寫字字樓樓的的中中小小型型公公司司：服服務(wù)務(wù)類類型型公公司司（（咨咨詢?cè)児舅尽?、旅旅游游公公司司等等））成長(zhǎng)長(zhǎng)型型中中小小企企業(yè)業(yè)投資資客客客群群定定位位——酒酒店店式式公公寓寓目標(biāo)標(biāo)客客群群的的界界定定客群群細(xì)細(xì)分分客群群描描述述目標(biāo)標(biāo)客客戶戶界界定定————三把把尺尺子子第一一把把尺尺子子————地地緣緣性性第二二把把尺尺子子————舒舒適適性性第三三把把尺尺子子————功功能能性性傳媒媒群群體體傳媒媒大大道道的的小小中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層；；年齡齡在在30歲歲左左右右，，從從事事創(chuàng)創(chuàng)造造性性勞勞動(dòng)動(dòng)，，如如播播音音、、文文案案、、音音樂(lè)樂(lè)、、美美術(shù)術(shù)等等工工作作；；年收收入入為為10-20萬(wàn)萬(wàn)之之間間；；有較較高高品品位位，，崇崇尚尚自自由由、、開開放放的的生生活活；；與與本本項(xiàng)項(xiàng)目目所所推推崇崇的的價(jià)價(jià)值值觀觀十十分分契契合合；；購(gòu)買買意意向向?yàn)闉榻?jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型戶戶型型。?？腿喝杭?xì)細(xì)分分/客客群群描描述述金融融人人群群客群群細(xì)細(xì)分分/客客群群描描述述金融融街街商商圈圈各各銀銀行行、、保保險(xiǎn)險(xiǎn)、、證證券券等等金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的中中層層人人員員年齡齡集集中中在在30歲歲左左右右，，事事業(yè)業(yè)成成功功；；企業(yè)業(yè)白白領(lǐng)領(lǐng)，，年年入入20萬(wàn)萬(wàn)左左右右；；購(gòu)買買意意向向以以舒舒適適型型為為主主，，同同時(shí)時(shí)會(huì)會(huì)考考慮慮特特色色商商業(yè)業(yè)等等產(chǎn)產(chǎn)品品。。激情情中產(chǎn)產(chǎn)年齡齡在在30歲歲，，年年收收入入為為30萬(wàn)萬(wàn)元元左左右右；；工作作穩(wěn)穩(wěn)定定，，工工作作地地點(diǎn)點(diǎn)主主要要集集中中在在中中南部、、西西部部區(qū)區(qū)域域；；有較較高高品品位位、、追追求求生生活活的的情情趣趣，，對(duì)對(duì)社社區(qū)區(qū)的的綜綜合合配配套套要要求求較較高高；；購(gòu)買買意意向向以以舒舒適適型型戶戶型型為為主主。?？腿喝杭?xì)細(xì)分分/客客群群描描述述已購(gòu)購(gòu)入入本本案案寫寫字字樓樓或或SOHO的的客客戶戶多為為公公司司的的老老總總及及高高級(jí)級(jí)職職員員；；全面面享享受受辦辦公公與與居居住住的的零零距距離離；；對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的產(chǎn)產(chǎn)品品及及服服務(wù)務(wù)要要求求較較高高；；在銷銷售售寫寫字字樓樓及及SOHO時(shí)時(shí)注注意意積積累累此此部部分分客客群群。?？腿喝杭?xì)細(xì)分分/客客群群描描述述熱衷衷地地產(chǎn)產(chǎn)回回報(bào)報(bào)，，手手中中閑閑散散資資金金較較多多；；重視視本本區(qū)區(qū)域域未未來(lái)來(lái)的的發(fā)發(fā)展展前前景景以以及及良良好好升升值值潛潛力力；；看重重本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的大大盤盤優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)以以及及良良好好的的生生活活氛氛圍圍；；心態(tài)態(tài)更更加加實(shí)實(shí)際際，，重重視視物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)及及完完善善的的生生活活配配套套；；投資資意意向向以以小小戶戶型型為為主主。。高端端產(chǎn)產(chǎn)品品投投資資人人群群客群群細(xì)細(xì)分分/客客群群描描述述閃電電銷銷售售··高高價(jià)價(jià)出出手手··制制造造傳傳奇奇··帶帶動(dòng)動(dòng)品品牌牌營(yíng)銷銷目目標(biāo)標(biāo)以3萬(wàn)萬(wàn)商商業(yè)業(yè)打打造造巨巨大大人人氣氣，，作作為為朗朗琴琴園園的的財(cái)財(cái)富富支支撐撐點(diǎn)點(diǎn)以酒酒店店作作為為朗朗琴琴園園的的財(cái)財(cái)富富轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折折點(diǎn)點(diǎn)以酒酒店店式式公公寓寓作作為為朗朗琴琴園園的的財(cái)財(cái)富富轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折折切切入入口口三大大關(guān)關(guān)鍵鍵轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折折點(diǎn)點(diǎn)整體體策策略略：：““高高開開低低走走··快快頻頻變變化化””銷售售次次序序：：從從小小到到大大低售售價(jià)價(jià)最最先先公公開開，，緩度度上上揚(yáng)揚(yáng)確確保保最最大大利利潤(rùn)潤(rùn)主打打尊尊貴貴品品質(zhì)質(zhì)，，實(shí)際際低低端端入入世世帶動(dòng)全盤價(jià)格上揚(yáng)戶型型每每成成交交一一套套單單價(jià)價(jià)提提升升升值表現(xiàn)一蹴而就造就稀缺物業(yè)抄樓熱銷的局面為偏小戶型制造空間拉大各戶型價(jià)差價(jià)格格制制定定酒店店式式公公寓寓SOHO寫字字樓樓入市市價(jià)價(jià)格格均價(jià)價(jià)88001380011800105001450012500銷售售分分期期酒店店式式公公寓寓SOHO寫字字樓樓人為為制制造造銷銷售售斷斷檔檔期期，，以以保保證證利利潤(rùn)潤(rùn)最最大大化化待項(xiàng)項(xiàng)目目財(cái)財(cái)富富形形象象初初步步確確立立后后入入市市，，確保保利利潤(rùn)潤(rùn)最最大大化化以13800入入市市樹樹立立財(cái)財(cái)富富價(jià)價(jià)值值標(biāo)標(biāo)竿竿為為寫寫字字樓樓銷銷售售奠奠定定利利潤(rùn)潤(rùn)基基礎(chǔ)礎(chǔ)以8800低價(jià)價(jià)入市市，作作為朗朗琴園園的財(cái)財(cái)富轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折切切入口口，人人為打打造20％％的財(cái)財(cái)富增增長(zhǎng)空空間。。制造造熱力力入市市氛圍圍基于市市場(chǎng)分分析和和本項(xiàng)項(xiàng)目特特質(zhì)，，偉偉業(yè)顧顧問(wèn)量量身打打造———商住復(fù)復(fù)合營(yíng)營(yíng)銷鏈鏈?zhǔn)浇Y(jié)結(jié)構(gòu)銷售結(jié)結(jié)構(gòu)偉業(yè)專專有渠渠道銷銷售傳統(tǒng)營(yíng)銷被動(dòng)：：傳統(tǒng)銷銷售采采用廣廣撒網(wǎng)網(wǎng)被動(dòng)等等客上上門的的營(yíng)銷銷方式式。廣告大大范圍圍轟炸炸法房展作作秀法法……主動(dòng)：偉業(yè)認(rèn)為朗琴園的銷售渠道應(yīng)選擇主動(dòng)直向銷售。充分利用偉業(yè)固有資源。針對(duì)朗琴園目標(biāo)客戶群，毫無(wú)虛言，直接命中鏢靶。數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷介質(zhì)營(yíng)銷人脈營(yíng)銷鏢靶式營(yíng)銷數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)營(yíng)銷銷：偉業(yè)十一年年地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷銷之路路，建立立了龐龐大的的客戶戶數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)，，手中積積累了了數(shù)萬(wàn)份份頂級(jí)級(jí)公寓寓的客客戶名名單。。偉業(yè)在在強(qiáng)調(diào)調(diào)顧客客終身身價(jià)值值充分分利用用的同同時(shí)與與客戶戶之間間建立立相互互信賴賴、相相互滿滿足的的互動(dòng)動(dòng)關(guān)系系。偉偉業(yè)可可以在在自有有數(shù)據(jù)據(jù)庫(kù)中中進(jìn)行行鏢靶靶式目目標(biāo)客客戶篩篩選，，并利利用詳詳盡的的客戶戶信息息明確確與他他們溝溝通的的最佳佳時(shí)間間與環(huán)環(huán)境，，從而而進(jìn)行行有效效銷售售。數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)營(yíng)銷銷渠道介質(zhì)營(yíng)營(yíng)銷：：偉業(yè)多多年來(lái)來(lái)注重重加強(qiáng)強(qiáng)與各各類人人群中中間介介質(zhì)體體的聯(lián)聯(lián)系與與溝通通。并并與之之建立立良好好關(guān)系系。通通過(guò)該該類渠渠道可可以與與各類類目標(biāo)標(biāo)客戶戶群進(jìn)進(jìn)行有有效溝溝通。。各商務(wù)務(wù)協(xié)會(huì)會(huì)聯(lián)絡(luò)絡(luò)人各省市市駐京京代表表各企業(yè)業(yè)家協(xié)協(xié)會(huì)聯(lián)聯(lián)絡(luò)人人私人理理財(cái)顧顧問(wèn)各類經(jīng)經(jīng)紀(jì)人人介質(zhì)營(yíng)營(yíng)銷渠道人脈營(yíng)營(yíng)銷：：推行““非客戶戶帶客客戶方方案”，利利用與與偉業(yè)業(yè)一直直保持持良好好關(guān)系系的商商務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目或或酒店店式公公寓的的客戶戶為本本項(xiàng)目目最初初渠道道，達(dá)達(dá)到良良好銷銷售以以及口口碑的的高層層次推推廣傳傳播。。人脈營(yíng)營(yíng)銷渠道客戶vs.客戶戶推行以以“互動(dòng)及及升級(jí)級(jí)”為核核心內(nèi)內(nèi)容的的客戶戶定位位模式式，配配合產(chǎn)產(chǎn)品打打造與與開發(fā)發(fā)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的互互動(dòng)，，整體體塑造造“一一浪高高一浪浪”的的波動(dòng)動(dòng)型客客戶營(yíng)營(yíng)銷。?？蛻艋?dòng)與與升級(jí)級(jí)模型型地產(chǎn)業(yè)務(wù)員介質(zhì)體地產(chǎn)投資人小公司創(chuàng)業(yè)者業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員各大企業(yè)各省市駐京辦各中小企業(yè)商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人典型公司同類型公司業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人業(yè)內(nèi)人士消費(fèi)者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人各大企業(yè)各省市駐京辦各中小企業(yè)各大企業(yè)各省市駐京辦各中小企業(yè)典型公司同類型公司典型公司同類型公司雄厚商商業(yè)背背景強(qiáng)大的的營(yíng)銷顧顧問(wèn)團(tuán)團(tuán)隊(duì)商業(yè)深深度研研究?jī)r(jià)值升升級(jí)建建議具有商商業(yè)背背景專業(yè)營(yíng)營(yíng)銷隊(duì)隊(duì)伍偉業(yè)顧顧問(wèn)建筑團(tuán)團(tuán)隊(duì)，，專業(yè)業(yè)營(yíng)銷銷朗琴園園領(lǐng)航航北北京京南南城城新新高高度度A、商商務(wù)營(yíng)營(yíng)銷商務(wù)營(yíng)營(yíng)銷專業(yè)的的營(yíng)銷銷隊(duì)伍伍★偉業(yè)顧顧問(wèn)將將派出出有著著豐富富銷售售經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的業(yè)業(yè)務(wù)體體組成成項(xiàng)目目的銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)。。★他們深深刻了了解消消費(fèi)者者們真真正的的購(gòu)買買需求求、購(gòu)購(gòu)買心心理，，以及及生活活習(xí)慣慣和消消費(fèi)特特征。。★對(duì)于如如何開開拓市市場(chǎng)、、尋找找有效效溝通通的渠渠道有有著深深刻認(rèn)認(rèn)識(shí)，，并且且長(zhǎng)期期保持持著活活躍的的銷售售關(guān)系系。與酒店店管理理公司司合作作，使使客戶戶提前前享受受超級(jí)級(jí)服務(wù)務(wù)的營(yíng)營(yíng)銷手手段B、體驗(yàn)營(yíng)銷星級(jí)酒店體驗(yàn)之旅與金融街互動(dòng)互補(bǔ)共享發(fā)展品質(zhì)領(lǐng)地/投資增值中心領(lǐng)航北京南城升級(jí)關(guān)聯(lián)感官思考情感行動(dòng)北京南城典范/形象代表高峰論壇會(huì)深層接接觸,認(rèn)認(rèn)知提提升-南城唯唯一高高端酒酒店式式公寓寓尊貴貴體驗(yàn)驗(yàn)如何清清晰解解讀？？從南2環(huán)顯顯貴到到南城城財(cái)富富品牌牌的引引領(lǐng)者者加強(qiáng)目目標(biāo)客客戶對(duì)對(duì)朗琴琴園的的多角角度的的深層層次了了解增加產(chǎn)產(chǎn)品的的認(rèn)識(shí)識(shí)度和和美譽(yù)譽(yù)度市場(chǎng)突突破點(diǎn)點(diǎn)的核核心市場(chǎng)突突破點(diǎn)點(diǎn)的關(guān)關(guān)鍵建立朗朗琴園園中心心市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)袖袖地位位建立市市場(chǎng)致致高點(diǎn)點(diǎn)，全全面建建立目目標(biāo)核核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)形象的的高點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品的的高點(diǎn)點(diǎn)手段的的高點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品形形象的的建立立產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢(shì)的的建立立整合攻攻擊優(yōu)優(yōu)勢(shì)建建立市場(chǎng)突突破點(diǎn)點(diǎn)的建建立C、價(jià)價(jià)值營(yíng)營(yíng)銷在星級(jí)級(jí)酒店店——擁?yè)碛凶宰约旱牡臅?huì)所所級(jí)辦公場(chǎng)場(chǎng)所核心思思想：：D、品品牌營(yíng)營(yíng)銷朗琴園園品牌牌樹立立漸進(jìn)式式品牌牌營(yíng)銷銷策略略1、以以團(tuán)隊(duì)隊(duì)品牌牌作為為切入入點(diǎn)，，開展展品牌牌營(yíng)銷銷2、利利用已已入主主的高高端客客戶，，塑造造人群群品牌牌效應(yīng)應(yīng)3、自自身品品牌的的長(zhǎng)期期、永永續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)營(yíng)銷銷偉業(yè)前前期運(yùn)運(yùn)作的的品牌牌效應(yīng)應(yīng)介質(zhì)營(yíng)營(yíng)銷人脈營(yíng)營(yíng)銷建筑營(yíng)營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)營(yíng)銷提案營(yíng)營(yíng)銷價(jià)格營(yíng)營(yíng)銷商務(wù)全全程服服務(wù)定制化化業(yè)務(wù)務(wù)接待待3、營(yíng)營(yíng)銷篇篇—實(shí)實(shí)效手手段——品牌牌營(yíng)銷銷商務(wù)全全程服服務(wù)與宣武武區(qū)工工商、、稅務(wù)務(wù)等部部門聯(lián)聯(lián)系建建立完完善商商務(wù)服服務(wù)系系統(tǒng)切實(shí)有有效幫幫助進(jìn)進(jìn)駐客客戶，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)辦公公簡(jiǎn)單單化【前期與與宣武武區(qū)政政府聯(lián)聯(lián)動(dòng)··后后期期仍持持續(xù)運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)】商務(wù)全全程服服務(wù)享受定定制化化業(yè)務(wù)務(wù)接待待強(qiáng)調(diào)專專屬性性，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)尊尊貴感感提供區(qū)區(qū)別性性“每每人一一套””的專專屬接接待方方案[強(qiáng)調(diào)尊尊貴感感受，，強(qiáng)調(diào)調(diào)私屬屬服務(wù)務(wù)]多渠道道整合合傳播播原則則各渠道自身的延續(xù)性原則窄道為主、大眾為輔的媒體調(diào)度原則一個(gè)核核心，，兩個(gè)個(gè)基本本點(diǎn)3、營(yíng)營(yíng)銷篇篇—傳傳播原原則傳播原原則媒體與活動(dòng)渠道的運(yùn)用偉業(yè)專有渠道的運(yùn)用媒體與活動(dòng)間的延續(xù)性活動(dòng)自身的延續(xù)性少?gòu)V告告··多多活動(dòng)動(dòng)差異性性非常常規(guī)推推廣傳傳播策策略：：3、營(yíng)營(yíng)銷篇篇—基基本策策略——推廣廣策略略差異性性推廣廣手段段：現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)及及事件件營(yíng)銷銷為主主，媒媒體廣廣告為為輔。。差異性性銷售售手段段：專業(yè)建建筑銷銷售團(tuán)團(tuán)隊(duì)與與客戶戶互動(dòng)動(dòng)機(jī)制制，注注重銷銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的的展示示作用用推廣策策略傳播策策略執(zhí)行中中的部部分重重要原原則銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管管理差異性性定價(jià)價(jià)原則則依據(jù)本本項(xiàng)目目所余余戶型型樓區(qū)區(qū)位置置、產(chǎn)產(chǎn)品類類型、、朝向向差異異、樓樓層差差異、、景觀觀差異異制定定產(chǎn)品品價(jià)格格差異異，實(shí)實(shí)現(xiàn)不不同戶戶型的的不均均衡性性銷售售不輕易易放走走一個(gè)個(gè)意向向客戶戶，熱熱銷戶戶型高高價(jià)銷銷售，，根據(jù)據(jù)實(shí)際際銷售售不斷斷調(diào)高高價(jià)格格，滯滯銷戶戶型適適度定定價(jià)，，拉大大價(jià)差差，并并再給給與滯滯銷戶戶型適適度的的價(jià)格格空間間；價(jià)價(jià)格引引導(dǎo)上上的控控制往往往比比硬性性銷控控更有有效，，力求求實(shí)現(xiàn)現(xiàn)不均均衡性性銷售售。差異性性定價(jià)價(jià)原則則談判技技巧專專業(yè)化化原則則詳細(xì)培培訓(xùn)專專業(yè)知知識(shí)、、談判判技巧巧和能能力、、制造造銷售售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的快快速購(gòu)購(gòu)買氣氣氛業(yè)務(wù)員員給客客戶的的印象象：知知識(shí)面面豐富富，講講解專專業(yè)，，值得得信賴賴。要求業(yè)業(yè)務(wù)員員反應(yīng)應(yīng)靈活活，針針對(duì)不不同客客戶的的需求求介紹紹不同同的產(chǎn)產(chǎn)品，，必要要時(shí)可可反向向解說(shuō)說(shuō)戶型型的優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)，做做到暢暢銷戶戶型弱弱化優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，針對(duì)對(duì)景觀觀戶型型不談?wù)劸坝^觀，滯滯銷戶戶型突突出價(jià)價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)。。對(duì)客客戶提提出的的各種種問(wèn)題題進(jìn)行行互相相演繹繹對(duì)練練學(xué)習(xí)習(xí)，業(yè)業(yè)務(wù)員員每賣賣出一一套滯滯銷戶戶型要要向大大家講講述銷銷售經(jīng)經(jīng)過(guò)。。仔細(xì)分分析周周邊項(xiàng)項(xiàng)目和和成交交客戶戶，進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)解析析，弱弱化對(duì)對(duì)手優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，轉(zhuǎn)化化自己己的劣劣勢(shì)，，制定定全新新說(shuō)辭辭，結(jié)結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀，，重點(diǎn)點(diǎn)突出出開發(fā)發(fā)商品品牌、、未來(lái)來(lái)的環(huán)環(huán)境和和升值值潛力力，增增強(qiáng)業(yè)業(yè)務(wù)員員和客客戶的的雙方方信心心。隨時(shí)收收集媒媒體信信息，，大到到宏觀觀分析析國(guó)內(nèi)內(nèi)國(guó)際際經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境，各各國(guó)大大城市市的房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展規(guī)律律，本本城市市遠(yuǎn)景景規(guī)劃劃，各各區(qū)域域未來(lái)來(lái)房地地產(chǎn)動(dòng)動(dòng)向及及居住住和投投資前前景；；小到到項(xiàng)目目區(qū)域域的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)，物物業(yè)、、園林林景觀觀、戶戶型、、人人文環(huán)環(huán)境等等等，，集中中對(duì)業(yè)業(yè)務(wù)員員培訓(xùn)訓(xùn)?？蛻糇纷粉櫤秃途S護(hù)護(hù)的細(xì)細(xì)致化化原則則客戶追追蹤信信息分分類管管理，，使品品牌信信息盡盡可能能深入入延伸伸，增增加客客戶和和朋友友介紹紹的頻頻率，，對(duì)老老客戶戶進(jìn)行行關(guān)系系維護(hù)護(hù)和獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)，，會(huì)維維持較較高的的成交交率非專業(yè)業(yè)營(yíng)銷銷公司司的多多數(shù)業(yè)業(yè)務(wù)員員不愛(ài)愛(ài)追客客戶或或不愿愿與老老客戶戶建立立親密密聯(lián)系系，造造成客客戶關(guān)關(guān)系維維護(hù)鏈鏈斷裂裂，部部分準(zhǔn)準(zhǔn)客戶戶不能能及時(shí)時(shí)獲得得最新新消息息，品品牌傳傳遞深深度不不夠，，老業(yè)業(yè)主不不積極極介紹紹客戶戶成交交。我們督督促業(yè)業(yè)務(wù)員員每周周電話話通知知或短短信息息通知知客戶戶項(xiàng)目目的最最新進(jìn)進(jìn)展，，給客客戶信信息的的同時(shí)時(shí)使其其獲得得一種種心理理上的的受尊尊重感感，同同時(shí)以以多種種形式式獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)業(yè)主主介紹紹和朋朋友介介紹，，營(yíng)造造良好好的客客戶循循環(huán)介介紹鏈鏈。實(shí)行快快速銷銷售原原則一個(gè)月月甚至至兩次次漲價(jià)價(jià)和促促銷，，形成成第一一周漲漲價(jià)簽簽合同同，第第二周周促銷銷，第第三周周漲價(jià)價(jià)簽合合同，，第四四周更更大促促銷再再漲價(jià)價(jià)的模模式，，給不不同時(shí)時(shí)期的的客戶戶一種種購(gòu)房房的實(shí)實(shí)惠感感和緊緊迫感感，不不斷創(chuàng)創(chuàng)造熱熱銷場(chǎng)場(chǎng)面，，形成成波浪浪式的的銷售售高潮潮。銷售周周期縮縮短與與活動(dòng)動(dòng)促銷銷加強(qiáng)強(qiáng)緊密密結(jié)合合，將月的的銷售售節(jié)奏奏分化化成周周的銷銷售節(jié)節(jié)奏。。折扣原原則尊重折折扣對(duì)對(duì)客戶戶心理理平衡衡的作作用靈活掌掌握折折扣，，掌控控客戶戶心理理，促促進(jìn)成成交實(shí)際認(rèn)認(rèn)購(gòu)中中，很很多客客戶想想象征征性的的要一一些折折扣以以求得得心理理上的的平衡衡，尤尤其在在價(jià)格格上漲漲較高高的情情況下下，推推行較較大折折扣，，不僅僅僅滿滿足客客戶成成交心心理，，還給給客戶戶得到到很大大便宜宜的感感覺(jué)，，成交交速度度和數(shù)數(shù)量均均較好好，不不斷的的漲價(jià)價(jià)和更更大幅幅度的的折扣扣往往往能形形成持持續(xù)不不斷的的熱銷銷場(chǎng)面面。實(shí)行獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰分分明的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)機(jī)制制不間斷斷的培培訓(xùn)、、業(yè)績(jī)績(jī)考核核與末末位淘淘汰制制，激激發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)員員潛力力業(yè)務(wù)員員經(jīng)過(guò)過(guò)一定定時(shí)期期后往往往容容易懶懶散，，缺乏乏激情情，講講解內(nèi)內(nèi)容不不斷減減少，，往往往會(huì)程程序性性介紹紹，無(wú)無(wú)新意意可言言，全全面信信息沒(méi)沒(méi)有及及時(shí)傳傳遞給給客戶戶。對(duì)對(duì)業(yè)務(wù)務(wù)員堅(jiān)堅(jiān)持早早期每每天強(qiáng)強(qiáng)化培培訓(xùn)，，中期期不間間斷抽抽樣考考查，，及時(shí)時(shí)統(tǒng)一一銷售售說(shuō)辭辭，解解答客客戶提提出的的難點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題題，經(jīng)經(jīng)常對(duì)對(duì)周邊邊市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行行市調(diào)調(diào)，揚(yáng)揚(yáng)長(zhǎng)避避短，，業(yè)務(wù)務(wù)員之之間互互相演演練。。業(yè)務(wù)員員在某某階段段未能能有客客戶成成交，，將對(duì)對(duì)該業(yè)業(yè)務(wù)員員進(jìn)行行重新新考核核，考考核通通過(guò)可可以繼繼續(xù)接接電接接訪；；如果果考核核未能能通過(guò)過(guò)則要要求該該業(yè)務(wù)務(wù)員重重新熟熟悉項(xiàng)項(xiàng)目知知識(shí)，，停接接來(lái)電電來(lái)訪訪。提供24小小時(shí)客客戶咨咨詢服服務(wù)原原則來(lái)電轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)接和和延長(zhǎng)長(zhǎng)銷售售時(shí)間間尊重客客戶的的時(shí)間間是服服務(wù)型型行業(yè)業(yè)的一一個(gè)重重要的的人性性化細(xì)細(xì)節(jié)很多能能在較較晚到到達(dá)售售樓處處的客客戶一一般都都較有有意向向，白白天較較為忙忙碌無(wú)無(wú)法抽抽空前前往看看房，，銷售售員朝朝9晚晚5的的作息息時(shí)間間對(duì)這這部分分客戶戶來(lái)講講就沒(méi)沒(méi)有服服務(wù)。。作息時(shí)時(shí)間為為9：：00―18：：00，早早晨值值班為為8：：30，晚晚上值值班到到19：00，，在19：：00之前前打電電話約約好到到售樓樓處看看房的的客戶戶，業(yè)業(yè)務(wù)員員必須須等待待。業(yè)業(yè)務(wù)員員下班班后，，熱線線進(jìn)行行轉(zhuǎn)接接，業(yè)業(yè)務(wù)員員24小時(shí)時(shí)不允允許關(guān)關(guān)機(jī)。。實(shí)行獎(jiǎng)獎(jiǎng)罰分分明的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)機(jī)制制謝謝謝聆聽聽9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。04:00:0004:00:0004:0012/31/20224:00:00AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見