信陽維也納春天營銷深化稿

信陽維也納春天項(xiàng)目營銷案正道顧問-2007年1２月第一章、我們必須統(tǒng)一的思想我們必須要思考的三大命題1、相對(duì)大盤2、區(qū)域抗性3、如何溢價(jià)三個(gè)核心問題

日益成熟的信陽房地產(chǎn)行業(yè)，必將步入一個(gè)品牌+產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)時(shí)代，其中尤其以品牌化對(duì)企業(yè)外向的核心競爭力作用最大。隨著市中心優(yōu)質(zhì)土地資源的稀缺，開發(fā)商都面臨著走向郊區(qū)的問題，那么，在失去了我們習(xí)慣了的地段優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)等之后，我們將要憑借什么去贏得市場(chǎng)？憑什么能夠給與客戶足夠的購買理由？我們的答案是：品牌！由賣方市場(chǎng)的營銷力、推廣力到買方市場(chǎng)的產(chǎn)品力、品牌化的轉(zhuǎn)化，是每個(gè)開發(fā)商必須面對(duì)的游戲規(guī)則。命題一：大盤的游戲規(guī)則是什么？破題思路：絕對(duì)的品牌轟動(dòng)性+絕對(duì)的產(chǎn)品體驗(yàn)感

本項(xiàng)目最致命的關(guān)鍵點(diǎn)在于：區(qū)域稀薄的客層。

浉河以南區(qū)域特別是靠近龜山地區(qū)，由于距離傳統(tǒng)主城區(qū)較遠(yuǎn)，交通的不便和區(qū)域配套的不足，導(dǎo)致對(duì)主城區(qū)客戶吸引力嚴(yán)重不足；而信陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍處于粗放階段，絕大部分客戶對(duì)區(qū)域和配套（教育）重視的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過對(duì)產(chǎn)品本身的關(guān)注。面對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境，我們?cè)鯓訝I銷才能獲得足夠多的追捧和外域市場(chǎng)的進(jìn)入？所以本項(xiàng)目必須首要解決市場(chǎng)形象問題，消除客戶的進(jìn)入心理障礙，這是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。破題思路：１、充分利用自然資源和社會(huì)資源展現(xiàn)發(fā)展利好,土地增值。

２、對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行深度解讀，以革命者姿態(tài)樹立產(chǎn)品標(biāo)桿。

命題二：如何突破區(qū)域的形象限制？命題三：面臨市場(chǎng)拐點(diǎn)我們?nèi)绾慰焖黉N售，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？變數(shù)：一方面羊山新區(qū)和老城改造將加大信陽地產(chǎn)開發(fā)量，另一方面國家政策和經(jīng)濟(jì)背景導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨大的變數(shù)，對(duì)大體量項(xiàng)目的長期開發(fā)戰(zhàn)略帶來挑戰(zhàn)。我們?nèi)绾巫龅郊冉泻糜纸凶?？第一保證現(xiàn)金流體系的順暢，第二規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，第三贏得市場(chǎng)的熱烈關(guān)注。這是一個(gè)看起來是不可能完成的任務(wù)。解決之道:

１、聚焦?fàn)I銷推廣和市場(chǎng)話語權(quán)的建立，進(jìn)行密集的強(qiáng)勢(shì)推廣。２、創(chuàng)造極具特色的體驗(yàn)營銷體系，降低客戶流失率提高現(xiàn)場(chǎng)殺客能力。第一、我們必須徹底擺脫低層面的價(jià)格競爭戰(zhàn);第二、我們必須走出區(qū)域“臥城”潛在陰影,增加買家信心;第三、我們必須吸引認(rèn)同維也納生活理念的理性購買者,快速解決銷售壓力;我們必須要明確的三個(gè)原則第二章、我們必須清楚的事實(shí)⊙市政＿市中心成熟生活環(huán)境，城市配套建設(shè)完善⊙市政_市政建設(shè)起步階段，金融、醫(yī)療、教育城市功能較不健全浉河沿岸與城中心優(yōu)劣勢(shì)市場(chǎng)特征浉河沿岸對(duì)比城中心⊙環(huán)境_天然河流景觀，良好的綠化⊙環(huán)境_老城區(qū)較為破舊、臟亂⊙交通_公交線路較少，路線不太通暢，出行不便⊙交通_公交線路連貫通暢，靠近火車站、汽車站⊙購物_離商業(yè)中心較遠(yuǎn)，生活購物不太方便⊙購物_大型生活廣場(chǎng)較多，商業(yè)形態(tài)全面消費(fèi)者對(duì)地（塊）區(qū)（域）的認(rèn)知區(qū)域名稱地（塊）區(qū)（域）區(qū)域印象浉河以南,郊區(qū)、交通不便居住氛圍冷清、缺乏都市感生活配套基本生活配套匱乏居住檔次零星開發(fā)、檔次不高人口素質(zhì)大中專院校聚集地、人員素質(zhì)相對(duì)較高生態(tài)環(huán)境道路寬敞、景觀好、噪音小、空氣清新治安條件治安條件相對(duì)不足★交通通障礙礙：沒沒有直直達(dá)社社區(qū)的的公交交線路路（6、５５路兩兩條公公交線線貫通通民權(quán)權(quán)路－－浉河河南路），交通通成本本較高高;★配套套障礙礙：商商業(yè)購購物、、娛樂樂休閑閑配套套尚未未跟上上（浉河市市場(chǎng)、五星鄉(xiāng)鄉(xiāng)衛(wèi)生生院）），缺乏成熟熟配套套;另另外中中小學(xué)學(xué)校(12小、、11中)不具有有競爭爭力；；★氛圍圍障礙礙：較較為冷冷清，，缺乏乏都市市繁華華氛圍圍，沒沒有都都市感感;★情感感障礙礙：周周邊多多為平平民居居住區(qū)區(qū)（電力小小區(qū)和和五星星鄉(xiāng)張張村））,缺乏乏有格格調(diào)的的大社社區(qū),不易引起起身份份認(rèn)同同和情情感共共鳴;消費(fèi)者者對(duì)地地（塊塊）區(qū)區(qū)（域域）的的抗性性地（塊塊）區(qū)區(qū)（域域）的的發(fā)展展前景景之規(guī)規(guī)劃浉河區(qū)區(qū)信陽絕絕對(duì)中中央城城區(qū)整個(gè)城城市分分為中中心城城區(qū)、、羊山山新區(qū)區(qū)、信信陽工工業(yè)區(qū)區(qū)、旅旅游區(qū)區(qū)四大大板塊塊。未來信信陽市市將形形成““一體體、兩兩翼、、八大大片區(qū)區(qū)”的的城市市格局局。地（塊塊）區(qū)區(qū)（域域）的的發(fā)展展前景景之規(guī)規(guī)劃浉河兩兩岸休閑、、旅游游、商商住為為一體體的景景觀帶帶、經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶。特別是是民權(quán)權(quán)路橋橋至平平橋中中心大大道段段（總總長5700米米）），河河道上上游寬350米米，，下游游寬400米米。。地（塊塊）區(qū)區(qū)（域域）的的發(fā)展展前景景之規(guī)規(guī)劃浉河信陽唯唯一中中央居居住帶帶浉河無無疑是是信陽陽市景景觀最最好的的區(qū)域域，信信陽最最大的的樓盤盤、檔檔次最最高的的樓盤盤、營銷最最先進(jìn)進(jìn)的樓樓盤、、產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)最高高的樓樓盤都都以浉浉河為為界。。2007年年浉河河區(qū)政政府工工作報(bào)報(bào)告中中名確確指出出,大力打打造浉浉河兩兩岸、、沿107沿線線的生生態(tài)人人居帶帶地（塊塊）區(qū)區(qū)（域域）的的發(fā)展展前景景之規(guī)規(guī)劃1、民權(quán)權(quán)路橋橋的開開通，，使民民權(quán)路路和河河南路路連為為一體體，不不僅縮縮短了了河南南進(jìn)入入老城城區(qū)的的直線線距離離，更更拉近近了市市民的的心理理距離離;２、沿沿河道道路寬寬20米米，，其其中快快車道道14米米，，兩側(cè)側(cè)人行行道各各3米米，，道路路最大大縱坡坡5‰‰，路路面為為水泥泥混凝凝土。。３、從從羊山山新區(qū)區(qū)、城城市中中心火火車站站、平平橋工工業(yè)區(qū)區(qū)都有有直達(dá)達(dá)項(xiàng)目目區(qū)域域的公公交車車,９９路路(312立立交橋橋-寶寶石橋橋)、６路路(楚王王城-寶石石橋））、５５路(火火車站站-雞雞公山山);地（塊塊）區(qū)區(qū)（域域）的的發(fā)展展前景景之交交通1、從大大的自自然環(huán)環(huán)境看看，東東依龜龜山，，南臨臨浉河,信陽陽唯一浉浉河、、龜山山景觀觀復(fù)合合區(qū),自然環(huán)環(huán)境得得天獨(dú)獨(dú)厚。。2、從小小的自自然環(huán)環(huán)境看看,沿沿河50米米寬的的市政政公園園,綿綿延5000米米,建建成成后將將是城城市最最大的的景觀觀休閑閑中心心。3、從從人文文環(huán)境境看,信陽陽農(nóng)專專、信信陽科科技園園等分分布項(xiàng)項(xiàng)目左左右,數(shù)以以萬計(jì)計(jì)的高高智人人群匯匯聚地地,國國際化化人文文生活活氛圍圍漸成成。地（塊塊）區(qū)區(qū)（域域）的的發(fā)展展前景景之環(huán)環(huán)境1、作作為濱濱河住住宅的的一面面旗幟幟,必必須建建成更更具生生態(tài)統(tǒng)統(tǒng)籌性性，城城市機(jī)機(jī)能性性和配配套優(yōu)優(yōu)先性性的綜綜合居居住區(qū)區(qū),方方與一一個(gè)新新崛起起的生生態(tài)居居住大大環(huán)境境相匹匹配;2、社社區(qū)主主力三三類產(chǎn)產(chǎn)品:多層層電梯梯洋房房、板式式小洋洋樓、、河景景高層層,其其中啟啟動(dòng)區(qū)區(qū)為純純板式式多層層電梯梯房,在城城市內(nèi)內(nèi)具有有領(lǐng)先先性;3、啟啟動(dòng)區(qū)區(qū)產(chǎn)品品是以以舒適適實(shí)用用性房房型為為主,面積積控制制80—250M2之間間,這這是建建立在在經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)之上上而又又緊跟跟國際際文明明居住住的階階層符符號(hào);備注:二房房80-100M2(30％)、三房房110-150M2(52%)、、復(fù)復(fù)式140－－200M2以以上(10%)、、200-250M2下沉沉式庭庭院(8％％)項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值之之產(chǎn)品品1、整個(gè)個(gè)住區(qū)區(qū)分為為五大大板塊塊：國際居居住區(qū)區(qū)------25萬平平米低低密度度、歐歐式、、現(xiàn)代代風(fēng)情情、大大型科科技景景觀住住區(qū);公共事事務(wù)區(qū)區(qū)——提提供銀銀行、、理發(fā)發(fā)、飯飯店及及其他他日常常生活活服務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)；濱河藝藝文帶帶——建建有濱濱河公公園廣廣場(chǎng)兼兼有開開放式式交際際會(huì)所所營造造鮮活活而純純粹的的文化化生活活環(huán)境境；國際學(xué)學(xué)園區(qū)區(qū)——2400平平方米米的幼幼教中中心，，提供供完善善的兒兒童早早期智智力啟啟蒙；；維也納納國際際人文文商業(yè)業(yè)街——90米米內(nèi)街街和7882平平方米米的社社區(qū)商商業(yè)基基于音音樂廣廣場(chǎng)和和音樂樂茶座座以及及社區(qū)區(qū)會(huì)所所的環(huán)環(huán)境氛氛圍建建立具具有國國際風(fēng)風(fēng)情的的開放放式商商業(yè)街街。2、院落落式圍圍合布布局強(qiáng)強(qiáng)調(diào)鄰鄰里、、通道道和步步行尺尺度,加強(qiáng)強(qiáng)住區(qū)區(qū)住戶戶的活活動(dòng);1500M2的大大型音音樂廣廣場(chǎng)著著力創(chuàng)創(chuàng)造出出社區(qū)區(qū)共享享空間間與開開放公公共空空間;超23米米的超超寬樓樓間距距,更更好地地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)住區(qū)區(qū)資源源的均均享和和人性性的平平等和和諧。。3、200米長長、26米寬寬的維維也納納迎賓賓大道道,塑塑造造了現(xiàn)現(xiàn)代社社區(qū)的的城市市感,他們們承擔(dān)擔(dān)著通通行外外部的的功能能，同同時(shí)又又兼有有大景景觀屬屬性。。項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值之之規(guī)劃劃項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值之之景觀觀1、27.3的超超低密密度和和超23米米的寬寬大樓樓間距距為景景觀的的營造造留下下了充充足的的空間間;2、內(nèi)內(nèi)外各各三重重景觀觀系統(tǒng)統(tǒng),外外三重重指400米寬寬的黃黃金水水岸線線,50米米寬、、1.5萬萬平方方米濱濱河公公園景景觀,200米米長、、26米寬寬的維維也納納迎賓賓大道道以及及1500平方方米音音樂廣廣場(chǎng);內(nèi)內(nèi)三重重指鄰鄰里起起居廳廳，私私家庭庭院、、屋頂頂花園園;3、維維也納納春天天組團(tuán)團(tuán)間的的中央央水系系、整整齊規(guī)規(guī)劃的的綠地地、蜿蜿蜒曲曲折的的汀步步、高高低錯(cuò)錯(cuò)落的的樹陣陣、散散落的的音樂樂家雕雕塑、、噴泉泉等質(zhì)質(zhì)樸、、自然然、人人文的的元素素融匯匯于景景觀細(xì)細(xì)節(jié)之之中，，強(qiáng)調(diào)調(diào)歸屬屬感、、提升升生活活品位位，打打造具具有國國際化化生活活傾向向的大大同世世界。。項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值之之建筑筑格調(diào)：：維也納納春天天的建建筑在在線條條上洋洋溢著著現(xiàn)代代國際際風(fēng)格格，硬硬朗的的磚石石材質(zhì)質(zhì)色和和溫和和的涂涂料，，筑成成溫馨馨和安安全的的心理理感受受,象象征著著知性性、浪浪漫和和成熟熟。和諧：：維也納納春天天建筑筑統(tǒng)一一傾斜斜15度,爭取取更多多的日日照時(shí)時(shí)間,另外外他的的體塊塊適中中，進(jìn)進(jìn)深與與開間間的比比例體體現(xiàn)了了以人人為本本塑造造生活活的形形式。。項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值之之戶型型尺度：：建筑筑的架架構(gòu)和和內(nèi)部部空間間的比比例體體現(xiàn)了了居者者的實(shí)實(shí)用哲哲學(xué)和和務(wù)實(shí)實(shí)精神，大大面寬寬塑造造出敞敞亮的的客廳廳部分分；相相對(duì)薄薄的進(jìn)進(jìn)深可可以保保證自自然通風(fēng)風(fēng)；雙雙向大大陽臺(tái)臺(tái)塑造造出舒舒適的的多維維空間間；情趣：：開放放式的的露臺(tái)臺(tái)傳達(dá)達(dá)了全全球人人親近近自然然的愛愛好,每套套房子子都有有盡可可能多的的觀景景窗；；功能：：在堅(jiān)堅(jiān)持國國際化化生活活方式式提供供的前前提下下充分分照顧顧了中中國人人對(duì)居居室風(fēng)風(fēng)水的習(xí)習(xí)慣，，科學(xué)學(xué)的動(dòng)動(dòng)線設(shè)設(shè)計(jì)完完全能能夠優(yōu)優(yōu)化對(duì)對(duì)動(dòng)靜靜空間間的使使用；；項(xiàng)目核核心價(jià)價(jià)值之之配套套商業(yè)：：溫暖暖的建建筑色色彩、、精巧巧的線線條組組織、、典雅雅風(fēng)格格的裝裝飾元元素、、平和和寧謐謐的步步行氛氛圍———典典型““維也也納””生活活情境境，為為信陽陽平添添一道道優(yōu)雅雅、和和諧的的國際際人文文商業(yè)業(yè)景觀觀。會(huì)會(huì)所所：圖圖書館館、健健身中中心、、Snooker、、音音樂館館等等等。幼兒園園：2400平平方米米的國國際幼幼教中中心。。項(xiàng)目增增值措措施之之一物物業(yè)有必要要選擇擇一家家知名名的物物業(yè)公公司進(jìn)進(jìn)駐或或顧問問,這這很重重要!有必要要讓物物業(yè)公公司提提前參參與項(xiàng)項(xiàng)目的的物業(yè)業(yè)規(guī)劃劃,這這很必必要!項(xiàng)目增增值措措施之之二智智能化化智能化化是一一項(xiàng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),一個(gè)個(gè)國際際化居居住區(qū)區(qū)最基基本的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)!智能化化是一一個(gè)手手段,一個(gè)個(gè)超越越競爭爭對(duì)手手最省省力的的手段段!項(xiàng)目增增值措措施之之三景景觀并不是是發(fā)錢錢越多多,景景觀就就越好好!關(guān)鍵在在于適適合和和精細(xì)細(xì)!第三章章、我我們必必須要要明確確的方方向我們的的定位位策略略我們是是25萬平平方米米的大大盤,但我我們?cè)谠跊负幽夏习?-----一一個(gè)缺缺乏配配套、人居居不成成熟的的地方,一個(gè)個(gè)消費(fèi)費(fèi)能力力有限限的地地方!我們是是具有有國際際風(fēng)格格的城城市作作品,8層層電梯梯洋房房在整整個(gè)城城市都都很稀稀有!所以我們必必須將競爭爭范圍擴(kuò)大大到整個(gè)城城市乃至信信陽地區(qū),堅(jiān)決““跳出浉河做維也納””,必須打打破度量衡衡,改變參參照系,強(qiáng)強(qiáng)調(diào)“以我我為主”進(jìn)進(jìn)入無競爭爭領(lǐng)域。項(xiàng)目定位語推廣語茗陽天下信陽最佳復(fù)合生態(tài)大社區(qū)長在坡地上的風(fēng)情建筑盛世華章盡享盛世珍品，演繹華美樂章聆聽一世絕美旋律經(jīng)典花園水岸名宅河畔生態(tài)美宅山水與生俱來金色水岸依水而筑尊貴天成生活與水岸為伍居住與世界同步弘昌運(yùn)動(dòng)城居優(yōu)越之上享健康人生以運(yùn)動(dòng)之名造健康之城看看我們的的對(duì)手都在在賣什么?維也納春天天需要什么樣樣的核心傳傳播概念？？※必須從產(chǎn)品品出發(fā)，能能夠引領(lǐng)項(xiàng)項(xiàng)目的綜合合賣點(diǎn)及藝藝術(shù)品質(zhì)內(nèi)內(nèi)涵；※必須從消費(fèi)費(fèi)行為出發(fā)發(fā)，符合信信陽中堅(jiān)消消費(fèi)人群的的思想印記記和階層語語境；※必須與競爭爭對(duì)手形成成清晰的差差異，具有有明顯的個(gè)個(gè)人特色的的生活符號(hào)號(hào)；形象定位：：維也納春天天主題概念：：浉河南岸25萬平方方米C調(diào)生生活城區(qū)域定位：：浉河畔/龜龜山下/民民權(quán)路橋側(cè)側(cè)品牌定位：：同步歐洲的的樣板住區(qū)區(qū)精神定位：：浉河又見維維也納信信陽亦有有貝多芬物質(zhì)定位：：生態(tài)之城.音樂之城城.生活之之城.形象定位:維也納春天天Vienna·同步歐洲的的樣板住區(qū)區(qū)維也納（Vienna））一座以音樂樂為靈魂的的城市因?yàn)楹ｎD、、莫扎特、、貝多芬、、舒伯特、、約翰·斯斯特勞斯父父子、勃拉拉姆斯………因?yàn)椤痘实鄣鬯闹刈唷贰?、《費(fèi)加加羅的婚禮禮》、《命命運(yùn)交響曲曲》、《田田園交響曲曲》、《月月光奏鳴曲曲》、《英英雄交響曲曲》、《天天鵝之歌》》、《冬之之旅》、《《藍(lán)色多瑙瑙河》、《《維也納森森林的故事事》……因?yàn)槿A爾茲茲舞曲、金金色大廳………所以有品、、格調(diào)、優(yōu)優(yōu)雅……維也納（Vienna））一座以大自自然為根的的城市因?yàn)樗嵌喽噼Ш拥呐瘢∫驗(yàn)樗前柋八股缴降木`??！因?yàn)樗菤W歐洲心臟的的心臟！所以高貴、、稀有、珍珍貴……維也納（Vienna））一座以生活活為本的城城市因?yàn)檫@里有有遍布山坡坡的葡萄園園……因?yàn)檫@里有有從葡萄園園釀制的純純正葡萄酒酒……因?yàn)檫@里有有風(fēng)靡世界界的奧地利利咖啡………因?yàn)檫@里有有維也納森森林和哥特特式和羅馬馬式建筑………所以安靜、、和諧、純純樸……主題概念浉河南岸25萬平方方米C調(diào)生生活何謂C調(diào)？？在音樂領(lǐng)域域，do，，Ruai，mi，，F(xiàn)a，Sol，La，Si，do是七個(gè)最最基本的音音，沒有任任何升降音音，這七個(gè)個(gè)基本音構(gòu)構(gòu)成的調(diào)就就是C調(diào)，，也就是基基礎(chǔ)調(diào)。在在這里我們們借指為一一種單純、、簡單、本本原的生活活狀態(tài)。C調(diào)的所有有音排列是是這樣12345671，，1開頭頭的就是C調(diào)。在一一定程度上上我們也可可以理解為為第一或NO.1的的意思。C調(diào)的中國國意象C即喜說OK時(shí)，，食指與拇拇指微合一一個(gè)“C””雙臂張開迎迎接親人、、朋友，臂臂彎成大大大“C”雙手對(duì)合放放在唇邊喊喊啊，雙手手成相對(duì)的的兩個(gè)“C”舌尖上調(diào)，，微微一笑笑時(shí)，口里里忍不住跑跑出一個(gè)““C”C調(diào)的世界界哲學(xué)C代表著———CITY（（城市）、、Centre（中中心）、Colourful（多彩））Comfort（（舒適）、、Convenient（便便利）、can（（能）………CITY———維也也納式城市市生活哲學(xué)學(xué)（理念））Centre———信陽中央央居住帶核核心（區(qū)位位）Colourful——無無與倫比的的生活情調(diào)調(diào)（景觀））Comfort———絕無僅僅有的建筑筑品質(zhì)（電電梯洋房））convenient———完善的生生活配套（（配套）can———自由、、自我的生生活主張（（消費(fèi)）在維也納春春天,聆聽聽Piano的華貴!C調(diào)的物質(zhì)質(zhì)基因在維也納春春天,傾聽聽FrenchHorn的高雅與浪浪漫C調(diào)的物質(zhì)質(zhì)基因C調(diào)的物質(zhì)質(zhì)基因社區(qū)大型音音樂噴泉廣廣場(chǎng)C調(diào)的物質(zhì)質(zhì)基因露天歐陸風(fēng)風(fēng)情的音樂樂茶座C調(diào)的物質(zhì)質(zhì)基因音樂文化會(huì)會(huì)所（劉詩昆））鋼琴培訓(xùn)訓(xùn)中心音樂展覽館館C調(diào)的物質(zhì)質(zhì)基因音樂主題景景觀C調(diào)的精神神基因社區(qū)維也納納音樂節(jié)品牌定位同步歐洲的的樣板住區(qū)區(qū)為什么同步步歐洲?1、這里的的‘歐洲’’廣義上指指歐洲標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)或具有歐歐洲潮流的的物質(zhì)支持持?！舳噼Ш邮鞘菤W洲的母母親河，浉浉河是信陽陽的母親河河，千里之之外，具有有同樣的不不可復(fù)制的的水岸文明明;

◆阿阿爾卑斯山山是歐洲的的精靈，龜龜山是信陽陽的神靈，，都是一個(gè)個(gè)城市不可可多得的風(fēng)風(fēng)水寶地；；為什么同步步歐洲?1、這里的的‘歐洲’’廣義上指指歐洲標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)或具有歐歐洲潮流的的物質(zhì)支持持?！粑覀兊慕ńㄖ?guī)劃是是歐式風(fēng)格格的,坡屋屋頂?shù)脑煨托秃途坝^均均好的規(guī)劃劃理念；◆我們的景景觀設(shè)計(jì)是是歐式音樂樂主題的,具有音樂樂造型的音音樂小品、藝術(shù)家雕雕塑、音樂樂廣場(chǎng)等;◆我們的配配套設(shè)施是是歐洲級(jí)的的，音樂會(huì)會(huì)所、音樂樂茶座、國國際商業(yè)街街等于維也納春春天而言，，同步歐洲洲就是具有有歐洲基因因的人文社社區(qū)，是個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，，是個(gè)樣板板。品牌定位同步歐洲的的樣板住區(qū)區(qū)為什么同步步歐洲?1、這里的的‘歐洲’’狹義上指指‘維也納納’，即導(dǎo)導(dǎo)向性的精精神趨同。?！艟S也納作作為全球最最適宜人居居的地方之之一，他的的生活狀態(tài)態(tài)及其所提提倡的生活活方式理應(yīng)應(yīng)成為先進(jìn)進(jìn)的人居傾傾向，我們們?nèi)∶S也也納，就是是在同步歐歐洲的生活活哲學(xué)?！艟S也納春春天提供了了不同以往往的國際化化多元生活活方式，對(duì)對(duì)于信陽而而言，他是是一次住宅宅的變革，，一次生活活的革命。。對(duì)我們來說說，同步歐歐洲就是基基于國際視視野下，維也納的生生活哲學(xué)在在信陽的一一次偉大實(shí)實(shí)踐。品牌定位同步歐洲的的樣板住區(qū)區(qū)區(qū)域定位浉河畔/龜山山下/民權(quán)路路橋側(cè)定位依據(jù):1、“浉河畔”明確項(xiàng)目臨臨近城市中心心景觀的地位位優(yōu)勢(shì),強(qiáng)調(diào)調(diào)未來生活舒舒適的可能;2、“龜山下”預(yù)示項(xiàng)目是是不可多得的的風(fēng)水寶地以以及具有國際際化高貴人居居傾向;3、“民權(quán)路橋”一方面抵消消人們對(duì)項(xiàng)目目的交通影響響,另一方面面強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在在主城區(qū)的勢(shì)力范疇;最大弱化項(xiàng)目目的區(qū)位而最最大強(qiáng)化本案案地塊的利益益點(diǎn),打破市場(chǎng)慣有有的認(rèn)知習(xí)慣慣。精神定位浉河又見維也也納信陽陽亦有貝多芬芬定位依據(jù):◆貝多芬是音音樂的象征。?！暨@是項(xiàng)目物物質(zhì)賣點(diǎn)(浉浉河)和項(xiàng)目目精神賣點(diǎn)(音樂)的完完美統(tǒng)一?！羧Χ隧?xiàng)目目目標(biāo)客戶群群的特點(diǎn)(高高尚、優(yōu)雅、、有品)和區(qū)區(qū)位(信陽全全城)?！艚缍隧?xiàng)目目在市場(chǎng)中的的地位(大師師級(jí)、國際化化、與眾不同同)。物質(zhì)定位低密度/歐式式建筑/多層層電梯洋房定位依據(jù):1、歐式建筑筑要求恢復(fù)生生活方式、人人的活動(dòng)與建建筑方式的直直接聯(lián)系，鼓鼓勵(lì)回到建筑筑自身，還原原到建筑的純純粹現(xiàn)象。維也納春天天尊重本地歷歷史文脈,構(gòu)構(gòu)建獨(dú)具特色色的場(chǎng)所語言言;充分發(fā)揮揮市政綠化帶帶和場(chǎng)地寬度度,營造花園園式景觀社區(qū)區(qū);同時(shí)采用用歐洲流行的的坡屋頂造型型。2、維也納春春天全生態(tài)陽陽光景觀戶型型，設(shè)置星光光浴室、景觀觀餐廳、南北北陽臺(tái)、首層層私家花園、空中花園等等,與大面積積中庭花園雙雙景生輝，將將大面積生態(tài)態(tài)系統(tǒng)引入室室內(nèi),相映成成趣,我們稱稱之為洋房。。第四章、我們們必須要執(zhí)行行的戰(zhàn)略我們必須運(yùn)用用的三大戰(zhàn)略略大盤戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略形象戰(zhàn)略我們必須執(zhí)行行的四大戰(zhàn)略略核心品牌構(gòu)建+競競爭力戰(zhàn)術(shù)+產(chǎn)品特征+階層語境A、“品牌構(gòu)建””高舉高打建建構(gòu)知名度和和附加值;B、“產(chǎn)品特特征”利益驅(qū)驅(qū)動(dòng),產(chǎn)品力力理性訴求;C、“階層語語境”分眾傳傳播,情感式式心理對(duì)位,建立區(qū)隔;D、“競爭力力戰(zhàn)術(shù)”實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)的不不間斷多接觸觸點(diǎn)連續(xù)打擊擊;我們項(xiàng)目的核核心操作資源源有哪些?城市中央居住住帶的核心生態(tài)人居帶的的支點(diǎn)２５萬平方米米國際樣板居居住區(qū)浉河、龜山復(fù)復(fù)合帶沿河公園多層電梯洋房房信陽首創(chuàng)音樂樂主題住區(qū)歐式建筑群品牌公司的聯(lián)聯(lián)合巨制我們項(xiàng)目的影影響力可能怎怎么樣?生態(tài)人居帶共共同繁榮計(jì)劃劃提升區(qū)域城市市形象競爭力力結(jié)束無城市級(jí)級(jí)社區(qū)的歷史史國際規(guī)格造城城，領(lǐng)先一步步的歐式生活活理念企業(yè)公民的社社會(huì)角色我們?nèi)绾伟秧?xiàng)項(xiàng)目的影響力力從可能變?yōu)闉榭尚?？三條平行線政策層面支持學(xué)術(shù)層面支持項(xiàng)目自身素質(zhì)政府/市政媒體/專家資源/運(yùn)作影響力信服力吸引力三條推廣縱深線城市價(jià)值線事件動(dòng)態(tài)線產(chǎn)品推出線資源/前景城市/項(xiàng)目產(chǎn)品/利益我們?nèi)绾伟秧?xiàng)項(xiàng)目的影響力力從可能變?yōu)闉榭尚?？四大硬件支持持樣板示范區(qū)打造主題式體驗(yàn)中心視覺工地分眾傳播,精確制導(dǎo)我們?nèi)绾伟秧?xiàng)項(xiàng)目的影響力力從可能變?yōu)闉榭尚牛恳魳分黝}概念念展廳關(guān)鍵點(diǎn)：1、保證有足足夠的空間舉舉辦活動(dòng)；2、考慮沒有有展示活動(dòng)時(shí)時(shí)，展廳的布布置植物造景景，避免過于空曠曠；3、開辟音樂樂展板，展示示在維也納生生活或出生的的著名音樂大師的的作品或與之之相關(guān)的照片片；４、專業(yè)攝影師隨隨時(shí)拍攝的記記錄項(xiàng)目歷程程的照片；VIP服務(wù)區(qū)區(qū)關(guān)鍵點(diǎn)：1、高檔家私私、增加品質(zhì)質(zhì)感2、電腦銷講講3、提升服務(wù)務(wù)品質(zhì)，體現(xiàn)現(xiàn)尊貴感銷售服務(wù)—專專業(yè)團(tuán)隊(duì)服務(wù)人員類別工作服裝置業(yè)顧問接待客戶，介紹項(xiàng)目，銷售深色西裝、工牌體驗(yàn)中心保安人員（停車場(chǎng)、入口接待人員）引導(dǎo)客戶停車、帶領(lǐng)客戶前往售樓處統(tǒng)一制服、工牌體驗(yàn)中心保潔人員整個(gè)售樓處的清潔工作統(tǒng)一制服、工牌體驗(yàn)中心吧臺(tái)服務(wù)人員專門負(fù)責(zé)洽談區(qū)及VIP區(qū)的酒水餐飲服務(wù)統(tǒng)一制服、工牌樣板房保潔人員負(fù)責(zé)樣板房的清潔工作統(tǒng)一制服、工牌樣板房示范大使負(fù)責(zé)樣板房內(nèi)的接待和講解統(tǒng)一制服、工牌客戶服務(wù)中心服務(wù)大使為客戶提供一條龍售后服務(wù)負(fù)責(zé)接待業(yè)內(nèi)、相關(guān)行業(yè)參觀團(tuán)職業(yè)套裝、工牌２００８年５５月１日VIP客戶參觀觀示范區(qū)發(fā)送邀請(qǐng)函體驗(yàn)中專人接待模型講解媒體記者進(jìn)行行新聞圖文報(bào)報(bào)道參觀景觀樣板板區(qū)咖啡廳服務(wù)人人員茶水招待待參觀首批樣板板房電瓶車接送返回體驗(yàn)中心心抽獎(jiǎng)拍照、專人講講解電瓶車四大事件動(dòng)作作高規(guī)格項(xiàng)目發(fā)布會(huì)酒會(huì)開盤維也納文化月活動(dòng)200８國際建筑師沙龍我們?nèi)绾伟秧?xiàng)項(xiàng)目的影響力力從可能變?yōu)闉榭尚?？代言人提前在在公眾媒體亮亮相發(fā)表言論論３月初主流媒媒體開始炒作作、路牌廣告告信息發(fā)布關(guān)鍵工作:信陽賓館地點(diǎn):項(xiàng)目預(yù)熱，項(xiàng)項(xiàng)目整體推介介目的:邀請(qǐng)嘉賓：各各報(bào)社、電視視臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)媒媒體記者龍躍置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)政府部門領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)設(shè)計(jì)院領(lǐng)導(dǎo)施工單位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)業(yè)內(nèi)人士項(xiàng)目準(zhǔn)業(yè)主邀邀請(qǐng)主持：龍躍置置業(yè)主題：項(xiàng)目開開發(fā)理念介紹紹，項(xiàng)目推介介2005.３３.１５項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)新聞聞發(fā)布會(huì)維也納春天文文化月活動(dòng)之之一維也納春天社社區(qū)主題歌評(píng)評(píng)選目的：通過評(píng)評(píng)選活動(dòng)的發(fā)發(fā)動(dòng)，在活動(dòng)動(dòng)持續(xù)進(jìn)行過過程中，凝聚項(xiàng)目的市市場(chǎng)注意力時(shí)間：08年4月活動(dòng)安排：在在信陽晚報(bào)、、電視報(bào)、公公交站臺(tái)等刊刊登社區(qū)主題題歌征集公告告，可預(yù)先推出若若干備選曲名名，供群眾投投票之用，或或可倡議群眾眾自由譜曲填詞；；設(shè)立若干獎(jiǎng)項(xiàng)項(xiàng)等級(jí)，凡獲獲獎(jiǎng)?wù)?，?jiǎng)金金與購買項(xiàng)目目房款價(jià)值捆捆綁，直接從購房款款中沖抵。維也納春天文文化月活動(dòng)之之二維也納春天廣場(chǎng)音樂會(huì)時(shí)間：08年4月地點(diǎn)：北北京路體體育廣場(chǎng)活動(dòng)安排：邀邀請(qǐng)省內(nèi)知名名樂團(tuán)蒞臨信信陽，舉辦廣廣場(chǎng)音樂會(huì)，，現(xiàn)場(chǎng)集中發(fā)發(fā)放項(xiàng)目宣傳傳物料、小禮禮品等，群眾眾可即興參與與演出。目的：通過音音樂會(huì)的舉辦辦，鮮明的推推介項(xiàng)目之音音樂社區(qū)風(fēng)格格維也納春天文文化月活動(dòng)之之三維也納春天杯杯鋼琴大賽【維也納春天天】業(yè)主維也也納體驗(yàn)之旅旅核心思想：在在開盤日，按按一定比例抽抽獎(jiǎng)組織業(yè)主主親臨維也納納，一方面展展示開發(fā)商的的實(shí)力，彰顯顯品牌優(yōu)勢(shì)；；另一方面讓讓業(yè)主對(duì)異國國風(fēng)情身行感感知，在進(jìn)行行口碑傳播的的同時(shí)加強(qiáng)客客戶對(duì)本項(xiàng)目目的期望和信信心。市場(chǎng)地位戰(zhàn)開盤攻擊戰(zhàn)項(xiàng)目高度戰(zhàn)啟動(dòng)區(qū)整合攻攻擊階段劃分分產(chǎn)品示范戰(zhàn)時(shí)間：200８年３月1日—2007年４月1５日核心：市場(chǎng)啟啟動(dòng)時(shí)間：2008年6月核心：聚焦銷銷售時(shí)間：2007年４月1５日—2008年5月月３０日核心：項(xiàng)目理理念、產(chǎn)品、、價(jià)值時(shí)間：2008年９月月核心：會(huì)所+示范區(qū)品牌攻心戰(zhàn)啟動(dòng)區(qū)整合攻攻擊階段劃分分啟動(dòng)區(qū)營銷工作部署署◆戰(zhàn)前裝備（營營銷準(zhǔn)備階段段）時(shí)間控制：2008年1月——2月月底工作目的：為為項(xiàng)目進(jìn)入市市場(chǎng)做好策略略、道具等方方面的準(zhǔn)備，，使?fàn)I銷工作作有計(jì)劃、有有步驟地展開開。序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間控制責(zé)任人1總體營銷思路的確定1月10日前龍躍/正道2啟動(dòng)區(qū)營銷策略的確定1月10日前龍躍/正道3體驗(yàn)中心設(shè)計(jì)裝修方案確定1月30日前龍躍/正道4銷售團(tuán)隊(duì)的招聘2月15日前龍躍5銷售團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)2月16日——4月1日龍躍6景觀設(shè)計(jì)方案的確定1月30日前龍躍7沙盤、戶型模型的制作1月20日——3月20日龍躍/正道8樣板間的設(shè)計(jì)1月30日——3月1日龍躍/正道工作計(jì)劃：序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間控制責(zé)任人9銷售管理體系的建立1月15日——2月15日龍躍10銷講手冊(cè)的策劃與制作2月15日——3月10日龍躍/正道11各種宣傳資料的策劃1月10日——2月25日龍躍/正道12各種宣傳資料的設(shè)計(jì)2月26日——3月20日正道13前期廣告策劃與設(shè)計(jì)1月15日——2月15日龍躍/正道14工地現(xiàn)場(chǎng)的包裝2月15日前龍躍/正道15媒體計(jì)劃安排1月20日前龍躍/正道16各種銷售道具準(zhǔn)備3月1日前龍躍/正道17階段營銷活動(dòng)的確定1月20日前龍躍/正道工作計(jì)劃：◆市場(chǎng)地位戰(zhàn)（（市場(chǎng)預(yù)熱階階段）時(shí)間控制：3月1日———4月15日日工作目的：從從目標(biāo)人群和和社會(huì)形態(tài)出出發(fā),在最短短的時(shí)間內(nèi)形形成品牌號(hào)召召力,完成行行銷推廣的勢(shì)勢(shì)能儲(chǔ)備。序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間控制責(zé)任人1戶外形象廣告出街3月1日龍躍/正道2體驗(yàn)中心裝修完畢4月1日龍躍/正道3自建網(wǎng)站開通4月1日前龍躍/正道4維也納春天文化月活動(dòng)3月10日——4月10日龍躍/正道5項(xiàng)目推薦會(huì)4月1日——4月2日龍躍/正道工作計(jì)劃：工作項(xiàng)目（報(bào)廣/戶外/電媒/短信……）時(shí)間廣告方向版面/位置費(fèi)用預(yù)算戶外廣告大型廣告牌3月1日精神宣言東方紅大道與民權(quán)路口18萬/年候車亭3月1日精神宣言各主要城市干線18萬/年(30個(gè))電視報(bào)報(bào)廣３月1日品牌形象封底整版1萬３月15日品牌形象封底整版1萬4月1日品牌形象封底整版1萬商都網(wǎng)頁整月精神宣言

3萬短信3月1日/15日/22日/4月1日項(xiàng)目或活動(dòng)信息2.4萬(40萬次)SP活動(dòng)3月15日維也納春天文化月活動(dòng)

待定30萬元4月1日VIP會(huì)員招募

媒體計(jì)劃：◆項(xiàng)目高度戰(zhàn)戰(zhàn)（房位預(yù)約階階段）時(shí)間控制：2008年4月16日———2008年5月30日工作目的：試試探市場(chǎng)，初初步鎖定目標(biāo)標(biāo)客戶，營造造熱銷氛圍工作基礎(chǔ)：通通過市場(chǎng)地位位戰(zhàn)的勝利,預(yù)計(jì)應(yīng)有600名以上上的客戶咨詢?cè)兪蹣侵行?。。其中有意向向的客戶約在在350名。。同一房位可可由兩名客戶戶預(yù)約，一名名客戶也可同同時(shí)預(yù)約兩個(gè)個(gè)房位。預(yù)約約房位的客戶戶存10000元到指定定銀行，房位位預(yù)約只說明明其有購買本本房位的意向向，不確定一一定可以購買買到本房位。。本階段不公公布具體房位位價(jià)，只公布布均價(jià)或大致致價(jià)格范圍，，為價(jià)格調(diào)整整留下空間。。序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間控制責(zé)任人1戶外廣告的更換4月16日龍躍/正道2產(chǎn)品廣告的出街4月16日龍躍/正道3預(yù)約方案的確定4月10日龍躍/正道4產(chǎn)品說明會(huì)方案的確定4月25日龍躍/正道5產(chǎn)品說明會(huì)的實(shí)施5月30日龍躍/正道6預(yù)約資料的準(zhǔn)備4月1日——4月10日龍躍/正道7銷售人員的再培訓(xùn)4月7日——4月14日龍躍工作計(jì)劃：工作項(xiàng)目（報(bào)廣/戶外/電媒/短信……）時(shí)間廣告方向版面/位置費(fèi)用預(yù)算戶外廣告大型廣告牌4月16日產(chǎn)品宣言東方紅大道公交車4月16日產(chǎn)品宣言5路6路10.8萬(6輛)電視報(bào)4月16日產(chǎn)品特征+預(yù)約公告整版1萬5月27日產(chǎn)品特征+預(yù)約公告整版1萬電視滾動(dòng)字幕4月16日起產(chǎn)品宣言

中央3臺(tái)/5臺(tái)/10臺(tái)3萬短信4月16日/20日/5月26日預(yù)約信息1.8萬(30萬次)SP活動(dòng)

5月30日產(chǎn)品發(fā)布會(huì)銷售體驗(yàn)中心5萬元4月14日---5月30日社區(qū)主題歌曲征集活動(dòng)

5萬元媒體計(jì)劃：◆開盤攻擊戰(zhàn)戰(zhàn)（客戶鎖定定階段）時(shí)間控制：2008年6月7日工作目的：品品牌力+產(chǎn)品品力進(jìn)一步鎖鎖定客戶，為為合同簽定做做準(zhǔn)備。工作基礎(chǔ)：若若如期完成預(yù)預(yù)約房源指標(biāo)標(biāo)，無須再投投廣告。首批批房源預(yù)約一一星期后選定定周六、周日日兩天集中選選房并收取50000元元/套大定，，并簽定認(rèn)購購協(xié)議。序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間控制責(zé)任人1選房信息出街6月1日正道/龍躍2銷售價(jià)格表的制定6月5日龍躍/正道3簽約人員的培訓(xùn)6月1日——6月6日龍躍4相關(guān)簽約物料的準(zhǔn)備6月4日前龍躍/正道5預(yù)售許可證6月7日前龍躍6客戶的重新梳理6月1日——6月4日龍躍工作項(xiàng)目（報(bào)廣/戶外/電媒/短信……）時(shí)間廣告方向版面/位置費(fèi)用預(yù)算戶外廣告大型廣告牌6月1日開盤廣告原公告牌候車亭/公交車6月1日開盤廣告各主要城市干線報(bào)紙廣告6月1日開盤廣告整版1萬6月8日答謝廣告整版1萬商都網(wǎng)頁整月開盤廣告

3萬短信6月5日開盤信息1.8萬(30萬次)SP活動(dòng)

6月8日開盤酒會(huì)信陽賓館5萬元媒體計(jì)劃：◆戰(zhàn)役結(jié)束(實(shí)實(shí)現(xiàn)簽約階段段)時(shí)間控制：6月9日———6月30日日工作目的：與與已選定房位位的客戶簽訂訂商品房買賣賣合同，收取取房款并辦理理按揭，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期房屋銷銷售目標(biāo)。工作基礎(chǔ)：此此時(shí)已取得銷銷售許可證，，一個(gè)月內(nèi)每每天通知15位客戶到售售樓部簽約，，同時(shí)接待新新客戶為第二二批房源作客客戶儲(chǔ)備。工作計(jì)劃：此此階段廣告推推廣暫緩，銷銷售工作圍繞繞簽約和二期期房源以及問問題房源展開開。（以上各節(jié)點(diǎn)點(diǎn)與貴公司溝溝通后詳盡調(diào)調(diào)整,二期推推廣節(jié)點(diǎn)劃分分根據(jù)一期推推廣情況后提提交）地級(jí)市項(xiàng)目推推廣費(fèi)率按銷銷售額的1%計(jì)算（樣板板房裝修除外外）,粗略廣廣告總預(yù)算：：住宅總面積：：239200平米，預(yù)預(yù)計(jì)均價(jià)：2300/平平米商業(yè)總面積：：8332平平米，預(yù)計(jì)均均價(jià)：3600/平米總銷售額：約約5.8億元元推廣預(yù)算：5.8億*1%=580萬啟動(dòng)區(qū)初步計(jì)計(jì)算營銷費(fèi)用用約120萬萬,占總量的的20%.費(fèi)用預(yù)算THEEND…THANKS！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。03:25:2603:25:2603:2512/31/20223:25:26AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2203:25:2603:25Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:25:2603:25:2603:25Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2203:25:2603:25:26December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。31十十二二月20223:25:26上上午03:25:2612月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:25上午午12月-2203:25December31,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/3