做好房地產價格評估

第七講房地產價格評估房地產估價的必要性估價原則房地產估價方法房地產估價的必要性房地產估價的必要性

（一）理論上房地產具有不可移動性、獨一無二性和價值高大性，房地產市場是“不完全市場”。經濟學上，同時具備下列8個條件者為“完全市場”：（1）同質商品，買者不在乎從誰手里購買；（2）賣者和買者的人數眾多；（3）賣者和買者都有進入市場的自由；（4）賣者和買者都有掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格；

房地產估價的必要性（5）就成交總額而言，每個賣者和買者的購銷額是無關緊要的；（6）賣者和買者無串通共謀行為；（7）消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；（8）商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動。

房地產估價的必要性房地產作為商品，其本質各不相同和復雜的特性違反了第一條和第四條，另外，盡管房地產的所有權或使用權可以轉讓，但它本身無法移動，違反了第八條，因此，房地產市場通常被視為典型的不完全市場。由于房地產市場是不完全市場，因而不會自動的形成眾人都容易識別的適當價格，同時由于有許多阻礙房地產價格合理形成因素，并且在其判斷中要求有專門的知識和經驗，所以，需要專業(yè)估價人員提供市場信息，進行替代市場的估價。房地產估價的必要性（二）現實上（1）房地產交易的需要房地產具有獨一無二性，差不多每宗房地產的價格都不相同；并且，由于一般單位或個人不是專業(yè)從事房地產交易的，對房地產市場行情不易掌握，所以，在房地產交易時往往需要請專業(yè)的房地產估價機構為其提供價格參考依據。例如，對于賣者來說需要了解房地產市場價值，以確定合理的賣價，避免定價過低；對于買者來說也需要了解房地產市場價值，以確定合理的買價，避免付款過多。房地產估價的必要性（2）房地產抵押的需要房地產不可移動、不可隱藏、壽命長久，具有保值增值性，是一種良好的用于提供債務履行擔保的物品，因此，在單位或個人向銀行申請借款時，銀行為了減少自身的風險，往往要求借款人以其房地產作為抵押物，同時，銀行的貸款額一般要低于該用于抵押的房地產的價值。（3）房地產典當的需要出典人將自己的房地產讓與他人使用、收益，以獲得相當于賣價的資金（典價），但保留該房地產的所有權，待日后有能力時可以返還典價回贖該房地產。房地產估價的必要性而典權人則以支付低于買價的資金（典價），取得房地產的占有、使用和收益的權利，且日后還有取得房地產所有權的可能（當典權期限屆滿后的一定期限內出典人未返還典價回贖的，典權人即取得房地產的所有權）。這可同時滿足資金需要和用益需要，且資金使用者不付利息，房地產使用者不付租金，使出典人與典權人各得其所。典價的確定需要房地產估價來提供參考依據。房地產估價的必要性（4）房地產保險和損害賠償的需要房地產中的建筑物難免會發(fā)生自然災害或意外事故，如火災、爆炸、地面突陷等而遭受損毀或滅失，從而需要保險。房地產保險對房地產估價的需要：一是在投保時需要評估保險價值，為確定保險金而提供參考依據；二是在保險事故發(fā)生后需要評估所遭受的損失或重置價格、重建價格，為確定賠償金額提供參考依據。其他方面的房地產損害賠償，如施工挖基礎不慎造成臨近房屋傾斜，對房地產權利行使的不當限制（如錯誤查封）造成權利人損害的，也需要房地產估價。房地產估價的必要性（5）房地產稅收的需要房地產稅收一般以房地產價值為課稅依據，為了掌握切實可靠的課稅依據，避免偷稅和課稅不公平，稅務機關和納稅義務人都需要對房地產進行估價。特別是稅務機關，要拿出科學公正的房地產評估價值來說服納稅義務人。（6）房地產征用拆遷補償的需要國家對房地產的需要，除了靠空閑的房地產來解決，還需要以征用、拆遷的方式強行使用城鄉(xiāng)個人、集體、企業(yè)等正在使用的房地產，并給予原房地產所有者或使用者合理的補償。而確定這些補償金額，就需要房地產估價。房地產估價的必要性（7）處理房地產糾紛和有關法律案件的需要房地產糾紛，一類是有關當事人對房地產買賣、交換、租賃、抵押、賠償、抵債、征用、拆遷、課稅等當中有關房地產的價值、價格、租金、賠償金額、補償金額等，持有不同的看法。解決這類糾紛需要公正、權威的房地產估價，以提供有說服力的、能讓糾紛各方接受的價值、價格、租金、賠償金額、補償金額等參考依據。另一類是遺產分配、公有財產分割等引起的糾紛。在某些情況下采用簡單的實物分配或分割難于解決（如果這樣做就會破壞房地產的使用價值），特別是在許多房地產估估價的必必要性情況下房房地產在在實物形形態(tài)上難難以分割割，而要要做到合合理的分分配或分分割，實實際上是是關于房房地產價價值形態(tài)態(tài)的劃分分，這就就需要房房地產估估價。另外，對對于各類類房地產產違法行行為，衡衡量違法法情節(jié)輕輕重的參參考依據據之一，，不僅是是房地產產的實物物量，而而且應考考慮房地地產的價價值量，，這也需需要房地地產估價價。（8）企企業(yè)合資資、合作作、合并并、兼并并、分立立、買賣賣、租賃賃經營、、承包經經營、改改制、上上市、破破產清算算等的需需要。房地產估估價的必必要性以土地、、房屋作作價或者者為條件件進行合合資、合合作等情情形大量量存在，，如一方方出土地地、房屋屋，另一一方出資資金、設設備，然然后依據據一定比比例確定定雙方的的利益分分配；以土地為為條件建建住宅、、辦公樓樓等也時時常出現現，如在在合建房房屋的情情況下，，一方出出土地，，另一方方出資金金，然后后依據一一定比例例分配建建成的房房屋。在現實中中有這種種情形：：一個企企業(yè)之所所以兼并并另一個個企業(yè)，，主要的的一個動動機是看看中了被被兼并企企業(yè)的場場地和房房屋，以以取得生生產或生生活發(fā)展展的場所所。所有有這些都都需要對對房地產產進行估估價。房地產估估價的必必要性（9）房房地產管管理的需需要中國經濟濟體制改改革將過過去高度度集權的的計劃經經濟轉變變?yōu)槭袌鰣鼋洕?，，相應的的對于各各類資產產的管理理從過去去單純的的實物管管理轉到到重視價價值管理理，即不不僅需要要搞清楚楚資產的的實物量量，更需需要搞清清楚資產產的價值值量。故房地產產管理也也不能僅僅停留在在有多少少數量的的土地和和房屋上上，更需需要搞清清楚這些些房地產產的價值值量，它它們的增增值或貶貶值情況況。這就就需要房房地產估估價。房地產估估價的必必要性（10））其他方方面的需需要現實中對對房地產產估價的的需要還還有許多多方面，，如在房房地產強強制拍賣賣（拍賣賣底價））、抵債債、拆遷遷補償、、損害賠賠償等估估價中，，往往出出現某一一方對原原房地產產估價結結果有異異議，這這就需要要對原房房地產估估價結果果進行復復核或鑒鑒定，所所以也需需要房地地產估價價。在房地產產開發(fā)經經營中，，從房地地產開發(fā)發(fā)投資的的可行性性研究到到開發(fā)完完成后的的房地產產租售等等，也都都離不開開房地產產估價。。有時還還需要把把房地產產的購買買價格在在土地和和建筑物物之間進進行分配配，這也也需要房房地產估估價。估價原則則（一）合合法原則則（二）最最高最佳佳使用原原則（三）替替代原則則（四）估估價時點點原則（五）公公平原則則估價原則則估價原則則（一）合合法原則則合法原則則要求房房地產估估價應以以估價對對象的合合法權益益為前提提進行。。合法權益益包括合合法產權權、合法法使用、、合法處處分等方方面：1.在合合法產權權方面，，應以房房地產權權屬證書書和有關關證件為為依據?！，F行的的土地權權屬證書書有《國國有土地地使用證證》、《《集體土土地所有有證》、、《集體體土地使使用證》》、《土土地他項項權力證證明書》》四種，，房屋權權屬證書書有《房房屋所有有證》、、《房屋屋共有權權證》和和《房屋屋他項權權證》估價原則則三種。統(tǒng)統(tǒng)一的產產權證書書有《房房地產權權證》、、《房地地產共有有權證》》和《房房地產他他項權證證》三種種。2.在合合法使用用方面，，應以城城市規(guī)劃劃、土地地用途管管制等為為依據。。例如，，如果城城市規(guī)劃劃規(guī)定了了該宗土土地為居居住用途途，即使使從其坐坐落位置置、周圍圍環(huán)境等等來看，，適合用用作商業(yè)業(yè)用途，，但也必必須以居居住用途途為前提提來估價價；除非非申請變變更為商商業(yè)用途途，而且且能夠獲獲得批準準。3.在合合法處分分方面，，應以法法律、行行政法規(guī)規(guī)或合同同（如土土地使用用權出讓讓合同））等允許許的處分分方式為為依據。。處分方式式包括買買賣、租租賃、抵抵押、典典當、抵抵債、贈贈與等。。估價原則則4.在在其他方方面，評評估出的的價格必必須符合合國家的的價格政政策。（二）最最高最佳佳使用原原則最高最佳佳使用必必須符合合四個標標準（1）法律律上許可可（2））技術上上可能（（3）經經濟上可可行（4）價值值最大化化。這些些標準通通常有先先后順序序。另外，最最高最佳佳使用不不是無條條件的最最高最佳佳使用，，而是在在法律（（包括法法律、行行政法規(guī)規(guī)、城市市規(guī)劃、、土地使使用權出出讓合同同等）許許可范圍圍內的最最高最佳佳使用，，這也是是合法原原則的要要求。估價原則則最高最佳佳使用具具體包括括3個方方面:（1）最最佳用途途（2））最佳規(guī)規(guī)模（3）最佳佳集約度度。最高最佳佳使用應應把握三三個經濟濟學原理理：1.收益益遞增遞遞減原理理收益遞增增遞減原原理揭示示的是兩兩種投入入產出關關系:（1）收收益遞減減規(guī)律（（邊際收收益遞減減原理））是在一種種投入量量變動而而其他投投入量固固定的情情況下的的投入產產出關系系。對于于一宗土土地來說說，表現現在對該該宗土地地的使用用強度（（如建筑筑層數、、建筑高高度、容容積率、、建筑規(guī)規(guī)模）超超過一定定限度后后，收益益開始下下降。估價原則則（2）規(guī)規(guī)模的收收益（規(guī)規(guī)模報酬酬規(guī)律））假定以相相同的比比例來增增加所有有的投入入量（即即規(guī)模的的變化）），則產產出量的的變化有有3種可可能：收收益不變變、收益益遞增、、收益遞遞減。在在擴大規(guī)規(guī)模時，，一般是是先經過過一個規(guī)規(guī)模的收收益遞增增階段，，然后經經過一個個規(guī)模的的收益不不變階段段，在經經過一個個規(guī)模的的收益遞遞減階段段。2.均衡衡原理均衡原理理是以房房地產內內部各構構成要素素的組合合是否均均衡，來來判定是是否為最最高最佳佳使用。。它也可以幫幫助確定定最佳集集約度和和最佳規(guī)規(guī)模。估價原則則3.適合合原理適合原理理是以房房地產與與其外部部環(huán)境是是否協(xié)調調，來判判定是否否為最高高最佳使使用。它它可以幫幫助確定定最佳用用途。（三）替替代原則則替代原則則要求房房地產估估價結果果不得明明顯偏離離類似房房地產在在同等條條件下的的正常價價格。類似房地地產是指指與估價價對象處處在同一一供求范范圍內，，并在用用途、規(guī)規(guī)模、檔檔次、建建筑結構構等方面面與估價價對象相相同或相相近的房房地產。。同一供供求范圍圍是指與與估價對對象估價原則則具有替代代關系，，價格會會相互影影響的房房地產所所處的區(qū)區(qū)域范圍圍。替代原則則對于具具體的房房地產估估價要求求：（1）如如果附近近有若干干相近效效用的房房地產存存在著價價格，則則可以依依據替代代原則，，由這些些相近效效用的房房地產的的價格推推算出估估價對象象的價格格。（2）不不能孤立立的思考考估價對對象的價價格，要要考慮相相近效用用的房地地產的價價格牽擎擎。如：：單就一一宗房地地產的估估價結果果來看似似乎有道道理，但但當把它它與其它它房地產產的價格格或估價價結果同同時拿來來看時卻卻顯得不不合理，，沒有一一個合理理的價格格差。估價原則則（四）估估價時點點原則估價時點點原則要要求房地地產估價價結果應應是估價價對象在在估價時時點時的的客觀合合理價格格或價值值。不同估價價目的的的房地產產估價，，其估價價時點與與估價所所依據的的估價對對象狀況況和房地地產市場場狀況不不同:1.估價價時點為為過去的的情形，，多出現現在房地地產糾紛紛案件中中，特別別是對估估價結果果有爭議議而引發(fā)發(fā)的復核核估價。。2.估價價時點為為現在，，估價對對象為歷歷史狀況況下的情情形，多多出現于于房地產產損害賠賠償案件件中。估價原則3.估價價時點為為現在，，估價對對象為現現實狀況況下的情情形，是是估價中中最常見見、最大大量的，，包括在在建工程程估價。。4.估價價時點為為現在，，估價對對象為未未來狀況況下的情情形，如如評估房房地產的的預售或或預購價價格。5.估價價時點為為未來的的情形，，多出現現于房地地產市場場預測、、為房地地產投資資分析提提供價值值依據的的情況中中，特別別是預估估房地產產在未來來建成后后的價值值。在假假設開發(fā)發(fā)法中，，預計估估價對象象開發(fā)完完成后的的價值就就屬于這這種情況況。估價原則則現狀為在在建工程程的房地地產，可可能同時時存在著著下列3種估價價：（1）估估價時點點為現在在，估價價對象為為現實狀狀況下的的估價，，即該在在建工程程在現在在這個樣樣子的價價值是多多少。（2）估估價時點點為現在在，估價價對象為為未來狀狀況下的的估價，，如該在在建工程程經過一一段時間間（如15個月月）后將將建成，，而現在在預售或或預購它它的價值值是多少少。（3）估估價時點點為未來來，估價價對象為為未來狀狀況下的的估價，，如該在在建工程程經過一一段時間間（如15個月月）后將將建成，，且在建建成時的的價值是是多少。。估價原則則（五）公公平原則則為評估出出公平合合理的價價值，估估價人員員應本著著下列假假設進行行估價：：各方當當事人均均是理性性的、精精明的。。其次，，估價人人員應以以各方當當事人的的角色或或心態(tài)來來考慮價價格（又又稱“換換位思考考”），，然后，，估價人人員再以以專家的的身份來來反復、、精細的的權衡評評估價值值。房地產估估價方法法市場比較較法成本法收益法假設開發(fā)發(fā)法房地產估估價方法法（一）市市場比較較法概念：將估價價對象與與在估價價時點的的近期有有過交易易的類似似房地產產進行比比較，對對這些類類似房地地產的成成交價格格作適當當的修正正，以此此估算估估價對象象的客觀觀合理價價格或價價值的方方法。原理：1.替代代原理房地產估估價對象象的未知知價格可可通過類類似房地地產的已已知成交交價格來來求取。。2.大數數定律大量交易易實例成成交價格格的綜合合結果可可作為正正常市場場價格的的最佳指指標。房地產估估價方法法適用對象象：具有交交易性的的房地產產。使用條件件：在同一一供求范范圍內存存在著較較多的類類似房地地產的交交易。步驟：1.搜集集交易案案例2.選取取可比實實例3.建立立價格可可比基礎礎4.進行行交易情情況修正正5.進行行交易日日期修正正6.進進行房地地產狀況況修正7.求取取比準價價格房地產估估價方法法1.搜集集交易實實例搜集交易易實例時時，須搜搜集的內內容一般般應包括括：（1）交交易雙方方的基本本情況和和交易目目的；（2）交交易實例例房地產產的狀況況，如坐坐落、用用途、土土地狀況況、建筑筑物狀況況、周圍圍環(huán)境、、景觀等等；（3）成成交日期期；（4）成成交價格格；（5）付付款方式式；（6）交交易情況況，如交交易稅費費的負擔擔方式，，有無隱隱價瞞價價、急賣賣急買、、人為哄哄抬、親親友間的的交易等等特殊交交易情況況。房地產估估價方法法2.選取取可比實實例可比實例例的選取取應滿足足以下8點：（1）可可比實例例所處的的地區(qū)應應與估價價對象所所處的地地區(qū)相同同，或是是在同一一供求范范圍內的的類似地地區(qū)。（2）可可比實例例的用途途應與估估價對象象的用途途相同。。主要分分為:（a）居??；；（b））商業(yè)；；（c））辦公；；（d））旅館；；（e））工業(yè)；；（f））農業(yè)等等。（3）可可比實例例的建筑筑結構應應與估價價對象的的建筑結結構相同同。一般般分為:（a）鋼鋼結構；；（b））鋼筋混混凝土結結構；（（c）磚磚混結構構；（d）磚木木結構；（（e）簡簡易結構構。房地產估估價方法法（4）可可比實例例的規(guī)模模應與估估價對象象的規(guī)模模相當。。（5）可可比實例例的權利利性質應應與估價價對象的的權利性性質相同同。（6）可可比實例例的交易易類型應應與估價價目的吻吻合。（7）可可比實例例的成交交日期應應與估價價時點接接近。（8）可可比實例例的成交交價格應應是正常常成交價價格，或或可修正正為正常常成交價價格。房地產估估價方法法3.建立立價格可可比基礎礎（1）統(tǒng)統(tǒng)一付款款方式估價價格格以一次次付清所所需支付付的金額額為基準準，將分分期付款款的可比比實例的的成交價價格折算算為在其其成交日日期時一一次付清清。（2）統(tǒng)統(tǒng)一采用用單價單價，通通常為單單位面積積上的價價格，其其中土地地除了單單價，還還可為樓樓面地價價。根據據估價對對象的具具體情況況，可有有不同的的比較單單位。如：倉庫庫以單位位體積為為比較單單位，停停車場以以每個車車位為比比較單位位，旅館館以每個個房間或或床位為為比較單單位。房地產估估價方法法（3）統(tǒng)統(tǒng)一幣種種和貨幣幣單位（4）統(tǒng)統(tǒng)一面積積內涵在現實房房地產交交易中，，有按建建筑面積積計價，，有按套套內建筑筑面積計計價，也也有按使使用面積積計價的的。它們們之間的的換算如如下：套內建筑面積下的價格建筑面積下的價格=×建筑面積下的價格=×套內建筑面積下的價格=×使用面積下的價格使用面積下的價格房地產估估價方法法（5）統(tǒng)統(tǒng)一面積積單位平方米下下的價格格=畝下下的價格格÷666.67平方米下下的價格格=公頃頃下的價價格÷10000平方米下下的價格格=平方方英尺下下的價格格×10.764平方米下下的價格格=坪下下的價格格×0.303房地產估估價方法法4.交易易情況修修正房地產成成交價格格容易受受交易中中一些特特殊因素素的影響響，而使使其偏離離正常的的市場價價格。交交易中的的特殊因因素主要要有下列列幾方面面：（1）有有利害關關系人之之間的交交易。（2）急急于出售售或急于于購買的的交易。。（3）交交易雙方方或某一一方對市市場行情情缺乏了了解的交交易。（4）交交易雙方方或某一一方有特特別動機機或偏好好的交易易。（5）特特殊交易易方式的的交易。。如拍賣賣、招標標等。房地產估估價方法法（6）交交易稅費費非正常常負擔的的交易。。（7）相相鄰房地地產的合合并交易易。（8）受受債權債債務關系系影響的的交易。。5.交易易日期修修正將可比實實例在其其成交日日期時的的價格調調整為在在估價時時點時的的價格，，并將其其作為估估價對象象的價格格。這種種調整稱稱為交易易日期修修正。房地產估估價方法法6.房地地產狀況況修正（1）區(qū)區(qū)位狀況況修正區(qū)位狀況況比較修修正的內內容主要要包括：：繁華程程度、交交通便捷捷程度、、環(huán)境景景觀、公公共設施施完備程程度（屬屬于估價價對象以以外的部部分）、、臨路狀狀況、朝朝向、樓樓層等影影響房地地產價格格的因素素。（2）權權力狀況況修正權力狀況況比較修修正的內內容主要要包括：：土地使使用年限限、城市市規(guī)劃限限制條件件（如容容積率））等影響響房地產產價格的的因素。。房地產估估價方法法（3）實實物狀況況修正實物狀況況比較修修正的內內容，對對于土地地來說，，主要包包括：面面積大小小、形狀狀、基礎礎設施完完備程度度（屬于于估價對對象之外外的部分分）、土土地平整整程度、、地勢、、地質水水文狀況況等影響響房地產產價格的的因素；；對于建建筑物來來說，主主要包括括：新舊舊程度、、建筑規(guī)規(guī)模、建建筑結構構、設備備、裝修修、平面面布置、、工程質質量等影影響房地地產價格格的因素素。房地產估估價方法法7.求取取比準價價格（1）求求取某個個可比實實例對應應的某個個比準價價格的方方法a.直接接比較修修正公式式交易情況修正交易日起修正房地產狀況修正估價對象價格=可比實例價格×××=可比實例價格×××上式中，，交易情情況修正正的分子子為100，表表示以正正常價格格為基準準；交易易日修正正的分母母為100，表表示以成成交日期期時的價價格為基基準；房房地產狀狀況修正正的分子子為100，表表示以估估價對象象的房地地產狀況況為基準準。房地產估估價方法法b.間接接比較修修正公式式：交易情況修正交易日期修正標準化修正房地產狀況修正估價對象價格=可比實例價格××××=可比實例價格××××上式中，，標準化化修正的的分子為為100，表示示以標準準房地產產的狀況況為基準準，分母母是可比比實例房房地產相相對于標標準房地地產所得得的分數數；房地地產狀況況修正的的分母為為100，表示示以標準準房地產產的狀況況為基準準，分子子是估價價對象房房地產相相對于標標準房地地產所得得的分數數。房地產估估價方法法（2）將將多個可可比實例例對應的的比準價價格綜合合成一個個最終比比準價格格的方法法。a.平均均數①簡單算算術平均均數把修正出出的各個個價格直直接相加加，再除除以這些些價格的的個數，，所得的的數即為為綜合出出的一個個價格。。②加權算算術平均均數把修正出出的各個個價格綜綜合成一一個價格格時，考考慮到每每個價格格的重要要程度不不同，先先賦予每每個價格格不同的的權數，，然后綜綜合出一一個價格格。房地產估估價方法法b.中位位數把修正出出的各個個價格按按從低到到高或從從高到低低的順序序排列，，當項數數為奇數數時，位位于正中中間位置置的那個個價格為為綜合出出的一個個價格；；當項數數為偶數數時，位位于正中中間位置置的那兩兩個價格格的簡單單算術平平均數為為綜合出出的一個個價格。。c.眾數數眾數是一一組數值值中出現現次數最最多的數數值。d.其他他方法如分別去去掉一個個最高的的價格和和一個最最低的價價格，將將余下的的簡單算算術平均均。房地產估估價方法法例：為評評估某寫寫字樓2002年10月1日日的正常常市場價價格，在在該寫字字樓附近近地區(qū)調調查選取取了A、、B、C三宗類類似寫字字樓的交交易實例例，有關關資料見見表可比實例A可比實例B可比實例C成交價格5000（元/m2）600（美元/m2）5500（元/m2）成交日期2002年1月1日2002年3月1日2002年7月1日交易情況+2%+5%－3%房地產狀況－8%－4%+6%房地產估估價方法法在表的交交易情況況中，正正（負））值表示示可比實實例的成成交價格格高（低低）于其其正常價價格的幅幅度；房房地產狀狀況中，，正（負負）值表表示可比比實例的的房地產產狀況優(yōu)優(yōu)（劣））于估價價對象的的房地產產狀況導導致的價價格差異異幅度。。另假設設人民幣幣與美元元的市場場匯價2002年3月月1日為為1：8.5，，2002年10月1日為1：8.3；該該類寫字字樓以人人民幣為為基準的的市場價價格2002年年1月1日至2002年2月月1日基基本保持持不變，，2002年2月1日日至2002年年5月1日平均均每月比比上月下下降1%，以后后平均每每月比上上月上升升0.5%。試試利用上上述資料料估算該該寫字樓樓2002年10月1日的正正常市場場價格。。估算該寫寫字樓2002年10月1日日的正常常市場價價格如下下：1.計計算公式式:比準價格格=可比比實例價價格×交交易情況況修正系系數×交交易日期期修正系系數×房房地產狀狀況修正正系數2.比比準價格格：A=5000××(1－1%)3×(1+5%)5×=6598.33(元/m2)房地產估估價方法法3.比比準價格格：4.比比準價格格：5.將將上述三三個比準準價格的的簡單算算術平均均數作為為比較法法的估算算結果，，則：估計對象象價格（（單價））=（6598.33+6328.88+6192.31）÷÷3=6373.17（（元/m2）B=600×8.5××(1－1%)2×(1+0.5%)5×=6328.88（元/m2）C=5500××(1+0.5%)3×=6192.31（元/m2）房地產估估價方法法（二）成成本法1.概概念：成本法法是求取取估價對對象在估估價時點點時的重重新構建建價格，，然后扣扣除折舊舊，以此此估算估估價對象象的客觀觀合理價價格或價價值的方方法。2.理理論依據據：（1）從從賣方的的角度來來看：是生產產費用價價值論，，即賣方方愿意接接受的最最低價格格，不能能低于他他為開發(fā)發(fā)建造該該房地產產已花費費的代價價。（2）從從買方的的角度來來看：是替代代原理，，即買房房愿意支支付的最最高價格格，不能能高于他他所預計計的重新新開發(fā)建建造該房房地產所所需花費費的代價價。房地產估估價方法法3.適適用的對對象：只要是新新近開發(fā)發(fā)建造、、計劃開開發(fā)建造造或者可可以假設設重新開開發(fā)建造造的房地地產，都都可以采采用成本本法估價價。成本本法特別別適用于于那些既既無收益益又很少少發(fā)生交交易的房房地產的的估價，，如學校校、圖書書館、體體育場館館、醫(yī)院院、政府府辦公樓樓、軍隊隊營房、、公園等等公用、、公益房房地產，，以及及化工廠廠、鋼鐵鐵廠、發(fā)發(fā)電廠、、油田、、碼頭、、機場等等有獨特特設計或或只針對對個別用用戶的特特殊需要要而開發(fā)發(fā)建造的的房地產產。單純純建筑物物的估價價通常也也是采用用成本法法。另外外，成本本法也適適用于市市場不完完善或狹狹小市場場上無法法運用比比較法估估價的房房地產。。在房地地產保險險（包括括投保和和理賠））及其他他損害賠賠償中。。通常也也是采用用成本法法估價。。房地產估估價方法法運用成本本法估價價值得注注意的是是：在現現實中，，房地產產的價格格直接取取決于其其效用，，而非花花費的成成本，成成本的增增減一定定要對效效用有所所作用才才能形成成價格；；換一個個角度講講，房地地產成本本的增加加并不一一定能增增加其價價值，投投入的成成本不多多也不一一定說明明其價值值不高。。4.成成本法的的操作步步驟（1）搜搜集有關關房地產產開發(fā)的的成本、、稅費、、利潤等等資料；；（2）估估算重新新購建價價格；（3）估估算折舊舊；（4）求求取積算算價格。。房地產估估價方法法（1）搜搜集有關關房地產產開發(fā)的的成本、、稅費、、利潤等等資料房地產價價格通常常由下列列6大項項構成：：①土地取取得成本本根據房地地產開發(fā)發(fā)取得土土地的途途徑分為為下列3種：a.通過過征用農農地取得得的，土土地取得得成本包包括農地地征用費費和土地地使用權權出讓金金等。b.通過過在城市市中進行行房屋拆拆遷取得得的，土土地取得得成本包包括城市市房屋拆拆遷補償償安置費費和土地地使用權權出讓金金等；c.通過過在市場場上：““購買””取得的的，如購購買政府府出讓或或其他開開發(fā)商轉轉讓的已已完成征征用拆遷遷的熟地地，土地地取得成成本包括括購買土土地的價價款和在在購買時時應買方方繳納的的稅費（（如房地產估估價方法法交易手續(xù)續(xù)費、契契稅）等等。②開發(fā)成成本在實際中中主要包包括下列列幾項：：a.勘察察設計和和前期工工程費，，包括可可行性研研究、規(guī)規(guī)劃、勘勘察、設設計及““三通一一平”等等工程前前期所發(fā)發(fā)生的費費用；b.基礎礎設施建建設費，，包括所所需的道道路、給給水、排排水、電電力、通通訊、燃燃氣、熱熱力等的的建設費費用；c.建筑筑安裝工工程費，，包括建建造房屋屋及附屬屬工程所所發(fā)生的的土建費費和安裝裝費；d.公共共配套設設施建設設費，包包括所需需的非營營業(yè)性的的公共配配套設施施的建設設費用；；房地產估估價方法法e.開發(fā)發(fā)過程中中的稅費費。③管理費費用包括開發(fā)發(fā)商的人人員工資資、辦公公費、差差旅費等等。④投資利利息包括土地地取得成成本、開開發(fā)成本本和管理理費用的的利息，，無論他他們的來來源是借借貸資金金還是自自有資金金，都應應計算利利息。⑤銷售稅稅費a.銷售售費用（（包括廣廣告宣傳傳、銷售售代理費費）b.銷售售稅金及及附加（（包括營營業(yè)稅、、城市維維護建設設稅和教教育費附附加）房地產估估價方法法c.其他他銷售稅稅費（包包括應由由賣方負負擔的交交易手續(xù)續(xù)等）。。⑥開發(fā)利利潤估算開發(fā)發(fā)利潤應應掌握下下列幾點點：a.開發(fā)發(fā)利潤是是所得稅稅前的，，即開發(fā)發(fā)利潤=開發(fā)完完成后的的房地產產價值－－土地取取得成本本－開發(fā)發(fā)成本－－管理費費用－投投資利息息－銷售售稅費。。b.開發(fā)發(fā)利潤是是在正常常條件下下開發(fā)商商所能獲獲得的平平均潤。。c.開發(fā)發(fā)利潤是是按一定定基數乘乘以同一一市場上上類似房房地開發(fā)發(fā)項目所所要求的的相應平平均利潤潤率來計計算。房地產估估價方法法（2）估估算重新新購建價價格重新購建建價格是是假設在在估價時時點重新新取得或或重新開開發(fā)、重重新建造造全新狀狀況的估估價對象象所需的的一切合合理、必必要的費費用、稅稅金和應應得的利利潤之和和。（3）估算算折舊估價上的折折舊是各種種原因所造造成的價值值損失，是是建筑物在在估價時點點時的市場場價值與其其重新購建建價格之間間的差額。。考慮建筑物物的折舊包包括3個方方面：a.物質折折舊（自然經過過的老朽、、正常使用用的磨損、、意外的破破壞損毀、、延遲維修修的損壞殘殘存）房地產估價價方法b.功能折折舊是指由于消消費觀念變變更，規(guī)劃劃設計更新新、技術進進步等原因因導致建筑筑物在功能能方面的相相對殘缺、、落后或不不適用所造造成的其價價值損失。。c.經濟折折舊是指建筑物物本身以外外的各種不不利因素所所造成的其其價值損失失，包括供供給過量、、需求不足足、自然環(huán)環(huán)境惡化、、噪音、空空氣污染、、交通擁擠擠、城市規(guī)規(guī)劃改變、、政府規(guī)劃劃變化等。。房地產估價價方法（4）求取取積算價格格積算價格=重新購建建價格－折折舊上述公式可可運用于下下列3類估估價對象：：①新開發(fā)的的土地；②新建的房房地產（此此處指房地地、建筑物物兩種情況況）；③舊的房地地產（此處處指房地、、建筑物兩兩種情況））。新開發(fā)土地地價格=取取得待開發(fā)發(fā)土地的成成本+土地地開發(fā)成本本+管理費費用+投資資利息+銷銷售稅費+開發(fā)利潤潤房地產估價價方法例：某宗房房地產的土土地總面積積為1000m2，是10年年前通過征征用農地取取得的，當當時平均每每畝花費18萬元，，現時重新新取得該類類土地每平平方米需要要620元元；地上建建筑物的總總建筑面積積為2000m2，是8年前前建成交付付使用的，，當時的建建筑造價為為每平方米米建筑面積積600元元，現時建建造同類建建筑物每平平方米建筑筑需要1200元，，估計該建建筑有八成成新。試選選用所給資資料估算該該宗房地產產的現時總總價和單價價。該題主要是是注意重新新構建價格格應為估計計時點時的的。在弄清清了此問題題的基礎上上，該宗房房地產的價價格估算如如下：土地現值=620××1000=620000（（元）建筑物現值值=1200×2000×80%=1920000（元元）估價對象的的現時總價價=620000+1920000=2540000（（元）估價對象的的現時單價價=2540000÷2000=1270（元元/m2）房地產估價價方法（三）收益益法1.理論論依據：預期原理2.適用用的對象：：由收益或有有潛在收益益的房地產產。3.收益益法的操作作步驟：（1）搜集集有關房地地產收入和和費用的資資料；（2）估算算潛在毛收收入；（3）估算算有效毛收收入；（4）估算算運營費用用；（5）估算算凈收益；；（6）選用用適當的資資本化率或或折現率；；（7）選用用適宜的收收益法計算算公式求出出收益價格格。房地產估價價方法4.相關關概念潛在毛收入入：假定房地產產在充分利利用、無空空置狀況下下可獲得的的收入。有效毛收入入：由潛在毛收收入扣除空空置、拖欠欠租金（延延遲支付租租金和不付付租金）以以及其他原原因造成的的收入損失失后所得到到的收入。。運營費用：：維持房地產產正常生產產、經營或或使用必須須支付的費費用及歸屬屬于其他資資本或經營營的收益。。運營費用率率：運營費用與與有效毛收收入之比。。實際收益：：在現狀下實實際取得的的收益，一一般來說它它不能用于于估價。收益乘數：：房地產的價價格除以其其某種年收收益所得的的倍數。房地產估價價方法5.收益益法估價時時常用的估估價公式：：1.房地產價格=2.資本化率=5.收益乘數=（一）估價價中的公式式轉換3.房地地產凈收益益=房地產產價格×資資本化率4.房地地產價格=房地產收收益×收益益乘數房地產估價價方法（二）已知知收益與所所求價格直直接對應下下的估價土地價格=建筑物價格=房地價格=1.由土土地收益求求取土地價價格2.由建建筑物收益益求取建筑筑物價格3.由房房地收益求求取房地價價格房地產估價價方法（三）已知知收益與所所求價格不不直接對應應下的估價價1.由房房地收益單單獨求取土土地價格（1）土地價格=（3）土地價格=建筑物價格（2）土地價格=房地產估價價方法2.由房房地收益單單獨求取建建筑物價格格（1）建筑物價格=（3）建筑物價格=土地價格（2）建筑物價格=房地產估價價方法例1：某旅旅館需要估估價，據調調查，該旅旅館共有300張床床位，平均均每張床位位每天向客客人實收50元，年年平均空房房率為30%，該旅旅館營業(yè)平平均每月花花費14萬萬元；當地地同檔次旅旅館一般床床價為每床床每天45元，年平平均空房率率為20%，正常營營業(yè)每月總總費用平均均占每月總總收入的30%；該該類房地產產的資本化化率為10%。試選選用所給資資料估算該該旅館的價價值。①年有效效毛收入=300××45×365×（（1－20%）=394.20（萬元元）②年運營營費用=394.2×30%=118.26（（萬元）③年凈收收益=394.2－－118.26=275.94（萬元元）④旅館價價值=275.94÷10%=2759.4（（萬元）房地產估價價方法例2：（一）估價價對象概況況：本估價對象象是一座出出租的寫字字樓；土地地總面積12000m2；建筑物層層數為地上上22層、、地下2層層，建筑結結構為鋼筋筋混凝土結結構；土地地使用權年年限為50年，從1996年年5月15日起計。。（二）估價價要求：需要評估該該寫字樓2001年年5月15日的購買買價格。（三）估計計過程：1.選擇擇估價方法法。該宗房地產產是出租的的寫字樓，，為收益性性房地產，，適用收益益法估價，，故選用收收益法。因因其收益年年限為有限限年，故具具體選用的的收益法公公式為：房地產估價價方法V=2.搜集集有關資料料。通過調查研研究，搜集集的有關資資料如下:（1）租金金按凈使用用面積計。?？晒┏鲎庾獾膬羰褂糜妹娣e總計計為31200m2，占總建筑筑面積的60%，其其余部分為為大廳、公公共過道、、樓梯、電電梯、公共共衛(wèi)生間、、大樓管理理人員用房房、設備用用房等占用用的面積。。（2）租金金平均每月月每平方米米35元。。（3）空房房率年平均均為10%，即出租租率年平均均為90%。（4）建筑筑物原值5500萬萬元。（5）家具具設備原值值500萬萬元。房地產估價價方法（6）經常常費平均每每月10萬萬元，包括括人員工資資、水電、、空調、維維修、清潔潔、保安等等費用。（7）房產產稅按建筑筑物原值減減扣30%后的余值值的1.2%繳納（（每年）。。（8）其他他稅費約為為月總收入入的6%（（每月）。。3.估算算年有效毛毛收入。年有效毛收收入=31200××35×12×90%=1179.36（（萬元）4.估算算年運營費費用。（1）經常常費：年經常費=10×12=120（萬元元）房地產估價價方法年家具設備的折舊費==48（萬元）（2）房產產稅：年房產稅=5500×（1－－30%））×1.2%=46（萬元））（3）家具具設備折舊舊費：采用用直線折舊舊法計算每每年家具設設備的折舊舊費。家具具設備的經經濟壽命推推定平均為為10年，，殘值率為為4%。（4）其他他稅費：年其他稅費費=31200×35×90%×6%×12=70.76（萬元元）（5）年運運營費用：：年運營費用用=（1））+（2））+（3））+（4））=284.76（（萬元）房地產估價價方法5.計算算年凈收益益。年凈收益=年有效毛毛收入－年年運營費用用=1179.36－－284.76=894.6（萬元元）6.確定定資本化率率。資本化率確確定為10%。7.計算算房地產價價格。計算公式為為：v=上述公式中中的n值為為50減5等于45（因為1996年年5月15日到2001年5月15日日為5年，，此后的收收益年限為為45年））。則：房地產估價價方法V==8823.27（萬元））（四）估價價結果：根據計算結結果，并參參考估價人人員的經驗驗，確定本本估價對象象2001年5月15日的購購買總價為為8823萬元，約約合每平方方米建筑面面積1696.7元元。房地產估價價方法（四）假設設開發(fā)法1.定義義：假設開發(fā)是是求取估價價對象未來來開發(fā)完成成后的價值值，減去未未來的正常常開發(fā)成本本、稅費和和利潤等，，以此估算算估價對象象的客觀合合理價格或或價值的方方法。2.理論論依據：預期原理假設開發(fā)法法在形式上上是評估新新建房地產產價格的成成本法的倒倒算法。兩兩者的主要要區(qū)別是：：成本法中中的土地價價格為已知知，需要求求取的是開開發(fā)完成后后的房地產產價格；假假設開發(fā)法法中開發(fā)完完成后的房房地產價格格已事先通通過預測得得到，需要要求取的是是土地價格格。通常估估算的是一一次性的價價格剩余。。房地產估價價方法3.使用用的對象：：假設開發(fā)法法適用于具具有投資開開發(fā)或再開開發(fā)潛力的的房地產的的估價，如如待開發(fā)的的土地（包包括生地、、毛地、熟熟地）、在在建工程、、可裝修改改造或可改改變用途的的舊房（包包括裝修、、改建、擴擴建，如果果是重建就就屬于毛地地的范疇））。4.操作作步驟：（1）調查查待開發(fā)房房地產的基基本情況；；（2）選擇擇最佳的開開發(fā)利用方方式；（3）估計計開發(fā)經營營期；（4）預測測開發(fā)完成成后的房地地產價值；；（5）估算算開發(fā)成本本、管理費費用、投資資利息、銷銷售稅費、、開發(fā)利潤潤及投資者者購買待開開發(fā)房地產產應負擔的的稅費；（6）進行行具體計算算，求出待待開發(fā)房地地產的價值值。房地產估價價方法5.假設設開發(fā)法最最基本的公公式為：待開發(fā)房地地產的價值值=開發(fā)完完成后的房房地產價值值－開發(fā)成成本－管理理費用－投投資利息－－銷售稅費費－開發(fā)利利潤－投資資者購買待待開發(fā)房地地產應負擔擔的稅費例1：有一一成片荒地地需要估價價。獲知該該成片荒地地的面積為為2平方公公里，適宜宜進行“五五通一平””的開發(fā)后后分塊有償償轉讓；可可轉讓土地地面積的比比率為60%；附近近地區(qū)與之之位置相當當的“小塊塊”“五通通一平”熟熟地的單價價為2.5億元；貸貸款年利率率為10%；投資利利潤率為15%；當當地土地轉轉讓中賣方方需要繳納納的稅費為為轉讓價格格的6%，，買方需要要繳納的稅稅費為轉讓讓價格的4%。試用用傳統(tǒng)方法法估算該成成片荒地的的總價和單單價。房地產估價價方法1.設該該成片荒地地的總價為為V。2.該成成片荒地開開發(fā)完成后后的總價值值=800×2000000×60%=9.6（（億元）3.開發(fā)發(fā)成本和管管理費用等等的總額=2.5××2=5（（億元）4.投資資利息總額額=(V+V×4%)×［(1+10%)3－1］+5×［(1+10%)1.5－1］=0.344V+0.768（億元））5.轉讓讓稅費總額額=9.6×6%=0.576（億元元）6.開發(fā)發(fā)利潤總額額=(V+V×4%+5)××15%=0.156V+0.75（（億元）7.購買買該成片荒荒地的稅費費總額=V×4%=0.04V（億元元）房地產估價價方法8.V=9.6－－5－(0.344V+0.768)－0.576－(0.156V+0.75)－0.04VV=1.627（億億元）故：荒地總總價=1.627（（億元）荒地單價=81.35（元/m2）房地產價格格評估考試題：1.購買買商品房前前應注意查查驗開發(fā)上上的哪些方方面（證件件）。15分分2.為什什么投資房房地產可以以避稅。15分分3.簡述述收益還原原法進行估估價的原理理。20分分4.依據據房地產投投資的特性性，簡述從從事房地產產投資應采采取的對策策。30分5.試述述學習房地地產理論的的體會和希希望。20分9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人