別墅市場調(diào)研

目

錄

I.

常州別墅市場現(xiàn)狀分析

II.常州別墅板塊市場調(diào)研

IV.常州別墅市場客戶研究

V.

常州別墅市場總結及發(fā)展趨勢 a.

常州別墅市場分布 b.

常州別墅分級 c.

常州別墅供求走勢 d.

常州別墅市場總結第一部分||常州別墅市場現(xiàn)狀分析已入市別墅未入市別墅

1、常州別墅市場以城北，城中，城南為主要分布方向。

2、隨著太湖板塊，西太湖板塊別墅的建造，常州別墅進入第二居所時代。常州別墅市場現(xiàn)狀分析||市場分布

東渡海派青城

綠洲天逸城

香樹灣花園

九龍倉時代上院

龍湖原山

世茂香檳湖

陽光龍庭

萬水美蘭城

龍湖龍譽城

景瑞英郡

青楓壹號

御翠園

常發(fā)豪郡

銀河灣明苑

水晶城

長宇棕櫚灣

綠地外灘一號

常發(fā)香緹半島聚湖半島中天名園御城湖濱1號溪湖小鎮(zhèn)

星河國際九洲豪廷苑香江壹品湖畔春秋常發(fā)御龍山

新城公館

天安別墅

湖畔春秋星河丹堤

萊蒙城新濠瀾境威尼斯莊園世家別院中國玫瑰海長興秀江南美林湖聚盛花園太湖灣度假村萬澤太湖莊園面積：400㎡以上價格：750萬以上代表樓盤：星河國際九仰、和記黃埔御翠園類型：聯(lián)排，類獨棟面積：300-400㎡價格：470萬以上代表樓盤：龍湖香醍漫步類型：聯(lián)排面積：116-300平方米價格：170萬-300萬代表樓盤：香樹灣，綠地香奈類型：聯(lián)排，獨棟

頂級別墅

高端別墅

中低端別墅常州別墅市場現(xiàn)狀分析||別墅分級常州別墅市場分3個等級，頂級別墅占據(jù)核心地段與稀缺資源。近幾年來，常州整體別墅市場供大于求。常州別墅市場現(xiàn)狀分析||供求走勢常州別墅市場現(xiàn)狀分析||供求走勢

2013年，常州別墅整體成交走勢較為平穩(wěn)，供大于求的現(xiàn)狀主要由于4月、9月兩個月份的別墅類產(chǎn)品集中放量導致。1、從市場分布來看，目前常州別墅主要集中在新北（恐龍園板塊）及武進（西太湖板塊），近兩年西太湖板塊的別墅受關注程度逐漸走高。2、從別墅分級來看，常州的頂級別墅占有稀缺型資源地段，不可再生，周邊交通配套也相對比較完善，中低端別墅主要占據(jù)某項資源，注重未來發(fā)展前景。3、從供求走勢來看，近幾年常州整體市場別墅供大于求，2013年盡管仍然呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，但從逐月走勢來看，整體成交走勢較為平穩(wěn)，供大于求的現(xiàn)狀主要由于4月、9月兩個月份的別墅類產(chǎn)品集中放量導致。常州別墅市場總結a.

常州別墅板塊分界b.

常州別墅板塊特征對比常州板塊在售別墅特征常州別墅市場區(qū)域分析與總結第二部分||常州別墅市場板塊調(diào)研別墅市場板塊調(diào)研||板塊劃分界定美林湖香樹灣花園九龍倉時代上院世貿(mào)香檳湖紅星威尼斯莊園綠地香奈星河丹堤龍城福地長興·秀江南保利公園九里湖濱1號（武進）西太湖別墅區(qū)中心城區(qū)別墅區(qū)（新北）恐龍園別墅區(qū)資源型別墅區(qū)純別墅社區(qū)為主西太湖為重點高端居住區(qū)規(guī)劃本區(qū)域成為武進高端居住區(qū)城市別墅個案中配備少量別墅物業(yè)規(guī)模性欠缺，供應稀少新市政府恐龍園自然環(huán)境高新產(chǎn)業(yè)區(qū)新體育中心龍湖香醍漫步龍湖原山景瑞英郡1、常州別墅北部依托恐龍園、西部依托青楓公園，南邊依托西太湖成為三大別墅聚集區(qū)；2、整體以歐式別墅為主，產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主力，總價范圍在250~1000萬左右；置業(yè)特征大致可歸納為北休閑、南度假、西宜居，高中低檔各取所需。世家別院綠地香奈常州別墅板塊分界新北板塊中心城區(qū)板塊武進板塊別墅市場板塊調(diào)研||板塊產(chǎn)品特征對比板塊新北區(qū)（恐龍園）武進區(qū)（西太湖）中心城區(qū)主力產(chǎn)品聯(lián)排、雙拼獨棟、聯(lián)排、雙拼聯(lián)排、雙拼主力總價100-1100萬120-1200萬300萬-1000萬客群特征區(qū)域：新北及外市年齡段：40-60歲置業(yè)目的：自住、投資職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)高管區(qū)域：城南區(qū)域及外市；年齡段：40-50歲置業(yè)目的：自住、投資職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)高管區(qū)域：常州市及外市年齡段：40-60歲置業(yè)目的：自?。ǖ诙?、第三居所）職業(yè)：企業(yè)高管、私營業(yè)主、事業(yè)單位發(fā)展周期低密度產(chǎn)品發(fā)展成熟，大盤云集，聚集度高，且高端產(chǎn)品層出不窮別墅發(fā)展較早區(qū)域，利用自身各項資源，主打經(jīng)濟型與旅游型別墅，后期發(fā)展?jié)摿Υ蟮兔芏犬a(chǎn)品稀缺，生活配套完善九龍倉時代上上院世茂香檳湖龍湖原山龍湖香醍漫步步香樹灣花園長興秀江南紫陽美地山莊莊龍城福第新北（恐龍園）別墅板塊新北商圈板塊代表項目新北板塊美林湖香樹灣花園長興秀江南九龍倉時代上院世茂香檳湖龍湖原山九龍倉鳳凰湖墅龍湖香醍漫步新北板塊現(xiàn)狀狀||別墅分布區(qū)域項目名稱開發(fā)商別墅類型容積率占地面積（㎡）總建面積（㎡）在售戶型面積（㎡）在售戶型（如幾房等）在售單價（萬元/㎡）在售總價（萬元）建筑風格近期銷售動態(tài)新北美林湖美林江南置業(yè)聯(lián)排、雙拼0.6539.2萬98萬330-540四房、五房、六房1.2-2.2390-1400北美風情美林湖別墅熱火認籌中，現(xiàn)推出10套特價別墅，面積為330㎡左右，320萬/套。美林湖落基山小鎮(zhèn)330-540㎡北美家族別墅正售香樹灣別墅美院江陰高成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、獨棟0.645萬291590240左右二房、三房、四房、五房0.95230聯(lián)排（東方四合院）獨棟（英式、美式、地中海式香樹灣花園別墅“觀棠”在售，面積240平米左右，均價9500元/平米。水韻江南常州奕淳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、獨棟1.6219.6萬265800280-330四房、五房1285中式水韻江南目前在售聯(lián)排別墅（現(xiàn)房），面積在280-330㎡，約285萬/套起龍湖原山常州嘉騰置業(yè)有限公司獨棟0.8311579502703386-450三房、五房1.3-1.5600起臺地式合院建筑二期院落式城市別墅，即將實景呈現(xiàn)。九龍倉鳳凰湖墅常州湖畔置業(yè)有限公司聯(lián)排1.28238000400000310-390二房、三房、五房、六房0.9-1.1350法式風格九龍倉鳳凰湖墅在售，戶型面積為310-390平方米，約350萬/套百興瀾庭江蘇百興房地產(chǎn)開發(fā)集團江陰有限公司聯(lián)排1.5867000120000165-260三房0.84138起新亞洲風格百興瀾庭別墅在售，總價138萬/套起，具體一房一價，面積為165-260㎡，共計63套在售，預計2015年4月30日交付。每套優(yōu)惠三萬。大名城東福名城（常州）置業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)排、雙拼1.75401947927950280三房、四房0.8888起250起西班牙風情東區(qū)別墅全城發(fā)售，8888元/平米起，買三層，送兩層。推出戶型面積為280平方米交2萬抵6萬，戶型面積為350、500、792、804平方米的交2萬抵10萬！另外新推出12棟別墅，戶型面積為350-400平方米，共70套！綠洲天逸城常州綠洲置業(yè)有限公司聯(lián)排1.92124000231000204三房、四房0.8起143起現(xiàn)代簡約現(xiàn)房別墅銷售143萬起，買150㎡得200㎡！紫陽美地山莊偉舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、雙拼、疊拼0.5100000150000311-372五房、六房聯(lián)排別墅0.86-1.2；疊加別墅0.68210—450法式風格紫陽美地山莊聯(lián)排別墅在售，擁有獨立入戶門，贈送120平花園露臺，僅限8套新北板塊現(xiàn)狀狀||項目表項目概況案名世茂香檳湖開發(fā)商常州世茂房地產(chǎn)有限公司項目位置新北巫山路東側，太湖東路軟件園附近別墅總建4.93萬方別墅類別聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨棟別墅開盤日期2009.6裝修狀況毛坯均價聯(lián)排13000元/平米雙拼18000元/平米獨棟25000元/平米產(chǎn)品聯(lián)排別墅190-232平方米雙拼別墅365-395平方米獨棟別墅515-523平米交房日期2012.10新北板塊現(xiàn)狀狀||個案分析綜合型社區(qū)，，打造自己的的私屬花園，，環(huán)境與學區(qū)區(qū)等資源好。。項目概況案名龍湖·香堤漫步開發(fā)商常州龍湖基業(yè)發(fā)展有限公司項目位置北塘河南側，三新路西側別墅總建28萬方別墅類別類獨立別墅開盤日期2010.10裝修狀況毛坯均價14000元/平米產(chǎn)品聯(lián)排別墅320-380平米交房日期2011年新北板塊現(xiàn)狀狀||個案分析龍湖的品牌、、環(huán)境、服務務皆讓人記憶憶深刻。-1F1F2F3F龍湖香醍漫步步瀾香A戶型327㎡龍湖香醍漫步步-1F1F3F2F龍湖香醍漫步步朗香A戶型381㎡新北板塊別墅墅現(xiàn)狀||戶型展示世茂香檳湖世茂香檳湖聯(lián)聯(lián)排別墅234平方米世茂香檳湖獨獨棟別墅514.7平方米新北板塊別墅墅現(xiàn)狀||戶型展示中心城區(qū)板塊塊現(xiàn)狀||別墅分布御翠園保利公園九里里中心城區(qū)別墅板塊板塊代表項目中心城區(qū)板塊御翠園保利公園九里常發(fā)豪郡長宇棕櫚灣龍湖龍譽城常發(fā)御龍山景瑞英郡區(qū)域項目名稱開發(fā)商別墅類型容積率占地面積（㎡）總建面積（㎡）在售戶型面積（㎡）在售戶型（如幾房等）在售單價（萬元/㎡）在售總價（萬元）建筑風格近期銷售動態(tài)市心保利公園九里保利常州房地產(chǎn)有限公司國墅（具體類型未知）2.2104780291065330-420三房、四房、六房待定待定公園住宅項目預計12月上旬開盤，330-420人文國墅也將隨后推出常發(fā)豪郡江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司聯(lián)排、雙拼0.75145630360000370、440四房、五房、六房0.88-1.1325-485新古典主義3月5日常發(fā)豪郡藍湖溪谷目前1.3期聯(lián)排別墅在售，還剩10余套御翠園和記黃埔地產(chǎn)（常州）有限公司聯(lián)排2.880600227196250、530四房2.6-2.7650-1430裝飾藝術御翠園聯(lián)排別墅已開盤，價格為26000-27000元/㎡,面積有250㎡、530㎡龍湖龍譽城龍湖地產(chǎn)類獨棟2.853000001000000320-380五房

西班牙風情

中心城區(qū)板塊塊現(xiàn)狀||項目表保利公園九里里項目動態(tài)：項目預計12月下旬開盤，，330-420㎡人文國墅也也將隨后推出出，目前住宅宅、別墅樣板板房均已開放放。物業(yè)地址鐘樓區(qū)月季路以東，銀杏路以北（鐘樓區(qū)政府東北側）開發(fā)商保利常州房地產(chǎn)有限公司物業(yè)類型國墅（具體類型未知）占地面積104780㎡總建筑面積291065㎡中心城區(qū)板塊塊現(xiàn)狀||個案分析依托青楓公園園而建，涵蓋蓋各種產(chǎn)品類類型，別墅區(qū)區(qū)獨立。新北商圈武進板塊現(xiàn)狀狀||別墅分布湖濱壹號紅星威尼斯世家別院綠地香奈星河丹堤中國玫瑰海武進（西太湖湖）別墅板塊板塊代表項目武進板塊紅星威尼斯綠地香奈星河丹堤中國玫瑰海世家別院區(qū)域項目名稱開發(fā)商別墅類型容積率占地面積（㎡）總建面積（㎡）在售戶型面積（㎡）在售戶型（如幾房等）在售單價（萬元/㎡）在售總價（萬元）建筑風格近期銷售動態(tài)武進常發(fā)御龍山江蘇常發(fā)地產(chǎn)股份有限公司聯(lián)排、雙拼0.857545289362277-485四房、五房1.1300-535新亞洲主義常發(fā)御龍山1.1、1.2期別墅房源在售，均價11000元/㎡，面積277-485㎡，具體一房一價，預計將于2014年6月30日交付。長宇棕櫚灣常州長宇置業(yè)有限公司雙拼、聯(lián)排1.4100000160000210-280四房、五房0.84250-420地中海棕櫚灣央墅，288萬/套起，清潭首席城市別墅，27m超大樓間，7.2m超大面寬，四重超值贈送，最高贈321平使用面積。萬澤太湖莊園常州萬澤天海置業(yè)有限公司獨棟、聯(lián)排0.362561280640000482三房、四房1.2-1.3578-627新亞洲主義萬澤太湖莊園B島已開盤，均價為12000元-13000元/㎡，一次性付全款可享97折優(yōu)惠，商業(yè)貸款可享受98折優(yōu)惠，戶型主要以482㎡為主聚盛花園悅瀾湖常州隆盛置業(yè)有限公司聯(lián)排1.53140000220000243-314四房0.8-0.85194-267歐式5套別墅在售，價格在8000-8500元/㎡左右，面積243㎡—314㎡星河國際九仰常州星河協(xié)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、雙拼0.782875022485

四房、五房

聯(lián)排600-900，雙拼1500中式聯(lián)排別墅600-900萬/套，雙拼1500萬/套得園常州凱利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、雙拼1.095481761101370-460五房0.8296-368江南蘇式園林風格

湖濱壹號西太湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、獨棟0.89373520300000獨棟500-580，聯(lián)排240-300三房、五房、六房獨棟1.4聯(lián)排1.2獨棟700-812，聯(lián)排288-360英倫湖濱壹號最新升級力作2.2期——英倫印象，由50套獨棟、聯(lián)排組成，獨棟面積為500-580㎡，均價14000元/㎡，聯(lián)排面積為240-300㎡，均價12000元/㎡。帝湖十七墅常州市昊盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排0.68120007331360十房、七房0.6288240

目前15套房源在售，均價240萬/一套，360㎡，具體一房一價聚龍灣江蘇正大置業(yè)集團有限公司聯(lián)排1.021312613784200-250四房0.56-0.7140起西班牙底層花園洋房聚龍灣現(xiàn)有200-250㎡別墅在售，140萬/套起紅星威尼斯常州紅星美凱龍置業(yè)有限公司類獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼1.594.8萬3.6萬185-368疊拼

獨棟約5000，雙拼約2000，聯(lián)排約550-800，疊拼約250-450意大利風情紅星威尼斯莊園185-368㎡帶電梯的稀缺疊拼火熱銷售中。世家別院常州世盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排、類獨1.525122.748852.12待定

待定待定賴特風格外立面，搭配兩進三院的戶型

星河丹堤常州星河協(xié)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙拼、類獨2.4253.4萬（高層107533.8）1495140（高層187099.21）470、500、530

1.3610-900新太平洋

綠地香奈綠地集團（常州綠地盛仕置業(yè)有限公司）微墅、悠養(yǎng)別墅2162331324663

118起法式現(xiàn)代

玫瑰海九龍云天(集團)置業(yè)有限公司聯(lián)排、合院1.59366666.7189586.7200-500

2.5500-1250法式、英式

長興諾廷山常州長興集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙拼、類獨棟1.1488710143600388-435

1.15-1.3450-600北歐時尚長興諾廷山別墅在售，戶型面積為388-435㎡，類獨棟、雙拼別墅最低12000元/㎡起，購房可享一次性付款97折優(yōu)惠，預計將于2015年7月交付。具體詳情詳詢售樓處。紫廷名苑常州濱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)排2.0860837.1167434.5240-350待定待定待定外觀以賴特草原式別墅風格為主，同時融入美式、歐式別墅風情元素紫廷名苑240-350㎡景觀聯(lián)排即將華彩綻放，超大贈送面積，前黃名校正對面！現(xiàn)VIP卡全城預約中，11月23日辦卡可享雙重優(yōu)惠，更有精美禮品相送。武進板塊現(xiàn)狀狀||項目表項目名稱湖濱壹號開發(fā)商西太湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置武進延政西路與綠楊路交匯處電墅主力戶型地下一層地上三層占地373520平方米總建300000平方米物業(yè)類型由213套聯(lián)排別墅及豪華多功能商務會所組成，別墅三層加地下室別墅類型聯(lián)排（240-300㎡）獨棟（500-580㎡）別墅風格英倫風格配套中小學，綜合商場，動漫城。停車位213容積率0.89綠化率40%竣工時間2012.5.1銷售動態(tài)：湖濱壹號別墅墅2012年5月27日至今銷售備備案17套，目前2.2期別墅在售，，由50套獨棟、聯(lián)排排組成，獨棟棟面積為500-580㎡，均價14000元/㎡，聯(lián)排面積積為240-300㎡，均價12000元/㎡。武進板塊現(xiàn)狀狀||個案分析常州僅有的幾幾個純別墅樓樓盤之一，去去化速度比較較慢。項目名稱星河丹堤開發(fā)商常州星河協(xié)達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置武進區(qū)延政西路與西太湖大道交界處南電墅主力戶型地下一層地上三層占地53.4萬（高層107533.8）㎡總建1495140（高層187099.21）㎡物業(yè)類型純低密度、集別墅、公寓、酒店、游艇會為一體別墅類型聯(lián)排類獨棟

461㎡-527㎡別墅風格新太平洋風格配套幼兒園：內(nèi)部規(guī)劃幼兒園；醫(yī)院：康健養(yǎng)生中心；其他：女子曲棍球場地、僑裕國賓館、諾丁婚慶小鎮(zhèn)、商務廣場、滆湖之星觀光塔、漁人碼頭、牛津國際工學、游艇俱樂部等停車位6890個（高層機動車957輛，非機動車1531輛）容積率2.42綠化率32%竣工時間2014年8月銷售動態(tài)：星河丹堤別墅墅2012年5月27日至今銷售備備案37套，現(xiàn)剩余別別墅大概8-9套，由于老板板不愁賣，所所以暫無相關關優(yōu)惠，均價價1萬3左右。類獨棟棟,聯(lián)排面積470㎡，500㎡，530㎡。武進板塊現(xiàn)狀狀||個案分析綜合型社區(qū)，，別墅涵蓋各各種產(chǎn)品類型型，2013年71套別墅備案39套。項目動態(tài)：在售產(chǎn)品：600-1600米一線河景別別墅，185-368平米帶電梯的的稀缺疊拼火火熱銷售中，，具體一房一一價。在售價格：獨棟約5000萬，雙拼約1500-1800萬，聯(lián)排約550-800萬，疊拼約220-400萬。時間總價（萬元/套）別墅面積

（㎡）優(yōu)惠供應套數(shù)（套）現(xiàn)已去化量（套）7.06獨棟5000萬/套雙拼1500-1800萬/套聯(lián)排550-850萬/套疊加280-450萬/套獨棟1400-1600雙拼500-700聯(lián)排390-470疊加190-360獨棟、雙拼20萬抵100萬，聯(lián)排20萬抵50萬，疊加20萬抵30萬，一次性付款97折，商貸98折，分期99折1305物業(yè)地址武進區(qū)淹城野生動物園西側開發(fā)商常州紅星美凱龍置業(yè)有限公司物業(yè)類型3棟獨棟、14套雙拼、57套聯(lián)排、56套疊拼占地面積4.8萬m2總建筑面積3.6萬m2綜合型社區(qū)，，別墅涵蓋各各種產(chǎn)品類型型，僅社區(qū)內(nèi)內(nèi)人造水景。。目前去化速速度較慢。武進板塊現(xiàn)狀狀||個案分析項目動態(tài)：在售產(chǎn)品：經(jīng)典微墅1-3#，5-11#，9月28日開盤，面積積190-215㎡，共計88套。在售價格：6258元/㎡起，總價最最低118萬，疊加別墅一期物業(yè)地址西太湖生態(tài)休閑園稻香路和綠楊路開發(fā)商綠地集團物業(yè)類型別墅，高層占地面積16.2萬m2總建筑面積39.3萬m2開盤時間價格面積（㎡）優(yōu)惠供應套數(shù)（套）現(xiàn)已去化量（套）9.288500-9000190-215㎡5千抵5萬8831主推疊拼，產(chǎn)產(chǎn)品面積較小小，總價范圍圍控制的比較較合理，目前前去化速度良良好。武進板塊現(xiàn)狀狀||個案分析項目動態(tài)：11月首次開盤推出聯(lián)聯(lián)排、合院別別墅產(chǎn)品，面面積在127㎡—364㎡。2013年9月27日已領取14套別墅的預售售許可證，面面積區(qū)間為200-540㎡，花博期間間成交可享5000元購房優(yōu)惠。目前，中國玫玫瑰海200-500㎡聯(lián)排歐式、法法式別墅在售售，均價為25000元/㎡，交付時間為為2014年9月。現(xiàn)推廣語為5萬元坐擁西太太湖別墅，舉舉例：300㎡的別墅分成成145份，每份2㎡左右，按照照25000元/㎡的均價，每每份大概5萬元左右，然然后由玫瑰海海代為管理獲獲取收益，前前5年的回報率在在8%左右，第六年年開始在15%左右。物業(yè)地址花海大道與茶澤街交匯處開發(fā)商九龍云天物業(yè)類型聯(lián)排，合院別墅占地面積12.5萬m2總建筑面積18.9萬m2歐式、法式別別墅產(chǎn)品，建建筑類型比較較豐富，無自自然資源，僅僅內(nèi)部人造景景觀，從銷售售手法看偏向向投資類導向向。武進板塊現(xiàn)狀狀||個案分析項目動態(tài):該項目已開工工，目前部分分樓棟已經(jīng)封封頂。10月13日世家別院市市區(qū)展示中心心開放（原京京城豪苑售樓樓處）。近期將推出頭頭排臨湖別墅墅，共53套，面積在270-390㎡，目前正在在蓄客。物業(yè)地址環(huán)湖北路和興湖路交匯處開發(fā)商世盈物業(yè)類型別墅，小高層占地面積2.5萬m2總建筑面積4.9萬m2小高層和別墅墅產(chǎn)品，別墅墅為聯(lián)排和類類獨棟，無明明顯自然資源源景觀。武進板塊現(xiàn)狀狀||個案分析常州別墅市場場區(qū)域分析1、從區(qū)域來看看，作為常州州樓市主力供供應的新北區(qū)區(qū)，其別墅類產(chǎn)品供供應量同樣領領跑全市，但從成交表表現(xiàn)來看，供供銷比約為2.3：1，呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)現(xiàn)狀。2、中心城區(qū)由于區(qū)位位條件較好，，整體別墅供供銷保持了較較為均衡的態(tài)態(tài)勢，其單價價也為全市最最高，但由于于開發(fā)較為成成熟，無論是是供應量還是是成交量均較較低，可以說說中心區(qū)別墅較較為稀缺。3、武進區(qū)作為全市別別墅類產(chǎn)品的的價格洼地，，其較強的價格競競爭力是的區(qū)區(qū)域別墅類產(chǎn)產(chǎn)品成交量冠冠絕全市，1.6：1的供銷比數(shù)據(jù)據(jù)也說明了區(qū)域整體發(fā)展展較為平穩(wěn)，，前景較好。常州市區(qū)，中中心區(qū)別墅較較稀缺，武進進區(qū)具備較強強的競爭力，，整體發(fā)展前前景較好。常州別墅區(qū)域域市場總結1.常州沒有傳統(tǒng)統(tǒng)意義上的別別墅區(qū)，別墅墅價值未得以以體現(xiàn)。常州市場現(xiàn)有有別墅產(chǎn)品，，大部分與高高層混合，沒沒有傳統(tǒng)意義義上得純別墅墅住區(qū)，由于于資源的限制制，別墅居住住氛圍并不突突出。2.自然資源匱匱乏，在別別墅的打造造上缺乏獨獨特價值。。常州本身自自然資源匱匱乏，這對對于別墅營營造，缺乏乏資源價值值支撐?？v縱觀常州別別墅市場，，資源型別別墅較少，，而當市場場出現(xiàn)真正正資源純墅墅項目，必必然會細分分別墅市場場，引發(fā)關關注。3.西太湖別墅墅區(qū)域，靠靠湖卻不親親湖，并未未占有不可可復制的自自然資源。。西太湖別墅墅區(qū)主打湖湖景資源，，實則離湖湖較遠，不不能稱得上上真正的資資源占有。。由銷售數(shù)數(shù)據(jù)顯示，，別墅銷售售成績尚可可，可見市市場客戶對對資源型別別墅有較大大的需求度度。a.數(shù)據(jù)來源b.居住情況建筑形態(tài)渠道來源客戶類型客戶參數(shù)置業(yè)目的關注重點年齡分析職業(yè)分析別墅客戶特特征總結第三部分||常州別墅市市場客戶研究客群數(shù)據(jù)來來源：選取常州各各個板塊具具有代表性性的若干別別墅案例整合分析本報告別墅墅市場數(shù)據(jù)據(jù)1、打算購買別別墅居住的的客戶2、原本打算在在市區(qū)內(nèi)購購買高檔公公寓和平層層大宅的客客戶3、武進區(qū)、天天寧區(qū)、新新北區(qū)的客客群為主力力，其他區(qū)區(qū)域為輔4、少量由于調(diào)調(diào)控力度不不斷加大，，常州尚未未限購，多多次置業(yè)的高端客客戶客戶研究||數(shù)據(jù)來源20%80%20%15%10%0%30%20%90%80%70%60%50%40%已擁有別墅墅市中心擁有有高檔物業(yè)業(yè)政府機關家家屬區(qū)其他80%的客客戶已經(jīng)在在市中心擁擁有了高檔檔物業(yè)，甚甚至有20%的人已已經(jīng)擁有別別墅類物業(yè)業(yè)，而且在市中中心擁有高高檔物業(yè)的的大多數(shù)面面積在130-200㎡?？驮淳幼∏榍闆r客戶研究||客源居住情情況45%40%8%7%10%5%0%40%35%30%25%20%15%獨棟別墅聯(lián)排別墅雙拼別墅疊加別墅常州別墅客客群對別墅墅的物業(yè)形形態(tài)仍以獨獨棟和聯(lián)排排為主，但但常州市場場獨棟別墅墅由于稀缺，價格偏偏高等因素素，客戶一一般轉(zhuǎn)購其其他物業(yè)的的別墅；疊疊加別墅受受花園洋房房的沖擊，，且花園洋房房的價格存存在一定的的優(yōu)勢，因因此客戶對對疊加別墅墅傾向性不不是很高。?？腿簩e墅墅建筑形態(tài)態(tài)傾向狀況況圖50%45%客戶研究||建筑形態(tài)16%15%10%19%10%11%19%8%6%4%2%0%12%10%18%16%14%20%口碑電媒報紙戶外廣告售樓處廣告告網(wǎng)媒短信常州別墅客客群獲知項項目信息主主要通過項項目的口碑碑、電媒、、報紙、戶戶外大牌、、售樓處廣告、網(wǎng)媒媒和短信這這幾種渠道道，相對而而言戶外廣廣告和短信信這兩種渠渠道最為有有效，其次次是項目的口口碑，主要要靠老業(yè)主主的宣傳和和開發(fā)商的的知名度。。樓盤獲知渠渠道分析客戶研究||渠道來源別墅板塊新北板塊武進板塊城東板塊城西板塊市區(qū)板塊主要客戶私企老板、、公務員、、政府官員員為主富二代、私私企老板以公務員、、私營業(yè)主主為主政府官員、、公務員、、企業(yè)高層層、私營業(yè)業(yè)主私企老板、、高端收入入客戶客戶研究||客戶類型相關參數(shù)年齡區(qū)域職業(yè)家庭結構購房動機購買最關心心因素付款方式備注主力購買客客戶年齡40-50之間主要以本地地客戶為主主，部分外外地置業(yè)人群（西西太湖區(qū)域域）主要以私營營老板為主主，部分公公務員主要以三口口、五口及及三代同堂堂為主以自住和改改善為主，，全部為二二次或多次次置業(yè)區(qū)域、環(huán)境境、小區(qū)規(guī)規(guī)劃、戶型型、舒適度度一次性付款款達30%客戶研究||客戶參數(shù)7%66%7%8%10%2%休閑度假自住投資為父母購置養(yǎng)老為子女購置常州別墅市市場客戶購購買的主要要目的以自自主為主，，占66%，其次是是看重小區(qū)區(qū)的環(huán)境為為了改善居住住以備養(yǎng)老老。客戶研究||置業(yè)目的3%5%30%8%10%23%21%5%0%10%25%20%15%30%外觀風格戶型區(qū)位交通區(qū)域發(fā)展?jié)摑摿r格小區(qū)環(huán)境常州別墅客客群購買別別墅產(chǎn)品的的時候主要要是看重產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域域位置，其次是價價格和小區(qū)區(qū)的環(huán)境。客群購買因因素35%客戶研究||關注重點967%45%29%17%2%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%30歲以下下30-35歲36-46歲47-50歲50歲以上上常州別墅客客群年齡的的分布主要要是以30-50歲歲的客戶為為主，主要要是這年齡齡段的人一一部分是成功人人士，另一一部分是事事業(yè)初有成成效的人士士，他們都都具備了一一定的財力力；30歲歲以下的一般是集集中在富二二代的群體體中?？腿耗挲g分分析客戶研究||年齡分析1%3%4%10%9%50%13%10%20%10%50%40%30%0%常州別墅客客群主要以以私企老板板為主，占占50%，，其次是政政府官員以以及企事業(yè)業(yè)單位和企企業(yè)高層?？腿郝殬I(yè)分分布60%客戶研究||職業(yè)分析有品位與身身份的、常常住型的、城城市頂級富富豪有品位、愛愛面子、注注重品質(zhì)、享受生生活的都市市金領階層注重身體、、追求自然然、享受生活的都市市金領和高高級白領階層別墅客戶群群特征客戶研究||別墅客戶特特征總結資源獨享、、尊貴感受受、關注““面子”關注生活品品質(zhì)、關注注價值的都都市富人客戶獲知渠渠道：項目信息主主要通過戶戶外廣告和和短信這兩兩種渠道；；客戶購買目目的：以自主為主主，兼顧投投資；客戶購買關關注：別墅產(chǎn)品的的時候主要要是看重產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域域位置以及舒適度度；客戶年齡分分布：分布主要是是以30-50歲的的成功人士士為主；客戶職業(yè)分分布：主要以私企企老板和政政府官員等等高收入客客戶為主客戶研究||別墅客戶特特征總結a、常州別墅市場總結及及發(fā)展趨勢勢b、本項目別別墅產(chǎn)品建建議第四部分||常州別墅市市場總結及發(fā)展展趨勢1、社區(qū)居住環(huán)環(huán)境、社區(qū)區(qū)私密性、、生活配套套及居住氛氛圍等方面面的因素成成為別墅客客戶尤其是是高端別墅墅客戶重要要的考量；；2、在產(chǎn)品設計計方面必須須從私享性性、大面積積贈送和尊尊崇感等方方面出發(fā)，，刺激客戶戶購買欲望望；3、常州客戶存存在較強的的地域性，，但是別墅墅客群的這這一特征較較弱，關鍵鍵是項目是是否具有獨獨特的賣點點感染客戶戶；4、目前別墅市市場現(xiàn)狀為為300~500萬的聯(lián)排別別墅為主導導，1000萬以下的雙雙拼及類獨獨為輔；5、常州別墅市市場目前不不缺乏城中中豪宅，但但頂級度假假型別墅市市場缺失，，具有較大大的市場潛潛力。第四部分||常州別墅市市場總結及發(fā)展展趨勢1、地下室的采采光以及通通風性要好好，建議采采用半地下下室的設計計。2、附贈面積大大，南向露露臺可采用用退臺的設設計，從外外觀上給人人有“步步步高”的尊尊貴感。3、建議設計私私家車庫，，從私密性性到尊崇感感，有無私私家車庫都都是一個較較為重要的的衡量標準準，車庫的的開間和進進深的尺寸寸要符合高高端車輛的的要求。4、雙首層設計計，這種設設計以較少少的土方費費用打造出出亮點明顯顯的“島地地庭院”，，同時避免免了大額的的降水費用用和對自然然資源的破破壞。同時時，這一設設計使別墅墅組團內(nèi)完完全實現(xiàn)了了真正意義義上的人車車分流，而而組團整體體高度的提提升也給業(yè)業(yè)主帶來了了直接的尊尊貴感受。。5、首層客廳挑挑空。6、考慮到項目目臨湖的特特性，會有有一定的濕濕氣，建議議每戶附贈贈新風系統(tǒng)統(tǒng)，使得客客戶感到人人性化設計計以及提高高產(chǎn)品溢價價。綜合合總總結結||對本本項項目目別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的建建議議謝謝謝12月月-2204:20:5104:2004:2012月月-2212月月-2204:2004:2004:20:5112月-2212月-2204:20:512022/12/314:20:519、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。04:20:5104:20:5104:2012/31/20224:20:51AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2204:20:5104:20Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。04:20:5104:20:5104:20Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2204:20:5104:20:51December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20224:20:51上上午午04:20:5112月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月224:20上上午午12月月-2204:20December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/314:20:5104:20:5131December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。4:20:51上上午