杭州千島湖別墅市場調(diào)研以及淳安土地市場情況

Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.目錄第一部分千島湖別墅市場概況第二部分客戶分析第三部分個案分析第四部分2009-2011年住宅用地成交情況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第一部分千島湖別墅市場概況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.限購（禁購)上貸款上千島湖未采取禁購政策，也未限制外地人購房。首套房：擁有千島湖本地戶口或者在千島湖本地社保交滿一年人群，首付30%。二套房：擁有千島湖本地戶口，首付不得低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。外地人在千島湖購房，當?shù)卣唠m未限制，但銀行方面停止放貸，需全額付款。三套及三套以上：當?shù)卣卟⑽聪拗瀑彿?，但銀行方面停止放貸，需全額付款。千島湖目前的調(diào)控情況為：政策限購方面：目前千島湖不限制外地人購房，不限制購房套數(shù)。貸款方面：外地人停止貸款，三套及三套以上停止貸款。目前大杭州范圍內(nèi)的臨安、富陽、淳安、桐廬、建德等地，不在限購范圍之內(nèi)。由于千島湖高端別墅基本為經(jīng)濟實力強大的外地客戶，一般采用一次性付款的買房方式，因此目前的調(diào)控政策對千島湖高端別墅銷售影響不大。杭州等城市的限購政策恰恰給千島湖樓市提供了銷售機會。限貸不限購，樓市受政策影響較小，周邊城市限購為千島湖提供機會Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.千島湖別墅項目分布圖綠城·千島湖玫瑰園1400－3500萬濱江度假酒店別墅800－1200萬天嶼山頂度假別墅1600－2600萬尚公館800－1500萬金基·觀島千島湖墅·游艇大宅3000－4000萬潤和千島湖度假村千島湖鄉(xiāng)村俱樂部·悠然山千島湖鄉(xiāng)村俱樂部·頂上別墅1000多－3500萬

預售

在售樓盤名稱面積段（平米）精裝修情況總價本項目（在售）800-1100精裝標準1000萬3000-4000萬千島湖鄉(xiāng)村俱樂部·頂上別墅560-1050——1000－3500萬天嶼-千島湖山頂度假別墅（在售）600-900精裝修500萬

1600-2600萬千島湖濱江度假酒店別墅（在售）獨棟440、650、750在售毛坯800-1200多萬尚公館（在售）400-600精裝修800-1500萬綠城養(yǎng)生堂·千島湖玫瑰園（在售）500－600方毛坯別墅1400-3500萬翡翠島·山水名墅千島湖在售千萬元別墅項目較少，集中分布在千島湖周邊，一般是湖景房。大山大水，位置絕佳。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.千島湖在售千萬元別墅項目列表樓盤名稱占地面積建筑面積（平米）容積率綠化率物業(yè)類型千萬元別墅量（幢）目前存量面積段（平米）精裝修情況均價在售獨棟總價本項目（在售）44016平米14954平米0.35767.5%別墅2623800-1100精裝標準1000萬——3000-4000萬千島湖鄉(xiāng)村俱樂部·頂上別墅29畝1.8萬方0.28——別墅104560-1050毛坯——1000－3500萬天嶼-千島湖山頂度假別墅（在售）350余畝7.6萬0.2241.17%別墅+五星級酒店8267600-900精裝修500萬

——1600-2600萬千島湖濱江度假酒店別墅（在售）500畝(含水面)12萬0.2575%排屋、獨棟、公寓+五星級酒店30左右15獨棟440、650、750在售毛坯獨棟18600800-1200多萬尚公館（在售）58畝——————獨棟2320400-600精裝修17000元/平米800-1500萬綠城養(yǎng)生堂·千島湖玫瑰園（在售）15萬平米14萬0.8748%排屋、高層、小高層、花園住宅129500－600方毛坯排屋中間套14000，邊套16000-260001400-3500萬合計183套138套千島湖在售千萬元別墅總量183套左右，目前存量約138套；戶型面積一般在500－800方，少量800方以上頂級別墅；總價3000萬以上的頂級別墅數(shù)量較少，主要集中在本項目。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.千島湖千萬元別墅存量分析1.千島湖在售千萬元別墅目前存量約138套；2.2009－2011年共成交住宅用地（去除商服）總面積約230萬平米；其中適合打造高端純別墅區(qū)的低容積率（容積率＜0.385/0.3/0.25/0.1）住宅用地建筑面積約33萬方,（主要存量集中在深圳華聯(lián)進賢灣項目）。按900方/套計算，預計未來將有366套高端別墅上市。[土地成交詳情見第四部分土地市場]3.未來市場存量：目前存量138套＋已成交土地可推出量366套=504套目前市場存量在138套左右；結(jié)合目前市場存量和近兩年土地成交情況，預計未來市場存量將在500套左右。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.88千島湖排屋、別墅項目總價分布從總價段分布來看，市場競爭集中在800-1500萬區(qū)間；3000萬以上頂級別墅房源較少（玫瑰園和頂上別墅只有最大面積的一兩套），3500萬以上的房源目前僅有本項目有；300萬以下房源較少。本項目所在3000－4000萬區(qū)間競爭較弱，但不屬于主流市場300萬500萬1000萬3000－4000萬3000萬4000萬2000萬1600－2600萬1500萬2500萬3500萬800－1200萬800－1500萬1000－3500萬370－3500萬300－700萬本項目天嶼山頂度假別墅金基觀島濱江度假酒店別墅頂上別墅翡翠島山水名墅千島湖玫瑰園尚公館200－300萬競爭集中區(qū)間本區(qū)間競爭較弱Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.99千島湖排屋、別墅項目面積段分布別墅、排屋競爭面積段集中在400-750方區(qū)間；本項目所在面積段區(qū)間800－900方存在一定競爭（主要競爭：天嶼、頂上），1000－1100方除本項目外，只有頂上別墅有少量房源，競爭較小。千島湖別墅排屋200方以下房源較少。本項目800－900方房源存在一定競爭，900－1100方房源競爭較少，同樣不屬于主流市場面積段100平米200 300 40050060070080090010001100800－1100方600－900方400－750方400－600方560－1050方290－600方190－500方本項目天嶼山頂度假別墅金基觀島濱江度假酒店別墅頂上別墅翡翠島山水名墅千島湖玫瑰園尚公館107－153方競爭集中區(qū)間本區(qū)間競爭較弱Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目名稱開發(fā)商建筑指標規(guī)劃設(shè)計公司物業(yè)配套容積率綠化率景觀設(shè)計建筑設(shè)計物業(yè)公司物業(yè)費本項目普天0.3667.5%澳大利亞DAHDPtyLimited未知綠城物業(yè)12.00元/平方米·月綠城養(yǎng)生堂千島湖玫瑰園綠城0.8748%香港adi上海意格環(huán)境綠城建筑綠城物業(yè)園區(qū)服務體系——千島湖濱江度假酒店別墅濱江0.2575%貝爾高林澳大利亞柏濤濱江物業(yè)4.80元/㎡·月天嶼.千島湖山頂度假別墅云天0.2241.7%OutProductionsIncSaterDesign悅榕莊7.8元/㎡·月千島湖鄉(xiāng)村俱樂部?頂上別墅˙順發(fā)0.2840%未知未知未知——千島湖在售千萬元別墅品質(zhì)分析千島湖在售千萬元別墅一般都出自浙江的品牌開發(fā)商，項目容積率低，綠化率高。本項目在景觀設(shè)計、建筑設(shè)計及物業(yè)管理等方面均處于頂級。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目名稱獨棟純內(nèi)部配套附加值裝修標準會所游艇碼頭高爾夫酒店地下室面積（平米）花園面積游泳池車庫本項目·千島湖墅√√√戶戶贈送————未知未知私家泳池1：21000萬/套綠城養(yǎng)生堂千島湖玫瑰園——√——————贈送280－438精裝修景觀泳池1：2毛坯千島湖濱江度假酒店別墅——√√屬于酒店——超五星希爾頓——500－2000私家泳池1：2在售毛坯天嶼.千島湖山頂度假別墅√√√——五星級SPA酒店——800-2000私家泳池1：2精裝修500萬/套千島湖鄉(xiāng)村俱樂部?頂上別墅√√√√超白金五星級酒店贈送150－189私家泳池未知——千島湖在售千萬元別墅品質(zhì)分析在售千萬元別墅內(nèi)部配套有高檔會所、游艇碼頭、高爾夫球場及豪華酒店。并有大面積花園、地下室及私家泳池。本項目戶戶贈送游艇碼頭，是比較突出的特點。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目名稱裝修標準精裝團隊科技智能化及裝修品牌本項目1000萬/套IVANCHENG設(shè)計事務所、居其美業(yè)博拉貝爾PolarBear水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)三菱新風系統(tǒng)碧慕BEAM中央除塵系統(tǒng)ppw菲時特地暖系統(tǒng)通力KONE無機房電梯德國頂級專業(yè)廚房電器品牌GAGGENAU嘉格納德國西門子原裝家電意大利ARREX定制收納櫥柜意大利FIR龍頭VITRA潔具、浴缸天嶼.千島湖山頂度假別墅精裝修500萬/套智能家居控制系統(tǒng)：美國Honeywell+瑞士ABB美國霍尼韋爾（Honeywell）智能社區(qū)總線制專業(yè)報警安防系統(tǒng)法國Lafarge公司定制“會呼吸的”節(jié)能屋面瓦美國Mammoth地源熱泵式中央空調(diào)瑞典TERRACO外墻保溫美國Honeywell智能系統(tǒng)庭院門：美國PlazaDoor型材、DoorinMotion的遙控設(shè)備泳池設(shè)備：西班牙的AstralPool門窗：美國Andersen全套進口門窗石材：埃及的珍珠米黃、意大利的古木紋、西班牙的翡翠米綠等16種櫥柜：德國的Zeyko和Siematic潔具：美國的Kohler和Kallista精裝修標準及品牌目前千島湖高端別墅精裝修項目較少，本項目精裝修標準最高。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.華聯(lián)進賢灣生態(tài)旅游綜合項目項目總占地面積：約13.6平方公里其中：陸地面積9.33平方公里水域面積4.27平方公里本項目擁有完善的商務旅游和休閑度假配套設(shè)施，包括國際會展區(qū)、主題度假區(qū)、生態(tài)水公園、山地體育公園、佛禪文化園、山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn)。華聯(lián)進賢灣生態(tài)旅游綜合項目總占地面積約13.6平米，集旅游、度假、居住、休閑為一體。是本項目未來重要的周邊配套。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.山地小鎮(zhèn)濱水小鎮(zhèn)半島小鎮(zhèn)華聯(lián)進賢灣生態(tài)旅游綜合項目——住宅住宅部分包括山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn)，總建筑面積約45萬方。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.由六大體系建立的旅游度假區(qū)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.未來形成完善的配套設(shè)施主題酒店會展中心養(yǎng)生基地溫泉SPA商務會所佛禪文化園直升飛機等特色交通商業(yè)街高爾夫練習場Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.進賢灣項目的配套完全可以成為本項目的配套補充Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.市場總結(jié)千島湖在售千萬元別墅項目較少，集中分布在湖邊；目前市場存量在138套左右；結(jié)合土地成交情況，預計未來市場存量將在500套左右；市場別墅戶型面積一般在500－800方，少量800方以上頂級別墅,本項目800－900方房源存在一定競爭，900－1100方房源競爭較少；屬于非主流市場概念；總價3000萬以上的頂級別墅數(shù)量較少，競爭較弱，存在一定市場機會點;千萬元別墅主要出自浙江的品牌開發(fā)商；目前精裝修項目較少，本項目精裝修價格最高；本項目在景觀設(shè)計、建筑設(shè)計及物業(yè)管理、精裝修等方面均最佳。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.關(guān)于配套方面的相關(guān)建議從硬件方面來看，本項目一期產(chǎn)品已經(jīng)定型，大動作改進可能性很?。粡呐涮捉嵌葋砜?，本規(guī)模較小，同時項目臨近“華聯(lián)進賢灣生態(tài)旅游區(qū)”，享有其6大體系的配套設(shè)施。本項目在配套上很難取得較大的突破的前提下不建議做過大的調(diào)整；從服務角度來看，眾多項目采用酒店式管理，從軟件上來提升項目整體品位；本項目已改換“私人別墅酒店”概念來提升服務。建議本項目在服務上取得突破，進一步強化“服務”優(yōu)勢的主要特征；硬件上借助進賢灣項目、強化本項目服務特色概念Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第二部分客戶分析千島湖項目客戶杭州項目客戶Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.名稱總價客戶結(jié)構(gòu)置業(yè)目的千島湖濱江度假酒店別墅別墅800－1200萬主要來自浙江，杭州客戶約占60%；其它客戶來自金華、永康（約10%）紹興（約5%）義烏（約15%）以自?。ǘ燃伲橹?，約占60％；企業(yè)會所：30％；投資：10％天嶼-千島湖山頂度假別墅1600－2600萬主要來自杭州、上海等地主要為自住，用于春節(jié)等短期度假千島湖鄉(xiāng)村俱樂部·隨園800－1500萬杭州50%；金華、永康、義烏等近區(qū)域城市約20%；上海等省外城市約30%；以自?。ǘ燃伲橹鳌Ｇu湖鄉(xiāng)村俱樂部·頂上別墅1000－3500萬杭州、上海等長三角客戶以自?。ǘ燃伲橹鳌＞G城·千島湖玫瑰園1400－3500萬杭州、義烏等地客戶以自?。ǘ燃伲橹?。通盛·翡翠島山水名墅一期300－500萬別墅700－800萬90%杭州的私營業(yè)主,以外貿(mào)行業(yè)居多（約40%）；另外還有來自義烏客戶15%；溫州等地的投資客5%一期開盤較早，主力總價300-500萬，投資比例較高50％；另有一部分客戶做度假居住（30％）企業(yè)會所（20％）金基·觀島排屋200－300萬杭州、溫州等地的客戶自?。ǘ燃伲┘嫱顿Y千島湖項目客戶Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客群來源核心客戶重要客戶偶得客戶杭州的企業(yè)主、大型企業(yè)高管金華、永康、義烏等周邊城市私營業(yè)主上海、溫州等長三角其它城市客戶、海外客戶核心客戶：杭州的企業(yè)主、大型企業(yè)高管；重要客戶：來自周邊城市，特別是義烏、金華、永康等地；偶得客戶：上海、溫州等長三角其它城市，少量海外客戶。目前千島湖別墅客戶主要來自杭州；其次，也有很大一部分客戶來自義烏、金華等地；上海、溫州等其它城市客戶較少。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.自住企業(yè)會所投資置業(yè)目的占60％占20－30％占10％自?。簞e墅客戶主要目的為自住，一般用于全家度過春節(jié)等假期；占60％左右；企業(yè)會所：企業(yè)買來用于商務接待、做會所等；占20－30％；投資：別墅項目投資客較少，只占10％左右，一般為總價較低的房源。目前千島湖別墅客戶置業(yè)主要用于自住，另有一部分作為企業(yè)會所，用于商務接待；投資客比重很小。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.千島湖別墅客戶總結(jié)客戶來源：千島湖頂級別墅客戶主要來自杭州，另有部分來自周邊義烏、金華等城市；上海、溫州等長三角其它城市及海外客戶目前較少。置業(yè)目的：頂級別墅基本沒有投資客，多為自?。ǘ燃伲┘媸詹兀碛胁糠肿鳛槠髽I(yè)會所，用于商務接待等。而總價較低的排屋、別墅投資客比例較大。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第二部分客戶分析千島湖項目客戶杭州項目客戶Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.青山湖板塊西溪閑林板塊小和山板塊之江轉(zhuǎn)塘板塊富陽銀湖板塊良渚板塊杭州別墅項目分布杭州高端別墅主要分布在以下板塊：良渚板塊西溪閑林板塊小和山板塊之江板塊富陽銀湖板塊青山湖板塊湘湖聞堰板塊湘湖聞堰板塊Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2727板塊核心資源產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域均價主力總價特征描述備注西溪西溪濕地景觀資源聯(lián)排、疊拼390001000-1500萬該區(qū)別墅開發(fā)主要依托西溪濕地這一景點的開發(fā)；大多以“生態(tài)住區(qū)”為主題；離市中心近，高端項目較集中，可共享城西配套代表項目：西溪里、和家園、溪上玫瑰園等閑林靠近西溪濕地及小和山森林公園，本身亦擁有良好的景觀資源聯(lián)排、獨棟37000500-1400萬該板塊隸屬大城西概念；目前區(qū)內(nèi)別墅開發(fā)體量較大；以與公寓混合開發(fā)為主；區(qū)內(nèi)別墅售價跨度較大；板塊交通較發(fā)達，配套亦發(fā)展完善起來；代表項目：新明半島、西溪·海、綠城·桃花源等富陽銀湖、野生動物園、富春江等景觀資源獨棟、聯(lián)排30000800-1500萬發(fā)展較早，自然景觀好；基本以純別墅開發(fā)為主；但目前板塊配套欠缺；代表項目：萬科·公望等杭州各板塊別墅、排屋對比分析Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.28板塊核心資源產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域均價主力總價范圍特征描述備注聞堰湘湖、白馬湖、錢塘江等景觀資源聯(lián)排22000450-500萬該板塊別墅開發(fā)主要依托湘湖湖景資源或錢塘江江景資源，別墅開發(fā)量小、檔次不高代表項目：湘湖美地、南岸花城等良渚良渚自然風光、文化內(nèi)涵聯(lián)排、疊拼25000400-600萬因其資源限制，別墅開發(fā)主要集中在錢塘江邊，開發(fā)量小、且以與公寓混合開發(fā)為主，中等檔次代表項目：陽光天際、新湖·香格里拉別墅等之江轉(zhuǎn)塘九溪風景區(qū)、良好的自然景觀聯(lián)排、疊拼27500700-800萬該區(qū)規(guī)劃為旅游渡假區(qū)；區(qū)內(nèi)物業(yè)多以度假型為主；別墅開發(fā)量較?。缓汲亲钤玳_發(fā)的經(jīng)典高端別墅九溪玫瑰園即在該板塊代表項目：陽明谷，篁外、九溪玫瑰園等杭州各板塊別墅、排屋對比分析本項目總價不僅超越了千島湖板塊、而且超越杭州地區(qū)別墅市場Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.杭州項目客戶分析板塊名稱客戶來源置業(yè)目的良渚杭州本地特別是城西私營業(yè)主為主，少量上海等外地客戶以度假功能為主，企業(yè)購買兼具商務接待功能。部分客戶購買近郊別墅作為第一居所。隨著國家禁止別墅土地投放，投資客增多。西溪閑林頂級產(chǎn)品：省內(nèi)高端私營業(yè)主；高端產(chǎn)品：杭州市區(qū)客源為主，少量周邊地區(qū)客源。小和山高校教授、杭州本地私營業(yè)主之江以浙江杭州、溫州、義烏等地大企業(yè)主為主，還有少數(shù)華僑青山湖外地溫州、義烏等地客戶居多，杭州主城區(qū)客戶較少。隨著杭州到青山湖交通的改善，杭州客戶逐漸增多。富陽銀湖富陽客戶為主70％，杭州客戶較少，富陽客戶為私營業(yè)主、金融業(yè)高管等自住為主，長期居住，幾代人同住湘湖聞堰蕭山本地大企業(yè)主為主，杭州及外地客戶較少自住為主地域性較強，本地客戶自住為主Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.杭州別墅客戶總結(jié)客戶來源杭州良渚、西溪閑林、之江等近郊區(qū)域高端別墅，客戶多為杭州本地企業(yè)主，一些頂級別墅有來自省內(nèi)其它城市的私營業(yè)主；青山湖因距離杭州較遠，目前客戶多為杭州之外的外地客戶；富陽銀湖及蕭山的湘湖別墅區(qū)客戶地域性較強，兩地企業(yè)主多。置業(yè)目的富陽、蕭山別墅一般都是本地客戶購買，自住為主；其它區(qū)域一般以度假功能為主，企業(yè)購買兼具商務接待功能；部分客戶購買近郊別墅作為第一居所；隨著國家禁止別墅土地投放，投資客增多。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第三部分個案分析千島湖個案杭州個案Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.千島湖濱江度假酒店別墅Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.基本資料地址千島湖輝照山占地面積500畝（含水面）建筑面積12萬方（別墅排屋6萬方＋酒店6萬方）容積率0.25綠化率75％開發(fā)商杭州濱江房產(chǎn)集團有限公司物業(yè)類型獨棟、排屋、疊排+超五星酒店（希爾頓）建筑風格東南亞（以美式山地度假為原本）建筑設(shè)計澳大利亞柏濤景觀設(shè)計貝爾高林內(nèi)部配套希爾頓超五星大酒店（會議中心，標準游泳池、花園餐廳、中西咖啡廳、水療、會議中心、豪華游艇俱樂部等）總套數(shù)98套（其中疊排8套，聯(lián)排12套）戶型獨棟440-750方，聯(lián)排300-330方，疊排210－240方在售價格均價18600元/平米，獨棟800萬－1200萬/套（440－650方）Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目總體規(guī)劃別墅、排屋（6萬平米）希爾頓超五星酒店（6萬平米）游艇碼頭（酒店專享）定位：打造長三角地區(qū)最具規(guī)模檔次的度假酒店別墅千島湖地區(qū)開發(fā)的唯一坐北朝南、靠山面水的地塊,呈半島形狀?？傮w規(guī)劃：98套別墅、排屋（6萬方）＋超五星酒店（6萬方）排屋別墅：酒店（2011年6月左右開業(yè)）：建筑類型套數(shù)面積段獨棟78套440－750方聯(lián)排12套300－330方疊排8套210－240方建筑面積：近6萬平方米，客房數(shù)：300多間。設(shè)施：標準游泳池、花園餐廳、中西咖啡廳、水療、會議中心、豪華游艇俱樂部等。特設(shè)總統(tǒng)樓，具備接待總統(tǒng)及隨行人員的能力。配套酒店專享游艇碼頭。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑設(shè)計：以美式山地度假為原本，東南亞建筑風格。突出1.2米的寬屋檐的度假別墅元素；立面設(shè)計以白色抹灰立面與底部石材結(jié)合，落地窗和大露臺結(jié)合，滿足觀景需要，注重室內(nèi)空間與戶外景觀的交流。最大化。建筑設(shè)計、景觀設(shè)計景觀設(shè)計：以湖山島嶼為景觀主體背景，別墅花園庭院融入整體環(huán)境中。依托地勢、取景自然、保護原生態(tài)。私家庭院：精裝修，設(shè)置疊水泳池、綠籬圍墻、熱帶植物。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶型獨棟B戶型五室三廳一廚五衛(wèi)一保姆房雙車庫約440㎡戶型特色：車庫、保姆房、洗衣房形成集中的工作區(qū)域，與主人生活區(qū)分開。客廳、餐廳與大平臺相連，餐廳多面采光，與廚房相連。主臥套房連接露臺，主衛(wèi)朝南，生活舒適。關(guān)注公共空間的設(shè)計，大尺度客廳、露臺、陽光餐廳等，最大化融入戶外景觀，凸顯度假生活品質(zhì)。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶型獨棟D戶型五室三廳六衛(wèi)兩廚房一保姆房雙車庫一游泳池約750方Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶型獨棟C戶型五室三廳八衛(wèi)兩廚房兩保姆房雙車庫一游泳池約745方Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.銷售情況建筑類型套數(shù)面積段銷售情況獨棟78套440－650方剩余10多套，主是要位于項目西面及南面第一排600多平米的大戶型聯(lián)排12套300－330方售罄疊排8套210－240方售罄目前項目處于尾房銷售階段，剩余10多套獨棟別墅未售。一期已交付二期未售房源主要位于項目西面，共10多套二期Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目客戶定位：資產(chǎn)過億的富商。實際客戶來源：主要來自浙江，其中杭州客戶約占60%、其它客戶來自金華（約10%）、紹興（約5%）、義烏（約15%）置業(yè)目的：以自?。ǘ燃伲橹鳎s占60％；企業(yè)會所：30％；投資：10％客戶來源地構(gòu)成置業(yè)目的構(gòu)成40客戶情況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.天嶼-千島湖山頂度假別墅Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.基本資料地址淳安千島湖天嶼度假村-近千島湖大橋與陽光路交界處占地面積236000平方米建筑面積45000平方米容積率0.22綠化率41.17%開發(fā)商杭州龍盛千島湖實業(yè)投資有限公司物業(yè)類型別墅別墅建筑設(shè)計SaterDesign別墅景觀設(shè)計OutProductionsInc戶型600-900㎡在售價格1600萬-2600萬/套Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目規(guī)劃、銷售及客戶項目規(guī)劃80多幢別墅＋五星級度假酒店，每戶享800－2000平方米私家泳池花園。為業(yè)主6.2萬平方米專屬島嶼、游艇碼頭、3千米專屬盤山道路及3個半山觀景平臺等配套。銷售情況：一期推出29套左右房源，目前銷售了一半左右。特色：地理位置：山際線于標高235-310米之間起伏，向西、北和西南三個方向皆可俯瞰千島湖湖景規(guī)劃保留一萬畝原生松樹林隔離山下的城市和山頂別墅區(qū)，開辟一條3公里的環(huán)山專屬山道連通別墅區(qū)，保證交通便利和居住私密性。缺點：別墅區(qū)密度較大，單體別墅的私密性不夠。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑風格：新地中海建筑風格，融合摩爾風格、托斯卡納風格與安達盧西亞風格富于異國情調(diào)，恰當引入亞熱帶地區(qū)的陽光，比如增大窗戶尺度，設(shè)置觀景廊等。立面：涂料、石材、砂巖組合。屋頂：陶瓦。建筑造型：休閑＋奢侈感，對稱、帶四坡斜屋頂?shù)墓靶沃魅肟?，立柱或壁柱裝飾強調(diào)尊貴感。建筑設(shè)計對稱的主入口設(shè)計觀景空間44Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.裝修情況配套：五星級SPA酒店、6.2萬方專屬島嶼——設(shè)置有戶外大型PARTY會場、專業(yè)級游艇碼頭和輕松的釣魚、燒烤、沙灘排球等多項活動專區(qū)。科技智能化：美國霍尼韋爾（Honeywell）和瑞士公司ABB，打造家居智能控制系統(tǒng)法國Lafarge公司定制“會呼吸的”節(jié)能屋面瓦美國Mammoth地源熱泵式中央空調(diào)瑞典TERRACO的外墻保溫美國Honeywell智能系統(tǒng)裝修標準：（500萬/套）庭院門：美國PlazaDoor型材、DoorinMotion的遙控設(shè)備泳池設(shè)備：西班牙的AstralPool門窗：美國Andersen公司全套進口門窗石材：埃及的珍珠米黃、意大利的古木紋、西班牙的翡翠米綠等16種之多櫥柜：德國的Zeyko和Siematic潔具：美國的Kohler和KallistaEvaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑面積：約696.24平方米（不含地下層）戶型特色：室內(nèi)呈對稱式布局，動靜分區(qū)。主要功能空間朝向最佳景觀，大尺度的戶外連廊，可欣賞到戶外更多景觀。套房式設(shè)計，符合度假別墅功能要求。戶型戶外連廊戶外連廊一層二層Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶客戶來源:主要來自杭州、上海等地置業(yè)目的:主要為自住，用于春節(jié)等短期度假Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.千島湖鄉(xiāng)村俱樂部（頂上別墅）Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.五星級酒店頂上別墅隨園悠然山千島湖鄉(xiāng)村俱樂部-總體規(guī)劃項目規(guī)劃總項目包括隨園、頂上別墅、悠然山三個組團，共200多套。頂上別墅由10棟別墅組成，隨園由90多套別墅組成。配套占地面積1280畝國際標準18洞/72桿球場，球道長度：6880碼；俱樂部會所，面積7000方，豪華客房16間，設(shè)有中西餐廳、咖啡廳、桑拿、SPA、會議室等；千島湖國際游艇俱樂部，占地50畝，規(guī)劃泊位230個；超白金五星標準酒店。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.頂上別墅—基本資料地址杭千高速出口處向前30米左轉(zhuǎn)占地面積29畝建筑面積1.8萬方套數(shù)10套容積率0.28綠化率40%開發(fā)商杭州千島湖順發(fā)房產(chǎn)有限公司物業(yè)類型別墅戶型500-1000多㎡在售均價1000萬-3500萬/套組團特色建筑外形：現(xiàn)代簡練風格，“盒式”造型十幢別墅分別用10種設(shè)計手法，根據(jù)景觀需要形成“十”字形建筑、“z”字形建筑、階梯式建筑等。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.頂上別墅—銷售、客戶銷售情況：面積500－1000多方，價格1000萬－3500萬/套項目2010年年底開盤，目前去化6套，剩余4套客戶屬性：客戶來源:杭州、上海等城市為主置業(yè)目的：自?。ǘ燃伲橹鱁valuationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.頂上別墅—戶型總建筑面積：714.15㎡一層：272.21㎡二層：176.38㎡地下室：265.56㎡（贈送153.96㎡）戶型特色：1.大面積地下層，可按業(yè)主需要規(guī)劃為不同功能區(qū)間2.中西廚房，滿足生活所需3.戶戶私家景觀花園及多花池設(shè)計Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.開發(fā)商順發(fā)恒業(yè)/順發(fā)千島湖旅游股份有限公司項目位置淳安千島湖鎮(zhèn)杭千高速出口總建筑面積約4萬平方米綠化率50%總套數(shù)91棟產(chǎn)品類型獨棟、雙拼、酒店主力戶型270-400平方米隨園建筑風格:現(xiàn)代中式。引入傳統(tǒng)院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花園構(gòu)成豐富的戶外空間體系。抽象古典建筑元素、以空間的變化、材質(zhì)的對比、簡潔的裝飾符號詮釋新中式風格別墅。景觀特色：將千島湖自然山水作為項目背景。內(nèi)部，引入水資源營造親水生活。運用空間序列和軸線，將別墅與山水交融，形成步移景異的效果。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.隨園戶型建筑面積：560平方米戶型特色：大面積地下層，地下游泳池和SPA提升居住品味。半圍合式布局，一方面利于建筑獲得更多的開窗面積，另一方面增加了灰空間，給予業(yè)主更多接觸自然的空間。院落空間起伏變化豐富。地下層平面約186.88平方米二層平面約143.86平方米一層平面約230.38平方米54Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.隨園－客戶客戶來源：杭州50%、金華等近區(qū)域城市約20%，上海等省外城市約30%；置業(yè)目的：以自?。ǘ燃伲橹鳌８郀柗蚯驁鑫齺碜陨虾?、杭州等高爾夫愛好人士前來打球。其中，來自上海的客源包括港臺、韓日等人士?？蛻舴治龈郀柗蚩蛻魜碓吹胤治?5Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.綠城·千島湖玫瑰園Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.基本資料項目位置：千島湖鎮(zhèn)開發(fā)路南側(cè)，北依千島湖畔開發(fā)商：養(yǎng)生堂浙江千島湖房地產(chǎn)建筑設(shè)計單位：浙江綠城建筑設(shè)計公司占地面積：15萬方建筑面積：14萬方容積率：0.87規(guī)劃：12幢獨棟別墅，32幢排屋，7幢高層，2幢小高層建筑風格：法式排屋、新古典主義公寓交房狀況：毛坯（花園精裝）價格：獨棟1400-3500萬/套；排屋總價中間套370－400萬，邊套500-800萬/套，公寓8000多元/平米面積：戶型面積：獨棟500-600方，排屋290-330方，公寓150-170方Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.獨棟項目規(guī)劃聯(lián)排高層公寓項目規(guī)劃：獨棟：12套（一期推出6套）排屋：150套配套：會所——咖啡吧，閱讀室，臺球室，乒乓球室幼兒園排屋獨棟項目特色：首次將綠城最新一代法式排屋與歐式花園住宅引入千島湖，配以新古典主義公寓。會所Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶型（排屋邊套）C戶型面積：約329平米5房2廳地下室室內(nèi)娛樂活動、車庫約171平米一層室內(nèi)生活動區(qū)約163平米二層室內(nèi)生活靜區(qū)約166平米Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶型（獨棟）地下層約305平米一層約296平米二層約205平米A戶型約501平米動靜分層，贈送地下一層精裝修花園十字戶型多廳、多挑高空間、多陽臺和露臺Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.銷售狀況獨棟：總共12套，推出6套，銷售3套（分別為16#17#和23＃）18＃19＃20＃21＃22＃23＃已售17＃已售16＃已售15＃25＃26＃27＃15＃445平米16＃522平米（已售）17＃445平米（已售）18＃510平米19＃501平米20＃519平米21＃501平米22＃501平米23＃668平米（已售）25＃445平米26＃510平米Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶公寓：本地中高端客戶，用于自??；杭州、溫州、臺州客戶，主要用于度假兼投資；排屋、別墅：杭州、義烏等地私營企業(yè)主、公司高層等，主要用作度假。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.通盛·翡翠島山水名墅Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.基本資料項目位置：安千島湖鎮(zhèn)翡翠島開發(fā)商:杭州通盛房地產(chǎn)開發(fā)建筑設(shè)計:美國PHILIPSJOHNSON深圳中外境容積率：0.23綠化率：70%占地面積:937畝建筑面積:70000平方米總戶數(shù):178套戶型：別墅380－500方，排屋190－230方價格：排屋14000元/㎡，300萬/套，別墅14000-16000元/㎡，700萬/套配套：規(guī)劃雙會所（山景會所、濱湖會所）、網(wǎng)球俱樂部、天然泳池和游艇碼頭等設(shè)施Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目規(guī)劃65項目定位：全島式私家別墅物業(yè)，營造“原生態(tài)、自然”健康生活方式。翡翠島山水名墅位于千島湖城區(qū)中心唯一全島嶼式島嶼，四面環(huán)水，地勢總體北高南低，珊瑚狀分布。規(guī)劃170多套別墅，380－500方70多套排屋，190－230方小型酒店Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑風格：東方＋現(xiàn)代建筑材質(zhì)：天然石材、木飾條和玻璃混合運用。錯層結(jié)構(gòu)設(shè)計，逐層退臺不斷接近水面。建筑朝向、露臺均考慮景觀要求，部分別墅設(shè)置電梯。建筑設(shè)計66Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.景觀：多層次立體化，保留原生態(tài)景觀，增加色花色樹等四季樹種與花卉。立體景觀系統(tǒng)包括山脊森林公園、入口景觀廣場、親水景觀休閑平臺、私家庭院等的設(shè)置。山脊森林公園：最大限度地保留原生山脊線，通過增設(shè)一些晨練跑道，園藝種植體驗區(qū)、藝術(shù)小品、風景小路等將其營造成一條生態(tài)走廊；親水景觀休閑平臺：沿湖設(shè)計親水景觀平臺與休閑步道，局部結(jié)合島嶼的形狀設(shè)計一些凸入湖面的平臺，供游業(yè)主觀景、垂釣；私家庭院：私家坡景花園、立體中空內(nèi)庭花園、圍合式庭院，私家景觀立體化，引景入室，達到內(nèi)、外景之間的互融互動。67景觀設(shè)計Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.一期客戶來源：90%杭州的私營業(yè)主，其中以外貿(mào)行業(yè)居多（約40%）；另外客戶還有來自義烏15%、溫州等地5%的投資客。置業(yè)目的：一期開盤較早，主力總價300-500萬，投資比例較高50％；另有一部分客戶做度假居住30％和企業(yè)會所20％客戶分析客戶來源地分析置業(yè)目的構(gòu)成68Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.金基·觀島Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.基本資料項目位置：千島湖青溪新城（千島湖景觀大道沿線）開發(fā)商：杭州千島湖遠洋置業(yè)占地面積：57491平米一期86畝（5.7萬平米）建筑面積：240000平米一期12萬平米（其中地上建筑面積86236平方米，地下建筑面積34447平方米）容積率：1.5物業(yè)類型：排屋，高層，商業(yè)綜合體等交房狀況：毛坯價格：待定（排屋預計200萬/套）Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目規(guī)劃項目規(guī)劃:排屋140多套，2層107方，3層153方；40-80㎡MINI湖景公寓,花園洋房：130方公寓40－80方，精裝修三層商業(yè)綜合體：約13000㎡商業(yè)配套,內(nèi)部有餐飲、娛樂、休閑、住宿。商業(yè)綜合體排屋花園洋房公寓公寓Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目特色以水為最大資源，以水為規(guī)劃主題扇形地塊，270度景觀視野；水以湖、溪、泉、池等各種樣狀分布園區(qū)內(nèi)；采用穿透性的規(guī)劃手法保證社區(qū)內(nèi)每條步道的視線都能直達湖面；院墅戶型格局參照鉑爾曼酒店設(shè)計，在浴室也能欣賞到湖島風光。以度假功能為設(shè)計向?qū)|南亞風情；低層遮幔式屋頂，提升高層景觀系數(shù)；低層退臺式建筑設(shè)計，有效遮擋高層對低層室內(nèi)的窺視，同時提升高層對湖的視覺穿透。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶型三層聯(lián)排B2戶型153方地下一層一層二層三層Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.二層聯(lián)排別墅A1戶型

107平米地下一層地上一層地上二層戶型Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.意向客戶目前尚未開盤，處于蓄客階段排屋、花園洋房：杭州、溫州等地的客戶，自?。ǘ燃伲┘嫱顿Y精裝小公寓：淳安本地客戶較多Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第三部分個案分析千島湖個案杭州個案Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.郡原列島Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目基礎(chǔ)信息項目位置杭州青山湖西岸泥山灣開發(fā)商浙江郡原地產(chǎn)股份有限公司規(guī)劃設(shè)計美國SWA集團建筑設(shè)計美國DAHLIN設(shè)計公司和美國ATT+K建筑設(shè)計公司景觀設(shè)計美國PERIDIAN景觀設(shè)計公司和美國NICOLAY景觀公司區(qū)位青山湖板塊物業(yè)類別獨棟占地面積18萬平米容積率0.4建筑面積76000平米綠化率45%

建筑面積76000平方米總戶數(shù)90戶獨棟開盤時間一期2010年8月，二期預計11年下半年戶型面積一期主力360－480平米，二期主力500－800方（少量1000平米大戶型）項目售價在售一期1000-2000萬元/套基地坐北朝南，三面環(huán)水，并有島間水面形成內(nèi)湖。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目規(guī)劃相思島項目規(guī)劃項目由本島、半島、里島、大島、相思島組成。本島、半島上共90戶別墅配套：其它島上規(guī)劃有VIP客房、島嶼SPA、8000平米五星級酒店、1個游船碼頭等，同時可享受3300米水岸線，10平方公里遼闊水域以及千畝國家級水上森林公園。島嶼SPA五星級島嶼酒店VIP獨棟客房島二期獨棟半島本島里島大島一期獨棟湖濱組團憑湖組團望湖組團目前在售一期湖濱組團，29套別墅，目前銷售10多棟；2011年將開半島中的大別墅，建筑面積600－800平米。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶型地下層約168平米娛樂區(qū)、服務區(qū)花園層禮儀區(qū)、公共區(qū)二層私密區(qū)湖濱houseE型地上二層，地下一層總建筑面積約482平米（地上約314平米，地下約168平米）四臥室（主臥套間、老人套間、二次臥）六廳室（客廳、餐廳、家庭室、影音室、活動室、棋牌室）一書房二廚（中廚、西廚）一獨立車庫一獨立管家房Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶客戶來源：杭州本地及溫州、義烏地區(qū)的企業(yè)主。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.綠城西子青山玫瑰園Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目基礎(chǔ)信息項目位置臨安青山湖街道（石臨公路南側(cè)）開發(fā)商臨安西子房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)位臨安青山湖板塊物業(yè)類別獨棟占地面積2600畝容積率0.24

綠化率45%

建筑面積261975平方米戶型面積700－1100平米項目售價1600－2800萬元/套總戶數(shù)347戶綠城第三代別墅。共300多戶，規(guī)劃森林別墅、山地別墅、組院別墅。主要配套設(shè)施：度假式酒店6883.5平方米,商鋪700平方米和會所3500平方米.Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶型綠城西子青山湖玫瑰園組院別墅S-4戶型總建筑面積約674平米，地上418平米，地下256平米地下層建筑面積256平米一層二層Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑風格建筑風格：根據(jù)不同建筑的地形條件、營造不同風格的建筑，兼有意大利式、西班牙式、法式、英式等。實行全面庭院精裝修Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶客戶主要以杭州主城區(qū)、溫州地區(qū)的公司老總、為主。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.山湖印Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目基礎(chǔ)信息項目位置杭徽高速青山湖大橋南500米開發(fā)商杭州臨安錦利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)位臨安青山湖物業(yè)類別獨棟排屋容積率0.4綠化率65%占地面積100000平方米主力戶型530-840方建筑面積20000平方米總戶數(shù)130戶（當期31戶）開盤時間2010-11-08項目價格18000元/平方米，總價888-1888萬/套Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目規(guī)劃項目規(guī)劃項目規(guī)劃總用地20萬㎡，建設(shè)130余幢獨棟大院別墅。一期以原生態(tài)開發(fā)理念為基礎(chǔ)，賴特美式建筑風格，31幢獨棟大院別墅。項目配套鉑金印象會所，休閑會晤、商務PARTY、娛樂健身等。區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有高爾夫球場、濕地公園，購物餐飲一條街，賓館酒店，環(huán)湖景觀大道等設(shè)施。一期（31戶）會所一期Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑風格建筑風格：賴特美式建筑風格立面材料：石材干掛、涂料、文化石Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶型A戶型

600平米一層二層三層Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶來源：主要以外地客戶為主，杭州客戶占小部分；外地客主要以溫州、臺州地區(qū)為主?？蛻鬍valuationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.萬科?公望Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目基礎(chǔ)信息位置富陽沿江公路（黃公望國家森林公園南麓）開發(fā)商富陽萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)位東洲板塊物業(yè)類別獨棟、排屋容積率0.27

綠化率30%占地面積623000平方米

主力戶型400-600方建筑面積244000平方米總戶數(shù)405戶（當期72戶）項目價格四期精裝獨棟2000－2500萬元/棟Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目配套、銷售情況項目配套富春山居國際高爾夫俱樂部、富陽白鶴村鄉(xiāng)村度假俱樂部。銷售情況：總建面積約25萬方，一期到三期已基本售罄，剩余一棟別墅，四期精裝獨棟別墅房源將在2011年5，6月份推出。Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.96上海蘭喬圣菲升級產(chǎn)品Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.萬科公望三期B戶型431.00㎡入戶層二層戶型一層Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.989898客戶分析客戶來源置業(yè)目的客戶屬性富陽客戶為主，杭州客戶較少自住為主，長期居住，幾代人同住，1.富陽客戶主要為私營企業(yè)主、金融業(yè)高管等；2.自住為主競爭個案客戶情況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.金都?富春山居Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.100100個案分析金都·富春山居基本資料：開發(fā)商:金都房產(chǎn)集團占地面積:667000平方米

建筑面積:200000平方米容積率：0.3物業(yè)類型：別墅,聯(lián)排別墅物業(yè)地址：位于金都富春山居整個別墅區(qū)的東南側(cè)所屬板塊：銀湖板塊

總戶數(shù):80戶物業(yè)公司:浙江金都物業(yè)管理

建筑設(shè)計:浙江華正建筑設(shè)計院景觀設(shè)計:浙江華正建筑設(shè)計院Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.101101個案分析金都·富春山居Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.102102個案分析銷售情況及客戶來源客戶分析物業(yè)類型戶型面積推出時間剩余套數(shù)去化率銷售均價獨棟別墅300-520㎡08年05月0100%1000萬/套銷售情況分析客戶來源置業(yè)目的客戶屬性富陽本地客戶自住為主，投資客戶比列明顯偏小富陽客戶主要為私營企業(yè)主、金融業(yè)高管等；喜大房子，別墅五房、公寓三房以上戶型Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.公元沐橋Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.項目基礎(chǔ)信息項目位置之江杭州市之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)，宋城景區(qū)南面開發(fā)商杭州通原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)位之江板塊物業(yè)類別別墅、多層公寓、高層公寓占地面積6.7萬㎡容積率1.20綠化率30%建筑面積80000平方米戶型面積美式墅院200-500㎡項目售價800-2000萬元/套總戶數(shù)600戶裝修情況全裝修，精裝價格6000元/㎡公元沐橋美式墅院：面積在200-500平方米之間，包括平層、躍層、帶地下室躍層等16種套型主要配套設(shè)施：宋城景點、六和塔等景點周邊配套，生活配套有待改善Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.戶型公元沐橋C1-2戶型-約488平米，地下室空間高有4米地下層一層二層Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.建筑風格美式建筑風格，以傳統(tǒng)的歐洲建筑在美國的發(fā)展和演變后形成的舒適、經(jīng)典的美國城市公寓為參照從外立面的材質(zhì)（石材干掛）、戶型空間的設(shè)計（休閑娛樂空間較大）和庭院景觀的設(shè)計各個方面都體現(xiàn)著美式住宅所特有的品位和舒適度Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.107公園沐橋——建筑風格成為其最為人注目的特點Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.客戶客戶主要以杭州主城區(qū)客戶為主外地客戶主要來自溫州、義烏等地少量僑商Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.個案總結(jié)Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.總結(jié)：客戶購買與付款方式研究貸款購房：在限貸政策下，貸款購房受到限制，不是目前主要支付方式；分期付款：在限貸政策的影響下，分期付款成為區(qū)域別墅的主流付款方式；一般來說在交房之前會靈活的選擇幾期進行分期付款；抵押購買：客戶將原持有物業(yè)進行銀行抵押所獲得的資金用于支付房款，從而承受較低的貸款利息；或者先期一次性付款，等所購物業(yè)產(chǎn)權(quán)辦理結(jié)束再行抵押獲得貸款；企業(yè)購買：高端別墅存在企業(yè)購買的可能，但是目前表現(xiàn)不十分明顯，主要是由于企業(yè)貸款的難度、稅率比較高；作為企業(yè)資產(chǎn)的一部分與企業(yè)經(jīng)營風險捆綁；同時也有企業(yè)購買尋求資產(chǎn)轉(zhuǎn)移漂白等等購買方式的存在，但屬于個別情況；方式總結(jié)：一般來說在限貸的情況下，總價低于1000萬的項目客戶一次性付款比例最高，超過1000萬項目客戶傾向于分期付款；減少一次性支出是決定銷售的關(guān)鍵因素之一建議項目根據(jù)公司的情況制定分期付款方式Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2009-2011共成交住宅用地（去除商服）總面積約230萬平米；其中適合打造高端別墅的低容積率（容積率＜0.385/0.3/0.25/0.1）住宅用地建筑面積約33萬方，主要集中在深圳華聯(lián)進賢灣項目。按800方/套計算，預計未來將有412套高端別墅上市（主要集中在深圳華聯(lián)進賢灣項目）。2009年成交住宅用地面積（去除商服）達152萬平米；其中低容積率（容積率＜0.385/0.3/0.25/0.1）住宅用地建筑面積約9.7萬方。2010年成交住宅用地面積（去除商服）達53萬平米；其中低容積率（容積率＜0.385/0.3/0.25/0.1）住宅用地建筑面積約23萬方。2011年成交住宅用地面積（去除商服）達25萬平米；淳安縣2009-2011年土地成交總結(jié)：Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.第四部分淳安縣2009-2011年住宅用地成交情況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.附件：2009年至今土地成交概覽Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.2009年土地成交情況位置面積（平米）土地用途成交價（元）成交日期容積率建筑密度綠地率建筑面積樓面價千島湖大橋?qū)γ孢M賢灣4號地塊57342.846商服（旅館業(yè)）、995472020090221＜0．25＜25%＞50%14336694住宅用地（商服(旅館業(yè))占總面積的75%）千島湖大橋?qū)γ孢M賢灣5號地塊42276.209商服（旅館業(yè)）、733912020090221＜0．25＜25%＞50%10569住宅用地（商服(旅館業(yè))占總面積的75%）千島湖大橋?qū)γ孢M賢灣6號地塊58829.225商服（旅館業(yè)）、1021272020090221＜0．25＜25%＞50%14707千島湖大橋?qū)γ孢M賢灣7號地塊58629.928商服（旅館業(yè)）、1017816020090221＜0．25＜25%＞50%14657千島湖大橋?qū)γ孢M賢灣8號地塊46452.834商服（旅館業(yè)）、806424020090221＜0．25＜25%＞50%11613千島湖大橋?qū)γ孢M賢灣9號地塊59250.836商服（旅館業(yè)）、1028592020090221＜0．25＜25%＞50%14813千島湖大橋?qū)γ孢M賢灣10號地塊58261.834商服（旅館業(yè)）、1011424020090221＜0．25＜25%＞50%14565千島湖大橋?qū)γ孢M賢灣11號地塊53161.152商服（旅館業(yè)）、922880020090221＜0．25＜25%＞50%13290千島湖大橋?qū)γ孢M賢灣12號地塊59869.542商服（旅館業(yè)）、1039336020090221＜0．25＜25%＞50%14967千島湖大橋?qū)γ孢M賢灣13號地塊59986.574商服（旅館業(yè)）、1041368020090221＜0．25＜25%＞50%14997千島湖大橋?qū)γ孢M賢灣14號地塊57873.979商服（旅館業(yè)）、1004696020090221＜0．25＜25%＞50%14468千島湖大橋?qū)γ孢M賢灣15號地塊57051.638商服（旅館業(yè)）、990416020090221＜0．25＜25%＞50%14263Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.位置面積（平方米）土地用途成交價格（萬元）成交日期容積率建筑密度綠地率建筑面積樓面價姜家鎮(zhèn)姜家村（姜家商業(yè)街區(qū)1號地塊)26188.72商?。ㄆ渲猩虡I(yè)用地占總用地20%）492350020090203＜0.4＜20%＞40%10475470姜家鎮(zhèn)姜家村（姜家商業(yè)街區(qū)2號地塊)53063.8商住（其中商業(yè)用地占總用地50%）1215160020090203＜1.1＜30%＞30%58370208姜家鎮(zhèn)姜家村（姜家文史館2號地塊）53337.57商?。ㄆ渲猩虡I(yè)用地占總用地10%）880070020090203＜0.3＜8%＞70%16001550陽光花園4號地塊30005.72商住（商業(yè)用地占10%）3537670020090515<1.83＜25%＞40%54910644陽光花園5號地塊28001.45商?。ㄉ虡I(yè)用地占10%）3001760020090515<1.83＜25%＞40%51243586陽光花園6號地塊24001.21商住（商業(yè)用地占10%）2572930020090515<1.83＜25%＞40%43922陽光花園7號地塊6667.23商?。ㄉ虡I(yè)用地占10%）714730020090515<1.83＜25%＞40%12201陽光花園8號地塊6000.53商住（商業(yè)用地占10%）643260020090515<1.83＜25%＞40%10981陽光花園9號地塊12000.68商?。ㄉ虡I(yè)用地占10%）1286470020090515<1.83＜25%＞40%21961悅龍灣康樂中心地塊33625.4商住（住宅不超過30%）1413000020090520﹤0.6﹤20%﹥45%201757002009年土地成交情況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.位置面積（平方米）土地用途成交價格（萬元）成交日期容積率建筑密度綠地率建筑面積樓面價原采石場地塊50659.67商?。ㄉ谭?0%）1.08E+0820090528＜1.7＜30%＞35%861211256珍珠半島北區(qū)3號地塊31222.91商住（商服不超過15%）3154000020090512＜1.8＜30%＞35%56201561珍珠半島北區(qū)6號地塊14580.63商?。ㄉ谭怀^15%）1473000020090512＜1.8＜30%＞45%26245珍珠半島北區(qū)7號地塊18649.11商?。ㄉ谭怀^15%）1884000020090512＜1.8＜30%＞45%33568珍珠半島北區(qū)11號地塊33251.06商住（商服不超過15%）3359000020090512＜1.8＜30%＞45%59852珍珠半島北區(qū)16號地塊18068.45商?。ㄉ谭怀^15%）1825000020090512＜1.8＜30%＞45%32523珍珠半島北區(qū)17號地塊33251.06商?。ㄉ谭怀^15%）3359000020090512＜1.8＜30%＞45%59852珍珠半島西側(cè)4-1號地塊商住項目29767.21商?。ㄉ谭?5%）3125560020090604＜1.8＜30%＞35%53581583珍珠半島西側(cè)4-2號地塊商住項目26283.82商?。ㄉ谭?5%）2759800020090604＜1.8＜30%＞35%47311珍珠半島西側(cè)7-1號地塊商住項目31793.35商?。ㄉ谭?5%）3338300020090604＜1.8＜30%＞35%57228珍珠半島西側(cè)7-2號地塊商住項目25984.23商?。ㄉ谭?5%）2728340020090604＜1.8＜30%＞35%467722009年土地成交情況Evaluationonly.Copyright2004-2011AsposePtyLtd.位置面積（平方米）土地用途成交價格（萬元）成交日期容積率建筑密度綠地率建筑面積樓面價姜家鎮(zhèn)甘塢村百琴花園3號地塊48152.07商住1025640020090611＜1.0＜23%＞35%48152213姜家鎮(zhèn)甘塢村百琴花園4號地塊59591.36住宅1099500020090611＜1.0＜23%＞35%59591185姜家鎮(zhèn)甘塢村百琴花園5號地塊41215.29住宅766000020090611