偉業(yè)-中糧天津六緯路項(xiàng)目營銷提案報(bào)告-XXXX年

-1-我們必須成就偉大!——中糧天津六緯路項(xiàng)目提案報(bào)告?zhèn)I(yè)顧問-2-前面的話性價(jià)比，是二十世紀(jì)最有生命力的思維方式，也是二十一世紀(jì)，最沒有生命力的思維方式之一，如果，今天我們不做這個(gè)抉擇，明天，在歷史上備受矚目的，就是別人！-3-價(jià)值觀參與者，還是領(lǐng)航者？墊腳石，還是里程碑？蓋房子，還是做作品？開發(fā)商，還是運(yùn)營商？最好的，還是最好的之一？-4-匯報(bào)目錄一、全視角解讀天津二、項(xiàng)目解讀三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目打造建議五、首開區(qū)專題-5-匯報(bào)目錄天津視野項(xiàng)目聚焦整體定位項(xiàng)目打造理念首開區(qū)專題（一）走向世界的天津（二）區(qū)域的強(qiáng)勢拉動(dòng)（三）搶奪制高點(diǎn)的新地標(biāo)運(yùn)動(dòng)-6-天津視野——環(huán)渤海都市圈平臺下的天津21世紀(jì)國際競爭的基本單位，既不是企業(yè)，也不是國家，而是大城市圈，環(huán)渤海都市圈是中國新世紀(jì)戰(zhàn)略發(fā)展的重點(diǎn)，也是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的第三級。天津作為環(huán)渤海都市圈中的經(jīng)濟(jì)中心，因此迎來了巨大發(fā)展機(jī)遇。

都市圈珠三角都市圈長三角都市圈環(huán)渤海都市圈范圍包括廣州、圳、珠海、東莞等14個(gè)市縣區(qū)域內(nèi)包括上海、浙江江蘇等16個(gè)城市包括北京、天津、河北及山東半島、遼東半島等產(chǎn)業(yè)特征輕工業(yè)為主，以外貿(mào)出口加工組裝為向，在紡織品、玩具、家電、家具等行業(yè)占據(jù)優(yōu)勢，形成了電子信息、電器機(jī)械、石油化工三大新興支柱產(chǎn)業(yè)。門類齊全，輕重工業(yè)發(fā)達(dá)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)全國領(lǐng)先，內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)一體化程度較高，各城市產(chǎn)業(yè)聯(lián)系密切，成為具有較強(qiáng)競爭力的產(chǎn)業(yè)集群。政治文化角色功能不可替代，形成了貨運(yùn)物流、港口貿(mào)易、鋼鐵基地、汽車制造、重型機(jī)械等優(yōu)勢行業(yè)。歷史使命開啟中國改革開放的大幕締造了全新的中國經(jīng)濟(jì)時(shí)代新世紀(jì)戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)，中國經(jīng)濟(jì)增長第三極、必將中國引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)大潮環(huán)渤海都市圈是21世紀(jì)中國最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域！-7-天津視野——環(huán)渤海都市圈平臺下的天津“首都地區(qū)”概念代替“京津冀”，打造“一軸三帶”新型空間結(jié)構(gòu)：“一軸”：以京、津兩大城市為核心的京津走廊為樞軸；“三帶”：以環(huán)渤海灣為新興發(fā)展帶、以山前城鎮(zhèn)密集地區(qū)為傳統(tǒng)發(fā)展帶、以環(huán)京津燕山和太行山區(qū)為生態(tài)文化發(fā)展帶；區(qū)域一體化是環(huán)渤海都市圈必然的發(fā)展方向，天津市依托經(jīng)濟(jì)中心的戰(zhàn)略地位和北方第一大港的資源優(yōu)勢，在京津一體化發(fā)展的時(shí)代背景下，必將成為繼北京之后的另一世界級城市。天津必將成為環(huán)渤海都市圈又一顆璀璨的新星！-8-天津視野——天津城市的發(fā)展現(xiàn)在的天津也正朝著世界級城市的方向大步邁進(jìn)，濱河新區(qū)和海河開發(fā)帶成為天津拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、提升城市形象的兩大引擎。天津?yàn)I海新區(qū)更多的承擔(dān)的是拉動(dòng)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任濱海新區(qū)GDP每年以20%左右的幅度增漲；全市的GDP中，08年占到了全市48.82%，并且每年以1.5個(gè)百分點(diǎn)擴(kuò)大；現(xiàn)在的天津展現(xiàn)出巨大的活力和發(fā)展?jié)摿Γ?9-天津視野——天津城市的發(fā)展海河是天津的母親河，是天津的標(biāo)志，海河開發(fā)帶更多承擔(dān)的是提升天津品位、完善城市功能、展現(xiàn)城市形象的作用，是天津?qū)ν庹故镜拇翱凇：：娱_發(fā)六大節(jié)點(diǎn)：這六大節(jié)點(diǎn)分別是古文化街、鳳凰廣場、運(yùn)河經(jīng)濟(jì)文化、和平中心、南站中心、水上運(yùn)動(dòng)世界等六大商貿(mào)區(qū)，規(guī)劃占地148公頃，建筑面積555萬平方米，總投資390億元；現(xiàn)在的天津也正朝著世界級城市的方向大步邁進(jìn)，濱河新區(qū)和海河開發(fā)帶成為天津拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、提升城市形象的兩大引擎?，F(xiàn)在的天津展現(xiàn)出巨大的活力和發(fā)展?jié)摿Γ?10-天津視野——項(xiàng)目所在南站區(qū)域的發(fā)展項(xiàng)目所在的南站商貿(mào)區(qū)是海河開發(fā)六大節(jié)點(diǎn)之一，未來該區(qū)域?qū)⒄犀F(xiàn)在的小白樓商務(wù)板塊，共同打造成為天津的中央商務(wù)區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景廣闊。南站中心商貿(mào)區(qū)：海河開發(fā)六大節(jié)點(diǎn)之一，主要建設(shè)項(xiàng)目包括香港嘉里商務(wù)中心、南站CBD項(xiàng)目等，該區(qū)域定位為提供綜合軟硬件優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一體化數(shù)字中心商務(wù)區(qū)。

未來的天津市中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃占地1.8平方公里，位居海河兩岸，由小白樓、解放北路和南站地區(qū)組成。項(xiàng)目位置項(xiàng)目所在的南站CBD是天津最具投資價(jià)值和升值潛力的區(qū)域！-11-天津視野——項(xiàng)目所在南南站區(qū)域的的發(fā)展隨著中糧、、嘉里、中中信等先進(jìn)資本的的大規(guī)模進(jìn)進(jìn)入，該區(qū)域CBD發(fā)展前景已已然顯現(xiàn)，，將成為天天津市最具具國際化、、都市化的的區(qū)域，代代表天津世世界級城市市的窗口。。天津嘉里中中心項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建成38層、建筑面面積約10萬平方米的的香格里拉拉五星級酒酒店，71層、300多米高的國國際甲級寫寫字樓以及及近3000平方米的無無柱宴會廳廳和高級服服務(wù)式公寓寓、綜合購購物中心、、高級精裝裝公寓、地地下停車場場等。天津嘉里中中心：集390米世界級地地標(biāo)綜合樓樓、五星酒酒店、豪華華公寓、5A級寫字樓和和國際旗艦艦品牌購物物中心為一一身的全球球標(biāo)志性綜綜合建筑集集群，項(xiàng)項(xiàng)目總建筑筑面積約75.5萬㎡。中糧地產(chǎn)天天津六緯路路項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值已已然顯現(xiàn),為本項(xiàng)目開開發(fā)奠定了了良好的發(fā)發(fā)展平臺。。-12-天津津城城市市及及區(qū)區(qū)域域解解讀讀小小結(jié)結(jié)新城城時(shí)時(shí)代代在環(huán)環(huán)渤渤海海都都市市圈圈一一體體化化和和大大發(fā)發(fā)展展的的時(shí)時(shí)代代背背景景下下，，天天津津依依托托于于濱濱海海新新區(qū)區(qū)和和海海河河開開發(fā)發(fā)帶帶兩兩大大區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展引引擎擎，，正正朝朝著著世世界界級級新新城城大大步步邁邁進(jìn)進(jìn)。。國際際化化時(shí)時(shí)代代國際際化化是是天天津津作作為為世世界界級級新新城城的的必必然然發(fā)發(fā)展展方方向向，，項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在的的CBD作為為城城市市的的窗窗口口，，將將成成為為天天津津最最具具國國際際化化的的區(qū)區(qū)域域。。契機(jī)機(jī)時(shí)時(shí)代代天津津的的世世界界級級新新城城運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)和和區(qū)區(qū)域域的的國國際際化化發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)創(chuàng)創(chuàng)展展出出了了前前所所未未有有的的發(fā)發(fā)展展契契機(jī)機(jī)———立足足天天津津CBD，迎迎合合區(qū)區(qū)域域國國際際化化發(fā)發(fā)展展。。-13-競爭爭市市場場分分析析———宏觀觀市市場場環(huán)環(huán)境境宏觀觀政政策策層層面面：：繼國國務(wù)務(wù)院院12月9日““營營業(yè)業(yè)稅稅優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策””調(diào)調(diào)整整、、14日““國國四四條條””出出臺臺之之后后,17日財(cái)財(cái)政政部部等等五五部部委委再再度度出出手手打打擊擊開開發(fā)發(fā)商商囤囤地地。。近近期期中中央央密密集集出出臺臺信信貸貸、、稅稅收收、、土土地地等等一一系系列列房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控政政策策，，透透露露出出管管理理層層對對當(dāng)當(dāng)前前房房價(jià)價(jià)上上漲漲過過快快的的擔(dān)擔(dān)憂憂，，全面面加加強(qiáng)強(qiáng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的調(diào)調(diào)控控力力度度，，政政策策收收緊緊傾傾向向明明顯顯。。國務(wù)務(wù)院院要要求求““遏遏制制房房價(jià)價(jià)””實(shí)實(shí)行行差差異異化化信信貸貸政政策策：：一要要增增加加普普通通商商品品住住房房有有效效供供給給；；二要要繼繼續(xù)續(xù)支支持持居居民民自自住住和和改改善善型型住住房房消消費(fèi)費(fèi)，，抑抑制制投投資資投投機(jī)機(jī)性性購購房房；；三要要加加強(qiáng)強(qiáng)市市場場監(jiān)監(jiān)管管；；四要要繼繼續(xù)續(xù)大大規(guī)規(guī)模模推推進(jìn)進(jìn)保保障障性性安安居居工工程程建建設(shè)設(shè)。。五部部委委聯(lián)聯(lián)合合出出臺臺土土地地政政策策，，土土地地首首付付款款提提高高：：明確確開開發(fā)發(fā)商商以以后后拿拿地地時(shí)時(shí)，，““分分期期繳繳納納全全部部土土地地出出讓讓價(jià)價(jià)款款期期限限原原則則上上不不得得超超過過一一年年，，特特殊殊項(xiàng)項(xiàng)目目可可以以約約定定在在兩兩年年內(nèi)內(nèi)全全部部繳繳清清，，首首次次繳繳款款比比例例不不得得低低于于全全部部土土地地出出讓讓款款的的50%””。而而此此前前地地方方大大多多執(zhí)執(zhí)行行20%-30%的首首付付政政策策。。-14-競爭爭市市場場分分析析———宏觀觀市市場場環(huán)環(huán)境境全國國主主要要城城市市住住宅宅周周度度成成交交情情況況（（）宏觀觀市市場場層層面面：：以環(huán)環(huán)渤渤海海區(qū)區(qū)域域及及中中部部區(qū)區(qū)域域?yàn)闉榇肀淼牡摹?、處處于于快快速速城城市市化化階階段段的的二線線城城市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成交交活活躍躍，，住住房房需需求求旺旺盛盛，且且起起點(diǎn)點(diǎn)低低、、投投資資潛潛力力巨巨大大，，受政政策策影影響響相相對對較較小小。-15-競爭爭市市場場分分析析———宏觀觀市市場場環(huán)環(huán)境境天津津市市人人口口總總量量增增長長加加快快，，其其中中外外來來流流動(dòng)動(dòng)人人口口越越來來越越成成為為天天津津人人口口總總量量增增長長的的主主要要來來源源，，外外來來人人口口漲漲幅幅比比例例也也在在穩(wěn)穩(wěn)步步增增長長;市中中心心地地區(qū)區(qū)人人口口向向外外擴(kuò)擴(kuò)散散趨趨勢勢明明顯顯、、環(huán)環(huán)城城地地區(qū)區(qū)與與濱濱海海新新區(qū)區(qū)成成為為新新增增的的人人口口聚聚集集地地，，城城市市核核心心區(qū)區(qū)越越加加稀稀缺缺。。天津津市市天津津正正處處于于加加速速城城市市化化階階段段，，在在舊舊城城改改造造和和新新城城建建設(shè)設(shè)的的推推動(dòng)動(dòng)下下，，常常住住人人口口、、流流動(dòng)動(dòng)人人口口高高速速增增長長，，人人口口規(guī)規(guī)模模不不斷斷擴(kuò)擴(kuò)大大，，未未來來天天津津房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠??！?16-競爭爭市市場場分分析析———宏觀觀市市場場環(huán)環(huán)境境天津津的的住住房房市市場場正正處處于于快快速速上上升升階階段段，，近近年年來來商商品品房房住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)、、需需求求及及成成交交價(jià)價(jià)格格出出現(xiàn)現(xiàn)快快速速上上升升勢勢頭頭，，對對新新增增住住房房的的需需求求強(qiáng)強(qiáng)勁勁。。2009年1-11月天天津津商商品品住住宅宅累累計(jì)計(jì)供供應(yīng)應(yīng)1033萬㎡㎡，，累累計(jì)計(jì)成成交交1191萬㎡㎡；；其中中2009年11月供供應(yīng)應(yīng)129萬㎡㎡，，成成交交124萬㎡㎡，，供供需需趨趨于于平平衡衡；；11月成成交交價(jià)價(jià)格格7843元/㎡㎡，價(jià)價(jià)格格漲漲幅幅趨趨于于平平緩緩。。2007-2009天津市商商品住宅宅銷售價(jià)價(jià)格同比比情況2007-2009天津市商商品住宅宅銷售面面積同比比情況-17-競爭市場場分析——宏觀市場場環(huán)境區(qū)域成交套數(shù)成交價(jià)格和平區(qū)25718707南開區(qū)47214642河西區(qū)43411986紅橋區(qū)43711683開發(fā)區(qū)4189804河北區(qū)3989477河?xùn)|區(qū)3959265塘沽區(qū)12228998東麗區(qū)4478829西青區(qū)10458025津南區(qū)10936790北辰區(qū)5316461薊縣7945670漢沽區(qū)10725572大港區(qū)4485163寶坻區(qū)10154994靜海縣5824844武清區(qū)6894786寧河縣134415相對天津津中心城城其他區(qū)區(qū)域而言言，客戶戶對項(xiàng)目目所在的的河?xùn)|區(qū)區(qū)認(rèn)可度度不高，，房價(jià)要要明顯低低于其他他區(qū)域。。-18-競爭市場場分析——宏觀市場場環(huán)境天津的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)已進(jìn)入入快速上上升通道道，高品品質(zhì)寫字字樓、酒酒店及中中心城區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)綜合體體需求出出現(xiàn)增加加趨勢，，在天津津向世界界級大都都市發(fā)展展的背景景下，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)前景看看好。酒店市場場——整體品質(zhì)質(zhì)不斷提提升目前天津津已有122家星級酒酒店，10家五星級級酒店，，明年再再建成天天津賓館館、威斯斯汀、萊萊佛士等等一系列列高星級級酒店酒酒店，使使天津五五星級酒酒店達(dá)到到20家，天津津酒店的的整體品品質(zhì)不斷斷提升。。寫字樓市市場——呈現(xiàn)穩(wěn)步步上升的的健康發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢天津市場場寫字樓樓主要集集中在南南京路沿沿線、小小白樓區(qū)區(qū)域（定定位為CBD）、友誼誼路區(qū)域域（金融融街區(qū)域域），優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字字樓入住住率普遍遍在80%以上，甲甲級寫字字樓平均均租金4.8元/㎡，投資收收益高。。商業(yè)市場場——中心城區(qū)區(qū)商業(yè)綜綜合體備備受市場場青睞：：08年全年商商業(yè)成交交量達(dá)138萬平米，，為歷史史最高，，中心心城區(qū)商商業(yè)綜合合體項(xiàng)目目倍受市市場青睞睞，銷售售報(bào)價(jià)集集中在2-4萬元/平方米，，高于同同區(qū)域住住宅1.3-3倍。-19-競爭市場場分析——未來競爭爭市場天津舊城城改造使使土地集集中釋放放，眾多多外地品品牌開發(fā)發(fā)商大舉舉進(jìn)入天天津市場場，拿地地規(guī)模達(dá)達(dá)到600萬以上，，品牌開發(fā)發(fā)商的大大盤競爭爭將成為為市場競競爭的主主流。潛在競爭項(xiàng)目環(huán)球金融中心萬達(dá)廣場華業(yè)地塊和黃世紀(jì)都匯中糧大悅城金地一號橋嘉里中心深振業(yè)地塊現(xiàn)代城中信九龍仁恒耳閘項(xiàng)目陸家嘴小伙巷項(xiàng)目體量(㎡)60501532.4503574197599.73293開發(fā)商金融街萬達(dá)華業(yè)和記黃埔中糧金地嘉里振業(yè)現(xiàn)代城中信仁恒陸家嘴入市時(shí)間200920102010201020102010201020112011201120112011-20-競爭市場場分析——未來競爭爭市場金融街、、和記黃黃埔、嘉嘉里、中中信等品品牌開發(fā)發(fā)商齊聚聚海河開開發(fā)帶，，拿地規(guī)規(guī)模大，，產(chǎn)品以以綜合體體類型為為主，區(qū)域內(nèi)的的競爭加加劇?，F(xiàn)代城海河廣場場中信九龍龍仁恒耳閘閘大悅城嘉里中心心世紀(jì)都匯匯博軒園華業(yè)地塊塊城市CBD金地地塊塊深振業(yè)地地塊南京路沿沿線老城廂環(huán)球金融融陸家嘴小小伙巷海河區(qū)域核心競爭區(qū)域次競爭區(qū)域潛在競爭項(xiàng)目環(huán)球金融中心嘉里中心中信九龍華業(yè)地塊和黃世紀(jì)都匯中糧大悅城金地一號橋深振業(yè)地塊現(xiàn)代城仁恒耳閘項(xiàng)目陸家嘴小伙巷項(xiàng)目體量(㎡)607499.71532.4503519753293-21-競爭市場場分析——未來競爭爭市場嘉里中心心、中信九龍龍項(xiàng)目及天津環(huán)球球金融中中心距離本項(xiàng)項(xiàng)目最近近，產(chǎn)品品類型與與本項(xiàng)目目相似，，營銷周周期重疊疊，將成為本項(xiàng)項(xiàng)目最直直接的競競爭對手手。中信九龍龍嘉里中心心環(huán)球金融融海河本項(xiàng)目-22-競爭市場場分析——未來競爭爭市場開發(fā)商：：金融街街控股股股份有限限公司位置置:和平區(qū)大大沽橋與與興安路路交匯處處總占地：：53200平方米總建筑面面積：600000平方米總套數(shù)：：1076戶容積率：：4.8綠化率：：30%車位數(shù)：：1：1.5，1：0.3物業(yè)取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：：5.5元/平米/月開盤日期期：交房日期期：2009.12第一批入入住寫字樓75層336.9米津塔28層津門圣瑞吉斯斯酒店六星級津門綜合體形形式，包包含豪華華公寓、、酒店式式公寓、、六星級級酒店、、地標(biāo)性性寫字樓樓?！敖蜷T””，為項(xiàng)目目體西側(cè)側(cè)對稱階階梯式豪豪華公寓寓，6棟19、28、41層的高層層?！敖蛩薄?，為項(xiàng)目目東側(cè)酒酒店式公公寓，28層頂層相相連東西西2棟高層。。圣瑞吉斯斯酒店，六星級級世界著著名酒店店，以拉拉德芳斯斯門型佇佇立于津津門之間間。寫字樓，項(xiàng)目最最東側(cè)，，336.9米、75層地上高高度。環(huán)球金融融中心項(xiàng)項(xiàng)目-23-競爭市場場分析——未來競爭爭市場環(huán)球金融融中心項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品分析析戶型面積區(qū)間套數(shù)比例津塔一居59-6137461%80，87，88-9013321.7%二居127、128、1307912.9%三居138274.4%津門三居177、188、217、28136882%四居3578018%津塔以中中小戶型型為主，，投資功功能突出出；津門門以三、、四居中中大戶型型為主，，豪宅形形象高端端定位；；后期將將推出頂頂層豪宅宅，價(jià)位位大幅升升級。類別套數(shù)面積區(qū)間報(bào)價(jià)津門440左右177-357（188、217主力）28000津塔613左右59-138（59、90主力）24000住宅戶型型占比分分析綜合體以以豪華公公寓、酒酒店式公公寓先期期入市，，隨后啟啟動(dòng)寫字字樓與酒酒店-24-競爭市場場分析——未來競爭爭市場環(huán)球金融融中心項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目現(xiàn)階階段外宣宣均價(jià)津門30000元/平米，津津塔26000元/平，一次性優(yōu)優(yōu)惠3%；10月份以來來價(jià)格飆飆升，項(xiàng)項(xiàng)目最終終預(yù)計(jì)均均價(jià)為35000元/平月均銷售售90套，單季季度去化化量5.07萬平米；；價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)步上上漲；；開盤至至10月份均均價(jià)漲漲幅15.6%-25-競爭市市場分分析——未來競競爭市市場環(huán)球金金融中中心項(xiàng)項(xiàng)目購買動(dòng)機(jī)津門客戶，居住升級彰顯身份；津塔客戶，高端投資，保值增值區(qū)域分布天津市內(nèi)六區(qū)為主，占60%；外省市，北京、上海，外籍人士，占40%職業(yè)構(gòu)成多個(gè)行業(yè)領(lǐng)軍層次的高端人群，如五金行業(yè)等，年齡在40-55歲津門客客群除除本市市塔尖尖地位位、高高端收收入人人群，，兼有有相當(dāng)當(dāng)比例例的外外地外外籍財(cái)財(cái)力豐豐厚人人士；；津塔塔吸引引白領(lǐng)領(lǐng)階層層和外外地外外籍人人士的的投資資行為為。-26-競爭市市場分分析——未來競競爭市市場天津嘉嘉里中中心項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目概概況：：是集集香格格里拉拉大酒酒店、、高級級公寓寓、寫寫字樓樓、商商場等等功能能于一一體的的大型型綜合合型項(xiàng)項(xiàng)目，，項(xiàng)目目總占占地面面積約約8.6萬平方方米，，總建建筑面面積約約74萬平米米，整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目將將在5年左右右時(shí)間間完成成。。開發(fā)進(jìn)進(jìn)程：：項(xiàng)目目擬分分成兩兩期開開發(fā)，，一期期工程程建設(shè)設(shè)規(guī)模模約55萬㎡，，包括括三棟棟高約約200米的高高級公公寓、、一棟棟高約約161米的豪豪華酒酒店以以及商商業(yè)和和裙樓樓部分分，二二期包包括一一棟高高約333米的超超高層層高級級辦公公樓。。-27-競爭市市場分分析——未來競競爭市市場天津嘉嘉里中中心項(xiàng)項(xiàng)目從1988年嘉里里集團(tuán)團(tuán)開始始向中中國大大陸投投資建建設(shè)北北京中中國國國際貿(mào)貿(mào)易中中心一一期，，陸續(xù)續(xù)建設(shè)設(shè)了北北京嘉嘉里中中心、、中國國國際際貿(mào)易易中心心二期期、中中國國國際貿(mào)貿(mào)易中中心三三期、、上海海嘉里里中心心等地地標(biāo)性性工程程。嘉里集集團(tuán)擁擁有豐豐富的的高端端城市市綜合合體開開發(fā)經(jīng)經(jīng)營，，未來來天津津嘉里里中心心項(xiàng)目目很可可能繼繼續(xù)走走高端端商務(wù)務(wù)產(chǎn)品品路線線，以以項(xiàng)目目配套套以及及高品品質(zhì)物物業(yè)服服務(wù)為為項(xiàng)目目住宅宅部分分的核核心賣賣點(diǎn)。。上海嘉嘉里中中心包包括一一幢26層之甲甲級辦辦公大大樓、、一幢幢25層之五五星級級酒店店式服服務(wù)公公寓及及設(shè)備備齊全全的休休閑健健身會會所。。北京國國貿(mào)三三期北京嘉嘉里中中心嘉里星星源匯匯星源匯匯總建建筑面面積46440平方米米，由由東、、西兩兩塔構(gòu)構(gòu)成，，高端端精裝裝修公公寓產(chǎn)產(chǎn)品，，主力力戶型型70-90平米，，并包包括1800平米的的專屬屬高品品質(zhì)會會所-28-競爭市市場分分析——未來競競爭市市場中信九九龍項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目概概況：：中信信南站站項(xiàng)目目總占占地面面積為為13.79萬平方方米，，規(guī)劃劃地上上建筑筑面積積約93萬平方方米；；項(xiàng)目階階段：：已聘聘請了了包括括世界界著名名的美美國KPF規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)公公司進(jìn)進(jìn)行總總體建建筑規(guī)規(guī)劃方方案的的設(shè)計(jì)計(jì)工作作，預(yù)預(yù)計(jì)該該項(xiàng)目目投資資超過過150億元，，2011年才能能入市市銷售售。-29-競爭市市場分分析——未來競競爭市市場中信九九龍項(xiàng)項(xiàng)目中信地地產(chǎn)最最拿手手的是是做中中高端端住宅宅產(chǎn)品品，綜綜合體體開發(fā)發(fā)經(jīng)營營不多多，天天津中中信九九龍項(xiàng)項(xiàng)目很很可能能以中中高端端改善善型住住宅產(chǎn)產(chǎn)品先先行，，以高高品質(zhì)質(zhì)居住住環(huán)境境為項(xiàng)項(xiàng)目的的核心心賣點(diǎn)點(diǎn)。深圳中中信紅紅樹灣灣北京中中信城城長沙中中信新新城北京國國貿(mào)三三期珠海中中信灣灣上海中中信和和平家家園-30-競爭市市場分分析——未來競競爭市市場造城運(yùn)運(yùn)動(dòng)天津舊舊城改改造使使土地地集中中釋放放，眾眾多外外地品品牌開開發(fā)商商大舉舉進(jìn)入入、規(guī)規(guī)模拿拿地，，先進(jìn)進(jìn)資本本的進(jìn)進(jìn)入為為天津津的發(fā)發(fā)展注注入了了新的的活力力，也也拉開開了天天津造造城運(yùn)運(yùn)動(dòng)的的序幕幕。新地標(biāo)標(biāo)運(yùn)動(dòng)動(dòng)在轟轟轟烈烈烈的造造城運(yùn)運(yùn)動(dòng)中中，一一座座座地標(biāo)標(biāo)性的的綜合合體建建筑群群沿著著海河河開發(fā)發(fā)帶拔拔地而而起，，在提提升區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值的的同時(shí)時(shí)，也也加劇劇了各各項(xiàng)目目間的的競爭爭壓力力。搶奪制制高點(diǎn)點(diǎn)的關(guān)關(guān)鍵時(shí)時(shí)期面對品品牌開開發(fā)商商轟轟轟烈烈烈的造造城運(yùn)運(yùn)動(dòng)和和新地地標(biāo)運(yùn)運(yùn)動(dòng)，，誰能能夠站站得更更高，，意味味著誰誰就更更有可可能在在激烈烈的競競爭中中勝出出。-31-匯報(bào)目目錄一、全全視角角解讀讀天津津二、項(xiàng)項(xiàng)目解解讀三、項(xiàng)項(xiàng)目整整體定定位四、項(xiàng)項(xiàng)目打打造建建議五、首首開區(qū)區(qū)專題題-32-天津視野項(xiàng)目聚焦整體定位項(xiàng)目打造理念首開區(qū)專題（一））逐步步強(qiáng)勢勢的區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值（二））復(fù)合合多元元的產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)構(gòu)成（三））時(shí)代代賦予予的多多重使使命-33-項(xiàng)目解解讀——區(qū)位條條件項(xiàng)目位位置天津火車站項(xiàng)目位置項(xiàng)目距離火車站直線距離不到1000米城市核核心地地段：：項(xiàng)目目位于于城市市核心心地段段，距距離天天津市市的現(xiàn)現(xiàn)有商商務(wù)區(qū)區(qū)及政政府行行政中中心直直線距距離僅僅有約約2公里內(nèi)內(nèi)。項(xiàng)目位位于天天津市市河?xùn)|東區(qū)，，與天天津市市現(xiàn)有有商務(wù)務(wù)區(qū)及及政府府行政政中心心僅約約2公里，，城市核核心地地段。項(xiàng)目所所屬區(qū)區(qū)域?yàn)闉闉I河河開發(fā)發(fā)六大大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)之一一的南站CBD，是天天津市市未來來商業(yè)業(yè)、商商務(wù)發(fā)發(fā)展的的核心心區(qū)域域。-34-項(xiàng)目周周邊主主要干干路：：十一一經(jīng)路路、曲曲阜道道、新新開路路、六六緯路路，七七緯路路、華華昌道道、南南京路路、海海河?xùn)|東路、、內(nèi)環(huán)環(huán)線主要鐵鐵路樞樞紐：天津站站主要道道路橋橋梁：：李公公樓立立交橋橋、十十一經(jīng)經(jīng)路立立交橋橋、順順馳橋橋、東東風(fēng)立立交橋橋海河橋橋梁：：大光光明橋橋、保保定橋橋、金金匯橋橋、、赤赤峰橋橋東風(fēng)立交橋天津站曲阜道南京路十一經(jīng)路獅子林大街新開路金獅立交橋十一經(jīng)路立交橋華昌道衛(wèi)國道紅星路李公樓立交橋順馳橋紅星路七緯路六緯路赤峰橋金匯橋大光明橋保定橋海河?xùn)|路項(xiàng)目解解讀——交通條條件交通的的高可可達(dá)性性：臨近鐵鐵路交交通樞樞紐、、公路路體系系四通通八達(dá)達(dá)，無無論是是大交交通還還是地地塊內(nèi)內(nèi)部交交通均均十分分便捷捷。-35-商業(yè)配配套：：華潤潤萬家家、麥當(dāng)勞勞、海海信廣廣場、、濱江江道道商圈圈、小小白樓樓CBD中心等等教育配配套：：天津津工業(yè)業(yè)大學(xué)學(xué)、外外國語語學(xué)院院等；；醫(yī)療配配套：：華北北醫(yī)院院海信廣廣場麥當(dāng)勞勞華潤萬萬家濱江道道外國語語學(xué)院院華北醫(yī)醫(yī)院中國銀銀行天津工工業(yè)大大學(xué)海洋情情報(bào)局局項(xiàng)目解解讀——配套及及資源源坐享優(yōu)優(yōu)質(zhì)配配套資資源：：地塊塊坐享享小白白樓城城市主主中心心和海海河沿沿線開開發(fā)所所帶來來的完完美的的配套套資源源及沿沿河景景觀資資源。。-36-李公樓橋六緯路項(xiàng)目北側(cè)為為李公樓橋橋承接天津站站，內(nèi)環(huán)新新開路段七緯路七緯路位于于地塊東側(cè)側(cè)北為李公公樓橋，南南是十一經(jīng)經(jīng)路該路況周邊邊老式居住住區(qū)較多，，發(fā)展先對對落后十一經(jīng)路十一經(jīng)路位位于地塊南南側(cè)西接南京路路商務(wù)區(qū)東接中環(huán)線線、津?yàn)I大大道快速路路等地塊西側(cè)是是六緯路該路處于部部分施工階階段項(xiàng)目解讀——周邊環(huán)境受舊城改造造影響，周周邊環(huán)境較較差，人流流、車流嘈嘈雜。-37-項(xiàng)目解讀——項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積積：75.5萬㎡住宅建筑面面積：43萬㎡公建面積：：32.5萬㎡容積率：5.8390米的樓高集五星酒店店、豪華公公寓、5A級寫字樓和和國際旗艦艦品牌購物物中心為一一身的綜合合功能形態(tài)態(tài)大盤地標(biāo)復(fù)合多元舊城改造-38-項(xiàng)目特質(zhì)1、本項(xiàng)目所所處的城市市位置和龐龐大的規(guī)模模，注定其其必將成為為城市的名名片，產(chǎn)生巨大的社社會效應(yīng)；；2、地標(biāo)性的的城市綜合合體，項(xiàng)目目代表著天天津世界城城市下物業(yè)業(yè)的發(fā)展方方向；3、75.5萬㎡的舊城城改造，項(xiàng)項(xiàng)目同時(shí)也也擔(dān)負(fù)著河河?xùn)|區(qū)崛起起的重任，，項(xiàng)目的開開發(fā)也將重新新定義區(qū)域域價(jià)值。-39-項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)使命項(xiàng)目同時(shí)擁擁有區(qū)域開開發(fā)和房地地產(chǎn)開發(fā)的的雙重使命命：（1）作為一個(gè)個(gè)區(qū)域開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)起引領(lǐng)領(lǐng)區(qū)域發(fā)展展、展現(xiàn)天天津世界級級城市形象象的使命；；（2）作為一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目，，更要考慮慮如何才能能在未來的的市場競爭爭中脫穎而而出！-40-匯報(bào)目錄一、全視角角解讀天津津二、項(xiàng)目解解讀三、項(xiàng)目整整體定位四、項(xiàng)目打打造建議五、首開區(qū)區(qū)專題-41-天津視野項(xiàng)目聚焦整體定位項(xiàng)目打造理念首開區(qū)專題（一）前瞻瞻性的項(xiàng)目目定位及競競爭策略（二）引領(lǐng)領(lǐng)發(fā)展的項(xiàng)項(xiàng)目定位（三）項(xiàng)目目定位的實(shí)實(shí)現(xiàn)-42-本項(xiàng)目定位位分析及競競爭策略研究命題研究實(shí)質(zhì)結(jié)論導(dǎo)向宏觀大勢生存環(huán)境的考量整體市場向好，不動(dòng)產(chǎn)投資預(yù)期明顯，核心地段的高端產(chǎn)品的抗波動(dòng)能力和盈利能力較強(qiáng)。城市解讀城市發(fā)展契機(jī)在天津轉(zhuǎn)型和發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期的背景下，我們是成為引領(lǐng)發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者，還是成為順應(yīng)潮流的跟隨者？區(qū)域價(jià)值區(qū)域的價(jià)值支撐能力區(qū)域發(fā)展方向明確，價(jià)值潛力巨大。幾大開發(fā)商齊聚，能夠迅速提升區(qū)域價(jià)值。地產(chǎn)市場競爭環(huán)境的考量與環(huán)球金融中心、中信九龍和嘉里中心面臨直接競爭，在項(xiàng)目位置、體量、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品力及品牌等方面很難找到明顯的競爭優(yōu)勢。本項(xiàng)目開發(fā)周期晚于競爭項(xiàng)目，如何實(shí)現(xiàn)后發(fā)先至。自身?xiàng)l件優(yōu)勢和限制的辯證研究區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，但現(xiàn)狀有待成熟，價(jià)值支撐力有限；業(yè)態(tài)多元復(fù)合，包含地標(biāo)建筑，有利于項(xiàng)目價(jià)值樹立；自身?xiàng)l件方面與競爭對手存在同質(zhì)性。結(jié)論前瞻性的思考；迎合、超越、引領(lǐng)的策略-43-項(xiàng)目定位中糧·中糧城打造站在世世界高度的的國際多元元復(fù)合“中心城”區(qū)域價(jià)值的的標(biāo)桿，城城市價(jià)價(jià)值的代表表國際化的開開啟者，新新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的領(lǐng)導(dǎo)者者-44-項(xiàng)目定位詮詮釋前瞻性的定定位：前瞻性的項(xiàng)項(xiàng)目理念：：前瞻性的打打造思路：：價(jià)值的標(biāo)桿桿、標(biāo)準(zhǔn)的的制定者、、發(fā)展的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者以中心城凌凌駕城市綜綜合體，樹樹立新的項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)模模式由迎合市場場、細(xì)節(jié)超超越向全面面超越、引引領(lǐng)市場發(fā)發(fā)展-45-項(xiàng)目定位詮詮釋關(guān)于項(xiàng)目定定位的高度度和角度高度決定視視野，是實(shí)實(shí)現(xiàn)后來居居上的關(guān)鍵鍵只有站在世世界的高度度，才能看看清未來的的發(fā)展方向向，才能通通過前瞻性性的眼光找到正確的的道路；角度決定思思維方式，，是創(chuàng)造差差異的途徑徑只有站在領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者的角角度，才能能找到屬于于我們的方方式，才能能夠通過自自己的方式實(shí)現(xiàn)差異化化競爭。-46-項(xiàng)目定位詮釋釋對于中心城的的理解中心城是新的的思維方式以造城的方式式引領(lǐng)城市和和區(qū)域的發(fā)展展，強(qiáng)調(diào)前瞻瞻性和先進(jìn)性性的打造，代代表著發(fā)展方向；；是城市經(jīng)濟(jì)、、文化的中心心通過聚集的經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和文文化產(chǎn)業(yè)，代代表了城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)和文化的的發(fā)展水平；；是城市成熟、、文明的標(biāo)志志通過發(fā)展帶動(dòng)動(dòng)了城市的發(fā)發(fā)展，從而成成為城市的標(biāo)標(biāo)志和名片；；是一種可以復(fù)復(fù)制的模式先有人后有城城的開發(fā)模式式，是項(xiàng)目開開發(fā)的可復(fù)制制模式，是城城市區(qū)域發(fā)展展的可復(fù)制模式。。-47-項(xiàng)目定位詮釋釋關(guān)于迎合、超超越、引領(lǐng)的的策略這是一種創(chuàng)造造競爭優(yōu)勢的的策略在與競品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重的情情況下，如何何實(shí)現(xiàn)競爭優(yōu)優(yōu)勢。打造超超越市場發(fā)展展水平的產(chǎn)品，引引領(lǐng)市場的發(fā)發(fā)展方向是創(chuàng)創(chuàng)造競爭優(yōu)勢勢有效途徑；；是前瞻性的體體現(xiàn)打造超越市場場發(fā)展水平的的產(chǎn)品，引領(lǐng)領(lǐng)市場潮流能能夠體現(xiàn)項(xiàng)目目的前瞻性；；是項(xiàng)目成功的的關(guān)鍵有選擇的超越越，在迎合的的基礎(chǔ)上超越越，是實(shí)現(xiàn)引引領(lǐng)策略的關(guān)關(guān)鍵，也是前前瞻性理念成功的的關(guān)鍵。-48-項(xiàng)目功能定位位以“中心城”為核心理念的的、城市地標(biāo)標(biāo)級的融匯人文、休休閑、商務(wù)、、居住和時(shí)尚尚功能為一體體的世界級多元復(fù)復(fù)合中心以高端居住物物業(yè)為項(xiàng)目的的核心超越點(diǎn)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)居住住物業(yè)的舒適適度、功能化化及科技環(huán)保?；c世界水水平的接軌，，結(jié)合不同時(shí)時(shí)段的核心策策略，形成本本項(xiàng)目在高檔檔住宅方面的的獨(dú)特魅力；；以商業(yè)公建部部分作為項(xiàng)目目的核心價(jià)值值體現(xiàn)，通過過城市地標(biāo)式式的外在表現(xiàn)現(xiàn)形式，聚集集世界級商務(wù)務(wù)和品牌的內(nèi)內(nèi)在組成，確確立項(xiàng)目世界界級多元復(fù)合合中心的形象象和地位。-49-匯報(bào)目錄一、全視角解解讀天津二、項(xiàng)目解讀讀三、項(xiàng)目整體體定位四、項(xiàng)目打造造建議五、首開區(qū)專專題-50-天津視野項(xiàng)目聚焦整體定位項(xiàng)目打造理念首開區(qū)專題（一）成功案案例經(jīng)驗(yàn)分享享（二）項(xiàng)目七七大打造建議議-51-成功案例借鑒鑒（一）東京六六本木（二）深圳華華潤萬象城-52-東京六本木東京六本木新新城是東京著著名的購物中中心和旅游中中心。該項(xiàng)目是日本本國內(nèi)最大的的由民間力量量為主體實(shí)施施的城市綜合再開開發(fā)項(xiàng)目。占地面積約11.5萬m2，建筑面積約約為75.91萬m2,開發(fā)歷時(shí)17年。先有六本木，，后有東京CBD。此處孕育了多多樣的文化，，尤其是聚集集了各國的大大使館、外資資企業(yè)、媒體體、時(shí)尚、藝藝術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)，六本木已已經(jīng)成為國際際性的信息前前沿。-53-設(shè)計(jì)思想不僅僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目與城市的的完美融合，在項(xiàng)目本身身的設(shè)計(jì)上更更加注重將項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅旅游目的地，，商業(yè)、旅游游觀光等多功功能相結(jié)合，，整個(gè)業(yè)態(tài)組組合考慮顧客客的多種需求求；六本木共劃分分為四個(gè)街區(qū)區(qū)，各街區(qū)建建筑的群房都都和商業(yè)設(shè)施施相連，隨處處可見綠地和和廣場，增加加了街道的趣趣味，形成熱熱鬧的步行空空間。D街區(qū)B街區(qū)C街區(qū)A街區(qū)A：六本木山的的主入口，和和地鐵六本木木車站和地下下通道相連，，由地鐵入口口和好萊塢美美容廣場組成成B：中央?yún)^(qū)域?yàn)闉榈厣?4層的森大廈，，是六本木山山的標(biāo)志，其其頂層是作為為文化核心的的森藝術(shù)中心心。B區(qū)作為商業(yè)、、文化、信息息中心一并設(shè)設(shè)置了旅館、、櫸樹坂綜合合體、朝日電電視等C：由4棟住宅樓組成成，和毗鄰的的元麻布安靜靜的住宅區(qū)相相協(xié)調(diào)D：六本木山入入口大廈等，，由店鋪、辦辦公、住宅構(gòu)構(gòu)成東京六本木——規(guī)劃設(shè)計(jì)-54-東京六本木——業(yè)態(tài)“山邊”、“西西街”、“櫸櫸樹坡大道””等主題商業(yè)設(shè)施施；森藝術(shù)中心：六本木綜合合開發(fā)項(xiàng)目的的“文化都心”象征，位于六本木木山森大廈49層至頂層，由由美術(shù)館、展展望臺、會員員俱樂部、會會議論壇等組組成，在世界界范圍內(nèi)也是是獨(dú)一無二的的巨大的文化化綜合體；六本木森大廈廈：作為六本木木中心的超高高層辦公樓，，地上54層，高238m，并引進(jìn)了日日本國內(nèi)最高高水準(zhǔn)的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和安全設(shè)施施；住宅樓共4棟，具備了日本本國內(nèi)最高水水準(zhǔn)的抗震性性能，平面形形式多樣，滿滿足了從工作作室到五個(gè)臥臥房、帶全套套家具等多種種多樣的選擇擇；六本木新城的的空中花園，幾乎在每一一座建筑樓頂覆土土綠化，設(shè)置了稻田田、蔬菜等田田園風(fēng)格的景景觀，強(qiáng)調(diào)了了可參與性，，為大城市帶帶來清新的田田園景觀。森大廈-55-在最初開業(yè)的的五天里，訪訪問人士超過過了200萬人，而且森森株式會社開開放六本木新新城這一事件件，在整個(gè)周周末，就是2003年4月26日、27日兩天幾乎占占據(jù)了所有媒媒體的主要版版面“東京國際電電影節(jié)”是舉舉世聞名的亞亞洲最大規(guī)模模的電影節(jié)。。2004年除了和往年年一樣有澀谷谷會場之外，，六本木新城城成為主要會會場。邀請名名人前來，包包括日本皇室室成員來訪，，制造轟動(dòng)事事件開業(yè)前預(yù)熱成成功電影節(jié)宣傳海海報(bào)與旅游業(yè)合作作六本木設(shè)計(jì)新新城在設(shè)計(jì)之之初就進(jìn)行了了周密的市場場調(diào)研。利用用新城的空中中庭院優(yōu)勢，，專門安排學(xué)學(xué)生修學(xué)旅行行各個(gè)旅行社將將六本木新城城列為重要旅旅游景點(diǎn)。每每年有200多萬中國的香香港與臺灣游游客要參觀六六本木新城，，因此中國口口味的餐館也也較多接待參觀考察察團(tuán)六本木新城管管理公司對外外接待參觀團(tuán)團(tuán)，需要提前前預(yù)約，六本本木新城管理理公司負(fù)責(zé)帶帶領(lǐng)參觀商業(yè)業(yè)設(shè)施，講解解開發(fā)過程東京六本木——經(jīng)營管理-56-華潤萬象城位位于深圳市羅羅湖區(qū)寶安南南路1881號，是集零售售、餐飲、娛娛樂、辦公、、酒店、居住住等諸多功能能于一體的大規(guī)模、綜合合性、現(xiàn)代化化的標(biāo)志性商商業(yè)建筑群。華潤萬象城項(xiàng)項(xiàng)目總占地面面積8萬平方米，總總建筑面積55萬平方米，是是深圳最大規(guī)規(guī)模、最高品品質(zhì)的現(xiàn)代化商業(yè)和和商務(wù)中心，匯聚了頂級級的國際奢侈侈品品牌。深圳華潤萬象象城華潤中心打造造的都市綜合合體模式，擁擁有購物中心心、酒店、寫寫字樓、住宅宅、高級公寓寓、停車場等等城市的多重重功能，正以以其全新的建建筑形態(tài)、購購物環(huán)境、業(yè)業(yè)態(tài)組合引領(lǐng)領(lǐng)著城市的時(shí)尚風(fēng)風(fēng)標(biāo)。-57-深圳華潤萬象象城——整體規(guī)劃華潤萬象城包包含有商業(yè)、、辦公、酒店店、居住功能能:一期：包括超大規(guī)模模室內(nèi)購物及及娛樂中心萬萬象城、國際際標(biāo)準(zhǔn)5A甲甲級寫字樓華華潤大廈，已已于2004年12月竣竣工開業(yè)。二期：包括五星級級商務(wù)大酒店店君悅酒店、、酒店式服務(wù)務(wù)公寓幸福里里及一個(gè)由商商業(yè)步行街串串聯(lián)而成的特特大型室外娛娛樂休閑廣場場，于2005年全面開工建建設(shè)，目前住住宅在售。寫字樓商業(yè)住宅酒店一期二期-58-深圳華潤萬象象城——業(yè)態(tài)組合萬象城mix：總建筑面積18.8萬平米，集品品牌零售、特特色餐飲，娛娛樂休閑、文文化風(fēng)情為一一體，成功打打造了深圳富富有文化品位位和主題特色色的商業(yè)中心心。華潤大廈：國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓，，共29層，辦公面積積約4.2萬平方米，以以金融機(jī)構(gòu)及及國內(nèi)外大型型企業(yè)為主要要目標(biāo)客戶，，已有近40家國際金融機(jī)機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外外大型企業(yè)進(jìn)進(jìn)駐華潤大廈廈。君悅酒店：君悅酒店設(shè)有有400間豪華客房及及套房，由國國際著名設(shè)計(jì)計(jì)公司W(wǎng)ilsonAssociates擔(dān)任室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)，為客人提提供舒適的休休閑享受。幸福里：住宅部分由3棟49層的塔樓組成成，總建筑面面積約11萬平方米，93-189㎡的2-4房戶型及518-530㎡的頂層Penthouse，定位為“以以居住為主導(dǎo)導(dǎo)功能，具備備商務(wù)特征的的城市資源型型高尚住宅””。-59-都市綜合體開開發(fā)模式：與世界發(fā)達(dá)國國家的城市發(fā)發(fā)展方向一致致，華潤中心心采用更集約約、更高效的的“都市綜合合體”的開發(fā)發(fā)模式,將各功能優(yōu)化化組合，達(dá)到到聚集規(guī)模的的效應(yīng)，使各各功能部分間間相互依存、、高效統(tǒng)一，，帶來機(jī)會成成本，降低投投資風(fēng)險(xiǎn)并已已。經(jīng)陸續(xù)在杭州州、沈陽、成成都、大連、、南寧、鄭州州、南京等城城市開始復(fù)制制以“萬象城城”為主力品品牌的都市綜綜合體項(xiàng)目。。深圳華潤萬象象城——開發(fā)模式酒店商業(yè)公寓辦公品質(zhì)帶動(dòng)與提升高端居住需求間接消費(fèi)力消費(fèi)力配套辦公需求綜合開發(fā)、以以商業(yè)樹立品品牌的“萬象象城”模式，，已經(jīng)成為華華潤全國復(fù)制制的都市綜合合體開發(fā)模式式。-60-成功案例借鑒鑒1、開放式、趣趣味性、可參參與式設(shè)計(jì)，，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目與與城市的融合合，項(xiàng)目體現(xiàn)現(xiàn)城市特殊氣氣質(zhì)；2、住宅、商業(yè)業(yè)、休閑、娛娛樂、辦公等等多功能相結(jié)結(jié)合、高端定定位，整個(gè)業(yè)業(yè)態(tài)組合考慮慮顧客的多種種需求；3、以商業(yè)的打打造和運(yùn)營樹樹立項(xiàng)目品牌牌，帶動(dòng)其他他物業(yè)的發(fā)展展；4、站在引領(lǐng)區(qū)區(qū)域發(fā)展的視視角，前瞻性性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)，滿足客戶戶改善居住、、商住兩用及及商務(wù)居住等等多重需求。。-61-中糧城打造基于案例研究究的兩點(diǎn)結(jié)論論：1、以商業(yè)的打打造和運(yùn)營樹樹立項(xiàng)目品牌，帶動(dòng)其其他物業(yè)的發(fā)發(fā)展；2、此開發(fā)思路路需要區(qū)域價(jià)價(jià)值相對成熟，前期大大量投入?；陧?xiàng)目定位位的兩點(diǎn)結(jié)論論：1、強(qiáng)調(diào)前瞻性性的思維，以以及迎合、超越、引領(lǐng)的的方式；2、強(qiáng)調(diào)中心城城概念的落地地，及其營銷實(shí)現(xiàn)。中糧城七大打打造建議-62-中糧城打造中糧·中糧城打造建建議：（一）打造一一種核心氣質(zhì)質(zhì)（二）演繹兩兩種社會角色色（三）實(shí)現(xiàn)三三大價(jià)值升級級（四）遵循四四個(gè)內(nèi)部特性性（五）營造五五大復(fù)合功能能（六）集聚六六類全球精英英（七）構(gòu)筑七七線營銷體系系-63-（一）打造一一種核心氣質(zhì)質(zhì)中糧城·一種全面超越的精神領(lǐng)袖氣質(zhì)質(zhì)！因?yàn)?，基于對對本?xiàng)目前瞻瞻性的思考，，搶占城市和和區(qū)域的制高高點(diǎn)是本項(xiàng)目目成功的關(guān)鍵鍵，是中心城城概念應(yīng)有的的氣質(zhì)。-64-（二）演繹兩兩種社會角色色強(qiáng)化城市運(yùn)營營商角色——引領(lǐng)區(qū)域發(fā)展展以“中心城城”的開發(fā)理理念，擔(dān)負(fù)起起引領(lǐng)區(qū)域發(fā)發(fā)展的重任，，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效效益和社會效效益統(tǒng)一，塑塑造中糧品牌牌形象。-65-（二）演繹兩兩種社會角色色兼顧地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商角色——實(shí)現(xiàn)市場利益益打造出迎合市市場需求的產(chǎn)產(chǎn)品，滿足不不同類型客戶戶對居住空間間、休閑空間間、購物空間間、辦公空間間的需求。-66-（三）實(shí)現(xiàn)三三大價(jià)值升級級產(chǎn)品力升級是是樹立項(xiàng)目形形象，實(shí)施競競爭策略的關(guān)關(guān)鍵通過產(chǎn)品的升升級，包括戶戶型、面積、、裝修等等方方面，起到帶帶動(dòng)整體市場產(chǎn)品進(jìn)步步的作用；以由細(xì)節(jié)到全全面的產(chǎn)品力力超越，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的前瞻瞻性，創(chuàng)造項(xiàng)項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢；產(chǎn)品力的打造造，與現(xiàn)在市市場主流接軌軌，進(jìn)而逐步步升級是迎合合、超越、引領(lǐng)策略略的主要構(gòu)成成之一。-67-（三）實(shí)現(xiàn)三三大價(jià)值升級級產(chǎn)品功能升級級是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目多元復(fù)合的的重要途徑通過產(chǎn)品的功功能升級，由由單一物業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)向多元復(fù)復(fù)合業(yè)態(tài)升級級，在功能層面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目定位；產(chǎn)品功能的升升級應(yīng)注重業(yè)業(yè)態(tài)類型和節(jié)節(jié)奏，住宅可可實(shí)現(xiàn)前期獲獲利，但后期可實(shí)現(xiàn)高高溢價(jià)，而公公建商業(yè)等業(yè)業(yè)態(tài)若時(shí)機(jī)不不對可能帶來來嚴(yán)重的后果；產(chǎn)品的各功能能之間存在聯(lián)聯(lián)系，掌握各各功能的內(nèi)部部關(guān)系，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)互相促進(jìn)有機(jī)互動(dòng)。。-68-（三）實(shí)現(xiàn)三三大價(jià)值升級級產(chǎn)品理念升級級是體現(xiàn)項(xiàng)目目前瞻性的重重點(diǎn)城市和區(qū)域價(jià)價(jià)值的標(biāo)桿，，未來發(fā)展方方向的引領(lǐng)者者，項(xiàng)目地位位定位決定了超越目前前市場水準(zhǔn)的的打造要求；；以世界標(biāo)準(zhǔn)衡衡量項(xiàng)目打造造標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)項(xiàng)目打造的過過程中強(qiáng)化世世界標(biāo)準(zhǔn)展現(xiàn)全面的超超越，包括產(chǎn)產(chǎn)品力及產(chǎn)品品理念；綠色、低碳、、環(huán)保的產(chǎn)品品理念是未來來城市發(fā)展的的主流，引入入本項(xiàng)目的打造理念，，體現(xiàn)前瞻性性。-69-（四）遵循四四個(gè)內(nèi)部特性性不同種類的土土地相對均衡衡地分布于不不同功能的建建筑群；兼顧不同時(shí)段段對項(xiàng)目各個(gè)個(gè)功能的不同同使用。土地使用均衡衡性-70-（四）遵循四四個(gè)內(nèi)部特性性空間連續(xù)性平面的連續(xù)：：通常采用整整體設(shè)計(jì)，其其中任何一項(xiàng)項(xiàng)功能都會影影響整體效果；立面的連續(xù)：：要保持項(xiàng)目目內(nèi)建筑物的的風(fēng)格統(tǒng)一，，就要使立面面有連續(xù)續(xù)性性；；空間間的的連連續(xù)續(xù)：：優(yōu)優(yōu)越越的的區(qū)區(qū)位位要要求求功功能能建建筑筑體體之之間間通通過過空空中中、、地地下下和地地面面多多層層次次的的空空間間體體系系。。-71-（四四））遵遵循循四四個(gè)個(gè)內(nèi)內(nèi)部部特特性性內(nèi)外外部部聯(lián)聯(lián)系系完完整整性性內(nèi)部部擁擁有有復(fù)復(fù)雜雜、、完完善善的的交交通通體體系系，，通通過過立立體體交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的的建建立，，使使各各功功能能建建筑筑體體有有機(jī)機(jī)結(jié)結(jié)合合；；對外外界界的的交交通通依依賴賴較較強(qiáng)強(qiáng)，，其其外外界界的的交交通通體體系系直直接接影影響響項(xiàng)項(xiàng)目目內(nèi)部部不不同同功功能能的的使使用用效效率率和和規(guī)規(guī)模模。。-72-（四四））遵遵循循四四個(gè)個(gè)內(nèi)內(nèi)部部特特性性巨大大的的社社會會效效應(yīng)應(yīng)/升值值潛潛力力因所所處處的的城城市市位位置置和和龐龐大大的的規(guī)規(guī)模模，，注注定定其其必必將將成成為為城城市市的的名片片，，產(chǎn)產(chǎn)生生巨巨大大的的社社會會效效應(yīng)應(yīng)；；同時(shí)時(shí)作作為為地地產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)業(yè)，，隨隨著著城城市市的的不不斷斷發(fā)發(fā)展展，，其其物物業(yè)業(yè)自自身身也也具有有升升值值潛潛力力。。-73-（五五））營營造造五五大大復(fù)復(fù)合合功功能能以高高端端居居住住物物業(yè)業(yè)為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的核核心心超超越越點(diǎn)點(diǎn)，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)居居住住物物業(yè)業(yè)的的舒舒適適度度、、功功能能化化及及科科技技環(huán)環(huán)保?；c與世世界界水水平平的的接接軌軌，，形形成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目在在高高檔檔住住宅宅方方面面的的獨(dú)獨(dú)特特魅魅力力；；戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)多多樣樣，，滿滿足足了了從從工工作作室室到到高高端端改改善善、、商商務(wù)務(wù)居居住住等等多多種種多多樣樣的的選選擇擇。。高尚尚住住宅宅———樹立立項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象和和品品牌牌-74-（五五））營營造造五五大大復(fù)復(fù)合合功功能能打造造區(qū)區(qū)域域地地標(biāo)標(biāo)建建筑筑、、俯俯視視天天津津CBD。按國國際際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)5A甲級級寫寫字字樓樓，，以以金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)及及國國內(nèi)內(nèi)外外大大型型企企業(yè)業(yè)為為主主要要目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶，，以以其其優(yōu)優(yōu)越越的的地地理理位位置置、、精精致致的的建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、完完善善的的設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施以以及及良良好好的的物物業(yè)業(yè)管管理理，，贏贏得得了了國國內(nèi)內(nèi)外外客客戶戶的的青青睞睞。。商務(wù)務(wù)辦辦公公樓樓———區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)拉拉動(dòng)動(dòng)主主體體-75-（五五））營營造造五五大大復(fù)復(fù)合合功功能能集品品牌牌零零售售、、特特色色餐餐飲飲，，娛娛樂樂休休閑閑、、文文化化風(fēng)風(fēng)情情為為一一體體，，為為消消費(fèi)費(fèi)者者帶帶來來全全新新的的消消費(fèi)費(fèi)概概念念和和生生活活體體驗(yàn)驗(yàn)，，是是真真正正意意義義的的““一一站站式式””消消費(fèi)費(fèi)中中心心；；整體體規(guī)規(guī)劃劃和和設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)，，通通過過合合理理規(guī)規(guī)劃劃和和專專業(yè)業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)的的招招商商成成功功打打造造天天津津富富有有文文化化品品位位和和主主題題特特色色的的商商業(yè)業(yè)中中心心，，避避免免了了購購物物中中心心主主題題缺缺位位和和業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)同同質(zhì)質(zhì)化化。。商業(yè)業(yè)購購物物———項(xiàng)目目活活力力與與吸吸引引力力中中心心-76-（五五））營營造造五五大大復(fù)復(fù)合合功功能能地標(biāo)標(biāo)性性建建筑筑，，除除設(shè)設(shè)有有豪豪華華客客房房及及套套房房外外，，還還有有超超豪豪華華的的會會議議宴宴會會設(shè)設(shè)施施，，滿滿足足商商務(wù)務(wù)會會議議、、私私人人宴宴會會和和社社交交活活動(dòng)動(dòng)。。酒店店配配備備完完善善的的HyattPureSpa水療療,室外外恒恒溫溫泳泳池池，，健健身身中中心心等等設(shè)設(shè)施施，，為為客客人人提提供供舒舒適適的的休休閑閑享享受受。。高檔檔酒酒店店———區(qū)域域及及項(xiàng)項(xiàng)目目成成熟熟標(biāo)標(biāo)志志-77-（五五））營營造造五五大大復(fù)復(fù)合合功功能能會所所已已經(jīng)經(jīng)發(fā)發(fā)展展成成為為提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)的的重重要要因因素素，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的俱俱樂樂部部會會所所除除了了滿滿足足項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身客客戶戶需需求求之之外外，，還還要要兼兼顧顧周周邊邊高高端端客客群群需需求求。。會所所前前期期作作為為重重要要的的銷銷售售道道具具之之一一，，增增強(qiáng)強(qiáng)客客戶戶購購買買興興趣趣，，提提升升房房價(jià)價(jià)，，增增加加項(xiàng)項(xiàng)目目附附加加值值，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對對銷銷售售的的支支持持。。在在項(xiàng)項(xiàng)目目入入住住后后，，保保證證會會所所能能夠夠持持續(xù)續(xù)健健康康運(yùn)運(yùn)營營下下去去，，給給項(xiàng)項(xiàng)目目造造成成很很好好的的口口碑碑。。俱樂樂部部會會所所———高端端人人群群聚聚集集的的標(biāo)標(biāo)志志-78-（六六））集集聚聚六六類類全全球球精精英英應(yīng)該該通過過營營造造良良好好的的生生活活環(huán)環(huán)境境和和商商務(wù)務(wù)環(huán)環(huán)境境，，重重點(diǎn)點(diǎn)吸吸引引“金融融、、銀銀行行、、證證券券、、保保險(xiǎn)險(xiǎn)、、貿(mào)貿(mào)易易、、咨咨詢詢”六大領(lǐng)領(lǐng)域域的的全全球球化化精精英英人人士士在在此此工工作作、、休閑閑、交際際、、生活活。。世界界級級復(fù)復(fù)合合中中心心城城的的特特質(zhì)質(zhì)是是全全球球精精英英人人才才集集聚聚的的平平臺臺。。還將將吸吸納納大大量量““全全國國出出差差、、全全球球出出差差，，以以世世界界為為舞舞臺臺””的的“全全球球精精英英””。-79-（六六））集集聚聚六六類類全全球球精精英英客戶戶定定位位財(cái)情情橫橫溢溢的全球球城城市市精精英英他們們是是具具有有較較高高購購買買能能力力和和較較強(qiáng)強(qiáng)品品位位追追求求的的人人群群，，他他們們對對天天津津的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿ατ杏休^較強(qiáng)強(qiáng)的的敏敏感感度度，，不不論論他他們們來來自自何何方方，，這這是是他他們們生生活活軌軌跡跡和和工工作作版版圖圖中中重重要要的的一一環(huán)環(huán)，，在在這這里里有有他他們們無無法法割割舍舍朋朋友友圈圈和和專專屬屬的的圈圈層層活活動(dòng)動(dòng)；；他們們是是一一群群擁擁有有相相當(dāng)當(dāng)財(cái)財(cái)富富、、身身份份和和地地位位的的高高端端人人士士，，是是處處于于金金字字塔塔頂頂端端的的那那部部分分人人群群；；他們們更更傾傾向向于于自自然然的的、、有有文文化化的的、、輕輕松松的的、、健健康康的的、、簡簡約約的的、、休休閑閑的的、、個(gè)個(gè)性性化化的的、、充充滿滿情情調(diào)調(diào)的的生生活活；；他們會會選擇擇在占占據(jù)稀稀缺資資源的的地方方購買買居所所，這這些居居所具具有的的不可可復(fù)制制性特特點(diǎn)，，激起起了很很多客客戶競競相收收藏或或者自自住愿愿望。。他們對對居住住品質(zhì)質(zhì)、生生活環(huán)環(huán)境有有著超超過一一般標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的要求求，不不僅僅僅體現(xiàn)現(xiàn)在物物質(zhì)層層面上上，更