麥肯錫-深圳大鵬半島區(qū)域開(kāi)發(fā)策略報(bào)告

CHS001-112003-FinalPresentation機(jī)密深圳大鵬半島區(qū)域開(kāi)發(fā)策略項(xiàng)目終期報(bào)告（初稿）深圳市龍崗區(qū)人民政府二OO三年十一月此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書(shū)面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。CHS001-112003-FinalPresentation1會(huì)議日程項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開(kāi)發(fā)原則和高層次財(cái)務(wù)分析配套開(kāi)發(fā)模式、政府角色及運(yùn)作機(jī)制政府總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑CHS001-112003-FinalPresentation2麥肯錫幫助深圳東部大鵬半島制定長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和整體定位方案，使之成為深圳向國(guó)際化濱海城市邁進(jìn)的重要里程碑從到旅行家TRAVELER大鵬半島的驚喜之旅SURPRISEGETAWAYTODAPENGCHS001-112003-FinalPresentation3本項(xiàng)目充分結(jié)合了國(guó)際類(lèi)似地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與本區(qū)域市場(chǎng)需求，從大鵬半島現(xiàn)狀診斷入手，著重制定整體定位方案本項(xiàng)目的重點(diǎn)3個(gè)月設(shè)計(jì)深圳大鵬半島開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及總體功能定位建設(shè)和實(shí)施第一步驟第三步驟引起投資界的興趣并著手實(shí)施招商引資計(jì)劃第四步驟6

～12個(gè)月長(zhǎng)期不斷進(jìn)行設(shè)計(jì)地區(qū)空間形態(tài)規(guī)劃和具體功能開(kāi)發(fā)規(guī)劃第二步驟3個(gè)月左右評(píng)估大鵬半島整體狀況，明確開(kāi)發(fā)定位及產(chǎn)業(yè)策略，鎖定目標(biāo)游客群制定大鵬半島旅游開(kāi)發(fā)的價(jià)值定位和總體規(guī)劃方案，細(xì)化試點(diǎn)計(jì)劃研究開(kāi)發(fā)模式，制定總體實(shí)施藍(lán)圖和近期推進(jìn)計(jì)劃國(guó)際類(lèi)似地區(qū)發(fā)展中有哪些成功經(jīng)驗(yàn)可借鑒？大鵬半島現(xiàn)有資源及發(fā)展?jié)摿θ绾?整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)如何合理布局？大鵬半島開(kāi)發(fā)的遠(yuǎn)景目標(biāo)及目標(biāo)顧客群如何？

資料來(lái)源：麥肯錫分析大鵬半島旅游開(kāi)發(fā)的價(jià)值定位是什么？大鵬半島開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中的致勝要素是什么，如何規(guī)劃實(shí)施？總體規(guī)劃原則是什么？業(yè)界如何評(píng)價(jià)大鵬半島的開(kāi)發(fā)定位及其潛力？大鵬半島最適合哪種開(kāi)發(fā)模式？需要怎樣的配套組織結(jié)構(gòu)及運(yùn)作機(jī)制？總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑？近期政府工作時(shí)間表是什么？CHS001-112003-FinalPresentation4在過(guò)去的三個(gè)月里，工作小組圍繞以上問(wèn)題展開(kāi)了大量調(diào)查研究以消費(fèi)者為核心的市場(chǎng)調(diào)研定性分析：四組深圳廣州消費(fèi)者座談會(huì)45家大中型公司商務(wù)會(huì)議專題電話訪談?wù){(diào)研定量分析：1200份街頭攔訪調(diào)查問(wèn)卷及數(shù)據(jù)分析800份深圳本地中高收入居民200份香港問(wèn)卷200份國(guó)內(nèi)其他地區(qū)游客問(wèn)卷國(guó)際案例分析深入了解六個(gè)國(guó)際著名地區(qū)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)全球范圍內(nèi)訪談麥肯錫相關(guān)專家訪談國(guó)際相關(guān)資深運(yùn)營(yíng)商ButchEntertainmentCorporationChicagoMetropolitanPier&ExhibitionAuthority本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析通過(guò)專家對(duì)大鵬三鎮(zhèn)區(qū)域作出了比較分析香港旅行社協(xié)會(huì)國(guó)際會(huì)議會(huì)展同業(yè)協(xié)會(huì)(ICCA)深圳會(huì)展行業(yè)協(xié)會(huì)南方略商務(wù)培訓(xùn)公司中國(guó)城市規(guī)劃院深圳分院深圳市政設(shè)計(jì)院中原中國(guó)物業(yè)顧問(wèn)有限公司深圳中國(guó)旅行社鵬運(yùn)國(guó)際旅行社康輝深圳旅行社香港油麻地旅運(yùn)主要商家高層訪談12家國(guó)際著名酒店及度假村集團(tuán)香格里拉洲際君華萬(wàn)豪ClubMed等5家著名香港地產(chǎn)發(fā)展商和記黃埔恒基地產(chǎn)等6家國(guó)內(nèi)實(shí)力投資集團(tuán)深圳深業(yè)上海家化紅塔山等各政府相關(guān)部門(mén)研討訪談以小型討論會(huì)及深訪形式與各政府相關(guān)部門(mén)探討方案的可行性市、區(qū)國(guó)土規(guī)劃局市、區(qū)環(huán)保局市、區(qū)旅游局區(qū)經(jīng)貿(mào)局區(qū)計(jì)劃局南澳鎮(zhèn)及國(guó)土所主要領(lǐng)導(dǎo)大鵬鎮(zhèn)及國(guó)土所主要領(lǐng)導(dǎo)葵涌鎮(zhèn)及國(guó)土所主要領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目組已完成的主要工作

資料來(lái)源：麥肯錫分析第一部分：關(guān)注結(jié)果的經(jīng)營(yíng)思維

當(dāng)我們研究和分析一個(gè)企業(yè)是否成功時(shí)，通常會(huì)把眼光停留在它的策略、組織形式、業(yè)績(jī)考核與激勵(lì)創(chuàng)新等方面，因此，也通常會(huì)得出一些“必要但不充分”的結(jié)論。 如果把對(duì)一個(gè)企業(yè)的評(píng)價(jià)和分析放入一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間背景中，一層層剝掉其外在顯現(xiàn)的表皮，你很容易發(fā)現(xiàn)一個(gè)簡(jiǎn)單的“核心”——成功的企業(yè)內(nèi)部，所有掌握著資源的人，也就是經(jīng)理人們，高度一致地追求一個(gè)共同的目標(biāo)，并且為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，謹(jǐn)慎地分配有限的資源；一旦發(fā)現(xiàn)資源被錯(cuò)誤使用，能夠果斷地修正錯(cuò)誤。 通過(guò)“經(jīng)理人的飛行模擬艙”課程，你一定已經(jīng)充分意識(shí)到，企業(yè)生存和發(fā)展的根本，或者說(shuō)是經(jīng)營(yíng)的首要原則：關(guān)注底線利潤(rùn)。第二部分：戰(zhàn)略決策

當(dāng)每個(gè)經(jīng)理人都知道眼睛該盯住哪里后，他所面臨的最大挑戰(zhàn)就是是否掌握足夠必需的方法，保障有限的資源被充分使用。 正是因?yàn)槭袌?chǎng)的變化越來(lái)越快，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，每一個(gè)看似“不太重要”的舉動(dòng)都可能對(duì)企業(yè)整體和長(zhǎng)期的生存、發(fā)展造成“重大影響”，所以戰(zhàn)略決策對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)才變得越來(lái)越重要。 戰(zhàn)略決策雖然重要，但不必要被復(fù)雜化。相對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略決策有其清晰的脈絡(luò)、基本的原則和簡(jiǎn)明的方法。這是令你吃驚的結(jié)果嗎？盈利分析－基于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成本計(jì)算

利潤(rùn)是關(guān)鍵，無(wú)論投資還是日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，利潤(rùn)通常反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總體狀況——經(jīng)營(yíng)是否帶來(lái)利潤(rùn)？這個(gè)問(wèn)題可以通過(guò)審核損益表很快得出答案：在當(dāng)年的底線利潤(rùn)為多少。然而，這樣可能沒(méi)有揭示出全貌：可能企業(yè)總體而言經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是它是否在每個(gè)方面都良好？是否每一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都對(duì)結(jié)果產(chǎn)生積極的影響。或許有些方面比其他更加收益顯著？做一次利潤(rùn)分析，給上述問(wèn)題找出答案。盈利分析：

廠房A

所有生產(chǎn)線都投入使用+

銷(xiāo)售 直接成本 毛利生產(chǎn)線1－3：BASIS(每年4個(gè)) 16M 8M 8M生產(chǎn)線4：AVANCE（每年2個(gè)） 10M 6M 4M總數(shù)： 26M 14M 12M_必要的成本：市場(chǎng)費(fèi)用分?jǐn)? 3.0M設(shè)備維護(hù)費(fèi)用 4.0M（租金－如果有） 0.0M投入在建筑上的資本的利息（32M的15％） 4.8M用于投資的資本的利息（20M的15％） 3.0M沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的殘值（5M的15％） 0.5M大約15M來(lái)自經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部利潤(rùn) -3M經(jīng)濟(jì)價(jià)值增量（EVA）

經(jīng)濟(jì)價(jià)值增量EVA，目前還不為大多數(shù)人所知，但是很快就要被廣泛應(yīng)用。使用EVA目的在于判別企業(yè)是否真正為其所得投資帶來(lái)回報(bào)。計(jì)算的根本在于究竟有多少資本實(shí)際投入于企業(yè)，其計(jì)算過(guò)程表明了針對(duì)管理層就投資回報(bào)能力的期望值，在底部比較了期望值與實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果。如果出現(xiàn)負(fù)值，說(shuō)明管理層經(jīng)營(yíng)失敗。目前已有公司采用以EVA作為業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估和激勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。計(jì)算依據(jù)：資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)＝ 100＋上一年的“價(jià)值” 9＋今年的研發(fā)費(fèi)用 0＋市場(chǎng)進(jìn)入/ISO資格認(rèn)證 0階段總數(shù) 9－“價(jià)值”的折舊 3實(shí)際的價(jià)值（留存） 6實(shí)際的資金投入 6 ＋6 106

數(shù)量 ％ 利息長(zhǎng)期負(fù)債 40 5 2短期負(fù)債 0 0 0無(wú)利息負(fù)債 2 0 0資金及留存 58 15 8總數(shù) 100 10EVA：利息前利潤(rùn) 8.0－“稅” 2.6稅后利潤(rùn) 5.4－資本的“利息”(E) 10.6EVA -5.2EVA：利息前利潤(rùn) 8.0－“稅” 2.6稅后利潤(rùn) 5.4－資本的“利息”(E) 10.6EVA -5.2EVA：利息前利潤(rùn) 8.0－“稅” 2.6稅后利潤(rùn) 5.4－資本的“利息”(E) 10.6EVA -5.2EVA：利息前利潤(rùn) 8.0－“稅” 2.6稅后利潤(rùn) 5.4－資本的“利息”(E) 10.6EVA -5.2EVA：利息前利潤(rùn) 8.0－“稅” 2.6稅后利潤(rùn) 5.4－資本的“利息” 10.6EVA -5.2(A)(B)(C)加權(quán)平均利率：（C/B×100)

10/100×100=10%資本的“利息”（A×加權(quán)平均利率）

106×10

％＝

10.6M CHS001-112003-FinalPresentation9項(xiàng)目八大最終成果與區(qū)域開(kāi)發(fā)的六個(gè)步驟相互呼應(yīng)項(xiàng)目成果市場(chǎng)調(diào)查和競(jìng)爭(zhēng)分析鎖定目標(biāo)顧客群結(jié)合國(guó)際案例分析及大鵬半島現(xiàn)狀分析制定總體的發(fā)展原則和遠(yuǎn)景目標(biāo)明確產(chǎn)業(yè)政策、價(jià)值定位及創(chuàng)意要點(diǎn)初步商家高層訪談，建立重點(diǎn)聯(lián)系，信息反饋實(shí)施計(jì)劃、政府工作時(shí)間表及近期推進(jìn)步驟確定開(kāi)發(fā)模式及運(yùn)作機(jī)制基礎(chǔ)設(shè)施及財(cái)務(wù)模型測(cè)算具體規(guī)劃方案、分區(qū)及功能配套12345678實(shí)施推進(jìn)宣傳推廣推動(dòng)發(fā)展整體規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)意制定目標(biāo)大鵬半島可持續(xù)發(fā)展

資料來(lái)源：麥肯錫分析CHS001-112003-FinalPresentation10會(huì)議日程項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開(kāi)發(fā)原則和高層次財(cái)務(wù)分析配套開(kāi)發(fā)模式、政府角色及運(yùn)作機(jī)制政府總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑CHS001-112003-FinalPresentation11我們對(duì)世界各地類(lèi)似區(qū)域的開(kāi)發(fā)進(jìn)行了廣泛研究，并著重分析了其中的六個(gè)國(guó)際案例著重分析了其中的六個(gè)TamanNegara,馬來(lái)西亞Sentosa,新加坡Bintan,印尼LaJolla,美國(guó)加州NapaValley,美國(guó)加州Karnataka,印度臨近主要大城市擁有自然山海風(fēng)光成為地區(qū)性熱門(mén)旅游點(diǎn)制定明確的區(qū)域定位、發(fā)展規(guī)劃及市場(chǎng)推廣策略優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)SentosaBintanTamanNegaraLaJollaNapaValleyKarnataka初步考慮案例Sentosa,新加坡Bintan,印尼Malaka,馬來(lái)西亞Johore,馬來(lái)西亞Penang,馬來(lái)西亞TamanNegara,馬來(lái)西亞Pattaya,泰國(guó)KasaiTokyo,日本SaiKung,香港Beitou,臺(tái)灣Karnataka,印度LaJolla,美國(guó)加州NapaValley,美國(guó)加州NavyPier,美國(guó)芝加哥Glaveston,美國(guó)Brest,法國(guó)SophiaAntipolis,法國(guó)Lisboncoast,葡萄牙Cancun,墨西哥

資料來(lái)源：麥肯錫分析CHS001-112003-FinalPresentation12投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃多種便捷抵達(dá)度假區(qū)的交通方式，注重景觀早期投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（水、電、排污等）提升區(qū)域吸引力及價(jià)值完善旅客資訊、醫(yī)療通訊、住宿餐飲、娛樂(lè)文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量提供多元化旅游活動(dòng)組合根據(jù)需求提供多種旅游活動(dòng)組合，力求延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間，增加消費(fèi)及重來(lái)可能靈活利用不同旅游產(chǎn)品，吸引多層面游客，減低季節(jié)性及波動(dòng)性定期更新旅游項(xiàng)目，保持新鮮度執(zhí)行多方位高起點(diǎn)的市場(chǎng)推廣政府制定對(duì)投資者宣傳策略，并啟動(dòng)多方位的宣傳推廣工程，為該區(qū)域打造品牌引進(jìn)其他利益相關(guān)方（如著名跨國(guó)傳媒集團(tuán)）的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動(dòng)增強(qiáng)社會(huì)知名度“有所為、有所不為”的產(chǎn)業(yè)組合逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府以政策引導(dǎo)培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)提升后的優(yōu)美環(huán)境及社會(huì)形象，吸引新的外來(lái)人才這些成功案例揭示，以旅游為增長(zhǎng)引擎，謀求可持續(xù)發(fā)展空間，必須為區(qū)域準(zhǔn)確定位并在戰(zhàn)略規(guī)劃中打造五大致勝要素

價(jià)值定位針對(duì)獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)以多層面、高素質(zhì)游客為核心目標(biāo)保護(hù)生態(tài)自然及人文資產(chǎn)評(píng)估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開(kāi)發(fā)原則發(fā)展前對(duì)環(huán)境保護(hù)作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理，發(fā)掘升華獨(dú)特人文歷史資源引導(dǎo)本地居民對(duì)旅游環(huán)保的參與政府與企業(yè)密切合作政府規(guī)劃定位并利用不同政策杠桿引導(dǎo)區(qū)域發(fā)展政府根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)化程度及企業(yè)、投資業(yè)界實(shí)力決定適宜的參與模式

資料來(lái)源：

麥肯錫分析CHS001-112003-FinalPresentation13大鵬半島未被破壞的山海自然資源在大珠三角地區(qū)彌足珍貴

資料來(lái)源：實(shí)地勘查；部分照片由中規(guī)院深圳分院提供

CHS001-112003-FinalPresentation14通過(guò)對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)及國(guó)際類(lèi)似旅游區(qū)域的對(duì)標(biāo)分析，大鵬半島依據(jù)其天賦條件可以成為大珠江三角洲首屈一指的區(qū)域度假地

資料來(lái)源：

實(shí)地勘查；資料檢索；專家訪談；麥肯錫分析

目前基礎(chǔ)建設(shè)與旅游設(shè)施區(qū)位優(yōu)勢(shì)：臨近深、港，中國(guó)人均GDP最高地區(qū)通達(dá)性：離市區(qū)1-1.5小時(shí)車(chē)程來(lái)往香港交通不便，需3-3.5小時(shí)欠缺有水準(zhǔn)的酒店、餐飲及配套設(shè)施通訊、衛(wèi)生安全設(shè)施需加強(qiáng)發(fā)展多元化旅游活動(dòng)的空間自然原始20余個(gè)優(yōu)質(zhì)海灘擁有區(qū)內(nèi)最佳出海位置具有發(fā)展生態(tài)旅游活動(dòng)的多種山海植被資源以市場(chǎng)為導(dǎo)向，高標(biāo)準(zhǔn)，有序規(guī)劃下的開(kāi)發(fā)目前十分有限目前市場(chǎng)認(rèn)知

與形象多數(shù)國(guó)際酒店集團(tuán)及開(kāi)發(fā)商認(rèn)同大鵬半島旅游潛力在珠三角地區(qū)首屈一指深圳缺乏海濱城市的市場(chǎng)認(rèn)知度；且治安欠佳外商普遍認(rèn)為大小梅沙規(guī)劃不足,深圳市場(chǎng)普遍缺乏高水準(zhǔn)的休閑度假設(shè)施目前客源單一，客流波動(dòng)極大其它產(chǎn)業(yè)與

社會(huì)情況區(qū)域邁向城市化進(jìn)程，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民有參與旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主觀愿望產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與發(fā)展大旅游產(chǎn)業(yè)不匹配；現(xiàn)存污染企業(yè)如電池廠、印染廠等葵涌、大鵬的工業(yè)發(fā)展多散布主要道路附近，影響景觀旅游意識(shí)尚待成熟，服務(wù)水平差強(qiáng)人意生態(tài)、人文旅游資產(chǎn)有利因素海灘數(shù)量多、素質(zhì)高景觀多元化，植被等生態(tài)條件保護(hù)較好日照48％，氣候溫和，四季皆宜旅游大鵬所城為深圳最重要的歷史性標(biāo)志不利因素200天可下水，難以推銷(xiāo)熱帶地區(qū)全年“陽(yáng)光海灘”的概念在中國(guó)整體歷史文化背景下，深圳相對(duì)人文旅游資產(chǎn)有限，大鵬所城需大幅修葺核電站對(duì)部分高端游客及長(zhǎng)期置業(yè)有負(fù)面心理影響農(nóng)民搶種時(shí)有發(fā)生對(duì)標(biāo)分析結(jié)果CHS001-112003-FinalPresentation15珠三角的短假消費(fèi)與商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)需求已具相當(dāng)規(guī)模，但市場(chǎng)發(fā)展滯后

* 調(diào)研針對(duì)中高收入階層（人口前30％）；**香港商務(wù)市場(chǎng)只包含培訓(xùn)市場(chǎng)，深圳則包含會(huì)議與培訓(xùn)市場(chǎng) 資料來(lái)源：國(guó)際酒店及度假村集團(tuán)高層訪談；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)訪談；麥肯錫分析

市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的不足之處缺乏高素質(zhì)設(shè)施：“深圳很多度假地如大小梅沙的規(guī)劃缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，零散、低素質(zhì)的設(shè)施破壞了整體氣氛，很難往高端市場(chǎng)走”（香港興業(yè)）旅游活動(dòng)單調(diào)：“一些海灘空有龐大人流，卻沒(méi)有提供旅游活動(dòng)，吸納消費(fèi)”（深業(yè)）自然元素薄弱：“深圳的海岸線一般保護(hù)不善，海灘與工業(yè)設(shè)施太靠近，很難有自然體驗(yàn)”（中原）設(shè)施供不應(yīng)求：“我們希望能找到固定的培訓(xùn)場(chǎng)地，但一直不成功”（南方略公司）服務(wù)水平不足：大部分經(jīng)營(yíng)商務(wù)會(huì)議的酒店對(duì)商務(wù)市場(chǎng)的需求不夠了解，服務(wù)質(zhì)量與國(guó)際水平有距離“（希爾頓）未能善用自然資源：“深圳不是沒(méi)有自然環(huán)境好、適合異地會(huì)議培訓(xùn)的地方，但都給現(xiàn)存的低素質(zhì)建設(shè)浪費(fèi)了，短期還很難收復(fù)”（深圳會(huì)展協(xié)會(huì)）短假市場(chǎng)商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)香港內(nèi)地*深圳*每次短假出游人均消費(fèi)能力元當(dāng)天往返短假留宿深圳與內(nèi)地中高收入階層短假消費(fèi)力漸與香港接軌香港**深圳**商務(wù)市場(chǎng)消費(fèi)能力元/人預(yù)計(jì)市場(chǎng)規(guī)模50萬(wàn)人40萬(wàn)人深圳與香港商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)需求龐大，人均消費(fèi)高CHS001-112003-FinalPresentation16業(yè)界對(duì)大鵬半島的開(kāi)發(fā)持樂(lè)觀態(tài)度，同時(shí)提出建設(shè)性的意見(jiàn)在市場(chǎng)推廣中突出大鵬半島在區(qū)內(nèi)“未開(kāi)發(fā)”的獨(dú)特性“大鵬半島的自然風(fēng)光未必是世界級(jí)的，但在珠三角鶴立雞群，宣傳應(yīng)集中在其相對(duì)優(yōu)勢(shì)上”（和記黃埔）利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，開(kāi)拓商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)等新的旅游市場(chǎng)，并吸引香港與國(guó)際游客

“大鵬半島在自然與都市之間取得平衡，對(duì)商務(wù)市場(chǎng)是有競(jìng)爭(zhēng)力的，應(yīng)集中興建相應(yīng)的設(shè)施”（南方略公司）“如能吸引10-20％左右國(guó)際與港澳臺(tái)客源，可提高消費(fèi)能力及度假區(qū)知名度。大鵬半島有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但需關(guān)注本地客源與國(guó)際客源的兼容性”（萬(wàn)豪）有效開(kāi)拓海灘資源，發(fā)展海岸旅游活動(dòng)“深圳海岸旅游的開(kāi)發(fā)向來(lái)保守，但每有新項(xiàng)目，如最近游艇海上游，市場(chǎng)反應(yīng)都很好。這些旅游產(chǎn)品的發(fā)展實(shí)在可以大膽創(chuàng)新一點(diǎn)”（康輝旅游）正面處理核電站的潛在負(fù)面影響，積極重新包裝“核電站眾所周知，低調(diào)回避不是辦法，反而要正面宣傳，強(qiáng)調(diào)利用法國(guó)技術(shù)建設(shè)和管理，包裝成科學(xué)展覽館或教育基地，建立投資者與游客的信心”（和記黃埔）提供渡輪服務(wù)到香港,解決交通轉(zhuǎn)接的問(wèn)題“為港澳游客提供直接水路交通聯(lián)系，縮短交通時(shí)間，并避免經(jīng)過(guò)治安較差的深圳部分市區(qū)”（文華東方）提升大鵬半島在深圳旅游的地位，提升知名度“需從深圳整體市場(chǎng)定位出發(fā)，提升‘海濱城市’定位，將大鵬半島列入深圳精品旅游”（國(guó)旅）發(fā)展多元化的活動(dòng)，吸引多層面游客，提升淡季與非周末的游客量“我們集團(tuán)也有度假村只有半年的‘陽(yáng)光海灘’，在一些度假村，我們?cè)诘景l(fā)展完全不同的活動(dòng)組合，吸引家庭游客；此外，也可考慮一年中有幾個(gè)月關(guān)閉度假村”（ClubMed）利用先天優(yōu)勢(shì)克服不利因素受訪業(yè)界專家對(duì)大鵬半島的開(kāi)發(fā)潛力持樂(lè)觀態(tài)度，但希望看到具體的空間規(guī)劃藍(lán)圖，對(duì)負(fù)面問(wèn)題提出綜合解決方案

資料來(lái)源：

業(yè)界訪談，麥肯錫分析CHS001-112003-FinalPresentation17作為大珠三角地區(qū)首屈一指的濱海度假地，我們選擇了“大鵬半島，深圳因你而不同”這一主題“大鵬半島，深圳因你而不同”*－大鵬半島，深圳引以為豪的生態(tài)樂(lè)土，你讓我們重新認(rèn)知自然、親近自然－大鵬半島，“出市”而不“脫市”是你的特質(zhì)，我們沉浸在你的山海風(fēng)光之中，而又感受著城市的脈動(dòng)－大鵬半島，深圳向國(guó)際化濱海城市演進(jìn)的重要里程碑，你引領(lǐng)潮流的開(kāi)發(fā)將為深圳人“敢為天下先”的精神融入最新國(guó)際元素大鵬半島深圳因你而不同 *初步創(chuàng)意設(shè)計(jì)，廣告公司將進(jìn)一步完善資料來(lái)源：麥肯錫分析CHS001-112003-FinalPresentation18并確立遠(yuǎn)景目標(biāo)及規(guī)劃定位：大鵬半島應(yīng)建設(shè)成中國(guó)首屈一指的“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)半島”，追求生態(tài)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的和諧發(fā)展以鹽壩高速為軸線，軸線以南（含壩光）的大鵬半島界定為“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)半島”，注重環(huán)保及生態(tài)環(huán)境維護(hù)，崇尚自然，以人為本，追求生態(tài)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的和諧發(fā)展可持續(xù)發(fā)展生態(tài)半島以“大旅游”為增長(zhǎng)引擎，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)（如餐飲酒店、特色零售、房地產(chǎn)等）的成長(zhǎng)，并創(chuàng)造大量就業(yè)機(jī)會(huì)近期以現(xiàn)代品牌經(jīng)營(yíng)的綠色漁農(nóng)產(chǎn)品起步，對(duì)與生物技術(shù)相關(guān)的科研及孵化器基地進(jìn)行早期投入與引導(dǎo)，著眼長(zhǎng)效行業(yè)戰(zhàn)略重點(diǎn)保護(hù)與開(kāi)發(fā)并重

（限定人口密度、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、環(huán)境承載量)謀求可持續(xù)發(fā)展

(明確產(chǎn)業(yè)政策，“有所為，有所不為”，立法確保區(qū)域內(nèi)環(huán)保及生態(tài)環(huán)境維護(hù)）確保社會(huì)穩(wěn)定團(tuán)結(jié)(維護(hù)農(nóng)民最根本權(quán)益，切實(shí)解決村民動(dòng)遷和安置等社會(huì)問(wèn)題）基本開(kāi)發(fā)原則

遠(yuǎn)景目標(biāo)：把深圳東部大鵬半島建設(shè)成中國(guó)首屈一指的“可持續(xù)發(fā)展生態(tài)半島”，開(kāi)創(chuàng)注重生態(tài)環(huán)境、合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)和有效管理的典范模式

資料來(lái)源：麥肯錫分析CHS001-112003-FinalPresentation19堅(jiān)定不移地推進(jìn)以“大旅游”為增長(zhǎng)引擎的發(fā)展戰(zhàn)略，至2015年成熟期將實(shí)現(xiàn)GDP近100億元，并創(chuàng)造10多萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì) 資料來(lái)源：

麥肯錫分析大鵬半島開(kāi)發(fā)收益評(píng)估20022015旅游及相關(guān)就業(yè)人數(shù)，萬(wàn)人GDP，億元旅游及相關(guān)行業(yè)收入,億元行業(yè)增加值占GDP比重－10~1228~2~3%80－10040－50％游客量，萬(wàn)人次7045090－100年均增長(zhǎng)率－35%－15%9－10%CHS001-112003-FinalPresentation20會(huì)議日程項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開(kāi)發(fā)原則和高層次財(cái)務(wù)分析配套開(kāi)發(fā)模式、政府角色及運(yùn)作機(jī)制政府總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑CHS001-112003-FinalPresentation21投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展原則依據(jù)聯(lián)合國(guó)/WTTO的旅游基礎(chǔ)建設(shè)白皮書(shū)，并與業(yè)內(nèi)營(yíng)運(yùn)者討論而制定建設(shè)對(duì)香港的旅游口岸不需興建環(huán)島公路，但需完善路網(wǎng)，人、物分流改進(jìn)供電供水、排污、通信、醫(yī)療衛(wèi)生、安全應(yīng)急，以及信息服務(wù)等設(shè)施提供多元化旅游活動(dòng)組合市場(chǎng)調(diào)研顯示最受目標(biāo)顧客歡迎的旅游活動(dòng)包括海洋水族館、室內(nèi)滑雪場(chǎng)、特色文化市場(chǎng)、海濱餐飲、零售等結(jié)合本地區(qū)優(yōu)勢(shì)可推出珠三角地區(qū)“最佳出?？凇奔啊吧汉鹘浮庇斡[等定期增添旅游項(xiàng)目，適宜家庭活動(dòng)，保持新鮮度執(zhí)行多方位高起點(diǎn)的市場(chǎng)推廣完善“山海東部，深圳因你而不同“的宣傳主題突出生態(tài)美景、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、及深圳人文精神三大功能分區(qū)坐擁山海歡樂(lè)新時(shí)空生態(tài)走廊針對(duì)核電站、安全等問(wèn)題正面宣傳以消除潛在負(fù)面影響，打造區(qū)域品牌“有所為、有所不為”的產(chǎn)業(yè)組合以“大旅游”為增長(zhǎng)引擎，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)近期以綠色漁農(nóng)產(chǎn)品的品牌經(jīng)營(yíng)起步，對(duì)與生物科技相關(guān)的科研及孵化器基地進(jìn)行早期投入與引導(dǎo)，著眼長(zhǎng)效可持續(xù)發(fā)展，避免過(guò)分依賴單一經(jīng)濟(jì)或?qū)ψ匀画h(huán)境的造成破壞大鵬半島區(qū)域開(kāi)發(fā)關(guān)鍵成功因素的建議概覽

價(jià)值定位以大珠三角地區(qū)中高收入家庭2－3天短假游與會(huì)議培訓(xùn)市場(chǎng)為核心目標(biāo)，其中吸引15－20％的香港客源；個(gè)人與商務(wù)市場(chǎng)互相配合，以降低季節(jié)性與周中的人流波動(dòng)保護(hù)生態(tài)自然及人文資產(chǎn)評(píng)估資源環(huán)境，制定開(kāi)發(fā)原則，世界自然基金會(huì)可成為政府長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)過(guò)程中的國(guó)際顧問(wèn)立法嚴(yán)格保護(hù)大鵬半島的生態(tài)環(huán)境大鵬所城改造成類(lèi)似芝加哥“NavyPier”或波士頓“QuincyMarket”等結(jié)合歷史建筑的文化特色市場(chǎng)，弘揚(yáng)本地文化歷史政府與企業(yè)密切合作政府規(guī)劃區(qū)域定位并進(jìn)行前期基礎(chǔ)設(shè)施投入及前期宣傳推廣政府制定嚴(yán)格的商家（投資者及運(yùn)營(yíng)者）篩選標(biāo)準(zhǔn)，適時(shí)引入高素質(zhì)投資者及管理者

資料來(lái)源：

麥肯錫分析CHS001-112003-FinalPresentation22根據(jù)對(duì)環(huán)境承載力和市場(chǎng)容量的分析，我們提出以中高收入人士短假消費(fèi)與深港商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)為目標(biāo)市場(chǎng)

資料來(lái)源：2003深圳定量調(diào)查；文獻(xiàn)檢索；麥肯錫分析可類(lèi)比地區(qū)旅游環(huán)境承載－海南博鰲旅游區(qū)域面積：40KM2日游客容量：15,000人次可類(lèi)比地區(qū)旅游環(huán)境承載－泰國(guó)普濟(jì)島總面積：540KM2日游客容量：35,000人次大鵬半島區(qū)域狀況總面積：289KM2旅游區(qū)域規(guī)劃面積：30－35KM2旅游時(shí)段：旺季：120天過(guò)渡季：120天淡季：125天大鵬生態(tài)旅游區(qū)建議年游客容量：～450萬(wàn)人次日游客容量：18,000人次日容量利用率：旺季，100％；過(guò)渡季，80％；淡季，25％深圳常駐人口：500萬(wàn)中高收入比例：30％其中有短假出行習(xí)慣比例：40％可能出行大鵬頻率：3.7次/年過(guò)夜出行：1.1次當(dāng)日往返：2.6次本地游客：265萬(wàn)人次香港游客：95萬(wàn)人次內(nèi)地游客：70萬(wàn)人次香港訪深人次/年：300萬(wàn)年訪深頻率：6次可能出行大鵬人群比例：40％可能出行大鵬頻率：3.4次/年過(guò)夜出行：1.4次當(dāng)日往返：2次內(nèi)地訪深人次/年：500萬(wàn)可能出行大鵬人群比例：10％可能出行大鵬頻率：1次/年過(guò)夜出行：0.3次當(dāng)日往返：0.7次目標(biāo)市場(chǎng)個(gè)人游客總量：430萬(wàn)人剩余容量由深港商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)填充港商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)還可以降低周中和非旺季客流波動(dòng)，提高設(shè)施利用率CHS001-112003-FinalPresentation23量化市場(chǎng)調(diào)研將個(gè)人短假消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分為五個(gè)游客群組，其中“時(shí)尚精英族”與“歡樂(lè)家庭族”值得優(yōu)先開(kāi)發(fā)時(shí)尚精英族是精力充沛，擁有有潛力的工作/職務(wù)，高收入、高目標(biāo)的細(xì)分人群；對(duì)所提供的活動(dòng)/設(shè)施的要求最高，休閑喜歡時(shí)尚、新鮮體驗(yàn)及尊貴感覺(jué)歡樂(lè)家庭族是實(shí)際，年齡較大的三口之家；尋求實(shí)在的娛樂(lè)和旅游項(xiàng)目為他們及其家人、孩子提供輕松假期這兩個(gè)消費(fèi)群不但將大鵬半島作為短假的目的地，還將之作為周末都市休閑的選擇之一；如果他們的消費(fèi)訴求能夠得到滿足，他們會(huì)經(jīng)常性地光顧大鵬半島1234每年到大鵬半島的旅游頻率總計(jì)

各細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)值貢獻(xiàn)12%親近自然族21%浪漫感性族25%都市享樂(lè)族27%時(shí)尚精英族31%歡樂(lè)家庭族0.541.391.042.021.42其中每年在大鵬半島過(guò)夜的頻率其中每年到大鵬半島當(dāng)天往返游的頻率每年在大鵬半島過(guò)夜的人均消費(fèi)（元/年）2.073.943.356.464.765每年到大鵬半島一日游的人均消費(fèi)（元/年）1.532.552.314.443.344631,1861,0091,6521,5515539179861,5011,5826大鵬半島消費(fèi)占年短假消費(fèi)的比重（％）24%46%49%66%78% 資料來(lái)源：2003深圳定量調(diào)查；麥肯錫分析CHS001-112003-FinalPresentation24大鵬半島旅游開(kāi)發(fā)通過(guò)科學(xué)界定目標(biāo)客戶群及其獨(dú)特的價(jià)值定位，貼近消費(fèi)者需求，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白整體定位及目標(biāo)客戶：以大珠三角地區(qū)中高收入家庭2－3天短假游與會(huì)議培訓(xùn)市場(chǎng)為核心目標(biāo)，其中吸引15－20％的香港游客；個(gè)人與商務(wù)市場(chǎng)互相配合，降低季節(jié)性與非周末時(shí)段的人流波動(dòng)家庭度假市場(chǎng)：“明智假日，全家選擇”大珠三角地區(qū)中高收入年輕家庭周末游的最佳勝地，集海鮮美食、自然佳景、運(yùn)動(dòng)參與、特色購(gòu)物于一體，為全家在2－3天內(nèi)得到健康、舒適、注重親情溝通的短假體驗(yàn)個(gè)人市場(chǎng)：“東岸時(shí)尚，休閑新地標(biāo)”商務(wù)市場(chǎng)：“東岸會(huì)務(wù)，最優(yōu)價(jià)值選擇”針對(duì)250人以下商務(wù)會(huì)議市場(chǎng)，以自然美景、完備的硬軟件設(shè)施、滿足大珠三角地區(qū)公司培訓(xùn)會(huì)務(wù)需求成為香港公司內(nèi)地培訓(xùn)的首選地點(diǎn)吸引深港時(shí)尚精英族的會(huì)聚新焦點(diǎn)，“出世而不脫世”，大鵬半島將成為年輕人都市休閑的最佳外延選擇之一，崇尚健康、品質(zhì)、國(guó)際水準(zhǔn)的新體驗(yàn) 資料來(lái)源：2003深圳定量調(diào)查；麥肯錫分析CHS001-112003-FinalPresentation25要素一：大鵬半島開(kāi)發(fā)中保護(hù)生態(tài)、自然與人文資產(chǎn)的三大舉措 資料來(lái)源：

芝加哥會(huì)展與旅游局；WWF訪談；麥肯錫分析第一、立法嚴(yán)格保護(hù)大鵬半島的生態(tài)環(huán)境，明確產(chǎn)業(yè)政策，減少污染，推廣環(huán)保第二、與世界自然基金會(huì)合作，成為在工業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)中可持續(xù)發(fā)展的典范第三、將大鵬所城改造成類(lèi)似芝加哥“NavyPier”或波士頓“QuincyMarket”等結(jié)合歷史建筑的文化特色市場(chǎng)，弘揚(yáng)深圳獨(dú)有的文化歷史內(nèi)涵芝加哥海軍碼頭海軍碼頭的重建目標(biāo)：利用歷史建筑，轉(zhuǎn)型改建成芝加哥地區(qū)高檔次的家庭休閑中心總占地面積為20萬(wàn)平米，包括娛樂(lè)餐飲、特色零售、以及小型會(huì)展設(shè)施特色包括：歷史建筑改建的宴會(huì)廳、室內(nèi)植物園、家庭樂(lè)園、彩繪玻璃藝術(shù)博物館、露天劇場(chǎng)、特色零售街市等自95年重建以來(lái)成為芝加哥參觀游客最多的景點(diǎn)，年接待800萬(wàn)人次600多年歷史的明代建筑，深圳唯一的國(guó)家級(jí)歷史文化保護(hù)單位，見(jiàn)證廣東海防歷史目前年久失修，旅游文化價(jià)值一直未被開(kāi)發(fā)，與改造前的海軍碼頭有相近之處建議建筑保留其歷史風(fēng)貌，轉(zhuǎn)型為深圳面向家庭休閑娛樂(lè)的“新天地”成立深圳城市歷史博物館，規(guī)劃半封閉式的特色零售街市，家庭樂(lè)園、和餐飲服務(wù)設(shè)施等深圳大鵬所城CHS001-112003-FinalPresentation26要素二：今后3至5年內(nèi)投資30億元左右改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以推進(jìn)旅游業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

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專家訪談；模型估算；麥肯錫分析90分鐘定律：游客由機(jī)場(chǎng)/市中心到目的地車(chē)程不能超過(guò)90分鐘，沿途風(fēng)光盡量賞心悅目需準(zhǔn)確估算未來(lái)供水、電力、能源需求在用量與地域覆蓋的增加興建公用設(shè)施時(shí)，需平衡經(jīng)濟(jì)與環(huán)境因素要保護(hù)自然環(huán)境（尤其是水體與海洋生態(tài)）不受破壞，需雙管齊下，興建處理設(shè)施，同時(shí)立法監(jiān)管通訊設(shè)施是發(fā)展商務(wù)市場(chǎng)先決條件旅游區(qū)域入口應(yīng)建立信息中心，并在主要旅游點(diǎn)設(shè)置信息亭，為游客提供信息與建議路線等醫(yī)療設(shè)施必需完善，鞏固游客信心交通公用設(shè)施環(huán)保建設(shè)其它配套設(shè)施興建香港直通渡輪碼頭，提供進(jìn)軍港澳市場(chǎng)的先決條件不需要興建環(huán)島公路，但需改善路網(wǎng)，做到客車(chē)、貨車(chē)分流大鵬半島供水、電力、燃?xì)庀到y(tǒng)均不足應(yīng)付旅游業(yè)發(fā)展，需投入興建新設(shè)施旅游區(qū)部分電纜宜采用地下系統(tǒng)目前污水處理能力尚有缺乏，需在區(qū)域內(nèi)興建排污系統(tǒng)和污水處理廠在固體廢棄物方面，應(yīng)建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站，集中后帶離旅游區(qū)與生態(tài)敏感的地區(qū)，區(qū)內(nèi)不宜設(shè)置焚燒廠和大型填埋場(chǎng)目前整體水平低下通訊建設(shè)方面，充分利用市場(chǎng)機(jī)制，發(fā)揮電信營(yíng)運(yùn)商的作用發(fā)展原則對(duì)大鵬半島的建設(shè)啟示公用設(shè)施道路碼頭通信環(huán)保建設(shè)其它配套設(shè)施155－6332－3總計(jì)~30基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算億元CHS001-112003-FinalPresentation27要素三：量化市場(chǎng)調(diào)研篩選出消費(fèi)者對(duì)主要的旅游活動(dòng)組合的優(yōu)先排序反對(duì)較少無(wú)害的點(diǎn)子金點(diǎn)子不重要的點(diǎn)子有爭(zhēng)議的點(diǎn)子反對(duì)較大支持較少支持較多海灘舉辦的舞臺(tái)表演活動(dòng)及聚會(huì)客家文化村根據(jù)導(dǎo)游路線的登山,生態(tài)遠(yuǎn)足大鵬所城及深圳歷史博物館大亞灣核電站高科技博物館支持%2219141410反對(duì)%919191518大型海洋水族館大型室內(nèi)滑雪場(chǎng)海灘酒吧/卡拉OK/的士高野餐、露營(yíng)活動(dòng)大型室內(nèi)水上樂(lè)園當(dāng)?shù)鼗虍惖仫L(fēng)情土特產(chǎn),工藝精品銷(xiāo)售市場(chǎng)支持%363632312925反對(duì)%91615141311寵物動(dòng)物園歐美專業(yè)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的未來(lái)超感電影世界農(nóng)場(chǎng)、漁場(chǎng)體驗(yàn)生活熱氣球、直升飛機(jī)游極限運(yùn)動(dòng)SPA兒童樂(lè)園支持%22202018161515反對(duì)%30212120282720植物伊甸園：濃縮世界各氣候帶的自然景觀夜間探險(xiǎn)野生動(dòng)物園國(guó)際名牌廠家直銷(xiāo)購(gòu)物中心豪華郵輪一日游支持%27262423反對(duì)%28222227（百分比） * 請(qǐng)消費(fèi)者根據(jù)活動(dòng)項(xiàng)目及其價(jià)格選出最喜歡和最不喜歡的5個(gè)項(xiàng)目資料來(lái)源：2003深圳定量調(diào)查CHS001-112003-FinalPresentation28我們根據(jù)國(guó)內(nèi)外案例中旅游活動(dòng)項(xiàng)目最新運(yùn)營(yíng)模式，進(jìn)一步分析了這些優(yōu)先項(xiàng)目的關(guān)鍵成功因素

資料來(lái)源：

2003深圳定量調(diào)查，麥肯錫分析大型海洋水族館成功案例參考:大連水族館、奧蘭多海洋世界成功因素：控制發(fā)展規(guī)模：大部分失敗例子與規(guī)模過(guò)大有關(guān)有足夠設(shè)施吸引回頭客投資額：約2億室內(nèi)滑雪場(chǎng)成功案例參考：上?；﹫?chǎng)、英國(guó)Xscape成功因素：有龐大人流量支持（如與大型商場(chǎng)比鄰）迅速將新鮮概念推廣到市場(chǎng)投資額：約3－4億海灘酒吧街

成功案例參考：巴厘登巴薩成功因素：有足夠酒吧組成社區(qū)，創(chuàng)造經(jīng)常重來(lái)的人流特色市場(chǎng)/大鵬所城成功案例參考：芝加哥海軍碼頭成功因素：經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)，以零售等具經(jīng)濟(jì)效益活動(dòng)為主。歷史建筑主要起招徠作用投資額：約5億（改造大鵬所城）高檔餐飲零售成功因素：能迎合不同層面顧客所需，邁向高檔市場(chǎng)調(diào)研顯示，深圳、香港、內(nèi)地游客喜愛(ài)的活動(dòng)組合有共同之處，有利未來(lái)建設(shè)的兼容性參與性休閑活動(dòng)比游覽性活動(dòng)更受歡迎，也更能吸引回頭客國(guó)際風(fēng)行的活動(dòng)，對(duì)深圳市場(chǎng)普遍具吸引力，但國(guó)際水平的規(guī)劃與執(zhí)行是成功的先決條件29要素四：通過(guò)多方位、高起點(diǎn)的市場(chǎng)推廣策略，打造大鵬半島在大珠三角地區(qū)的品牌形象，消除潛在負(fù)面影響“山海東部，深圳因你而不同”未破壞的生態(tài)自然美景深圳歷史文化的新地標(biāo)面向家庭的休閑度假中心高水準(zhǔn)餐飲服務(wù)設(shè)施商務(wù)會(huì)議培訓(xùn)的最佳選擇發(fā)掘針對(duì)高消費(fèi)游客的宣傳渠道，如在航空雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體等推廣大鵬半島積極鼓勵(lì)企業(yè)、旅行社參與推廣以大型活動(dòng)推廣大鵬半島消費(fèi)者投資商運(yùn)營(yíng)商品牌價(jià)值推廣方式大鵬半島可提供什么價(jià)值給你？大鵬半島如何做到深入人心？政府推進(jìn)空間形態(tài)規(guī)劃，邀請(qǐng)投資商、運(yùn)營(yíng)商實(shí)地勘查政府公布開(kāi)發(fā)工作時(shí)間表，增加市場(chǎng)透明度政府對(duì)半島治安環(huán)保等制定法治法規(guī)，嚴(yán)加管理正面宣傳核電站等潛在問(wèn)題“山海東部，最優(yōu)投資空間”珠三角最安全的地區(qū)政府合理規(guī)劃、長(zhǎng)期管理地域內(nèi)設(shè)施配套水準(zhǔn)一致投資回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)小長(zhǎng)遠(yuǎn)地價(jià)升值空間

資料來(lái)源：

麥肯錫分析CHS001-112003-FinalPresentation30媒體市場(chǎng)規(guī)模和增長(zhǎng)潛力對(duì)當(dāng)?shù)貒?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)能力解決當(dāng)?shù)厝丝诰蜆I(yè)的能力利于提高旅游吸引力有利于吸引人才資源*生物技術(shù)的起步需引進(jìn)大專院校的研究機(jī)構(gòu)，利用其科研能力。但這些研究機(jī)構(gòu)服務(wù)于生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)，其本身并不足以構(gòu)成教育產(chǎn)業(yè)

資料來(lái)源：麥肯錫分析可行性是否需要引入外來(lái)資源條件？周邊競(jìng)爭(zhēng)地區(qū)是否已形成相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)業(yè)群？區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)程度是否激烈？是否要求所在地有相關(guān)專業(yè)實(shí)力雄厚的大專院校、研究機(jī)構(gòu)提供穩(wěn)定的人力資源？是否需要政府大量的資金投入？高低低要素五：確定合理的產(chǎn)業(yè)組合，鼓勵(lì)可持續(xù)與均衡的發(fā)展吸引力綠色漁農(nóng)產(chǎn)品品牌經(jīng)營(yíng)“大旅游”產(chǎn)業(yè)鏈特色零售酒店餐飲高目標(biāo)產(chǎn)業(yè)著手培育的機(jī)會(huì)產(chǎn)業(yè)密切關(guān)注的機(jī)會(huì)產(chǎn)業(yè)核能/清潔能源研究環(huán)保技術(shù)生物技術(shù)娛樂(lè)體育項(xiàng)目旅游地產(chǎn)旅游紀(jì)念品/手工藝品印染行業(yè)油氣儲(chǔ)運(yùn)低附加值加工碼頭倉(cāng)儲(chǔ)大鵬半島近期內(nèi)應(yīng)以“大旅游”為增長(zhǎng)引擎，綠色漁農(nóng)產(chǎn)品品牌經(jīng)營(yíng)為產(chǎn)業(yè)基點(diǎn)，對(duì)與生物科技相關(guān)的科研及孵化器基地進(jìn)行早期投入與引導(dǎo)，著眼長(zhǎng)效，并伺機(jī)引進(jìn)機(jī)會(huì)產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)高新技術(shù)企業(yè)引進(jìn)的審批管理，強(qiáng)化土地使用的監(jiān)控，嚴(yán)格杜絕企業(yè)以發(fā)展鼓勵(lì)行業(yè)項(xiàng)目為名圈占土地鼓勵(lì)發(fā)展伺機(jī)發(fā)展盡快擺脫限制發(fā)展充電電池教育產(chǎn)業(yè)*軟件產(chǎn)業(yè)CHS001-112003-FinalPresentation31會(huì)議日程項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開(kāi)發(fā)原則和高層次財(cái)務(wù)分析配套開(kāi)發(fā)模式、政府角色及運(yùn)作機(jī)制政府總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑CHS001-112003-FinalPresentation32空間規(guī)劃基本原則原則一：工業(yè)區(qū)、旅游區(qū)分隔以鹽壩高速為軸線，軸線以南界定為“生態(tài)發(fā)展特區(qū)”，以“大旅游”為主，嚴(yán)格控制門(mén)檻，只允許與旅游相輔相成的工業(yè)進(jìn)入軸線以北相對(duì)側(cè)重工業(yè)發(fā)展，但必需遵守環(huán)保原則，對(duì)水體、海岸生態(tài)與旅游區(qū)景觀保護(hù)尤須嚴(yán)格原則二：旅游區(qū)動(dòng)態(tài)、靜態(tài)分明下沙、大鵬鎮(zhèn)組成動(dòng)態(tài)旅游區(qū)，是所有游客的大門(mén)，集中動(dòng)態(tài)旅游設(shè)施以西沖為主的靜態(tài)旅游區(qū)，享受自然，配合高素質(zhì)的酒店與休閑生活設(shè)施原則三：動(dòng)區(qū)、靜區(qū)內(nèi)功能合理分配以為各類(lèi)型游客提供均衡服務(wù)為目標(biāo)

* 一般亞洲度假目的地，酒店、商業(yè)/旅游用地比美國(guó)標(biāo)準(zhǔn)較高 資料來(lái)源：

UrbanLandInstitute,麥肯錫分析國(guó)際案例：旅游區(qū)各種功能的空間分配Seaside佛羅里達(dá)州（動(dòng)靜參半）Homestead密歇根州（靜區(qū)為主）Kapalua夏威夷（靜區(qū)為主）道路/公用空間高爾夫球場(chǎng)商業(yè)/旅游用地*酒店*住宅用地參考國(guó)際案例，并結(jié)合本地市場(chǎng)需求，合理功能空間分配應(yīng)約為：動(dòng)區(qū)靜區(qū)道路/公用空間高爾夫球場(chǎng)商業(yè)/旅游用地*酒店*住宅用地基本原則CHS001-112003-FinalPresentation33根據(jù)大鵬半島的資源條件和不同目標(biāo)游客群的需求，我們建議將半島規(guī)劃為三大功能區(qū)域，提供有針對(duì)性的活動(dòng)和服務(wù)內(nèi)容歡樂(lè)新時(shí)空坐擁山海大鵬-下沙-新大-水頭沙-桔釣沙新城區(qū)劃為歡樂(lè)新時(shí)空，是大鵬半島旅游門(mén)戶及活動(dòng)樞紐，可以成為前往三大功能區(qū)域游客的共享平臺(tái)坐擁山海（靜區(qū)）：“尊貴”、“私密”、“國(guó)際水準(zhǔn)”主要由自成一體的國(guó)際渡假村國(guó)際水準(zhǔn)酒店、高檔別墅區(qū)，以及500強(qiáng)企業(yè)公司會(huì)所構(gòu)成吸引本地高端游客、中高端港澳游客與高端商務(wù)旅客，并提升本地區(qū)品牌形象歡樂(lè)新時(shí)空（動(dòng)區(qū)）:“時(shí)尚”、“動(dòng)感”、“多元化”大鵬所城將改造成類(lèi)似芝加哥“NavyPier”

或波士頓“QuincyMarket”的文化特色市場(chǎng)，結(jié)合歷史建筑，建成深圳城市文化新地標(biāo)。周邊以多種水上活動(dòng)、珊瑚礁觀賞、主題公園、海濱餐飲酒吧街及特色零售等多元化活動(dòng)營(yíng)造時(shí)尚動(dòng)感的休閑娛樂(lè)空間吸引中高收入三口之家及本地時(shí)尚精英族，并兼顧有一定價(jià)格敏感度的港澳客、珠三角與內(nèi)地商務(wù)游客生態(tài)走廊初步估算資料來(lái)源： 麥肯錫分析生態(tài)走廊（多功能產(chǎn)業(yè)帶）“參與”、“科技創(chuàng)新”、“生態(tài)環(huán)?！庇捎^光農(nóng)場(chǎng)，可供參觀的依山就勢(shì)而建的生物技術(shù)科研孵化基地，參與性強(qiáng)的山野情趣活動(dòng)構(gòu)成吸引本地年青活躍的個(gè)人以及家庭游客CHS001-112003-FinalPresentation34三大區(qū)域的功能組合針對(duì)各目標(biāo)游客群體的消費(fèi)需求，可以起到引導(dǎo)人流、相互協(xié)調(diào)的作用

資料來(lái)源: 麥肯錫分析大鵬半島通過(guò)三個(gè)主題區(qū)域的不同功能組合，為每個(gè)群體“度身訂造”旅游活動(dòng)與行程每個(gè)群體的需求各有獨(dú)特之處，但亦有共同點(diǎn)，以功能組合引渡人流，能以最少的建設(shè)滿足各群體的需求側(cè)重目標(biāo)群體功能組合“歡樂(lè)新時(shí)空”“生態(tài)走廊”“坐擁山海”集中大部分旅游活動(dòng)的設(shè)施，成為所有大鵬半島游客的集散地水上活動(dòng)設(shè)施人造景觀，如水族館、主體公園、酒吧等餐飲、購(gòu)物中心物有所值且獨(dú)具特色的度假酒店控制發(fā)展力度，以保護(hù)生態(tài)為重點(diǎn)利用現(xiàn)存的海上養(yǎng)殖場(chǎng)和規(guī)劃中的有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品基地，發(fā)展具有生態(tài)特色的觀光農(nóng)業(yè)以尊貴的國(guó)際級(jí)酒店，度假村配合相應(yīng)檔次的餐飲與購(gòu)物設(shè)施在高質(zhì)素海灘有限度發(fā)展高檔次水上旅游活動(dòng)，如游艇等保留合理的土地儲(chǔ)備，為中長(zhǎng)期發(fā)展海濱度假式豪華房地產(chǎn)預(yù)留空間本地中高收入的三口之家、時(shí)尚精英族，并兼顧有一定價(jià)格敏感度的港澳客、珠三角與內(nèi)地商務(wù)游客香港、廣州等大珠三角周末或短假及商務(wù)游客為大鵬半島其他區(qū)域旅游消費(fèi)群提供輔助活動(dòng)服務(wù)本地年青活躍的個(gè)人本地讓孩子接受知識(shí)之旅的三口之家游客本地高端游客、中高端港澳游客大中型公司高層商務(wù)會(huì)議香港周末休閑游客及部分其他國(guó)際游客CHS001-112003-FinalPresentation35高層次財(cái)務(wù)分析

資料來(lái)源：財(cái)務(wù)模型；麥肯錫分析

高層次財(cái)務(wù)要點(diǎn)旅游項(xiàng)目總投資：~100億元基礎(chǔ)建設(shè)與熟地投資：~60億元總回報(bào)率地產(chǎn)開(kāi)發(fā)： 16－20％旅游項(xiàng)目： 10－11％風(fēng)險(xiǎn)分析：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，高風(fēng)險(xiǎn)高收益土地交易價(jià)格差為最敏感參數(shù)旅游項(xiàng)目屬中長(zhǎng)期投資，以游客使用量對(duì)回報(bào)影響較大參數(shù)變化+10%參數(shù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熟地銷(xiāo)售價(jià)格礎(chǔ)設(shè)施投資成本生地轉(zhuǎn)讓價(jià)格開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理成本旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地價(jià)格游客使用量建造成本/規(guī)模參數(shù)變化-10%對(duì)項(xiàng)目IRR的影響CHS001-112003-FinalPresentation36第一階段用地規(guī)劃

* 含部分配套綠地 資料來(lái)源：麥肯錫分析

旅游項(xiàng)目*商業(yè)用地*住宅*公眾設(shè)施/綠地100%=150公頃酒店用地*300公頃150公頃下沙西沖（部分）桔釣沙水族館水上活動(dòng)海濱酒吧水上活動(dòng)其它野外活動(dòng)設(shè)施水上活動(dòng)海濱酒吧相對(duì)第一階段，第二及第三階段的用地規(guī)劃分配比重將略有不同：住宅用地比重會(huì)提升至總地積的25－30％左右開(kāi)始引入與旅游相輔相成的工業(yè)發(fā)展，三階段發(fā)展完成后，工業(yè)用地將占整體的25－30％CHS001-112003-FinalPresentation37單個(gè)旅游項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析度假式酒店豪華酒店高爾夫球場(chǎng)特色市場(chǎng)零售餐飲中心水族館室內(nèi)滑雪場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目

*回收期以項(xiàng)目建設(shè)完成，開(kāi)始啟用起計(jì)算；**不包括發(fā)展項(xiàng)目之間必須預(yù)留的空間，其中高爾夫球場(chǎng)建設(shè)用地少于1公頃

資料來(lái)源：

文獻(xiàn)檢索；專家訪談；麥肯錫分析描述/假設(shè)每項(xiàng)目投資額（人民幣）回報(bào)率每項(xiàng)目土地需求（公頃）**回收期*(年）與國(guó)際品牌中假日快捷、華美達(dá)等同級(jí)每家酒店約300間房間與國(guó)際品牌中香格里拉等同級(jí)每家酒店約300間房間一個(gè)18洞標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)收費(fèi)與深圳同區(qū)球場(chǎng)相若將大鵬所城改建成為歷史博物館與特色市場(chǎng)，售賣(mài)手工藝等紀(jì)念品可租面積15,000平方米，為游客提供餐飲、購(gòu)物等配套服務(wù)2層式建筑，容積率約為1中型水族館，規(guī)模計(jì)劃為大連水族館兩倍規(guī)模與上海室內(nèi)滑雪場(chǎng)相若，每天能容納3,000顧客

以高檔海濱別墅為主，每項(xiàng)目約50－100別墅，價(jià)格約每平方米12,000－15,000元1.7億3億0.6億5億0.4億2億3.5億2億14％10%14％－10%15%13％－7107－97827101301023510CHS001-112003-FinalPresentation38會(huì)議日程項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開(kāi)發(fā)原則和高層次財(cái)務(wù)分析配套開(kāi)發(fā)模式、政府角色及運(yùn)作機(jī)制政府總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑CHS001-112003-FinalPresentation39大鵬半島的開(kāi)發(fā)需充分發(fā)揮政府和市場(chǎng)力量，開(kāi)發(fā)早期應(yīng)以“政府牽頭，一級(jí)開(kāi)發(fā)”模式啟動(dòng)模式描述優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)“政府牽頭，一級(jí)開(kāi)發(fā)”“市場(chǎng)主導(dǎo)，成片開(kāi)發(fā)”“化整為零，遍地開(kāi)花”“政府全面獨(dú)立開(kāi)發(fā)”政府成立盈利性土地開(kāi)發(fā)公司，分期從政府購(gòu)得大塊土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，投資基礎(chǔ)設(shè)施，熟地按規(guī)劃分塊批租給條件適宜的投資/運(yùn)營(yíng)商遵循地產(chǎn)與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)分離的模式，以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為主，有選擇地參與部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)政府進(jìn)行空間規(guī)劃及地域分區(qū)，尋找2－3家有實(shí)力的投資商，成片綜合開(kāi)發(fā)政府放任市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)，按項(xiàng)目進(jìn)行小塊土地批租，多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推進(jìn)政府不對(duì)外批租土地，集中財(cái)力，主導(dǎo)投入基礎(chǔ)設(shè)施，并繼而開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及旅游活動(dòng)啟動(dòng)快、市場(chǎng)透明度高在市場(chǎng)觀望初期，政府部分承擔(dān)早期開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，營(yíng)造較好的招商引資環(huán)境通過(guò)熟地批租獲得溢價(jià)政府不需大量現(xiàn)金投入鑒于投資商數(shù)目少，素質(zhì)高，易于管理，可有效控制開(kāi)發(fā)定位、空間規(guī)劃等打造地區(qū)品牌高端形象啟動(dòng)快政府通過(guò)分小塊批租土地，操作簡(jiǎn)單，很快得到現(xiàn)金收入全盤(pán)掌控，易于按空間規(guī)劃定位執(zhí)行風(fēng)格和諧，步調(diào)一致啟動(dòng)資金較高成立該公司需吸引專業(yè)管理人才有可能較差地塊或開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)難度較高地塊難以批租出去啟動(dòng)慢；可能2－3年才能找到先驅(qū)投資者政府需提供較大地價(jià)折扣和其他優(yōu)惠才能吸引到高素質(zhì)投資者急功近利的小投資商可能會(huì)影響高素質(zhì)投資商對(duì)該區(qū)投資信心涉及多方投資者，半島整體規(guī)劃及協(xié)調(diào)管理在中長(zhǎng)期較難執(zhí)行不利于區(qū)域形象提升高投入、高風(fēng)險(xiǎn)難以長(zhǎng)期以市場(chǎng)為導(dǎo)向政府需大量專業(yè)人才1234 資料來(lái)源：麥肯錫分析大鵬半島開(kāi)發(fā)適用性開(kāi)發(fā)早期市場(chǎng)認(rèn)知度較低，政府牽頭可以向市場(chǎng)傳達(dá)政府的承諾和決心，增強(qiáng)業(yè)界信心避免在市場(chǎng)過(guò)高估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)而壓低土地價(jià)格期間過(guò)早出讓土地高素質(zhì)成片開(kāi)發(fā)商的專業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)可以提供貼近市場(chǎng)需求的最佳運(yùn)營(yíng)方式，引領(lǐng)二、三級(jí)投資商跟進(jìn)很難協(xié)調(diào)管理，不能保證整體規(guī)劃的實(shí)施政府很難長(zhǎng)期投入所需的大量人力物力CHS001-112003-FinalPresentation40隨著該區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知度的提高，“市場(chǎng)主導(dǎo)，成片開(kāi)發(fā)”模式可成為“政府牽頭，一級(jí)開(kāi)發(fā)”模式的最佳延續(xù)和補(bǔ)充 資料來(lái)源：麥肯錫分析區(qū)域開(kāi)發(fā)綜合質(zhì)量整體經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)需求的貼合度區(qū)域品牌形象的建立空間形態(tài)規(guī)劃的執(zhí)行情況開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)效率政府投入和參與度高低低高政府全面獨(dú)立開(kāi)發(fā)化整為零遍地開(kāi)花市場(chǎng)主導(dǎo)成片開(kāi)發(fā)政府牽頭一級(jí)開(kāi)發(fā)建議模式區(qū)域投資價(jià)值市場(chǎng)認(rèn)知度（開(kāi)發(fā)時(shí)間）實(shí)際價(jià)值市場(chǎng)估計(jì)價(jià)值示意性“市場(chǎng)主導(dǎo)，成片開(kāi)發(fā)”的模式可以看作“政府牽頭，一級(jí)開(kāi)發(fā)”模式的市場(chǎng)化演進(jìn)版一旦條件成熟，市場(chǎng)可以正確評(píng)估區(qū)域投資價(jià)值，大鵬半島的開(kāi)發(fā)完全可以兩種模式并用CHS001-112003-FinalPresentation41大鵬發(fā)展管理委員會(huì)龍崗區(qū)主要負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)業(yè)內(nèi)專家主要投資商家共同合作執(zhí)行管理總體空間規(guī)劃共同推廣區(qū)域品牌區(qū)域市場(chǎng)推廣，如路演、招商會(huì)等負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)、建設(shè)和管理制定開(kāi)發(fā)目標(biāo)、功能組合及階段劃分分塊熟地批租開(kāi)發(fā)早期采用“政府牽頭，一級(jí)開(kāi)發(fā)”模式過(guò)程中，管理管委會(huì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)公司可以政企合作的形式開(kāi)展工作項(xiàng)目公司X土地開(kāi)發(fā)商投資商政府牽頭成立的土地開(kāi)發(fā)公司政府：主要股東投資方/業(yè)內(nèi)有實(shí)力者：少數(shù)股東分期向國(guó)家買(mǎi)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)項(xiàng)目公司Y土地開(kāi)發(fā)商投資商項(xiàng)目公司Z土地開(kāi)發(fā)商投資商按規(guī)劃性質(zhì)，逐塊出售熟地闡述遠(yuǎn)景目標(biāo)及定位確定總體空間規(guī)劃，總體指導(dǎo)，宏觀調(diào)控協(xié)調(diào)建設(shè)整體基礎(chǔ)設(shè)施，如醫(yī)院、安全、與區(qū)外道路等設(shè)施制定政策法規(guī)協(xié)調(diào)各相關(guān)方 資料來(lái)源：麥肯錫分析CHS001-112003-FinalPresentation42通過(guò)以下結(jié)構(gòu)組建開(kāi)發(fā)公司，在保證政府作為主要股東的前提下，降低政府資金投入，吸引民間資本，并為中長(zhǎng)期發(fā)展提供基礎(chǔ) *兼吸收少量本地農(nóng)民收入 資料來(lái)源：麥肯錫分析組建盈利性公司：空間規(guī)劃、階段劃分與財(cái)務(wù)計(jì)劃均須以盈利為目標(biāo)。根據(jù)初步財(cái)務(wù)測(cè)算，投資回報(bào)率在20％左右，對(duì)民間資本有足夠吸引力降低政府資金投入：政府可以立即獲取生地開(kāi)發(fā)權(quán)的出讓費(fèi)，以部分出讓金投入開(kāi)發(fā)公司成為大股東組合融資渠道：初期開(kāi)發(fā)公司所需較高額資金運(yùn)作，可考慮通過(guò)私募及政府擔(dān)保貸款、債券等多種方式融資，中長(zhǎng)期可考慮上市募集資金控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)：第一期發(fā)展規(guī)模不宜過(guò)大，應(yīng)在融資能力范圍內(nèi)；投資回報(bào)率對(duì)于土地價(jià)格的變化最為敏感，應(yīng)著力營(yíng)造區(qū)域品牌形象，開(kāi)展市場(chǎng)推廣，盡早引入高素質(zhì)二級(jí)開(kāi)發(fā)投資商，保障地價(jià)提升空間吸引專業(yè)人才：公司需吸引專業(yè)人才，負(fù)責(zé)策劃開(kāi)發(fā)和日常管理工作政府開(kāi)發(fā)公司高素質(zhì)開(kāi)發(fā)商本地民營(yíng)資本*主要股東不參與日常管理少量資本投入，可考慮以管理入股，由其管理開(kāi)發(fā)公司日常運(yùn)作小股東純資本投入政府擔(dān)保/專項(xiàng)銀行貸款6平方公里生地開(kāi)發(fā)權(quán)（以第一階段為例）土地出讓費(fèi)用：12億元（以第一階段為例）股權(quán)方現(xiàn)金投入：5－6億元債權(quán)股本比例3:1投資回報(bào)投資回報(bào)投資回報(bào)CHS001-112003-FinalPresentation431112223根據(jù)明確的原則劃定了大鵬半島的分階段開(kāi)發(fā)片區(qū) 資料來(lái)源：麥肯錫分析開(kāi)發(fā)片區(qū)分階段原則片區(qū)面積－開(kāi)發(fā)面積不宜過(guò)大，以控制資金需求量和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)土地產(chǎn)權(quán)－優(yōu)先考慮產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰的土地，加快推進(jìn)速度，降低管理難度品牌提升－片區(qū)構(gòu)成應(yīng)充分平衡市場(chǎng)成熟度和錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的需求，兼顧投資商信心和高端品牌的建立第一階段：第二階段：第三階段：下沙、桔釣沙，西沖小部分可建設(shè)面積6平方公里王母、鵬城、水頭、新大、水頭沙、東沖，及西沖剩余部分可建設(shè)面積9平方公里半島剩余未開(kāi)發(fā)地區(qū)可建設(shè)面積15平方公里CHS001-112003-FinalPresentation44會(huì)議日程項(xiàng)目進(jìn)展匯報(bào)大鵬半島現(xiàn)狀分析及遠(yuǎn)景目標(biāo)大鵬半島整體定位和具體規(guī)劃方案大鵬半島開(kāi)發(fā)原則和高層次財(cái)務(wù)分析配套開(kāi)發(fā)模式、政府角色及運(yùn)作機(jī)制政府總體實(shí)施藍(lán)圖及關(guān)鍵里程碑CHS001-112003-FinalPresentation45我們走訪了在十多家國(guó)際著名酒店及度假村經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，業(yè)界大多對(duì)大鵬半島的定位認(rèn)同并表示初步興趣

資料來(lái)源：國(guó)際酒店及度假村集團(tuán)高層訪談；麥肯錫分析

初步反應(yīng)初步對(duì)投資或運(yùn)營(yíng)均感興趣，若投資希望是首家國(guó)際酒店進(jìn)駐大鵬半島，期望政府對(duì)先驅(qū)者提供優(yōu)先選址及政策優(yōu)惠感興趣，但近期洲際酒店奢華品牌仍以北京上海為主，在中國(guó)今年新推出的假日快捷品牌可能會(huì)考慮在大鵬半島選點(diǎn)積極在中國(guó)大城市尋找投資與運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)，但亦會(huì)考慮度假村，不會(huì)做“先驅(qū)者”，但會(huì)跟進(jìn)從不做“先驅(qū)者”，但可能跟進(jìn)，會(huì)密切留意大鵬半島發(fā)展進(jìn)度集團(tuán)在中國(guó)發(fā)展度假村時(shí)機(jī)未成熟，但會(huì)密切留意市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，明年一月中旬到大鵬實(shí)地考察理由有發(fā)展中國(guó)度假項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（北海與三亞），并在華南的廣州、深圳、廈門(mén)均有項(xiàng)目進(jìn)行有在深圳市場(chǎng)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)（深圳威尼斯酒店），半島與“假日快捷”目標(biāo)市場(chǎng)貼近，該模式投資收益快，但對(duì)潛在非周末入住率低有一定顧慮中國(guó)市場(chǎng)是集團(tuán)投資重點(diǎn)，但集團(tuán)規(guī)模較小，不能擔(dān)當(dāng)“先驅(qū)者”角色集團(tuán)向來(lái)不投資，只運(yùn)營(yíng)，保守謹(jǐn)慎，但全球品牌實(shí)力雄厚目前集中通過(guò)銷(xiāo)售東南亞度假產(chǎn)品以建立集團(tuán)在中國(guó)的品牌Shangri-la香格里拉InterContinental洲際Meritus君安Marriott萬(wàn)豪ClubMed香格里拉集團(tuán)很有可能是首要進(jìn)駐商，并對(duì)其他酒店集團(tuán)起示范帶動(dòng)作用表示興趣的酒店集團(tuán)均希望看到具體的空間規(guī)劃方案藍(lán)圖（masterplan)，配合實(shí)地勘查，推算投資回報(bào)，以決定該地區(qū)的吸引力CHS001-112003-FinalPresentation46香港地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)大鵬半島的興趣

資料來(lái)源：國(guó)際酒店及度假村集團(tuán)高層訪談；麥肯錫分析

初步反應(yīng)對(duì)整體長(zhǎng)遠(yuǎn)潛力表示樂(lè)觀，并曾研究該區(qū)發(fā)展項(xiàng)目，但出于對(duì)核電站的顧慮而擱淺但希望能對(duì)項(xiàng)目有更多了解對(duì)整體潛力深感興趣，但覺(jué)得基建、交通有疑點(diǎn)，希望對(duì)大鵬半島有更深入了解采取靜觀其變的策略，且相信大部分香港發(fā)展商也會(huì)采取相近的策略暫時(shí)不考慮進(jìn)駐該區(qū)暫時(shí)不考慮進(jìn)駐該區(qū)對(duì)項(xiàng)目表示初步興趣，希望保持聯(lián)系現(xiàn)階段無(wú)興趣理由大鵬半島自然環(huán)境在珠三角地區(qū)無(wú)出其右核電站對(duì)游客與房地產(chǎn)買(mǎi)家的心理影響難以估計(jì)從對(duì)鹽田的研究，認(rèn)同東部海岸的潛力，但對(duì)其繁忙的物流交通深感疑慮大鵬半島土地供應(yīng)充裕，進(jìn)駐不急于一時(shí)深圳對(duì)城市發(fā)展進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃的能力與決心尚有待證明與目前業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)不配合與目前業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)不配合和記黃埔新鴻基地產(chǎn)香港興業(yè)希慎恒基地產(chǎn)香港地產(chǎn)發(fā)展商普遍認(rèn)同大鵬半島自然資源，并對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ρ硎緲?lè)觀然而，在長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的制定與執(zhí)行未完全明朗下