贏商共享新聚仁住宅戶型分析52103959768

住宅戶型分析課程目的：增強(qiáng)建筑平面識(shí)別及分析的基本知識(shí)；從整體到細(xì)部，熟悉戶型分析的基本要素；

掌握常用的風(fēng)水知識(shí)；通過(guò)案例掌握房型分析的原則，提高房型分析的能力。課程內(nèi)容：總體分析功能分析住宅風(fēng)水案例分析周邊環(huán)境整體定位容積率整體規(guī)劃梯戶比單元平面景觀朝向通風(fēng)采光層高3周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目不利的生活設(shè)施

變電站、泵站、污染場(chǎng)所、太平間、棚戶區(qū)、在建或停工項(xiàng)目，規(guī)劃未定的空地、精神病院

對(duì)項(xiàng)目有利的生活設(shè)施

菜場(chǎng)、醫(yī)院、超市商場(chǎng)、建材中心、學(xué)校、公園周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響周邊環(huán)境對(duì)戶型產(chǎn)品的影響1、建筑物建在立交橋旁。2、建筑物建在交叉的大道旁。3、建筑在加油站旁。4、住宅位于玻璃幕墻對(duì)面。5、陽(yáng)臺(tái)或主臥室正對(duì)大路呈一條直線。6、陽(yáng)臺(tái)或主臥室正對(duì)附近建筑物的轉(zhuǎn)角或尖角。7、靠近鐵路旁的住宅。8、住宅的陽(yáng)臺(tái)及窗外是否雙目所及會(huì)看到墳場(chǎng)、墓地等，或者面對(duì)工廠煙囪，則居往心態(tài)會(huì)大受影響。周邊環(huán)境整體定位戶型與定位一致容積率容積率與單一物業(yè)形態(tài)的關(guān)系：容積率越高，意味著建筑密度大，樓間距小，對(duì)視情況多容積率低，每平米占有資源多，價(jià)格自然要高整體規(guī)劃房產(chǎn)價(jià)值的唯一性：相同戶型，位置不同，價(jià)值亦不同擁有資源的不盡相同（景觀資源）梯戶比單梯戶數(shù)（每部電梯服務(wù)戶數(shù)）與住宅的檔次直接掛鉤2346單元平面戶型平面的優(yōu)劣取決于建筑平面點(diǎn)式樓南北不通透，視線受阻板式樓南北通透，視線開(kāi)闊景觀朝向自然景觀＞朝向＞小區(qū)景觀自然景觀＞朝向＞小區(qū)景觀海景、湖景、山景、高爾夫景中心花園、組團(tuán)綠化案例：

國(guó)都高爾夫花園

北向深圳高爾夫俱樂(lè)部球場(chǎng)北向房好售洪湖大廈西向洪湖公園西向房沒(méi)有銷售壓力朝向選擇廣東以北居民：向北房終年無(wú)陽(yáng)光選擇南向房是購(gòu)房前提廣東居民（北回歸線以南）：向南房冬日有陽(yáng)光，夏日無(wú)陽(yáng)光向北房冬日無(wú)陽(yáng)光，夏日有陽(yáng)光選擇南向房間可以冬暖夏涼香港居民：寸土寸金、空調(diào)降溫、港島景觀朝向不講究客戶購(gòu)樓朝向選擇：東南向＞南向＞西南向＞東向＞東北向＞北向＞西向＞西北向客戶購(gòu)樓朝向選擇：東南向＞南向＞西南向＞東向＞東北向＞北向＞西向＞西北向1、住宅的朝向一般以起居室、主臥房的朝向?yàn)橹鳌?、一般在南稍微偏東或到南稍微偏西較好。3、保證家庭每個(gè)成員都能直接享受到充足的陽(yáng)光及日照。4、應(yīng)考慮回避西曬通風(fēng)采光公共空間通風(fēng)采光：電梯廳、樓梯/消防樓、公共走道通風(fēng)采光室內(nèi)四明：明廳、明房、明廚、明衛(wèi)√×通風(fēng)采光住宅應(yīng)主要考慮自然通風(fēng)，炎熱地區(qū)考慮穿堂風(fēng)，夏季涼爽舒適，且節(jié)約能源√×住宅層高一般在至米之間最通常為米,大戶型和豪宅采用3米以上較多層高總體分析功能分析住宅風(fēng)水案例分析空間分區(qū)面積比例客廳餐廳廚房臥室衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、陽(yáng)臺(tái)功能空間分類住宅的“八大”使用功能：起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)、陽(yáng)臺(tái)住宅的“三類”空間公共空間：客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)私密空間：臥室、書(shū)房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲(chǔ)藏間、服務(wù)陽(yáng)臺(tái)動(dòng)靜分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開(kāi)動(dòng)區(qū)客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠近入戶門設(shè)置靜區(qū)臥室——位置應(yīng)比較深入動(dòng)區(qū)和靜區(qū)之間衛(wèi)生間——方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷面積比例除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟(jì)、有效的安排各功能房的面積、比例、關(guān)系，是戶型設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)中應(yīng)關(guān)注的主題之一各房室具有與其戶型相匹配的比例大戶型不應(yīng)出現(xiàn)過(guò)小房間主臥應(yīng)明顯大于次臥三戶室客廳與臥室的比例應(yīng)把握在1.5:1以內(nèi)客廳進(jìn)深太大，空間比例失當(dāng)，形成面積浪費(fèi)廚房面積過(guò)大（13㎡），比次臥室大得多，甚至大過(guò)主臥面積。而小臥室僅7㎡戶型關(guān)注點(diǎn)客戶在購(gòu)房時(shí)考慮居室各部分優(yōu)先順序客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳：相對(duì)獨(dú)立，通風(fēng)采光廚房：寬敞實(shí)用，有服務(wù)陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書(shū)房、客房適宜陽(yáng)臺(tái)：生活陽(yáng)臺(tái)的休閑、觀賞性、服務(wù)陽(yáng)臺(tái)的實(shí)用在戶型評(píng)價(jià)時(shí)，要尊重市場(chǎng)需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟的逐一加以評(píng)價(jià)客廳客廳空間獨(dú)立客廳開(kāi)口不易過(guò)多要有兩面完整的墻方正開(kāi)闊方正完整，是實(shí)用的布局開(kāi)間至少應(yīng)大于米，但開(kāi)間不宜大于5米長(zhǎng)寬比不應(yīng)失調(diào)進(jìn)深開(kāi)間比不宜大于2:1入口設(shè)玄關(guān)入戶門廳（玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過(guò)渡避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性客廳客廳開(kāi)口過(guò)多，使客廳很多面積成為公共交通面積，不易布置家具餐廳餐廳相對(duì)獨(dú)立餐廳和客廳即有關(guān)系又有分隔餐廳至少要有兩面墻夾一角與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)西式廚房與餐廳在空間上可以實(shí)現(xiàn)一體化餐廳上圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過(guò)道幾乎沒(méi)有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。廚房位置使客廳顯得更加局促下圖經(jīng)修改后既有玄關(guān)又使餐廳相對(duì)獨(dú)立餐廳餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角（兩面墻夾角），周邊門開(kāi)口過(guò)多，幾乎成為過(guò)道，不便使用。餐廳餐廳獨(dú)立，又能通風(fēng)采光廚房廚房應(yīng)靠近餐廳離大門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多）直接對(duì)外采光通風(fēng)廚具按洗、切、燒的順序合理布置有一定長(zhǎng)度的柜臺(tái)擺放電器，煤氣灶，洗菜盆等設(shè)備廚、衛(wèi)最好不要做緊鄰廚房離門較遠(yuǎn)，和衛(wèi)生間一起布置，潔污干擾主臥室主臥室擴(kuò)大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以適當(dāng)增加最好有好的朝向（南向），比客廳的南向要求更甚大戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間、進(jìn)入式衣帽間次臥室次臥室的面積宜大于10㎡按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些次臥室進(jìn)深米，空間局促，使用不便衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間應(yīng)有明廚通風(fēng)和采光公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清潔衛(wèi)生和使用上的便利僅有一個(gè)衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥室的位置要近，避免不必要的穿堂越室儲(chǔ)藏室（工人房）對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間全封閉獨(dú)立進(jìn)入式空間，面積在3㎡以上陽(yáng)臺(tái)保證客廳有良好的視野和采光客廳不設(shè)陽(yáng)臺(tái)，而在主臥設(shè)陽(yáng)臺(tái)，則生活中的晾衣、休閑將通過(guò)主人的臥室，會(huì)干擾主人的私密性衛(wèi)生間干濕分離，但布置在門口，距臥室較遠(yuǎn)，使用不便總體分析功能分析住宅風(fēng)水案例分析朝向門房灶廁朝向忌諱住宅朝向忌諱有道路直沖本戶型有建筑墻角正對(duì)本戶型有桿正對(duì)本戶型有兩棟夾縫對(duì)著本戶型有天線、大樹(shù)、燈柱、煙囪正對(duì)本戶型窗外見(jiàn)墳場(chǎng)對(duì)著教堂、廟宇對(duì)著醫(yī)院對(duì)著警署風(fēng)水評(píng)價(jià)要素陽(yáng)宅三要：門房灶門大門在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)講究避讓大門正對(duì)電梯或樓梯是犯煞大門不能正對(duì)廁門大門不直對(duì)客廳落地門窗廁所的門不與廚房的門相對(duì)其它門盡量不相對(duì)戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素：門住宅風(fēng)水門沖B戶型大門直對(duì)電梯門，A戶型大門直對(duì)消防樓梯門，在銷售中可能會(huì)引起講究風(fēng)水的客戶的不認(rèn)同住宅風(fēng)水門沖未設(shè)玄關(guān)，大門直對(duì)主人房門（私密性不理想）典型“葫蘆串”戶型，私密性較差住宅風(fēng)水門沖主衛(wèi)門直沖主臥床不妥大門直對(duì)客廳門窗不妥住宅風(fēng)水門沖：設(shè)置玄關(guān)解決在建筑設(shè)計(jì)中設(shè)置玄關(guān)，自然解決“門沖”問(wèn)題玄關(guān)可在裝修時(shí)設(shè)置住宅風(fēng)水戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素：房住宅風(fēng)水戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素：灶住宅風(fēng)水戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)：廁總體分析功能分析住宅風(fēng)水案例分析1、朝向不好。2、餐廳處于客廳和臥室之間，從臥室到客廳環(huán)繞一圈。3、“開(kāi)放工作間”太過(guò)浪費(fèi)。本來(lái)應(yīng)該是飯廳的。但是戶型設(shè)計(jì)成那樣，只能安排（1）的位置當(dāng)飯廳。4、動(dòng)靜和干濕分區(qū)不好，主臥安排在客廳和廚房洗手間之間是比較不合理的一種布局。5、衛(wèi)生間離客廳太遠(yuǎn)，餐廳自然采光較差。戶型點(diǎn)評(píng)兩室兩廳1、戶型南北通透。各處均有直接采光。2、主人房帶陽(yáng)臺(tái)，充分考慮到兩房業(yè)主之主人需要。私秘性不錯(cuò)，遠(yuǎn)離客廳，不會(huì)被其干擾。

3、大門雖浪費(fèi)一些面積，但考慮到了住家的私密性要求，在里做一鞋柜，感覺(jué)也不錯(cuò)。缺點(diǎn)是客廳沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)。1、這種戶型是典型的通透型設(shè)計(jì)，類似的戶型被一梯兩戶的樓盤廣泛的選用，是好戶型。2、餐客廳有錯(cuò)層增加了情趣性和尊貴感，從一般需求來(lái)看，房型不須怎樣動(dòng)。3、這種戶型的客用洗手間過(guò)于靠里，使用不便。4、功能細(xì)分不夠，體現(xiàn)在部分功能（如會(huì)