【廣告策劃-】2008年雅居樂(lè)海南清水灣專題調(diào)研精品文檔

雅居樂(lè)·海南清水灣

專題調(diào)研

海南清水灣，占地超萬(wàn)畝、擁12公里純美海岸，總投資逾200億元，被列為海南省“十一·五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；項(xiàng)目由雅居樂(lè)地產(chǎn)主導(dǎo)開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理。

項(xiàng)目沿16公里的清水灣景觀大道和12公里海岸興建6家國(guó)際超五星級(jí)酒店、54洞濱海高爾夫球場(chǎng)、2個(gè)私家貴族游艇會(huì)及觀海度假別墅和公寓；同時(shí)巨資引入天然溫泉，商業(yè)長(zhǎng)廊等高尚度假配套，將建成一個(gè)比肩全球的濱海奢享度假新國(guó)度。

總體規(guī)劃

海南清水灣，原生態(tài)海岸線長(zhǎng)達(dá)12公里，更讓人嘆為觀止的是，這條曼妙的弧形海岸集結(jié)自然奇觀，一邊銀灘，一邊礁巖。灣內(nèi)浪輕坡緩、海水湛藍(lán)，200米海域內(nèi)，水深不超過(guò)2米，能見度清達(dá)11米。這里沙灘細(xì)白柔軟，走在上面猶如行走雪地，會(huì)發(fā)出清脆的“唱歌聲”。據(jù)稱，目前世界上只有三個(gè)地方擁有這樣的沙灘：美國(guó)的夏威夷，澳洲的黃金海岸，還有——中國(guó)海南清水灣。

12公里純美海岸，盛納真正的海項(xiàng)目賣點(diǎn)

眾所周知，濱海高爾夫球場(chǎng)是高爾夫球場(chǎng)中的貴族，更何況擁有3個(gè)之多。在海南清水灣，與蔚藍(lán)海景和諧相融的54洞濱海高爾夫球場(chǎng)，各具特色，是大三亞唯一可觀賞一線海景的高爾夫球場(chǎng)。在這里，千畝果嶺綠地綿延數(shù)公里海岸，以恢弘的氣度和空前的高度，締造海上金色果嶺；三大濱海高爾夫豪華會(huì)所，設(shè)有溫泉SPA、中西餐廳、咖啡廳等濱海尊尚生活配套，更是卓顯了真正海居的奢華54洞濱海高爾夫球場(chǎng)，卓顯真正的海

項(xiàng)目賣點(diǎn)海南清水灣，攜手世界著名的酒店管理集團(tuán)，共同打造中國(guó)熱帶濱海度假頂級(jí)酒店群，將世界頂級(jí)度假生活引進(jìn)灣區(qū)。6家國(guó)際五星至七星級(jí)豪華酒店依灣而建，組成12公里濱海酒店長(zhǎng)廊，奠定了海南清水灣世界級(jí)濱海度假地位，滿足您對(duì)“真正的海”的一切向往。

6家國(guó)際頂極酒店，鑒證真正的海

項(xiàng)目賣點(diǎn)

海南清水灣，整個(gè)灣區(qū)森林覆蓋率高達(dá)56％以上，使得清水灣空氣中的負(fù)離子指數(shù)僅次于古巴哈瓦那，居世界第二、中國(guó)第一；同時(shí)，周邊山脈蘊(yùn)藏著豐富的天然溫泉。雅居樂(lè)地產(chǎn)投入巨資把天然溫泉引入灣區(qū)，以中國(guó)最好的空氣和天然溫泉，成就世界一流的濱海度假養(yǎng)生勝地。巨資引入天然溫泉，演繹真正的海項(xiàng)目賣點(diǎn)海南清水灣，以先進(jìn)的技術(shù)、豪華的配置及最美麗的海灣碼頭，為富足階層量身定制的地中海式港灣。與大海相連的千個(gè)泊位游艇碼頭，是您最奢華私享，是通往真正人生的出發(fā)點(diǎn)，駕馭專屬你的海世界。千個(gè)泊位游艇碼頭，收藏真正的海項(xiàng)目賣點(diǎn)

首推金色果嶺、蔚藍(lán)海岸、韓海銀灘三大組團(tuán)總體規(guī)劃基本進(jìn)入現(xiàn)房階段，別墅外立面均以完成，現(xiàn)在園林施工階段，公寓已封頂。

別墅均價(jià)：折后1.8萬(wàn)元/平方米（精裝修）254套別墅已售80多套，銷售率：約35%。公寓均價(jià)：折后8500元/平方米（精裝修）140余套，基本售罄，銷售率達(dá)95%以上。為了促使客戶在短時(shí)間內(nèi)成交和迎合客戶在現(xiàn)階段的折扣心理需求，別墅在開盤期間最低享受8折優(yōu)惠，公寓8.5折。公寓主力戶型兩房114平方米，三房149平方米。

客戶除了東北三省和北京為主力軍外，四川、重慶在該項(xiàng)目的客戶中異軍突出，占了較大的比例。價(jià)格及銷售情況總體規(guī)劃價(jià)格及銷售情況已全部封頂，現(xiàn)進(jìn)入安裝階段。公寓均價(jià)：折后8800元/平方米（精裝修）800余套，已售600多套，銷售率達(dá)80%以上。

主力戶型是104—160平方米的兩房和122---208平方米的三房。據(jù)銷售人員透露，180平都至208平的大三房銷售火爆。戶型研究戶型研究高層海景洋房均價(jià)：折后2萬(wàn)元/平方米（毛坯）。現(xiàn)階段收取50萬(wàn)定金，預(yù)計(jì)在09年第三季度開盤，定金不退。現(xiàn)階段推出3棟23層—26層，主力戶型為130平兩房和173平三房構(gòu)成，已定2棟，預(yù)定率達(dá)85%以上。

酒店式公均價(jià)：折后1.8萬(wàn)元/平方米（精裝），現(xiàn)階段收取50萬(wàn)定金，預(yù)計(jì)在09年第三季度開盤，定金不退。主力戶型為71平一房和175平三房構(gòu)成。還未開工建設(shè)。產(chǎn)品由泰式別墅、高層海景洋房和酒店式公寓組成。

泰式別墅價(jià)格：折后3--5萬(wàn)元/平方米（毛坯），現(xiàn)階段收取100萬(wàn)定金，預(yù)計(jì)在09年第三季度開盤，定金不退。戶型為140平---1400平方米不等。海景洋房?jī)煞繎粜秃＞把蠓咳繎粜秃＞把蠓克姆繎粜秃＞把蠓克姆繎粜途频旯⒁环繎粜途频旯煞糠繎粜途频旯⒋髢煞繎粜吞┦絼e墅A戶型地產(chǎn)江湖

――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料免費(fèi)下載，資深操盤手隨時(shí)在線交流！泰式別墅A戶型泰式別墅C戶型泰式別墅C戶型泰式別墅G戶型泰式別墅G戶型如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議5。評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州住宅市場(chǎng)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）基本內(nèi)容+對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、總量指標(biāo)

GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第三步專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析4、住宅商品房成交價(jià)格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

3。方法第四步項(xiàng)目市場(chǎng)分析（微觀層面）對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性項(xiàng)目自身資源條件分析(swot分析)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析目標(biāo)客戶分析現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng)目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)最終目標(biāo)STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項(xiàng)目+環(huán)境+競(jìng)爭(zhēng)）SWOT分析的價(jià)值要素S/W（優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)）的價(jià)值要素地段要素環(huán)境要素地塊要素項(xiàng)目要素具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括：地段要素——地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）

地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）項(xiàng)目要素——目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利用資源等O/T（機(jī)會(huì)/威脅）的價(jià)值要素宏觀要素——經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等）微觀要