無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告初稿

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市城市屬性1、城市概況城市：太湖明珠，魚米之鄉(xiāng)全國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市中國(guó)制造業(yè)十大最具競(jìng)爭(zhēng)力城市最具幸福感城市中國(guó)大陸創(chuàng)新能力最強(qiáng)城市中國(guó)最佳商務(wù)城市連續(xù)多年入選福布斯大陸最佳商業(yè)城市產(chǎn)業(yè)：無(wú)錫支柱產(chǎn)業(yè)高檔紡織、服裝加工精密機(jī)械、汽配工業(yè)電子信息特色冶金、金屬制造精細(xì)化工生物制藥人口：常住人口684.41萬(wàn)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市城市屬性2、城市交通無(wú)錫重要的地理位置促使無(wú)錫成為了華東地區(qū)主要的交通樞紐，現(xiàn)已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路：無(wú)錫鐵路站現(xiàn)為華東地區(qū)僅有的三個(gè)客貨特等站之一。公路：無(wú)錫是滬寧線上的公路中樞，滬寧高速、滬宜高速、京滬高速、寧杭高速、沿江高速等途經(jīng)無(wú)錫。312、104國(guó)道穿過(guò)無(wú)錫，無(wú)錫已成為全國(guó)54個(gè)公路運(yùn)輸中心之一。航空：無(wú)錫蘇南碩放國(guó)際機(jī)場(chǎng)，又名無(wú)錫碩放機(jī)場(chǎng)。海運(yùn)內(nèi)河：無(wú)錫依托長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河和太湖水系，具有7條主要航道，航道總里程1656公里，已開通營(yíng)業(yè)航運(yùn)線221條。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市城市屬性無(wú)錫全景地區(qū)人口密度（平方公里）人口（萬(wàn)人）崇安區(qū)1124318.5283南長(zhǎng)區(qū)1366132.6512北塘區(qū)818725.4771錫山區(qū)106042.3024惠山區(qū)132843.19濱湖區(qū)73346.1475新區(qū)149932.785江陰1229121.2572宜興540107.7284合計(jì)1016470.06713、城市人口無(wú)錫戶籍口徑總?cè)丝?70.07萬(wàn)人（常住人口為684.41萬(wàn)人）市區(qū)平均人口密度最高的是南長(zhǎng)區(qū)，每平方公里為13661人；外來(lái)人口達(dá)到225萬(wàn)以上，每10個(gè)人就有3個(gè)外地人。無(wú)錫市下轄下轄共6個(gè)行政區(qū)、1個(gè)新區(qū)、7個(gè)鎮(zhèn)、41個(gè)街道。面積1224.85平方公里，（另有太湖水域397.8平方公里）人口超過(guò)470萬(wàn)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市城市經(jīng)濟(jì)1、經(jīng)濟(jì)總量GDP年增幅總體上呈下降趨勢(shì)；GDP總量在江蘇省位列第二，但近幾年GDP增長(zhǎng)處于瓶頸期，逐年下降。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市城市經(jīng)濟(jì)2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2010開始，無(wú)錫的第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，顯示了無(wú)錫正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。無(wú)錫的第三產(chǎn)業(yè)比略高于長(zhǎng)三角地區(qū)的平均值43%，但是與發(fā)達(dá)城市相比還有明顯差距。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)是長(zhǎng)三角地區(qū)很多城市的顯著特征，未來(lái)還將商貿(mào)物流等服務(wù)業(yè)的增長(zhǎng)，繼續(xù)擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)比重。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市城市經(jīng)濟(jì)3、主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)主力產(chǎn)業(yè)：精密機(jī)械及汽車配套工業(yè)是第一產(chǎn)業(yè)，其次比重較大的是高檔紡織及服裝加工，電子信息及高檔家電業(yè)也有較大份額。無(wú)錫支柱產(chǎn)業(yè)：高檔紡織及服裝加工、精密機(jī)械及汽車配套工業(yè)、電子信息及高檔家電業(yè)、特色冶金及金屬制品業(yè)、精細(xì)化工及生物醫(yī)藥業(yè)等。主要企業(yè)：江蘇小天鵝集團(tuán)有限公司、無(wú)錫威孚集團(tuán)有限公司、紅豆集團(tuán)有限公司、無(wú)錫夏普電子元器件有限公司、海瀾集團(tuán)公司、

索尼電子(無(wú)錫)有限公司、申達(dá)集團(tuán)公司·江蘇無(wú)錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司、江蘇華宏集團(tuán)公司、江陰江東集團(tuán)公司、江陰新和橋化工有限公司、江蘇三木集團(tuán)公司、江蘇萬(wàn)翔集團(tuán)公司、TCL數(shù)碼科技(無(wú)錫)有限公司、無(wú)錫松下電池有限公司、·江蘇倪家巷集團(tuán)公司、無(wú)錫第一棉紡織廠、尼康光學(xué)儀器（中國(guó)）有限公司、江陰新潮科技集團(tuán)有限公司、希捷國(guó)際科技(無(wú)錫)有限公司、江蘇華西集團(tuán)公司、中油江蘇銷售分公司、中國(guó)一汽集團(tuán)無(wú)錫柴油機(jī)廠等。次主力產(chǎn)業(yè)：旅游業(yè)也是無(wú)錫重要的產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)無(wú)錫正努力打造動(dòng)漫產(chǎn)業(yè),僅從產(chǎn)量來(lái)說(shuō)，目前已位居全國(guó)第二。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市城市經(jīng)濟(jì)4、城鎮(zhèn)人均可支配收入無(wú)錫市城鎮(zhèn)人均可支配收入38999元，位列全國(guó)第十三位。無(wú)錫市城鎮(zhèn)人均可支配收入在江蘇省位居第二，僅次于蘇州。城鎮(zhèn)化率，人均可支配收入，固定資產(chǎn)投資，社會(huì)消費(fèi)水準(zhǔn)等各項(xiàng)指標(biāo)緊跟長(zhǎng)三角發(fā)達(dá)城市。無(wú)錫有望成為下一個(gè)上海、蘇州一樣綜合實(shí)力強(qiáng)勁的國(guó)際化大都市。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市城市規(guī)劃1、無(wú)錫市城市定位無(wú)錫市2001—2020年城市總規(guī)劃無(wú)錫的城市定位:國(guó)際制造業(yè)基地特大型生態(tài)濱湖山水城市歷史文化名城著名旅游勝地蘇錫常都市圈中心城市蘇南物流中心和交通樞紐中國(guó)最大動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)中心城市濱水花園城市中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市城市規(guī)劃六城：中心城區(qū)、太湖新城、新科技新城、蠡湖新城、錫東新城和惠山新城兩區(qū)：馬山太湖國(guó)際旅游度假區(qū)和太湖山水城旅游度假區(qū)。六鎮(zhèn)：前洲——玉祁新市鎮(zhèn)、洛社新市鎮(zhèn)、陽(yáng)山——胡埭新市鎮(zhèn)、東港——錫北（張涇）新市鎮(zhèn)、安鎮(zhèn)——羊尖新市鎮(zhèn)、鵝湖新市鎮(zhèn)。若干社區(qū)：若干個(gè)新型郊區(qū)社區(qū)。兩下轄市：江陰、宜興2、六城兩區(qū)兩下轄市中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市城市經(jīng)濟(jì)3、無(wú)錫市城市規(guī)劃及現(xiàn)狀一直以來(lái)無(wú)錫主要商業(yè)消費(fèi)基本集中在解放環(huán)線以內(nèi)，尤其集中在一崇安寺商業(yè)街為核心的小內(nèi)環(huán)商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)半徑過(guò)小，導(dǎo)致“內(nèi)環(huán)商圈”輻射能力較差。“十二五”期間，無(wú)錫將進(jìn)一步完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，構(gòu)建“市級(jí)、地區(qū)級(jí)、社區(qū)級(jí)”三級(jí)商業(yè)中心體系，滿足和開發(fā)各種層次消費(fèi)者的需求。其中惠山新城、河鋝口地區(qū)、老城商貿(mào)商務(wù)中心、新區(qū)商務(wù)中心、廣益—東亭地區(qū)等商業(yè)圈都獲得一定程度的成功。錢橋藕塘指教片區(qū)高鐵商務(wù)中心西漳片區(qū)等目前仍處于發(fā)展叫緩慢地區(qū)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)投資及銷售情況1.今年以來(lái)，全國(guó)樓市分化加劇，一二線城市量?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲，三四線城市則出現(xiàn)了庫(kù)存積壓，與此同時(shí)，各地的樓市政策也出現(xiàn)分化趨勢(shì)。從大環(huán)境來(lái)看，后期國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，宏觀調(diào)控政策短期內(nèi)較為穩(wěn)定，針對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況來(lái)看，預(yù)測(cè)后期將總體保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。2.從下列表格中我們可以看出，無(wú)錫房地產(chǎn)投資市場(chǎng)整體增幅較大，平均每?jī)赡晟弦粋€(gè)臺(tái)階。于此同時(shí)房地產(chǎn)銷售的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到投資的增幅。由此我們判斷，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的情況是：供大于求。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)2、房地產(chǎn)消費(fèi)調(diào)研此次受訪者的家庭收入水平所占比例比較平均，除6萬(wàn)元以下的受訪者外，家庭收入6萬(wàn)元以上的受訪者比例基本在30%左右，其中10萬(wàn)元以上的家庭高收入受訪者所占比例在三成以上，達(dá)35%；家庭年收入在6-8萬(wàn)元之間和9-10萬(wàn)元之間的受訪者比例分別為25%和23%；低收入家庭所占比例較少，為17%。由此看出有超過(guò)80%的受訪者家庭年收入在6萬(wàn)元以上，他們?cè)诮?jīng)濟(jì)條件上相對(duì)優(yōu)越，購(gòu)房能力較強(qiáng)。而從這些受訪者我們得出以下結(jié)論：（1）房?jī)r(jià)依舊備受關(guān)注。（2）在購(gòu)房目的方面，對(duì)于大部分無(wú)錫的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，改善居住條件仍是其購(gòu)房的首要目的，分別占比例的53%和30%；少數(shù)人購(gòu)房是為了投資。（3）在購(gòu)房時(shí)間上，約六成購(gòu)房者欲5年內(nèi)購(gòu)房。個(gè)人或家庭收入越高，已婚且年齡較大的消費(fèi)者預(yù)計(jì)購(gòu)房時(shí)間越短，而收入較低、未婚或年齡尚小的消費(fèi)者越傾向于多年以后購(gòu)房。（4）選擇在濱湖區(qū)購(gòu)房的人數(shù)最多，占比例的37%；選擇在崇安區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)、北塘區(qū)和新區(qū)這四個(gè)區(qū)購(gòu)房的人數(shù)較均衡，分別占比例的13%、16%、12%和13%。選擇在錫山區(qū)和惠山區(qū)這兩個(gè)區(qū)購(gòu)房的人數(shù)較少，分別占比例的4%和5%。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)3、2011-2013年無(wú)錫城市住宅供成價(jià)無(wú)錫2011-2013年共計(jì)成交金額為1134億元，其中2013年截至到11月30日，成交金額為372億元中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)4、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）新增供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，市場(chǎng)可售總量充足。隨著2013年企業(yè)推盤節(jié)奏不減，新盤紛紛上市，無(wú)錫商品房新增供應(yīng)量達(dá)到了歷史高位，市場(chǎng)可售總量充足，預(yù)測(cè)下階段企業(yè)推盤節(jié)奏將較前期有所放緩，供應(yīng)總量將低于2013年水平。（二）市場(chǎng)成交量將有所下降。近幾年，無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，成交量高位運(yùn)行，已經(jīng)透支了部分住房需求。并且在限購(gòu)限貸政策的持續(xù)影響下，2014年市場(chǎng)成交量難以出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，因此預(yù)測(cè)后期市場(chǎng)成交量將有所下降，但總體還將接近2013年水平。（三）房屋價(jià)格總體穩(wěn)中有升。2013年2無(wú)錫市房?jī)r(jià)逐季小幅上漲，但總體漲幅不大，主要為在前期降價(jià)的基礎(chǔ)上小幅回升，市場(chǎng)個(gè)案也出現(xiàn)分化，部分熱銷樓盤漲價(jià)情況明顯，而個(gè)別樓盤仍在降價(jià)促銷。后期一方面由于開發(fā)建設(shè)以及人工成本等因素自然上漲，對(duì)房?jī)r(jià)影響較大；另一方面目前市場(chǎng)總體仍是供大于求，在長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制作用下，商品住宅價(jià)格上漲不易，因此預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)總體將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)策劃代理第一品牌無(wú)錫市商業(yè)房地產(chǎn)情況序號(hào)種類數(shù)目規(guī)劃建筑總面積1大型市場(chǎng)25633萬(wàn)2大型商場(chǎng)552.2萬(wàn)3商業(yè)綜合體32911.3萬(wàn)4合計(jì)621