商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理

淺談資產(chǎn)管理BOMA中國課程學(xué)習(xí)分享一、資產(chǎn)管理概念介紹為房地產(chǎn)增加價值！為機構(gòu)投資的規(guī)則投資指導(dǎo)政策：

透明度保守主義低風(fēng)險與期待的支出所匹配的投資水平降低風(fēng)險的方式：

盡職調(diào)查分析戰(zhàn)略性商業(yè)計劃資產(chǎn)管理概念介紹與房地產(chǎn)相關(guān)的一些風(fēng)險:

運營（收益可能沒有期待的那么多）租賃（租賃目標(biāo)可能受市場影響）資金支出（補充投資的程度可能會被低估）流動性（萬一房地產(chǎn)賣不出去）

債務(wù)（一些物業(yè)會給所有者多余的債務(wù)，比如說環(huán)境風(fēng)險）理解基點投資債券的收益可能比投資商業(yè)地產(chǎn)的收益高/低200個基點，但投資債券的風(fēng)險相對較低，能帶來更高的凈回報。基點：一個基點等于萬分之一，一個百分比變化等于一百個基點。債券收益率漲了0.05%，相當(dāng)于增加了50基點，利率增加了1%，相當(dāng)于增加100基點。房地產(chǎn)投資影響因素商業(yè)地產(chǎn)評估：

二、資產(chǎn)管理定義管理種類：

設(shè)備管理經(jīng)理物業(yè)管理經(jīng)理租賃管理經(jīng)理資產(chǎn)管理經(jīng)理房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理設(shè)備管理：

根據(jù)國際設(shè)施管理協(xié)會（IFMA）的定義為“一項包含多項行為的職業(yè)，整合人、地點、過程和科技來確定已建立的環(huán)境的功能?！必?fù)責(zé)建筑運營機械、電力、安全等

房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理物業(yè)管理：

管理一座建筑的運營開銷并且負(fù)責(zé)租戶的安康，包括租約管理。

物業(yè)維護質(zhì)量一座維護好的建筑比一座維護差的建筑更保值！房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士眼里的資產(chǎn)管理租賃管理：

致力于收入的產(chǎn)生。負(fù)責(zé)為任何一塊空場地招租，為租戶租約續(xù)租。

租賃管理經(jīng)理負(fù)責(zé)收入，物業(yè)管理經(jīng)理負(fù)責(zé)開銷：收入-支出=利潤房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)專專業(yè)業(yè)人人士士眼眼里里的的資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理資產(chǎn)產(chǎn)管管理理：：把每每一一座座建建筑筑當(dāng)當(dāng)做做一一門門生生意意來來運運作作。。負(fù)責(zé)責(zé)確確保保收收入入最最大大化化，，開開銷銷最最小小化化。。資產(chǎn)產(chǎn)管管理理流流程程概概述述資產(chǎn)產(chǎn)管管理理流流程程概概述述資產(chǎn)產(chǎn)管管理理流流程程概概述述資產(chǎn)產(chǎn)管管理理經(jīng)經(jīng)理理的的責(zé)責(zé)任任資產(chǎn)產(chǎn)管管理理經(jīng)經(jīng)理理對對誰誰負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)？？對利利潤潤/底線線負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)，，對對一一座座建建筑筑的的收收入入和和開開銷銷做做出出貢貢獻獻的的所所有有人人負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)。。物業(yè)業(yè)管管理理經(jīng)經(jīng)理理租賃賃管管理理經(jīng)經(jīng)理理估價價師師工程程師師咨詢詢師師三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)把每每座座建建筑筑視視為為一一個個單單獨獨的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)賺取取利利潤潤市場場/銷量量地點點租賃賃管管理理經(jīng)經(jīng)理理、、物物業(yè)業(yè)管管理理經(jīng)經(jīng)理理等等在在一一座座建建筑筑里里不不同同的的扮扮演演角角色色房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)專專業(yè)業(yè)人人士士的的角角色色收入入-租賃賃管管理理經(jīng)經(jīng)理理的的角角色色·尋尋找找建建筑筑物物空空閑閑房房屋屋的的承承租租人人以以產(chǎn)產(chǎn)生生收收入入（了了解解這這座座建建筑筑的的特特色色、、與與其其他他建建筑筑相相比比的的競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢））·管管理理建建筑筑所所使使用用的的第第三三方方經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人（和和中中介介圈圈子子保保持持良良好好關(guān)關(guān)系系））·負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)續(xù)續(xù)租租（定定期期與與承承租租人人保保持持聯(lián)聯(lián)系系））尋找找一一個個新新承承租租人人的的成成本本將將是是保保持持現(xiàn)現(xiàn)有有這這個個的的四四倍倍！！房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)專專業(yè)業(yè)人人士士的的角角色色開銷銷-物業(yè)業(yè)管管理理經(jīng)經(jīng)理理的的角角色色·管理理營營業(yè)業(yè)費費用用（怎怎樣樣管管理理一一座座建建筑筑才才能能使使承承租租人人過過得得舒舒服服））·負(fù)責(zé)責(zé)租租約約管管理理與與承承租租人人的的關(guān)關(guān)系系（確確保保承承租租人人遵遵守守所所有有租租約約上上的的條條款款還還要要與與承承租租人人保保持持良良好好的的工工作作關(guān)關(guān)系系））·項目目管管理理（管管理理給給建建筑筑進進行行維維修修的的維維護護部部分分和和外外聘聘服服務(wù)務(wù)單單位位等等，，完完成成任任務(wù)務(wù)并并把把開開控控制制在在預(yù)預(yù)算算內(nèi)內(nèi)））項目目資資本本項目目資資本本通過過資資產(chǎn)產(chǎn)項項目目增增加加資資產(chǎn)產(chǎn)價價值值有時時候候一一些些重重大大的的費費用用，，如如房房屋屋的的維維修修費費或或?qū)Υ蟠筇锰谜w體翻翻修修，，需需要要完完成成才才能能保保證證建建筑筑的的價價值值。。房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)專專業(yè)業(yè)人人士士的的角角色色底線線-資產(chǎn)產(chǎn)管管理理經(jīng)經(jīng)理理的的角角色色最重重要要的的是是增增加加價價值值一座座建建筑筑里里的的所所有有事事物物不不是是增增加加就就是是減減少少這這座座建建筑筑的的價價值值資產(chǎn)產(chǎn)管管理理經(jīng)經(jīng)理理應(yīng)應(yīng)該該表表現(xiàn)現(xiàn)的的像像業(yè)業(yè)主主一一樣樣資產(chǎn)產(chǎn)管管理理經(jīng)經(jīng)理理的的主主要要責(zé)責(zé)任任是是讓讓建建筑筑產(chǎn)產(chǎn)生生利利潤潤四、、投投資資原原理理房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)與與股股票票和和債債券券如如何何相相比比較較資產(chǎn)產(chǎn)種種類類·股股票票·債債券券債券券和和股股票票都都是是證證券券，，區(qū)區(qū)別別在在于于股股票票持持有有者者在在公公司司有有股股權(quán)權(quán)，，而而債債券券持持有有者者在在公公司司里里有有債債權(quán)權(quán)人人的的股股份份。。債債券券通通常常有有一一個個規(guī)規(guī)定定的的到到期期日日，，而而股股票票可可能能一一直直未未清清償償。?！し糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)被持持有有或或出出租租的的建建筑筑物物/地塊塊。。投資資原原理理-估值值方方法法計算算價價值值的的方方法法成本本法法（計計算算它它建建立立時時候候的的成成本本，，或或替替換換成成本本））市場場對對比比法法（同同樣樣一一座座城城市市里里其其他他建建筑筑在在過過去去半半年年左左右右賣賣出出的的每每平平米米的的價價錢錢））收入入資資本本化化法法（假假設(shè)設(shè)一一座座建建筑筑的的價價值值最最大大程程度度受受到到了了租租金金收收入入的的決決定定，，如如能能計計算算這這座座建建筑筑的的租租金金收收入入/現(xiàn)金金流流，，就就能能得得到到一一個個更更加加實實際際的的價價值值計計算算方方法法）從長遠(yuǎn)遠(yuǎn)眼眼光光看看房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)收入入/現(xiàn)金金流流收入入/現(xiàn)金金流流（（投投資資者者應(yīng)應(yīng)該該確確保保收收回回投投資資的的本本金金，，確確保保投投資資能能獲獲得得穩(wěn)穩(wěn)定定的的收收入入或或現(xiàn)現(xiàn)金金））資本增值房地產(chǎn)的價值值來自于租金金收入，我們們假設(shè)因為市市場需求的原原因租金一直直上漲，那么么房地產(chǎn)的價價值在將來確確實會一直增增加。通貨膨脹避免通貨膨脹脹損失的套期期保值。房地產(chǎn)趨向于于對抗通貨膨膨脹，因為產(chǎn)產(chǎn)生的租金總總是和市場水水平持平。因因此，如果通通貨膨脹導(dǎo)致致的租金上漲漲，建筑的價價值將也會上上升，而且投投資本金的價價值也會上漲漲。房地產(chǎn)業(yè)中不不同形式的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有權(quán)類型：：個人合伙人關(guān)系和和合資公司公司養(yǎng)老基金保險公司房地產(chǎn)投資信信托公司（REITS）投資者可以在在股票市場上上房地產(chǎn)投資資信托公司的的股票，房地地產(chǎn)投資信托托公司的價值值以天來計算算，就跟股票票一樣。與房房地產(chǎn)開發(fā)公公司最大的區(qū)區(qū)別在于，房房地產(chǎn)投資信信托公司所賺賺取的大部分分利潤以紅利利的形式回報報給投資者。。整體投資組合合策略形成一個商業(yè)業(yè)計劃執(zhí)行摘要地地域域目錄業(yè)業(yè)績指標(biāo)價值絕絕對回報使命開開發(fā)遠(yuǎn)景賬賬面價值收益益戰(zhàn)略計劃資資本本支出預(yù)算關(guān)鍵措施閑閑置置運營計劃（租賃、物業(yè)業(yè)管理、資產(chǎn)產(chǎn)管理〈出售售物業(yè)、收購購物業(yè)、物業(yè)業(yè)開發(fā)〉）目標(biāo)和主要表表現(xiàn)指標(biāo)（投資多樣化化：核心資產(chǎn)產(chǎn)/非核心資產(chǎn)）財產(chǎn)類型（辦公樓、零零售、工業(yè)、、住宅、地面面租金、其他他）租戶挽留資產(chǎn)管理戰(zhàn)略略資產(chǎn)管理戰(zhàn)略略（AMS）報告基礎(chǔ)資產(chǎn)辨別別、投資策略略、營業(yè)戰(zhàn)略略、資產(chǎn)管理理經(jīng)理和投資資組合管理者者的許可成熟周期分析析計算相對于市市場租金而言言，你的建筑筑租金大概處處于一個什么么位置。六、估價專業(yè)人士估價價內(nèi)部估價師在北美最好用用的一個方法法是在每三個個月（一年三三次）做一次次內(nèi)部估價，，在第四次找找一位外部估估價師來做。。七、財務(wù)基準(zhǔn)準(zhǔn)行業(yè)數(shù)據(jù)在北美，可以以通過全國不不動產(chǎn)信托委委員會（NCREIF）和投資物業(yè)業(yè)資料庫（IPD）找到行業(yè)數(shù)數(shù)據(jù)，他們發(fā)發(fā)布的報告會會表明他們成成員投資組合合中財產(chǎn)的回回報率。數(shù)據(jù)對一位資資產(chǎn)管理經(jīng)理理來說有很大大用處，他們們可以用這些些數(shù)據(jù)按照資資產(chǎn)分類（辦辦公樓、零售售等）和分布布地區(qū)來衡量量資產(chǎn)表現(xiàn)的的好壞。八、資本化率率和融資資本化率資本化率是一一項資產(chǎn)的凈凈營業(yè)收入與與它的資金成成本（買入這這項資產(chǎn)的原原始價錢）或或當(dāng)前市場價價值的比率。。在房地產(chǎn)中，，如果想要計計算一座建筑筑的價值，只只需知道它的的租金收入和和現(xiàn)行市場資資本化率即可可。收益率和并購購實踐收益率（資本本化率）和并并購實踐比如我們有筆筆錢要投資，，我們選擇把把錢存入銀行行，來賺取最最低的利率3.25%，或者我們也也可以投資在在房地產(chǎn)上。。房地產(chǎn)的資本本化率在一年年6%到7%之間徘徘徊。因此保保證的3.25%的利率率與期望的6.5%資本化率之間間的差別由一一些因素構(gòu)成成，其中之一一就是風(fēng)險。。了解這個之后后，尋找購入入建筑的資產(chǎn)產(chǎn)管理經(jīng)理就就知道了他需需要找到回報報率至少在6.5%的建筑再能買買，因為這樣樣才能使投資資有意義。投資實踐和融融資實踐投資實踐-保險公司保險公司必須須賺取最低的的回報率，才才能在將來某某一時間點有有足夠的現(xiàn)金金來償還債務(wù)務(wù)。融資實踐-銀行銀行業(yè)在多種種方式上支持持房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，他們提供供短期和長期期的融資。短期融資叫做做：建筑融資過度融資夾層融資九、并購理解房地產(chǎn)如如何被買下一位資產(chǎn)管理理經(jīng)理買一座座建筑，需要要的技能包括括市場分析、、戰(zhàn)略思維、、建筑價值估估算和談判。。團隊的組成：：十、財產(chǎn)處置置理解房地產(chǎn)如如何被賣出資產(chǎn)管理經(jīng)理理要記?。翰灰獝凵夏愕牡姆康禺a(chǎn)！房地產(chǎn)是一項項投資，與任任何投資一樣樣，它將在合合適的時候被被買入或賣出出。賣出房地產(chǎn)的的步驟市場分析建筑分析經(jīng)紀(jì)人提議附條件的報價價提交盡職調(diào)查合理的信息的的例子最終報價資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓十一、物業(yè)發(fā)發(fā)展項目分析資產(chǎn)管理經(jīng)理理需要知道：：預(yù)估建筑成本本-項目全部成本本是多少？直直到項目完成成，你能看到到的建筑成本本都在哪里？？建筑期-這個項目要進進行多久？在在將來的某個個時候你期望望的市場是哪哪里？市場條件-在在建筑期最后后，買賣和租租賃房產(chǎn)的預(yù)預(yù)期是什么？？在那個時候候還將會有市市場需求嗎?職員以及經(jīng)過過訓(xùn)練的人員員的可利用性性。一旦經(jīng)濟模型型建立起來，，資產(chǎn)管理經(jīng)經(jīng)理通常需要要讓它經(jīng)過一一個投資委員員會或者公司司里一些其他他權(quán)威的審核核和通過。組成團隊物業(yè)開發(fā)過程程中每一位專專業(yè)人士的角角色建筑師和設(shè)計計師工程顧問（機機械、電氣、、結(jié)構(gòu)、環(huán)境境等）建筑管理者和和項目管理者者租賃顧問物業(yè)管理經(jīng)理理承包商資產(chǎn)管理經(jīng)理理十二、管理團團隊租賃功能以及及它如何對資資產(chǎn)管理經(jīng)理理的成功至關(guān)關(guān)重要承租方不再續(xù)續(xù)約的成本使用一份常規(guī)規(guī)報告來跟蹤蹤你的租賃管管理經(jīng)理的活活動使用一個租賃賃情況圖未用空間清單單資產(chǎn)比較分析析物業(yè)管理經(jīng)理理功能以及它它如何對資產(chǎn)產(chǎn)管理經(jīng)理的的成功至關(guān)重重要不再續(xù)約的成成本與物業(yè)管理經(jīng)經(jīng)理和租賃管管理經(jīng)理所使使用的工具BOMA中國的卓越項項目證明十三、增加價價值-計算每一次租租約如何增加加建筑的價值值理解凈效率實際的租金，，在考慮到出出租特許權(quán)和和其他像租約約傭金一樣的的成本以后。。除了對簡單租租賃率的扣除除外，更加富富有經(jīng)驗的資資產(chǎn)管理經(jīng)理理計算一段時時間內(nèi)（三到到五年）租約約的全部價值值，并且以現(xiàn)現(xiàn)在的狀態(tài)打打折。換句話話說，三年后后租約的價值值相當(dāng)于多少少人民幣就是是現(xiàn)在的價值值。在這個時候，，你可以把現(xiàn)現(xiàn)在的條件下下這個租約的的價值與這座座建筑每平方方米多少人民民幣的價值相相對比。資本支出及其其在增加一座座建筑價值中中所扮演的角角色當(dāng)一座建筑需需要在某個方方面修繕或變變得現(xiàn)代化，，這將通常會會需要資本支支出，因為投投資的長期性性，這個支出出不會直接算算作一項營業(yè)業(yè)費用。建筑的質(zhì)量會會隨著時間而而下降，如果果你沒有一個個適當(dāng)?shù)念A(yù)防防維護計劃的的話，建筑質(zhì)質(zhì)量的下降更更快。為讓建筑在市市場上保持競競爭力，需要要不停的評估估資金成本，，這是以這項項資金成本能能夠帶來的經(jīng)經(jīng)濟利益為基基礎(chǔ)的。十四、贖回策策略喪失抵押權(quán)贖贖回戰(zhàn)略定義：喪失抵押品贖贖回權(quán)是一個個特定的法律律流程，又稱稱取消抵押品品贖回權(quán)。指指借款人因還還款違約而失去贖贖回抵押品的的權(quán)利。貸款款機構(gòu)根據(jù)規(guī)規(guī)定的法律程程序獲得相關(guān)關(guān)房產(chǎn)抵押品品所有權(quán)或房房產(chǎn)抵押品出出售以抵消借借款人欠債。。通俗來說，以以上說明如果果這項資產(chǎn)是是借方用來做做貸款擔(dān)保物物的，那么貸貸方將收回資資產(chǎn)。1.理解所有者的的經(jīng)濟目標(biāo)。。2.為資產(chǎn)做做一份建筑評評估報告（BAR）3.為這項資資產(chǎn)開發(fā)一份份資產(chǎn)管理戰(zhàn)戰(zhàn)略（AMS）4.發(fā)現(xiàn)并實施所所有的增值措措施，與資產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展展保持一致。。十五、整體匯匯總理解建筑和市市場中所有不不同元素在一一起如何為資資產(chǎn)管理帶來來價值我們在這項課課程的開始，，強調(diào)了資產(chǎn)產(chǎn)管理經(jīng)理要要把建筑當(dāng)作作生意來看待待。我們談?wù)摿松獾牟?/p>