物業(yè)管理階段探索與分析

物業(yè)管理的階段分析與探索

1精選ppt目錄一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關系二、物業(yè)管理早期介入作用與任務三、前期物業(yè)管理的時間界定四、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)2精選ppt一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關系

物業(yè)管理概述：

廣義：業(yè)主對物業(yè)依法進行的自治管理和受物業(yè)業(yè)主選聘或委托的物業(yè)管理企業(yè)進行的專業(yè)管理的結合.狹義：是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開、公正的市場競爭機制接受物業(yè)業(yè)主的選聘、委托、依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定行使管理權，對受托管理的物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、經(jīng)營，以發(fā)揮物業(yè)的最大使用價值和經(jīng)濟價值，對基于受托的物業(yè)發(fā)生的公共秩序實施監(jiān)護，對物業(yè)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提供特約服務，并依約定合理收取物業(yè)管理勞務報酬和特約服務薄酬的專業(yè)服務性行為。3精選ppt一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關系房地產(chǎn)的開發(fā)建設為人們提供入住空間，提供生活、工作的場所。人們對房地產(chǎn)的要求不僅注重價格和價值，還越來越重視其售后服務和物業(yè)管理．物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要管理活動，與房地產(chǎn)開發(fā)建設密切相關．物業(yè)管理實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善．起著重要作用．4精選ppt一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關系（一）優(yōu)質的物業(yè)建設是管理的基礎，良好物業(yè)管理是建設得延續(xù)物業(yè)管理依托的房屋建筑物及其發(fā)揮正常使用功能的附屬配套設施，是通過建設來實現(xiàn)，在建設中合理的規(guī)劃設計，良好的施工質量，完善的配套設施，將有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展。通過科學的管理和優(yōu)質的技術服務，能有效地提高房屋的完好程度，延長房屋的使用壽命，達到保值增值的目的；通過全方位的專業(yè)化服務為廣大提供一個舒適安全優(yōu)美整潔文明的居住環(huán)境。

5精選ppt一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關系（二）物業(yè)建設會限制管理的開展，物業(yè)管理也會制約建設的發(fā)展規(guī)劃設計不合理，建設質量不注重，配套設施不周全等問題，如果在驗收時得不到糾正和改善，都會為后期光纜造成困難。物業(yè)管理的好壞與商品房銷售和現(xiàn)房銷售有著直接的關系。6精選ppt二、物業(yè)管理早期介入作用與任務

房地產(chǎn)開發(fā)建設為物業(yè)管理提供一定的物質基礎．房地產(chǎn)開發(fā)項目設計與建造質量及環(huán)境的優(yōu)劣，又直接影響著日后物業(yè)管理的開展．因此物業(yè)管理的早期介入十分必要．7精選ppt二、物業(yè)管理早期介入作用與任務

作用

“

前期介入一一移交接營--入住一一后期管理”，這種模式才是物業(yè)管理的完整模式。

而物業(yè)管理前期介入的作用具體體現(xiàn)在以下幾點：

8精選ppt二、物業(yè)管理早期介入作用與任務１、有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)．物業(yè)管理企業(yè)在項目的設計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對物業(yè)的設計進行審視，對不當之處提出修改方案．（例如：鋁合金窗移動的滑軌平口槽改為外低內高型，防止進水）9精選ppt二、物業(yè)管理早期介入作用與任務２、有利于提高房屋建造質量物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中的各種工程質量問題十分了解，通過參與盡可能把質量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋質量．10精選ppt二、物業(yè)管理早期介入作用與任務３、有利于保證物業(yè)的使用功能通過參與竣共驗收和接管驗收，并按照有關標準驗收，能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和使用安全．11精選ppt二、物業(yè)管理早期介入作用與任務４、有利于加強對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理企業(yè)必須對土建結構.管線走向.設施建設.設備安裝等了如指掌。是為了后期做好物業(yè)及其附屬設施的維修養(yǎng)護工作.12精選ppt二、物業(yè)管理早期介入作用與任務５、有利于后期管理工作的進行通過早期介入，能保證設計、建造質量和對物業(yè)的全面了解。對后期的物業(yè)管理能帶來很多便利。便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施.提高工作效率。另外，通過早期介入，便于與各部門、各單位建立順暢的關系。13精選ppt二、物業(yè)管理早期介入作用與任務６、有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象通過早期介入，較早的開展物業(yè)管理可以為業(yè)主的入住提前做好準備。使得業(yè)主入住后物業(yè)管理能夠有條不紊的開展。增強業(yè)主對物業(yè)管理的信任和滿意度。14精選ppt二、物業(yè)管理早期介入作用與任務任務

1、物業(yè)自身方面房屋建設的總體不局，周遍環(huán)境，綠化，公共活動場所，小區(qū)圍墻設計，道路循環(huán)設計，管線布局，設施設備的安裝是否便于維修和更換.15精選ppt二、物業(yè)管理早期介入作用與任務2、正常管理方面監(jiān)控室，監(jiān)控點的布局，設備間，門崗設置，管理用房，人車分流通道，消防通道，垃圾堆放，空調板，煙道等的預留位置及露臺，陽臺的設計。16精選ppt二、物業(yè)管理早期介入作用與任務3、其他方面會所的布局及活動項目增設等。17精選ppt三、前期物業(yè)管理的時間界定根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)介入前期物業(yè)管理的時間，可分為早、中、晚三類，（一）早期介入：在項目可行性研究階段（二）中期介入：在項目施工階段（三）晚期介入：在工程結束、準備竣工和承接時18精選ppt三、前期物業(yè)管理的時間界定（一）、早期介入階段為物業(yè)方案設計、施工準備階段１、對開發(fā)的立項決策工作進行積極配合，對物業(yè)市場的現(xiàn)狀，目標市場的定位，成本利潤分析，物業(yè)管理標準和內容等發(fā)表看法和建議。2、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己對業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，分析原設計圖紙，提出有關物業(yè)結構布局和功能的改良建議；物業(yè)規(guī)劃設計中容易忽略的問題，（如；空調位置，管線布置，管道井內設備安裝位置等）提出設備的設置和服務方面的改良意見，避免“先天不足”現(xiàn)象為將來物業(yè)管理提供便利。

3、提出有關設計遺留的工程項目的建議。(辦公用房)19精選ppt三、前期物業(yè)管理的時間界定（二）中期介入階段為土木結構的建筑、進行設備安裝和內部裝修階段

1、前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；

2、配合安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質量。

3、提出有關遺漏的工程項目的建議。

4、提出有關區(qū)內小配套設施的增設建議。

5、提出能降低后期運行成本的方案。20精選ppt三、前期物業(yè)管理的時間界定（三）晚期介入為工程基本結束，準備工程竣工驗收、承接驗收階段

1、進行機電設備的測試檢驗，準備交接和驗收；

2、指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議；21精選ppt三、前期物業(yè)管理的時間界定物業(yè)公司提前介入，對于發(fā)展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發(fā)展商的設計思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。設計師在設計上往往帶有一定的理想性，規(guī)劃設計出來的房屋和未來業(yè)主實際的生活需要往往會有一定距離；承建商呢？如果由于質量問題返工，既延誤工期、又造成更大的狼費。如果實行提前介人，防微杜漸，這些問題都會最大限度地避免。

而且越早介入越好。22精選ppt四、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

隨著物業(yè)管理市場化和物業(yè)管理工作的完善和成熟，物業(yè)管理工作逐漸前移，物業(yè)管理也不再是單純的小區(qū)管理與服務。為此，我們?yōu)榱烁N近物業(yè)開發(fā)和管理，為了完善物業(yè)管理工作的基礎，并根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內容，我們將物業(yè)管理分成了以下四個階段：23精選ppt四、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個階段產(chǎn)品研發(fā)施工建設規(guī)劃設計產(chǎn)品銷售竣工驗收接管驗收物業(yè)管理售后服務策劃階段前期準備階段入住階段正常管理階段24精選ppt四、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)公司圍繞以上四個階段開展工作，不但提前了解了物業(yè)情況，同時還在物業(yè)開發(fā)過程中從物業(yè)管理的角度提出使用功能方面的合理化建議，加強了與開發(fā)建設單位的溝通與合作，增強了物業(yè)管理企業(yè)與當?shù)卣块T和相關單位的合作與配合，參與到了物業(yè)的竣工驗收和接管驗收過程，而且提前為入住、裝修做好了準備工作，并且使物業(yè)管理企業(yè)了解業(yè)主服務需求，為接管后的正常管理奠定了良好的基礎。25精選ppt四、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、策劃階段(方案策劃——開盤)二、前期準備階段（開盤——入住前三個月）三、入住階段(啟動階段)（入住前三個月——入住后半年至九個月）四、正常管理階段（入住后半年至九個月）26精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、策劃階段

(一)制定物業(yè)管理方案

(二)

物業(yè)管理招投標(三)組建物業(yè)管理企業(yè)（管理中心）27精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、策劃階段(方案策劃——開盤)(一)、制定物管方案1、確定管理檔次根據(jù)物業(yè)類型、功能,規(guī)化物業(yè)消費的水平,確定物業(yè)檔次（定位）2

、確定服務標準不同類型功能和檔次的物業(yè),需要提供的物業(yè)管理服務項目及服務質量標準是不同的.(參考四級收費指導價標準)

28精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、策劃階段(一)、制定物管方案3、財務收支預管理、服務人員的工資及福利費公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費綠化管理費清潔衛(wèi)生費公共秩序維護費社區(qū)文化費辦公費固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)折舊費稅費29精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、策劃階段(二)、物業(yè)管理招投標：1）.獲悉開發(fā)商招標公告，向招投標服務中心報名；（準備資料）2）.現(xiàn)場察勘及準備標書；3）.投標、開標；4）.中標后簽訂前期物業(yè)管理服務合同，房管局備案及物業(yè)費報批；

30精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、策劃階段(三)組建物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后，即應根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進行物業(yè)管理企業(yè)(物業(yè)管理中心)的選聘或組建.首次選聘物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行.也可自行組建物業(yè)管理企業(yè).

31精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、策劃階段

作為物業(yè)管理的全面介入應該是在銷售工作開始以前。為了配合銷售，物業(yè)管理企業(yè)應該在樓盤銷售過程中完成以下工作：一)簽訂售樓處服務協(xié)議(服務內容)二)制定售樓處各項管理規(guī)定及操作流程三)確定組織架構并人員進場

四)售樓處日常管理五)完成所有合同文本(雙確認)六)配合銷售活動（服務標準與內容及作業(yè)表格)32精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、前期準備階段

(一)完善物業(yè)管理方案

(二)工程介入(三)客戶信息庫的建立(四)對外關系協(xié)調(五)其他33精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、前期準備階段

(一)完善物業(yè)管理方案

前期物業(yè)管理方案要從新審定，應深度和全面地了解開發(fā)商、項目、區(qū)域市場，制定出切實可行的、適合本項目特點的、便于實際操作的物業(yè)管理方案。34精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、前期準備階段(二)工程介入土建施工進度水電施工進度大配套施工進度隱蔽工程的跟蹤等相關進度各項工程合同文本的復印件的收集合理化建議的提出35精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、前期準備階段（三）客戶信息庫的建立1、業(yè)主公約簽訂，業(yè)主檔案填寫——與銷售對接好簽訂流程，購房合同－業(yè)主公約－業(yè)主檔案。（電話聯(lián)系預約，利用銷售活動簽訂，填寫）2、準業(yè)主回訪工作，與未簽公約的有效結合。36精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、前期準備階段（三）客戶信息庫的建立3、客戶資源再生――聯(lián)動工作4、準業(yè)主維系（利用銷售活動，聯(lián)誼，生日會，發(fā)放賀卡等其他活動維系客戶，建立與客戶的聯(lián)好關系）5、階段性的掌握銷管手中的準業(yè)主信息。37精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、前期準備階段（四）對外關系協(xié)調1、開發(fā)公司銷售部，工程部，開發(fā)部等經(jīng)常接觸的部門;2、所屬區(qū)域政府部門：物業(yè)辦，工商，物價，消防，城管，環(huán)衛(wèi)，居委會，派出所，水電煤氣供熱公司，有線電視，電信或網(wǎng)通（以小區(qū)進入網(wǎng)為依據(jù)）38精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、前期準備階段(五).其他

1、銷售回訪及費用確認1）銷售回訪情況（月），對不規(guī)范，不合處進行整改，并跟進銷售意見的反饋。2）售樓處費用確認單39精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、前期準備階段

(五).其他

2、相關檔案和表格明細

1）.售樓處檔案明細40精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)序號檔案名稱內容相關表格1前期資料裝修責任書，住戶手冊，圖紙，銷售夾報（有關承諾類的尤為重要）2業(yè)主接待記錄業(yè)主/客戶接待（外部），外來人員接待記錄客戶接待記錄3業(yè)主檔案業(yè)主檔案，業(yè)主回訪記錄業(yè)主檔案，業(yè)主公約確認書統(tǒng)計表，準業(yè)主回訪表，客戶資源信息4維修記錄維修單，維修臺帳，維修材料使用登記表售樓處設施檢查記錄表，售樓處維修單，工程進度跟蹤表5安全記錄安全日志，巡邏記錄，物品出門檢查安全日志，巡邏記錄，物品出入登記表，安全器材領用登記表，車輛出入登記6環(huán)境管理記錄日常管理檢查，保潔消殺，保潔材料使用登記保潔材料領用登記表，環(huán)境消殺工作記錄表，樣板間物品交接單，樣板間物品出入登記表7檢查，考核，獎懲記錄工作自查，日常檢查員工考核，獎懲記錄，員工報到單工作自查表，日常檢查表，獎懲記錄，員工報到單8計劃，總結周報，月計劃，月總結周報，月計劃（辦公用品，安全及維修材料，保潔用品采購計劃明細，收支計劃），月工作總結及計劃9會議，培訓記錄例會記錄，內部培訓，訓練記錄，外部培訓記錄會議記錄表，員工培訓記錄表10社區(qū)文化（活動）記錄配合銷售開展活動的相關記錄41精選ppt二、前期準備階段(七).其他2.表格明細1）公司、項目日常工作表格；如：日常工作檢查表、安全日志等。2）售樓處專用表格。如：樣板間物品交接單/出入單，售樓處客戶接待記錄、活動到訪記錄等。

三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)42精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)三、入住階段(啟動階段)

（入住前三個月——入住后半年至九個月）

（一）入住前的準備工作（二）物業(yè)接管驗收（三）裝修管理階段工作43精選ppt三、入住階段（一）入住前的準備工作

1.入住籌備組成立，組織架構搭建。

2.制定人員招聘及培訓計劃。

3.開辦費的確定。

4.小配套費的確定。并制定到位計劃。

5.入住資料、物料準備。

6.收費項目及標準的確定。

三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)44精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)7.制定入住計劃。

8.辦公地點裝修，對外展示。

9.入住流程的確認。10.入住統(tǒng)一口徑確定，人員培訓。11.入住環(huán)境布置及維護。

12.模擬入住，正式入住。45精選ppt

入住階段接管驗收建筑物移交資料移交維修基金接管驗收標準樓宇質保書樓宇使用說明書樓宇產(chǎn)權資料樓宇技術資料接檔案資料建立留存?zhèn)浞萑胱」芾硪龑I(yè)主到入住現(xiàn)場業(yè)主交驗資料協(xié)助業(yè)主填寫資料留存?zhèn)浞萁訖n案資料建立業(yè)主驗房確認水電底數(shù)

確認返修項目施工隊返修返修準備〈三方保修協(xié)議〉工程問題處理記錄表地產(chǎn)公司物業(yè)公司施工單位46精選ppt；入住流程攜帶購房合同書；身份證原件及復印件；購房收據(jù)到開發(fā)商客服部領取“兩書”（房屋質量保證書；房屋使用說明書）；“一證”（房屋使用合格證），由開發(fā)銷售部發(fā)放交付使用憑單憑交付使用憑單到物業(yè)管理中心辦理交付使用手續(xù)填寫業(yè)主擋案，簽署《業(yè)主公約》《裝修責任書》及裝修服務協(xié)議《業(yè)主手冊》交納物業(yè)管理服務費及其他費用手續(xù)完畢領取房屋各種鑰匙由物業(yè)管理中心維修人員陪同業(yè)主進行房屋驗收由開發(fā)客服部安排維修并通知復驗時間不合格合格47精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)入住常見問題（1）銷售承諾（2）設計變更（3）工程質量（4）建筑材料（5）成品保護（6）維修配合48精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)投訴處理流程一級接待

普通問題：物業(yè)接待人員售后接待人員二級接待三級接待

疑難問題：物業(yè)負責人售后負責人

重大問題：物業(yè)公司49精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

三、入住階段

(二)物業(yè)接管驗收物業(yè)竣工驗收與接管驗收

驗收主體不同（建筑商、開發(fā)商與物業(yè)公司）驗收目的不同（建筑工程標準與明確責任）驗收職責不同（參與者與直接責任）驗收性質不同（政府行為與企業(yè)行為）50精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)三、入住階段物業(yè)竣工驗收與接管驗收施工單位開發(fā)企業(yè)或建設單位物業(yè)管理企業(yè)接管驗收竣工驗收51精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)三、入住階段

(二)物業(yè)接管驗收物業(yè)的接管驗收時直接關系到物業(yè)工作能否正常順利開展的重要一環(huán)。在接管驗收過程中，物業(yè)公司要充分發(fā)揮自己的作用，對在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應準確記錄，明確管理維修責任，并注意審查接受的圖紙資料檔案52精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

三、入住階段

(二)物業(yè)接管驗收

為處理好接管驗收中的問題，需要掌握的原則：1、靈活性與原則性相結合2、細致入微與整體把握相結合53精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

三、入住階段

(二)物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收的方法：

1、觀感驗收法物業(yè)的主體、門窗、水電、公共設施設備等

2、使用驗收法使用功能和《房屋接管驗收標準》54精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)三、入住階段

(二)物業(yè)接管驗收

物業(yè)的接管驗收根據(jù)驗收的時間和范圍不同可分為：分期驗收——分期進行的項目（會所）單項驗收——工程項目的單項工程（全部驗收——根據(jù)有關法規(guī)及標準（規(guī)劃、設計、建設方案）按照各項建設標準進行統(tǒng)一的整體驗收

55精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)(二)物業(yè)接管驗收

1).前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱蔽工程的記錄等；

2).接管驗收小組的成立，和準備工作開展（人員、物資、人員培訓等）；

3).接管驗收標準及作業(yè)規(guī)程；

4).小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類標識設施）；

5).辦費協(xié)議及物資計劃明細；

6).特殊情況的接管驗收（開發(fā)商原因驗收時間拖延，不徹底）；

7).驗收中問題的解決和遺留問題的匯總與存檔。56精選ppt物業(yè)驗收接管標準操作流程一、工作流程圖

提前確定接管驗收日期組建接管驗收小組作好接管驗收準備驗收前30天進行資料驗收移交驗收是否合格熟悉資料資料存檔制訂驗收方案與進度計劃進行硬件設備設施模擬驗收驗收是否合格物業(yè)驗收接管鑰匙接管移交驗收記錄存檔驗收遺留問題記錄不合格補齊資料不合格填寫回修單

現(xiàn)時整改存檔57精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、操作程序要點1、提前確定接管驗收日期

項目物業(yè)處經(jīng)理負責與項目工程負責人商議確定具體驗收接管日期，并報技術業(yè)務部。2、成立驗收接管小組1）在驗收接管前15天組成驗收接管小組；2）驗收接管小組由物業(yè)處經(jīng)理或經(jīng)理助理負責組織，由維修主管負責日常工作；3）項目物業(yè)處維修員負責設備設施具體驗收接管工作；4）技術業(yè)務部專業(yè)工程師負責驗收接管指導工作；5）項目物業(yè)處檔案員負責業(yè)主資料和設備設施臺賬、檔案及資料的驗收移交、建檔工作；58精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)3、驗收接管前的準備1）驗收前與項目售后聯(lián)系交接事項、日期、進度及標準等；2）維修主管帶頭與維修骨干提前到項目工地現(xiàn)場了解情況，制定驗收接管計劃；3）提前介入項目的竣工驗收和設備設施的安裝、調試工作，做到心中有數(shù)；4）驗收前一月由維修主管負責，根據(jù)驗收方法和驗收項目，提出所需的工具和器材（例如：煙道探測器、導通靈或三用表、驗電器、兆歐表、水平表或靠尺、驗空鼓錘、網(wǎng)袋、通球、強光手電等）。并進行查驗是否合格及補充計劃；59精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)5）準備好驗收接管記錄表格（開發(fā)公司印制）《房屋驗收單》《房屋設施驗收清單》《樓內公共設備驗收單》《樓外配套工程驗收單》《房屋回修單》《鑰匙交接單》《房屋驗收單》《接管驗收遺留問題登記表》60精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)4、資料的驗收接管根據(jù)集團18號文件在驗收前30天，開發(fā)公司項目部向物業(yè)管理公司移交相關技術資料，并按有關設備設施技術資料驗收接管操作規(guī)程執(zhí)行：61精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)1）物業(yè)產(chǎn)權資料國有土地使用證規(guī)劃用地許可證建設開工許可證標準地名使用證準住證公共配套設施綜合驗收合格證商品房銷售許可證供電系統(tǒng)合格證二次給水合格證（供水系統(tǒng)）62精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)消防設施合格證供熱系統(tǒng)合格證燃氣系統(tǒng)合格證電梯準運證房屋中央空調運行證（供暖）有線電視合格證安全監(jiān)視和通訊系統(tǒng)合格證其它需移交的證件63精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

2）綜合竣工驗收資料：竣工圖（包括總平面圖、建筑、結構、水、暖、電、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。

各施工單位維保協(xié)議。64精選ppt3）

施工設計資料：

地質報告書全套設計圖紙圖紙會審記錄設計變更通知單工程預決算報告書重要的施工會議紀要隱蔽工程驗收記錄沉降觀測記錄其他可能會影響將來管理的原始記錄三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)65精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

4）機電設備資料

機電設備出廠合格證機電設備使用說明書（要求中文）機電設備安裝、調試報告設備保修卡、保修協(xié)議

5）業(yè)主資料業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等業(yè)主的付款情況或付款方式6）

資料驗收中發(fā)現(xiàn)與實際不符的、不齊的填寫房屋回修單，要求開發(fā)商客服部補齊；66精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)5、制定驗收方案和進度計劃

項目經(jīng)理負責，維修主管實施1）首先熟悉相關的資料2）根據(jù)項目情況確定驗收方案3）根據(jù)驗收人員數(shù)量、素質和項目入住日期制定驗收進度計劃，包括：模擬驗收時間，整改日期、復驗日期、驗收接管等整個驗收接管過程的進度計劃，并保證在規(guī)定時間內順利接管；67精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)6、進行硬件設備設施模擬驗收驗收接管小組每一小組必須有施工單位專業(yè)人員配合，共同進行驗收

1）樓宇主體、設備設施模擬驗收2）公共配套設施接管驗收3）機電設備的驗收接管68精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)7.項目物業(yè)驗收接管和鑰匙移交1）根據(jù)驗收進度計劃，維修主管組織驗收接管小組進行驗收接管；2）按單元逐一進行驗收，驗收合格后逐一進行鑰匙移交并作好標記，填寫《鑰匙交接單》交接雙方簽字，最后由驗收人員將單元上鎖；3）對接管驗收中遺留問題，填寫《驗收接管遺留問題記錄表》，驗收方與工程方共同簽字確認；4）將全部驗收記錄和《驗收接管遺留問題記錄表》存檔；69精選ppt序號計劃工作內容完成時間責任人配合部門01架構確立、主管任命、職責明晰02工程所需人員補充到位03安全部所需人員補充到位04保潔所需人員補充到位05接待人員補充到位06管理中心人員補充到位07財務（收費）人員到位08入住期間其他項目支援人員到位09入住期間人員安排計劃制定10入住期間需要外協(xié)服務人員落實11入住人員集結培訓12監(jiān)控中心參加操作培訓人員落實13監(jiān)控中心操作人員參與調試培訓14參與接管驗收人員安排計劃制定15接管驗收人員培訓16物業(yè)入住人員實境模擬演練17聯(lián)合入住實境模擬演練18聯(lián)合入住安排與動員大會人力準備工作計劃70精選ppt序號計劃工作內容完成時間責任人配合部門01住戶手冊、裝修責任書等印刷到位02物業(yè)操作表格印刷到位03入住期間辦公用品、器材采購到位04業(yè)主檔案按戶初始建立05業(yè)主入住資料初始建立06安全員備勤宿舍租賃、配套用品到位07物業(yè)各崗位服裝到位08物業(yè)管理軟件采購、安裝調試09對講機采購到位10安全器材采購到位11垃圾桶采購到位12保潔工具采購到位13工程工具采購到位14消防器材采購到位15入住期間其他物業(yè)標識制作（歡迎提示）16入住期間提供業(yè)主的禮品采購17其他物料按計劃采購到位物料準備工作計劃71精選ppt其他準備工作計劃表

序號計劃工作內容完成時間責任人配合部門01調查家政市場、制定家政服務方案02確定一期各項物業(yè)服務收費標準03確定入住期間的臨時車輛管理方案04確定入住期間出入控制方案05確定入住期間的安全問題緊急處置預案06與銷售移交入住業(yè)主詳細清單及資料07與銷售移交房屋實測面積、計算物業(yè)費標準08入住各項收費詳單制定、入住清單制做完成10問題業(yè)主名單列出及分級應對方案措施確定11車位詳情了解及車位編號分配12車位牌方案確定落實13業(yè)主卡與車輛出入牌設計制作14小區(qū)入住氛圍營造15入住現(xiàn)場氛圍營造完成16所有入住準備工作按計劃落實72精選ppt序號計劃工作內容完成時間責任人配合部門01與環(huán)衛(wèi)所簽定垃圾清運協(xié)議02與裝修公司簽定裝修合作協(xié)議03與純凈水公司落實合作方案04與電力公司落實電表初始及抄表手續(xù)流程05與自來水公司落實初始及抄表流程06與天然氣公司落實報裝報修相關事項07與電信公司落實電話寬帶報裝報修事項08與有線電視臺落實電視報裝報修事項09入住便民商家聯(lián)系及合作方案確定外協(xié)支持準備工作計劃表

外協(xié)支持準備工作計劃表73精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)(二)物業(yè)接管驗收

1.前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱蔽工程的記錄等；

2.接管驗收小組的成立，和準備工作開展（人員、物資、人員培訓等）；

3.接管驗收標準及作業(yè)規(guī)程；

4.小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類標識設施）；

5.辦費協(xié)議及物資計劃明細；

6.特殊情況的接管驗收（開發(fā)商原因驗收時間拖延，不徹底）；

7.驗收中問題的解決和遺留問題的匯總與存檔。74精選ppt三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)

三、入住階段（三）裝修管理階段工作

業(yè)主搬入新居（毛坯房）都要進行裝修．對此，物業(yè)公司不指是加強房屋裝修的管理，也