小區(qū)改建項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃綱要

甘肅強(qiáng)達(dá)供銷(xiāo)配送置業(yè)有限公司

蘭州市蘭山小區(qū)改建項(xiàng)目

營(yíng)銷(xiāo)/策劃綱要博智威諾(北京)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司劉旭濤

2004年8月至9月一、博智威諾蘭州項(xiàng)目專案組成員

營(yíng)銷(xiāo)總顧問(wèn)：李世濠（加拿大籍）——加拿大、香港、上海、北京近18年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)

投資總顧問(wèn)：Jackie（美國(guó)籍）——美國(guó)三大投資基金會(huì)中國(guó)唯一授權(quán)人中國(guó)區(qū)已投資經(jīng)營(yíng)10余個(gè)項(xiàng)目

客戶總顧問(wèn)：司馬墅（浙江籍）——溫州購(gòu)房團(tuán)領(lǐng)袖，經(jīng)他調(diào)動(dòng)的溫州于北京投資客資金已超過(guò)50億

規(guī)劃設(shè)計(jì)總顧問(wèn)：劉域——UAA都市化建筑博士研究團(tuán)工作室日本區(qū)/韓國(guó)區(qū)/中國(guó)區(qū)總建筑師/總經(jīng)理

商業(yè)地產(chǎn)總顧問(wèn)：魯柄全——中國(guó)首批獲得資格認(rèn)證的國(guó)際商務(wù)策劃師，中國(guó)商用地產(chǎn)策劃泰斗

家裝顧問(wèn)：陳富華（香港）——代表作如東方銀座酒店式公寓

以上人員視項(xiàng)目重大相關(guān)決策事宜可隨機(jī)赴蘭州

博智威諾總經(jīng)理：劉旭濤——預(yù)售前期確保半月時(shí)間左右駐蘭，進(jìn)入常規(guī)銷(xiāo)售期確保每月兩次左右的與開(kāi)發(fā)商開(kāi)決策會(huì)議

策劃總監(jiān)：雷力——根據(jù)工作需要一月一次赴蘭，現(xiàn)場(chǎng)招聘策劃經(jīng)理定期向北京總部匯報(bào)

營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)：楊慶（待定）——全程駐場(chǎng)人員，在總經(jīng)理授權(quán)之下，經(jīng)得開(kāi)發(fā)商認(rèn)可，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)及推廣把控

蘭州項(xiàng)目計(jì)劃本地招聘策劃經(jīng)理1名、置業(yè)主管2名，置業(yè)顧問(wèn)6名，前臺(tái)接待2名，客戶服務(wù)1名，經(jīng)強(qiáng)化培訓(xùn)1個(gè)月方可上崗共計(jì)13名全職進(jìn)場(chǎng)人員。

二、蘭山小區(qū)改造項(xiàng)目現(xiàn)階段工作建議

前言

通過(guò)我司對(duì)本項(xiàng)目及蘭州市場(chǎng)的初步了解，同時(shí)與發(fā)展商的溝通和交流基礎(chǔ)上。在現(xiàn)階段，貴司已緊鑼密鼓的工作了一段時(shí)間，針對(duì)目前開(kāi)發(fā)工作的深入開(kāi)展，我司作為專業(yè)的房地產(chǎn)策劃型銷(xiāo)售代理公司，站在開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)的角度上，從以下幾個(gè)方面向貴司提出工作建議，僅供貴司審議。

第一部分目前開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的各項(xiàng)工作內(nèi)容

一、我司協(xié)助發(fā)展商需要做的工作1、針對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)狀，在已確定為酒店改造項(xiàng)目的前提下，邀請(qǐng)2～3家有酒店設(shè)計(jì)改造經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行投標(biāo)，讓他們作初步設(shè)計(jì)方案，貴司可在方案中盡快選擇一家設(shè)計(jì)公司，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性設(shè)計(jì)階段；

2、我司作為專業(yè)房地產(chǎn)策劃代理公司，可以從市場(chǎng)角度，向貴司及建筑設(shè)計(jì)公司提出建議，共同做好工作。具體建議內(nèi)容如下：（1）酒店的總體風(fēng)格建議；（2）酒店內(nèi)套房、標(biāo)間、商務(wù)間的套數(shù)配比，面積大小等；（3）四棟獨(dú)立建筑的相互關(guān)聯(lián)關(guān)系建議；（4）外部商業(yè)的建筑規(guī)劃及業(yè)態(tài)建議；（5）內(nèi)部商業(yè)和公建配套功能、數(shù)量、面積配比等；以上建議以促進(jìn)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)為主要目的，同時(shí)保證貴司對(duì)以后這些設(shè)施的合理使用和費(fèi)用控制。

3、基于以上條件和要求，以實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售為標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助貴司挑選出優(yōu)秀合適的設(shè)計(jì)公司，建筑設(shè)計(jì)單位中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）設(shè)計(jì)方案風(fēng)格獨(dú)特、合理、有創(chuàng)新性、有針對(duì)性（2）方案的可行性強(qiáng)，執(zhí)行力夠；（3）在原有建筑基礎(chǔ)上，在成本控制方面，要盡量控制建筑成本，減少給貴司帶來(lái)更大的成本投入；（4）酒店設(shè)計(jì)方案對(duì)將來(lái)營(yíng)銷(xiāo)要帶來(lái)積極的影響。

二、酒店室內(nèi)外裝飾裝修工程設(shè)計(jì)公司及酒店環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)公司的確定。三、園林、景觀、景區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的確定。以上三個(gè)重要設(shè)計(jì)公司的確定是有機(jī)的、相統(tǒng)一的，要綜合起來(lái)考慮和工作，將三種側(cè)重不同方面的設(shè)計(jì)方案有機(jī)的相同一結(jié)合起來(lái)。四、由貴司工程部門(mén)就酒店專用物料和設(shè)備做出技術(shù)上的選擇，不用做具體的品牌確定，但需做檔次和規(guī)格確定，為銷(xiāo)售做準(zhǔn)備。五、酒店管理公司的確定。針對(duì)酒店管理的各個(gè)方面為我們以后的管理工作和營(yíng)銷(xiāo)工作做指導(dǎo)。

第二部分目前我司需要進(jìn)行的工作

現(xiàn)階段而言，我司主要工作是以前期產(chǎn)品顧問(wèn)和銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作為主，只有在產(chǎn)品類(lèi)型、風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)理念等各方面經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)論證后有大的思路條件下，方可進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)理念和概念注入工作。針對(duì)前期產(chǎn)品建議和銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段，我司所要做的或協(xié)助貴司工作的內(nèi)容：一．

針對(duì)本綜合項(xiàng)目的風(fēng)格、功能提出建議。二．協(xié)助貴司確定各個(gè)相關(guān)設(shè)計(jì)和服務(wù)公司。同時(shí)作為紐帶將貴司與各個(gè)相關(guān)合作設(shè)計(jì)公司緊密聯(lián)系起來(lái)。三．參與到各個(gè)設(shè)計(jì)公司的工作中去。在設(shè)計(jì)階段，就將營(yíng)銷(xiāo)為本的思想注入設(shè)計(jì)中。建議設(shè)計(jì)人員從市場(chǎng)出發(fā)、從營(yíng)銷(xiāo)出發(fā)，站在客戶的角度去進(jìn)行設(shè)計(jì)和改造。四、進(jìn)一步做深入的市場(chǎng)調(diào)查，確定符合市場(chǎng)需要的單價(jià)、總價(jià)，確定可行性的銷(xiāo)售價(jià)格。

五、售樓處的選址和設(shè)計(jì)風(fēng)格的建議，就位置、車(chē)位、看房通道、圍板、外觀等各個(gè)方面提出建議，供設(shè)計(jì)公司參考。六、在確定規(guī)劃方案和園林景觀的前提下，確定模型制作和效果圖設(shè)計(jì)公司。七、投資回報(bào)計(jì)劃的計(jì)算和包裝。八、協(xié)助貴司進(jìn)行按揭銀行的選擇，同時(shí)從銷(xiāo)售角度提出條件和要求。九、協(xié)助貴司確定符合要求的律師事務(wù)所。十、針對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)，以為銷(xiāo)售服務(wù)和銷(xiāo)售利潤(rùn)最大化兩者兼容的角度，提出合理、可行性的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇和規(guī)劃建議。

第三部分營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)理理念和宣傳傳推廣工作作一．以蘭州州第一家產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店店為題材，，進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)入。二．房地產(chǎn)產(chǎn)的投資價(jià)價(jià)值和概念念的宣傳推推廣，用數(shù)數(shù)字和價(jià)值值來(lái)吸引目目標(biāo)客戶。。三．宣傳推推廣工作的的開(kāi)展：包包括宣傳計(jì)計(jì)劃、費(fèi)用用、媒體選選擇、活動(dòng)動(dòng)內(nèi)容及安安排以及軟軟文、硬廣廣的炒作造造勢(shì)等等四、結(jié)合廣廣告公司制制作出整套套CI系統(tǒng)和樓書(shū)書(shū)、海報(bào)、、紙袋、小小紀(jì)念品等等全套銷(xiāo)售售工具。第四部分銷(xiāo)銷(xiāo)售執(zhí)執(zhí)行階段的的工作一．銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃1．銷(xiāo)售周周期及開(kāi)盤(pán)盤(pán)階段的銷(xiāo)銷(xiāo)售目標(biāo)；；2．銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格體系的的確定；3．現(xiàn)階段段銷(xiāo)售價(jià)格格表；4．銷(xiāo)售人人員標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)說(shuō)辭的準(zhǔn)備備。二．銷(xiāo)售人人員的組織織和培訓(xùn)工工作。三、銷(xiāo)售人人員進(jìn)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)始銷(xiāo)售。。附：我司于于本周提案案內(nèi)容提案主題：蘭州項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議/市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)推廣綱要性方案產(chǎn)品定位建議：以具有較大市場(chǎng)沖擊力的市場(chǎng)理念為核心，以產(chǎn)權(quán)酒店單體建筑的功能分區(qū)、商業(yè)業(yè)態(tài)定位為主市場(chǎng)定位綱要：通過(guò)詳盡的市場(chǎng)分析，確立目標(biāo)客群主定位與產(chǎn)權(quán)式酒店和底商的價(jià)格定位（包括首付款限度）營(yíng)銷(xiāo)推廣綱要：以蘭州首家產(chǎn)權(quán)式酒店為最大買(mǎi)點(diǎn)之一，提煉項(xiàng)目至少三個(gè)以上的獨(dú)家買(mǎi)點(diǎn)，融合投資返租的戰(zhàn)術(shù)三、蘭山小小區(qū)營(yíng)銷(xiāo)初初步建議案案本方案是在在貴司04年9月2日提交的的“蘭山小小區(qū)改建項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品定定位/市場(chǎng)場(chǎng)定位策劃劃案”認(rèn)可可的基礎(chǔ)上上細(xì)化的部部分操作方方案。關(guān)于規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案的的調(diào)整及修修改，酒店店及商業(yè)管管理公司先先期談判確確定，裝修修公司/廣廣告公司/媒體發(fā)布布公司及代代理行策劃劃商篩選，，產(chǎn)品定位位/市場(chǎng)定定位/營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣細(xì)化化執(zhí)行案等等工作，我我司認(rèn)為再再過(guò)一個(gè)月月仍無(wú)法具具備正式預(yù)預(yù)售條件。。結(jié)合多年來(lái)來(lái)與開(kāi)發(fā)商商合作的經(jīng)經(jīng)歷，提議議下一步我我司開(kāi)展的的一系列工工作待貴司司確定后，，進(jìn)行捆綁綁式的服務(wù)務(wù)。一、項(xiàng)目評(píng)評(píng)估方案（（站在目標(biāo)買(mǎi)買(mǎi)家的角度度）項(xiàng)目名稱：：蘭山·新天地國(guó)際際大酒店項(xiàng)目定位：：大西北商貿(mào)貿(mào)中心首首家五星級(jí)級(jí)產(chǎn)權(quán)式休休閑酒店大西北商貿(mào)貿(mào)中心首首家品牌共共創(chuàng)式特色色商業(yè)城大大西北北特色美食食城物業(yè)類(lèi)型：：五星級(jí)產(chǎn)權(quán)權(quán)式休閑型型（或娛樂(lè)樂(lè)型）酒店店市內(nèi)娛樂(lè)休休閑市外度度假游玩，，財(cái)富/健健康/休閑閑/娛樂(lè)的的投資回報(bào)報(bào)組合，!"+$"投資收益益方式。定位支持：：蘭州首家，，繁華市中中心鐵路樞樞紐核心（（通勤效率率高），當(dāng)當(dāng)?shù)佚嫶蟮牡耐顿Y客及及輔助旅游游客群（酒酒店式公寓寓租售率低低，商務(wù)市市場(chǎng)不成熟熟，配套不不齊）；適合高品質(zhì)質(zhì)的投資客客商，是富富有潛質(zhì)和和眼光的投投資者的投投資首選。?？腿憾ㄎ唬海罕景敢?萬(wàn)萬(wàn)多戶浙江江人為主投投資客占總總目標(biāo)客群群的50%左右，私私營(yíng)企業(yè)主主將占據(jù)70%以上上的投資比比例。300家長(zhǎng)期期駐蘭政府府機(jī)構(gòu)，300萬(wàn)市市區(qū)商業(yè)消消費(fèi)群體，，火車(chē)站4萬(wàn)人次/日客運(yùn)量量及當(dāng)?shù)赝锻顿Y人士為為主。項(xiàng)目均價(jià)：：產(chǎn)權(quán)式酒店店開(kāi)盤(pán)均價(jià)價(jià)4500元/平米米（含全套套五星級(jí)檔檔次精裝修修、高檔家家具電器））；產(chǎn)權(quán)式式商鋪開(kāi)盤(pán)盤(pán)均價(jià)25000元元/平米產(chǎn)權(quán)酒店：：是一種全新新的物業(yè)形形式，是由由開(kāi)發(fā)商將將酒店的每每個(gè)單位分分割成獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)出售售給投資者者，并聘請(qǐng)請(qǐng)酒店專業(yè)業(yè)人士為業(yè)業(yè)主展開(kāi)出出租和理財(cái)財(cái)服務(wù)，業(yè)業(yè)主坐享可可觀的固定定回報(bào)。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店店偏重于統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與與回報(bào)。本本案于市場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售策略略上屬于經(jīng)濟(jì)型都市市產(chǎn)權(quán)酒店店。酒店特點(diǎn)：：建于景色優(yōu)優(yōu)美的旅游游業(yè)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)比較活躍躍的地區(qū)，，以保證酒酒店有較高高的出租率率和物業(yè)升升值空間。。作為一種種特殊投資資和消費(fèi)模模式，產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店符符合經(jīng)濟(jì)資資源共享的的基本原則則，它使業(yè)業(yè)主閑置的的物業(yè)以酒酒店形式向向社會(huì)開(kāi)放放，對(duì)公眾眾推出一種種既是消費(fèi)費(fèi)又是存儲(chǔ)儲(chǔ)，既是家家產(chǎn)又是服服務(wù)，既可可自用又可可贈(zèng)送的特特殊商品，，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和旅游游業(yè)的有效效結(jié)合，是是經(jīng)濟(jì)發(fā)展展到一定程程度的必然然產(chǎn)物。因因此，無(wú)論論對(duì)發(fā)展商商還是投資資商，產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店都都孕育著豐豐富的商機(jī)機(jī)，在國(guó)際際上，產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店多多為財(cái)富人人士的首選選投資項(xiàng)目目。立足點(diǎn)點(diǎn)：當(dāng)前西部大大開(kāi)發(fā)之機(jī)機(jī)商鋪定位：：以蘭州清湯湯牛肉拉面面為代表的的大眾經(jīng)濟(jì)濟(jì)小吃，是是本案商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)近200米餐餐飲一條街街的主體。。特色的、、特產(chǎn)的、、特定的三三特是是項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)功能的定定位原則。。招商面積：：8---50平米左左右經(jīng)營(yíng)時(shí)段：：早餐、午餐餐、晚餐、、夜宵24小時(shí)晝夜夜多餐經(jīng)營(yíng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)格局：：整體項(xiàng)目日日消費(fèi)+夜消費(fèi)【蘭山國(guó)際際大酒店基基本情況一一覽表】項(xiàng)目蘭山國(guó)際大酒店年固定回報(bào)率8%開(kāi)發(fā)商甘肅強(qiáng)達(dá)供銷(xiāo)配送置業(yè)有限公司首期回租年限8年物業(yè)類(lèi)別產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店年免費(fèi)入住期15天建筑類(lèi)別高層供應(yīng)量300套左右物業(yè)地址蘭州市城關(guān)區(qū)天水路6號(hào)規(guī)劃總戶數(shù)600戶改建日期2004年9月30日預(yù)計(jì)完工日期2005年6月建筑樓高56米開(kāi)盤(pán)日期10月中旬建筑樓層14層預(yù)計(jì)價(jià)格4500元/平米樓層高3.2米車(chē)位200個(gè)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)檔次標(biāo)準(zhǔn)備注市場(chǎng)前景看好【蘭山國(guó)際大大酒店基本情況一一覽表】【蘭山國(guó)際大大酒店樣本本價(jià)值測(cè)評(píng)評(píng)指數(shù)】【可購(gòu)買(mǎi)指數(shù)數(shù)測(cè)評(píng)具體體情況解析析】測(cè)評(píng)項(xiàng)目測(cè)評(píng)時(shí)間數(shù)據(jù)來(lái)源測(cè)評(píng)人員蘭山國(guó)際大酒店2004年9月

8日博智威諾市場(chǎng)調(diào)查特別專案組1、價(jià)格狀狀況蘭山國(guó)際大大酒店投資資估算標(biāo)準(zhǔn)間總價(jià)首付8年月供月租金月收益8年凈收益一套60萬(wàn)三成為18萬(wàn)元元元

2、地段、、位置、交交通、市政政地理位置圖圖3、環(huán)境境配套商業(yè)步行街街圖【蘭山國(guó)國(guó)際大酒酒店投資潛力力分析】4、生活活配套周邊的娛娛樂(lè)、休休閑、購(gòu)購(gòu)物設(shè)施施應(yīng)有盡盡有。具具體如下下：娛樂(lè)

休閑

購(gòu)物

生活配套套圖景5、硬件設(shè)施施1、蘭山山國(guó)際大大酒店優(yōu)優(yōu)越性在在于：2、綜述述：二、投資資返租方方案（低首付/低月供供/低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)/高高租金/高回報(bào)報(bào)/高升升值）產(chǎn)權(quán)年限限：39年雙贏原則則：以諸多利利益和保保障徹底底解決投投資者的的后顧之之憂。形形成商業(yè)銀行行、保險(xiǎn)公公司、投投資公司司和專業(yè)業(yè)基金戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)盟盟。“財(cái)財(cái)富(健健康(休休閑"的投投資回報(bào)報(bào)組合，，!"+$"投投資收益益的結(jié)果果投資回報(bào)報(bào)：每年8%的投資資回報(bào)率率。如果果低于7％的回回報(bào)，購(gòu)購(gòu)房人心心里購(gòu)買(mǎi)欲望減減輕，這這是下限限；高于于10％％上限的的回報(bào)率率對(duì)于經(jīng)經(jīng)營(yíng)者又又意味著巨巨大壓力力，會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生虧損損的可能能性。不不管從購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)來(lái)說(shuō)還是從經(jīng)營(yíng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)說(shuō)，七到到十之間間應(yīng)該說(shuō)說(shuō)還是較較合理和和理智的的。不動(dòng)產(chǎn)證券券化，小小業(yè)主享享受收益益也享受受風(fēng)險(xiǎn)。?；刈獗Ｕ险希喊四昶诰频陼r(shí)權(quán)權(quán)：酒店安排排每年15天免免費(fèi)入住住，一是是讓業(yè)主主享受一一下自家家的“酒酒店生活””，提高高生活質(zhì)質(zhì)量，也也算是公公司為業(yè)業(yè)主提供供的一項(xiàng)項(xiàng)“福利利”。二是是公司希希望業(yè)主主們參與與到酒店店的管理理中來(lái)，，讓他們們關(guān)心酒店運(yùn)營(yíng)營(yíng)，提高高參與度度?；刭?gòu)承諾諾：八年后不不低于目目前認(rèn)購(gòu)購(gòu)價(jià)后期方案案：業(yè)主可續(xù)續(xù)租也可可轉(zhuǎn)賣(mài)，，亦可自自住，自自住成本本較高，，在酒店配套套設(shè)施、、管理服服務(wù)檔次次升級(jí)的的情況下下，居住住費(fèi)用自然會(huì)會(huì)相應(yīng)提提高。首付款款：：為限制炒炒房和提提升業(yè)主主檔次，，首付暫暫定為40%，，可以辦辦理按揭酒店管理理：推薦錦江江酒店管管理集團(tuán)團(tuán)公司，，產(chǎn)權(quán)式式酒店幾幾乎都是是簽約知名的的酒店管管理公司司進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理，這給給購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的業(yè)主以以信心和和保障。。適合蘭蘭州城市市特點(diǎn)、、適合蘭蘭山新天地大大酒店的的公司來(lái)來(lái)管理經(jīng)經(jīng)營(yíng)，而而沒(méi)有必必要借助助英美管理顧顧問(wèn)來(lái)作作秀。先有管理理才有酒酒店形式式的經(jīng)營(yíng)營(yíng)，由高水準(zhǔn)準(zhǔn)的酒店店管理公公司來(lái)運(yùn)運(yùn)營(yíng)，這這既是其其品質(zhì)檔檔次的體現(xiàn)，，也是對(duì)對(duì)客戶利利益的有有效保障障。住房率率：預(yù)期可高高達(dá)85%，市市場(chǎng)前景景十分看看好。投資示例例：總價(jià)預(yù)計(jì)計(jì)60萬(wàn)萬(wàn)左右投資成本本60萬(wàn)萬(wàn)8%的年年固定投投資回報(bào)報(bào)率八年的回回租期每年獲得得固定利利潤(rùn)為60X8%=4.8萬(wàn)元八年收益益為4.8X8=38.4萬(wàn)元十年后出出售，強(qiáng)強(qiáng)達(dá)回購(gòu)購(gòu)不低于于60萬(wàn)萬(wàn)元產(chǎn)權(quán)升值值收益更更多業(yè)主收益益保障將將是百分分之百，，承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)是零零規(guī)劃原則則：理念新穎穎，內(nèi)外外配套完完備可購(gòu)指數(shù)數(shù)：★★★★★★樣板間間：：停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)：：擁有充足足的停車(chē)車(chē)場(chǎng)所，，這在蘭蘭州城區(qū)區(qū)尤其是是在火車(chē)車(chē)站商業(yè)圈，，是一個(gè)極具價(jià)價(jià)值的資資源。【投資回報(bào)報(bào)方案】購(gòu)房業(yè)主主若將所所購(gòu)房租租賃給酒酒店管理理公司，，每年可可獲得固固定收益益如下表表所示：：1.租金房型ABCDE租金

租金可根據(jù)業(yè)主要求折算成入住權(quán)益2.另可享受受15天/年年的同房型免免費(fèi)入住，預(yù)預(yù)估房?jī)r(jià)如下下表所示：房型ABCDE免費(fèi)入住天數(shù)

預(yù)估房?jī)r(jià)

預(yù)估房?jī)r(jià)亦為酒店開(kāi)業(yè)之時(shí)最低門(mén)市價(jià)，入住權(quán)益可與酒店管理當(dāng)局協(xié)商代售3.獲得酒店店VIP卡一張，入住住酒店客房當(dāng)當(dāng)日享受九折折優(yōu)惠和10%現(xiàn)金回贈(zèng)贈(zèng)業(yè)主獲利方案案（以A型房為例）產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)實(shí)例分析（以下均以A型房為例）三、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案蘭山國(guó)際大酒酒店功能及設(shè)設(shè)施示例(圖片略)酒店規(guī)模定位位1、酒店內(nèi)客客房空間面積積比例是依據(jù)據(jù)酒店的等級(jí)級(jí)、性質(zhì)而調(diào)調(diào)整的，一般般客房面積占占用率在酒店店總面積中占占多數(shù)，但是是，越高檔的的酒店公共經(jīng)經(jīng)營(yíng)區(qū)面積越越多，客房面面積占有率會(huì)會(huì)減少；經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店則正正好相反。以以歐洲酒店為為例：經(jīng)濟(jì)型型酒店客房占占總面積比例例：80%中中等級(jí)酒店客客房占總面積積比例：77%高等級(jí)酒酒店客房占總總面積比例：：72-71%這樣的比比例關(guān)系對(duì)投投資人來(lái)說(shuō)是是最有利可圖圖的，回報(bào)率率高。2、會(huì)議型、、渡假型和娛娛樂(lè)型酒店，，這種比例有有所不同，美美國(guó)酒店情況況如下：類(lèi)型客客房面積積比例公共共經(jīng)營(yíng)區(qū)面積積比例其其它設(shè)施和和交通面積比比例會(huì)議型酒店44%22%4%娛樂(lè)型酒店45%25%30%渡假型酒店45%25%30%綜合性酒店62%14%24%酒店功能分布布：（新蘭山山商場(chǎng)示例））項(xiàng)目二期中心心：停車(chē)場(chǎng)第1層:總臺(tái)臺(tái)、酒店大堂堂、大堂吧、、精品商店、、鮮花店、商商務(wù)中心、書(shū)書(shū)店外向型特色商商業(yè)街（大眾眾市場(chǎng)）第2層：中餐餐廳、西餐廳廳、風(fēng)味餐廳廳、自助餐廳廳（中高檔次次特色餐飲內(nèi)內(nèi)街）第3層：宴宴會(huì)廳、多多功能廳、VIP包房（高檔次次）第4層：夜夜總匯（原原蘭山商場(chǎng)））第5層：會(huì)會(huì)議中心（（蘭山賓館））、康樂(lè)中心心（原蘭山商商場(chǎng)）第6層：陽(yáng)陽(yáng)光泳池池、康體休閑閑會(huì)所、美容容美發(fā)中心對(duì)對(duì)外開(kāi)放型型會(huì)所第7-12層層：酒店產(chǎn)權(quán)權(quán)客房第13層：總總統(tǒng)套房房（新蘭山商商場(chǎng)）第14層：頂頂層觀光光酒吧（新蘭蘭山商場(chǎng)）———初步建議議，待深化論論證KTV包房：KTV娛樂(lè)超市設(shè)有有百余間豪華貴賓房：：50間多功能宴會(huì)廳廳：設(shè)有四國(guó)國(guó)同聲傳譯設(shè)設(shè)備，進(jìn)口燈燈光、音響及及舞臺(tái)裝置，，適應(yīng)多方位需需求。可接待待200-300人的大大型會(huì)議及200人的大大型婚宴典禮,并且自助餐餐會(huì)，公司慶慶典、新聞發(fā)發(fā)布、小型訂訂貨展銷(xiāo)會(huì)、聯(lián)聯(lián)誼晚會(huì)等多多種形式的會(huì)會(huì)議要求。四、營(yíng)銷(xiāo)推廣廣方案對(duì)購(gòu)買(mǎi)200平米以上商商業(yè)街的業(yè)主主，贈(zèng)送50平米產(chǎn)權(quán)酒酒店一套；組合新聞事件件營(yíng)銷(xiāo)，先期期定向新聞造造勢(shì)；拍賣(mài)式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售；優(yōu)惠政策：免免費(fèi)贈(zèng)送獨(dú)立立樓宇冠名權(quán)權(quán)，贈(zèng)送包廂廂冠名權(quán)，贈(zèng)贈(zèng)送會(huì)員消費(fèi)卡卡定向直銷(xiāo)策略略為主預(yù)售前的準(zhǔn)備備工作流程一一覽(以下略略)市場(chǎng)定位/產(chǎn)產(chǎn)品定位深化化工作內(nèi)容配合設(shè)計(jì)單位位共同完成設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)配合開(kāi)發(fā)商完完成的其他工工作制定銷(xiāo)售計(jì)劃劃及策略制定營(yíng)銷(xiāo)推廣廣計(jì)劃及策略略具體營(yíng)銷(xiāo)推廣廣工作的執(zhí)行行附：工作日程程一覽表四、溝通通函建議一：嚴(yán)格意義來(lái)講講，9月10日以我的名字字簽發(fā)的“蘭山·新天天地國(guó)際大酒酒店?duì)I銷(xiāo)初步步建議案”，，是經(jīng)我司股東東會(huì)認(rèn)可的主主做出來(lái)的銷(xiāo)銷(xiāo)售方案模式。正式式建議蘭山項(xiàng)項(xiàng)目10月中旬之前積累客戶，10月底預(yù)售，11月中旬左右開(kāi)開(kāi)盤(pán)。建議二：針對(duì)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、、裝修公司、、酒店管理公公司、商業(yè)管理理公司、廣告告設(shè)計(jì)公司等等在一月之內(nèi)要求求工作到位的的特點(diǎn)，都需需要把控市場(chǎng)面的的代理行提前前介入進(jìn)行預(yù)預(yù)售前的多元組織織和總策劃。。在貴司認(rèn)可可我司策劃總思路路的前提下，，建議貴司將將策劃顧問(wèn)協(xié)議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為銷(xiāo)售代理理合同。建議三：酒店店規(guī)劃設(shè)計(jì)推推薦：UAA都市化建筑博博士研究團(tuán)（（日本）酒店管理公司司：錦江酒店管理理集團(tuán)公司（（江蘇）商業(yè)策劃顧顧問(wèn)：博智行行商業(yè)地產(chǎn)研研究院（魯炳炳全商業(yè)地產(chǎn)泰斗））裝修設(shè)計(jì)公司司：陳富華家家裝設(shè)計(jì)公司司（香港）廣告設(shè)計(jì)公司司：天策九州州品牌策動(dòng)機(jī)機(jī)構(gòu)（北京））博智威威諾（（北京京）房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有限限公司司建議四四：可可實(shí)施施銷(xiāo)售售方案案包括括：項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)評(píng)估方方案、、投資資返租租計(jì)劃劃、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議、、營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣廣方案案四部部分，，上次次所提提“再再過(guò)一個(gè)個(gè)月仍仍無(wú)法法具備備正式式預(yù)售售條件件”是是指：：截至至10月中旬主主要是是“客客戶前前期積積累””和““多項(xiàng)項(xiàng)工作作并舉舉”的的過(guò)程程，在預(yù)售售前駐駐場(chǎng)總總策劃劃服務(wù)務(wù)過(guò)程程中，，進(jìn)行行項(xiàng)目目營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)方案案的最終終確定定。備注注：以上上推薦薦系列列公司司如貴貴司經(jīng)經(jīng)過(guò)了了解溝溝通或或競(jìng)標(biāo)標(biāo)認(rèn)可可，可單獨(dú)獨(dú)與其其進(jìn)行行合作作，對(duì)對(duì)與我我司業(yè)業(yè)務(wù)合合作與與否不不受影影響；除除“錦江酒酒店管管理集集團(tuán)公公司”之外外，以以上各各司均均可根據(jù)需需要，，提供供駐場(chǎng)場(chǎng)顧問(wèn)問(wèn)式的的服務(wù)務(wù)。五、建建議議函函前言蘭山小小區(qū)改改建項(xiàng)項(xiàng)目在在9至至10月份份的預(yù)預(yù)售前前過(guò)程程中，，更多多是開(kāi)開(kāi)發(fā)商商/代代理行行/規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方相互互溝通通確定定產(chǎn)品品定位位/市市場(chǎng)定定位的的過(guò)程程。以以下為為預(yù)售售前詳詳細(xì)借借鑒運(yùn)運(yùn)用的的六項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容容。目錄：：一、酒酒店委委托經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理合合同范范本……前期期洽談?wù)劸频甑旯芾砝砉舅窘梃b鑒運(yùn)用用二、““世界界旅游游組織織”對(duì)對(duì)酒店店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的最最低要要求……本案案酒店店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)借鑒鑒運(yùn)用用三、國(guó)國(guó)際酒酒店規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)通通行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和慣例例…本本案酒酒店標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)借借鑒運(yùn)運(yùn)用四、綠綠色飯飯店基基本條條件………建建議項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中中增加加綠色色飯店店作為為營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)買(mǎi)點(diǎn)點(diǎn)五、經(jīng)經(jīng)濟(jì)型型酒店店的經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)……五星星級(jí)酒酒店的的檔次次/經(jīng)經(jīng)濟(jì)型型酒店店的價(jià)價(jià)格六、改改造工工程考考慮事事項(xiàng)………本本案建建筑改改造過(guò)過(guò)程中中借鑒鑒運(yùn)用用六、蘭蘭山小小區(qū)銷(xiāo)銷(xiāo)售返返租方方案示示例一、蘭山小小區(qū)銷(xiāo)銷(xiāo)售返返租方方案示示例11、各各項(xiàng)投投資費(fèi)費(fèi)用銷(xiāo)售建建筑面面積：：20平米米為例例開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)銷(xiāo)售均均價(jià)：：4500元/平米米年免費(fèi)費(fèi)入住住期：：15天；；其中中旺季季7天天，淡淡季8天（（淡旺旺季的的解釋釋權(quán)由管理理人在在管理理期限限內(nèi)依依據(jù)其其標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定定）；；固定定回回報(bào)期期：回回報(bào)時(shí)時(shí)段以以開(kāi)業(yè)業(yè)日期期作為為第一一回報(bào)報(bào)時(shí)段段的起起始時(shí)時(shí)間，每每一回回報(bào)時(shí)時(shí)段為為5年。雙雙方不不得中中途終終止合合同（合同同適用用于第第一回回報(bào)時(shí)時(shí)段））；總房房款款：9萬(wàn)元元貸款款額額：6萬(wàn)元元首付付款款：（七成成十年年30%首首付））3萬(wàn)萬(wàn)元月供：6（萬(wàn)元元）××10年期期還款款系數(shù)數(shù)106.26=637.56元元律師師費(fèi)費(fèi)：貸貸款款額千千分之之二點(diǎn)點(diǎn)五，，150元元保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)：貸款金金額××0.05％×貸貸款年年限，300元元交易手手續(xù)費(fèi)費(fèi)：280元契稅稅：：總房房款百百分之之二，，1800元公共維維修基基金：：總房房款百百分之之二，，1800元印花花稅稅：：總總房款款萬(wàn)分分之五五，45元元公證證費(fèi)費(fèi)：：200元夫夫妻雙雙方產(chǎn)權(quán)權(quán)登登記記費(fèi)費(fèi)：總房房?jī)r(jià)價(jià)××0.07％％=63元元雜費(fèi)費(fèi)：：500元元人人民民幣幣(包包括括土土地地登登記記費(fèi)費(fèi)、、測(cè)測(cè)量量費(fèi)費(fèi)、權(quán)權(quán)屬屬證證件件工工本本費(fèi)費(fèi))———以以上上9項(xiàng)項(xiàng)共共計(jì)計(jì)5138元元2、、投投資資回回報(bào)報(bào)率率月租租金金：：150元元×30天天=4500元元年固固定定回回報(bào)報(bào)1：：年年租租金金9900元元/（（總總房房款款90000元元+5138元））=10.40%年租租金金計(jì)計(jì)算算1：：（（150元元-日日90元元服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)）×30天天××【【（（12月月×50%入入住住率率））-業(yè)業(yè)主主免免費(fèi)費(fèi)入入住住半半個(gè)個(gè)月月】】=9900元（（國(guó)國(guó)家家權(quán)權(quán)威威機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)，，我我國(guó)國(guó)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店客客房平平均均出出租租率率僅僅50%出出頭頭，，按按照照50%的的出出租租率率，，投資資回回報(bào)報(bào)率率計(jì)計(jì)算算就就不不包包括括業(yè)業(yè)主主一一年年中中免免費(fèi)費(fèi)入入住半半月月））年固固定定回回報(bào)報(bào)2：：年租租金金8250元元/（（總總房房款款90000元元+5138元元）=8.67%年租租金金計(jì)計(jì)算算2：：【【（（150元元-日日90元元服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)））××30天天-300元元/月月配配套套設(shè)設(shè)施施管管理理費(fèi)費(fèi)】】××【【（（12月月××50%入入住住率率即即6個(gè)個(gè)月月））-業(yè)業(yè)主主免免費(fèi)費(fèi)入入住住半半個(gè)個(gè)月月】】=8250元元年固固定定回回報(bào)報(bào)3：：年年租租金金14750元元/（（總總房房款款90000元元+5138元））=15.50%年租租金金計(jì)計(jì)算算3:如按按每每月月客客房房平平均均入入住住率率85%計(jì)計(jì)算算，，(全全年為為310天天-業(yè)業(yè)主主免免費(fèi)費(fèi)入入住住15天天)××（（150元-日日90元元服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)-平平均均日日10元元配配套套設(shè)設(shè)施施管管理費(fèi)費(fèi)））=14750元元年固固定定回回報(bào)報(bào)4：：年租租金金7920元元/（（總總房房款款90000元元+5138元）=8.32%年租租金金計(jì)計(jì)算算4：：【【（（150元元-日日90元元服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)））××30天天-300元/月月配配套套設(shè)設(shè)施施管管理理費(fèi)費(fèi)-一般般酒酒店店3.0元元/月/平平米米的的物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)××20平平米米】】××【（（12月月××50%入入住住率率即即6個(gè)個(gè)月月））-業(yè)業(yè)主主免免費(fèi)入入住住半半個(gè)個(gè)月月】】=7920元元點(diǎn)評(píng)評(píng)1））、、以上上前前三三種種核核算算方方式式均均未未考考慮慮““車(chē)車(chē)位位月月租租金金、、物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi)、、中中介介費(fèi)費(fèi)、、水水電電氣氣衛(wèi)衛(wèi)生生費(fèi)費(fèi)、、供供暖暖費(fèi)費(fèi)（（28/平平米米））或或空空調(diào)調(diào)費(fèi)費(fèi)、、電電話話費(fèi)費(fèi)、、稅稅金金等等””費(fèi)費(fèi)用用。。點(diǎn)評(píng)評(píng)2）、、結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目的的可可實(shí)實(shí)施施性性，，重重點(diǎn)點(diǎn)推推薦薦第第二二種種投投資資回回報(bào)報(bào)率率計(jì)計(jì)算算方方式式，，即即投投資資回回報(bào)報(bào)率率為為8.67%。。一一者者給給洽洽談?wù)勵(lì)愵?lèi)似似錦錦江江酒酒店店管管理理公公司司這這樣樣““物物業(yè)業(yè)管管理理取取費(fèi)費(fèi)并并不不算算太太高高，，但但在在中中國(guó)國(guó)的的品品牌牌實(shí)實(shí)力力很很強(qiáng)強(qiáng)””予予較較為為貼貼近近的的接接受受度度，，使使投投資資回回收收年年數(shù)數(shù)成成為為切切實(shí)實(shí)可可行行的的方方案案；；再再者者計(jì)計(jì)算算內(nèi)內(nèi)容容相相對(duì)對(duì)全全面面，，亦亦顯顯得得誠(chéng)誠(chéng)心心可可靠靠，，對(duì)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商及及投投資資買(mǎi)買(mǎi)房房人人均均無(wú)無(wú)太太大大風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)值值。。3、、投資資回回收收年年數(shù)數(shù)投資資回回收收年年數(shù)數(shù)：：(首首期期房房款款35138元元+期期房房時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)的的按按揭揭款款按按八八個(gè)個(gè)月計(jì)計(jì)算算即即637.56元元××8)/【【（（150元元-日日90元元服服務(wù)務(wù)費(fèi)））××30天天（（稅稅后后月月租租金金））-300元元/月月配配套套設(shè)設(shè)施施管理理費(fèi)費(fèi)-按按揭揭月月供供款款637.56元元】】××【【12××50%入入住住率即即6個(gè)個(gè)月月-業(yè)業(yè)主主免免費(fèi)費(fèi)入入住住半半個(gè)個(gè)月月】】=8.48年年點(diǎn)評(píng)評(píng)1））：本本案案對(duì)對(duì)外外營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推推廣廣中中，，月月收收益益完完全全可可以以只只取取酒酒店店配配套套設(shè)施施管管理理費(fèi)費(fèi)即即可可，，即即便便加加上上每每月月6%的的租租金金稅稅收收成成本即即月月收收益益3592.44元元，，經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)2.036年年即即可可回回收收總總投資資成成本本。。點(diǎn)評(píng)評(píng)2））：酒店店管管理理公公司司每每半半年年返返還還一一次次同同等等金金額額的的租租金金回回報(bào)報(bào)較較為適宜；；首付款款分八年年陸續(xù)返返還業(yè)主主，酒店店管理公司每年年返還一一次，并并請(qǐng)專門(mén)的的擔(dān)保公公司做擔(dān)擔(dān)保二、蘭山小區(qū)區(qū)銷(xiāo)售返返租方案案示例21、投資資回報(bào)計(jì)計(jì)劃書(shū)（一）、、以20平米標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)間為為例，單單價(jià)4500元元/平米米，總價(jià)價(jià)90，，000元（二）、、業(yè)主首首付30，000元，，但酒店店管理公公司將分分10年年按月返返往業(yè)主，每月月僅還業(yè)業(yè)主250元。。（三）、、貸款金金額為6萬(wàn)元，，按10年貸款款計(jì)算，，每月還還貸640.20元（（106.7元××6=640.20元元）。酒酒店管理理公司定定期付給給同等金金額的租金回回報(bào)。以上（二二、三項(xiàng)項(xiàng)）每月月890.20元，每每年106582.40元。。酒店管理理公司在在簽約（（酒店委委托管理理合同））后，每每年末時(shí)時(shí)還給。。（四）、、業(yè)主無(wú)無(wú)須負(fù)擔(dān)擔(dān)物業(yè)管管理費(fèi)、、采暖費(fèi)費(fèi)、電視視開(kāi)通費(fèi)費(fèi)、水電費(fèi)、、寬帶費(fèi)費(fèi)及附屬屬設(shè)備設(shè)設(shè)施使用用費(fèi)。以上各種種費(fèi)用合合計(jì)在600元元/月左左右。（五）、、手續(xù)辦辦妥之后后業(yè)主將將完全獲獲得該產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)客房40年年產(chǎn)權(quán)。。（六）、、與此同同時(shí)，業(yè)業(yè)主將獲獲得更大大的收益益。繁華地段段的土地地升值潛潛力無(wú)窮窮；專業(yè)的酒酒店管理理公司，，可以幫幫你以后后打理該該物業(yè)，，回報(bào)無(wú)無(wú)窮2、蘭州州蘭山產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店投資資收益計(jì)計(jì)算表（（僅供參參考）序號(hào)明細(xì)數(shù)據(jù)計(jì)算由來(lái)1面積（平米）20平米

2單價(jià)（元/平米）4500元/平米

3總價(jià)（元）90，000元20×4500元/平米=90，000元4標(biāo)準(zhǔn)首付款（元）七成十年30，000元

5貸款額（元）七成十年60，000元

610年按揭每月供款640.20元

7首付款每月返還250元30，000元/10年/12月=250元8按10年合約每月返還業(yè)主等額月供款640.20元

9業(yè)主免交的該客房在本酒店中每月發(fā)生的成本費(fèi)600元/月

10客戶月回報(bào)額1490.20元250元+640.20元+600元=1490.20元11客戶年回報(bào)額15882.40元1490.20×12月=17882.40元12年回報(bào)收益率19.87%17882.40元÷90，000=19.87%3、根據(jù)開(kāi)發(fā)發(fā)商的提提供數(shù)字字（1）該酒店客客房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)租價(jià)為為150元/天天；（2）根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)酒店出出租率在在50%左右；；（3）得出，該該標(biāo)準(zhǔn)客客房每年年的收入入為27，000元；；（4）支付給客客戶的回回報(bào)在每每年年末末，每年年支付為為10，，682.40元據(jù)此可知知開(kāi)發(fā)商商及酒店店管理公公司管理理經(jīng)營(yíng)得得當(dāng)，上上述方案案是切實(shí)實(shí)可可行的的，業(yè)主主也是很很愿意接接受的??！三、結(jié)論論鑒于蘭山山小區(qū)銷(xiāo)銷(xiāo)售返租租方案示示例2的的年回報(bào)報(bào)收益率率中間過(guò)過(guò)程中的的水分明明顯，對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商商回報(bào)承承諾明顯顯帶來(lái)較較大壓力力，同時(shí)時(shí)不能取取得當(dāng)今今目標(biāo)客客群的信信任度（（年投資資回報(bào)率率越高、、投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)越大大），并并且給知知名酒店店管理公公司帶來(lái)來(lái)巨大的的談判難難度（一一般很難難介入）），最終終推薦蘭蘭山小區(qū)區(qū)銷(xiāo)售返返租方案案示例1。以上投資資回報(bào)方方案供于于總和貴貴司參閱閱。具體體情況待待駐場(chǎng)后后根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)際際建筑參參數(shù)和區(qū)區(qū)域行情情最終確確定。七、蘭山山小區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品定位位概要●推薦案名名：蘭山山新天地地大酒店店創(chuàng)新運(yùn)用用上海新新天地““時(shí)尚休休閑文化化娛樂(lè)中中心”理理念，及她她在國(guó)內(nèi)內(nèi)外品牌牌的影響響力、輻輻射力、、號(hào)召力，使本本案形成成大西部部中心的的具有““黃河文文化地域特色””的首家家“新天天地娛樂(lè)樂(lè)磁場(chǎng)””?！窬频甓ㄎ晃唬捍笪魑鞅鄙藤Q(mào)貿(mào)中心首首家家五星級(jí)級(jí)產(chǎn)權(quán)式式娛樂(lè)酒酒店1）蘭山新天天地大酒酒店以?shī)蕣蕵?lè)酒店店為主題題，集娛娛樂(lè)游玩玩、商業(yè)業(yè)應(yīng)酬、、特色飲飲食、商商務(wù)會(huì)議議、旅游游觀光、、休閑度度假于一一體的綜綜合型酒酒店2）經(jīng)濟(jì)型酒酒店的價(jià)價(jià)格，五五星級(jí)酒酒店的檔檔次，娛娛樂(lè)型酒酒店的功功能。蘭蘭州獨(dú)有有的高投資回回報(bào)特征征和休閑閑居家享享受型的的產(chǎn)權(quán)式式娛樂(lè)酒酒店。3）客房面積積建議為為總建面面的70%即26600平米左右右。單人人房/標(biāo)準(zhǔn)房/普通套房房/豪華單間間/豪華標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房/豪華套房房/總統(tǒng)套房房/女士行政政房/女士行政政套房/商務(wù)房（（單人/雙人））/高級(jí)級(jí)商務(wù)房房/行政套房房。●商業(yè)定位位：大西西北商貿(mào)貿(mào)中心首首家家品牌特特色餐飲飲娛樂(lè)城城1）以大西北北特色美美食城和和大西北北特色娛娛樂(lè)城為為主體，，集餐飲、娛樂(lè)樂(lè)、商業(yè)業(yè)和配套套一體的的規(guī)?；?、高格格調(diào)、品品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)的特色商商業(yè)區(qū)。。2）蘭山新天地特特色美食食城包括一層層沿街近近200米大眾眾特色美食特產(chǎn)產(chǎn)專賣(mài)一一條街，，二層具具有民族風(fēng)味味的地方方名菜特特色名吃、自自助餐廳廳薈萃一一條街，，三層中中西餐廳廳、全國(guó)國(guó)知名餐餐飲名店一一條街。。3）蘭山新天天地娛樂(lè)樂(lè)城位于于原蘭山山商場(chǎng)，，匯聚歌歌舞廳夜夜總會(huì)娛樂(lè)超市市、SPA水療館及及異邦桑桑拿浴、、休躺式式國(guó)際影影院、情情調(diào)酒吧和和咖啡吧吧、熏香香足療與與美容料料理等，，是24小時(shí)娛娛樂(lè)休閑不夜夜城。●產(chǎn)品定定位表現(xiàn)現(xiàn)圖●五至九層駐蘭機(jī)構(gòu)構(gòu)酒店標(biāo)標(biāo)房●一至三三層外向型型商業(yè)業(yè)街四至五五層餐餐飲包包房六至八八層商務(wù)人人仕酒酒店行政層層●五至十十三層層商人人酒店店標(biāo)房房/套套房一至五五層新天地地娛樂(lè)樂(lè)城六至八八層娛娛樂(lè)包包房商業(yè)分分布：：蘭山賓賓館一一至三三層，，辦公公樓一一至三三層，，新蘭蘭山商商場(chǎng)一一至三層層；地地上二二層與與三層層通過(guò)過(guò)連廊廊連接接；原原蘭山山商場(chǎng)場(chǎng)一至五五層為為娛樂(lè)樂(lè)城；；總面面積11400平米米左右右。酒店分分布：：蘭山賓賓館五五至九九層企企業(yè)或或政府府駐蘭蘭機(jī)構(gòu)構(gòu)酒店店標(biāo)房房，辦辦公樓六六至八八層火火車(chē)站站商圈圈商務(wù)務(wù)人仕仕酒店店行政政標(biāo)房房；新新蘭山商商場(chǎng)五五至十十三層層以浙浙江生生意人人為主主的酒酒店標(biāo)標(biāo)房和和套房；；辦公公樓四四至五五層餐餐飲包包房，，原蘭蘭山商商場(chǎng)六六至八八層娛樂(lè)樂(lè)報(bào)房房；總總面積積26600平平米左左右。?！裥绿斓氐靥厣朗呈吵且粚诱姓猩潭ǘㄎ唬海禾禺a(chǎn)文文化街街：特色食食品、、特色色瓜果果、特特色羊羊毛服服裝、、特色色水煙煙、特色工工藝品品、特特色中中藥、、特色色購(gòu)物物、特特色名名酒如“康慶慶坊””、““本色色”、、“系系列驕驕子””、““名揚(yáng)揚(yáng)天下下”九龍酒等白白酒，，便民小小超市市、自選小小市場(chǎng)場(chǎng)；店店面招招商單單位面積積建建議為為20平米米，置置放于于蘭山山賓館館區(qū)域域?yàn)橹髦?。特色餐餐飲街街：清湯湯牛肉肉拉面面、釀釀皮、、灰豆豆、漿漿水面面等特特色經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性小吃、、燒烤烤，早早餐、、午餐餐、晚晚餐、、夜宵宵24小時(shí)晝晝夜多餐經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，形成成整體體項(xiàng)目目日消消費(fèi)+夜消費(fèi)費(fèi)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)格格局；大眾眾快餐餐和餐餐飲特特產(chǎn)為為主的的專賣(mài)賣(mài)連鎖鎖店是本案案商業(yè)業(yè)餐飲飲街的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色色。店店面招招商單單位面積積建議議為35平米左左右，，分布布于近近200米“L”型的辦辦公樓樓為主主。特色休休閑街街：包括國(guó)國(guó)內(nèi)外外知名名酒吧吧間、、特色文文化酒酒吧；；咖啡啡吧、、冰淇淋淋、民民族陶陶瓷飾飾品店店、品品牌美美容美美發(fā)、、面包包坊、、黃河手手工時(shí)時(shí)裝店店、當(dāng)當(dāng)?shù)孛易肿之?huà)店店、雪雪茄水水煙店店、黃河品品酒廊廊、甜甜品店店、中中藥料料理店店、特特色保保健禮禮品店、蘭蘭州茶藝坊坊、網(wǎng)網(wǎng)吧、、SEGA游戲體體驗(yàn)中中心、、民俗俗飾物店店、中中醫(yī)療療養(yǎng)院院、美美容美美發(fā)、、美體體健身身房等等。分布于于新蘭蘭山商商場(chǎng)和和原蘭蘭山商商場(chǎng)大大堂內(nèi)內(nèi)廳環(huán)環(huán)廊部部分。。面積以以15平米米為主主。特色服服務(wù)廊廊：以酒酒店自自身的的配套套設(shè)施施和商商務(wù)中中心服服務(wù)為為主：：票務(wù)務(wù)中心、、銀行行、國(guó)國(guó)內(nèi)國(guó)國(guó)際直直撥電電話、、文字字傳真真、復(fù)復(fù)印打字、、數(shù)碼碼照相相、文文件裝裝訂、、出租租電腦腦、汽汽車(chē)出出租、預(yù)訂訂飛機(jī)機(jī)、火火車(chē)票票、外外幣兌兌換、、國(guó)內(nèi)內(nèi)行李李托運(yùn)運(yùn)、代售郵郵票、、代發(fā)發(fā)信件件、代代購(gòu)交交通票票務(wù)和和代購(gòu)購(gòu)影劇劇、參觀等等票務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)區(qū)。。大堂堂吧、、精品品商店店、鮮鮮花店店、書(shū)店；；要有有坐式式服務(wù)務(wù)臺(tái)、、封閉閉式電電話間間和洽洽談室室。位置可可設(shè)在在一層層共享享大堂堂附近近。面面積以以8平平米為為主。。二層招招商定定位：針對(duì)駐駐酒店店客戶戶結(jié)合合區(qū)域域內(nèi)客客戶，，形成成具有民族風(fēng)風(fēng)味的地地方名名菜特特色名名吃、、自助助餐廳廳薈萃萃一條條街（（內(nèi)街）。。地方方名菜菜如：：唐汪汪手抓抓羊肉肉、烤小豬豬、烤全羊、釀皮子子、高三醬醬肉、陳春麻麻辣粉粉、百歲雞雞、灰豆子；考羊羊排餐餐廳、、蘭州州啤酒酒餐廳廳、蘭蘭州本本家菜菜、蘭州音音樂(lè)餐餐廳、、酒吧吧餐廳廳、蘭蘭州白白合粥粥店、、日本本拉面/蘭蘭州牛牛肉拉拉面精精品店店/羊羊肉拉拉面精精品店店等。。分布布于蘭山山賓館館/辦辦公樓樓/新新蘭山山商場(chǎng)場(chǎng)，面面積建建議以以40—50平平米為為主。。三層招招商定定位：地方餐餐飲名名店如如：金壇子子飯莊莊、羯子樓樓火鍋鍋、傻兒魚(yú)頭、我的的天堂堂酒吧吧、全全順樓樓、甘甘肅順順?lè)搴：ｕr世世界、、恒昌餐餐飲公公司（（黃河河樓））、雅雅爾佳佳明德德宮、、東方方宮、、東方宮宮火鍋鍋城、、菜根根香大大酒店店、天天津狗狗不理理蘭州州店、、川林大大酒店店、長(zhǎng)長(zhǎng)城賓賓館等等多家家知名名酒家家酒店店等。。分布于蘭蘭山賓賓館/辦公公樓/新蘭蘭山商商場(chǎng)，，建議議面積積為100—300平米為為主。?！裥绿斓氐靥厣珚蕵?lè)樂(lè)城1、娛娛樂(lè)城城獨(dú)立立于所所有單單體建建筑，，擁有有獨(dú)立立的電電梯廳廳，獨(dú)獨(dú)立的的豎向向交通通電梯梯。2、娛樂(lè)城城安排在原原蘭山商場(chǎng)場(chǎng)，以酒店室內(nèi)內(nèi)的娛樂(lè)休休閑功能為為主，建筑風(fēng)格特特色按照莊莊家客戶度度身訂制。。3、一層重重視酒店生生活情調(diào)的的享受。如如情調(diào)酒吧吧餐吧、咖啡廳、、茶餐吧、、美容料理理、熏香足足療兼顧購(gòu)購(gòu)物等。4、二層為桑那洗浴、、SPA水療特色館；5、三層為為夜總會(huì)和和KTV娛樂(lè)超市；6、四層歌歌舞廳KTV包廂；7、五層增增設(shè)蘭州首首家休躺式式國(guó)際影院院及康樂(lè)中心；6、六至八八層娛樂(lè)包包房。備注注：辦公樓/新新蘭山商場(chǎng)場(chǎng)四層可預(yù)預(yù)留餐飲包包房。●五星級(jí)產(chǎn)權(quán)權(quán)式娛樂(lè)酒酒店1、蘭山賓館、、辦公樓、、新蘭山商商場(chǎng)分為：：客房區(qū)、、餐飲區(qū)、、公共活動(dòng)動(dòng)區(qū)、會(huì)議議和展覽區(qū)區(qū)、行政后后勤區(qū)，原原蘭山商場(chǎng)場(chǎng)是健身娛娛樂(lè)區(qū)。2、會(huì)議設(shè)施分分布于蘭山山賓館四層層，包括大大多功能廳廳、貴賓廳廳和接見(jiàn)廳廳，若干中中小會(huì)議廳廳。多功能能廳最好不不少于400平方米米，大的可可以到1000平方方米或更多多一些。與與多功能廳廳緊相連的的，要有一一個(gè)貴賓廳廳和接見(jiàn)廳廳，要有適適量面積的的廚房或備備餐間和一一個(gè)家具周周轉(zhuǎn)庫(kù)房。。按照國(guó)務(wù)務(wù)院機(jī)關(guān)事事務(wù)管理局局對(duì)會(huì)議定定點(diǎn)飯店的的要求，除除大的多功功能廳以外外，還要有有能容納30人左右右的小會(huì)議議室。3、宴會(huì)廳、多多功能廳、、VIP包房（高檔檔次）多功能宴會(huì)會(huì)廳：設(shè)有有四國(guó)同聲聲傳譯設(shè)備備，進(jìn)口燈燈光、音響響及舞臺(tái)裝裝置，適應(yīng)應(yīng)多方位需需求?？山咏哟?00-300人的大型型會(huì)議及200人的的大型婚宴宴典禮，并并且自助餐餐會(huì)，公司司慶典、新新聞發(fā)布、、小型訂貨貨展銷(xiāo)會(huì)、、聯(lián)誼晚會(huì)會(huì)等多種形形式的會(huì)議議要求。4、建議產(chǎn)品打打造成健康康主題的生生態(tài)建筑，，如引進(jìn)新新風(fēng)系統(tǒng)、、考慮分戶戶式中央空空調(diào)，純凈凈水的運(yùn)用用等設(shè)施。。5、本案產(chǎn)權(quán)式式酒店標(biāo)房房面積為20、35、70平平米左右。。行政客房房的面積要要比普通客客房大一些些，套房多多一些，房房間內(nèi)提供供良好的辦辦公條件。。6、總統(tǒng)套房：：新蘭山商商場(chǎng)十三層層；7、頂層觀光酒酒吧：新蘭蘭山商場(chǎng)十十四層；8、其他樓層層均作為酒酒店標(biāo)房和和套房，見(jiàn)見(jiàn)上圖。八、“蘭山山新天地大大酒店”營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣概概要

（市市場(chǎng)導(dǎo)入期期）本著“一切切為了銷(xiāo)售售”和“以以最小的投投入在最短短的時(shí)間內(nèi)內(nèi)迅速獲得得最大的銷(xiāo)銷(xiāo)售額”的的營(yíng)銷(xiāo)推廣廣原則，針針對(duì)預(yù)售前前多線并舉舉的工作狀狀態(tài)，按綱綱領(lǐng)式營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)工作步驟和操盤(pán)盤(pán)策略提出出以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)綱要供貴貴司定奪。。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手組組合：盡快確立或或包裝“實(shí)實(shí)力開(kāi)發(fā)商商/知名承承建商/知知名監(jiān)理商商/一流酒酒店管理公公司/一流流商業(yè)管理理公司/著著名保險(xiǎn)公公司/實(shí)力力商業(yè)銀行行/專業(yè)策策劃代理公公司/著名名國(guó)際型規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院/知名海海外家裝公公司等顧問(wèn)問(wèn)先鋒組合合”，作為為先期預(yù)定定買(mǎi)家的專專業(yè)顧問(wèn)團(tuán)團(tuán)，構(gòu)成目目標(biāo)客群購(gòu)購(gòu)買(mǎi)行為的的信譽(yù)和實(shí)實(shí)力保障；；強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)梳梳理：如“蘭州首首家產(chǎn)權(quán)式式娛樂(lè)酒店店；蘭州首首席特色餐餐飲娛樂(lè)城城；近30米挑空生生態(tài)健康共共享大堂；；獨(dú)棟酒店店、獨(dú)棟商商業(yè)樓宇贈(zèng)贈(zèng)送樓宇冠冠名權(quán)、標(biāo)標(biāo)間冠名權(quán)權(quán)；最穩(wěn)妥妥的低首付付、低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、低投入入，高回報(bào)報(bào)、高增值值、高收益益投資錦囊囊計(jì)劃；獨(dú)獨(dú)有三條特特色商業(yè)步步行街，中中央商業(yè)區(qū)區(qū)最時(shí)尚的的休閑娛樂(lè)樂(lè)人間天堂堂、結(jié)合新新蘭山商場(chǎng)場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)首推五星星級(jí)家庭式式套房、大大西北有了了自己的新新天地、南南有上海新新天地、北北有蘭州新新天地”等等。投資返租計(jì)計(jì)劃：一是交給酒店管管理公司的的投資托管型型，與酒店管理理公司簽訂訂《委托租租賃合同》》，分為每年固固定回報(bào)和和酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)利潤(rùn)回報(bào)報(bào)兩種；二是業(yè)主可以隨隨時(shí)入住，，不定時(shí)將將物業(yè)交給給酒店管理理公司代為為出租，獲獲得出租回回報(bào)；三是節(jié)約住住其他酒店店資金開(kāi)支支，實(shí)際享享受自主產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店利利益，生意生活就就地平衡的的自?shī)首宰∽⌒?；四是投資收收益自主經(jīng)經(jīng)營(yíng)型（適適用于商鋪鋪）；——產(chǎn)權(quán)式式娛樂(lè)酒店店投資回報(bào)報(bào)率為8.67%，，產(chǎn)權(quán)式商商鋪為10%左右；；本案銷(xiāo)售售以酒店管管理公司托托管和商業(yè)業(yè)管理公司司托管的投投資固定返返租回報(bào)方方式為主。。營(yíng)銷(xiāo)推廣策策略：推廣策略———新聞組組合式營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略；推廣定位———蘭州首首家產(chǎn)權(quán)式式娛樂(lè)酒店店蘭州首席產(chǎn)產(chǎn)權(quán)特色商商業(yè)娛樂(lè)城城推廣主線———以“創(chuàng)創(chuàng)新”貫穿穿產(chǎn)品定位位、市場(chǎng)定定位、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推推廣的全過(guò)過(guò)程，最切切實(shí)穩(wěn)定的的產(chǎn)權(quán)式娛樂(lè)酒店店返租回報(bào)報(bào)特案核心推廣語(yǔ)語(yǔ)——邊玩玩邊賺，即即購(gòu)即返推廣理念———永無(wú)供樓款款項(xiàng)投入，，立體型無(wú)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)保障障系統(tǒng)推廣賣(mài)點(diǎn)———交納少量首首期購(gòu)樓款款=完成投投資全部過(guò)過(guò)程=盡享投資收收益與休閑閑娛樂(lè)雙快快樂(lè)推廣渠道———低投入入的各報(bào)紙紙新聞和電電臺(tái)、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示及直直銷(xiāo)單推廣戰(zhàn)術(shù)———短平快快的地緣客客戶吸納+浙商聯(lián)帶口口碑+莊家客戶重點(diǎn)公公關(guān)；現(xiàn)場(chǎng)紅色風(fēng)風(fēng)暴：申請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)戶戶外廣告報(bào)報(bào)批，將現(xiàn)現(xiàn)有商戶經(jīng)經(jīng)營(yíng)部分以以上的建筑筑全部呈““L”型用大紅布布圍裹，內(nèi)內(nèi)容分別為為“蘭州首首家產(chǎn)權(quán)式式娛樂(lè)酒店店”、“蘭蘭州首席特特色商業(yè)娛娛樂(lè)城”、、“最穩(wěn)定定的多重投投資收益特特案”、““特色的特特產(chǎn)的蘭州州時(shí)尚新天天地”、““娛樂(lè)休閑閑吃喝玩樂(lè)樂(lè)特工場(chǎng)””、“中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)爆棚棚投資享受受樂(lè)園”等等，形成人人流車(chē)流集集中的第一一營(yíng)銷(xiāo)力轟轟動(dòng)包裝效效應(yīng)；賣(mài)場(chǎng)展示長(zhǎng)長(zhǎng)廊：售樓中心處處在項(xiàng)目?jī)蓛蓷l主干的的中心點(diǎn)，，外觀做特特裝處理，，室內(nèi)需有有項(xiàng)目大堂堂效果圖、、電梯和電電梯廳效果果圖、裝修修標(biāo)準(zhǔn)效果果圖、規(guī)劃劃改建總平平圖、建筑筑單體效果果圖、建筑筑沙盤(pán)及模模型等，外外加展板形形成現(xiàn)場(chǎng)濃濃烈的銷(xiāo)售售刺激氛圍圍；天水南南路及火車(chē)車(chē)站東路的的沿街底商商視拆遷進(jìn)進(jìn)度，最好好均以燈箱箱或噴繪布布的宣傳形形式，將賣(mài)賣(mài)場(chǎng)的銷(xiāo)售售力價(jià)值最最大化，內(nèi)內(nèi)容可以整整體介紹項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式式酒店和商商鋪的情況況，形成最最大沖擊力力，以此在在最短的時(shí)時(shí)間內(nèi)吸納納最多的客客流?；句N(xiāo)售工工具：直銷(xiāo)單分為為酒店和商商鋪兩部分分，分別做做成兩面印印刷的八開(kāi)開(kāi)規(guī)格內(nèi)放放標(biāo)準(zhǔn)層各各戶型圖和和項(xiàng)目簡(jiǎn)介介單張，每每張戶型圖圖闡明投資資回報(bào)方案案，作為通通過(guò)郵局定定點(diǎn)派發(fā)郵郵送給私企企生意人；；印量不需需過(guò)多2萬(wàn)萬(wàn)份即可；；同時(shí)銷(xiāo)售售體內(nèi)部準(zhǔn)準(zhǔn)備價(jià)單、、銷(xiāo)控表、、答客問(wèn)，，每一位銷(xiāo)銷(xiāo)售人員均均準(zhǔn)備系統(tǒng)統(tǒng)全面的銷(xiāo)銷(xiāo)售文件夾夾資料；銷(xiāo)售強(qiáng)化培培訓(xùn)：我司將以在在北京區(qū)成成功操盤(pán)過(guò)過(guò)產(chǎn)權(quán)酒店店的營(yíng)銷(xiāo)總總監(jiān)為駐場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)代表表，由總經(jīng)經(jīng)理直接進(jìn)進(jìn)行半個(gè)月月的強(qiáng)化培培訓(xùn)，并組組成酒店管管理、商業(yè)業(yè)專家、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)專專家的培訓(xùn)訓(xùn)顧問(wèn)團(tuán)，，對(duì)總監(jiān)、、銷(xiāo)售經(jīng)理理、銷(xiāo)售主主管、銷(xiāo)售售代表、客客戶引導(dǎo)包包括保安保保潔及經(jīng)理理助理進(jìn)行行全面專業(yè)業(yè)的產(chǎn)權(quán)酒酒店專業(yè)和和銷(xiāo)售管理理/客戶服服務(wù)跟蹤等等強(qiáng)化培訓(xùn)訓(xùn)，預(yù)期打打造成蘭州州首家產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店的一一流銷(xiāo)售隊(duì)隊(duì)伍，從而而不輕易放放掉一個(gè)準(zhǔn)準(zhǔn)客戶；地緣客戶積積累：本案地緣客客戶是最有有希望迅速速成單的第第一批客戶戶，分為火火車(chē)站進(jìn)貨貨運(yùn)貨商、、城關(guān)區(qū)以以內(nèi)的來(lái)往往人流車(chē)流流、附近火火車(chē)站及鐵鐵路局商圈圈居住人群群以及附近近做生意的的私營(yíng)老板板。通過(guò)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)紅色橫橫幅豎幅的的引導(dǎo)帶動(dòng)動(dòng)，每日將將紛紛前來(lái)來(lái)咨詢的潛潛在客戶。。銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)術(shù)上分為售售樓處自然然客戶和業(yè)業(yè)務(wù)員主動(dòng)動(dòng)上門(mén)型客客戶，通過(guò)過(guò)項(xiàng)目對(duì)火火車(chē)站商圈圈的主力帶帶動(dòng)預(yù)期，，形成與周周邊商家主主動(dòng)互動(dòng)的的咨詢體系系，為預(yù)售售做穩(wěn)定鋪鋪墊。新聞集中造造勢(shì)：于甘肅日?qǐng)?bào)報(bào)、蘭州日日?qǐng)?bào)、蘭州州晨報(bào)、蘭蘭州晚報(bào)、、西部商報(bào)報(bào)、科技鑫鑫報(bào)、都市市天地報(bào)、、甘肅經(jīng)濟(jì)濟(jì)日?qǐng)?bào)、《《經(jīng)營(yíng)緘市市》周刊、、甘肅電視視臺(tái)、蘭州州電視臺(tái)、、甘肅交通通廣播電臺(tái)臺(tái)、《西部部房產(chǎn)》雜雜志社、甘甘肅之窗··房地產(chǎn)業(yè)業(yè)商會(huì)網(wǎng)站站、蘭州房房地產(chǎn)信息息網(wǎng)、蘭州州房地產(chǎn)資資訊網(wǎng)、蘭蘭州房地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)、甘肅肅房地產(chǎn)資資訊網(wǎng)、蘭蘭州家園網(wǎng)網(wǎng)、每日甘甘肅、中國(guó)國(guó)蘭州、蘭蘭州之窗、、蘭州市旅旅游網(wǎng)、蘭蘭州餐飲信信息網(wǎng)、蘭蘭州美食網(wǎng)網(wǎng)、城關(guān)區(qū)區(qū)政府網(wǎng)、、蘭州商貿(mào)貿(mào)網(wǎng)、甘肅肅招商網(wǎng)等等三十余家家房地產(chǎn)相相關(guān)媒體，，以“產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店的的功能細(xì)分分發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)、全國(guó)罕罕有的產(chǎn)權(quán)權(quán)式娛樂(lè)酒酒店、蘭州州爆出首家家產(chǎn)權(quán)式娛娛樂(lè)酒店、、個(gè)人投資資理財(cái)?shù)淖钭罴褌€(gè)案、、產(chǎn)權(quán)酒店店產(chǎn)權(quán)商鋪鋪的多贏多多娛收益、、蘭州首家家獨(dú)棟冠名名權(quán)投資項(xiàng)項(xiàng)目”等新新聞稿的形形式，即以以100—200元稿費(fèi)邀約約每家媒體體記者，集集中在10月下旬或11月上旬半個(gè)個(gè)月的時(shí)間間轟炸式報(bào)報(bào)道，以最最小的投入入在最短時(shí)時(shí)間內(nèi)形成成轟動(dòng)造勢(shì)勢(shì)效應(yīng)，快快速獲得知知名度、美美譽(yù)度和多多重宣傳口口碑使客戶戶前來(lái)。廣播主媒刺刺激：基于投資客客群為蘭州州本地的中中產(chǎn)階級(jí)和和個(gè)體商家家，大家生生意繁忙白白天很少看看電視，無(wú)無(wú)論打車(chē)或或私家車(chē)或或交通臺(tái)收收聽(tīng)人群覆覆蓋率均較較廣，且購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力較電電視來(lái)的準(zhǔn)準(zhǔn)確直接，，選擇收聽(tīng)聽(tīng)率最高的的蘭州電臺(tái)臺(tái)欄目進(jìn)行行每次15秒每天6次共持續(xù)續(xù)1個(gè)月的的廣播媒體體投放，投投入少而且且反饋及時(shí)時(shí)迅速，形形成繼現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)引導(dǎo)展示示、新聞集集中造勢(shì)、、直銷(xiāo)單派派送配合同同時(shí)的主要要輔助媒體體投放。商家聯(lián)袂招招標(biāo)：于蘭州主力力報(bào)紙媒體體首頁(yè)打出出第一版半半版形象促促銷(xiāo)招標(biāo)招招商廣告。。包括房地地產(chǎn)拍賣(mài)公公司——提提議項(xiàng)目采采取拍賣(mài)型型開(kāi)盤(pán)策略略、知名餐餐飲娛樂(lè)公公司、家裝裝公司、建建材供應(yīng)商商等，以投投資客和商商家為主對(duì)對(duì)象，屬告告知型廣告告。直銷(xiāo)重點(diǎn)攻攻略：以開(kāi)車(chē)時(shí)辰辰不超過(guò)20分鐘，，重點(diǎn)半徑徑5公里以以內(nèi)的商家家為主。派派送對(duì)象以以家電、家家具、電器器、電子、、服裝、鞋鞋帽等各式式商品批發(fā)發(fā)市場(chǎng)、商商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商商販、餐飲飲娛樂(lè)休閑閑行業(yè)的浙浙江生意人人為重點(diǎn)，，通過(guò)印制制好的雙面面直銷(xiāo)單，，選擇如郵郵局直郵定定點(diǎn)到達(dá)率率準(zhǔn)確的發(fā)發(fā)送渠道或或郵遞公司司，在商家家集中的城城區(qū)范圍充充分選擇準(zhǔn)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)礎(chǔ)上定向營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)，是本本案所有營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略中中最為行之之有效的四四兩撥千斤斤銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù)術(shù)。莊家客戶公公關(guān)：蘭山項(xiàng)目無(wú)無(wú)論從商鋪鋪帶動(dòng)全盤(pán)盤(pán)發(fā)售或商商業(yè)投資經(jīng)經(jīng)營(yíng)的莊家家客戶帶動(dòng)動(dòng)商鋪投資資客，商業(yè)業(yè)客戶均是是莊家客戶戶公關(guān)對(duì)象象。如：唐唐汪手抓羊羊肉、烤小豬、烤全羊、釀皮子、高三醬肉、陳春麻辣粉粉、百歲雞、灰豆子；考羊排餐餐廳、蘭州州白合粥店店、金壇子飯莊莊、羯子樓火鍋鍋、傻兒魚(yú)頭、我的天堂堂酒吧、全全順樓、甘甘肅順?lè)搴：ｕr世界、、恒昌餐飲飲公司（黃黃河樓）、、雅爾佳明明德宮、東東方宮、東東方宮火鍋鍋城、菜根根香大酒店店、天津狗狗不理蘭州州店、川林林大酒店等等。運(yùn)用電電話預(yù)約、、傳真、短短信、E-mail、郵寄、上門(mén)門(mén)洽談等多多種方式進(jìn)進(jìn)行公關(guān)。。同時(shí)針對(duì)對(duì)大宗意向向買(mǎi)家進(jìn)行行一對(duì)一溝溝通。優(yōu)惠促銷(xiāo)整整合：1）買(mǎi)200平米以以上商鋪贈(zèng)贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)酒酒店標(biāo)房；；2）買(mǎi)獨(dú)棟棟贈(zèng)送冠名名權(quán)和廣告告牌；3）一次性性付款/分分期付款/按揭付款款的折扣優(yōu)優(yōu)惠；如一次性付款款購(gòu)房者及及購(gòu)買(mǎi)大戶戶型的業(yè)主主可獲得鉆鉆石卡，在在酒店消費(fèi)費(fèi)可享有八八折優(yōu)惠；；4）每年可獲得得實(shí)際購(gòu)房房?jī)r(jià)格8%～10%的固定收收益并享有有免費(fèi)居住住15天的的特權(quán)；5）長(zhǎng)住業(yè)主永永久享有在在酒店消費(fèi)費(fèi)八折的優(yōu)優(yōu)惠特權(quán)，，并享受酒酒店公司提提供的房間間日常保潔潔、定期消消毒、洗衣衣、代購(gòu)物物品、寵物物看護(hù)、花花木養(yǎng)護(hù)等等特價(jià)優(yōu)惠惠服務(wù)；6）業(yè)主每每年可免費(fèi)費(fèi)獲得酒店店公司贈(zèng)與與的會(huì)員卡卡，持卡在在酒店消費(fèi)費(fèi)將享有最最惠待遇。。7）購(gòu)買(mǎi)70平米戶型的的業(yè)主可獲獲得金卡，，在酒店消消費(fèi)可享有有八五折優(yōu)優(yōu)惠；8）購(gòu)買(mǎi)50平米戶戶型的業(yè)主主可獲得銀銀卡，在酒酒店消費(fèi)可可享有九折折優(yōu)惠；9）所購(gòu)房房產(chǎn)為大產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，可享享有繼承、、贈(zèng)送、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押押等權(quán)利；；10）酒店店開(kāi)業(yè)五年年后業(yè)主可可轉(zhuǎn)讓自己己的房產(chǎn)，，開(kāi)發(fā)商按按商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同的的購(gòu)房?jī)r(jià)格格予以回購(gòu)購(gòu)。11）投資資型業(yè)主在在房產(chǎn)委托托經(jīng)營(yíng)期間間，免交物物業(yè)費(fèi)、水水電費(fèi)及經(jīng)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)所所發(fā)生的全全部稅費(fèi)；；12）持卡卡在蘭山大大酒店所屬屬的其它娛娛樂(lè)項(xiàng)目消消費(fèi)時(shí)，均均可享有與與產(chǎn)權(quán)酒店店相同的優(yōu)優(yōu)惠待遇；；13）購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的的其它產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店時(shí)，，一律享受受內(nèi)部最惠惠價(jià)格；14）投資收益益即購(gòu)即返返，是五年年還是兩年年需要探討討。商鋪帶動(dòng)全全盤(pán)：提議拿出娛娛樂(lè)城和一一層、二層層、三層各各200——1000平米左右右的銷(xiāo)售面面積進(jìn)行前前期大客戶戶的洽談。。分租賃和和購(gòu)買(mǎi)兩種種需求情況況：租賃客客戶至少在在500平平米以上的的當(dāng)?shù)刂炫灥昊蚧蛑髁Φ辏?，以便通過(guò)過(guò)期進(jìn)駐訊訊息快速帶帶動(dòng)全盤(pán)發(fā)發(fā)售；購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的莊家客客戶將針對(duì)對(duì)300平平米以上的的需求買(mǎi)家家亦為品牌牌連鎖店進(jìn)進(jìn)行最惠待待遇（如放放低折扣點(diǎn)點(diǎn)或提高回回報(bào)承諾點(diǎn)點(diǎn)）促其成成交；尤其其是產(chǎn)權(quán)酒酒店亦屬大大商業(yè)范疇疇，先期引引進(jìn)國(guó)內(nèi)知知名酒店管管理公司將將對(duì)全盤(pán)發(fā)發(fā)售起到至至關(guān)重要的的信譽(yù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)拉動(dòng)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)廣廣告：選擇單一投投放的最有有效報(bào)紙，，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期兩版半半版廣告，，內(nèi)容以產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店和和商鋪分別別進(jìn)行訴求求，要求沖沖擊力和震震撼力。九、蘭山新新天地大酒酒店創(chuàng)新拍拍賣(mài)式開(kāi)盤(pán)盤(pán)策劃綱要要（正式開(kāi)盤(pán)盤(pán)期）在立體新聞聞造勢(shì)，客客戶初步積積累半個(gè)月月左右的時(shí)時(shí)間進(jìn)行后后，趁熱打打鐵步入內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。。探市月一一旦反饋不不錯(cuò)，大獲獲成功，項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入正正式開(kāi)盤(pán)期期。為全面面創(chuàng)造出蘭蘭山項(xiàng)目于于蘭州市場(chǎng)場(chǎng)前所未有有的銷(xiāo)售奇奇跡，采用用蘭州首家家拍賣(mài)式開(kāi)開(kāi)盤(pán)的做法法，將是本本案新聞銷(xiāo)銷(xiāo)售力亮點(diǎn)點(diǎn)頻出的開(kāi)開(kāi)門(mén)紅，甚甚至將拍賣(mài)賣(mài)組合活動(dòng)動(dòng)當(dāng)成本案案銷(xiāo)售期內(nèi)內(nèi)的一項(xiàng)常常規(guī)戰(zhàn)術(shù)來(lái)來(lái)運(yùn)用。一、活動(dòng)綱綱要活動(dòng)地點(diǎn)：：選擇蘭州州火車(chē)站露露天拍賣(mài)，，可直接吸吸引買(mǎi)家到售樓樓處成交；；活動(dòng)時(shí)間：：上午9：：00—11：30主辦方方：甘肅強(qiáng)達(dá)供供銷(xiāo)配送置置業(yè)有限公公司博智威諾（（北京）房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)有限公司司承辦方方：某某房房地產(chǎn)拍賣(mài)賣(mài)有限公司司市公證單單位協(xié)辦方方：蘭州專專業(yè)公關(guān)活活動(dòng)公司或或禮儀公司司某某廣告設(shè)設(shè)計(jì)制作公公司活動(dòng)主題：：蘭州首家家產(chǎn)權(quán)式娛娛樂(lè)酒店產(chǎn)產(chǎn)權(quán)特色商商業(yè)娛樂(lè)城———無(wú)底價(jià)拍賣(mài)賣(mài)會(huì)暨投資資財(cái)富置業(yè)業(yè)活動(dòng)活動(dòng)風(fēng)格：：輕松緊張張、高雅享享受、嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)專業(yè)、特特色新聞、聯(lián)動(dòng)動(dòng)促銷(xiāo)二、推廣造勢(shì)報(bào)紙紙———主力報(bào)紙紙廣告半版版信息配合合，一次拍拍賣(mài)廣告告告知配合；；新聞造勢(shì)——開(kāi)盤(pán)日之前前，讓合作作過(guò)的新聞聞媒體集中中免費(fèi)造勢(shì)勢(shì)DM直投——各大商場(chǎng)、、酒店、市市場(chǎng)等多份份實(shí)名直投投（包括邀邀請(qǐng)函、請(qǐng)柬、DM單、紀(jì)念性性禮品、戶戶型圖等）），或采取取報(bào)紙夾報(bào)形式式直投；網(wǎng)站——于當(dāng)?shù)刂糠康禺a(chǎn)網(wǎng)站集集中發(fā)布信息息三、活動(dòng)內(nèi)容容主持人隆重介介紹到場(chǎng)來(lái)賓賓市領(lǐng)導(dǎo)致詞開(kāi)發(fā)商致詞國(guó)際Party不同樂(lè)器的女子樂(lè)隊(duì)中英英文表演城關(guān)區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展演講國(guó)內(nèi)著名和聲聲組合樂(lè)隊(duì)演演唱產(chǎn)權(quán)酒店論壇壇趣味競(jìng)拍一產(chǎn)權(quán)酒店和商商鋪置業(yè)論壇壇著名藝術(shù)家表表演蘭山項(xiàng)目背景景介紹及推介介抽獎(jiǎng)一蘭山項(xiàng)目規(guī)劃劃布局介紹趣味競(jìng)拍二蘭山項(xiàng)目精裝裝品牌配設(shè)介介紹抽獎(jiǎng)二蘭山項(xiàng)目服務(wù)務(wù)配設(shè)介紹趣味競(jìng)拍三抽獎(jiǎng)三拍賣(mài)高潮抽獎(jiǎng)與競(jìng)拍穿穿插中午中西自助助美餐暨新聞聞發(fā)布會(huì)四、活動(dòng)邀請(qǐng)請(qǐng)1）開(kāi)發(fā)商2）品牌運(yùn)營(yíng)營(yíng)商3）規(guī)劃/施施工方4）政界領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)5）專家學(xué)者者教授6）特邀嘉賓賓7）新聞媒體體記者8）潛在客群群9）酒店/商商業(yè)管理公司司10）其他交警公安維持持秩序若干（（如10人））著名芭蕾表演演藝術(shù)團(tuán)8人人音樂(lè)會(huì)表演家家6名門(mén)童兩位禮儀小姐8名名模特8名攝影師5名五、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備備禮品品：養(yǎng)酒、古錢(qián)幣幣等趣味拍賣(mài)賣(mài)系列銷(xiāo)售工具：展板、VIP卡、手提袋、、請(qǐng)柬、戶型型圖租車(chē)車(chē)：公關(guān)公司：鮮花、簽到本本等六、拍賣(mài)促銷(xiāo)銷(xiāo)拍賣(mài)流程：拍賣(mài)公司講解解競(jìng)拍程序拍賣(mài)方式：無(wú)底價(jià)競(jìng)拍，，4800元元/平米起拍拍或總價(jià)9萬(wàn)萬(wàn)元/套起拍拍成交拍賣(mài)底價(jià)價(jià)4500元元/平米一月一提價(jià)，，每月市場(chǎng)計(jì)計(jì)劃提價(jià)100元/平米米拍賣(mài)贈(zèng)送：贈(zèng)贈(zèng)送單元冠名名權(quán)/贈(zèng)送吉吉祥房號(hào)/贈(zèng)贈(zèng)送VIP會(huì)員卡拍賣(mài)優(yōu)惠：享享受最低底價(jià)價(jià)85折優(yōu)惠惠享受開(kāi)業(yè)之前前免月供政策策（并免利息息）拍賣(mài)抽獎(jiǎng)：餐餐飲優(yōu)惠券/娛樂(lè)優(yōu)惠券券/會(huì)員卡/特產(chǎn)贈(zèng)送/世界級(jí)名牌牌項(xiàng)鏈2條/名貴古董董/名貴字畫(huà)畫(huà)/世界級(jí)名名表3只/世世界級(jí)名牌打打火機(jī)/世界級(jí)名筆10支/知名品品牌服裝/典典藏紅酒養(yǎng)酒酒/經(jīng)典飾品品拍賣(mài)戶型：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店高低低區(qū)最好戶型型和鋪?zhàn)罴雅R臨街商鋪七、拍賣(mài)綱要要1、拍賣(mài)目的的：采用現(xiàn)時(shí)時(shí)、現(xiàn)地、根根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格格拍賣(mài)，這是是反映房產(chǎn)真真實(shí)價(jià)格的最最好方式。2、拍賣(mài)知識(shí)識(shí)：農(nóng)行、建建行、工行等等都加入了辦辦理拍賣(mài)房屋屋按揭的行列列中。只要標(biāo)標(biāo)的產(chǎn)權(quán)清晰晰，都可申請(qǐng)請(qǐng)銀行的按揭揭貸款。購(gòu)房房者拍得拍賣(mài)賣(mài)商品房后，，可向銀行申申請(qǐng)最高為房房?jī)r(jià)60%的的按揭貸款，，貸款年限最最多為15年年。購(gòu)房者在在交付5萬(wàn)元元保證金后才才能參加拍賣(mài)賣(mài)。3、競(jìng)買(mǎi)程序序（略）4、拍賣(mài)起價(jià)價(jià)保密形式：密密封拍賣(mài)，以以出價(jià)最高中中標(biāo)。拍賣(mài)底價(jià)：一般房地產(chǎn)的的不動(dòng)產(chǎn)的拍拍賣(mài)底價(jià)是房房?jī)r(jià)下浮30%左右。競(jìng)拍幅度：一般每次加價(jià)價(jià)幅度定在價(jià)價(jià)位金額的10%左右較較為合理。5、拍賣(mài)規(guī)則則（略）八、拍賣(mài)公告告我公司將對(duì)以以下受托的房房地產(chǎn)進(jìn)行公公開(kāi)拍賣(mài)?，F(xiàn)現(xiàn)將有關(guān)事宜宜公告如下：：1）、拍賣(mài)標(biāo)標(biāo)的：蘭州市蘭山新新天地號(hào)號(hào)樓戶戶型，建筑面面積平平方米，起拍拍價(jià)人民幣萬(wàn)萬(wàn)元。拍賣(mài)成成交后，買(mǎi)受受人除交納成成交價(jià)款外，，所購(gòu)房產(chǎn)的的營(yíng)業(yè)稅及相相關(guān)稅費(fèi)均由由買(mǎi)受人支付付。競(jìng)買(mǎi)保證證金1萬(wàn)元2）、現(xiàn)場(chǎng)勘勘察時(shí)間為：：2004年年10月30日至月月日(周周六、日照常常)。具體情情況請(qǐng)向蘭山山新天地售樓樓處置業(yè)顧問(wèn)問(wèn)咨詢3）、登記及及拍賣(mài)地點(diǎn)：：蘭州市房地地產(chǎn)拍賣(mài)有限限責(zé)任公司4）、拍賣(mài)時(shí)時(shí)間：年年月日日上午午時(shí)-時(shí)整整傳真真：郵政編碼：網(wǎng)址址：九、拍賣(mài)前辦辦理競(jìng)買(mǎi)手續(xù)續(xù)1）實(shí)地察勘勘、咨詢：具具體情況請(qǐng)向向蘭山新天地地售樓處置業(yè)業(yè)顧問(wèn)咨詢2）意向者簽簽定競(jìng)買(mǎi)協(xié)議議書(shū)3）交納保證證金4）領(lǐng)取競(jìng)買(mǎi)買(mǎi)證十、拍賣(mài)當(dāng)天天參加拍賣(mài)的的程序1）競(jìng)買(mǎi)證換換號(hào)牌。2）舉舉牌競(jìng)拍。3））落槌成交的的簽定成交確確認(rèn)書(shū)，未未成交的退還還保證金十一、委托拍拍賣(mài)程序選擇合作的委委托拍賣(mài)人選擇委托拍賣(mài)賣(mài)行——商談?wù)勁馁u(mài)底價(jià)———簽訂委托托協(xié)議——收收取房款———辦理過(guò)戶手手續(xù)十二、拍賣(mài)具具有下列特點(diǎn)點(diǎn)①、公開(kāi)競(jìng)價(jià)價(jià)；②、價(jià)高高者得；③、、快速變現(xiàn)；；④、節(jié)約經(jīng)經(jīng)銷(xiāo)費(fèi)用；⑤⑤、體現(xiàn)真真實(shí)價(jià)值或最最大價(jià)值；⑥⑥、透明度度高；⑦、、法律約束力力強(qiáng)；⑧、、關(guān)注率高，，有轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)；⑨、賣(mài)賣(mài)家滿意、買(mǎi)買(mǎi)家樂(lè)意十三、拍賣(mài)流流程建議1、舉辦拍賣(mài)賣(mài)會(huì)須提前7天在報(bào)紙上上發(fā)布拍賣(mài)公公告，建議貴貴方與拍賣(mài)方方及時(shí)對(duì)第二二階段的宣傳傳策略和宣傳傳內(nèi)容及時(shí)溝溝通；2、參加拍賣(mài)賣(mài)會(huì)的競(jìng)買(mǎi)人人應(yīng)提前辦理理競(jìng)拍手續(xù)，，領(lǐng)取拍賣(mài)號(hào)號(hào)牌，對(duì)競(jìng)買(mǎi)買(mǎi)人資質(zhì)的要要求有如下方方案：1）傳統(tǒng)做法法：要求參加加拍賣(mài)會(huì)的競(jìng)競(jìng)買(mǎi)人交納一一定數(shù)額的保保證金（如5萬(wàn)元/套）），方可辦理理競(jìng)拍手續(xù)；；2）要求競(jìng)買(mǎi)買(mǎi)人先認(rèn)購(gòu)樓樓盤(pán)（大訂還還是小訂由貴貴方?jīng)Q定），，后方可辦理理競(jìng)拍手續(xù)，，如最終競(jìng)拍拍成功，可以以用競(jìng)拍所得得標(biāo)的替換原原認(rèn)購(gòu)的樓盤(pán)盤(pán)；3））放放寬寬對(duì)對(duì)競(jìng)競(jìng)買(mǎi)買(mǎi)人人的的資資質(zhì)質(zhì)要要求求，，以以低低保保證證金金或或僅僅需需信信譽(yù)譽(yù)擔(dān)擔(dān)保保的的形形式式，，促促使使更更多多的的人人參參與與活活動(dòng)動(dòng)，，但但此此種種做做法法風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較較大大，，須須提提防防買(mǎi)買(mǎi)受受人人悔悔約約；；3、、報(bào)報(bào)蘭蘭州州市市工工商商管管理理部部門(mén)門(mén)備備案案4、、如如需需邀邀請(qǐng)請(qǐng)公公證證機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)參參與與，，請(qǐng)請(qǐng)貴貴方方提提前前預(yù)預(yù)約約，，做做好好準(zhǔn)準(zhǔn)備備5、、拍拍賣(mài)賣(mài)會(huì)會(huì)時(shí)時(shí)間間約約在在40——60分分鐘鐘之之間間，，主主要要步步驟驟為為：：1））主主持持人人介介紹紹活活動(dòng)動(dòng)概概況況，，宣宣布布拍拍賣(mài)賣(mài)會(huì)會(huì)開(kāi)開(kāi)始始；；2））工工作作人人員員宣宣讀讀拍拍賣(mài)賣(mài)規(guī)規(guī)則則及及競(jìng)競(jìng)買(mǎi)買(mǎi)須須知知；；3））拍拍賣(mài)賣(mài)師師講講解解拍拍賣(mài)賣(mài)注注意意事事項(xiàng)項(xiàng)，，開(kāi)開(kāi)始始拍拍賣(mài)賣(mài)；；4））買(mǎi)買(mǎi)受受人人當(dāng)當(dāng)場(chǎng)場(chǎng)簽簽署署《《成成交交確確認(rèn)認(rèn)書(shū)書(shū)》》，，并并在在會(huì)會(huì)后后辦辦理理買(mǎi)買(mǎi)受受的的其其他他手手續(xù)續(xù)5）拍拍賣(mài)賣(mài)結(jié)結(jié)束束，，繼繼續(xù)續(xù)進(jìn)進(jìn)行行其其他他活活動(dòng)動(dòng)。。十、、博博智智威威諾諾捆捆綁綁式式銷(xiāo)銷(xiāo)售售任任務(wù)務(wù)1、、未未完完成成或或超超完完成成銷(xiāo)銷(xiāo)售售比比例例的的傭傭金金支支付付方方法法銷(xiāo)售期每期應(yīng)完成銷(xiāo)售比例累計(jì)銷(xiāo)售比例未完成銷(xiāo)售比例超出累計(jì)銷(xiāo)售比例部分第一期25%25%扣傭金的10%加超出部分傭金的10%第二期40%65%扣傭金的15%加超出部分傭金的15%第三期35%100%扣傭金的20%

注（（1