2015年上半年青海房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策必備：房屋征收概述考試題

2015年上半年青海省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》必備：房屋征收

概述考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是。A：B：C：D：E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、下列關(guān)于估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的說法，錯(cuò)誤的是_。A.任何估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘B.對(duì)已消失的房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解C.實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況D.拆遷估價(jià)的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可3、下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是_。A.資本金現(xiàn)金流量表B.資金來源與運(yùn)用表C.損益表D.投資計(jì)劃與資金籌措表4、從賣方的角度看，成本法的理論依據(jù)是_。A.銷售狀況價(jià)值論B.市場(chǎng)供求價(jià)值論C.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論D.經(jīng)濟(jì)花費(fèi)價(jià)值論5、估價(jià)報(bào)告封面應(yīng)包括估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)和。A：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊(cè)號(hào)）、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)B：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名和注冊(cè)號(hào)）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告編號(hào)C：估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)、附件D：估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、某投資市場(chǎng)的平均收益率為12%,銀行貸款利率為5.17%,國債收益率為3.5%,房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（）。3.5%5.17%7.75%8.59%7、當(dāng)較為精確地應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，應(yīng)考慮。A：通貨膨脹影響B(tài)：投資利息因素C：資金時(shí)間價(jià)值D：投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的—三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供給、需求、利用狀況C.權(quán)利、租金、利率B.價(jià)值、使用價(jià)值、供求9、投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、—等。A.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B.投資估算C.資源條件D.投資權(quán)益10、某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是年。A：3.09B：3.48C：3.83D：3.92E：借款合同11、在某居住區(qū)規(guī)劃中，住宅建筑基底面積為400,住宅總建筑面積為1400,容積率為1.4,則住宅建筑凈密度為。（2005年試題）A：28.60%B：35.00%C：40.00%D：50.00%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場(chǎng)潛量是指這類商品房的。A：市場(chǎng)需求上限B：市場(chǎng)有效需求C：市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求D：市場(chǎng)最低需求E：借款合同13、我國國有土地占全國土地調(diào)查總面積的_。37.14%46.18%C.53.17%D.61.58%14、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用的行為。A：宅基地所有權(quán)8：空間利用權(quán)C：地役權(quán)D：建筑物相鄰關(guān)系E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)的因素，不包括。八：總平面設(shè)計(jì)B：施工組織設(shè)計(jì)C：建筑設(shè)計(jì)D：工藝設(shè)計(jì)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是—模式。A.單一市場(chǎng)集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場(chǎng)專業(yè)化D.全面覆蓋17、假設(shè)某種商品住宅的價(jià)格從2000元/m2上升到2500元/m2,其需求量從800套減少為500套。采用中點(diǎn)法計(jì)算該種商品住宅需求的價(jià)格彈性為（）。0.220.462.102.4518、某房地產(chǎn)未來年凈收益為30萬元，又知10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格為150萬元，若報(bào)酬率為8%,利息率為7%,則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬元。A：351.30B：280.19C：270.78D：277.55E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2,成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1%.2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價(jià)格上漲20元/近。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為。A：2648元/m?B：2688元/m?C：2708元/m?D：2734元/m?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2,總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%,設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查可知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是。A：30%B：45%C：65%D：75%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、不屬于法人成立必須具備的條件是_。A.獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任B.依法成立C.必要的經(jīng)費(fèi)D.自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所22、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從起計(jì).【2003年考題】A：估價(jià)時(shí)點(diǎn)B：估價(jià)作業(yè)期C：出具估價(jià)報(bào)告之日D：簽訂估價(jià)委托合同之日E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，假設(shè)某建筑安裝工程中，直接費(fèi)為6000萬元，間接費(fèi)為1500萬元，利潤為500萬元，稅金為300萬元，該建筑安裝工程費(fèi)為萬元。A：7500B：8000C：8300D：9000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。A：30B：45C：60D：90E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對(duì)居民區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格和對(duì)倉儲(chǔ)或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的變動(dòng)方向，下面描述正確的為_。A.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值B.居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值C.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值D.居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的操作模式有_三種模式。A.純企業(yè)模式B.純政府模式C.政府與企業(yè)合作模式D.受政府授權(quán)委托的企業(yè)模式E.房地產(chǎn)學(xué)會(huì)模式2、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有等。A：意外破壞的損毀B：市場(chǎng)供給的過量C：建筑設(shè)計(jì)的缺陷D：人們消費(fèi)觀念的改變E：周圍環(huán)境條件惡化3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于O10%35%15%25%4、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2500萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為_。A.12%32%C.24%D.30%5、在拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋之前，拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人，并將有關(guān)材料向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。A：選擇拆遷安置的地點(diǎn)B：拆遷安置C：對(duì)被拆除房屋進(jìn)行評(píng)估，做好勘察記錄D：確定房屋重置價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)主要有。（2008年試題）A：流動(dòng)比率B：借款償還期C：現(xiàn)金回報(bào)率D：資產(chǎn)負(fù)債率E：利息備付率7、物業(yè)管理的策劃階段的工作包括等基本環(huán)節(jié)。A：物業(yè)管理的早期介入B：制定物業(yè)管理方案C：制定臨時(shí)管理規(guī)約及有關(guān)制度D：物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)E：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)8、以下屬于收益性房地產(chǎn)的有。A：私人宅邸B：農(nóng)地C：廠房D：公寓E：政府辦公樓9、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的觀收益來推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的_。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則10、某房產(chǎn)面積10000m2,要求測(cè)繪精度為二級(jí)，則其限差為_。46122411、屬于直接融資方式的有_。A.抵押貸款B.賒銷C.發(fā)行股票D.發(fā)行債券E.分期付款12、下列關(guān)于強(qiáng)制拆遷，說法正確的是。A：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，可以依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷B：實(shí)施強(qiáng)制拆遷必須以裁決為前提C：對(duì)在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷的，可以依法強(qiáng)制拆遷D：實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門執(zhí)行E：實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，也可由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院執(zhí)行13、土地使用稅的課稅對(duì)象是范圍內(nèi)的土地。A：城市B：縣城C：建制鎮(zhèn)D：工礦區(qū)E：農(nóng)村14、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是_。A.在劃撥土地上開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)B.已設(shè)定抵押的房地產(chǎn)C.未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)D.沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的房地產(chǎn)15、下列關(guān)于代理權(quán)和代理行為，表述正確的是。A：代理人應(yīng)當(dāng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)，從被代理人的利益出發(fā)，爭(zhēng)取在對(duì)被代理人最有利的情況下完成代理行為B：沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任C：代理權(quán)不得濫用口：雙方代理是指代理人以被代理人的名義與自己同時(shí)代理的其他人進(jìn)行民事法律行為E：代理權(quán)應(yīng)為維護(hù)被代理人的最大利益而行使16、一般抵押登記包括。A：房屋抵押權(quán)設(shè)立登記B：房屋抵押權(quán)變更登記C：房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記D：房屋最高額抵押權(quán)確定登記E：房屋抵押權(quán)注銷登記17、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)提高適用稅額標(biāo)準(zhǔn)_。A.是不容許的B.必須報(bào)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)C.應(yīng)召開聽證會(huì)民主評(píng)議D.應(yīng)在年度規(guī)劃中預(yù)先提出申請(qǐng)18、下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有。A：居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升B：如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大C：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升D：如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大E：居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大19、不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。A.抵押貸款利息B.公共設(shè)施維修費(fèi)C.房產(chǎn)稅D.物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)20、拆遷入與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由批準(zhǔn)拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。裁決部門應(yīng)當(dāng)在受理裁決申請(qǐng)之日起日內(nèi)做出裁決。A：10B：20C：30D：45E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有。A：該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平B：消費(fèi)者的收入水平C：該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本D：該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來的預(yù)期22、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說法，正確的有。A：資金融入方需要還本付息B：在私人市場(chǎng)和公開市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資C：權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D：存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資E：權(quán)益融資主要來源于個(gè)人投資者23、城市總體規(guī)劃的內(nèi)容包括等。A：編制市域、縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃