寧波金地國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

TheScienceofLivingGemdaleCorporation金地國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告科學(xué)筑家寧波城市閱讀和板塊閱讀寧波市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況和預(yù)測(cè)寧波市各板塊市場(chǎng)情況和項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)入市時(shí)機(jī)預(yù)測(cè)和策略產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶分析

報(bào)告大綱寧波概況歷史角色——通商口岸浙江省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市和全國(guó)四個(gè)中央計(jì)劃單列市（副省級(jí)）之一寧波綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)200個(gè)城市中排名第六位。寧波自古就是中外聞名的商埠寧波是“海上絲綢之路”的起點(diǎn)之一，中國(guó)三大對(duì)外貿(mào)易港口之一宋代，寧波又與廣州、泉州并列為對(duì)外貿(mào)易三大港口重鎮(zhèn)鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后，寧波被辟為“五大通商口岸”之一當(dāng)代角色——長(zhǎng)三角南翼重要城市寧波概況寧波位于中國(guó)東部海岸線中部，毗鄰上海、杭州，全市總面積9365平方公里，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，成為長(zhǎng)江三角洲南翼的經(jīng)濟(jì)中心?！鞘袇^(qū)位寧波特殊的地理位置，形成在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中重要的經(jīng)濟(jì)地位。而杭州灣大橋的建設(shè)，改變寧波“交通末端”的地理位置，縮短了寧波與上海等長(zhǎng)三角其他城市的距離，上海日漸飽和的經(jīng)濟(jì)承載力，以及日益增加的投資成本，必定會(huì)將很大一部分的能量傳導(dǎo)到寧波。隨著杭州灣大橋和城際軌道的開(kāi)工興建，長(zhǎng)三角“2小時(shí)交通圈”逐漸成形。城市間半徑的日漸縮小，寧波郊區(qū)住宅將迎來(lái)新一輪的發(fā)展高潮。杭州灣大橋的建造，帶來(lái)又一輪寧波潮發(fā)展契機(jī)—產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)臨港大工業(yè)與民營(yíng)小企業(yè)的有機(jī)結(jié)合傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)工業(yè)：

紡織服裝業(yè)（服裝業(yè)、家紡業(yè)、裝飾用與工業(yè)用紡織業(yè)）

日用家電業(yè)（吸油煙機(jī)、空調(diào)器、洗衣機(jī)和熱水器等家電制造業(yè)）

輸變電設(shè)備制造業(yè)（高壓輸變電設(shè)備和智能化開(kāi)關(guān)設(shè)備等的制造業(yè)）

機(jī)械工業(yè)（模具業(yè)和塑料機(jī)械業(yè)）臨港型大工業(yè)：

石化工業(yè)（石油化工、基本化工原料、精細(xì)化工）

鋼鐵工業(yè)（不銹鋼和有色金屬的冶煉和深加工）

電力工業(yè)（電力裝機(jī)容量515萬(wàn)千瓦）

造紙工業(yè)（造紙和紙制品業(yè)）寧波概況—經(jīng)濟(jì)地位浙江省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市和全國(guó)四個(gè)中央計(jì)劃單列市（副省級(jí)）之一。寧波綜合競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)200個(gè)城市中排名第六位。其中：企業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)力排名第一制度競(jìng)爭(zhēng)力排名第二結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力綜合排名第四政府管理競(jìng)爭(zhēng)力排名第七寧波概況持續(xù)走強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)讓寧波成為長(zhǎng)三角一個(gè)耀眼的明星寧波GDP穩(wěn)定、健康發(fā)展，平均增長(zhǎng)幅度保持在10%-13%之間，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的自主性和抗波動(dòng)性強(qiáng)；05年，寧波城市生產(chǎn)總值達(dá)到2446.4億元，僅次于上海、蘇州、杭州、無(wú)錫，位居長(zhǎng)三角城市群的第五位；強(qiáng)勁、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展提供了有利的經(jīng)濟(jì)支撐；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)強(qiáng)勁出口拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，寧波是典型的外貿(mào)拉動(dòng)型城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)形成第二產(chǎn)業(yè)尤以出口加工為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)促使二、三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地方政府府非常有有錢(qián)內(nèi)需持續(xù)續(xù)保持旺旺盛經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)可支配收收入保持持在每年年10%的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，，寧波整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)的良好好發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)必將將促進(jìn)寧寧波市民民可支配配收入的的進(jìn)一步步增加，，有利于于居民購(gòu)購(gòu)房消費(fèi)費(fèi)力的持持續(xù)提升升。寧波經(jīng)濟(jì)濟(jì)人均可支支配收入入穩(wěn)步步增長(zhǎng)寧波規(guī)劃劃城市內(nèi)部部建設(shè)落落后，城城市框架架未拉開(kāi)開(kāi)城市內(nèi)部部改造弱弱，建設(shè)設(shè)和形象象比較落落后；城市未形形成新城城跳躍發(fā)發(fā)展；沿城市界界面向外外順延發(fā)發(fā)展；未來(lái)多中中心的打打造，三三江口/東部新新城/鄞鄞州中心心區(qū)；—城市市現(xiàn)狀把寧波建建成一個(gè)個(gè)以寧波波中心城城為核心心、以區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)一體化化為依托托，由郊郊區(qū)及周周邊城市市群組成成的，具具有很強(qiáng)強(qiáng)的綜合合功能和和合理的的城市形形態(tài)，輻輻射面廣廣、影響響力大，，在長(zhǎng)江江三角洲洲乃至全全國(guó)和東東北亞經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展中發(fā)揮揮重要作作用的現(xiàn)現(xiàn)代化都都市區(qū)域域。寧波市域域被分為為南、北北兩部分分，南部部為生態(tài)態(tài)發(fā)展區(qū)區(qū)，北部部則全部部納入都都市區(qū)范范圍，并并由濱海海線與沿沿海國(guó)道道主干線線構(gòu)成T軸。未未來(lái)的都都市區(qū)包包括寧波波中心城城及余姚姚、慈溪溪、奉化化的部分分區(qū)域，，呈雙核核組團(tuán)式式布局結(jié)結(jié)構(gòu)，而而未來(lái)的的中心城城區(qū)則要要形成“一心””（城市中中心）、、“兩帶””（沿海產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶和和三江六六岸生活活帶）、、“三片””（三江片片、鎮(zhèn)海海片、北北侖片））、“多點(diǎn)””（各具特特色的十十幾個(gè)衛(wèi)衛(wèi)星城鎮(zhèn)鎮(zhèn)）的空空間形態(tài)態(tài)格局。?！鞘惺卸ㄎ患凹翱傮w規(guī)規(guī)劃寧波規(guī)劃劃國(guó)際航運(yùn)中心寧波經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)區(qū)人口規(guī)模：40萬(wàn)石化工業(yè)及加工區(qū)人口規(guī)模：20萬(wàn)三江片老城區(qū)人口規(guī)模：160萬(wàn)奉化旅游服裝產(chǎn)業(yè)基地人口規(guī)模：30萬(wàn)鄞州中心區(qū)人口規(guī)模：25萬(wàn)東部新城新行政、商貿(mào)中心人口規(guī)模：15萬(wàn)北部中心，接駁杭州灣大橋人口規(guī)模：50萬(wàn)東錢(qián)湖片區(qū)旅游、高尚居住寧波科技園區(qū)城市發(fā)展展方向鄞州新城城東部新城新三江口城市化仍仍然是寧寧波未來(lái)來(lái)10年年發(fā)展的的主要方方向；城市化的的形式是是采用人人口外遷遷的新城城建設(shè)為為主；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)升級(jí)影影響外來(lái)來(lái)人口導(dǎo)導(dǎo)入結(jié)構(gòu)構(gòu)，利于于寧波向向區(qū)域型型中心城城市發(fā)展展；寧波是一一個(gè)成長(zhǎng)長(zhǎng)型的區(qū)區(qū)域性輻輻射城市市，人口口相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定，經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力深厚且且對(duì)外依依存度較較大，以以技術(shù)含含量低、、勞動(dòng)密密集型的的加工業(yè)業(yè)為主，，產(chǎn)業(yè)提提升空間間較大；；民營(yíng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)，但小小而散是是現(xiàn)階段段的主要要特點(diǎn)；；城市內(nèi)內(nèi)部建設(shè)設(shè)落后，，框架尚尚未拉開(kāi)開(kāi)。小結(jié)寧波是一一個(gè)開(kāi)放放且封閉閉的城市市，既堅(jiān)堅(jiān)持已有有的觀念念又容易易接受新新事物；；人民生活活富裕，，需求旺旺盛，支撐著著整個(gè)城城市的消消費(fèi)產(chǎn)業(yè)業(yè)，尤其其是房產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)；外資企業(yè)業(yè)與民營(yíng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)，具備大量量的高端端消費(fèi)品品購(gòu)買(mǎi)人人群；城市化進(jìn)進(jìn)程加快快，產(chǎn)業(yè)業(yè)工人城城市化及及中心城城區(qū)人口口導(dǎo)出，，將帶動(dòng)動(dòng)城市輻輻射區(qū)的的房產(chǎn)品品消費(fèi)；；——鄞州州前身為為鄞縣，，中國(guó)著著名百?gòu)?qiáng)強(qiáng)縣?！?002年年4月，，鄞州撤撤縣改區(qū)區(qū)?！?003年年9月，，區(qū)政府府由江東東搬遷至至鄞州中中心區(qū)——2003年年，中心心區(qū)成片片居住區(qū)區(qū)開(kāi)始出出現(xiàn)，新新城建設(shè)設(shè)大規(guī)模模開(kāi)展鄞州中心心區(qū)認(rèn)識(shí)鄞州州—鄞州與與鄞州中中心區(qū)認(rèn)識(shí)鄞州州—鄞州與與鄞州中中心區(qū)城市定位位：鄞州的政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)和文文化中心心區(qū)域規(guī)劃劃：33平方方公里，，近期計(jì)計(jì)劃開(kāi)發(fā)發(fā)12平平方公里里，其中中工業(yè)區(qū)區(qū)5平方方公里。。規(guī)劃人口口：新城區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃劃年限一一直到2010年，計(jì)計(jì)劃容納納25萬(wàn)萬(wàn)人口。。發(fā)展方向向：根據(jù)市里里“南居居北工””的發(fā)展展戰(zhàn)略，，到2010年年鄞州新新城區(qū)將將成為一個(gè)現(xiàn)代代化、生生態(tài)型、、園林式式的國(guó)內(nèi)內(nèi)一流中中等城市市。三江口片區(qū)東部新城城：鄞州中心心區(qū)：寧波重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)區(qū)區(qū)域“一城兩兩心”規(guī)規(guī)劃重要要組成部部分對(duì)既有城城市中心心功能的的補(bǔ)充和和完善15.85平方方公里，，規(guī)劃人人口15萬(wàn)寧波未來(lái)來(lái)重要居居住新區(qū)區(qū)鄞州未來(lái)來(lái)的政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)和文化化中心規(guī)劃總面面積33平方公公里，近近期計(jì)劃劃開(kāi)發(fā)12平方方公里，，計(jì)劃容容納25萬(wàn)人認(rèn)識(shí)鄞州州—鄞州中中心區(qū)與與東部新新城從遠(yuǎn)景發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭看，東東部新城城作為新新的城市市中心，，遠(yuǎn)景看看好。東部新城城——城城市未來(lái)來(lái)商務(wù)、、市政中中心，主主要承載載的功能能有商務(wù)務(wù)金融、、行政管管理、會(huì)會(huì)議博覽覽、科技技資訊、、公共文文化、居居住等城城市功能能鄞州中心心區(qū)———鄞州的的政治、、經(jīng)濟(jì)和和文化中中心，比比東部新新城，承承載更多多的居住住功能。。從短期發(fā)發(fā)展上看看，近三三年?yáng)|部部新城對(duì)對(duì)鄞州中中心區(qū)難難以產(chǎn)生生威脅。。東部新城城雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)景看好好，但目目前城市市發(fā)展條條件下，，位于城城市近郊郊、城市市自然外外延區(qū)域域，由于于已有一一定的發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)，發(fā)展展相對(duì)成成熟，在在短期內(nèi)內(nèi)，將比比東部新新城更具具發(fā)展?jié)摑摿?。而而鄞州區(qū)區(qū)前身是是著名的的百?gòu)?qiáng)縣縣，本地地經(jīng)濟(jì)對(duì)對(duì)城市發(fā)發(fā)展的支支撐性極極強(qiáng)，已已有比較較好的發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)，相對(duì)對(duì)于目前前尚處于于規(guī)劃、、啟動(dòng)階階段的東東部新城城來(lái)說(shuō)，，短期內(nèi)內(nèi)更有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。認(rèn)識(shí)鄞州州—鄞州中中心區(qū)與與東部新新城姜山鎮(zhèn)寧姜公路寧南北路天童北路錢(qián)湖北路鄞縣大道四明路杭甬高速公路外國(guó)語(yǔ)學(xué)院第二人民醫(yī)院寧波理工萬(wàn)里學(xué)院麥德龍本案市區(qū)方向高教園區(qū)商業(yè)區(qū)CLD政務(wù)區(qū)鄞州公園中央商務(wù)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)核心區(qū)位位、過(guò)渡渡位置杭甬高速速交通限限制區(qū)域域向北發(fā)發(fā)展天童北路路成為未未來(lái)發(fā)展展縱向主主軸中央商務(wù)務(wù)區(qū)規(guī)劃劃、公園園區(qū)規(guī)劃劃，強(qiáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)引擎擎支撐下下一階段段城市向向南發(fā)展展CLD區(qū)區(qū)域向南南延伸，，本案所所在地成成為區(qū)域域向南延延伸的過(guò)過(guò)渡關(guān)鍵鍵、核心心位置。。中心區(qū)發(fā)發(fā)展方向向認(rèn)識(shí)鄞州州—鄞州中中心區(qū)內(nèi)內(nèi)部發(fā)展展小結(jié)集行政、、商務(wù)、、商業(yè)、、教育、、生活為為一體的的新城中中心；滿足的是是寧波城城市發(fā)展展總體定定位中““南居北北工”的的居住功功能；在空間發(fā)發(fā)展上，，起到連連接市中中心，輻輻射周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的的作用；；寧波城市市閱讀和和板塊閱閱讀寧波市整整體房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)情況和和預(yù)測(cè)寧波市各各板塊市市場(chǎng)情況況和項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)入市時(shí)機(jī)機(jī)預(yù)測(cè)和和策略報(bào)告大綱綱產(chǎn)品研究究品牌策略略推廣策略略銷(xiāo)售策略略平面表現(xiàn)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用市場(chǎng)篇客戶分析析房地產(chǎn)投投資占固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資比比例保持持在20%左右右；前階段房房地產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)基本保保持在40%左左右,2005年宏觀觀調(diào)控下下,只增增長(zhǎng)了10.2%，投投資過(guò)快快勢(shì)頭得得到有效效控制；；房地產(chǎn)投投資占社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資比重重經(jīng)歷一一段時(shí)期期的增長(zhǎng)長(zhǎng)以后，，呈現(xiàn)下下降趨勢(shì)勢(shì)，房地地產(chǎn)發(fā)展展周期性性顯現(xiàn)；；寧波房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)歷史分分析寧波市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資情況數(shù)據(jù)來(lái)源源：房地地產(chǎn)交易易中心寧波房產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)歷歷史分析析04年以以來(lái)全市市房地產(chǎn)產(chǎn)竣工面面積增幅幅逐年放放緩；04年以以來(lái)施工工面積增增幅逐漸漸放緩；；新開(kāi)工面面積開(kāi)始始出現(xiàn)下下降情況況；從三組數(shù)數(shù)據(jù)的歷歷史發(fā)展展趨勢(shì)看看，市場(chǎng)場(chǎng)短期供供應(yīng)進(jìn)一一步增大大，遠(yuǎn)期期供應(yīng)減減少。寧波市六區(qū)商商品房供應(yīng)情情況數(shù)據(jù)來(lái)源：房房地產(chǎn)交易中中心寧波房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)歷史分析上表為05年年市六區(qū)的住住宅供求各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)，來(lái)源源于是房地產(chǎn)產(chǎn)交易中心；；04年以來(lái)住住宅市場(chǎng)價(jià)格格持續(xù)穩(wěn)步上上升，增幅逐逐漸放緩；04年以來(lái)住住宅潛在供應(yīng)應(yīng)逐年增大，，但是05的的成交面積幾幾乎減半；供求結(jié)合分析析表明，05年市場(chǎng)的供供大于求非常常明顯。寧波市六區(qū)商商品住宅供求求情況數(shù)據(jù)來(lái)源：房房地產(chǎn)交易中中心寧波市商品住住宅價(jià)格繼續(xù)續(xù)保持上揚(yáng)趨趨勢(shì)，但價(jià)格格上漲幅度卻卻在減少，價(jià)價(jià)格逐步趨向向平穩(wěn)。這與與宏觀調(diào)控措措施有關(guān)。按按照整體趨勢(shì)勢(shì)推斷，2006年寧波波的房?jī)r(jià)會(huì)繼繼續(xù)保持上漲漲勢(shì)態(tài)，但幅幅度會(huì)繼續(xù)減減少。二手住宅整體體漲幅趨于平平緩，價(jià)格從從明顯低于一一手房?jī)r(jià)格到到逐漸向一手手房?jī)r(jià)格靠攏攏，表明寧波波房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體趨于成成熟。寧波房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)歷史分析寧波市商品住住宅價(jià)格走勢(shì)勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：房房地產(chǎn)交易中中心上表為05年年市六區(qū)的月月度銷(xiāo)售套數(shù)數(shù)，來(lái)源于是是房地產(chǎn)交易易中心；宏觀調(diào)控使寧寧波房地產(chǎn)市市場(chǎng)在一段時(shí)時(shí)間內(nèi)成交情情況大幅度下下降；自住型需求得得到激發(fā)，市市場(chǎng)迅速回暖暖，成交量上上升；2005年寧寧波房地產(chǎn)市市場(chǎng)回顧05年寧波市市六區(qū)商品住住宅約交易套套數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：房房地產(chǎn)交易中中心2005年房房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)從上表我們可可以知道，宏宏觀調(diào)控以后后，寧波樓市市價(jià)格走勢(shì)變變化趨勢(shì)未發(fā)發(fā)生明顯變化化，總體仍保保持上漲。寧波市四區(qū)商商品住房?jī)r(jià)格格月度走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：房房地產(chǎn)交易中中心2005年寧寧波房地產(chǎn)市市場(chǎng)回顧市六區(qū)商品房房銷(xiāo)售金額的的區(qū)屬情況上上看，鄞州中中心區(qū)基本占占30%左右右，而銷(xiāo)售面積大大約在六區(qū)的的一半，03年鄞州成交交面積約為100萬(wàn)平方方米，04年約為80萬(wàn)，05年約為65萬(wàn)平方米。。05年寧波市市四區(qū)商品住住宅月度成交交分布數(shù)據(jù)來(lái)源：房房地產(chǎn)交易中中心2005年寧寧波房地產(chǎn)市市場(chǎng)回顧3月4月5月6月7月8月調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》國(guó)務(wù)院辦公廳提出八條措施，加強(qiáng)引導(dǎo)和調(diào)控《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人提出兩個(gè)堅(jiān)持《中國(guó)人民銀行關(guān)于完善人民幣匯率形成機(jī)制改革的公告》

寧波商品房成交量及成交價(jià)格開(kāi)始波動(dòng)。10月份以后寧波商品房成交量略有回升，但成交價(jià)格仍然持平。2005年

政策頒布及影響示意圖12月05年商品房房總體價(jià)格繼繼續(xù)保持平穩(wěn)穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)，，年增幅為9％；調(diào)控初期，成成交量大幅下下降，對(duì)政策敏感感性凸顯，一一定時(shí)期后，，市場(chǎng)迅速回暖暖；調(diào)控期觀望望心態(tài)加重，，持幣待購(gòu)的的改善型需求求增多；調(diào)控后自住型需求成成為市場(chǎng)主流流，以買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出出的短期投機(jī)機(jī)性住房需求求基本退出市市場(chǎng)，房市需需求逐步呈現(xiàn)現(xiàn)自用型為主主、長(zhǎng)線投資資為輔的局面面；調(diào)控后，消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)房預(yù)期期出現(xiàn)偏差，，受周邊新推推低價(jià)樓盤(pán)的的影響，各種種理由尋求退退房或經(jīng)濟(jì)補(bǔ)補(bǔ)償；05年寧波房房地產(chǎn)市場(chǎng)小小結(jié)國(guó)務(wù)院在2005年首次次動(dòng)用稅收政政策來(lái)調(diào)控全全國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)，以配合合此前的貨幣幣、土地政策策，房地產(chǎn)投投資增速過(guò)猛猛勢(shì)頭得到一一定遏制，過(guò)過(guò)熱的購(gòu)房需需求有所降溫溫，房地產(chǎn)供供求關(guān)系得到到改善，為穩(wěn)穩(wěn)定價(jià)格創(chuàng)造造了條件，房房地產(chǎn)市場(chǎng)正正朝著宏觀調(diào)調(diào)控預(yù)期的目目標(biāo)發(fā)展。06年前四月月房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)回顧1-2月恰逢逢春節(jié)，銷(xiāo)量量有所下降，，3-4月份份季節(jié)性回暖暖，表現(xiàn)正常常，并且略高高于去年同期期；整體市場(chǎng)成交交價(jià)格略有下下浮，主要是是遠(yuǎn)郊部分項(xiàng)項(xiàng)目的相繼開(kāi)開(kāi)盤(pán)，拉低了了整個(gè)價(jià)格水水平；鄞州中心區(qū)占占整個(gè)市區(qū)的的成交比例保保持相對(duì)穩(wěn)定定；數(shù)據(jù)來(lái)源：房房地產(chǎn)交易中中心06年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)新增供供應(yīng)樓盤(pán)名稱(chēng)區(qū)位總建（萬(wàn)㎡）物業(yè)類(lèi)型綠城·桂花城鎮(zhèn)海22（10）多層、小高層?xùn)|方瑞市二期江東8（4）小高層浪琴海江東10.5小高層、高層柳逸花苑海曙3.5高層陽(yáng)光清晨江北12（5）排屋、多層鄰里花園江北3多層、小高層頤和名苑江北16聯(lián)排、多層、小高層、高層日湖花園江北15（7）別墅、高層日湖琴云江北7.8別墅、小高層、高層新星都市江北14聯(lián)排、多層、小高層古城新境江北11排屋、多層、小高層天合家園一期江北12小高層賓果70科技園區(qū)5高層香洲曉筑科技園區(qū)4排屋、小高層、高層95國(guó)際廣場(chǎng)科技園區(qū)16高層綠城·綠園科技園區(qū)13高層江南一品科技園區(qū)44（10）排屋、別墅、高層西城·十二庭院鄞州18（9）排屋、多層、小高層、高層都市森林鄞州26（10）排屋、多層、小高層、高層陽(yáng)光麗園鄞州18多層、小高層香榭麗洲鄞州17排屋、多層、小高層格蘭春天鄞州15排屋、高層中?！|湖觀邸一期鄞州33.5（10）排屋合計(jì)344.3（230.8）預(yù)計(jì)2006年預(yù)開(kāi)樓盤(pán)盤(pán)中住宅總建建筑面積達(dá)340萬(wàn)平方方米以上,考考慮分期、分分批、延期推推量等不可預(yù)預(yù)計(jì)因素，2006年新新增供量在230萬(wàn)平方方米左右，加加上歷史市場(chǎng)場(chǎng)存量約160萬(wàn)平方米米左右（2005年的135萬(wàn)，2004年的的25萬(wàn)）和和2005年年推盤(pán)中的分分期分批量的的約80萬(wàn)平平方米，2006年的實(shí)實(shí)際市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量大約為470萬(wàn)平方方米左右，對(duì)對(duì)于一個(gè)城區(qū)區(qū)年需求在200萬(wàn)平方方米左右的市市場(chǎng)來(lái)說(shuō)明顯顯供過(guò)于求。。06年當(dāng)前寧寧波房地產(chǎn)市市場(chǎng)房交會(huì)聚集大大量人氣，市場(chǎng)進(jìn)一步回回暖大量項(xiàng)目在此此期間開(kāi)盤(pán)面面市，形成一一個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)高峰，相應(yīng)應(yīng)的也帶來(lái)了了成交情況的的好轉(zhuǎn)。小戶型、高性性?xún)r(jià)比、自住住型成為市場(chǎng)場(chǎng)特點(diǎn)從君悅花園到到都市森林，，我們都可以以發(fā)現(xiàn)，較高高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目目受到市場(chǎng)熱熱捧，取得良良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)績(jī)。宏觀調(diào)控步步步逼近從前段時(shí)間的的銀行加息0.27%到到近期國(guó)六條條的出臺(tái)，中中央政府將進(jìn)進(jìn)一步加大對(duì)對(duì)房地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控力度，，市場(chǎng)將面臨臨新的宏觀調(diào)調(diào)控周期。貸款基準(zhǔn)利率率上調(diào)，心理理影響較大，，標(biāo)志新一輪輪調(diào)控開(kāi)始從2006年年4月28日日起上調(diào)金融融機(jī)構(gòu)貸款基基準(zhǔn)利率。金金融機(jī)構(gòu)一年年期貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百百分點(diǎn)，由現(xiàn)現(xiàn)行的5.58％提高到到5.85％％。其他各檔檔次貸款利率率也相應(yīng)調(diào)整整。金融機(jī)構(gòu)構(gòu)存款利率保保持不變。提高還貸成本本，造成一定定壓力對(duì)房?jī)r(jià)起到一一定抑制作用用調(diào)整幅度不大大，心理預(yù)期期警示影響大大于實(shí)際影影響06年當(dāng)前政政策因素國(guó)六條（5月月17日）預(yù)預(yù)示著有區(qū)別別對(duì)待的，調(diào)調(diào)控政策即將將出來(lái)(一)切實(shí)調(diào)調(diào)整住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)價(jià)位、中小套套型普通商品品住房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房和和廉租住房。。(二)進(jìn)一一步發(fā)發(fā)揮稅稅收、、信貸貸、土土地政政策的的調(diào)節(jié)節(jié)作用用。嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行住住房開(kāi)開(kāi)發(fā)、、銷(xiāo)售售有關(guān)關(guān)政策策，完完善住住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)環(huán)節(jié)稅稅收政政策，，引導(dǎo)導(dǎo)和調(diào)調(diào)節(jié)住住房需需求。?？茖W(xué)學(xué)確定定房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)土土地供供應(yīng)規(guī)規(guī)模，，加強(qiáng)強(qiáng)土地地使用用監(jiān)管管，制制止囤囤積土土地行行為。。(三)合理理控制制城市市房屋屋拆遷遷規(guī)模模和進(jìn)進(jìn)度，，減緩緩被動(dòng)動(dòng)性住住房需需求過(guò)過(guò)快增增長(zhǎng)。。(四)進(jìn)一一步整整頓和和規(guī)范范房地地產(chǎn)市市場(chǎng)秩秩序。。制止止擅自自變更更項(xiàng)目目、違違規(guī)交交易、、囤積積房源源和哄哄抬房房?jī)r(jià)行行為。。(五)加快快城鎮(zhèn)鎮(zhèn)廉租租住房房制度度建設(shè)設(shè)，規(guī)規(guī)范發(fā)發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用住住房，，積極極發(fā)展展住房房二級(jí)級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)和租租賃市市場(chǎng)，，有步步驟地地解決決低收收入家家庭的的住房房困難難。(六)完善善房地地產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)和和信息息披露露制度度?！蛾P(guān)于于調(diào)整整住房房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)穩(wěn)定定住房房?jī)r(jià)格格的意意見(jiàn)》》，，對(duì)供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)做做了大大力度度的調(diào)調(diào)整，，對(duì)具具體執(zhí)執(zhí)行需需要做做密切切跟蹤蹤一、切切實(shí)調(diào)調(diào)整住住房供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)自2006年6月1日起起，凡凡新審審批、、新開(kāi)開(kāi)工的的商品品住房房建設(shè)設(shè)，套套型建建筑面面積90平平方米米以下下住房房(含含經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房)面面積所所占比比重，，必須須達(dá)到到開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)總面面積的的70%以以上。。二、進(jìn)進(jìn)一步步發(fā)揮揮稅收收、信信貸、、土地地政策策的調(diào)調(diào)節(jié)作作用三調(diào)整整住房房轉(zhuǎn)讓讓環(huán)節(jié)節(jié)營(yíng)業(yè)業(yè)稅為進(jìn)一一步抑抑制投投機(jī)和和投資資性購(gòu)購(gòu)房需需求，，從2006年年6月月1日日起，，對(duì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)住住房不不足5年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交交易的的，銷(xiāo)銷(xiāo)售時(shí)時(shí)按其其取得得的售售房收收入全全額征征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅；個(gè)個(gè)人購(gòu)購(gòu)買(mǎi)普普通住住房超超過(guò)5年(含5年)轉(zhuǎn)手手交易易的，，銷(xiāo)售售時(shí)免免征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅；個(gè)個(gè)人購(gòu)購(gòu)買(mǎi)非非普通通住房房超過(guò)過(guò)5年年(含含5年年)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手交交易的的，銷(xiāo)銷(xiāo)售時(shí)時(shí)按其其售房房收入入減去去購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房屋屋的價(jià)價(jià)款后后的差差額征征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅。四、嚴(yán)嚴(yán)格房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)信貸貸條件件五、有有區(qū)別別地適適度調(diào)調(diào)整住住房消消費(fèi)信信貸政政策從2006年6月1日起起，個(gè)個(gè)人住住房按按揭貸貸款首首付款款比例例不得得低于于30%。。考慮慮到中中低收收入群群眾的的住房房需求求，對(duì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)自住住住房房且套套型建建筑面面積90平平方米米以下下的仍仍執(zhí)行行首付付款比比例20%規(guī)定定。六、保保證中中低價(jià)價(jià)位、、中小小套型型商品品住房房土地地供應(yīng)應(yīng)。七、加加大對(duì)對(duì)閑置置土地地的處處置力力度。。本輪宏宏觀調(diào)調(diào)控的的重點(diǎn)點(diǎn)是打打擊投投資和和壓縮縮高檔檔需求求，重重點(diǎn)是是在去去年的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上的的精確確執(zhí)行行，同同時(shí)本本輪宏宏觀調(diào)調(diào)控的的心理理影響響遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于于首次次調(diào)控控，因因此對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的總總體影影響較較上次次要小小。本次房房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控具有有分區(qū)區(qū)域、、分檔檔次、、分置置業(yè)次次數(shù)等等區(qū)別別對(duì)待待的特特點(diǎn)，，因此此寧波波作為為長(zhǎng)三三角的的單列列市，，受調(diào)調(diào)控的的力度度將小小于北北京和和深圳圳等點(diǎn)點(diǎn)名城城市。。政策從從中央央到地地方，，存在在存在在一個(gè)個(gè)執(zhí)行行的過(guò)過(guò)程，，而中中央最最終關(guān)關(guān)心的的是階階段性性的房房?jī)r(jià)和和成交交數(shù)據(jù)據(jù)是否否合理理，而而不是是執(zhí)行行的具具體細(xì)細(xì)節(jié)，，因此此地方方政府府的心心態(tài)分分析非非常重重要。。一個(gè)區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)走走勢(shì)將將最終終取決決于本本地的的供求求關(guān)系系，寧寧波短短期新新增供供應(yīng)大大增，，原來(lái)來(lái)投資資房源源放量量，同同時(shí)需需求反反彈較較大，，供大大于求求局面面將延延續(xù)存存在。。寧波政政府結(jié)結(jié)合市市場(chǎng)供供求，，對(duì)于于不違違反中中央的的根本本指示示（市市場(chǎng)過(guò)過(guò)火）），是是有市市場(chǎng)支支持的的，因因此地地方的的執(zhí)行行力度度不必必要很很大。。對(duì)于當(dāng)當(dāng)前的的自住住需求求市場(chǎng)場(chǎng)，寧寧波需需求是是否放放量，，關(guān)鍵鍵是看看價(jià)格格走勢(shì)勢(shì)，而而房地地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格是是最難難降的的，而而且本本次調(diào)調(diào)控導(dǎo)導(dǎo)致價(jià)價(jià)格下下降的的預(yù)期期都很很小，，所以以我們們認(rèn)為為06年年年初以以來(lái)寧寧波市市場(chǎng)的的自住住回暖暖還將將延續(xù)續(xù)。因?yàn)椋海?6年年房地地產(chǎn)市市場(chǎng)后后市展展望從市場(chǎng)場(chǎng)供求求看，，寧波波房?jī)r(jià)價(jià)已步步入上上升通通道，，但面面臨著著短期期供應(yīng)應(yīng)大增增，同同時(shí)需需求反反彈也也比較較明顯顯，因因此假設(shè)沒(méi)沒(méi)有在在沒(méi)有有受到到宏觀觀調(diào)控控影響響的情情況下下，參考考?xì)v年年商品品住宅宅歷史史價(jià)格格走勢(shì)勢(shì)、預(yù)預(yù)計(jì)06年年市場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售售量將將可能能回到到甚至至超過(guò)過(guò)04年的的水平平，達(dá)達(dá)到400－600萬(wàn)平平方米米左右右，而而房?jī)r(jià)價(jià)增幅幅將控控制在在5％％以?xún)?nèi)內(nèi)。寧波房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)后市市展望望考慮到到寧波波地區(qū)區(qū)所受受到的的宏觀觀調(diào)控控的實(shí)實(shí)際影影響（（比如如首付付提高高、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手營(yíng)營(yíng)業(yè)稅稅期限限延長(zhǎng)長(zhǎng)、房房產(chǎn)供供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)受受到規(guī)規(guī)范）），結(jié)結(jié)合寧寧波當(dāng)當(dāng)前的的實(shí)際際情況況（自自住消消費(fèi)為為主，，首付付比例例較一一般城城市較較高、、套型型面積積原本本較一一般城城市小小等特特點(diǎn)）），我我們認(rèn)認(rèn)為在在寧波波房地地產(chǎn)走走勢(shì)會(huì)會(huì)受到到全國(guó)國(guó)調(diào)控控的影影響，，但當(dāng)當(dāng)前影影響相相對(duì)較較?。ǖ吒邫n房房等細(xì)細(xì)分市市場(chǎng)影影響會(huì)會(huì)相對(duì)對(duì)比較較大一一些，，結(jié)合合本項(xiàng)項(xiàng)目的的情況況要在在做針針對(duì)性性的分分析））。所以：：寧波城城市閱閱讀和和板塊塊閱讀讀寧波市市整體體房地地產(chǎn)市市場(chǎng)情情況和和預(yù)測(cè)測(cè)寧波市市各板板塊市市場(chǎng)情情況和和項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)入市時(shí)時(shí)機(jī)預(yù)預(yù)測(cè)和和策略略報(bào)告大大綱產(chǎn)品研研究品牌策策略推廣策策略銷(xiāo)售策策略平面表表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)費(fèi)用市場(chǎng)篇篇客戶分分析城市與與各版版塊間間的關(guān)關(guān)系鄞州中心區(qū)東部新城東錢(qián)湖市中心城市城市老中心城市新中心城市節(jié)點(diǎn)城市新節(jié)點(diǎn)高檔社區(qū)科技園區(qū)姚江本案東錢(qián)湖板塊市中心板塊鄞州中心區(qū)板塊姚江板塊科技園區(qū)板塊東部新城板塊寧波房房地產(chǎn)產(chǎn)板塊塊分布布寧波房房地產(chǎn)產(chǎn)板塊塊優(yōu)劣劣分析析板塊優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)代表樓盤(pán)價(jià)格水平市中心居住成熟度高土地資源稀缺土地資源有限容積率高,居住品質(zhì)降低外灘花園君悅花園7500-9000鄞州中心區(qū)總體規(guī)劃不錯(cuò)道路配套完善居住人氣不夠生活配套缺乏萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)春江花城6000-7500姚江長(zhǎng)期規(guī)劃看好,大盤(pán)集中,自然生態(tài)資源豐富公共交通\生活配套不完善,聚攏人氣需要時(shí)間青林灣天水家園6000-7000東部新城規(guī)劃前景最為看好規(guī)劃已有實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)區(qū)域成熟尚需時(shí)間具體進(jìn)度無(wú)法把握新天地BOBO城6000-7000科技園區(qū)緊鄰東部新城區(qū)域規(guī)劃前景看好居住生活配套不夠完善,整體品質(zhì)偏低賓果70國(guó)際廣場(chǎng)5500-6500東錢(qián)湖自然人文環(huán)境優(yōu)越與市中心有適當(dāng)?shù)木嚯x板塊處于概念階段成熟尚需時(shí)間錢(qián)隆山莊東湖官邸7000寧波房房地產(chǎn)產(chǎn)板塊塊對(duì)比比板塊公共交通道路通達(dá)能力市政配套生活配套自然人文環(huán)境開(kāi)發(fā)進(jìn)度發(fā)展?jié)摿?yōu)勢(shì)產(chǎn)品市中心優(yōu)差優(yōu)優(yōu)差成熟完善期差高層豪宅姚江良良差差優(yōu)建設(shè)中期優(yōu)高層江景豪宅別墅豪宅東錢(qián)湖良優(yōu)差差優(yōu)建設(shè)前期優(yōu)別墅豪宅東部新城良優(yōu)差差良建設(shè)中期優(yōu)中高層豪宅鄞州中心區(qū)良優(yōu)良差良基本成熟期良普通精品住宅科技園區(qū)優(yōu)優(yōu)良良良基本成熟期良普通精品住宅寧波房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)區(qū)域域特點(diǎn)點(diǎn)寧波住住宅的的主流流物業(yè)業(yè)類(lèi)型型為高高層和和小高高層，，主力力面積積集中中在100－140平方方米之之間。。寧波波消消費(fèi)費(fèi)者者比比較較偏偏向向在在自自己己工工作作地地點(diǎn)點(diǎn)相相近近的的區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)進(jìn)進(jìn)行行置置業(yè)業(yè)活活動(dòng)動(dòng)，，主主要要目目的的是是解解決決居居住住問(wèn)問(wèn)題題和和改改善善居居住住條條件件，，同同時(shí)時(shí)帶帶有有部部分分的的投投資資成成分分。。消費(fèi)費(fèi)者者進(jìn)進(jìn)行行跨跨空空間間選選擇擇時(shí)時(shí)，，沒(méi)沒(méi)有有明明顯顯的的區(qū)區(qū)域域偏偏好好，，各各板板塊塊大大盤(pán)盤(pán)之之間間競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)明明顯顯。。寧波波樓樓市市現(xiàn)現(xiàn)階階段段的的消消費(fèi)費(fèi)觀觀念念比比較較樸樸素素：：地地段段、、配配套套、、價(jià)價(jià)格格是是購(gòu)購(gòu)房房者者首首要要考考慮慮的的要要素素。。2、、4————城城市市生生活活機(jī)機(jī)能能板板塊塊4————CLD核核心心板板塊塊8、、9————教教育育、、行行政政功功能能板板塊塊3、、6————中中心心區(qū)區(qū)邊邊緣緣生生活活板板塊塊7————政政務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)板板塊塊首輪輪開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域第二二輪輪開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域域目前前開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域形成成下一一輪輪開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域?qū)幗穼幠媳甭诽焱甭峰X(qián)湖北路鄞縣大道四明路嵩江路大洋江春江花城南苑國(guó)際萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都市森林外國(guó)語(yǔ)學(xué)院第二人民醫(yī)院寧波理工萬(wàn)里學(xué)院金灣華庭格蘭云天華泰1東湖馨園麥德龍本案市區(qū)方向華泰3華泰2東湖花園麒麟大廈小城花園華泰4新都美地半島名?。?）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）四明春曉鄞州州中中心心區(qū)區(qū)板板塊塊鄞州州中中心心區(qū)區(qū)住住宅宅供供給給模模型型四明明春春曉曉50005500600065007000價(jià)價(jià)格格綜合品質(zhì)低品品質(zhì)質(zhì)高高價(jià)價(jià)格高品品質(zhì)質(zhì)低低價(jià)價(jià)格低品品質(zhì)質(zhì)低低價(jià)價(jià)格低中高東湖湖馨馨園園萬(wàn)達(dá)達(dá)城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)綜合品質(zhì)低中高高品品質(zhì)質(zhì)高高價(jià)價(jià)格春江江花花城城都市市森森林林格蘭蘭春春天天盛世世華華城城本案案綜合合比比較較項(xiàng)項(xiàng)目目的的相相關(guān)關(guān)因因素素，，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)、、都都市市森森林林與與本本案案將將成成為為區(qū)區(qū)域域高高端端項(xiàng)項(xiàng)目目的的代代名名詞詞，，具具有有相相對(duì)對(duì)的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。樓盤(pán)名稱(chēng)總建面積在售面積已售面積銷(xiāo)售率市場(chǎng)存量潛在供應(yīng)東湖馨園137.295.2572.02%2.040格蘭春天152.291.0344.98%1.2612.71萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)12.710.934.5441.54%6.390春江花城3521.959.643.74%12.3613都市森林269.084.2546.8%4.8216.92劍橋四期15000015寧興地塊27000026東方地塊15000014華茂地塊14000014盛世華城3914.8710.2468.86%4.6324.13西城十二庭院18000018陽(yáng)光麗園18000018香榭麗洲17000017東湖觀邸33.5000033.5榮安地塊15000015四明春曉87.186.3688.58%0.820紫郡354.892.3748.47%2.5330本項(xiàng)目16000016合計(jì)372.278.4843.6455.61%34.85283.26鄞州州中中心心區(qū)區(qū)供供給給分分析析區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)目目前前潛潛在在供供應(yīng)應(yīng)283.26萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米，，按按年年100萬(wàn)萬(wàn)方方左左右右的的區(qū)區(qū)域域去去化化量量，，完完全全消消化化也也要要2年年多多左左右右時(shí)時(shí)間間，，即即使使考考慮慮到到市市場(chǎng)場(chǎng)的的需需求求增增長(zhǎng)長(zhǎng)情情況況，，供供需需對(duì)對(duì)比比仍仍十十分分明明顯顯。。鄞州州中中心心區(qū)區(qū)市市場(chǎng)場(chǎng)小小結(jié)結(jié)區(qū)域域供過(guò)過(guò)于于求求市場(chǎng)場(chǎng)格格局局已已經(jīng)經(jīng)形形成成，，未未來(lái)來(lái)市市場(chǎng)場(chǎng)以以總總體體走走平平為為主主；；區(qū)域域內(nèi)內(nèi)萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、春春江江花花城城、、都都市市森森林林等等標(biāo)標(biāo)志志項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)格格以以及及區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)二二手手房房?jī)r(jià)價(jià)格格底底線線支支撐撐，，伴伴隨隨相相關(guān)關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目目售售價(jià)價(jià)的的調(diào)調(diào)整整，，區(qū)區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)的的價(jià)價(jià)格格人人為為走走高高；區(qū)域域內(nèi)內(nèi)幾幾大大發(fā)發(fā)展展商商上上演演春春秋秋戰(zhàn)戰(zhàn)國(guó)國(guó)格格局局，，無(wú)無(wú)論論從從項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)到到營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)水水平平都都會(huì)會(huì)得得到到質(zhì)質(zhì)的的提提升升；；區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)逐逐漸漸成成熟熟，，致致使使價(jià)價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)喪喪失失并并迎迎來(lái)來(lái)自自住住時(shí)時(shí)代代，，同同時(shí)時(shí)面臨臨著著跨跨區(qū)區(qū)域域板板塊塊（如如科科技技園園區(qū)區(qū)板板塊塊、、姚姚江江板板塊塊等等））的價(jià)價(jià)格格打打壓壓；相近近的的城城市市功功能能定定位位及及規(guī)規(guī)劃劃配配套套建建設(shè)設(shè)，，使使得得建建設(shè)設(shè)中中東東部部新新城城成成為為本本區(qū)區(qū)域域最最直直接接的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手，，后后繼繼各各房房產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的推推出出將將對(duì)對(duì)本本案案形形成成一一定定競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓壓力力；；項(xiàng)目目競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積（㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）目前實(shí)現(xiàn)價(jià)（元∕㎡）整體均價(jià)（元∕㎡）目前銷(xiāo)售情況金地國(guó)際花園6734816///春江花城13000035一期7150二期6200三期6407一期7000二期6200三期680050.88%君悅花園60000207775780077.28%萬(wàn)達(dá)國(guó)際21090052(其中公寓部分12.7)6911690041.13%都市森林1750026.567107720042.57%參考考項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模、、價(jià)價(jià)格格、、品品質(zhì)質(zhì)等等多多方方面面因因素素，，確確定定下下表表的的四四個(gè)個(gè)樓樓盤(pán)盤(pán)為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)主主要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目。。金地國(guó)際花園都市森林春江花城君悅花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型面積數(shù)量數(shù)量銷(xiāo)售率數(shù)量銷(xiāo)售率數(shù)量銷(xiāo)售率數(shù)量銷(xiāo)售率80㎡以下633.33%27799%80-90㎡90-100㎡90862.5%24839.93%100-110㎡30929.45%110-120㎡287437.84%3662.11%120-130㎡16256.79%8721.84%24829.84%130-140㎡3731145.45%10438.46%15771.97%21720.28%140-150㎡15046%15773.89%150-160㎡3228.13%1706.47%21729.95%160-170㎡25010235.29%41238.83%6262.9%170-180㎡11456.14%13577.78%180-190㎡1247454.05%3889.47%190-200㎡1957.89%200㎡以上812.5%2058.33%4242.86%40競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型配配比比及及銷(xiāo)銷(xiāo)售售情情況況（1））戶戶型型配配比比都市市森森林林一一期期基基本本以以小小三三房房為為主主（（二二期期以以大大房房型型為為主主）），，春春江江花花城城則則是是以以140-170㎡㎡的的四四房房為為主主力力戶戶型型，，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)戶戶型型分分布布也也比比較較分分散散，，主主要要解解決決居居家家二二房房、、舒舒適適三三房房、、改改善善四四房房等等需需要要。。（2）銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況具有較高高性?xún)r(jià)比比的君悅悅花園及及都市森森林等銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況較快。。大小戶型型去化速速度并沒(méi)沒(méi)有特別別明顯的的差異，，經(jīng)濟(jì)型型三房和和四房都都有自己己相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的客客戶群。。各項(xiàng)目中中去化較較快的一一般都為為每棟樓樓的邊套套或者是是景觀優(yōu)優(yōu)越部分分的大戶戶型，部部分中間間套小戶戶型因期期其總價(jià)價(jià)相對(duì)較較低也有有不錯(cuò)的的表現(xiàn)。。（3）競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)06年以以來(lái)區(qū)域域市場(chǎng)中中具有較較大競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)關(guān)系的的樓盤(pán)，，除了新新開(kāi)盤(pán)的的都市森森林外（（總26萬(wàn)平方方米首期期推出近近10萬(wàn)萬(wàn)平方米米），主主要為中中心區(qū)大大中盤(pán)的的續(xù)推量量（春江江花城三三期紫園園、萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)二二期的續(xù)續(xù)推，該該部分樓樓盤(pán)的供供給量約約在3000套套左右。。本項(xiàng)目目面臨與與都市森森林二期期搶開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)間，，提前分分流客源源的直接接問(wèn)題。。同類(lèi)項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)小結(jié)結(jié)寧波城市市閱讀和和板塊閱閱讀寧波市整整體房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)情況和和預(yù)測(cè)寧波市各各板塊市市場(chǎng)情況況和項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)入市時(shí)機(jī)機(jī)預(yù)測(cè)和和策略報(bào)告大綱綱產(chǎn)品研究究品牌策略略推廣策略略銷(xiāo)售策略略平面表現(xiàn)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用市場(chǎng)篇客戶分析析入市時(shí)間間選擇我們最好好能提前前具備開(kāi)開(kāi)盤(pán)條件件，完成成相應(yīng)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作，結(jié)合合工程進(jìn)進(jìn)度和營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備備情況，，最晚不不能遲于于10月月中旬正正式推出出本項(xiàng)目目。蓄勢(shì)蓄水排摸與銷(xiāo)定06.6.1-7.106.7.1-8.1506.8.15-10.1406.10.15正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售進(jìn)度考慮到：：總體市場(chǎng)場(chǎng)，較05年銷(xiāo)銷(xiāo)量有較較大回升升，價(jià)格格保持5％以?xún)?nèi)內(nèi)的增幅幅區(qū)域總體體市場(chǎng)供供過(guò)于求求，十分分明顯；；區(qū)域內(nèi)同同類(lèi)項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)十分分明顯，，并且后后半年潛潛在供應(yīng)應(yīng)較大；；政策因素素具有一一定的不不確定性性，給后后市帶來(lái)來(lái)一定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目入市市—難點(diǎn)及及措施入市難點(diǎn)點(diǎn)：政務(wù)中心心區(qū)住宅宅的市場(chǎng)場(chǎng)適應(yīng)性性板塊概念念的明確確及加強(qiáng)強(qiáng)品牌形象象的短時(shí)時(shí)間樹(shù)立立同質(zhì)化項(xiàng)項(xiàng)目間競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)區(qū)別產(chǎn)品創(chuàng)新新的認(rèn)可可與接受受較高價(jià)格格下的快快速去化化宏觀調(diào)控控影響的的弱化總結(jié)區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)現(xiàn)況況和本案案的各項(xiàng)項(xiàng)特征等等，以上上困難在在入市戰(zhàn)戰(zhàn)役中至至為關(guān)鍵鍵，針對(duì)對(duì)以上困困難，入入市應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意：：搶?xiě)?zhàn)機(jī)：：從宣傳傳上提前前介入市市場(chǎng)，造造成先聲聲奪人的的市場(chǎng)影影響力。。浪式進(jìn)進(jìn)攻，分分階段、、分主次次、集中中兵力有有節(jié)奏地地進(jìn)攻，，要避免免兵力分分散、缺缺乏節(jié)奏奏。作板塊：：為了使使項(xiàng)目在在市場(chǎng)中中的高檔檔地位更更突出，，能獲取取較高的的銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格，應(yīng)應(yīng)充分把把握地段段升值，，發(fā)展前前景，鄞鄞州中心心區(qū)核心心居住板板塊。樹(shù)品牌：：解決好好生活方方式和地地段概念念，在房房產(chǎn)投資資迅速增增加、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)愈愈演愈烈烈的情況況下，搶搶先占領(lǐng)領(lǐng)制高點(diǎn)點(diǎn)具有現(xiàn)現(xiàn)實(shí)意義義。營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)傳播中中爭(zhēng)取更更高的手手法，樹(shù)樹(shù)立品牌牌形象無(wú)無(wú)論對(duì)前前期還是是對(duì)整盤(pán)盤(pán)都大有有裨益，，也將對(duì)對(duì)金地公公司在別別的項(xiàng)目目操作上上積累品品牌效應(yīng)應(yīng)。國(guó)際花園園項(xiàng)目特特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目比較國(guó)際花園園的核心心賣(mài)點(diǎn)報(bào)告大綱綱產(chǎn)品研究究品牌策略略推廣策略略銷(xiāo)售策略略平面表現(xiàn)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用市場(chǎng)篇客戶分析析國(guó)際花園園項(xiàng)目特特點(diǎn)—外部條條件鄞州核心心區(qū)板塊塊明星樓樓盤(pán)之一一鄞州政務(wù)務(wù)板塊唯唯一優(yōu)質(zhì)質(zhì)居住地地塊周邊便捷捷通達(dá)的的市政交交通條件件國(guó)際花園園項(xiàng)目特特點(diǎn)—規(guī)劃特特色局部圍合合的小圈圈子無(wú)限溝通通的中庭庭院充分彰顯的大大景觀廊院空庭的多多空間尊貴共享大堂堂現(xiàn)代簡(jiǎn)約立面面國(guó)際花園項(xiàng)目目特點(diǎn)—建筑特點(diǎn)集中中央景觀觀景觀入戶放射型景觀規(guī)規(guī)劃國(guó)際花園項(xiàng)目目特點(diǎn)—景觀特色客廳、主臥的的大開(kāi)間前庭后院創(chuàng)新新空間多陽(yáng)臺(tái)帶來(lái)的的戶型面積附附加值國(guó)際花園項(xiàng)目目特點(diǎn)—戶型特色純正英國(guó)幼兒兒園多元文化會(huì)所所金地品牌英式尊崇物管管?chē)?guó)際花園項(xiàng)目目特點(diǎn)—其他國(guó)際花園項(xiàng)目目特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品品比較國(guó)際花園的核核心賣(mài)點(diǎn)報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶分析占地面積（㎡）建筑面積（萬(wàn)㎡）目前實(shí)現(xiàn)價(jià)（元∕㎡）整體均價(jià)（元∕㎡）目前銷(xiāo)售情況金地國(guó)際花園6734816///春江花城13000035一期7150二期6200三期6407一期7000二期6200三期680050.88%萬(wàn)達(dá)國(guó)際21090052(其中公寓部分12.7)6911690041.13%都市森林1750026.567107720042.57%君悅花園60000207775780077.28%BOBO城266800506369650060.48%從上表可以看看出，項(xiàng)目在在2005年年中期推出以以后，基本可可以銷(xiāo)售完成成50%左右右，部分項(xiàng)目目由于具有較較高的性?xún)r(jià)比比，取得了比比較不錯(cuò)的銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，如如君悅花園達(dá)達(dá)到了78%左右，都市市森林2006.4月開(kāi)開(kāi)盤(pán)以后銷(xiāo)售售了40%多多。主要項(xiàng)目基本本資料金地國(guó)際花園都市森林BOBO城春江花城君悅花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型面積80㎡以下48-8080-90㎡90-100㎡90-9899100-110㎡103106110-120㎡112.3118-119119120-130㎡120-129125-128121130-140㎡131-134134-137131130-135138140-150㎡143-145144-149150-160㎡158153-159150156153155-157160-170㎡160-167161164-169161170-180㎡179176171-174171-178180-190㎡182.92187185190-200㎡196193200-250㎡205復(fù)式復(fù)式222250以上復(fù)式復(fù)式復(fù)式復(fù)式2房以下2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房3廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)5房及以上戶型面積分布布幾個(gè)主要項(xiàng)目目除春江花城城外，沒(méi)有出出現(xiàn)一房戶型型；二房只有有在本項(xiàng)目與與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中中出現(xiàn)，主力力面積在90-102㎡㎡之間。兩房中，只有有本項(xiàng)目的二二房帶兩個(gè)衛(wèi)衛(wèi)生間。三房的主力戶戶型面積在118-149㎡之間，，其中都市森森林的為經(jīng)濟(jì)濟(jì)型三房，而而其他項(xiàng)目，，經(jīng)濟(jì)型和舒舒適型三房都都有涵蓋。四房的主力面面積在150-180㎡㎡之間，各項(xiàng)項(xiàng)目中出現(xiàn)的的比重都較大大，對(duì)于高端端客戶的追求求獲得大家一一致認(rèn)同。五房以上的基基本都是復(fù)式式摟，少量存存在各項(xiàng)目中中。從上面我們可可以知道，多多個(gè)項(xiàng)目的戶戶型面積分布布區(qū)間拉的比比較長(zhǎng)，從居居家二房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)型三房到到舒適型三房房、四房及以以上等，力圖圖打盡市場(chǎng)上上存在的一切切客戶，本項(xiàng)項(xiàng)目很好的規(guī)規(guī)避了這一點(diǎn)點(diǎn)，主要滿足足的是居家二二房，改善三三房及升級(jí)四四房的需求，，減去了中間間過(guò)多的戶型型段，做到有有的放矢，更更好的滿足細(xì)細(xì)分市場(chǎng)的需需求。金地國(guó)際花園都市森林春江花城君悅花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積90-100㎡3.816-185100-110㎡4.217110-120㎡3.9194.1-4.2519-21120-130㎡4.219-223.9130-140㎡4.5-4.618-264.2-4.520-244140-150㎡4.5244.35-4.827-30150-160㎡4.4274.8264-4.5160-170㎡5.121-284.4294.8264.4170-180㎡4.5304.8-5.1531-33180-190㎡5.1305.1534190-200㎡5.1531200㎡以上5.1386.545戶型設(shè)計(jì)分析析－客廳金地國(guó)際花園都市森林春江花城君悅花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)戶型面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積開(kāi)間面積90-100㎡3.618-213.75100-110㎡3.314110-120㎡3.922.53.623-25120-130㎡3.623-243.6130-140㎡3.9223.85-3.917-233.6140-150㎡3.7293.923-27150-160㎡3.6243.9243.9160-170㎡4-4.219-273.6243.6263.9170-180㎡3.6263.9-4.225-30180-190㎡4.2193.926190-200㎡3.926200㎡以上4.2304.2540戶型設(shè)計(jì)分析析－主臥戶型分析———小結(jié)本項(xiàng)目在客廳廳開(kāi)間上比同同面積段的其其他項(xiàng)目要大大0.4-0.7m，而而相應(yīng)的客廳廳面積卻比其其他項(xiàng)目的要要小或相等，，顯示客廳進(jìn)進(jìn)伸也相對(duì)小小一些，這種種設(shè)計(jì)增加了了客廳的采光光及通透性，，提升了空間間價(jià)值，同樣樣的情況在主主臥室中也大大量出現(xiàn)，大大開(kāi)間、短進(jìn)進(jìn)伸的戶型設(shè)設(shè)計(jì)使得本案案就其他項(xiàng)目目同面積段產(chǎn)產(chǎn)品相比更加加具有競(jìng)爭(zhēng)力力。戶型面積金地國(guó)際花園都市森林春江花城君悅花園萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)80㎡以下一般80-90㎡90-100㎡較差一般100-110㎡差110-120㎡一般一般差120-130㎡較好一般一般130-140㎡一般較好較好一般一般140-150㎡好一般150-160㎡好較好好160-170㎡好好好好170-180㎡好較好180-190㎡好好好190-200㎡好200㎡以上一般好好一般基于景觀資源源對(duì)于促進(jìn)銷(xiāo)銷(xiāo)售的考慮，，各項(xiàng)目小面面積戶型的外外部景觀資源源相對(duì)較差，，大戶型具有有良好的視野野，四房及以以上戶型都處處于景觀最佳佳處。而本身身的內(nèi)外部自自然條件的缺缺乏，相對(duì)各各階段的戶型型所具有的景景觀資源橫向向比較其他項(xiàng)項(xiàng)目都處于下下風(fēng)。戶型景觀資源源項(xiàng)目名稱(chēng)平層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園衣帽間露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)金地國(guó)際花園★★★★★春江花城★★★★★★萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)★★★★都市森林★★★君悅花園★★★★★★★BOBO城★★★幾乎所有的項(xiàng)項(xiàng)目在戶型結(jié)結(jié)構(gòu)上采用了了平層和復(fù)式式的結(jié)構(gòu)，凸凸窗的設(shè)計(jì)也也被廣泛接受受，但轉(zhuǎn)角窗窗、入戶花園園、露臺(tái)、空空中花園、挑挑高陽(yáng)臺(tái)等設(shè)設(shè)計(jì)很少出現(xiàn)現(xiàn)，反映了當(dāng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體體還需要一定定的教育過(guò)程程，在一定時(shí)時(shí)間內(nèi)寧波住住宅項(xiàng)目的整整體水平也有有待提升。戶型細(xì)部功能能項(xiàng)目名稱(chēng)大堂等區(qū)域金地國(guó)際花園長(zhǎng)50米寬6米挑高4.5米通透長(zhǎng)廊，挑高9米大堂，組成U字型圍合春江花城挑高6-9米左右門(mén)廊，歐洲公共空間的連廊設(shè)計(jì)都市森林/萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓底層1-2層進(jìn)行花園造景，大廳挑高兩層有休息平臺(tái)君悅花園3.9米景觀架空層BOBO城/本項(xiàng)目一大產(chǎn)產(chǎn)品特色就是是兩棟樓通過(guò)過(guò)長(zhǎng)廊及大堂堂圍合中心庭庭院成一個(gè)組組團(tuán)，眾觀寧寧波市場(chǎng)，也也未曾出現(xiàn)這這樣的組團(tuán)長(zhǎng)長(zhǎng)廊設(shè)計(jì)，該該區(qū)域?qū)?lái)能能形成一個(gè)業(yè)業(yè)主交流和分分享的空間，，大堂的設(shè)計(jì)計(jì)能給業(yè)主尊尊貴體面的同同時(shí)，更好的的滿足業(yè)主的的服務(wù)需要，，充分體現(xiàn)了了產(chǎn)品設(shè)計(jì)上上的人本思想想，公共空間分析析項(xiàng)目名稱(chēng)跳泉疊水名貴樹(shù)種休閑小品湖泊、河流金地國(guó)際花園春江花城★★★萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)★★都市森林★★君悅花園★★BOBO城★★★從上表可以看出出，幾個(gè)項(xiàng)目目在園林亮點(diǎn)點(diǎn)上并沒(méi)有多多大的亮點(diǎn)，，僅有的只是是園林主題風(fēng)風(fēng)格上的差異異，更多的還還是借助于外外部自然條件件，本項(xiàng)目可可以通過(guò)內(nèi)部部資源的充分分挖掘和外部部資源的整合合，依據(jù)本身身的地理位置置與自身定位位來(lái)塑造園林林主題和亮點(diǎn)點(diǎn)，從而體現(xiàn)現(xiàn)自身實(shí)力和和產(chǎn)品的素質(zhì)質(zhì)優(yōu)越。項(xiàng)目園林亮點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)內(nèi)部配套金地國(guó)際花園大型會(huì)所、英式幼兒園春江花城大型會(huì)所、休閑廣場(chǎng)、米你高爾夫球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所游泳池、濱河休閑區(qū)都市森林大型會(huì)所、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)館、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、明星幼兒園、濱水長(zhǎng)廊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)會(huì)所、大型商業(yè)配套君悅花園大型會(huì)所、游泳池、商業(yè)內(nèi)街BOBO城大型會(huì)所、雙游泳池、布波館、SPA館、茶館、休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目的內(nèi)部的的主要配套為為游泳池、主主題會(huì)所等，，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模的不同，，有的同時(shí)還還具備大型的的商業(yè)配套等等。本項(xiàng)目具具有的一個(gè)獨(dú)獨(dú)特優(yōu)勢(shì)式英英國(guó)幼兒園，，適當(dāng)發(fā)揮此此項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，將將為本項(xiàng)目推推廣和銷(xiāo)售帶帶來(lái)巨大利益益。配套分析項(xiàng)目名稱(chēng)送面積衛(wèi)星電視金地國(guó)際花園★★春江花城都市森林萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)★君悅花園BOBO城上圖顯示，在在項(xiàng)目規(guī)劃的的過(guò)程中或多多或少的都為為項(xiàng)目的產(chǎn)品品加入了一定定的附加值，，就贈(zèng)送戶型型面積來(lái)說(shuō)，，將是本項(xiàng)目目最大亮點(diǎn)，，在講究實(shí)在在消費(fèi)的寧波波定會(huì)引起不不小的轟動(dòng)。。此外，衛(wèi)星星電視也是一一大賣(mài)點(diǎn)。附加值分析項(xiàng)目名稱(chēng)推廣主題訴求點(diǎn)金地國(guó)際花園國(guó)際人文社區(qū)五重居住空間；純正英國(guó)幼兒園；寬敞大挑高大堂及U型回廊設(shè)計(jì)；組合式庭院；多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)國(guó)際優(yōu)質(zhì)生活特區(qū)，側(cè)重于國(guó)際化配套訴求，內(nèi)部有大量的商業(yè)配套大量的商業(yè)配套；厚板無(wú)梁設(shè)計(jì)；雙層挑空陽(yáng)臺(tái)；衛(wèi)生間下沉式設(shè)計(jì)；雙層中空渡某膜Low-e玻璃；建筑下部雙層挑空進(jìn)行花園設(shè)計(jì)；采用整體保溫系統(tǒng)，同層排水系統(tǒng)，下沉降壓系統(tǒng)；配備數(shù)字化智能平臺(tái)；都市森林“市中心林湖濕地豪庭”，著重訴求為生態(tài)，城市公園中有大面積的森林、濕地與水體緊靠城市公園，有大量森林、水體與濕地；小區(qū)內(nèi)建設(shè)有獨(dú)立景觀長(zhǎng)廊；配備豪華多功能會(huì)所，有大面積森林泳池；設(shè)計(jì)有12班明星幼兒園；享受一路之隔的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)配套；春江花城“35萬(wàn)平米水岸名宅”，主要側(cè)重于訴求身份區(qū)別，國(guó)際化更多的只是外顯形式河道景觀設(shè)計(jì)；1：1.4的車(chē)位配比；歐洲風(fēng)情商業(yè)街；外立面（建筑工藝與材料）；送中央空調(diào)；公共空間連廊設(shè)計(jì)；雙游泳池；君悅花園“江東繁華地，完美主義社區(qū)”，側(cè)重于地理區(qū)位說(shuō)明優(yōu)越的地理位置；節(jié)能型住宅設(shè)計(jì)；商業(yè)內(nèi)街配套；生態(tài)大堂與全通透架空層；圍合中心景觀湖區(qū)；寧波首用掌形儀門(mén)禁系統(tǒng)；區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目就就國(guó)際化的訴訴求來(lái)說(shuō)相對(duì)對(duì)使用較多，，如從春江花花城表面的國(guó)國(guó)際化與萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)的配套套國(guó)際化中。。突出本項(xiàng)目目的國(guó)際化人人文，將是我我們重點(diǎn)思考考的問(wèn)題，對(duì)對(duì)于大眾消費(fèi)費(fèi)者而言，并并沒(méi)有能力對(duì)對(duì)各種國(guó)際化化進(jìn)行清晰的的識(shí)別認(rèn)知，，只能通過(guò)其其他的方式進(jìn)進(jìn)行區(qū)別。項(xiàng)目推廣訴求求點(diǎn)BOBO城清林灣君悅花園地理位置江東北鎖濱江景觀大道、東近世紀(jì)大道、南倚曙光北路海曙青林渡路西，姚江南岸江東百丈東路881號(hào)(開(kāi)元酒店對(duì)面)開(kāi)發(fā)商寧波交通房地產(chǎn)有限公司寧波房地產(chǎn)股份有限公司寧波寧港聯(lián)合置業(yè)有限公司規(guī)模50萬(wàn)50萬(wàn)20萬(wàn)物業(yè)類(lèi)型多層、小高層小高層,高層高層備注寧波知名開(kāi)發(fā)商又一個(gè)大型開(kāi)發(fā)社區(qū)；開(kāi)發(fā)商另一個(gè)已經(jīng)交付常青藤項(xiàng)目品質(zhì)受到大眾認(rèn)同；具有比較出色的景觀資源；項(xiàng)目體量比較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)；前期交付產(chǎn)品形成良好的市場(chǎng)口碑；地理優(yōu)勢(shì)明顯；放眼全市具有較高的市場(chǎng)性?xún)r(jià)比；全市性參考項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較較小結(jié)英式幼兒園式式本項(xiàng)目的最最大配套亮點(diǎn)點(diǎn)，適當(dāng)發(fā)揮揮將成為項(xiàng)目目銷(xiāo)售的引擎擎；廊院空庭和尊尊貴大堂將帶帶給客戶尊貴貴和人性化溝溝通空間；金地的全國(guó)性性品牌優(yōu)勢(shì)，，在寧波也較較大的得到市市場(chǎng)認(rèn)可；縱觀各項(xiàng)目的的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，，可以知道就就同一戶型及及面積段而言言，項(xiàng)目在戶戶型設(shè)計(jì)上具具有比較明顯顯的優(yōu)勢(shì)，其其一表現(xiàn)在客客廳及主臥室室的大開(kāi)間、、短進(jìn)伸，從從而使房間內(nèi)內(nèi)具有優(yōu)良的的采光及通透透效果，其二二表現(xiàn)為不同同戶型的多陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，此此方面最重要要的是能給客客戶帶去面積積贈(zèng)送的好處處；參考各項(xiàng)目，，本案與周邊邊項(xiàng)目相比，，受制于先天天條件，在很很多方面略顯顯不足，通過(guò)過(guò)后天的努力力，特別是產(chǎn)產(chǎn)品方面的創(chuàng)創(chuàng)新及改進(jìn)，，已經(jīng)具備了了較強(qiáng)的綜合合競(jìng)爭(zhēng)能力，，為后期的產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售帶來(lái)來(lái)福音。國(guó)際花園項(xiàng)目目特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較較國(guó)際花園的核核心賣(mài)點(diǎn)報(bào)告大綱產(chǎn)品研究品牌策略推廣策略銷(xiāo)售策略平面表現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用市場(chǎng)篇客戶分析品牌賣(mài)點(diǎn)金地集團(tuán)進(jìn)軍軍寧波的首個(gè)個(gè)項(xiàng)目科學(xué)筑家的人人本理念外部條件賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)鄞州核心區(qū)地地產(chǎn)三劍客利用區(qū)域內(nèi)金金地、萬(wàn)達(dá)、、雅戈?duì)柸齻€(gè)個(gè)明星樓盤(pán)的的橫向聯(lián)系炒炒作板塊概念念，使得項(xiàng)目目成為三劍客客之一，建立立高端坐標(biāo)系系，成為同一一檔次市場(chǎng)形形象。鄞州特別居住住區(qū)發(fā)揮樓盤(pán)板塊塊中的個(gè)性———靠近政務(wù)務(wù)區(qū)的特點(diǎn)，，提出特別居居住區(qū)的概念念，放大其政政務(wù)區(qū)