XXXX年上半年無錫房地產(chǎn)市場分析

2012年上半年

公司市場分析第一章房地產(chǎn)政策《住房保障法》呼之欲出提出和政績掛鉤（2012-01-05）

由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負(fù)責(zé)牽頭起草的《住房保障法》，已被全國人大常委會列入立法規(guī)劃。在這份“征求意見稿”中，提出將住房保障實(shí)施與地方政府的政績掛鉤，被認(rèn)為是最大的看點(diǎn)。非戶籍人員購房障礙有望消除（2012-01-06）

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，政府要消除非戶籍人員購買當(dāng)?shù)厣唐贩康闹贫刃哉系K，營造比較好的市場環(huán)境。對于保障房騙租騙售等違規(guī)行為，相關(guān)的處罰法律制度建設(shè)正在進(jìn)行中。地產(chǎn)調(diào)控精細(xì)化首次購房家庭貸款望獲優(yōu)先保證（2012-01-20）

1月19日，住建部政策研究中心副主任王玨林表示，精細(xì)化是房地產(chǎn)調(diào)控的方向所在，無論是抑制住房投資，還是保障房建設(shè)管理，都需要更為精細(xì)化的政策。住建部倡導(dǎo)購買綠色建筑或可享房貸利率優(yōu)惠（2012-01-31）

對于普通市民來說，以后如果購買擁有綠色建筑標(biāo)識的住宅、商鋪或辦公地點(diǎn)，不僅意味著能省下不少電錢，還有望在貸款利率上享有一定的優(yōu)惠。昨日，住建部的《“十二五”建筑節(jié)能專項(xiàng)規(guī)劃(征求意見稿)》，涉及了如上內(nèi)容。國家發(fā)改委限外籍人士房貸防境外資金進(jìn)樓市（2012-02-03）

國家發(fā)改委發(fā)改委昨日在其官方網(wǎng)站公布1月21日發(fā)出的《關(guān)于境內(nèi)外資銀行申請2012年度中長期外債規(guī)模有關(guān)問題的通知》，對于新一年度外資銀行中長期外債額度的投向安排，明確限制其用于外籍人士的個人住房按揭貸款。

央行：延續(xù)差別化信貸政策（2012-02-08）

央行行長助理郭慶平：“繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，切實(shí)支持保障性安居工程建設(shè)。要加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭的貸款需求；要不斷完善融資機(jī)制，繼續(xù)加大對保障性安居工程的支持力度?！弊〗ú渴状伪響B(tài)：地方政府不得擅調(diào)樓市政策（2012-02-15）

住建部政策研究中心副主任王玨林表示，地方政府不應(yīng)試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須遵從中央的政策立場。上周安徽蕪湖公布一系列關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的新政，其中包括對購房者貨幣補(bǔ)貼、免交契稅等。四天后，蕪湖市主動暫停了新政策的實(shí)施。去年10月11日，廣東佛山成為首個明確提出放寬限購令的城市。但當(dāng)晚11時24分，該市住建局緊急發(fā)文，決定暫緩執(zhí)行。央行：2月24日起，下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個百分點(diǎn)(2012-02-18)

中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。國土部官員表示今年全國住房供地將減兩成（2012-02-22）

21日，在國土資源部召開的"2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控等情況"新聞發(fā)布會上，國土部官員表示，由于各種原因，2011年土地供應(yīng)計(jì)劃房地產(chǎn)落實(shí)不足七成，而房地產(chǎn)今年全國住房土地供應(yīng)量將縮減兩成。

中央明確房地產(chǎn)調(diào)控不動搖長效機(jī)制備受關(guān)注（2012-03-6）3月5日，第十一屆全國人民代表大會第五次會議在北京人民大會堂開幕，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中談及2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控時明確時指出，將進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制正在研究。住建部：限購看不到取消期限一定讓房價(jià)降下來（2012-03-10）兩會期間，住建部多次重申將堅(jiān)定地執(zhí)行限購政策，并表示“限購令”短期內(nèi)不放松。對于這個期限指的是多長，姜偉新表示：“現(xiàn)在看不到期限?！苯獋バ聦σ痪€城市的房價(jià)下降“非常有信心”。七部門兩會聯(lián)合提議保持首套房貸政策穩(wěn)定（2012-03-13）一份匯集住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門意見的報(bào)告提出，今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購買首套普通自住房。在堅(jiān)決抑制不合理住房需求的同時，保證首套住房貸款供給。30城市近9成銀行首房利率回歸基準(zhǔn)滬津穗重現(xiàn)85折（2012-03-21）經(jīng)對31個城市工農(nóng)中建國有商業(yè)銀行、交通、中信等全國性股份制銀行及外資銀行關(guān)于首套房貸利率政策實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行摸底，9成銀行首房利率回歸基準(zhǔn)，滬津穗重現(xiàn)85折。二三線城市提高住房（2012-4）公積金貸款額度南昌、蚌埠、新疆克拉瑪依、遂寧、日照、信陽、大連、濱州、常州、鄭州、南寧等二三線城市上調(diào)公積金貸款額度，調(diào)整額度在15%至25%不等。揚(yáng)州出個人購房獎勵政策政府出手加速去庫存（2012-5-9）

在巨大的樓市庫存壓力下，江蘇揚(yáng)州開始出手救樓市。5月7日，揚(yáng)州市財(cái)政局、市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合出臺《關(guān)于對個人購買成品住房進(jìn)行獎勵的通知》，從今年7月1日起對個人購買成品住房進(jìn)行4‰-6‰不等的獎勵，執(zhí)行期暫定一年。房產(chǎn)稅年內(nèi)擴(kuò)圍板上釘釘同時考慮保有、交易環(huán)節(jié)（2012-5-10）

5月9日,住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露,國務(wù)院已經(jīng)明確今年要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn),但具體城市名單、方案還不清楚,“落地還取決于地方政府配合”。央行:繼續(xù)支持保障房建設(shè)和首套自住商品房消費(fèi)（2012-5-11）

中國人民銀行10日發(fā)布的《2012年一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，下一階段，中國人民銀行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，增強(qiáng)調(diào)控的針對性、靈活性和前瞻性，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率房貸或再現(xiàn)利率優(yōu)惠（2012-05-14）

在信貸數(shù)據(jù)疲軟與消費(fèi)物價(jià)指數(shù)回落的背景下，央行年內(nèi)第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，從5月18日開始執(zhí)行。大型銀行預(yù)計(jì)可貸資金規(guī)模將在第二季度后逐步擴(kuò)大，這一方面有利于降低企業(yè)整體融資成本。在信貸規(guī)模擴(kuò)大后，個人房地產(chǎn)按揭貸款方面也將迎來更多政策微調(diào)，不排除再度出現(xiàn)利率優(yōu)惠。揚(yáng)州樓市新政落地滿兩周住建部首度表示肯定（2012-05-22）

在一片“救市”的質(zhì)疑聲音中，5月上旬出臺的“揚(yáng)州新政”已滿兩周。近日，住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青指出，“揚(yáng)州新政”并非救市，而是針對住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的積極有益的探索，應(yīng)當(dāng)予以支持和肯定，這是住建部相關(guān)人士首次對揚(yáng)州新政進(jìn)行表態(tài)。石家莊樓市微調(diào)政策未獲批準(zhǔn)限購仍是政策紅線

（2012-06-07）

針對日前有媒體報(bào)道“石家莊對房產(chǎn)限購微調(diào)，家庭人均住房面積低于30.6平方米可購第三套”，石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人表示，有關(guān)部門曾草擬過住房限購政策微調(diào)辦法，但未獲上級主管部門批準(zhǔn)。這意味著，石家莊擬出臺的5項(xiàng)樓市微調(diào)政策正式宣告流產(chǎn)。央行時隔三年半首次降息穩(wěn)增長實(shí)質(zhì)性舉措

（2012-06-07）

中國人民銀行7日晚間決定，自6月8日起分別下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，其中一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別下調(diào)0.25個百分點(diǎn)。這是央行時隔三年半來首次降息。引人關(guān)注的是，央行還同時調(diào)整了金融機(jī)構(gòu)存貸款利率浮動區(qū)間的上下限銀監(jiān)會:未鼓勵放寬二套房貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重仍為50%

（2012-06-15）

銀監(jiān)會14日發(fā)布聲明，稱近日有關(guān)媒體報(bào)道銀監(jiān)會降低了個人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重“純屬誤解”，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%，未做任何調(diào)整。調(diào)控進(jìn)入敏感期銀行是否執(zhí)行7折房貸利率待觀察

（2012-06-14）

“8.5折已經(jīng)是下限了，能不能享受這個(房貸利率)優(yōu)惠，還要視個人的信用記錄、資產(chǎn)狀況而定，7折是不可能出現(xiàn)的。”針對是否會重啟7折房貸利率的問題，6月13日下午某大型銀行總行個人金融部人士向記者如此表示。

第二章經(jīng)濟(jì)背景本省的整體漲幅低于全國水準(zhǔn)。6月份的環(huán)比上漲城市數(shù)量也是近半年以來的新高。6月份出現(xiàn)了9個月以來的首次止跌反彈，并且二三線城市的房價(jià)反彈勢頭迅猛，高于一線主力城市。今年1-5月無錫固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)與銷售情況指標(biāo)單位1－5月增減%固定資產(chǎn)投資億元1382.589.7房地產(chǎn)開發(fā)億元405.4525.5房屋施工面積萬平方米4602.1312.7#住宅萬平方米3180.686.4#新開工面積萬平方米698.94-28.0房屋竣工面積萬平方米306.2914.6#住宅萬平方米197.01-1.7竣工房屋價(jià)值億元109.2121.5#住宅億元73.5713.9商品房銷售面積萬平方米315.5718.6#現(xiàn)房銷售面積萬平方米42.02-35.6#期房銷售面積萬平方米273.5536.3商品房銷售額億元281.4124.1#現(xiàn)房銷售額億元31.08-32.9#期房銷售額億元250.3338.8上半年整體的物價(jià)水平在下降，但是經(jīng)濟(jì)增速也相應(yīng)放緩，因此有了央行的兩次降息。無錫的新開工面積受到去年以來土地市場的冷清影響，降幅接近三成。另外竣工住宅的面積也有小幅下降，隨著今年以來土地市場的持續(xù)走低，該下降幅度降進(jìn)一步增加。第三章商品房2012年上半年，無錫商品房供應(yīng)量合計(jì)250.37萬平方米，其中商品住宅供應(yīng)量172.67萬平方米，占比68%。今年的新增供應(yīng)量也是歷年的最低點(diǎn)，充分說明了自“限購令”以來，市場高庫存所帶來的滯后影響。同時，自去年以來，土地市場的低迷也逐漸反映到商品房施工量上。因此，整個今年的基調(diào)將是去庫存，以價(jià)換量。萬方自今年初以來，隨著樓市成交的快速增長，各項(xiàng)目實(shí)際開盤的數(shù)量也是直線上升。自1月份的5個增長至6月份的34個，同時也刷新了近兩年的記錄，并且該走勢短期內(nèi)降不會有下降的勢頭。2012年上半年，無錫商品房合計(jì)成交27334套，環(huán)比增幅27%，同比增幅43%。成績面積307.76萬平方米，環(huán)比增幅31%，同比增幅39%。成交金額達(dá)到265.38億元，也創(chuàng)出了歷史新高。其中商品住宅合計(jì)成交22056套，環(huán)比增幅43%，同比增幅68%。成交面積254.46萬平方米，環(huán)比增幅38%，同比增幅55%。成交金額達(dá)到192.09億元。今年的商品住宅占比81%，環(huán)比增加9個百分點(diǎn)，同比增加12個百分點(diǎn)。自2010年以來，無錫商品房的供需關(guān)系出現(xiàn)了多次的轉(zhuǎn)變。10年至11年，結(jié)束了09年樓市瘋狂表現(xiàn)后，供大于求的現(xiàn)狀日益突出，高企的庫存和逐漸走低的成交量成為市場的晴雨表。其中在2011年下半年，商品房和商品住宅的供需比分別達(dá)到了222%和195%，需求僅有供應(yīng)量的一半。之后，隨著今年以價(jià)換量模式的幾何式增長，成交量也在短期迅速反彈，逐漸開始消化市場前期的庫存。近5個半年以來，商品房合計(jì)供應(yīng)1849.78萬平米，實(shí)際成交1459.25萬平米，去化率79%；商品住宅合計(jì)供應(yīng)1437.8萬平米，實(shí)際成交1176.75萬平米，去化率82%。按照商品房從建設(shè)到銷售的周期來計(jì)算，近兩年半的多余庫存以今年3—6月份的高成交走勢來消化，依然需要半年之久，因此整個2012年，房價(jià)很難得到本質(zhì)的抬升。從整個商品房的備案均價(jià)來看，基本與市場的成交走勢相吻合。整個2010年，價(jià)格呈現(xiàn)震蕩上行的趨勢，在當(dāng)年10月份達(dá)到最高點(diǎn)9187元/平米，之后一路平穩(wěn)下行，成交量也是急轉(zhuǎn)直下，直至2012年3月份，跌至7299元/平米，與最高值相差1888元/平米，降幅達(dá)到21%。隨著近期成交的回暖，住宅備案均價(jià)也有所回升，但是依舊遠(yuǎn)低于2011年8000元/平米以上的水準(zhǔn)。元/平米隨著無錫限購令的施行，對于商品房購房客戶來源的變化也是異常明顯，其中市區(qū)購房者比例在逐漸減少。已經(jīng)從2011年上半年的平均80%以上，下跌至今年的75%左右，隨著限購令的進(jìn)一步施行，該數(shù)值降進(jìn)一步下調(diào)。境內(nèi)外市的購房者比例也從政策出臺前的15%以下提升至目前的20%左右。由此可知，政策性調(diào)整的作用是不言而喻的，影響也將是深遠(yuǎn)的。無論是市場還是購房個體，剛需當(dāng)?shù)酪呀?jīng)是不爭的事實(shí)，因此，無錫在售的已成交的商品房，在戶型上的轉(zhuǎn)換也是顯而易見的。限購令之前，改善型的房源成交迅猛，130-160平米之間的大戶型是客戶的最愛，也是開發(fā)商的推盤重點(diǎn)。但是僅僅一年之后，三小房和剛需兩房成為主力，改善和投資型客戶銷聲匿跡。得以于房價(jià)的持續(xù)回調(diào)，部分改善型客戶有所釋放，今年5、6月份商品住宅套均面積才有所回升。平米第四章二手房2012年上半年，無錫二手房合計(jì)成交6700套，環(huán)比增幅30