中國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系教學(xué)內(nèi)容

中國(guó)(zhōnɡɡuó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系第一頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(jīnrónɡjīɡòu)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是專門(zhuānmén)開(kāi)辦或兼營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)組織機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)金融活動(dòng)的主體。第二頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(jīnrónɡjīɡòu)體系房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系是指在一定的經(jīng)濟(jì)條件下，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)過(guò)程籌集、融通、清算(qīnɡsuàn)資金，提供多種金融服務(wù)的若干金融經(jīng)濟(jì)組織構(gòu)成的一個(gè)整體。第三頁(yè)，共160頁(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(jīnrónɡjīɡòu)體系房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由三類機(jī)構(gòu)組成：即1、專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)2、非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)3、向房地產(chǎn)融資(rónɡzī)提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)組成。第四頁(yè)，共160頁(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)金融體系構(gòu)成(gòuchéng)中國(guó)人民銀行國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部其他房地產(chǎn)專業(yè)銀行非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)第五頁(yè)，共160頁(yè)。（一）我國(guó)的專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(jīnrónɡjīɡòu)——住房?jī)?chǔ)蓄銀行20世紀(jì)80年代中期我國(guó)分別在煙臺(tái)和蚌埠成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行專門辦理與房改配套的住房基金籌集、信貸、結(jié)算等政策性金融。20世紀(jì)90年代公積金制度的建立住房?jī)?chǔ)蓄銀行的職能逐漸被住房公積金管理中心所取代。住房?jī)?chǔ)蓄銀行曾一度消失2004年2月15日中國(guó)建設(shè)銀行與德國(guó)施威(shīwēi)比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行在天津合資成立了中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行成為目前我國(guó)唯一的一家住房?jī)?chǔ)蓄銀行。第六頁(yè)，共160頁(yè)。（二）住房(zhùfáng)公積金管理中心1991年上海首推住房公積金制度20年的歷程住房公積金為居民住房條件的改善發(fā)揮了舉足輕重的作用住房公積金是最基本的住房保障(bǎozhàng)資金，具有一定的政策性金融的功能，到2007年3月底上海已成為全國(guó)第一個(gè)公積金個(gè)貸累計(jì)發(fā)放規(guī)模超過(guò)1000億元的城市。第七頁(yè)，共160頁(yè)。（二）住房(zhùfáng)公積金管理中心基本功用1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃；2、負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3、負(fù)責(zé)住房公積金的核算；4、審批住房公積金的提取、使用；5、負(fù)責(zé)住房公積金的保值(bǎozhí)和歸還；6、編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告；7、行使國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》第八頁(yè)，共160頁(yè)。（三）我國(guó)非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(jīnrónɡjīɡòu)體系我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成：包括1、銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)2、非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信托投資公司、信用合作社住宅(zhùzhái)合作社、基金組織等組成。其中主要以商業(yè)銀行和信托公司為主。第九頁(yè)，共160頁(yè)。（三）我國(guó)非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(jīnrónɡjīɡòu)體系銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：可以創(chuàng)造貨幣專營(yíng)或兼營(yíng)，業(yè)務(wù)范圍廣泛非銀行型房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)：不能創(chuàng)造貨幣專業(yè)化程度(chéngdù)高，業(yè)務(wù)范圍狹小信用(xìnyòng)中介職能第十頁(yè)，共160頁(yè)。（三）我國(guó)非專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(jīnrónɡjīɡòu)體系四大國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信托公司房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司住房(zhùfáng)置業(yè)擔(dān)保有限公司第十一頁(yè)，共160頁(yè)。（四）我國(guó)銀行(yínháng)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系最早從事房地產(chǎn)金融(jīnróng)業(yè)務(wù)的銀行是中國(guó)建設(shè)銀行——1979年1998年我國(guó)住房制度改革后更多的銀行介入房地產(chǎn)金融(jīnróng)領(lǐng)域，房地產(chǎn)金融(jīnróng)機(jī)構(gòu)迅速增加初步形成了以四大國(guó)有商業(yè)銀行為主體12家全國(guó)性股份制商業(yè)銀行112家城市商業(yè)銀行為補(bǔ)充的組織機(jī)構(gòu)體系。第十二頁(yè)，共160頁(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(jīnrónɡjīɡòu)體系架構(gòu)圖第十三頁(yè)，共160頁(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系的擴(kuò)張(kuòzhāng)與發(fā)展一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場(chǎng)功能的金融機(jī)構(gòu)體系：除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險(xiǎn)公司(bǎoxiǎnɡōnɡsī)之外還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金抵押資產(chǎn)管理公司互助儲(chǔ)蓄銀行儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)第十四頁(yè)，共160頁(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(jīnrónɡjīɡòu)體系的擴(kuò)張與發(fā)展二、建立(jiànlì)政策性住房銀行如：美國(guó)擁有龐大的聯(lián)邦住房貸款銀行系統(tǒng)它由聯(lián)邦住房貸款銀行委員會(huì)12個(gè)聯(lián)邦住房貸款銀行及其會(huì)員即儲(chǔ)蓄貸款協(xié)會(huì)等組成該系統(tǒng)由政府充當(dāng)保證人吸收私人資金為建房和購(gòu)置融通資金發(fā)揮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備中心作用。日本設(shè)有住宅金融公庫(kù)辦理住宅用地購(gòu)置資金貸款從貸款余額看，它是日本最大的政策性金融機(jī)構(gòu)。第十五頁(yè)，共160頁(yè)。三、關(guān)于房地產(chǎn)融資(rónɡzī)渠道第十六頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)融資(rónɡzī)兩條腿走路從銀行取得貸款(dàikuǎn)即間接貸款(dàikuǎn)從資本市場(chǎng)直接融資房地產(chǎn)金融：貸款(dàikuǎn)和債券房地產(chǎn)投資基金信托計(jì)劃REITs第十七頁(yè)，共160頁(yè)。第十八頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)融資(rónɡzī)渠道清科研究中心分析認(rèn)為：作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在快速(kuàisù)發(fā)展的同時(shí)，也對(duì)資金需求提出了較高的要求。目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道依然較窄，以銀行信貸為主的情形并沒(méi)有發(fā)生很大變化。第十九頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)融資(rónɡzī)渠道國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比差距：國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資40.0%國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行依賴度明顯過(guò)高經(jīng)濟(jì)發(fā)生(fāshēng)波動(dòng)，房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響金融安全。第二十頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)融資(rónɡzī)渠道融資渠道較窄，主要以銀行信貸為主銀行貸款是支撐開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)資金鏈。銀行貸款、定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭(ànjiē)貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的60.0%~70.0%左右第二十一頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)金融(jīnróng)中的資本流隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易也由簡(jiǎn)單變得比較復(fù)雜：形成(xíngchéng)了有多種主體參與的交易體系和過(guò)程特別是形成(xíngchéng)了復(fù)雜的資本流：現(xiàn)金與信貸的轉(zhuǎn)移過(guò)程

第二十二頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)金融(jīnróng)中的資本流在現(xiàn)代房地產(chǎn)交易中，資本流通包括了3個(gè)方面的參與者：1、資本的使用者：開(kāi)發(fā)商、房屋預(yù)購(gòu)者2、資本的供應(yīng)者：家庭、銀行、保險(xiǎn)公司、政府(zhèngfǔ)3、服務(wù)中介組織：銀行、經(jīng)紀(jì)、信托公司第二十三頁(yè)，共160頁(yè)。土地(tǔdì)獲取土地(tǔdì)市場(chǎng)（招拍掛）資本(zīběn)市場(chǎng)（收購(gòu)）一二級(jí)聯(lián)動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)直接進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓股權(quán)收購(gòu)部分收購(gòu)全部收購(gòu)（收購(gòu)項(xiàng)目公司）商品房包銷承包經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)六種拿地方式第二十四頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)金融(jīnróng)中的資本流商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府(zhèngfǔ)家庭外國(guó)投資者投資銀行抵押貸款(dàikuǎn)銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù)開(kāi)發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者權(quán)益資金權(quán)益資金第二十五頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道(qúdào)房地產(chǎn)資金來(lái)源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵目前世界各國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金來(lái)源有各自不同的特點(diǎn)，一般主要有如下來(lái)源：保險(xiǎn)公司(bǎoxiǎnɡōnɡsī)商業(yè)銀行儲(chǔ)蓄貸款銀行互助儲(chǔ)蓄銀行抵押銀行房地產(chǎn)投資信托公司第二十六頁(yè)，共160頁(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kāifā)資金來(lái)源及其運(yùn)作目前，我國(guó)金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴(kuò)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金(zījīn)的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式可以用下圖來(lái)作簡(jiǎn)單描述第二十七頁(yè)，共160頁(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金(zījīn)的來(lái)源和運(yùn)作的基本模式資金來(lái)源政府(zhèngfǔ)撥款銀行貸款抵押(dǐyā)貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌（資本金）集體集資用戶定金、預(yù)收款國(guó)營(yíng)公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民第二十八頁(yè)，共160頁(yè)。廣義房地產(chǎn)金融(jīnróng)和狹義房地產(chǎn)金融(jīnróng)房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分：廣義的房地產(chǎn)金融是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式如：對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券、成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金(jījīn)上市、成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。第二十九頁(yè)，共160頁(yè)。房產(chǎn)(fángchǎn)金融房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過(guò)程中的各種資金融通活動(dòng)。房產(chǎn)金融包括住房金融與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過(guò)住房券、住房抵押(dǐyā)貸款、按揭貸款等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是指房產(chǎn)商在投資、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)與流通過(guò)程中的資金融通。第三十頁(yè)，共160頁(yè)。地產(chǎn)(dìchǎn)金融地產(chǎn)(dìchǎn)金融又稱土地金融指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動(dòng)。具體又可分為市地金融、農(nóng)地金融市地金融是指圍繞城市土地的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)所展開(kāi)的資金融通活動(dòng)包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉(zhuǎn)讓與經(jīng)營(yíng)金融農(nóng)地金融是指圍繞農(nóng)地的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)而展開(kāi)的資金融通活動(dòng)主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營(yíng)金融第三十一頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)(zīchǎn)收益率確認(rèn)資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為最?？紤]到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)者自身(zìshēn)所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中，資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法。第三十二頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)(zīchǎn)收益率確認(rèn)資產(chǎn)(zīchǎn)收益率是指該項(xiàng)資產(chǎn)(zīchǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)(zīchǎn)價(jià)值總額的比值說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)(zīchǎn)的收益水平其計(jì)算公式為：資產(chǎn)(zīchǎn)收益率=凈營(yíng)業(yè)收益/資產(chǎn)(zīchǎn)價(jià)值=（營(yíng)業(yè)收益—經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）/資產(chǎn)(zīchǎn)購(gòu)買價(jià)格第三十三頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)(zīchǎn)收益率確認(rèn)權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平其數(shù)值(shùzí)為稅前收益與自有資金的比值即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營(yíng)業(yè)收入—年還款額）/自有資金第三十四頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)(zīchǎn)收益率確認(rèn)這里必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年變化(biànhuà)的主要原因：不是稅前收入的變化(biànhuà)，而是按揭購(gòu)房者在所購(gòu)房屋中占有的權(quán)益是逐年變化(biànhuà)的。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購(gòu)房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。第三十五頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)(zīchǎn)收益率確認(rèn)簡(jiǎn)單結(jié)論：資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購(gòu)房者的權(quán)益比例：首次付款比重(bǐzhòng)與已償還貸款比重(bǐzhòng)之和。第三十六頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)(zīchǎn)收益率確認(rèn)有效收益率是指能使房屋的未來(lái)收益與其(yǔqí)終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。有效收益率是購(gòu)房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率當(dāng)公式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。第三十七頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)(zīchǎn)收益率確認(rèn)其嚴(yán)格(yángé)的定義如下：若房屋未來(lái)價(jià)值的貼現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N與房屋初始購(gòu)買價(jià)相等，則稱IRR為有效收益率。其中IN為房屋第N年的收益IN‘為房屋的終值。第三十八頁(yè)，共160頁(yè)。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)企業(yè)基本融資(rónɡzī)方式1、銀行貸款：信用貸款、保證貸款房地產(chǎn)抵押貸款2、證券融資：房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券房地產(chǎn)投資信托（REIT’s）3、房地產(chǎn)信托：房地產(chǎn)信托存款(cúnkuǎn)、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資4、租賃融資（出售回租）；5、項(xiàng)目融資；第三十九頁(yè)，共160頁(yè)。世界房地產(chǎn)金融制度(zhìdù)的模式1、以證券融資為主導(dǎo)（美國(guó)式）；2、以社會(huì)福利基金融資為主導(dǎo)，如新加坡的公積金制度；3、以儲(chǔ)蓄融資為主導(dǎo)（歐洲大陸國(guó)家）；4、以財(cái)政(cáizhèng)融資為主導(dǎo)，以日本為代表；第四十頁(yè)，共160頁(yè)。四、房地產(chǎn)傳統(tǒng)(chuántǒng)的融資方式第四十一頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)傳統(tǒng)(chuántǒng)的融資方式房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資方式1、銀行信貸2、房地產(chǎn)債券(zhàiquàn)3、房地產(chǎn)股票第四十二頁(yè)，共160頁(yè)。（一）房地產(chǎn)銀行信貸第四十三頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)(chuántǒng)的間接融資銀行貸款長(zhǎng)期以來(lái)，銀行一直限制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款2008年12月20日國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)(shìchǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺(tái)其第三條第七款要求支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理融資需求加大對(duì)中低價(jià)位，中小套型普通商品房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度。第四十四頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)(chuántǒng)的間接融資銀行貸款要求：借款人有信用擔(dān)保，或請(qǐng)第三人信用擔(dān)保。借款人提供合法有效的不動(dòng)產(chǎn)抵押(dǐyā)擔(dān)?；蚬蓹?quán)質(zhì)押及其他證券或權(quán)利質(zhì)押擔(dān)保，或第三人提供動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)抵押(dǐyā)擔(dān)?；驒?quán)利質(zhì)押等擔(dān)保條件。第四十五頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)(chuántǒng)的間接融資政策障礙當(dāng)前的政策(zhèngcè)障礙：1、房地產(chǎn)公司上市困難重重2、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款仍然受到限制3、一般房地產(chǎn)公司發(fā)債困難也較大4、僅兩限房、經(jīng)適房等政策(zhèngcè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款較為寬松第四十六頁(yè)，共160頁(yè)。（二）房地產(chǎn)債券(zhàiquàn)第四十七頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)債券(zhàiquàn)企業(yè)債券是企業(yè)依據(jù)國(guó)家法律，按照國(guó)務(wù)院及央行的法規(guī)及規(guī)定在獲得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)后依照法定程序發(fā)行的債券，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券。企業(yè)債券代表著發(fā)債企業(yè)和投資者之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系債券持有人是企業(yè)的債權(quán)人與股票一樣，同屬有價(jià)證券，可以自由(zìyóu)轉(zhuǎn)讓。第四十八頁(yè)，共160頁(yè)。企業(yè)債券種類(zhǒnglèi)企業(yè)債券分類如下：1）短期（1年）、中期（1-5年）、長(zhǎng)期債券（5年以上）2）記名與不記名債券3）信用債券和擔(dān)保債券4）提前贖回債券和不可提前贖回債券5）固定利率債券，浮動(dòng)(fúdòng)利率債券和累進(jìn)利率債券6）附有選擇權(quán)的企業(yè)債券和無(wú)選擇權(quán)的債券。（可轉(zhuǎn)換公司債券，有認(rèn)股權(quán)證的債券）7）公募債券和私募債券。

第四十九頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)債券(zhàiquàn)房地產(chǎn)債券的意義在于：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般在2~4或以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(ɡōnɡsī)往往存在短貸較多，長(zhǎng)貸缺乏，融資結(jié)構(gòu)非常不合理;房地產(chǎn)公司(ɡōnɡsī)債融資的出現(xiàn)可以說(shuō)填補(bǔ)了一項(xiàng)空白，可以滿足相當(dāng)部分公司(ɡōnɡsī)的需求。第五十頁(yè)，共160頁(yè)。企業(yè)債券管理(guǎnlǐ)我國(guó)早在1987年就頒布了《企業(yè)債券管理(guǎnlǐ)暫行條例》但企業(yè)債市場(chǎng)一直停滯不前長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)企業(yè)債余額占年債券市場(chǎng)余額的比例低于6%房地產(chǎn)債券作為企業(yè)債券中的一個(gè)組成部分近二十年來(lái)，發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)也是屈指可數(shù)第五十一頁(yè)，共160頁(yè)。企業(yè)債券管理(guǎnlǐ)我國(guó)房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年1993~1998年上半年政府禁止房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票和債券融資受政策限制(xiànzhì)，其間房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有公開(kāi)發(fā)行房地產(chǎn)債券。到1999年債券在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源的占比達(dá)到0.21%。第五十二頁(yè)，共160頁(yè)。企業(yè)債券管理(guǎnlǐ)2005年5月23日國(guó)務(wù)院、央行(yānɡxínɡ)于頒布《短期融資券管理辦法》：企業(yè)可發(fā)行一年期短期融資券，用于企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)在整個(gè)短期融資券發(fā)行過(guò)程中，需要律師及其他中介機(jī)構(gòu)出具有關(guān)文件。第五十三頁(yè)，共160頁(yè)。企業(yè)債券管理(guǎnlǐ)根據(jù)中國(guó)央行的數(shù)據(jù)2006年股票和債券融資(rónɡzī)已占非金融企業(yè)融額的12%。到2007年8月14日正式頒布實(shí)施《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》之前：國(guó)內(nèi)市場(chǎng)并無(wú)真正意義的公司債券債券發(fā)行采用審批制，由國(guó)家發(fā)改委確定，要求銀行擔(dān)保，主要為大型國(guó)企融資(rónɡzī)使用。第五十四頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)發(fā)行企業(yè)(qǐyè)債國(guó)務(wù)院辦公廳《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)要支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行(fāháng)企業(yè)債券：（1）由證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的上市公司企業(yè)債券，在證券市場(chǎng)發(fā)行(fāháng)（2）由發(fā)改委批準(zhǔn)的企業(yè)債券，在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行(fāháng)第五十五頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)發(fā)行企業(yè)(qǐyè)債2007年8月以來(lái)一些公司等陸續(xù)發(fā)行了公司債券，房地產(chǎn)公司債融資有望(yǒuwàng)改善其融資結(jié)構(gòu)。國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債情況：萬(wàn)科企業(yè)（000002）于2007年~2008年發(fā)行59億公司債券；保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司43億元公司債獲批；招商地產(chǎn)發(fā)債融資80億第五十六頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)發(fā)行企業(yè)(qǐyè)債在海外有融資渠道的地產(chǎn)商已經(jīng)“先行一步”發(fā)行債券了2011年1~2月碧桂園、恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展等諸多地產(chǎn)商，先后進(jìn)行了債券融資其中(qízhōng)：碧桂園發(fā)行9億美元（約59.4億元人民幣）的優(yōu)先票據(jù)，每年利息11.125%；恒大地產(chǎn)發(fā)行55.5億、3年期及37億、5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億元。第五十七頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)發(fā)行企業(yè)(qǐyè)債綜合各家地產(chǎn)商所發(fā)行的債券年利率，最低的為7%，最高的為14%。房地產(chǎn)信托的融資成本年利率均在15%以上，這些融資成本比在內(nèi)地發(fā)行信托產(chǎn)品的成本要低在2011年2月初，蘇格蘭皇家銀行發(fā)布報(bào)告稱2011年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)在離岸的債務(wù)(zhàiwù)融資金額已達(dá)280億人民幣，相當(dāng)于去年全年的四成。第五十八頁(yè)，共160頁(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)債券現(xiàn)存基本(jīběn)問(wèn)題我國(guó)房地產(chǎn)債券現(xiàn)存基本問(wèn)題1、房地產(chǎn)債券融資規(guī)模小、所占份額也很小2、缺失企業(yè)在境外發(fā)行債券是一種(yīzhǒnɡ)非常重要的融資方式我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券融資方式非常少發(fā)債融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高3、房地產(chǎn)債券設(shè)計(jì)品種單一近幾年發(fā)行的房地產(chǎn)債券都是三年期，固定利率，到期一次還本付息。第五十九頁(yè)，共160頁(yè)。（三）房地產(chǎn)股票(gǔpiào)第六十頁(yè)，共160頁(yè)。權(quán)益(quányì)性金融資產(chǎn)權(quán)益(quányì)性金融資產(chǎn)是指企業(yè)對(duì)股票及其他權(quán)益(quányì)性金融工具投資而形成的金融資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中歸在“交易性金融資產(chǎn)”和“可供出售金融資產(chǎn)”兩個(gè)項(xiàng)下。交易性金融資產(chǎn)是指以公允價(jià)值計(jì)量且變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)。第六十一頁(yè)，共160頁(yè)。債權(quán)性投資(tóuzī)和權(quán)益性投資(tóuzī)投資按照其目的不同可分為債權(quán)(zhàiquán)性投資和權(quán)益性投資：債權(quán)(zhàiquán)性投資是指為取得債權(quán)(zhàiquán)而進(jìn)行的投資，如購(gòu)買國(guó)債、企業(yè)債券等。債券屬于風(fēng)險(xiǎn)和收益相對(duì)較小的投資方式。第六十二頁(yè)，共160頁(yè)。債權(quán)性投資(tóuzī)和權(quán)益性投資(tóuzī)權(quán)益性投資是指為取得對(duì)另一企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)而進(jìn)行的投資其主要是股權(quán)投資，其收益與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益掛鉤(guà〃gōu)以投資額為限分享企業(yè)的盈利并承擔(dān)企業(yè)的損失。權(quán)益性投資一般無(wú)還本日期企業(yè)如果想結(jié)束權(quán)益性投資并收回本金，只能依法將所持股份轉(zhuǎn)讓第六十三頁(yè)，共160頁(yè)。投資銀行(tóuzīyínxínɡ)投資銀行是主要從事證券發(fā)行、承銷、交易、企業(yè)重組、兼并與收購(gòu)、投資分析、風(fēng)險(xiǎn)投資、項(xiàng)目融資(rónɡzī)等業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)是資本市場(chǎng)上的主要金融中介第六十四頁(yè)，共160頁(yè)。投資銀行(tóuzīyínxínɡ)投資銀行是證券和股份公司制度發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物是發(fā)達(dá)證券市場(chǎng)和成熟金融體系的重要主體投資銀行在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著溝通資金供求、構(gòu)造證券市場(chǎng)推動(dòng)企業(yè)并購(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集中(jízhōng)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)形成優(yōu)化資源配置等重要作用。

第六十五頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)股權(quán)(ɡǔquán)融資股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中比重比較小：據(jù)2006年中國(guó)行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調(diào)查：全國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)58710家，但只有(zhǐyǒu)100家左右主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的A股上市公司此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司。股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.5%。第六十六頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)IPO房地產(chǎn)公司可以利用資本市場(chǎng)融資：境內(nèi)資本市場(chǎng)融資境外資本市場(chǎng)融資企業(yè)在境內(nèi)外資本市場(chǎng)IPO股權(quán)(ɡǔquán)融資要經(jīng)過(guò)復(fù)雜的審批程序并有數(shù)量的限制嚴(yán)格的信息披露要求相關(guān)資本市場(chǎng)的法律監(jiān)管，尤其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)困難較大進(jìn)入國(guó)外資本市場(chǎng)難度更大有不同的法律問(wèn)題，程序問(wèn)題和市場(chǎng)準(zhǔn)入問(wèn)題。第六十七頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)買殼賣殼上市收購(gòu)上市公司股權(quán)(ɡǔquán)（買殼公司再進(jìn)行增發(fā)）通過(guò)收購(gòu)ST或SP上市公司的股權(quán)(ɡǔquán)，從而達(dá)到房地產(chǎn)公司上市融資的目的。企業(yè)IPO程序復(fù)雜，已排隊(duì)申請(qǐng)IPO的企業(yè)有幾百家，通過(guò)購(gòu)買上市殼公司，也是可以達(dá)到上市融資的目的。第六十八頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)與重組(zhònɡzǔ)上市2008年11月信達(dá)投資公司成功用其旗下11家房地產(chǎn)公司的股權(quán)置換了青鳥天橋公司的百分之五十八的股權(quán)，達(dá)到了房地產(chǎn)公司上市的目的。2008年12月6日中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》鼓勵(lì)銀行支持企業(yè)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》中強(qiáng)調(diào)：對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)(yǒuguān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供金融支持和相關(guān)金融服務(wù)。第六十九頁(yè)，共160頁(yè)。五、房地產(chǎn)融資(rónɡzī)創(chuàng)新第七十頁(yè)，共160頁(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)金融(jīnróng)創(chuàng)新及其前景目前，我國(guó)政府已經(jīng)意識(shí)到發(fā)展確實(shí)需要多元化和多層次的資本市場(chǎng)(shìchǎng)的融資渠道的重要性。我國(guó)房地產(chǎn)金融重大創(chuàng)新：房地產(chǎn)投資信托基金保險(xiǎn)融資創(chuàng)新地產(chǎn)基金外資典當(dāng)資產(chǎn)證券化并購(gòu)貸款第七十一頁(yè)，共160頁(yè)。第一部分

房地產(chǎn)基金融資(rónɡzī)創(chuàng)新第七十二頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資(tóuzī)基金產(chǎn)業(yè)投資基金系指直接投資于產(chǎn)業(yè)主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合(jíhé)投資制度它是一個(gè)與證券投資基金相對(duì)等的概念第七十三頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資(tóuzī)基金即通過(guò)向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)由基金托管人來(lái)托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)(shíyè)投資專門投資于房地產(chǎn)行業(yè)的基金稱為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金即房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金第七十四頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)(chǎnyè)投資基金當(dāng)前在中國(guó)產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說(shuō)產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金是指又稱為向特定對(duì)象募集的基金通過(guò)非公開(kāi)方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。基金的銷售和贖回都是通過(guò)基金管理人與投資者私下協(xié)商來(lái)進(jìn)行(jìnxíng)的多采用投資公司的形式來(lái)規(guī)避政策壁壘第七十五頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)基金四種(sìzhǒnɡ)形式一般(yībān)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)基金可以分為以下四種形式：第一種為消費(fèi)型基金匯集居民以住房消費(fèi)資金積累為目的的住房資金第二種是投資基金匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金這種基金一般(yībān)不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等來(lái)實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；第七十六頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)基金四種(sìzhǒnɡ)形式第三種是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)型基金(jījīn)以房地產(chǎn)投資信托基金(jījīn)（REITs）為代表即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金(jījīn)回報(bào)；第四種：類似基金(jījīn)在實(shí)際情況中，還存在已經(jīng)具備權(quán)益關(guān)系但未以證券化方式表現(xiàn)的基金(jījīn)形式這主要是住房公積金和住房合作社兩大類形式。第七十七頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)基金中國(guó)(zhōnɡɡuó)意義由于中國(guó)房地產(chǎn)投資信托公司的缺位一方面若設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，該基金還必須(bìxū)充當(dāng)房地產(chǎn)投資信托的部分角色。另一方面在中國(guó)成立純粹意義上的房地產(chǎn)投資基金的外部條件還不具備，適合成立具有房地產(chǎn)投資信托基金性質(zhì)的“房地產(chǎn)投資基金”。第七十八頁(yè)，共160頁(yè)。美國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資(tóuzī)基金在美國(guó)一般的房地產(chǎn)基金管理公司(ɡōnɡsī)同時(shí)發(fā)起設(shè)立開(kāi)放式房地產(chǎn)投資基金有限合伙制房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行捆綁式運(yùn)作形成美國(guó)房地產(chǎn)基金合力運(yùn)作的“三駕馬車”第七十九頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)投資(tóuzī)基金的區(qū)分房地產(chǎn)投資基金也有開(kāi)放式基金和封閉式基金的區(qū)分采用互惠基金（MutualFund）和共同基金（CommonFund）組織形式的房地產(chǎn)投資基金基本屬于開(kāi)放式基金采用有限合伙制（LimitedPartnershipLP）形式的房地產(chǎn)投資基金多為封閉式基金。其中以有限合伙制房地產(chǎn)投資基金最為普遍(pǔbiàn)開(kāi)放式基金模式的相對(duì)較少，所占比率為30％左右第八十頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)投資信托基金(jījīn)房地產(chǎn)投資信托基金是目前較流行的一種投資基金形勢(shì)一般以股份公司(ɡǔfènɡōnɡsī)或托拉斯的形式出現(xiàn)通過(guò)發(fā)行股票或受益憑證募集投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資。房地產(chǎn)投資信托通過(guò)集中專業(yè)管理和系統(tǒng)化投資組合，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得較高投資回報(bào)。中小投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。第八十一頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)投資信托基金(jījīn)三大類根據(jù)資金投向的不同，REIT可分為三類：1、權(quán)益型（EquityREIT）直接(zhíjiē)投資并擁有房地產(chǎn)其收入主要來(lái)源于旗下房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入權(quán)益型REIT其投資組合視其經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的差異有很大不同但通常主要持有購(gòu)物中心、公寓、辦公樓、倉(cāng)庫(kù)等收益型房地產(chǎn)投資者的收益不僅來(lái)源于租金收入，還來(lái)源于房地產(chǎn)的增值收益。第八十二頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)投資信托基金(jījīn)三大類權(quán)益型REIT投資方式主要有兩種：一類是直接收購(gòu)房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；另一類為投資房地產(chǎn)公司，通過(guò)間接(jiànjiē)方式投資房地產(chǎn)資產(chǎn)采用該類方式的目的主要在于通過(guò)投資企業(yè)的方式來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)地域特性強(qiáng)的特點(diǎn)可以實(shí)現(xiàn)多地區(qū)經(jīng)營(yíng)同時(shí)也能滿足房地產(chǎn)物業(yè)投資巨大的資金需求，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。第八十三頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)投資信托基金(jījīn)三大類2、抵押型（MortgageREIT）主要以金融中介(zhōngjiè)的角色將所募集資金用于發(fā)放各種房地產(chǎn)抵押貸款收入主要來(lái)源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息通過(guò)發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益3、混合型（HybridREIT）此類REIT不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資還可從事房地產(chǎn)抵押貸款第八十四頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)投資信托基金(jījīn)三大類早期的房地產(chǎn)投資信托(xìntuō)主要為權(quán)益型信托(xìntuō)目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營(yíng)收入但抵押信托(xìntuō)的發(fā)展較快現(xiàn)在已超過(guò)權(quán)益型信托(xìntuō)其主要從事較長(zhǎng)期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購(gòu)買抵押證券（MBS）。混合信托(xìntuō)則帶有權(quán)益型信托(xìntuō)和抵押信托(xìntuō)的雙重特點(diǎn)。第八十五頁(yè)，共160頁(yè)。美國(guó)(měiɡuó)威爾士房地產(chǎn)基金威爾士房地產(chǎn)基金公司W(wǎng)ellsRealEstateFundsInc.是喬治亞州的一個(gè)著名的房地產(chǎn)基金公司其房產(chǎn)租戶包括可口可樂(lè)、摩托羅拉、西門子、IBM、戴爾電腦(diànnǎo)等著名跨國(guó)公司。該公司主要成立了威爾士資產(chǎn)管理公司（WellsAssetManagementInc.）威爾士證券投資公司（WellsInvestmentSecuritiesInc.)威爾士資本公司（WellsCapitalInc.)等三個(gè)全資職能子公司進(jìn)行房地產(chǎn)基金的發(fā)起、經(jīng)營(yíng)管理等第八十六頁(yè)，共160頁(yè)。美國(guó)(měiɡuó)威爾士房地產(chǎn)基金其中WellsCapital是一個(gè)大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要開(kāi)發(fā)高檔寫字樓、商業(yè)中心、廠房等非住宅類房地產(chǎn)在該房地產(chǎn)基金公司中起著房地產(chǎn)投資信托顧問(wèn)公司的角色；WellsAssetManagement主要充當(dāng)(chōngdāng)基金管理公司的角色第八十七頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)基金(jījīn)2010年的地產(chǎn)金融圈，最熱門的話題無(wú)疑是房地產(chǎn)基金。經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)培育后，地產(chǎn)基金業(yè)呈現(xiàn)出萬(wàn)民皆PE的態(tài)勢(shì)。地產(chǎn)基金三大趨向：不僅僅是一條融資坦途，更蘊(yùn)含著行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，搶先進(jìn)入無(wú)疑是增強(qiáng)日后話語(yǔ)權(quán)的重要(zhòngyào)籌碼；大量民間資本也紛紛借道投資公司曲線參與，他們已經(jīng)從最初的團(tuán)購(gòu)住宅向上游開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)慢慢拓展；更有無(wú)數(shù)有投行或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的職業(yè)經(jīng)理人離職創(chuàng)業(yè)，他們首選的行業(yè)也是地產(chǎn)基金，這也成為將其聲譽(yù)迅速資本化的捷徑。第八十八頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)基金(jījīn)地產(chǎn)基金潮的洶涌，依賴的是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)(fánɡdìchǎnyè)的高歌猛進(jìn)，這凸現(xiàn)出國(guó)內(nèi)投資渠道的匱乏，但萬(wàn)民皆PE的現(xiàn)象絕非常態(tài)。在開(kāi)發(fā)商作為基金管理人如何杜絕關(guān)聯(lián)交易等有損基金合伙人利益的防火墻尚未建立的情況下地產(chǎn)基金在中國(guó)式改良下漸行漸遠(yuǎn)地產(chǎn)基金若要真正成為房地產(chǎn)業(yè)(fánɡdìchǎnyè)的未來(lái)，尚需在投資者教育管理模式角色定位等方面完善制度性建設(shè)第八十九頁(yè)，共160頁(yè)。第二部分(bùfen)

房地產(chǎn)保險(xiǎn)資金融資創(chuàng)新第九十頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)保險(xiǎn)融資創(chuàng)新2010年9月5日保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》。這是保險(xiǎn)行業(yè)首部完整的不動(dòng)產(chǎn)投資辦法，覬覦不動(dòng)產(chǎn)已久的保險(xiǎn)商們終于拿到了通行證。保險(xiǎn)資金這一合格機(jī)構(gòu)投資者的成熟，無(wú)疑(wúyí)會(huì)促進(jìn)REITs等創(chuàng)新金融工具的早日落地；第九十一頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)保險(xiǎn)融資(rónɡzī)創(chuàng)新按照這一辦法規(guī)定險(xiǎn)企投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面(zhànɡm(xù)iàn)余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%。2010年第二季度末，我國(guó)保險(xiǎn)資金總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到4.5萬(wàn)億元，這意味著理論上有4500億元資金可投向地產(chǎn)領(lǐng)域。第九十二頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)保險(xiǎn)(bǎoxiǎn)融資創(chuàng)新在此之前，保監(jiān)會(huì)明令險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)“三不準(zhǔn)(bùzhǔn)”：不得投資或銷售商業(yè)住宅不能直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)（含一級(jí)土地開(kāi)發(fā)）不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外）第九十三頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)保險(xiǎn)(bǎoxiǎn)融資創(chuàng)新目前最有可能的一條險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)的途徑則是聯(lián)手地方政府參與保障性住房(zhùfáng)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，特別是公租房領(lǐng)域在滿足自身資金安全和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的基礎(chǔ)上，平滑房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，可謂皆大歡喜。第九十四頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)保險(xiǎn)融資創(chuàng)新國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》鼓勵(lì)保險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)投資企業(yè)債、公司債保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)每年可以從所收取的保險(xiǎn)費(fèi)總額中拿出百分之五投入不動(dòng)產(chǎn)投資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖不是專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，但卻有充足的資金基本模式：1）為保險(xiǎn)公司量身定制其投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目2）吸引(xīyǐn)保險(xiǎn)公司參與股權(quán)式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目（保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司）第九十五頁(yè)，共160頁(yè)。壽險(xiǎn)抵押(dǐyā)貸款我國(guó)住房抵押貸款的發(fā)展給我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)提供了很大的發(fā)展空間：除了(chúle)開(kāi)展財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及信用保證保險(xiǎn)以外保險(xiǎn)公司可以積極嘗試開(kāi)辦壽險(xiǎn)抵押貸款第九十六頁(yè)，共160頁(yè)。壽險(xiǎn)抵押(dǐyā)貸款在歐洲國(guó)家，尤其是荷蘭普遍將住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合借款人獲得住房抵押貸款后，每月支付的費(fèi)用由兩部分組成：本金和利息其中利息付給銀行本金則交給保險(xiǎn)公司：貸款到期，保險(xiǎn)公司將本金全部(quánbù)交還銀行第九十七頁(yè)，共160頁(yè)。壽險(xiǎn)(shòuxiǎn)抵押貸款壽險(xiǎn)抵押貸款：對(duì)貸款方來(lái)講：它避免了借款人健康狀況帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，到期由保險(xiǎn)公司交還全部本金；對(duì)借款方來(lái)講它在轉(zhuǎn)移(zhuǎnyí)貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，給借款人送上了一份人壽保險(xiǎn)；對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，每月收到的本金可能帶來(lái)盈利第九十八頁(yè)，共160頁(yè)。反向抵押貸款(dàikuǎn)保險(xiǎn)反向抵押貸款保險(xiǎn)是指在老年居民中推行的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)服務(wù)。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)公司按月向投保人（受益人）支付給付(ɡěifù)金，也是終身支付直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司才將該房屋收回，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣。第九十九頁(yè)，共160頁(yè)。反向(fǎnxiànɡ)抵押貸款保險(xiǎn)反向抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在英法等國(guó)已相當(dāng)成熟(chéngshú)因其操作過(guò)程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過(guò)來(lái)做，像是保險(xiǎn)公司用分期付款的方式從投保人手中買房在美國(guó)也被稱為反向抵押貸款第一百頁(yè)，共160頁(yè)。中國(guó)反向(fǎnxiànɡ)抵押貸款保險(xiǎn)設(shè)計(jì)根據(jù)保監(jiān)會(huì)的設(shè)計(jì)思路反向抵押貸款定位于新型的“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年金”的壽險(xiǎn)服務(wù)(fúwù)它將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的投保人的房屋產(chǎn)權(quán)抵押按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命（男性69歲，城鄉(xiāng)差異不計(jì)）計(jì)算將其房屋的價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月將現(xiàn)金支付給投保人。第一百零一頁(yè)，共160頁(yè)。中國(guó)反向抵押(dǐyā)貸款保險(xiǎn)設(shè)計(jì)它使得投保人終生可以提前支用該房屋(fángwū)的銷售款，而投保人一直享有居住權(quán)和出租權(quán)直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司才將其抵押的房屋(fángwū)收回，進(jìn)行銷售或拍賣。這種貸款適合:即將退休或已經(jīng)退休后的老人（男60歲、女55歲）第一百零二頁(yè)，共160頁(yè)。第三部分

房地產(chǎn)信托融資(rónɡzī)創(chuàng)新第一百零三頁(yè)，共160頁(yè)。什么(shénme)是信托信托顧名思義是信任(xìnrèn)和委托之意指委托人基于對(duì)受托人的信任(xìnrèn)資財(cái)?shù)乃腥耍ㄗ匀蝗嘶蚍ㄈ耍┌凑兆约旱哪康幕蚶鎸⑵渌鶕碛械馁Y財(cái)委（財(cái)產(chǎn)權(quán)）委托給他人或信托機(jī)構(gòu)（受托人）由受托人按委托人的意愿以自己的名義為受益人的利益或特定目的，代為管理或處理的一種經(jīng)濟(jì)行為。第一百零四頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)信托融資基本(jīběn)內(nèi)涵信托是它以財(cái)產(chǎn)為核心，以信任為基礎(chǔ)，以他人受托管理為方式的一種(yīzhǒnɡ)財(cái)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度信托體現(xiàn)了多邊的經(jīng)濟(jì)關(guān)系即包括委托人、受托人、受益人在內(nèi)的多邊信托關(guān)系這三個(gè)當(dāng)事人在一項(xiàng)信托行為中，缺一不可。第一百零五頁(yè)，共160頁(yè)。什么(shénme)是信托信托是一種特殊(tèshū)的財(cái)產(chǎn)管理制度也是一種特殊(tèshū)的法律行為。信托用16字概括信托：得人之信，受人之托代人理財(cái)，履人之囑第一百零六頁(yè)，共160頁(yè)。信托(xìntuō)關(guān)系示意圖第一百零七頁(yè)，共160頁(yè)。中國(guó)(zhōnɡɡuó)信托業(yè)的五次整頓中國(guó)的信托自1979年恢復(fù)以來(lái)，經(jīng)歷五次整頓：第一次整頓：1982年整頓重點(diǎn)：行業(yè)清理、明確業(yè)務(wù)范圍第二次整頓：1985年整頓重點(diǎn)：業(yè)務(wù)清理1986年頒布《金融信托投資機(jī)構(gòu)管理暫行規(guī)定》第三次整頓：1988年整頓重點(diǎn)：業(yè)務(wù)、行業(yè)清理“三?！保盒磐匈J款(dàikuǎn)、信托投資、拆出資金第一百零八頁(yè)，共160頁(yè)。中國(guó)(zhōnɡɡuó)信托業(yè)的五次整頓第四次整頓：1993年銀行業(yè)、信托業(yè)“分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)管理”第五次整頓：1998年關(guān)閉中創(chuàng)和廣國(guó)投，所有的公司重新(chóngxīn)登記注冊(cè)。2001年1月《信托投資公司管理辦法》2001年4月《中華人民共和國(guó)信托法》

第一百零九頁(yè)，共160頁(yè)。中國(guó)(zhōnɡɡuó)信托業(yè)的發(fā)展2002年信托新發(fā)展：產(chǎn)品創(chuàng)新、引進(jìn)外資與銀行業(yè)合作、個(gè)人認(rèn)購(gòu)增資擴(kuò)股發(fā)展方向：保險(xiǎn)、證券、融資(rónɡzī)租賃第一百一十頁(yè)，共160頁(yè)。中國(guó)(zhōnɡɡuó)信托業(yè)的發(fā)展1、2001年10月1日《中華人民共和國(guó)信托法》正式實(shí)施(shíshī)。2、2002年5月9日《信托投資公司管理辦法》實(shí)施(shíshī)3、2002年7月18日《信托投資公司資金信托管理暫行辦法實(shí)施(shíshī)》當(dāng)天，愛(ài)建信托推出我國(guó)第一個(gè)規(guī)范的信托產(chǎn)品：外環(huán)隧道項(xiàng)目資金信托。第一百一十一頁(yè)，共160頁(yè)。中國(guó)(zhōnɡɡuó)信托業(yè)的發(fā)展4、截至(jiézhì)2005年末我國(guó)信托資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)19569952萬(wàn)元，平均為425434萬(wàn)元，同比平均增長(zhǎng)29.27%。增幅超過(guò)10%的公司多達(dá)33家，超過(guò)50%的也有21家。第一百一十二頁(yè)，共160頁(yè)。中國(guó)(zhōnɡɡuó)信托業(yè)的發(fā)展重慶信托的業(yè)務(wù)人士介紹：房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年利率不斷(bùduàn)攀升從2010年初的7%左右到2011年3月已經(jīng)是15%~20%。例：2011年3月份臥龍地產(chǎn)發(fā)起總額為1.75億元、期限為14個(gè)月的債權(quán)信托，資金占用費(fèi)的年利率為15%。第一百一十三頁(yè)，共160頁(yè)。中國(guó)(zhōnɡɡuó)信托業(yè)的發(fā)展用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2010年信托業(yè)共發(fā)行了1921億的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，同比增長(zhǎng)328%房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模占集合類信托規(guī)模的比重由2009年的34%提升至2010年的51%。2011年1月以來(lái)公告信托融資的A股上市(shàngshì)房地產(chǎn)企業(yè)至少6家，累計(jì)募資逾35億。第一百一十四頁(yè)，共160頁(yè)。中國(guó)(zhōnɡɡuó)信托業(yè)的發(fā)展監(jiān)管層開(kāi)始盯上了信托：2010年底，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)頒布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)(fēngxiǎn)提示的通知》要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)(fēngxiǎn)自查，以控制房地產(chǎn)信托業(yè)的增長(zhǎng)規(guī)模。其中最重要的監(jiān)管指標(biāo)是“資本金是否充足”，以及“房地產(chǎn)信托在總的規(guī)模中占比是否過(guò)高”。第一百一十五頁(yè)，共160頁(yè)。信托業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)(jìngzhēng)優(yōu)勢(shì)信托業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其獨(dú)特的制度(zhìdù)優(yōu)勢(shì)：信托作為一種財(cái)產(chǎn)管理制度(zhìdù)，不僅具備一般意義上的資金融通功能其特殊的交易結(jié)構(gòu)賦予信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性形成的破產(chǎn)隔離功能委托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、處置權(quán)、受益權(quán)的分離特性第一百一十六頁(yè)，共160頁(yè)。信托業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)(jìngzhēng)優(yōu)勢(shì)由此造就信托在滿足社會(huì)需求方面的廣泛適應(yīng)性與靈活性這是信托業(yè)最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)即信托公司具有其他任何金融機(jī)構(gòu)(jīnrónɡjīɡòu)和實(shí)業(yè)都不具備的制度優(yōu)勢(shì)。第一百一十七頁(yè)，共160頁(yè)。信托業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)(jìngzhēng)優(yōu)勢(shì)信托(xìntuō)公司是進(jìn)行資產(chǎn)證券化的天然的SPV資產(chǎn)證券化的市場(chǎng)空間巨大2005年中誠(chéng)信托(xìntuō)和中信信托(xìntuō)率先分別與國(guó)家開(kāi)發(fā)行和建行開(kāi)展了ABS、MBS業(yè)務(wù)成為了資產(chǎn)證券化的先行者第一百一十八頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)信托(xìntuō)融資基本類別信托業(yè)務(wù)按不同的角度可以有多種分類：1、按信托關(guān)系建立的方式不同分為(fēnwéi)任意信托和法定信托；2、按委托人或受托人的性質(zhì)不同分為(fēnwéi)法人信托和個(gè)人信托；3、按受益對(duì)象不同分為(fēnwéi)自益信托和他益信托；第一百一十九頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)信托融資(rónɡzī)基本類別4、按信托的目的不同分為公益信托和私益信托；5、按信托事項(xiàng)的性質(zhì)不同分為商事信托和民事(mínshì)信托；6、按信托資產(chǎn)的不同分為資金信托、動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托和其他財(cái)產(chǎn)信托第一百二十頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)信托(xìntuō)的基本內(nèi)涵房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營(yíng)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過(guò)戶、納稅等事項(xiàng)，有些還以投資者身份參與對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的投資，也有的還受理其他代理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)目前(mùqián)主要有三類：一是房地產(chǎn)資金信托二是不動(dòng)產(chǎn)信托三是按揭資產(chǎn)信托第一百二十一頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資金(zījīn)信托房地產(chǎn)資金信托是指?jìng)€(gè)人或企業(yè)、團(tuán)體（統(tǒng)稱委托人）基于對(duì)房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)的信任將自己合法擁有(yōngyǒu)的資金委托給信托公司由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目或貸款給房地產(chǎn)公司取得投資回報(bào)或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務(wù)第一百二十二頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資金(zījīn)信托房地產(chǎn)資金信托的方式主要是貸款或直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目或者是兩者的混合。貸款方式其收益是貸款利息受益人在規(guī)定的期限內(nèi)能得到比銀行同期存款利率稍高的收益。直接投資方式類似于股權(quán)投資信托文件有效期間，信托資金占有(zhànyǒu)項(xiàng)目的一定比例的股權(quán)受益人的收益相當(dāng)于股權(quán)的分紅，視項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的效果好壞而定，風(fēng)險(xiǎn)略大于貸款方式。第一百二十三頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資金(zījīn)信托房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)公司與信托投資公司合作，由房地產(chǎn)公司向信托投資公司申請(qǐng)，由信托投資公司依據(jù)信托法并根據(jù)(gēnjù)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目具體情況制作信托計(jì)劃在社會(huì)上定向或公開(kāi)發(fā)行單一或集合計(jì)劃與信托受益憑證，將社會(huì)上的閑散資金匯聚起來(lái)，集中使用在房地產(chǎn)信托計(jì)劃中第一百二十四頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資金信托(xìntuō)基本程序房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃要點(diǎn)是：（1）信托計(jì)劃購(gòu)買人（信托受益憑證受益人）將自己的資金信托給信托機(jī)構(gòu)；（2）信托機(jī)構(gòu)將某一項(xiàng)目的信托資金集合在一起設(shè)立獨(dú)立帳戶，使信托資金獨(dú)立于信托公司自身的財(cái)產(chǎn)和其他信托計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)與資金；（3）根據(jù)信托計(jì)劃，信托投資公司委托銀行(yínháng)將信托資金投入房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目中；第一百二十五頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)資金信托基本(jīběn)程序（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(ɡōnɡsī)向信托投資公司(ɡōnɡsī)提供擔(dān)保，以股權(quán)質(zhì)押或以項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程抵押及保險(xiǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓等擔(dān)保方式；（5）信托計(jì)劃完成后，項(xiàng)目發(fā)展商向信托投資公司(ɡōnɡsī)返還信托資金本金及收益；（6）信托公司(ɡōnɡsī)向各信托人返還資金及收益。第一百二十六頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新(chuàngxīn)融資方式房地產(chǎn)信托計(jì)劃又分房地產(chǎn)項(xiàng)目信托計(jì)劃（間接融資）房地產(chǎn)公司股權(quán)信托計(jì)劃（直接(zhíjiē)融資方式）第一百二十七頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)信托(xìntuō)融資當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信托融資的主要模式是：信托投資公司通過(guò)發(fā)行資金信托募集資金信托投資公司以自己的名義將資金運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)資金信托所募集資金運(yùn)用方式的不同，又可以進(jìn)一步細(xì)分為權(quán)益融資債務(wù)(zhàiwù)融資混合融資三種模式。第一百二十八頁(yè)，共160頁(yè)。信托權(quán)益(quányì)融資權(quán)益融資是指房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司增資擴(kuò)股或者直接(zhíjiē)向信托投資公司出售房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行融資信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)的股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有者。根據(jù)信托投資公司是否直接(zhíjiē)參與投資對(duì)象的經(jīng)營(yíng)，權(quán)益融資又可分為經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資第一百二十九頁(yè)，共160頁(yè)。信托(xìntuō)經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資(rónɡzī)是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后，直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目并根據(jù)在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情況，獲得經(jīng)營(yíng)所得，作為信托投資收益來(lái)源。第一百三十頁(yè)，共160頁(yè)。非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益(quányì)融資非經(jīng)營(yíng)性權(quán)益融資是指信托投資公司成為(chéngwéi)房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后不直接經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目而是與相關(guān)當(dāng)事人（一般為房地產(chǎn)企業(yè)原股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目原所有者）簽訂協(xié)議約定在一定時(shí)間，相關(guān)當(dāng)事人按約定價(jià)格（溢價(jià)部分為信托投資收益）購(gòu)買信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。第一百三十一頁(yè)，共160頁(yè)。信托(xìntuō)債務(wù)融資債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向信托投資公司貸款實(shí)現(xiàn)融資或通過(guò)購(gòu)房者向信托投資公司貸款買房從而間接(jiànjiē)實(shí)現(xiàn)融資。根據(jù)貸款主體的不同，債務(wù)融資可進(jìn)一步細(xì)分為直接債務(wù)融資間接(jiànjiē)債務(wù)融資兩種模式。第一百三十二頁(yè)，共160頁(yè)。信托(xìntuō)債務(wù)融資直接債務(wù)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)作為貸款主體直接向信托投資公司貸款融資。間接債務(wù)融資是指購(gòu)房者作為貸款主體向信托投資公司貸款買房從而間接實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)(qǐyè)融資。第一百三十三頁(yè)，共160頁(yè)。間接債務(wù)(zhàiwù)融資模式流程間接債務(wù)融資操作流程如下：1、信托投資公司通過(guò)(tōngguò)發(fā)行資金信托，向投資者募集資金。2、信托投資公司以自己的名義將募集的資金以按揭貸款的形式貸款給購(gòu)房者。第一百三十四頁(yè)，共160頁(yè)。間接債務(wù)(zhàiwù)融資模式流程3、購(gòu)房者以購(gòu)房款的形式將資金給支付(zhīfù)給開(kāi)發(fā)商，并在結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之前，每月定期向信托公司償還貸款。4、待到結(jié)構(gòu)封頂或商務(wù)用房竣工之后符合銀行按揭貸款時(shí)，信托公司將把貸款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給銀行銀行每月將從買房人那里獲得按揭貸款償還。第一百三十五頁(yè)，共160頁(yè)?；旌?hùnhé)融資混合融資是指房地產(chǎn)企業(yè)采取權(quán)益(quányì)融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資是上述兩種融資方式的結(jié)合使用第一百三十六頁(yè)，共160頁(yè)。財(cái)產(chǎn)信托(xìntuō)融資運(yùn)作模式財(cái)產(chǎn)信托融資的一般運(yùn)作模式為：房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目委托(wěituō)給信托投資公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)取得信托受益權(quán)；房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對(duì)價(jià)實(shí)現(xiàn)融資，或者將受益權(quán)抵押進(jìn)行債務(wù)融資。第一百三十七頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托RealEstateInvestmentTrustsREITS委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司按委托人的意愿(yìyuàn)以自己的名義，為受益人的利益投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等行為。第一百三十八頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資信托是一種(yīzhǒnɡ)以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種(yīzhǒnɡ)信托基金制度。特點(diǎn)：直接投資并擁有房地產(chǎn)投資者的收益來(lái)源包括租金收入和房地產(chǎn)自身的增值收入第一百三十九頁(yè)，共160頁(yè)。美國(guó)(měiɡuó)房地產(chǎn)投資信托基金REITs起源于美國(guó)首只REITs于1965年在紐約證券交易所上市交易它是1960年美國(guó)國(guó)會(huì)根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托法案》的規(guī)定按一定的法人組織形式組建而成的。經(jīng)過(guò)50多年(duōnián)的發(fā)展REITs在美國(guó)已經(jīng)有了一定的規(guī)模：目前美國(guó)大約有300只REITs處于運(yùn)作之中管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元其中近2/3在全國(guó)性的證券交易所上市交易。第一百四十頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)投資信托基金(jījīn)的參與主體房地產(chǎn)投資信托基金的參與主體包括(bāokuò)基金持有人、基金管理人、顧問(wèn)公司、托管人與房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目管理公司和物業(yè)管理公司等其組織框架如下圖所示：第一百四十一頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)投資信托基金組織框架圖第一百四十二頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作流程(liúchéng)運(yùn)作流程：（1）信托公司面向投資者發(fā)行房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃，投資者與信托公司簽訂信托合同并交付投資資金。（2）信托公司按照信托文件(wénjiàn)要求，購(gòu)買或參與開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目（3）信托公司按信托文件(wénjiàn)要求，把房地產(chǎn)出租給承租人，并簽訂租賃合同；或者把房地產(chǎn)出售第一百四十三頁(yè)，共160頁(yè)。房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作流程(liúchéng)（4）承租人支付租金；房地產(chǎn)購(gòu)買者支付購(gòu)買金（5）信托公司(xìntuōɡōnɡsī)按照信托文件要求，扣除必要的管理費(fèi)用和其他稅費(fèi)后，向投資者支付本金和投資收益。第一百四十四頁(yè)，共160頁(yè)。REITs在全球(quánqiú)的擴(kuò)張REITs作為投資信托制度在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用自1960年美國(guó)推出第一只REITs產(chǎn)品至今，全球房地產(chǎn)投資信托基金得到很大的發(fā)展(fāzhǎn)：全球己有22個(gè)國(guó)家推出REITs產(chǎn)品有4個(gè)國(guó)家正在進(jìn)行有關(guān)REITs方面的立法全球REITs增長(zhǎng)迅猛：1990年全球REITs市值僅為70億元，2002年以后增長(zhǎng)尤其迅猛截至2009年9月末，REITs全球市值已超過(guò)6050億美元。第一百四十五頁(yè)，共160頁(yè)。REITs在全球(quánqiú)的擴(kuò)張美國(guó)是全球發(fā)展REITs最早，也是最成熟的市場(chǎng)至2005年底美國(guó)已經(jīng)有將近200支上市的房地產(chǎn)投資基金，市值總額高達(dá)3216億美元，約占美國(guó)紐約證券市場(chǎng)市值的4%管理的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)超過(guò)4000億美元其次是澳大利亞自20世紀(jì)70年代澳洲開(kāi)始引人第一支房地產(chǎn)投資信托基金以來(lái)目前澳洲房地產(chǎn)投資信托基金的規(guī)模已經(jīng)占到當(dāng)?shù)刈C券市場(chǎng)總值的10%處于(chǔyú)第三位的是法國(guó)48家房地產(chǎn)信托市值達(dá)到730億美元第一百四十六頁(yè)，共160頁(yè)。REITs在全球(quánqiú)的擴(kuò)張從市場(chǎng)(shìchǎng)成熟度來(lái)說(shuō)最早開(kāi)始