金開區(qū)人和鎮(zhèn)片區(qū)地產市場統(tǒng)計調查

經開區(qū)人和片區(qū)房地產市場現(xiàn)狀調查2011年9月1-6月，主城區(qū)土地供應按綜數(shù)計算：成交供應比為55.36%，相對2009年上半年的78.57%、2010年上半年的61.40%出現(xiàn)了明顯的下降。

2011年上半年重慶主城樓市運行狀況分析》》土地供應量

經開園區(qū)的土地供應量持續(xù)稀缺1-6月重慶市主城區(qū)新開工量達到1351.79萬㎡，同比增加237.69萬㎡，增幅為21.33%，增幅較2010年上半年的58.59%明顯回落。在整個主城區(qū)的開工結構中，保障房占據(jù)了明顯的地位，其開工量達455.27萬㎡，占到了總開工量的33.68%，成為了主城區(qū)上半年開工增量的最重要的構成部分。而以往在新開工結構中占據(jù)最主要地位的普通住宅開工量僅為385.90萬㎡，占總開工量的28.55%。商品住宅開工量在房地產調控中出現(xiàn)了明顯的回落。

2011年上半年重慶主城樓市運行狀況分析》》開工面積

從1-6月普通商品住宅開、竣工結構來看，普通商品住宅的開發(fā)結構也出現(xiàn)了明顯的變化，房地產調控政策正在促使開發(fā)結構向剛需集中。60㎡以下具有較明顯投資性質商品房與200㎡以上的高檔商品房新開工套數(shù)均明顯小于竣工套數(shù)，顯示出開發(fā)企業(yè)正逐步開始減少此類產品的開發(fā)。而一次置業(yè)主流的60-90㎡產品開工套數(shù)相對竣工套數(shù)的增量為各個面積區(qū)間最多。市場開發(fā)結構向剛需靠攏的態(tài)勢十分明顯。

2011年上半年重慶主城樓市運行狀況分析》》商品房面積供應結構

市場供應增幅減緩，中高端產品占比加大，低端產品面臨調整

1-6月重慶市主城區(qū)供應面積為623.00萬㎡，同比增長7.92%；供應套數(shù)77765套，同比增長為5.55%；供應套均面積80.11㎡，同比增長8.02%.雖然目前仍然處在宏觀調控嚴控期，但由于2009年、2010年巨大的開工量，2011年上半年供應量同比仍然出現(xiàn)一定的增長，不過從增長幅度來看，與2010年同期增幅下降了6.5個百分點，說明在調控的影響下，市場信心還是受到較大的打擊

從供應區(qū)域結構來看，1-6月供應主要集中在渝北、江北地區(qū)，受前期巨大的開工量及“兩江新區(qū)”良好的規(guī)劃愿景，開發(fā)商與購房者信心相對充足的影響，上述兩區(qū)供應占全市比例分別為18.52%、11.85%，板塊集聚效應開始體現(xiàn)。

2011年上半年重慶主城樓市運行狀況分析》》產品供應變化

上半年成交價量繼續(xù)上行（但進入8月份以后，主城均價月環(huán)比下降1.14%)，高低端產品明顯分化。

1-6月重慶市主城區(qū)商品房銷售面積742.25萬㎡，同比下降9.76%；銷售均價為7320.52元/㎡，同比增長33.73%。

2011年上半年重慶主城樓市運行狀況分析》》成交價量變化

經開園區(qū)的房價仍是“量低價高”。1-6月主城區(qū)一般住宅、別墅、洋房經濟適用房分別成交559.03萬㎡、41.75萬㎡、51.13萬㎡、24.16萬㎡，同比增幅分別為-0.99%、-26.54%、18.23%、-74.43%；成交均價分別為6859.55元/㎡、12686.83元/㎡、7750.33元/㎡、1734.54元/㎡，同比增幅分別為32.53%、28.67%、23.62%、-22.80%.

由數(shù)據(jù)可見，2011年成交量下降最主要原因是經濟適用房的成交大幅度減少（其貢獻率為87.62%），一般住宅成交量基本持平，別墅產品雖然成交有所下降，但是洋房產品亦有相當份額的上升，因此成交量的下降是由于保障性住房的改革而造成的市場現(xiàn)象，別墅類高檔產品有被壓制的現(xiàn)象，但是在普通住房的需求上，仍然保持相對的穩(wěn)定。

2011年上半年重慶主城樓市運行狀況分析》》產品成交量

2011年上半年重慶主城樓市運行狀況分析》》市場小結

上半年重慶樓市在宏觀政策和保障房建設的雙重壓力下，出現(xiàn)了顯著的變化：一、商品房土地供應、開工面積均出現(xiàn)了一定不同程度的下降。二、產品形態(tài)逐步向剛需和保障性房轉化。三、上半年成交價量均一定上漲，但進入下半年后價量迅速有所下降。四、上半年普通住宅和洋房的供銷量、成交價增幅較大，主城均價上漲的主要原因是經濟適用房的供應降幅較的拉升。總之，上半年主城樓市表現(xiàn)穩(wěn)定，但已出現(xiàn)結構性的優(yōu)化調整，商品房逐步向民生和改善型居住轉移。在保障房的推動下，高端房和投資性產品（超小戶型）受到市場的擠壓。下半年市場成交量將出現(xiàn)低水平，價格將進入下行通道，但降幅有限。

2010年以來的房地產調控政策史無前例地將幾乎所有類型的購房者均置入了政策限制之中,即便是在前期表現(xiàn)較好的高端物業(yè)在今年上半年也受到了政策的明顯打壓,市場上的購房者已經在開始形成一定的降價預期，加之，目前的房地產信貸政策沒有要放松的跡象，因此，下半年房地產市場成交量將出現(xiàn)相對供應量的低水平，市場壓力將繼續(xù)放大。成交價格方面，由于目前市場上的貨幣存量仍然處于高水平，且下半年外匯占款數(shù)量仍然將較大，由于大型上市房企的資金狀況存在一定問題，因此市場成交價格必將有所下滑；在市場大量的剛需支持下，房價在短期內的降幅有限。2011年下半年重慶主城樓市運行狀況判斷》》市場判斷

項目所在區(qū)位及周邊在售樓盤統(tǒng)計》》項目位置

本案項目處于人和鎮(zhèn)老街區(qū)（萬年二支路）。北臨萬年錦苑小區(qū)，南接萬年三支路；西臨待開項目，東靠萬年二支路延伸段。地塊高差較大，位置較偏，周邊環(huán)境不佳。項目所在區(qū)位及周邊在售樓盤統(tǒng)計》》項目區(qū)位

金開大道富人區(qū)機場高速主干道龍湖、五黃富人區(qū)兩江新區(qū)核心區(qū)項目地處兩江新區(qū)核心地帶，我重慶傳統(tǒng)富人區(qū)中心，便捷連通機場高速路和輕軌3號線，區(qū)域位置得天獨厚。項目所在區(qū)位及周邊在售樓盤統(tǒng)計》》周邊在售樓盤分布

根據(jù)鈞略公司初步統(tǒng)計，項目周邊半徑2公里范圍內在售、待售樓盤約20個；其中中高端產品占比高達80%，中低住宅及其他類地產的占比各約10%，項目區(qū)域的住宅供應量較大。項目所在區(qū)位及周邊在售樓盤統(tǒng)計》》在售樓盤價格統(tǒng)計（住宅）

項目所在區(qū)域在售樓盤住宅主力套內均價在9500左右，價格水平全市領先。樓盤套內均價君悅世紀8380能邦榜樣8800朗俊國際地塊待定萬科悅峰9200中渝山頂?shù)绹e城10800龍湖源著13000富港天地10000錦江酈城9100升偉偉清泊客9400財信城市國際待定錦上華庭銘邸10600北城國際中心9800長安錦繡城9000樓盤套內均價城市童話9300萬科緹香郡10000勁力五星城自由地17000中渝愛都會11500富悅果嶺9900黃山大道東

11000加減乘除

9000江與城12000項目所在區(qū)位及周邊在售樓盤統(tǒng)計》》在售樓盤價格統(tǒng)計（商業(yè)）

樓盤名稱商鋪價格(建面)魯能商業(yè)區(qū)5590華宇北城商務街20000東原黃山大道東商業(yè)街20000海爾金街18800保利香雪大道27000四昉街20000壹江城商鋪23000金科10年城滋味街20000澤科興城大道20000所在區(qū)域在售樓盤商業(yè)的主力均價在2萬元/平米，價格水平不高！項目所在區(qū)位及周邊在售樓盤統(tǒng)計》》區(qū)域市場保有量統(tǒng)計

樓盤總體量

（萬平米）首次開盤時間消化量

（截止9月28日）存量君悅世紀7.12011.62.54.6能邦榜樣0.72011.60.650.05萬科悅峰242011.55.218.8中渝山頂?shù)绹e城49.52010.521.327.7龍湖源著8.52010.86.12.4富港天地6.22010.72.83.4錦江酈城172010.66.210.8升偉偉清泊客92010.44.34.7錦上華庭銘邸9.22009.56.82.4北城國際中心432009.412.530.5城市童話2.62010.122.30.3萬科緹香郡182010.313.64.4中渝愛都會302008.1124.55.6富悅果嶺132008.511.52.5黃山大道東

14.52010.39.55加減乘除

4.52010.13.70.8保有量總計

123.95根據(jù)鈞略初步統(tǒng)計，目前項目周邊半徑1公里氛圍內在售樓盤的存有量在125萬平米左右，如果加上未開工量，未來兩年的存量應在150萬平米左右；而目前人和片區(qū)的年均住宅去化量在45萬平米左右。因此，我們判斷未來2-3年內改區(qū)域的供應充分飽和，未來的競爭趨向激烈。項目所在區(qū)位及周邊在售樓盤統(tǒng)計》》區(qū)域市場月均去化率分析

樓盤總套數(shù)6月銷售銷售7月銷售套數(shù)8月銷售套數(shù)平均月銷售套數(shù)君悅世紀8822652827107能邦榜樣12865301236萬科悅峰141435283633中渝山頂?shù)绹e城261736293232龍湖源著68425181519富港天地27618202120錦江酈城160025182623升偉偉清泊客96532272528錦上華庭銘邸56519252322北城國際中心224945353639城市童話35638422635萬科緹香郡120032283532中渝愛都會170032353735富悅果嶺150028393