武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議 117P

南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議世聯(lián)地產南國置業(yè)珞獅南項目組謹呈：南國置業(yè)登誣魁姥階秀釀唬巡蕭抖樸每獎澈許廢歧屋而負冊心哉漣國渭況業(yè)定傻困2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p項目研究的前提和邊界本項目研究重點為南國珞獅南項目住宅部分及商業(yè)公寓的產品建議；1商業(yè)價值最大化是項目研究的前提，住宅的布局應盡可能不破壞商業(yè)的價值；2項目整體布局是在商業(yè)排布已確定的前提下進行研究；34報告研究是在項目的相關指標未完全確定的前提下展開。淆摹揮撼別縮夫酮筷硒癟摻齒佑莽箭引灶姻呼櫻增認汀忙損攣兵折暫舒帖2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p1項目屬性界定項目屬性界定整體戰(zhàn)略與定位園林景觀建議規(guī)劃調整建議核心問題解析產品設計建議開發(fā)背景解析賠輩矚刮尿薄債毀賊比克哪貯傭佰拱賤訣掠必殉劫立詛揪烷私譬憤裹啊敏2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p4武昌核心區(qū)武漢新區(qū)南湖居住新城東湖新城紅鋼城東湖高新技術開發(fā)區(qū)漢口中心區(qū)后湖王家墩常青片金銀湖古田二七區(qū)位：本項目位于二環(huán)上的珞獅路板塊，緊鄰武昌核心商圈，距離正街道口僅1.7公里。區(qū)域屬性區(qū)位、交通項目屬性配套項目位于武昌核心區(qū)，珞獅南路和雄楚大道交匯處，位于武漢城市二環(huán)線上，城市發(fā)展的主要方向珞獅路板塊中，是距武昌核心商圈距離最近的板塊。項目區(qū)域經濟發(fā)展迅猛，舊城改造不斷深入，大量土地重新開發(fā)利用。沿珞獅南路和珞瑜路一線用地發(fā)展均為商業(yè)、辦公等用途。商業(yè)氣氛濃厚，居住氛圍良好。政府擬投入大量資金進行基礎設施建設。周邊云集武漢理工大學、華中師范大學等多所全國知名高校，人文氛圍濃郁。審聽下的煙譴戴猙轉逾鈾隆亢碗姬窮淌種肌剝堵斬搪指徒遵搓妝棱切嚷查2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p區(qū)域屬性區(qū)位、交通項目屬性配套一帶三圈的武昌商業(yè)布局下，本項目同時處于中南、街道口商圈、亞貿商業(yè)帶的輻射范圍內，且街道口商圈面臨升級項目所處商業(yè)區(qū)位街道口商圈：以傳統(tǒng)商業(yè)經營和it產品銷售為中心的新興商業(yè)中心。后期的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展較中南商圈將更為豐富，不但聚集傳統(tǒng)的商業(yè)百貨，依托其高校消費力應勢而生時尚賣場，最終其商業(yè)業(yè)態(tài)可能與江漢路類似。中南商圈：區(qū)內規(guī)模最大、條件最為成熟的商圈；現(xiàn)為武昌的金融、商業(yè)和政治中心；由商業(yè)中心逐步演變?yōu)樯虅罩行?，商務?yōu)勢逐步取代商業(yè)優(yōu)勢。亞貿商業(yè)帶：以休閑服飾銷售為主的商業(yè)街，其消費人群主要來源于洪山區(qū)范圍內的高校學生。隨著街道口商圈的發(fā)展，此商業(yè)帶將成為中南與街道口商業(yè)發(fā)展的貫通紐帶一帶三圈的武昌商業(yè)布局，本項目緊鄰街道口商圈——東至廣埠屯，西至武商亞貿，南北橫跨珞獅路的圓心區(qū)域。中南商圈街道口商圈魯巷商圈亞貿商業(yè)帶街道口商圈現(xiàn)商業(yè)環(huán)境：1、以珞瑜路為核心的科技一條街，是僅次于北京中關村的第二大智力密集區(qū)；2、廣埠屯電子市場經過多年的經營，最為穩(wěn)定，已形成廣泛的市場認知與影響；3、正街道口通過群光的多年經營以及新世界的入駐已逐步形成穩(wěn)定的高端消費人群。娛冕置三臭龐姆唬枷病赤鎖凌鈍佬寬話均一幻恕蟹核拾樂番姬舜艙勾羹譜2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p6區(qū)域屬性區(qū)位、交通項目屬性配套武漢市二環(huán)線設計速度達60-80公里/小時。二環(huán)線東段走向基本與珞獅路重合，南端起于雄楚大街，經珞獅路，北端止于東湖路東湖賓館門前，長約6公里。該線路按全程立交建設，主要包括雄楚大道———武珞路段的理工大學下穿通道及連接東西校區(qū)的地面廣場；武珞路———洪山側路雙向4車道高架橋；雙湖橋東側、中科院水生所———東湖賓館雙向4車道地下隧道。屆時，珞獅路將變身成“立體”主干道，快速連通東湖和南湖，縱貫武昌，大大緩解街道口、中南路等地交通擁堵的現(xiàn)狀。原定全長27.73km的2號線通車時間定在12年，但是因武漢市政施工問題，正式運營的時間推遲，最快也要13年3月29日。地鐵街道口站出站口之一緊鄰本項目地塊設置，本項目未來將成為地鐵上蓋物業(yè)。街道口商圈--武漢最具潛力的商圈之一；--集研發(fā)、產銷、規(guī)模一體化的商貿科技市場的市場空白有待開發(fā)；--隨著二環(huán)線建設，具備發(fā)展物流、商務的良好條件，街道口商圈的服務業(yè)存在很大的機遇。城市交通路網部署下，二環(huán)線快速路+軌道交通將為珞獅路出行提速匿毫恿盯膏姬姨漱場葛脊牡卯揖波奪煉陀房害啦咱烏節(jié)臃創(chuàng)襄悍袱溢嗎汁2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p區(qū)域屬性區(qū)位、交通項目屬性配套十分鐘生活圈內商業(yè)、教育、醫(yī)療服務配套完善，生活便利，緊鄰正街道口高端消費點、城市級大型配套類別配套狀況教育云集武漢大學、武漢理工大學、華中師范大學等多所全國知名高校，以及武珞路小學、珞獅路小學、武漢中學、華師附小等中小學校。從九年義務教育到高等教育的設施不僅完善，而且質量為全市之首商業(yè)金融武昌商業(yè)金融中心，有群光廣場、亞貿、新世界百貨、中南商業(yè)大樓、中百超市、武商量販、國美、武漢電腦城等綜合商場，以及眾多的餐飲娛樂場所。分布著建設銀行、民生銀行、招商銀行、交通銀行、中國銀行、農業(yè)銀行等金融機構業(yè)態(tài)凸顯，相當完善，能滿足不同層次消費者的購物需求醫(yī)療陸軍醫(yī)院、武漢大學口腔醫(yī)院、華夏醫(yī)院、省婦幼保健院等醫(yī)療機構設施齊全，完全能滿足生活需求能紹銅祥童鐮爵麥泄另蛀魚治槳亂侵戈船走溢晾蘿劃涌掐沾喇對枉矢熊即2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p區(qū)域屬性地塊四至項目屬性規(guī)劃指標項目進入性強，昭示性好，地塊臨珞獅路側正在市政施工，內部已平整北面馬房山教師小區(qū)（7層建筑）城中村（多層建筑為主）南面雄楚大道圓夢.美麗家園住宅小區(qū)（多層和小高層建筑）獅城名居住宅小區(qū)（高層建筑）東面珞桂路99號住宅（高層建筑）圓夢.美麗家園住宅小區(qū)（多層和小高層建筑）西面中百倉儲湖北省武警總隊城中村（多層建筑為主）凱賓城市酒店豈宰瘟營苦寇霉李取峭悄錠日駿臂偵骯成菇貧籌繡窩蔡釀伸別剎甜值震查2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p區(qū)域屬性地塊四至項目屬性規(guī)劃指標項目總建面22萬方，其中住宅部分8.8萬方，去除還建的商品住宅面積約3.8萬平米經濟技術指標數(shù)量單位建設總用地54064㎡占地面積24675㎡容積率4.5地上建筑面積220000㎡地上部分經濟技術指標數(shù)量單位商業(yè)132000㎡家居館——㎡建材館——㎡燈具館——㎡公寓類產品40000㎡住宅88000㎡商品住宅38000㎡洪山村自建住宅40000㎡國有住宅還建10000㎡橢確俘墻旅劇粕華鎳挪篆偽嬸團糾桓違壯皂灰毫潔麥群篷撻霍縣鮮燃捍齋2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p項目屬性界定區(qū)域屬性：項目屬性：武昌核心區(qū)、教育區(qū)受街道口商圈輻射，周邊名校研究所環(huán)抱通達性好主干道環(huán)繞，地鐵2號線即將開通，交通便捷市政生活配套完善處于成熟居住區(qū)，商業(yè)、醫(yī)療配套齊全武昌核心區(qū)，市政生活配套完善、無強勢自然資源依托的高容積率中等規(guī)模商業(yè)綜合體項目高容積率，中等規(guī)模24萬建面4.5容積率商業(yè)綜合體項目舊城改造項目，周邊無資源尤李村舊改地塊，地塊內外均無資源區(qū)域商務商貿中心輻射圈內街道口商圈輻射圈內優(yōu)勢區(qū)域商貿商務中心邊緣，周邊配套齊全周邊名校云集位于城市發(fā)展的主要方向上項目臨街面長，交通進入性好劣勢高容積率，高成本自然資源匱乏，周邊環(huán)境和形象較差商業(yè)綜合體項目，商業(yè)建面比例占主，居住環(huán)境不純粹超紫聯(lián)糕散哲溪嚏核嚴曬煮呵撈羹互糠橇營咽散凈織鑲婉半舅妙丟孩隨棉2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2核心問題解析項目屬性界定整體戰(zhàn)略與定位園林景觀建議規(guī)劃調整建議核心問題解析產品設計建議開發(fā)背景解析汪拐穆野繞億余元茹屠治豎烷逢揚析匿膿遠訪嘴伏求障礬例隘斯訃戌閥介2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p核心目標12實現(xiàn)快速走量快速銷售下，實現(xiàn)品牌形象的樹立如何實現(xiàn)差異化市場競爭？如何通過快銷建立項目的品牌影響力？我們如何打造產品、贏得客戶？我們的客戶來自哪里？是否足夠支撐？客戶目標及要求聲潮雕放拿漿燴襟厭柔靈閱被役朗拂徘睫翔糾癥蘿兄中猙韻螺津變叼滓吱2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p3開發(fā)背景分析項目屬性界定整體戰(zhàn)略與定位園林景觀建議規(guī)劃調整建議核心問題解析產品設計建議開發(fā)背景解析啡求踞敞己倘薊仆悸宋賠賣蔡騷妊角蹦療蜘蹈楊凍猙歧哆跑游莆帚婿玻螞2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p14市場掃描全國現(xiàn)象區(qū)域發(fā)展年份2006

2007....20112013武漢二環(huán)線東段規(guī)劃敲定，連通東湖和南湖、縱貫武昌的珞獅路將變身成“立體”主干道，包括兩座立交橋、高架橋，以及兩處下穿隧道。理工大馬房山通道建成。由于珞獅南路連接新興的南湖片居民區(qū)，交通流量一直在增大，理工大隧道通車后，又有更多車輛匯集至尤李村路口。交通設施已顯滯后的尤李村路口形成堵點。新世界百貨街道口店、工貿家電陸續(xù)開業(yè)，街道口正由傳統(tǒng)的科技、it賣場向多種功能的綜合性商業(yè)圈過渡。形成以街道口為中心，1公里為半徑，東至廣埠屯，西至亞貿廣場，南北橫跨珞獅路的圓心區(qū)域。雄楚大街立交項目6月完工，規(guī)劃起點為馬房山通道南側出口，向南過雄楚大街，全長約1220米，橋面寬18米，雙向四車道，設計車速60公里/小時。建成后大大緩解尤李村路口交通堵塞問題。地鐵2號線于2013年3月通車，街道口站距本項目僅1.7公里。2011年起，限制珞獅南路片區(qū)價格上漲的關鍵因素——交通問題大為緩解，地鐵2號線在街道口設置站點的利好，將大大擴展本案的升值空間。戰(zhàn)絕尋畝干赦墓之芋喳走耪漾涼歡奉棵很棲札督浪佯肘瓦氨聰卸戊大頭正2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p城市軌道交通體系的發(fā)展將促使本項目跳出片區(qū)局限，比價武昌核心區(qū)各板塊的標桿項目街道口站區(qū)域發(fā)展全國現(xiàn)象交通驅動地鐵2號線一期21座車站：金銀潭站、常青花園站、金色雅園站、漢口火車站站、范湖站、王家墩東站、青年路站、中山公園站、循禮門站、江漢路站、積玉橋站、螃蟹甲站、體育南路站、洪山廣場站、中南路站、寶通寺站、街道口站、廣埠屯站、虎泉站、名都花園站、光谷廣場站。項目背景：地鐵1號線：吳家山——堤角，預計2012年底通車;地鐵2號線：金銀潭——光谷廣場，預計2013年3月全線通車;地鐵4號線一期：武漢火車站——武昌火車站，預計2012年通車.詭蔣翱槍柱廂嘩廳租嫩涪挑疲溢扭鍋臼涪捻巳崇赴爽軸抄譽炭味詞屈嘛網2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p地鐵對于房地產不同物業(yè)價值提升不同，其中對公寓及住宅提升最大通過對大量的案例研究和實際成交案例的分析，地鐵對于房地產的價格影響呈現(xiàn)階段性的增長趨勢，伴隨著地鐵建設進度的不同和貫通運營的狀況而有所差異對不同物業(yè)類型的價值提升也不一的呈現(xiàn)，其中對住宅及公寓的提升最為明顯，主要是通過交通的利好復合價值；商業(yè)也因其拉動的大量人流致使成熟周期縮減。但寫字樓及酒店物業(yè)對區(qū)域的成熟度及商務氛圍依賴更大，難于通過地鐵交通復合拉動寫字樓商業(yè)住宅銷售速度/成熟度價格公寓酒店物業(yè)類型最大增值區(qū)顯著增值區(qū)一般增值區(qū)距離地鐵站增值幅度距離地鐵站增值幅度距離地鐵站增值幅度住宅100-200m30.62%200～400m23.03%400～600m16.95%區(qū)域發(fā)展全國現(xiàn)象交通驅動蓑金逾鹵暴盤姓肥潮勢蹈袱數(shù)淵逛址盎罵汐信雖折暇澇函曰防鮮始膚廈綻2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p城市舊區(qū)復興經歷四個發(fā)展階段2020年后：成熟階段——新規(guī)劃拉動2013-2020年：復蘇發(fā)展階段——城市自我拉動2004-2012年：形成階段——房地產拉動2004年前：起步階段——教育產業(yè)、廣埠屯電子市場拉動依托周邊高?？蒲匈Y源形成的以珞瑜路為核心的科技一條街，是僅次于北京中關村的第二大智力密集區(qū)；廣埠屯電子市場經過多年的經營，已形成廣泛的市場認知與影響；產業(yè)發(fā)展帶來了大量的產業(yè)人口。2004年開始，隨著片區(qū)第一個住宅項目獅城名居的入市，以及05年新世界百貨街道口店的開張營業(yè)，以及10年住宅市場的集中放量，片區(qū)居住商業(yè)氛圍迅速形成。城市軌道交通完善拉近城市距離，地鐵2號線13年建成通車，在中南路口及正街道口各設有一站點，中南-亞貿-街道口商圈價值將面臨新一輪飛躍。step1step2step3step4到烈趁甥競躺甲孤潑穴羞側盲斷征冉烏猛陰賣涅怎攘膽鱉既膨奶歸飽府彼2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p城市價值城市發(fā)展階段起步階段（04年前）以教育產業(yè)為依托形成的電子專業(yè)市場帶來區(qū)域城市化的起步與形成城市價值因為預期而提前釋放房地產發(fā)展推動區(qū)域城市化發(fā)展，成為白領通勤社區(qū)區(qū)域入住人口的增加與商業(yè)的逐漸成熟，推動區(qū)域配套升級，城市快速發(fā)展區(qū)域將在2013年左右逐步進入復蘇發(fā)展階段，城市新區(qū)價值體現(xiàn)，項目預計2012年入市，承接區(qū)域價值飛躍帶來的紅利形成階段（05-12年）復蘇發(fā)展階段（13-20年）成熟階段（20年后）下一輪發(fā)展城市新規(guī)劃將推動城市向新的高度與方向發(fā)展是梳抽綿御企委伯纓陋遣熙常供胰拭蘊勾慫墜睫餒嫁泰挑懂鎖椅疏千牌型2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p本區(qū)域屬性改變：由武昌主流住區(qū)向新興城市核心區(qū)轉變撼紙擇率潮矽石鞘輯奎閡它晴坯吟往靴姜飼惡零殘餓邢動吻幫哥寧癱加鉗2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2011年2012年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度珞桂路99號，總建面3.4萬，目前尾盤，剩余少量127方三房產品鹿鳴苑，目前剩下一號樓未推，2、3、4號樓售罄，剩余104套，預計2011年4月份加推獅城翰園，2010.4開盤，總建面8.6萬方，共650戶，40方、91方、96方、101方戶型已售罄，132方、127方戶型去化率過半珞獅路環(huán)南湖存量約2萬方供應量約140萬方項目2012年入市時，環(huán)南湖、中南-武珞路、光谷片區(qū)供應量大，珞獅路片區(qū)無供應，量上存在市場空白城投瀚城二期，2011年5.1預計推售80㎡起的高層、小高層，一期剩余8棟小高層，預計2011年推量10萬方保利華都，目前在售三期18棟全高層產品，總建面25萬方，88-311㎡產品水域天際，目前在售38-150平米產品300多套，預計2011年推量8萬方，66-82㎡、100-130㎡武昌府，前期產品售罄，預計2011年推量10萬方，63㎡、88㎡、107㎡大華南湖公園世家目前在售高層產品，預計2011年推量10萬方，85-95㎡、120-135㎡、兩棟套均40方的公寓金地圣愛米倫，2011年2月23日開盤，總建面38萬方，現(xiàn)推125-288方疊拼產品保利拉菲，2011年1月24日開盤，總建面29萬方，11棟高層+134套連排別墅，88-91㎡2+1房、127㎡3房保利中央公館，預計下半年開盤，推量12萬方88-120㎡，120-135㎡中南國際城，2010年底開盤，總建面5.7萬，40-118㎡，推300多套融科珞瑜路59號，建面7萬方，小戶型、90-160㎡海山金谷，總建面13萬方，99-140㎡兩至四房，在售3號樓，1，2，4號樓將陸續(xù)推出百瑞景中央生活區(qū)，總建面106萬方，一期已售罄，在售二期產品，存量仍有約90萬方供應量約120萬方中南-武珞路華潤·mo+，約4萬方，412套，50-160㎡，預計2011年初推出；推出公寓93套令篡鹽熙忠耪擄嗅咋外犢鍘炎輕獺捧傣擦脅梳禮廖惠宦發(fā)垢硝賺營細淵符2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p市場掃描全國現(xiàn)象未來供應清江山水5月推80~110㎡產品，建面11萬方中建康城90㎡左右中小戶型為主，建面8萬方現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)三期77-140㎡高層產品為主，建面20萬方萬科紅郡86~130㎡高層，2011年推高層20萬方加州香山美樹80~160㎡高層、洋房，建面6萬方紫菘楓尚國際48-75

㎡，建面2萬方保利海上五月花80~130㎡高層住宅2011年2012年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度供應量約80萬方光谷麗島漫城二期73-170㎡高層產品為主，建面7萬方光谷坐標城九臺主推聯(lián)排別墅及160-300㎡產品，建面5.5萬方洪福添美城市廣場主推115-175㎡高層產品，建面1.3萬方項目2012年入市時，南湖、中南-武珞路、光谷片區(qū)供應量大，珞獅路片區(qū)無供應，量上存在市場空白宗琳刺予咖瘓沂壇級免渭炊曾菱咳峽氏霓鎬瑰低憶揉核控鍺切豐諾殺氨軍2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p武昌板塊價格呈明顯梯度，項目所在珞獅路片區(qū)為當前房地產價格洼地，均價在7700-8800元/平20004000600080001000012000價格（元/平米）珞獅路片區(qū)環(huán)南湖片區(qū)光谷中心區(qū)鹿鳴苑7700珞桂路99號8400新都匯10000龍安港匯城11000世界城米蘭映象9600獅城瀚園8800第二層級9500-11000元/平米第四層級7700—8800元/平米泰然玫瑰灣11000第三層級9000-11000元/平米保利拉菲9100金地圣愛米倫10000水域天際9000大華南湖公園世家9000紫菘楓尚國際10000光谷坐標城5期慧谷9500保利華都8600中南-武珞路片區(qū)中南國際城13000百瑞景13000中南路88號13500第一層級13000元/平米市場掃描全國現(xiàn)象珞獅路板塊市場均價畸誓榨自族萍僚確漱柬蘆童堿待缽帖呆淋綁牧敲祟蒸寒喬蘑釉謀瓜搏閘鑷2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p市場掃描全國現(xiàn)象珞獅路板塊住宅供應區(qū)域內在售項目以首改產品為主、首置產品為輔，剛性需求主導市場項目名稱成交價格推售產品總戶數(shù)去化率去化速度推售貨量2011年推售節(jié)點珞桂路99號￥850092-113㎡產品（已售罄），在售少量127㎡四房34290%34套/月（開盤去化97套）無無獅城翰園￥880096-101㎡2房（已售罄），126-132㎡3房（余少量）65080%40套/月（開盤當天推300套，去化266套）無無鹿鳴苑￥77002、3、4棟已售罄，1棟84-120㎡產品將推出46775%87套/月104套4月底5月初推1號樓本案所在片區(qū)未來無供應，市場競爭將呈空白狀態(tài)，本案區(qū)域內量的市場機會顯著。操吩鑄鴿滿釜流溉訖窟漆持扛酪腥雷詣瘟蹄焚蜂砒計尉晦批瑞久內躲輕爪2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p24市場掃描全國現(xiàn)象公寓市場供應區(qū)域項目名稱預計價格套數(shù)推售產品南湖片區(qū)大華南湖公園世家三期￥10000約400套11年下半年推兩棟40㎡單房精裝修公寓，70年住宅性質的小戶型逸景南灣寓上湖5980元/平起405套36㎡、50㎡、70㎡、85㎡、100㎡、120㎡戶型，總共405套，2011年4月開盤，4梯15戶，70年產權小戶型產品中南-武珞路片區(qū)華潤mo+——93套50㎡單房精裝修公寓93套，2011年推售區(qū)域項目名稱成交價格套數(shù)推售產品光谷中心區(qū)紫菘楓尚國際￥10000294套38~49㎡單房，55㎡兩房，帶精裝修，2010年11月開盤，尾盤在售龍安港匯城￥11200800套36-50平米精裝，2010年11月開盤，現(xiàn)在尾盤在售待售公寓項目情況在售公寓項目情況多數(shù)公寓產品為住宅小戶型，商務公寓類產品相對稀缺，項目入市時市場存在較大的市場空白純商務公寓類產品走量較快，且價格實現(xiàn)相對較高，溢價10%左右。泡哼厄恬噓嗎彈裹茅鞏猶幀科血盤斃拖苦定度粥碉狙姑靜肝溜閥朔葷辟劑2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p總價控制下的小戶型公寓產品暢銷，36-40㎡單房、38-51㎡一房為主流面積區(qū)間單房一房兩房三房房型20平米40平米60平米80平米面積混合型社區(qū)類豪宅公寓類純投資產品loft逸景南灣寓上湖大華南湖公園世家南國soho520華潤mo+紫菘楓尚國際龍安港匯城市場掃描全國現(xiàn)象公寓市場產品嘻崔沃亞疹煩棘審短兔褂摻伎遵星苛眷睬雷褥眷炮升橢繞侵淫車傭絞趨紉2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p從區(qū)域層面看，隨區(qū)域交通、路網等系列設施的完善，項目所在珞獅路片區(qū)將由武昌主流住區(qū)向新興城市核心區(qū)轉變從市場層面看，項目2012年入市，區(qū)域內公寓和住宅產品均面臨較大的市場空白項目競爭格局——超越競爭，項目應跳出本區(qū)域內的比價體系，在快速走量的前提下挖掘項目更高價值，打造區(qū)域標桿性產品琉蜒捕淪銀笆咨箍迫記秧萌恬謀汞甘?？p抖哪正貼蟄故注爺瘸僳酒諧碳鋸2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p27競爭對手分析全國現(xiàn)象保利拉菲南湖北標桿品質型項目，目前高層均價9400元/平米，限購令出臺后，88-91平米2+1房，123㎡3+1房相對暢銷空間布局方正緊湊；南北通透；贈送面積多，2房可變3房；缺點：次臥朝北；保利拉菲88平米標準3房設計，贈送入戶花園可改成房間；戶型方正，通透性高；缺點：次臥一個朝北，一個朝西保利拉菲123平米在售戶型127㎡3房88-91㎡2+1房123㎡3+1房消化速度滯銷6套/周3套/周鑒于保利心語的成功打造，保利地產對南湖片區(qū)客戶有了較深入的了解，將南湖片區(qū)分成南湖南和南湖北兩大板塊，由于南湖北市場競爭較弱，且其地段對光谷中心區(qū)客戶有較大吸引力，保利拉菲采取了針對光谷高薪高知青年人群的高贈送率、較低總價的中小面積居家型產品。討裹荷讀曾滅從莽騷范戶選頰羚讕受取改扛對蜒灌恬念棗戚喘壘頭攝灼召2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p28競爭對手分析全國現(xiàn)象保利華都客廳、餐廳之間空氣流通范圍小，通風效果差；廚房無窗，光線不足，油煙不通。保利華都88平米過道浪費面積；戶型布局沒有實現(xiàn)動靜分區(qū)。保利華都113平米在售戶型88-91㎡95㎡109-114㎡137㎡145㎡198㎡311㎡消化率100%96%98%60%51%30%18%光谷片區(qū)雄楚大道沿線大規(guī)模改善性住宅項目，目前高層均價8800元/平米，88-91平米2房，95㎡、109-114㎡3房相對暢銷，137-148㎡四房去化較慢，198-311㎡產品滯銷優(yōu)勢：西接華中師范大學，東距魯巷廣場1公里，并且緊鄰九五零三七空軍軍事管理區(qū)，住戶安全能得到更有力的保障。周邊配套設施齊全，是一個成熟的居住區(qū)域項目、處于東湖高新區(qū)的核心地帶。周邊交通發(fā)達，南有虎泉街和雄楚大街，北有珞瑜路。地鐵二號線也將于兩年內建成通車。劣勢：樓盤品質感差，外立面混雜、無統(tǒng)一風格，園林綠植少、維護差、無風格主題可言，物管質量較低?；鸶臄€塊詢煌壁燕廷盼親莎人魄擒礦扇捻吵屯洼兇直逝槍夜煎膩灤嗡2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p武珞路片區(qū)超大規(guī)模城市綜合型中央生活區(qū)，價格達13000元/平緊鄰武昌亞貿、中南、街道口三大商圈，90-127平米產品最為暢銷29競爭對手分析全國現(xiàn)象百瑞景中央生活區(qū)百瑞景125-127平米百瑞景92平米戶型布局沒有實現(xiàn)動靜分區(qū)；客衛(wèi)門對著主臥門；過道浪費面積。過道浪費面積；衛(wèi)生間門對著主臥門。戶型不通透；廚房采光效果差；次臥較小；百瑞景90平米百瑞景的核心賣點在于：武昌核心區(qū)以及中南、亞貿、街道口三大商圈覆蓋中的最后一個百萬規(guī)模大社區(qū)，盡管產品設計存在諸多缺陷，但絕無僅有的地段賦予其巨大的升值潛力，百萬建面規(guī)模及成熟高端商圈給予其優(yōu)越的生活氛圍。滁煩吻衍儲怯互旺桅干媳鋅萎契蚤局良塊綸言餞恢士贅籽制祭述凋鄰樣炭2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p武昌市場代表性項目：1.規(guī)模較大|中等密度|以88-91㎡兩房、110-130㎡三房為主

2.均價8800-13000元/㎡，整體消化比較快項目規(guī)模

（建面）容積率均價（元/㎡）主力銷售戶型（㎡）銷售情況主要賣點保利拉菲29萬方2.89400二房88-91平米三房123-127平米限購令出臺后，88-91方兩房及123方三房產品由于可贈送一間房，既然保持較高銷售速度，周均走貨9套；但127方三房由于無贈送，目前滯銷保利品牌+高贈送率保利華都56萬方2.93880088-91㎡2房，95㎡、109-114㎡3房，137-148㎡四房，198-311㎡大平層和全復式樓限購令出臺前，88-91㎡2房已售罄，95㎡、109-114㎡3房已消化95%以上；限購前137-148㎡四房消化約50%，198-311㎡大平層和全復式樓無論限購前或限購后均滯銷交通便利+居住氛圍濃厚百瑞景106萬方2.113000二房91平米三房125-144平米四房158-177平米91方產品推出即售罄，目前在售的140-177方中大戶型受限購影響滯銷，周均走貨3-4套品牌+地鐵+成熟高端商圈+武昌核心地段最后的大規(guī)模社區(qū)市場驗證：目前市場主流暢銷產品戶型為88-91㎡2+1房和110-140㎡3+1房，無附加值的3房在限購令影響下滯銷剩逮庶冒罐寵癰適都悅喧邯晌蓉反膛賤暫哈娶彪遁輥磅庚略繃你巍頸僅注2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p31定義競爭下的fabffeatures南國品牌武昌核心地段街道口高端商圈輻射地鐵2號線上蓋物業(yè)商業(yè)綜合體名牌大學區(qū)片區(qū)無競爭aadvantages片區(qū)無競爭名牌大學區(qū)地鐵2號線上蓋物業(yè)街道口高端商圈輻射區(qū)bbenefit建筑的精神功能——城市那么，我們賣什么？百瑞景——核心競爭力：中南商圈/地鐵沿線物業(yè)/成熟的居住環(huán)境/國有企業(yè)。強調城市核心地段最后的大規(guī)模居住社區(qū)，地段稀有性保利拉菲——核心競爭力：開發(fā)商品牌/產品高附加值/高調營銷。強調更藝術，更人文的高品質樣板從項目競爭層面看：帚六艦赴唆跡羨義洛坎委鈞鏈擁繕水挾擻簍瞥渭爺蔽原弟疼攆紅就矛疊鷗2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p首置和首改產品是區(qū)域內成交的主力，面積段集為80-100㎡的兩房和110-140㎡的三房2010年光谷、南湖片區(qū)成交面積結構圖2010年區(qū)域從各面積段的成交情況來看，80-100平米兩房、110-140平米三房是區(qū)域內主力成交面積段產品，140平米以上大戶型產品成交去化速度明顯放緩市場掃描全國現(xiàn)象住宅市場成交副皋湛耗凍浪懷怔葷場挺取音俘鞘碴鎢振汗疙究驢寬寞龐雅砸暖頻膝導襄2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p主流白領——家庭結構簡單的25-35歲的首置、首換的地緣型年輕夫婦1、客戶地緣化：客戶主要來自于珞獅路片區(qū)占62%，其次為中南-武珞路片區(qū)；2、客戶年輕化：基本是70代與80代的，家庭人口不超過三口；從圖表分析：客戶主要來自于珞獅路本地，占到62%，客戶地緣性比較強，其次為中南-武珞路客戶，占到21%；從圖表分析：客戶年齡普遍較為年輕，其中70-85年占到了82%，其中80年代占38%，客戶家庭人口較為簡單，以單身和年輕夫婦為主，家庭人口不超過3人；客戶掃描全國現(xiàn)象主力客戶珞獅路中南光谷南湖其他弟酸酣摔毆勢羌圈兢隸揉曳酬滬茂帥沛風搭猶譯艷噎坪卿霜溢此嗡韌憲婆2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p34項目方向全國現(xiàn)象住宅剛需型客戶客戶分類客戶特征置業(yè)偏好原住民（拆遷戶）出生并長大在尤李村及周邊對尤李村有濃厚的地域情結，不原意前往他區(qū)家人/朋友/兒時玩伴都居住在附近經濟承受能力較強與原居住地較近教育導入客戶在各大高校讀書，在此居住了4年甚至是更長的時間；對街道口熟悉，不原意前往其它的陌生區(qū)域；快要畢業(yè)抑或是剛剛畢業(yè)，留在街道口、光谷工作；他們可能在本區(qū)域工作，也可能是在中南/亞貿/光谷等區(qū)域。較低的首付選擇1/2房離學校近或者自己熟悉的區(qū)域成為首選本地小生意人在街道口商圈經營著不大的鋪面夫婦二人現(xiàn)在都住在租的房子里面一個月的房租和月供差不多，愿意買一個房子還可以留下來較低的月供選擇中小型戶型高校青年教師生活工作圈子均在學校里，不愿意離學校太遠買不起武昌中心城區(qū)的萬元房，于是退而求其次，選擇距離武昌中心城區(qū)較近的地方置業(yè)。目前住在學校教工宿舍里較低的首付選擇2/3房離學校近或者自己熟悉的區(qū)域成為首選武漢理工大學，吳老師：

想在學校附近購置—處住宅，苦于板塊內—直沒什么新房源出來。當獅城·翰園項目面市時，提早來搶房。晝夜排隊的成果是拿下了—套面積為96平方米的兩房?！百I不起武昌中心城區(qū)的萬元房，于是退而求其次，選擇距離武昌中心城區(qū)較近的地方置業(yè)?！泵赖碾娖鞯觊L，錢小姐：在店長位置上工作三年多，準備結婚，正四處尋找合適的婚房?！扮蠊鹇?9號的地段真的很不錯，離中南路和街道口都近，價格比中南的樓盤低了幾千，我在中南買一小戶型的錢都能在這邊（珞桂路99號）買一套房加一輛車了。”區(qū)內客戶：熟悉尤李村區(qū)域并愿意留在該片區(qū)的25-35歲青年是首置型住宅產品的主力客戶珞獅路板塊長期供應不足，導致板塊內生性需求旺盛。本項目入市時呈現(xiàn)一枝獨秀的局面。秦蔭丑趙迭奉訓菌福媽彌鴿孺粥蓋識固不恒朵犀拄萍燒尺鴻峨寓卡孤庸藉2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p35項目方向全國現(xiàn)象住宅剛需型客戶區(qū)外客戶：強調通勤時間短的武昌核心區(qū)工薪白領，有老城生活情節(jié)的光谷中心區(qū)工作人群，可沿珞獅路、雄楚大道截流部分意向南湖、光谷置業(yè)人群；客戶還包括追求城市生活、需要在武漢落戶的8+1城市圈人士客戶分類客戶特征置業(yè)偏好武昌核心區(qū)工作白領非本區(qū)域的人士由于工作原因，要經常往返于街道口/中南/洪山廣場及其它區(qū)域不原意忍受較長的交通時間工作強度較大合理的交通半徑較完善的配套光谷中心區(qū)工作的武昌本土人士了解尤李村地段價值有老城核心區(qū)生活情結買不起光谷中心區(qū)的房子但又不愿意往三環(huán)置業(yè)不原意忍受較長的交通時間合理的交通半徑越近武昌核心區(qū)越好成熟的居住氛圍要在武漢落戶的8+1城市圈人士在武昌工作追求大城市城區(qū)生活急需在武漢落戶總價較低性價比近核心商圈“我是理工大計算機系05屆畢業(yè)生，現(xiàn)在在光谷軟件園工作。魯巷這邊發(fā)展的確實快，但是房價也飆升的快撒，我肯定要住在生活配套齊全、居住氛圍濃的地方，簡單來說就是城市中心區(qū)吧，但是魯巷附近的房子我已經買不起了，聽說你們這塊地就在理工大邊上，那太好了。價格合適的話我就想買一套100平的三房?，F(xiàn)在已經有車了，沿雄楚大道就能直達理工大，交通很方便。”——愛立信工程師，萬先生工貿家電職員，張先生：“本來想在獅城翰園買一套80-90平的兩房的，可惜這房型太搶手，我去看的時候合心意的都賣完了，你們這項目地段很好，離我工作的地方很近，如果產品做得還行的話，我肯定考慮買一套兩房的?，F(xiàn)在和父母住在漢口，每天上下班很煩心?！敝心显O計院，劉小姐：在中南院工作一年多，準備結婚，正尋找合適的婚房。目前和家人住在一起，家庭背景為中產，父母提供資金付首付，打算一步到位購置110-120平米的三房。“本來想去南湖那邊買保利心語的，我比較認品牌嘛，但是心語太遠了，心理上接受不了，還是想住得離中南近點。珞獅路這邊的樓盤我也去看過，檔次又比較差，希望你們這樓盤做好些，我看著喜歡肯定考慮?！被玫┧岩孀廊抗看惹羽I采紐圓馬醒隙琴坦俐租隕性喀仰刮熟婆盈些廢堡2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p36市場掃描全國現(xiàn)象公寓投資客戶投資客戶趨于理性，但投資主動性并未降低，對產品的選擇更加苛求，尤其看重地段、升值潛力投資客戶關注點：低總價/高投資回報率的產品受到青睞客戶類型物業(yè)關注點客戶來源青睞類型投資客戶小戶型總價低月供較少租金收益高區(qū)外高端客戶：對珞獅南路片區(qū)周邊了解客戶1/2房平層、loft公寓產品區(qū)內高端客戶：高級公務員/老師/醫(yī)生/小生意人逸景南灣寓上湖，銷售代表：“36㎡和50㎡的一房，投資客自主咨詢較多。這邊沿珞獅路可以直達街道口、中南路，地段優(yōu)勢很顯著，很多投資客過來打聽項目情況?！豹{城翰園客戶，王先生：意向：對本項目單房公寓有購買意向。背景：已購買獅城翰園40㎡單房，打算入伙后直接租出去?？蛻粽Z錄：“珞獅南路的房子價格比較穩(wěn)定，將來只有漲的，不可能跌”，“這邊房子好租，主要是年輕人和小生意人較多”，“領秀城80-90㎡的兩房都租到1500元/月”武漢理工大教師，胡老師：意向：對本項目單房公寓有購買意向?？蛻粽Z錄：“學校附近到了9月份總是有很多考研的人租房”，“現(xiàn)在學校也不給新來的老師分配房子了，那些剛來幾個月的講師都在學校周邊租房子住?！蹦蠂笪錆h三榮陶瓷老板（40歲左右女性）：意向：對商住兩用公寓有購買意向?？蛻粽Z錄：“現(xiàn)在購買住宅出租的風險比較大，政府調控的力度比較大。買商住兩用公寓的風險小，投資回報率多些，武昌那邊開分店的話會買幾套，自己用或者出租都可以。對loft產品尤其關注，買一層送一層，就算比平層公寓貴50%的話，也覺得劃得來?！碧N婆蛙銳擺迫敗叁署秸評妖食嗽輛形蓑牧住即慌婁鞏亢蓬量段倫蓉陀乍淚2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p37市場掃描全國現(xiàn)象公寓自用客戶專業(yè)市場自用客戶以辦公為主要置業(yè)目的，更青睞商務型公寓，出于高性價比和商務居住兼顧的考慮，在平層與loft中，更偏好loft產品客戶描述：武漢恒輝建材有限公司，陳總，已經在漢口居住，并且有好幾套房子，本身就受到限購令的影響了，所以不會在武昌那邊再買住宅了。語錄——會考慮購買100至120平方米左右的面積，作江南店的辦公和員工過渡性居住使用。如果推出50至70平方米的公寓會購買兩套，升值空間大，后期出售比較方便。沒有購買寫字樓的意向，因為寫字樓的升值慢，升值空間小，10年升值不到一倍；而原來購買的住宅，10年升值至少兩倍以上。周邊的朋友投資公寓的意向也比較大，購買無壓力。公寓銷售無壓力，不受限購令影響，帶精裝修的最好。loft的戶型比較搶手，投資或者自己用都可以，未來的銷售情況應該很好。客戶描述：簡一陶瓷老板，已經在武昌、漢口購買了多套住宅。語錄——南國大武漢開到武昌，自己肯定會去開分店?？隙ㄐ枰k公區(qū)域，如果沒有寫字樓，商務公寓也不錯，辦公面積在300-400方之間。loft形式很不錯，買一層送一層嘛，下面接待、洽談，上面作為員工臨時休息的區(qū)域，性價比不錯，價格比平層公寓高50%也能接受。但不考慮買公寓作為員工宿舍，已經計劃將東湖的住宅改為武昌員工宿舍，漢口這樣的住宅改為漢口員工宿舍。原本制定的員工激勵政策是獎勵轎車，既然公寓總價不高，可以考慮將激勵政策內容擴大為獎勵一套單房公寓。客戶描述：三榮陶瓷，店主為40歲左右女性。語錄——公司的業(yè)務主要是靠關系支撐，所以不需要在賣場里弄門面，現(xiàn)在的客戶群體已經建立起來了，都是靠老熟人來聯(lián)系生意，公司的銷售業(yè)績比較穩(wěn)定。如果在武昌開分店的話，需要100平方米左右的公寓面積，作為辦公和展示用。loft的樣子比較好，周邊朋友買的比較多，到時候如果有這種戶型的話，要看具體的價格?，F(xiàn)在購買住房出租的風險也比較大，政府調控的力度比較大，自己身邊的朋友都在把租金撤出來了。買商住兩用公寓的風險小，投資回報率多些，武昌那邊開分店的話會買幾套，自己用或者出租都可以?？蛻裘枋觯和瑵柟饧傻蹴?，店主為50歲左右男性。語錄——現(xiàn)在住在漢西建材大市場旁邊，自己買的房子，環(huán)境一般，停車不好停。店子開到武昌如果能買房子的話會再買一套，120平方米左右的三房最好。現(xiàn)在辦公的寫字樓是自己買的，80多平方米。武昌那邊開分店的話也需要買寫字樓，如果有商住兩用的公寓的話，會買兩套，辦公面積起碼有100多平方米，這樣才夠用。如果夠loft樣式的也會考慮，下面做接待和展示用，上面做辦公用，買的時候主要看市場價格，看哪個性價比高些。認可：緊鄰商圈地段好、配套全需求面積：100-120平米置業(yè)目的：辦公、員工過渡性居住關注：升值潛力、loft戶型、精裝修認可：緊鄰商圈地段好、配套全需求面積：300-400平米置業(yè)目的：辦公關注：loft戶型、單房總價認可：緊鄰商圈地段好、配套全需求面積：100平米置業(yè)目的：辦公、展示、投資關注：升值潛力、loft戶型、投資回報率認可：緊鄰商圈地段好、配套全需求面積：100平米以上置業(yè)目的：辦公、接待展示關注：loft產品性價比熄銅春拜怒徊譯脫猩擺游降礫湍婚旱株喊欄豆須息負填業(yè)脫岔芯窩捅跑捐2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p38市場掃描全國現(xiàn)象公寓自用客戶辦公需求客戶訪談顯示，住宅產品與公寓產品不構成內部競爭客戶描述：閩清商會，黃總，對商住兩用的公寓產品有需求。如果公寓戶型是40至50平方米的話，會買200平方米左右。語錄——對公寓產品后期使用費用高不介意，公寓的價格和面積還是要看大市場里的各個商鋪的需要情況?？蛻裘枋觯耗蠂笪錆h某建材店老板，考慮住宅辦公。語錄——現(xiàn)在很多企業(yè)都在住宅里辦公，成本低嘛，我也覺得可以，但就是住宅物管質量比較低，不如商務公寓物管質量?？蛻裘枋觯何錆h恒輝建材有限公司，陳總。語錄——辦公和居住功能的公寓不會混在一起吧，不然比較亂，不好管理，而且對企業(yè)形象有負面影響。最好高區(qū)和低區(qū)分配不同的功能，高區(qū)居住、低區(qū)辦公。客戶描述：皇冠墻紙老板，對商住兩用的公寓產品有需求?？紤]100-200平方米左右。語錄——我們做生意的對后期使用費用高一點無所謂。就算投資公寓的話，水電費也是租戶自己出，對于買家來說沒影響?？蛻裘枋觯夯使趬埨习?。語錄——辦公和辦公的放在一起，居住和居住的放在一起，最好是某幾層樓全部安排商務公寓，比如商鋪頂層上面三層樓是辦公區(qū)域，在往上就是居住區(qū)域。a由于商業(yè)性質引起的后期使用費用增高，基本不影響自用客戶的置業(yè)計劃；b少量客戶雖然考慮住宅辦公，但同時顧慮住宅物管質量，更傾向于能確保企業(yè)形象的商務公寓；c辦公需求客戶希望明確區(qū)分公寓樓中的辦公區(qū)域和居住區(qū)域。姚輔拋癡虹些私礙輥膿辮動助栗琵貪坤懂曹緩窗菇頒仁呢蟄醇太鴛醋恫奔2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p39項目方向全國現(xiàn)象住宅改善型客戶南國大武漢居美家門老板，50多歲男性：意向：對100-120㎡三房有購買意向。背景：目前僅有一套在古田的住宅，嫌周圍環(huán)境差，有再次置業(yè)計劃?？蛻粽Z錄：“現(xiàn)在住在古田，房子是自己買的，周邊環(huán)境不好。有買住宅的機會，因為自己只有一套房子，不會受限購令的影響。買房子的話肯定要買120平方米左右的三房居住了。”，“以后肯定會跟南國大武漢到武昌開分店的”南國大武漢同濟陽光集成吊頂老板，40多歲男性：意向：對120㎡三房有購買意向。背景：目前住在漢西建材大市場旁邊。客戶語錄：“自己買的房子，環(huán)境一般，停車不好停?！薄暗曜娱_到武昌如果能買房子的話會再買一套，120平方米左右的三房最好?！蹦蠂笪錆h巴迪斯吊頂老板，40多歲男性：意向：對100㎡多面積的三房有購買意向。背景：目前租房。客戶語錄：“現(xiàn)在的房子是自己租的，小區(qū)環(huán)境差，配套也不好，就是小孩上學方便，自己上班方便。在武漢做生意很多年了，納稅證明很簡單啊，所以限購令對我沒什么影響。武昌那邊如果有好的房子賣的話，自己會買一套房子，100多平方米的三房都可以了，具體的價格是越便宜越好了，主要看市場價格?！笨蛻粜枨蠼嵌?：隨著南國大武漢賣場遷至本區(qū)域的原住古田的商鋪老板有一定改善性居住需求，該類客戶本案存在客戶機會避獸惡遲雀陣釀蹈禁盔抱鉑漸過你帶碟好顫惠牧癟絹鉛擇捍溪蝴怯將泉初2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p項目方向全國現(xiàn)象住宅改善型客戶客戶需求角度2：在中南-武珞路商圈上班的30-40歲中產白領一族，有核心區(qū)情結，尤其認可本案地段升值潛力。能接受9000-10000元/㎡的價格中南路某工程咨詢公司設計師，李小姐：意向：對110㎡三房有購買意向。背景：目前住在南湖一套80㎡

二手房?？蛻粽Z錄：“結婚3年了，打算要小孩，想給孩子創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境，離理工大那么近，你們這項目可以稱為“學區(qū)房”了。目前住的房子太小，打算賣了加上銀行里一點積蓄換一套大點的新房?！盿bb中國有限公司武漢代表處，王先生：意向：對120㎡三房有購買意向。背景：目前住在青山區(qū)紅鋼城?？蛻粽Z錄：“武漢的交通狀況太差，上班時間過長對于我來說一直是個煩心的問題。買中南附近的房子吧，嫌太貴了，我目前還承擔不起。你們那個地方離中商寫字樓、街道口亞貿都挺近，而且生活配套挺齊全，價格9千、1萬的話我肯定想買一套?！标P注點：學區(qū)房、地段、性價比、交通關注點：地段、性價比、生活配套、交通有地緣情結的客戶，關注珞獅路板塊的蛻變，滿足片區(qū)目前的生活配套，看好區(qū)域未來升值潛力，易牽引。綜合考慮地段升值前景、性價比、總價承受能力、通勤距離、配套環(huán)境、子女教育。盯駝頃嘎綏淚貝蝸簾策邁擔探閑殺叭涵死長卯術鈕蘇彰晤適比涼愉一鄒絳2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p我們的競爭機會在哪里——總價趨同下的客戶分流獺劉納狼眺罷鯨疆救晚淖匡聳侶煩爾罰結擔依攔瞳吏與俱哉掙篆蓉撫枝感2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p4整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位項目屬性界定整體戰(zhàn)略與定位園林景觀建議規(guī)劃調整建議核心問題解析產品設計建議開發(fā)背景解析違糾蕪襖魄欄押漓七姿回盎輩蒼須玖狽僥腦便討籽緬劑鍍慕蟲副暴恢翹蔫2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p如何打造區(qū)域標桿性產品？形象概念城市核心精品意向向往的生活理想城市意向城市化建筑立面標志性建筑打造（公寓塔樓）天際線打造都市精品示范區(qū)“城市新一極”城市核心地段價值園林價值醇熟居住氛圍價值項目發(fā)展策略：依托商業(yè)綜合體的價值，強調城市核心精品概念，主抓剛性需求，以首改帶首置，實現(xiàn)高附加產品創(chuàng)新空中商務會所挑高入戶電梯大堂空中花園泛會所抱肛榨弧珊武峭薪愉咳滬航卑繳固捶捕萌你垃蔥熟窒欽箕梭暢謬霄畦舔偉2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p項目形象定位：城市核心，生活主場城市主場屬性定位這里是城市的主場，便捷交通：2號線街道口站上蓋物業(yè)這里是生活的主場，暢享兩個城市景觀：向北武昌商業(yè)核心，向南南湖居住新城案名建議隊事酌習幾緘刻接頃倒畏爾渦融締欄拖繕訓酋敢騎鑲強洽恩滔盔庫韌偽稗2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p高性價比住宅+靈便商務空間——打造城市宜商宜居的城市主流生活超強沖擊性外立面

不管是企業(yè)，還是住家，都能在這里找到適合自己一片天地薛瀕仰堂犯哺士錠約杯孟鷗翠鉑全擔嚙揍抒泥檢屯廉害龐仆掉妨烹汐邑唯2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p居住型產品多功能彈性住區(qū)商務公寓創(chuàng)意loft矗丸妓來廈朽桅喧慢顴七于娃蛤耘袖陛救啃通德碎殘翹纂黍縱攀淡編乖黃2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p根據上述分析，我們將本項目核心客戶群定位于：追求生活便利和高性價比的城市精英階層項目住宅核心客戶為愿意留在該片區(qū)的25-35歲白領青年及30-40歲看重學區(qū)房、性價比和地段的首改型客戶

重點客戶群核心客戶群游離、偶得客戶教育導入客戶；周邊高校青年教師及研究所研究人員；武昌核心區(qū)工作白領青年；本地小生意人；周邊工作年限3-5年的企事業(yè)單位職工要在武漢落戶的8+1城市圈人士、投資客隨著專業(yè)市場遷入的商鋪老板和店長；光谷中心區(qū)工作的武昌本土人士；原住民（拆遷戶）；核心客群具有如下共同特征：經濟特征：無法負擔核心區(qū)萬元房；購房行為：婚房、生活便利、通勤時間短、高性價比、總價低為其首要關注點；生活特征：無暇注重生活品質，工作壓力大，處于事業(yè)起步階段；價值挖掘：具有前瞻眼光，關注價值增值的物業(yè)，充分分析項目價值所在。項目定位全國現(xiàn)象客戶定位弄澀四迄貉沾撰諾叉纓旺吐帶還忙炎不果猶烏諱忍涂壟瓊刃實速競伴臣虜2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p項目定位全國現(xiàn)象客戶定位公寓客戶：以辦公需求的專業(yè)市場商鋪老板為核心客戶，強力牽引投資客，兼顧少量自住客邊緣客戶專業(yè)市場商鋪老板區(qū)域來源：南國大武漢專業(yè)市場置業(yè)特點：需求100-200平米區(qū)域作為辦公、接待、展示、洽談之用。青睞loft產品，一方面認為性價比高，一方面認為其用途多功能。置業(yè)目的：辦公為主，兼顧員工臨時休息專業(yè)市場省級總經銷老板：區(qū)域來源：南國大武漢專業(yè)市場置業(yè)特點：將獎勵一套總價低的單房公寓作為員工激勵制度置業(yè)目的：員工獎勵核心客戶自住客區(qū)域來源：外省市在武漢臨時工作或外派的中高級白領置業(yè)特點：在武漢不會永久性定居，認為月租與月供相當，買一套以供自己在武漢工作的暫居地，離開武漢時轉手賣掉還可以賺一筆。置業(yè)目的：自住重要客戶投資客戶區(qū)域來源：武昌區(qū)置業(yè)特點：專業(yè)市場老板、政府機關公務員、醫(yī)院、高校教師、企事業(yè)單位職員等置業(yè)目的：投資置業(yè)特征：看重區(qū)域市場發(fā)展，對項目地段的市場前景看好；認可公寓投資回報率寺點幼節(jié)趾稀膠汝煤蔬驢燥熔勤窿毗谷夏鋒怠摸牌吝邯識豁褥兔輛垂揍餌2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p項目定位全國現(xiàn)象產品定位戶型定位——適當提高贈送率及增加功能空間，提升居住的功能性和舒適性戶型配比類別戶型建筑面積(平方米)套數(shù)套數(shù)比例(100%)總建筑面積(平方米)面積比贈送位置贈送面積占套內面積百分比公寓一房38～4212818520014%陽臺8～15%一房一廳47～53192271010027%陽臺8～11%兩房一廳53～58649370010%陽臺14～19%loft42～55330462100055%陽臺、loft108～112%合計71410040000105%住宅2+1房87～95184501620043%入戶花園9～12%三房110～11592251030027%入戶花園8～11%3+1房124～12892251150030%入戶花園8～10%合計36810038000100%碗西梅孺顛誹涎勵鞠侄啼臼飼鎮(zhèn)沈扮閻受粵惹日豎群區(qū)員酉矽海讕龔兼春2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p客戶組成與產品線匹配關系辦公、投資、自住專業(yè)市場辦公自用客戶、認可地段價值追求投資回報率的客戶、因住宅限購影響轉而投資商業(yè)性質公寓的客戶、自用為臨時居住場所的客戶公寓產品38-55㎡剛性自住首次置業(yè)型客戶：武昌核心區(qū)企業(yè)白領及周邊企事業(yè)單位年輕公務員等，年齡25-35歲，事業(yè)起步3-5年普通產品2+1房87~95㎡改善型產品110~115㎡3房124~128㎡3+1房改善自住首次改善型客戶：區(qū)域內小型企業(yè)私營老板、周邊高校中青年教師、少量周邊8+1城市圈客戶，他們仍處于事業(yè)上升階段、壓力大、手頭不寬裕，僅初步改善居住環(huán)境需求，對居住品質沒有過高要求，仍強調性價比50適傻詣阿釉犬踩訝選炙孜尊惠肛匆大縷槐陜朝扼鵲漿筑廟辜陷劃駱源派月2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p5規(guī)劃調整建議項目屬性界定整體戰(zhàn)略與定位園林景觀建議規(guī)劃調整建議核心問題解析產品設計建議開發(fā)背景解析鈴宿崔銜造吉澡票實唇豁稠窗條硫儒指腺輛宇辮君講光剁趴假糙審汽蒸寶2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p52地塊內部地勢平坦，北側為珞桂路、南側為雄楚大街、西側為珞獅路、東側為高層建筑、東南為小高層住宅地塊東側為珞桂路99號高層住宅小區(qū)，對地塊內部分建筑采光有影響。地塊西側為武漢市快速路—珞獅路，路對面是湖北省武警總隊和低品質城中村建筑。地塊北側為珞桂路，路對面是低品質的馬房山教師小區(qū)，以7層建筑為主。地塊南側為武漢市主干路雄楚大街，路對面是獅城名居居住小區(qū)。地塊東南是低層的居住小區(qū)，以7層建筑為主。外部資源條件分析地塊資源條件分析內部資源條件分析地塊內部地勢平坦，現(xiàn)狀為已平整的場地，適合建設現(xiàn)狀競爭價值利用項目現(xiàn)狀圖片和周邊照片來闡述分遞蛀土交灰聯(lián)脈寓題己濫繁終析迎嘆祥藏痛俺駐加隊壘擯讀枉惰瑪安巧2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p53項目地塊價值解析地塊資源價值分析地塊競爭價值小規(guī)模住宅地塊價值評價要素景觀資源的影響鄰里品質的影響交通噪音的影響本地塊關鍵優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：周邊配套設施齊全，交通出行便利劣勢：地塊周邊無可利用景觀；地塊三面為道路環(huán)繞，易受噪音和灰塵影響；東面為高層建筑包圍，私密性受影響；北面、西面和東南面，隔路相對的低品質住房影響項目形象。東側珞桂路99號項目擠壓，視線遮擋嚴重；北、南、西三側臨路地塊價值受噪音、灰塵及低品質鄰里建筑的影響；東南面為小高層住宅，視線良好珞桂路珞獅路雄楚大街獅城名居珞桂路99號馬房山教師小區(qū)(7f)湖北省武警總隊城中村圓夢.美麗家園慨鞋堅依恍爽幻草叭淡飲置求冉碟割日砂亭瑰香蛇壽呻祟嗚彼粕肥派癡咐2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p54項目地塊價值評定地塊資源價值分析地塊競爭價值珞桂路雄楚大街獅城名居珞桂路99號馬房山教師小區(qū)(7f)湖北省武警總隊城中村圓夢.美麗家園1231#西面臨城市快速路—珞獅路，與城中村相對，噪聲和粉塵影響大，昭示性好，人流導入能力較強，居住價值最低，商業(yè)價值最高。建議做南國大武漢家裝賣場用地。2#北為城市道路，對面為老舊住宅區(qū)；東為高層建筑；有噪音和粉塵影響，視野不開闊，有一定的私密性，居住價值一般。建議做為國企職工和農民還建房用地。3#南為住宅小區(qū)，東為高層建筑，噪音影響很小，無商業(yè)干擾，私密性好，且南面視野開闊，居住價值最高。建議做為住宅用地。居住價值分區(qū)原則權重23進入性20%96昭示性20%96資源的可利用性20%38私密性30%39景觀的可利用性20%46噪音影響-10%82價值實現(xiàn)5.17.7價值排序21珞獅路簡膩挑渣非槳冀聽鬼冉囤習暗綴攆啥慕眷初察造儡雌呆駝泛囑垛沉托咱屢2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p55項目整體規(guī)劃示意方案——規(guī)劃排布基本符合地塊價值規(guī)律，但亮點不突出，具有較大提升空間物業(yè)分布規(guī)律整體規(guī)劃簡潔，功能性強。臨珞獅路為商業(yè)和公寓樓，可以形成良好的沿街立面，為整個項目樹立良好的形象。超高層建筑形成該區(qū)域的地標性建筑，可以在武昌南樹立起南國的標志。建筑間距大，視野開闊，通風及采光好，適宜居住。南部公園和空中花園使項目綠化豐富，形成良好的景觀。規(guī)劃提示點：1、建筑間距大，視野開闊。2、綠化率高，內部景觀好；停車位配套多。本項目規(guī)劃圖紙，結合方案4提出合理的規(guī)劃方案濰盛掙勇挽磕府糙穿霹饒毀締惕噸蛹艦隱桐震曙暖碾鳴滑寬騁文學壹番釩2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p56基于市場，要實現(xiàn)項目價值最大化，我們需要在規(guī)劃層面協(xié)調兩個關鍵問題：1、商業(yè)、公寓與住宅之間的關系，還建與商品房之間的關系？2、從產品層面，如何賦予公寓和住宅更多的價值點，實現(xiàn)高溢價？功能分區(qū)，商住分離高低錯落，層次感強間距適當，視野開闊景觀優(yōu)美，配套齊全一、重新點亮已暗淡的城市的中心，樹立南國地標二、從整體上考慮，實現(xiàn)商業(yè)、居住價值最大化符合整體規(guī)劃原則按地塊價值合理分布四、建筑南北朝向，采光通風好；視野開闊按照武漢客戶的偏好三、規(guī)避東面為高層建筑的劣勢，充分利用周邊良好的道路通達性地塊周邊條件的利好與限制規(guī)劃核心問題物業(yè)分布規(guī)律元輩駭遙垛弘椰陳蛾隴法胳合哆篙試陜谷徒實郝逝狐配孜燈十鉆臃臻源醒2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p公寓南低北高，降低南側公寓對住宅的壓迫感，同時形成錯落有致的沿街面57珞桂路99號珞桂路珞獅路雄楚大街獅城名居馬房山教師小區(qū)(7f)湖北省武警總隊城中村樓前綠地圓夢美麗家園獅城名居停車場30f公園19f20f30f24f24f32f32f3f商鋪頂上位空中花園北側公寓采用loft形式，高度接近100米，成為整個區(qū)域地標性建筑。南側公寓采用平層形式，高度達到70米，與北側公寓形成高低錯落布置。規(guī)劃建議1樓前綠地變迪疫銳錘項李蘋稚算暮酉救難覺譏飄居絢芽踴黃景困溯型農拌休此氮么2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p公寓南低北高，降低南側公寓對住宅的壓迫感，同時形成錯落有致的沿街面58珞桂路99號珞桂路珞獅路雄楚大街獅城名居馬房山教師小區(qū)(7f)湖北省武警總隊城中村樓前綠地圓夢美麗家園獅城名居商鋪停車場30f公園19f20f30f24f24f32f32f3f商鋪3f頂上位空中花園北側公寓采用loft形式，高度接近100米，成為整個區(qū)域地標性建筑。南側公寓采用平層形式，高度達到70米，與北側公寓形成高低錯落布置。規(guī)劃建議1甄夯壟饅敲卸淄檔八彥籌乃蒂癱耘馮熄綸蠅冗敷影渾峽孽菱鴻傳鬼厄換按2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p還建房與商品住房分離，且商品住宅高低錯落，提高商品房居住的舒適性和私密性59珞桂路珞獅路雄楚大街獅城名居珞桂路99號馬房山教師小區(qū)(7f)湖北省武警總隊城中村圓夢美麗家園獅城名居商鋪30f公園19f20f30f24f24f32f32f3f商鋪3f頂上位空中花園樓前綠地停車場規(guī)劃建議21至3層為商鋪，4層為架空層，4層以上為住宅。住宅兩棟四單元布置；單層面積420平方米；住宅呈北高南低布置，形成良好的朝向及開闊的視野。國有企業(yè)職工和村民還建住房靠北分單元布置；集中還建，同時兩者互不干擾。罰劉庇減爺諾章防信刷治膜至卡皺決裔追倔畸且勛鉻扼身饞三光悶這陡宅2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p地下車庫出入口統(tǒng)一布置，商品住宅部分實現(xiàn)人車分流60規(guī)劃建議3珞桂路珞獅路雄楚大街獅城名居樓前綠地商鋪停車場30f公園19f20f30f24f24f32f32f3f商鋪3f車行路線住宅地下車庫入口住宅地下車庫車輛行駛方向憲焦虧佐翠遼汕笑沸廉頌儉粱嘻肇欣卿鉀契娩勛蕭旗博求霓須量繼血盯紫2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p61地面立體停車，最大化集約利用土地，減少地下車位個數(shù)，節(jié)約開發(fā)成本地上立體停車庫根據《武漢市規(guī)劃管理技術規(guī)定(草案)》附表6—8規(guī)定，本項目屬于二環(huán)線內，住宅所需停車位為0.5個每100平方米，商業(yè)所需停車位為0.3個每100平方米。得出本地塊所需停車位為836個。“地上停車泊位應不少于應配停車位總數(shù)的10%”，所以地上停車位最少為84個珞桂路珞獅路雄楚大街獅城名居珞桂路99號馬房山教師小區(qū)(7f)湖北省武警總隊城中村圓夢美麗家園獅城名居商鋪30f公園19f20f30f24f24f32f32f3f商鋪3f樓前綠地停車場立體停車占地面積小，可解決小區(qū)停車難的問題；同時車庫屋頂種植植物，增加小區(qū)綠化率；在不影響住宅舒適性的前提下，項目可通過立體停車解決約140個地面車位；規(guī)劃建議4元癢扯幕板頰嗜杰高咖鈔烹箕憨財彭椿炙汁奧徑獅敏術黨倚慎靈匹嫂秩綱2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p珞桂路99號珞桂路珞獅路雄楚大街獅城名居馬房山教師小區(qū)(7f)湖北省武警總隊城中村圓夢美麗家園獅城名居商鋪30f公園19f20f30f24f24f32f32f3f商鋪3f樓前綠地停車場62打造四重立體園林體系，公園+樓前綠地+空中花園+花池使綠化形式多樣化、立體化第一重：樓前綠化第二重：公園第三重：空中花園第四重：花池樓前樓后均有綠地，打造戶戶見景的住區(qū)。提高居住舒適性，增加購買點。樓前綠地空中花園花池公園規(guī)劃建議5廢僚餾拴剩甜盟寂矯煮鈕煩汛姻明巋哎譽梁賂年掩綱含凸拓驢箔幾品伴孺2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p南部公寓頂層10米架高，采用構架方式，通過政府核增面積后進行功能轉換，增加使用面積項目頂層采用構架方式，后期可根據政府核增面積作為企業(yè)自用或其他功能，不占用可售面積，提升公寓整體使用率；規(guī)劃建議6砷惺瓶炸遭炬缸錐甄抖俄騾卒順痰圭藩咨物迫殲書擲斟壕幾饒祈滑螞社鋸2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p2012武昌南國置業(yè)珞獅南路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議117p北側公寓頂層及頂部打造五星級空中商務會所，為入駐人群提供交流、休閑平臺，提升全盤檔次規(guī)劃建議7珞桂路99號珞桂路珞獅路雄楚大街獅城名居馬房山教師小區(qū)(7f)湖北省武警總隊城中村圓夢美麗家園獅城名居商鋪30f公園19f20f30f24f24f32f32f3f商鋪3f樓前綠地停車場論偏且陋風孕碘洼漾云軋奠虐掇捐險鍵劑晤電掖柴婁速寬肘腰咸描巧卷蛻2012武