投資性房地產(chǎn)111講課稿

授課(shòukè)老師：劉培培指導(dǎo)老師：黃文惠投資性房地產(chǎn)的核算(hésuàn)第一頁(yè)，共25頁(yè)。①什么(shénme)是投資性房地產(chǎn)？指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。②投資性房地產(chǎn)包括哪些項(xiàng)目？新課導(dǎo)入屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目已出租的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物第二頁(yè)，共25頁(yè)。

1、外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)成本包括買價(jià)相關(guān)稅費(fèi)可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出分錄：借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款一、投資性房地產(chǎn)取得(qǔdé)講授(jiǎngshòu)新課第三頁(yè)，共25頁(yè)。例題(lìtí)2009年1月1日，甲公司購(gòu)入一幢建筑物用于出租，取得發(fā)票上注明(zhùmínɡ)的價(jià)款為100萬(wàn)元，款項(xiàng)以銀行存款支付。編制該投資性房地產(chǎn)取得時(shí)的會(huì)計(jì)分錄。

借：投資性房地產(chǎn)1000000貸：銀行存款1000000第四頁(yè)，共25頁(yè)。2、自建投資性房地產(chǎn)成本：建造該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)(zhuàngtài)前發(fā)生的必要支出成本(chéngběn)包括建筑(jiànzhù)成本安裝成本應(yīng)予資本化的借款費(fèi)用支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用土地開發(fā)費(fèi)分錄：借：投資性房地產(chǎn)貸：在建工程第五頁(yè)，共25頁(yè)。例題(lìtí)某企業(yè)自建廠房一幢，購(gòu)入為工程準(zhǔn)備的各種物資500000元，支付的增值稅額為85000元，全部用于工程建設(shè)。工程人員應(yīng)計(jì)工資100000元，支付的其他費(fèi)用30000元。工程完工(wánɡōnɡ)并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并對(duì)外出租，編制該投資性房地產(chǎn)取得時(shí)的會(huì)計(jì)分錄。

成本=500000+85000+100000+30000=715000借：投資性房地產(chǎn)715000貸：在建(zàijiàn)工程715000第六頁(yè)，共25頁(yè)。三.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)(hòuxù)計(jì)量后續(xù)計(jì)量模式成本(chéngběn)計(jì)量模式公允(gōngyǔn)價(jià)值計(jì)量模式備注：同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式第七頁(yè)，共25頁(yè)。(一)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)(hòuxù)計(jì)量在成本模式下，應(yīng)當(dāng)比照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量1）計(jì)提折舊或攤銷；2）有減值跡象(jìxiàng)的，應(yīng)當(dāng)按資產(chǎn)減值的規(guī)定進(jìn)行處理。賬戶設(shè)置：①“投資性房地產(chǎn)”（比照“固定資產(chǎn)”、“無(wú)形資產(chǎn)”）②“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”（比照“累計(jì)折舊”、“累計(jì)攤銷”）③“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”（比照“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”）第八頁(yè)，共25頁(yè)。①外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造(jiànzào)的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，按照其實(shí)際成本借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款（在建(zàijiàn)工程）3.具體(jùtǐ)核算時(shí)：第九頁(yè)，共25頁(yè)。②取得(qǔdé)的租金收入借：銀行存款等貸：其他(qítā)業(yè)務(wù)收入第十頁(yè)，共25頁(yè)。③計(jì)提折舊(zhéjiù)或攤銷借：其他業(yè)務(wù)(yèwù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷）第十一頁(yè)，共25頁(yè)。④計(jì)提投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備(zhǔnbèi)時(shí)借：資產(chǎn)(zīchǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)已計(jì)提的減值準(zhǔn)備，以后(yǐhòu)期間不得轉(zhuǎn)回第十二頁(yè)，共25頁(yè)。例題(lìtí)1—99甲企業(yè)的辦公樓出租給乙企業(yè)，確認(rèn)(quèrèn)為投資性房地產(chǎn)，成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量.這棟辦公樓的成本為1200萬(wàn)元，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金6萬(wàn)元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，凈殘值為零，。當(dāng)年12月，辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測(cè)試，可收回金額為900萬(wàn)元，辦公樓的賬面價(jià)值為1000萬(wàn)元，以前未計(jì)提減值準(zhǔn)備。（1）確認(rèn)租金借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）60000貸：其他業(yè)務(wù)收入60000（2）計(jì)提折舊(zhéjiù)每月計(jì)提的折舊(zhéjiù)：1200÷20÷12=5(萬(wàn)元)借：其他業(yè)務(wù)成本50000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(zhéjiù)50000（3）計(jì)提減值準(zhǔn)備：借：資產(chǎn)減值損失1000000貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備1000000第十三頁(yè)，共25頁(yè)。

練一練甲企業(yè)的一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行(jìnxíng)后續(xù)計(jì)量。假設(shè)外購(gòu)這棟辦公樓的成本為1200萬(wàn)元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營(yíng)租賃合同，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬(wàn)元。要求：分別做出相關(guān)的會(huì)計(jì)處理。(金額單位以萬(wàn)元表示)甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：（1）取得(qǔdé)時(shí)借：投資性房地產(chǎn)1200貸：銀行存款1200（2）計(jì)提折舊每月計(jì)提的折舊：1200÷20÷12=5（萬(wàn)元）借：其他業(yè)務(wù)成本5貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊5（3）確認(rèn)租金借：銀行存款8貸：其他業(yè)務(wù)收入8第十四頁(yè)，共25頁(yè)。（二）采用公允價(jià)值(jiàzhí)模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

1.應(yīng)用條件：企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行(jìnxíng)后續(xù)計(jì)量2.賬戶設(shè)置：①“投資性房地產(chǎn)”科目（與交易性金融資產(chǎn)相似）下設(shè)兩個(gè)明細(xì)科目：“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”。1）投資性房地產(chǎn)——成本2）投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)②“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目第十五頁(yè)，共25頁(yè)。①外購(gòu)或自行(zìxíng)建造的投資性房地產(chǎn)，按照實(shí)際成本借：投資性房地產(chǎn)---成本貸：銀行存款（或：在建(zàijiàn)工程）3.具體(jùtǐ)核算時(shí)：第十六頁(yè)，共25頁(yè)。②取得(qǔdé)的租金收入借：銀行存款(其他(qítā)應(yīng)收款）貸：其他(qítā)業(yè)務(wù)收入第十七頁(yè)，共25頁(yè)。③不必計(jì)提折舊(zhéjiù)或進(jìn)行攤銷以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）

a、公允價(jià)值>賬面余額----兩者差額借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益(sǔnyì)b、公允價(jià)值<賬面余額------做相反的會(huì)計(jì)分錄

第十八頁(yè)，共25頁(yè)。甲企業(yè)為從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)的企業(yè)。2008年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開發(fā)的寫字樓于開發(fā)完成的同時(shí)開始租賃給乙公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始(kāishǐ)使用，寫字樓的造價(jià)為1000萬(wàn)元。2008年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為1200萬(wàn)元。甲公司采用公允價(jià)值計(jì)算模式。例題1—100甲企業(yè)應(yīng)編制如下會(huì)計(jì)分錄：（1）2008年10月1日，甲公司(ɡōnɡsī)開發(fā)完成寫字樓并出租：借：投資性房地產(chǎn)——成本1000貸：開發(fā)成本（房地產(chǎn)科目）1000（2）2008年12月31日，按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)200貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益200第十九頁(yè)，共25頁(yè)。

練一練長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司將2009年12月31日達(dá)到(dádào)預(yù)定可使用狀態(tài)的自建建筑物對(duì)外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為3年，出租時(shí)，該建筑物的建造成本為1800萬(wàn)元，每年12月31日收取租金150萬(wàn)元。2010年12月31日，該建筑物的公允價(jià)值為1750萬(wàn)元。要求：分別做出相關(guān)的會(huì)計(jì)處理。答案：甲企業(yè)(qǐyè)的賬務(wù)處理如下：（1）取得時(shí)

借：投資性房地產(chǎn)—成本1800貸：開發(fā)成本1800（2）確認(rèn)租金借：銀行存款150貸：其他業(yè)務(wù)收入150（3）資產(chǎn)負(fù)債表日借：公允價(jià)值變動(dòng)損益50貸：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)50第二十頁(yè)，共25頁(yè)。課堂(kètáng)小結(jié)一、投資性房地產(chǎn)的取得1、外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)2、自行建造的投資性房地產(chǎn)二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量1.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)2.采用公允(gōngyǔn)價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)第二十一頁(yè)，共25頁(yè)。不同模式(móshì)下科目的設(shè)置計(jì)量模式會(huì)計(jì)科目成本模式投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備公允價(jià)值模式投資性房地產(chǎn)——成本投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)第二十二頁(yè)，共25頁(yè)。經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)成本模式公允價(jià)值模式計(jì)提折舊（攤銷）借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資房累計(jì)折舊（攤銷）不折舊（攤銷）取得的租金收入借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入借：銀行存款等貸：其他業(yè)務(wù)收入計(jì)提減值準(zhǔn)備（公允低于賬面）借：資產(chǎn)減值損失貸：投資房減值準(zhǔn)備借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)公允高于賬面不可轉(zhuǎn)與上述分錄相反投資性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)(yèwù)的賬務(wù)處理第二十三頁(yè)，共25頁(yè)。布置(bùzhì)作業(yè)長(zhǎng)江房地產(chǎn)公司將2009年12月31日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的自建建筑物對(duì)外出租并采用公允價(jià)值(jiàzhí)模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬(wàn)元，出租時(shí)，該建筑物的建造成本為1800萬(wàn)元，尚可使用