項目成本控制要點

工程本錢控制要點（二）——總控、期營銷費用本錢管理部年月日工程本錢控制要點（二）一一總控、期營銷費用為提高營銷企劃水平，有效控制工程銷售費用本錢，特制定本本錢控制要點。一、適用范圍：二、計劃控制目標(biāo).四季花城工程銷售費用總額度為萬元。綜合銷售成交均價—元/M2,銷售率%,銷售成交合同總額的%,另加銷售賣場包裝、樣板間費用萬元）；.銷售費用實行分年獨立總額控制，各年之間原那么上不得結(jié)轉(zhuǎn)；三、控制方式及要求.銷售費用控制責(zé)任部門為銷售部，本錢管理部負(fù)有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責(zé)任；.銷售部應(yīng)對花園新城工程銷售費用作細(xì)化總結(jié)，報公司管理層、成本管理部，用以指導(dǎo)四季花城工程銷售費用控制，防止費用計劃與售樓進(jìn)度脫節(jié)；.銷售部應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)銷售費用管理，分期建立臺帳；.在各年銷售費用總額之內(nèi)，由銷售部在當(dāng)年開始之前提出使用工程的預(yù)算和計劃，報公司討論通過后報本錢管理部備案，作為當(dāng)年銷售費用本錢控制依據(jù)；.銷售部在各年計劃執(zhí)行過程中，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項費用額度，但單項計劃超出％以上，無論當(dāng)期營銷費用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報告本錢管理部，經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實施；.由設(shè)計或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程工程（如紅線外道路綠化改造、臨時性銷售用房建造、賣場裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告牌等），費用工程目標(biāo)的控制由銷售部負(fù)責(zé)，單項造價控制由操作部門負(fù)責(zé)。.對于某些銷售、工程、設(shè)計等費用劃分模糊的工程，由本錢管理部負(fù)責(zé)劃分，報公司批準(zhǔn)后確定；.示范單位家私、裝飾用品、生活用品，設(shè)計部應(yīng)在采購前確定回收方法和回收殘值計劃，待公司批準(zhǔn)后方可實施；.在現(xiàn)樓內(nèi)裝修樣板間，銷售部應(yīng)事先制定展示時間、裝修銷售價格的計劃，待公司批準(zhǔn)后方可實施；.如確因銷售需要，銷售費用需超出當(dāng)年銷售費用總額度，須報公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實施。但工程銷售費用總額度不變；.如某期銷售完畢后，銷售費用較當(dāng)年控制總額度有所節(jié)余，那么節(jié)余局部可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。四、總控及分解執(zhí)行目標(biāo)1.費用額度單位：（萬元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合計銷售面積（m2）成交均價（元）成交額營銷費用（萬）賣場及樣板間費用（萬）合計（萬）占總費用比例（％）年營銷費用總額占總合同金額的%,五年總額為：萬元。每年的銷售費用見下表:分期第一年第二年第三年第四年第五年合計合同總額（億）銷售費用（萬）2.遇以下情況可對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)增□在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交合同均價較當(dāng)年計劃增加超過3%以上時，相應(yīng)的費用控制目標(biāo)可按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)增。銷售賣場建造裝修、樣板間費用不作調(diào)整?！醍?dāng)上一年銷售費用超出目標(biāo)本錢15%以上時，本錢管理部可向公司提出調(diào)增總控及下一年分解目標(biāo)的建議；.遇以下情況須對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)減□在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交均價較當(dāng)年計劃減少時,相應(yīng)的費用控制目標(biāo)須按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)減。包括銷售賣場包裝、樣板間費用；□當(dāng)上一年銷售費用較目標(biāo)本錢節(jié)余超過5%以上時，本錢管理部須向公司提出調(diào)減總控及下一年分解目標(biāo)的建議；.所有總控及分解目標(biāo)調(diào)整須經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)。2002年分解目標(biāo)單位：萬元

序號工程促銷期強銷期后期合計總費用1現(xiàn)場包裝費（現(xiàn)場賣場）6媒介廣告費7廣告設(shè)施及發(fā)布費8促銷活動費（見說明）現(xiàn)場促銷活動費（萬/次）市內(nèi)賣場租賃以及巡展費9展銷費（包括所有的資料費用）（兩次房交會：萬/次）.10銷售模型費（個）11宣傳資料及禮品費12看樓交通費（主要是電瓶車）（輛，萬/輛）13企劃費用含市場調(diào)研、銷售籌劃、咨詢費14賣點增加費（此費用記入企劃費用）/賣場分解目標(biāo)單位：萬元現(xiàn)樓樣板房裝修本錢目標(biāo)為均價萬元/個樣板房，折舊和銷售回收不低于序號工程名稱單位數(shù)量合計123456789101112合計萬元/個，樣板房內(nèi)家私和飾品按應(yīng)周轉(zhuǎn)使用，平均萬元/個樣板房?，F(xiàn)樓售樓處裝修本錢目標(biāo)為萬元/個，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均萬元/個售樓處。五、考核指標(biāo).銷售費用控制情況考核指標(biāo)：成交銷售費用比、目標(biāo)銷售費用比、銷售面積比；成交銷售費用比=當(dāng)期累計銷售費用/當(dāng)期累計成交金額X100%目標(biāo)銷售費用比=當(dāng)期累計銷售費用/當(dāng)期目標(biāo)銷售費用X100%銷售面積比=實際合同銷售面積/銷售面積分層分戶外表積X100%.成交銷售費用比指標(biāo)作為彈性考核指標(biāo)，主要適用在同一年銷售中每個季度的比擬，一般應(yīng)在1.5%左右；.目標(biāo)銷售費用比指標(biāo)作為剛性考核指標(biāo)，主要適用在各年間比擬，一般應(yīng)在100%左右；.銷售面積比率指標(biāo)為剛性考核指標(biāo)，適用于各期，控制指標(biāo)為銷售面積比率不低于99.99%。六、本本錢指導(dǎo)書由本錢管理部負(fù)責(zé)解釋。附：《萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)本錢核算指導(dǎo)》營銷推廣費用科目劃分1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計