萬(wàn)科蘭喬圣菲別墅項(xiàng)目三期開盤計(jì)劃及價(jià)格制定

蘭喬圣菲三期開盤計(jì)劃及價(jià)格制定目錄客戶購(gòu)買意向分析開盤時(shí)間計(jì)劃B區(qū)價(jià)格制定客戶篇1.新接待客戶分析自2006年5月15日至2006年7月5日，案場(chǎng)目前總共接待新到訪客戶65組，對(duì)三期較有興趣的客戶32組案場(chǎng)新接待客戶區(qū)域如下來訪客戶區(qū)域分布基本以西區(qū)為主客戶面積需求如下：需求350以下房型的客戶占總來訪客戶的79%客戶意向價(jià)格段如下：近半數(shù)來訪客戶購(gòu)房可接受預(yù)算為800-900萬(wàn)元之間新接待客戶需求總結(jié)所有新接待客戶尚未實(shí)地察看過房型以及相關(guān)的房型資料250-350平方米為主要需求面積800-900萬(wàn)元總價(jià)為可接受總價(jià)需求段2.一、二期意向老業(yè)主意向征詢共計(jì)對(duì)27組老業(yè)主進(jìn)行征詢A3和B3房型面積段需求人數(shù)最多一、二期老業(yè)主需求總結(jié)面積需求以300平米以下小戶型居多總價(jià)集中在700-800萬(wàn)之間單價(jià)最高承受力達(dá)到2.8萬(wàn);最低2.2萬(wàn),主要集中于2.4-2.5萬(wàn)元之間銷售篇B區(qū)銷售目標(biāo)銷售均價(jià)：26000元/平方米銷售期：2006年8月19日——2006年12月31日銷售率：94%（16套）7月25日7月29-8月3日8月5日8月19日通知老業(yè)主參加老業(yè)主認(rèn)購(gòu)收取認(rèn)購(gòu)意向金老業(yè)主專場(chǎng)（大定）正式開盤對(duì)外推出B區(qū)開盤工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)表8月6日對(duì)外通知客戶開盤日期老業(yè)主專場(chǎng)認(rèn)購(gòu)細(xì)則于2006年7月25日在售樓處內(nèi)公示領(lǐng)號(hào)前的客戶須知及領(lǐng)號(hào)的前提資格：1）必須為蘭喬圣菲一、二期老業(yè)主2）必須攜帶全部購(gòu)房貸款資料（一次性付款無(wú)需提供）。資料祥列：具體見銀行貸款細(xì)則3）交付20萬(wàn)元意向金，并且按照意向金交付先后順序領(lǐng)取認(rèn)購(gòu)順位卡4）提供合同產(chǎn)權(quán)人員的身份證件號(hào)碼必須是真實(shí)有效的。（所有產(chǎn)權(quán)人員的姓名與實(shí)際簽約時(shí)必須保持一致，不能更改）5）本次開盤活動(dòng)采用實(shí)名制，即以預(yù)約購(gòu)房人名義參加本次活動(dòng)，所有產(chǎn)生的權(quán)利受益不得轉(zhuǎn)讓于第二人，如最終購(gòu)房成功，預(yù)約購(gòu)房人必須是實(shí)際購(gòu)房人（或?qū)嶋H購(gòu)房人之一）。另外，客戶所提供的銀行存款證明必須是實(shí)際購(gòu)房人的，兩者姓名須保持一致。6）每套已購(gòu)房屋僅限一個(gè)認(rèn)購(gòu)權(quán)限7）如本次開盤未能認(rèn)購(gòu)到合適房源，則下次開盤繼續(xù)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定價(jià)篇最高價(jià)格中等價(jià)格較低價(jià)格藍(lán)區(qū)價(jià)格綠區(qū)價(jià)格利用價(jià)格擠壓，引導(dǎo)客戶選擇低價(jià)區(qū)房源紅區(qū)價(jià)格B區(qū)整體定價(jià)原則

價(jià)格擠壓去化房源樣樣B區(qū)具體價(jià)格制定

價(jià)格系數(shù)設(shè)定綜合定價(jià)系數(shù)戶型系數(shù)40%環(huán)境系數(shù)58%修正系數(shù)2%面積系數(shù)私密系數(shù)進(jìn)戶方式系數(shù)車位系數(shù)周邊干擾系數(shù)花園完整性系數(shù)棟容積率系數(shù)花園面積系數(shù)臨水系數(shù)地下室系數(shù)將每棟房屋的系數(shù)分為三部分：戶型系數(shù)、景觀系數(shù)和修正系數(shù)房型系數(shù)、環(huán)境系數(shù)和修正系數(shù)的權(quán)重之比為40%、58%和2%最終綜合定價(jià)系數(shù)為各系數(shù)乘以相應(yīng)的權(quán)重之和各系數(shù)權(quán)重值房型系數(shù)篇

面積差價(jià)3212156789101112151716181920原則上按房型面積越大，單價(jià)越低計(jì)算單價(jià)以26000均價(jià)為參照，計(jì)算每個(gè)面積段的差價(jià)房型系數(shù)篇

私密性系數(shù)差價(jià)（26000元均價(jià)為參照）評(píng)價(jià)系數(shù)差價(jià)好0較好-192一般-384較差-577差-7693212156789101112151716181920好好好好好較好較好較好較好一般一般一般一般一般較差較差較差差較好房型系數(shù)篇

進(jìn)戶方式系數(shù)差價(jià)（26000元均價(jià)為參照）3212156789101112151716181920東西北東東北北北北北北北北西南南南南北側(cè)進(jìn)戶0東、西側(cè)進(jìn)戶-64南側(cè)進(jìn)戶-129房型系數(shù)篇

車位系數(shù)差價(jià)（26000元均價(jià)為參照）室外車位0室內(nèi)單車庫(kù)66室內(nèi)雙車庫(kù)1323212156789101112151716181920室外2221111室外室外室外室外室外室外室外室外室外2環(huán)境系數(shù)篇

外界干擾系數(shù)差價(jià)（26000元均價(jià)為參照）無(wú)外界干擾0配電箱-40運(yùn)樂路-122金輝路-816運(yùn)樂路金輝路-10203212156789101112151716181920配環(huán)境系數(shù)篇

花園形態(tài)系數(shù)差價(jià)（26000元均價(jià)為參照）完整0較完整-227不完整-250較完整完整較完整較完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整完整不完整不完整環(huán)境系數(shù)篇

花園面積系數(shù)差價(jià)（26000元均價(jià)為參照）房號(hào)房型花園面積系數(shù)差價(jià)值11C3773.200.002A3a735.80175.928B3652.70566.815C3635.10649.596B3630.00673.589A3616.80735.677B3580.40906.891A3576.20926.6518D3a549.701051.3015F3a541.101091.7520D3533.601127.0310A3a481.701371.1616D3454.601498.633A3449.701521.6817F3445.701540.4921F3445.101543.3212D3a444.201547.5519F3a403.801737.583212156789101112151716181920房型系數(shù)篇

臨水情況系數(shù)差價(jià)（26000元均價(jià)為參照）3212156789101112151716181920西側(cè)無(wú)南側(cè)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)西側(cè)西側(cè)南側(cè)南側(cè)南側(cè)南側(cè)南側(cè)無(wú)0西2510.73南3515.02西南4017.17房型系數(shù)篇

棟容積率系數(shù)差價(jià)（26000元均價(jià)為參照）3212156789101112151716181920房號(hào)房型每幢凈容積率差價(jià)3A30.30486438011C30.3070156857.389A30.35178479140.432A3a0.371280371188.341A30.385214559219.6115F3a0.417756905284.5221F30.426143493299.6410A3a0.426265476299.8519F3a0.428636989304.0218D3a0.428872349304.4316D30.433863185313.047B30.443191242328.616B30.443853821329.6917F30.454501217346.635C30.46352360.378B30.476292335378.9412D3a0.492508458401.1320D30.495216475404.70系數(shù)折算價(jià)目表樣樣面：276.1M2系：1.113￥8204407面：276.7M2系：1.073￥7922987面：296.2M2系：0.928￥7340871面：282.1M2系：0.935￥7042399面：282.1M2系：0.935￥7043938面：282.1M2系：0.926￥6973105面：308.8M2系：0.904￥7454795面：308.8M2系：0.934￥7702741面：308.8M2系：0.925￥7627861面：308.8M2系：0.925￥7474835面：381M2系：1.085￥11041515面：381M2系：1.075￥10933598面：381M2系：1.090￥11090904面：296.2M2系：1.111￥8789605面：276.1M2系：0.945￥6968741面：276.7M2系：0.915￥67588073212156789101112151716181920面：276.1M2系：1.110￥8182208面：381M2系：1.082￥11002741最終價(jià)目表

面價(jià)表房號(hào)房型建筑面積單幢別墅折合系數(shù)和單價(jià)總價(jià)3A3276.11.1133512322971582044072A3a276.71.0728307152863479229871A3276.11.1103389132963581822085C3296.20.9285685512478373408716B3282.10.9353387732496470423997B3282.10.9355431792497070439388B3282.10.92613549224719697310520D3308.80.9045026824141745479518D3a308.80.93458633624944770274116D3308.80.92550108424702762786112D3a308.80.90693409324206747483521F33811.082000169288791100274119F3a3811.085813161289801104151517F33811.075200768286971093359815F3a3811.090670042291101109090411C3296.21.11182317229675878960510A3a276.70.9151922482442667588079A3276.10.945669392524069687413212156789101112151716181920注：該價(jià)格為26800元均價(jià)價(jià)格表（不含3%折扣）最終價(jià)目表

低價(jià)表3212156789101112151716181920注：該價(jià)格為26000元低價(jià)價(jià)格表（含3%折扣）房號(hào)房型面積單價(jià)總價(jià)3A3276.10288257958489.5642A3a276.70277767685504.9821A3276.10287477936956.8175C3296.20240417120837.5036B3282.10242166831311.277B3282.10242216832804.1638B3282.10239786764094.47220D3308.80234187231346.97218D3a308.80241967471860.74816D3308.80239617399225.6