第8章-房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃培訓(xùn)講學(xué)

第8章-房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理策劃

第一節(jié)物業(yè)管理的早期介入一、物業(yè)管理早期介入的概念

物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)以前，從物業(yè)管理和住戶(hù)使用的角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)提供建設(shè)性意見(jiàn)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商把設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收關(guān)，確保設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

物業(yè)管理的早期介入不同于前期物業(yè)管理。1/13/20232二、物業(yè)管理早期介入的必要性

1.能提前解決項(xiàng)目交付使用后的問(wèn)題2.有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面了解管理對(duì)象3.有利于后期物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展4.有利于樹(shù)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象5.有利于優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)6.有利于提高工程建造質(zhì)量1/13/20233三、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入規(guī)劃設(shè)計(jì)工作需要重點(diǎn)審視土建構(gòu)造、電力、電梯、安保、消防、給排水、暖通空調(diào)、智能化、車(chē)庫(kù)、內(nèi)外裝飾等方面的合理性。可以從以下幾個(gè)角度進(jìn)行考慮：1/13/20234(1)需要考慮配套設(shè)施能否滿足客戶(hù)的需要(2)需要考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)及節(jié)能等問(wèn)題(3)為今后的發(fā)展留有余地(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)是否以人為本，能否方便住戶(hù)使用(5)既要考慮大的功能布局，又要注重細(xì)節(jié)1/13/202352.建造施工階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與施工質(zhì)量監(jiān)督的重點(diǎn)部位有地下室(防止?jié)B漏)、回填土(防止地面沉降)、樓面屋面混凝土(防止地面及屋面滲漏、空鼓)、墻體砌筑(防止墻體裂縫)、外墻裝飾(防止外墻空鼓、滲漏)、門(mén)窗(防止門(mén)窗滲漏)、給排水、設(shè)備安裝等。1/13/202363.施工驗(yàn)收階段物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上參與工程驗(yàn)收，對(duì)房屋外觀質(zhì)量、建筑防水防滲、建筑設(shè)備設(shè)施性能、消防系統(tǒng)及器材等進(jìn)行重點(diǎn)檢查驗(yàn)收。1/13/20237

第二節(jié)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)管理招標(biāo)的基本概念

1.物業(yè)管理招標(biāo)的含義物業(yè)管理的招標(biāo)是指開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)在為其物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過(guò)制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件向社會(huì)公開(kāi)，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。前期物業(yè)管理的招標(biāo)由開(kāi)發(fā)商來(lái)完成。

1/13/202382.物業(yè)管理招標(biāo)的特點(diǎn)(1)物業(yè)管理招標(biāo)的超前性物業(yè)管理招標(biāo)的超前性是指由于物業(yè)管理超前介入的特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理招標(biāo)必須超前，即在物業(yè)動(dòng)工興建之前開(kāi)發(fā)商就應(yīng)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作。(2)物業(yè)管理招標(biāo)的長(zhǎng)期性和階段性由于物業(yè)管理工作的長(zhǎng)期性和多階段性，對(duì)不同階段和服務(wù)內(nèi)容，招標(biāo)內(nèi)容和方式也有所不同。1/13/202393.物業(yè)管理招標(biāo)的原則根據(jù)《招標(biāo)法》的規(guī)定，物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)中必須遵循公開(kāi)、公平、公正及合理的原則。4.物業(yè)管理招標(biāo)的方式常用的物業(yè)管理招標(biāo)方式大致可分為公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和協(xié)議招標(biāo)等。1/13/202310二、物業(yè)管理招標(biāo)的程序

1.招標(biāo)準(zhǔn)備階段(1)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)(2)編制招標(biāo)文件(3)制定標(biāo)底2.招標(biāo)實(shí)施階段(1)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)(2)組織資格預(yù)審(3)召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議(4)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)1/13/2023113.招標(biāo)結(jié)束階段

(1)合同的簽訂(2)合同的履行(3)資料整理與歸檔1/13/202312三、物業(yè)管理招標(biāo)文件

1.招標(biāo)文件的組成(1)投標(biāo)人為投標(biāo)所需了解并遵循的規(guī)定：包括投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、投標(biāo)人須知、技術(shù)規(guī)范及要求。(2)投標(biāo)人必須按規(guī)定填報(bào)的投標(biāo)書(shū)格式(3)中標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽訂的合同的條件具體組成要素包括：投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、合同一般條件及特殊條件、附件。1/13/202313

2.編制招標(biāo)文件的時(shí)間

大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期。然而，隨著開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高，物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見(jiàn)不鮮?！俺罢袠?biāo)”確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn)，然而過(guò)早地制定招標(biāo)文件，加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)文件編制難度加大，可靠性降低。因此，應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間，使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確，又不失前瞻性。1/13/202314四、物業(yè)服務(wù)合同

1.物業(yè)服務(wù)合同的概念物業(yè)服務(wù)合同是用以標(biāo)明或界定某物業(yè)的管理業(yè)務(wù)和責(zé)任權(quán)利的法律文書(shū)，是開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)與負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定的，旨在明確雙方的權(quán)利與責(zé)任的協(xié)議文件。1/13/202315

2.物業(yè)服務(wù)合同的作用(1)明確委托方和受托方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)；(2)為物業(yè)管理過(guò)程中雙方出現(xiàn)的爭(zhēng)議和糾紛提供調(diào)解、仲裁直至訴訟的基本依據(jù)；(3)在約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理行為的同時(shí)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)也提出要求，實(shí)現(xiàn)雙方的權(quán)責(zé)利對(duì)等。1/13/202316

3.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容(1)合同序文：說(shuō)明物業(yè)的名稱(chēng)、規(guī)模、坐落；定義和解釋?zhuān)挥喠⒑贤娜掌?、地點(diǎn)；合同雙方的名稱(chēng)、法人代表及地址等。

(2)合同正文：委托標(biāo)的的范圍與內(nèi)容；管理形式與期限；雙方的責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)；管理費(fèi)用及其支付方式；違約責(zé)任與索賠；不可抗力的界定及由此帶來(lái)的損失與責(zé)任的分?jǐn)?；雙方互相協(xié)作事項(xiàng)；合同的期限與合同的終止；合同的糾紛與仲裁等等。1/13/202317(3)合同結(jié)尾：合同使用的文字、生效日期；合同的正副本份數(shù)；合同適用的法律；雙方的法人代表(開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì))簽字；公證機(jī)關(guān)公證等。(4)附件：說(shuō)明本項(xiàng)目的特殊條件、特殊要求及在通用合同格式中未能詳細(xì)說(shuō)明的內(nèi)容以及物業(yè)的平面圖、設(shè)施、設(shè)備清單、有關(guān)情況和指標(biāo)的說(shuō)明等。1/13/202318

4.物業(yè)服務(wù)合同的簽署物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)的開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)在招標(biāo)決標(biāo)或選定(選聘)物業(yè)管理公司之后，在雙方談判磋商、達(dá)到基本一致的基礎(chǔ)上簽署。5.物業(yè)管理合同的執(zhí)行物業(yè)管理合同一經(jīng)雙方簽署即具有法律效力，當(dāng)事人要恪守和履行合同中規(guī)定的相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。1/13/202319

第三節(jié)制定物業(yè)管理方案一、確定物業(yè)管理的檔次

首先根據(jù)物業(yè)類(lèi)型、功能等客觀條件以及住用人的群體特征和需求等主觀條件，規(guī)劃物業(yè)管理消費(fèi)水平，確定物業(yè)管理的等級(jí)和檔次。如果開(kāi)發(fā)的物業(yè)是寫(xiě)字樓，那么相應(yīng)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就應(yīng)適應(yīng)物業(yè)本身的檔次，如果開(kāi)發(fā)的物業(yè)是住宅小區(qū)，用戶(hù)普遍為中低收入者，則應(yīng)考慮物業(yè)管理的服務(wù)費(fèi)應(yīng)適合居民的實(shí)際情況。1/13/202320二、確定物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)住用人的需要和物業(yè)管理的檔次確定物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。普通住宅項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)可參照中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)(中物協(xié)[2004]1號(hào))的規(guī)定來(lái)制定。1/13/202321三、確定物業(yè)管理的收入預(yù)算1.物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源(1)定期收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(3)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn)(4)政府多方面的扶持(5)開(kāi)發(fā)商給予的支持1/13/202322

2.確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要遵從以下原則：(1)不違反國(guó)家和地方政府的有關(guān)收費(fèi)規(guī)定(2)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要與住用人的收入水平相適應(yīng)(3)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，兼顧各方利益(4)微利原則，收入扣除支出后略有剩余(5)公平原則1/13/202323

3.物業(yè)管理的支出項(xiàng)目物業(yè)管理的支出項(xiàng)目主要包括：(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用(2)聘用及管理人員的薪金(3)公用水電費(fèi)的支出(4)購(gòu)買(mǎi)或租賃必需的機(jī)械及器材的支出(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)的費(fèi)用(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用1/13/202324(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(9)更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用(10)聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等專(zhuān)業(yè)人士的費(fèi)用(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用(12)行政辦公支出(13)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用(14)其他為管理而發(fā)生的合理支出(15)稅金1/13/202325

第四節(jié)制定相關(guān)管理制度一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)崗位職責(zé)包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、職能部門(mén)經(jīng)理、管理處主任、管理員、內(nèi)勤員、文員、出納、保安人員、清潔人員、綠化人員、維修人員等崗位職責(zé)制度。1/13/202326

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門(mén)職責(zé)包括經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)部門(mén)、各個(gè)管理處以及各職能部門(mén)的職責(zé)制度。3.其他內(nèi)部管理制度比如企業(yè)勞動(dòng)用工制度、工資制度、福利制度、考勤制度、考核制度、獎(jiǎng)懲制度、員工行為規(guī)范、接待制度、來(lái)信來(lái)訪來(lái)電制度、投訴反饋制度、文書(shū)管理制度、辦公設(shè)備使用管理制度等。1/13/202327二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部管理制度

1.物業(yè)驗(yàn)收與接管制度制定驗(yàn)收與接管制度需要注意以下幾點(diǎn)：

(1)選派業(yè)務(wù)素質(zhì)好、工作負(fù)責(zé)的人員參加驗(yàn)收(2)從業(yè)主及物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)角度嚴(yán)格驗(yàn)收(3)對(duì)驗(yàn)收中的問(wèn)題記錄在案并及時(shí)督促修整(4)與建設(shè)單位簽訂保修合同(5)物業(yè)接管應(yīng)辦理書(shū)面移交手續(xù)(7)應(yīng)向建設(shè)單位索要全套圖紙技術(shù)資料1/13/202328

2.樓宇入伙制度

(1)入伙通知書(shū)(2)入伙手續(xù)書(shū)(3)收樓須知(4)住合約等1/13/2023293.物業(yè)管理公約物業(yè)管理公約應(yīng)該包括：(1)業(yè)主的權(quán)益、義務(wù)和責(zé)任(2)物業(yè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任(3)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任(4)對(duì)物業(yè)公共部位及公用設(shè)施的管理制度(5)對(duì)物業(yè)全部或部分損壞無(wú)法正常使用的規(guī)定(6)管理費(fèi)用的規(guī)定(7)法律責(zé)任(8)其它事項(xiàng)1/13/2023304.住戶(hù)手冊(cè)

(1)居住區(qū)概況(2)居住區(qū)的管理(3)業(yè)主或住戶(hù)須知(4)日常管理與維修(5)物業(yè)管理?xiàng)l例(6)綜合服務(wù)及其它應(yīng)該注意的事項(xiàng)1/13/2023315.日常管理服務(wù)制度物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常管理服務(wù)制度包括：(1)公共部位、設(shè)施設(shè)備的使用、保養(yǎng)及維修制度(2)安全保衛(wèi)及公共秩序管理制度(3)消防管理