旅游地產(chǎn)資料-重慶調(diào)研

Chapter2宏觀背景分析Contents目錄南川旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃狀況神龍峽景區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩rContents目錄重慶年旅游總?cè)舜伪３指咚僭鲩L(zhǎng)，2009年重慶接待海內(nèi)外旅游者1.23億人次，同比增長(zhǎng)21.88%，實(shí)現(xiàn)旅游總收入703.23億元，同比增長(zhǎng)25.23%，相當(dāng)于全市GDP的10.8%，旅游業(yè)正在成為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。旅游發(fā)展趨勢(shì)重慶旅游業(yè)保持高速增長(zhǎng)，逐步成為重慶市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。結(jié)論：重慶關(guān)鍵性對(duì)外交通設(shè)施的建立，使重慶對(duì)外輻射能力大大加強(qiáng)，為重慶旅游業(yè)的發(fā)展起到了巨大的提升作用，而且重慶市政府在積極發(fā)展對(duì)外交通的同時(shí)，加大城市內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，城市功能得到不斷完善。11月，第一條輕軌開(kāi)通1月，江北機(jī)場(chǎng)建成1990年2005年2006年2009年機(jī)場(chǎng)一、二期擴(kuò)建10月，江北火車(chē)站通車(chē)規(guī)劃建設(shè)主城區(qū)交通2008年擬建國(guó)家特級(jí)火車(chē)站（沙坪壩區(qū)上橋）2004年“十一五”江北機(jī)場(chǎng)三期擴(kuò)建大力發(fā)展輕軌交通把解除基礎(chǔ)設(shè)施“瓶頸”制約作為“十一五”攻堅(jiān)任務(wù)，加快交通體系的建設(shè)八小時(shí)重慶工程完成。半小時(shí)重慶，較新線輕軌完成。旅游配套建設(shè)配套設(shè)施快速建設(shè)，為重慶旅游業(yè)的發(fā)展起到了巨大的提升作用。私家車(chē)保有量是影響休閑旅游的關(guān)鍵指標(biāo)。重慶目前私家車(chē)保有量增幅明顯，隨著重慶私家車(chē)保有量不斷上漲，重慶休閑旅游將會(huì)迎來(lái)相應(yīng)較快的發(fā)展私家車(chē)保有量重慶私家車(chē)保有量不斷上漲，重慶休閑旅游將會(huì)迎來(lái)相應(yīng)的快速發(fā)展。大重慶及重慶主城2005-2009年經(jīng)濟(jì)狀況重慶主城區(qū)GDP總值已突破2500億元（截止2009）主城人均GDP突破35000元大關(guān)，約合人均5200美元數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒按世界旅游發(fā)展規(guī)律：當(dāng)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，旅游的主要形態(tài)為觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000美元時(shí)，旅游的主要形態(tài)表現(xiàn)為休閑旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元時(shí)，旅游的主要形態(tài)表現(xiàn)為度假旅游。由此可見(jiàn)重慶已進(jìn)入休閑旅游階段。旅游性質(zhì)轉(zhuǎn)變隨著人均GDP的增長(zhǎng)，度假需求普遍產(chǎn)生，重慶已進(jìn)入休閑旅游階段。重慶市旅游發(fā)展方式轉(zhuǎn)變顯著，旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)展迅速。旅游產(chǎn)業(yè)正由粗放型向集約型方向轉(zhuǎn)變，意味著旅游產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)功能上，生產(chǎn)性功能將日益凸顯，服務(wù)性功能進(jìn)一步深化，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，由單一結(jié)構(gòu)向多元復(fù)合結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化；旅游發(fā)展趨勢(shì)隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集，勢(shì)必催生出旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、升級(jí)，由單一結(jié)構(gòu)向多元復(fù)合結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化。發(fā)展水平對(duì)比重慶市人均旅游收入相比最低，旅游人次增長(zhǎng)較快，旅游總收入較低，反映重慶市整體旅游消費(fèi)水平較低。旅游發(fā)展水平與典型旅游城市相比，旅游人次增長(zhǎng)迅速，但旅游收入相對(duì)較低，重慶整體旅游市場(chǎng)消費(fèi)力仍然不足。重慶主城近郊景區(qū)以自然資源為核心進(jìn)行打造。其中，依賴山景、水景的旅游區(qū)最多，其次，溫泉項(xiàng)目也較多，但這些項(xiàng)目由于地勢(shì)的限制以及與城市的距離，在特色以及業(yè)態(tài)規(guī)劃上比較單一。重慶旅游主要景區(qū)重慶旅游類型單一，以自然資源景區(qū)為主，缺少?gòu)?fù)合型的新型旅游模式旅游發(fā)展水平重慶旅游景點(diǎn)眾多，但旅游類型單一，缺乏復(fù)合型的新型旅游模式。旅游市場(chǎng)小結(jié)重慶旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：旅游業(yè)保持高速增長(zhǎng)，逐步成為重慶經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)；配套設(shè)施快速跟進(jìn)支撐旅游市場(chǎng)的快速發(fā)展；影響旅游業(yè)的關(guān)鍵指標(biāo)（人均GDP、私家車(chē)保有量）逐年遞增，進(jìn)一步推動(dòng)旅游市場(chǎng)高速發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開(kāi)始轉(zhuǎn)型、升級(jí)，由單一到復(fù)合重慶旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀：發(fā)展水平與同類型城市相比仍處于較低水平；景點(diǎn)開(kāi)發(fā)較為單一，缺乏復(fù)合型新型旅游模式旅游市場(chǎng)發(fā)展迅速，現(xiàn)狀發(fā)展水平較低，旅游度假物業(yè)開(kāi)發(fā)機(jī)遇明顯南川旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃狀況Contents目錄備注：“一圈”指一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的23個(gè)區(qū)縣城市，“兩翼”是指以萬(wàn)州為中心的渝東北地區(qū)，以黔江為中心的渝東南地區(qū)。南川區(qū)位于重慶主城東南部，距重慶主城58公里，總幅員面積2602平方千米。2007年，重慶市委市政府確定“一圈兩翼發(fā)展戰(zhàn)略”，“一圈”將努力成為西部地區(qū)重要增長(zhǎng)極的核心區(qū)域和長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的主要載體。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，將形成1個(gè)特大城市、5個(gè)大城市、9個(gè)中小城市。南川區(qū)屬于重慶“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”范疇。是規(guī)劃建設(shè)的5個(gè)大城市之一。重慶市南川區(qū)1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈兩翼南川已納入“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，重慶城市發(fā)展戰(zhàn)略將加快南川城市發(fā)展進(jìn)程。城市概況市委書(shū)記薄熙來(lái)賦予其“重慶衛(wèi)星城”、“特色旅游區(qū)”、“都市后花園”三大定位。打造渝南黔北地區(qū)經(jīng)濟(jì)高地和區(qū)域性中心城市的發(fā)展定位

產(chǎn)業(yè)基地——產(chǎn)業(yè)支撐體系穩(wěn)固，產(chǎn)業(yè)集群格局形成，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力強(qiáng)勁，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和整體競(jìng)爭(zhēng)力顯著提升，在渝南黔北地區(qū)發(fā)揮集聚帶動(dòng)作用。

中等城市——城市建成區(qū)面積達(dá)到24平方公里，城市人口達(dá)到25萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%以上，城市結(jié)構(gòu)合理、功能完善、可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)，在渝南黔北地區(qū)發(fā)揮輻射推動(dòng)作用。

宜居環(huán)境——生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好，人文底蘊(yùn)厚重，人民安居樂(lè)業(yè)，成為重慶近郊的最佳人居環(huán)境，在渝南黔北地區(qū)發(fā)揮示范促動(dòng)作用。

旅游勝地——把南川建成中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，渝南黔北特色風(fēng)情旅游區(qū)，重慶近郊山地休閑、度假、科考、觀光、健身的旅游勝地，旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率明顯增強(qiáng)，在渝南黔北地區(qū)發(fā)揮吸引拉動(dòng)作用。城市定位打造渝南黔北地區(qū)經(jīng)濟(jì)高地和區(qū)域性中心城市，同時(shí)將南川建成中國(guó)優(yōu)秀的旅游城市，成為重慶特色旅游區(qū)。旅游規(guī)劃以金佛山為核心，帶動(dòng)神龍峽、永隆山、黎香湖景區(qū)的快速發(fā)展，形成南川旅游環(huán)線?！叭€聯(lián)動(dòng)計(jì)劃”擱置，兩地聯(lián)動(dòng)先行

由于南川、萬(wàn)盛兩地政府的變動(dòng)，目前“三線聯(lián)動(dòng)計(jì)劃”暫時(shí)擱置，但是南川會(huì)打造“金佛山與神龍峽”的兩地聯(lián)動(dòng)，會(huì)在政策上給予兩地優(yōu)惠。政府意向性舉措：金佛山設(shè)置神龍峽售票點(diǎn)，通過(guò)優(yōu)惠的方式，借助金佛山的知名度帶動(dòng)神龍峽景區(qū)的發(fā)展。以金佛山為核心，帶動(dòng)神龍峽、永隆山國(guó)家森林公園、黎香湖景區(qū)發(fā)展，形成南川旅游片區(qū)，打造重慶特色旅游區(qū)、渝南黔北特色風(fēng)情旅游區(qū)、重慶近郊山地休閑、度假、科考、觀光、健身的旅游勝地萬(wàn)盛至南川高速公路全長(zhǎng)30.5公里，起于萬(wàn)盛區(qū)萬(wàn)東鎮(zhèn)，止于渝湘高速公路南川互通，總投資約為25億元，采用四車(chē)道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)速度80公里/小時(shí)。動(dòng)工時(shí)間：2009年9月28日建設(shè)周期三年，預(yù)計(jì)將于2012年底建成通車(chē)道路規(guī)劃南萬(wàn)高速的動(dòng)工建設(shè)，進(jìn)一步縮短了神龍峽景區(qū)與南川乃至重慶的距離，結(jié)合南永路的改造將大大改善了景區(qū)現(xiàn)有的交通狀況。南萬(wàn)高速按照旅游二級(jí)公路的要求（寬8.5米）改造“南平鎮(zhèn)—紅山廠—永安村—神龍峽”這一段公路，實(shí)現(xiàn)“南平鎮(zhèn)—紅山廠—永安村—神龍峽”二級(jí)旅游公路的交通聯(lián)系，構(gòu)建“南平鎮(zhèn)—神龍峽”旅游交通廊道。南永路城市發(fā)展及規(guī)劃小結(jié)作為特色旅游區(qū)，旅游業(yè)已成為南川城市定位的重心內(nèi)容；以金佛山為核心聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)其他景區(qū)發(fā)展，形成重慶特色旅游城市；道路規(guī)劃建設(shè)進(jìn)一步改善和提升景區(qū)的道路通達(dá)狀況，提升景區(qū)對(duì)外輻射能力借勢(shì)金佛山聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，提升市場(chǎng)知名度，同時(shí)結(jié)合南萬(wàn)高速的通車(chē)時(shí)間（2012年底）考慮項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)及開(kāi)發(fā)節(jié)奏。神龍峽景區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃Contents目錄景區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀景區(qū)發(fā)展規(guī)劃發(fā)展歷程景區(qū)發(fā)展歷程銘嘉公司和山水公司04年7月進(jìn)入，進(jìn)行前期策劃；06年4月拿下紅山廠地塊，并成立神龍峽旅游開(kāi)發(fā)公司；07年4月10日，神龍峽旅游開(kāi)發(fā)公司與南平鎮(zhèn)政府簽訂開(kāi)發(fā)神龍峽協(xié)議，并得到了政府的一系列優(yōu)惠政策；07年10月，神龍峽旅游開(kāi)發(fā)公司與重慶市交旅集團(tuán)簽訂共同開(kāi)發(fā)神龍峽合作協(xié)議；09年，正式啟動(dòng)項(xiàng)目；10年4月29號(hào)，經(jīng)過(guò)近兩年的努力，神龍峽正式試營(yíng)業(yè)；10年11月22日，對(duì)神龍峽進(jìn)行閉園整修。神龍峽于2010年4月底正式試營(yíng)業(yè)，屬于整個(gè)重慶市的一個(gè)新增景點(diǎn)，目前發(fā)展處于起步階段，市場(chǎng)知名度較低。景區(qū)定位景區(qū)定位：充分挖掘“峽谷、山水、田園、溫泉”等旅游資源，通過(guò)資源的全面整合和包裝，形成集“觀光、休閑、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)”于一體的生態(tài)型、復(fù)合型、人文型峽谷旅游區(qū)。神龍峽依托其良好的自然資源將會(huì)被打造成集生態(tài)型、復(fù)合型、人文型于一體的峽谷4A級(jí)旅游區(qū)。開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：景區(qū)目前正進(jìn)行一期的開(kāi)發(fā)建設(shè)游客接待中心:提供接待、餐飲、住宿功能神龍峽景區(qū)：09年開(kāi)始景區(qū)打造，于2010年4月開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，但景區(qū)開(kāi)發(fā)并不健全，目前已閉園整修，預(yù)計(jì)將于2011年5月完成打造。交通及配套神龍峽目前處于發(fā)展起步階段，道路、交通及配套設(shè)施條件相對(duì)不足。外部道路交通：道路：南永路（由南川至神龍峽），雙向二車(chē)道，路況較差交通：南川—神龍峽，每一個(gè)半一班內(nèi)部道路交通：道路：二級(jí)旅游公路，現(xiàn)已建設(shè)完成交通：二部游客電瓶車(chē)景區(qū)配套：游客接待中心：提供游客接待、餐飲、住宿服務(wù)，但規(guī)模較小，接待能力較弱私人農(nóng)家樂(lè)：由紅山廠至景區(qū)路段分布約10余家私人農(nóng)家樂(lè)，但規(guī)模均比較小景區(qū)接待景區(qū)接待能力2010年5-11月累計(jì)接待游客26708人/次，累計(jì)營(yíng)收總額為1283644元；11月景區(qū)共接待游客959人，營(yíng)收總額為56225元。周末，占游客總量的52.45%;實(shí)現(xiàn)收入占營(yíng)收總額的47.29%。日均每天接待游客63人，游客人均消費(fèi)53元。周中，占游客總量的47.55%;實(shí)現(xiàn)收入占營(yíng)收總額的52.71%。日均每天接待游客20人，游客人均消費(fèi)65元。門(mén)票：旺季（4-11月）75元/人、淡季40元/人；本地身份證客戶門(mén)票20元/人受限于景區(qū)知名度及景區(qū)開(kāi)發(fā)狀況，2010年試營(yíng)業(yè)階段接待人次未突破3萬(wàn)人次。景區(qū)游客狀況游客區(qū)域分布：南川本地游客占游客總量的25.65%；外地游客（包括重慶主城、附近區(qū)縣、貴州客戶）占游客總量的61.27%，免費(fèi)游客約占13.08%，其中重慶主城區(qū)約占總游客的40%。游客行業(yè)特征：企業(yè)單位員工50%，國(guó)家事業(yè)單位員工30%，散客20%。旅游目的：游客主要以避暑（60%）和露營(yíng)（40%）為主。出游方式：自駕游60%，組團(tuán)游30%，其他10%游客目的地：以神龍峽為目的地的占比約60%，游金佛山、黑山谷游客順便游神龍峽客戶約占30%，其他10%游客對(duì)神龍峽評(píng)價(jià)：目前配套還不完善，娛樂(lè)設(shè)施比較少；但是風(fēng)景還可以，自然景觀保存的比較好。游客狀況來(lái)訪游客中重慶主城客戶僅占4成比例，南川本地及周邊區(qū)縣客戶占比較大，自然景觀得到客戶認(rèn)同，但配套及娛樂(lè)設(shè)施較為缺乏。神龍峽景區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃Contents目錄景區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀景區(qū)發(fā)展規(guī)劃景區(qū)規(guī)劃景區(qū)規(guī)劃范圍重慶神龍峽旅游區(qū)規(guī)劃范圍為“紅山廠—里隱壩—寶象寺—八角池—新房子—斑竹林—花果園—里隱壩—紅山廠”。規(guī)劃面積13平方公里。景區(qū)規(guī)劃年限2009年-2015年景區(qū)發(fā)展目標(biāo)國(guó)家4A級(jí)景區(qū)（爭(zhēng)取在2011年申報(bào)完成）旅游人次規(guī)劃達(dá)到57萬(wàn)人次神龍峽景區(qū)規(guī)劃面積13平方公里，規(guī)劃年限至2015年，發(fā)展目標(biāo)為國(guó)家4A級(jí)景區(qū)。景區(qū)規(guī)劃景區(qū)總體布局神龍峽旅游區(qū)的旅游功能分區(qū)將分為“神龍峽谷旅游區(qū)、里隱壩鄉(xiāng)村旅游區(qū)、紅山廠綜合旅游服務(wù)區(qū)”的三大功能區(qū)。景區(qū)總體布局共分為三大功能區(qū)，本項(xiàng)目位于紅山廠綜合旅游服務(wù)區(qū)，景區(qū)規(guī)劃定位為主題溫泉度假區(qū)。峽谷旅游區(qū)：神龍峽谷作為神龍峽旅游區(qū)的核心吸引物，通過(guò)峽谷旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，帶動(dòng)“紅山廠—里隱壩”沿線的旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，盤(pán)活兩個(gè)地塊的潛在旅游資源和現(xiàn)有的建筑設(shè)施。紅山廠：近期作為神龍峽谷旅游區(qū)的旅游服務(wù)、住宿、咨詢功能配套區(qū)，配套相關(guān)的青年旅社、星級(jí)酒店、休閑娛樂(lè)設(shè)施。中遠(yuǎn)期紅山廠將成為神龍峽旅游區(qū)以“溫泉養(yǎng)生度假”為主題的溫泉度假區(qū)。里隱壩：近期“紅山廠—里隱壩—神龍峽谷”旅游帶的重要中轉(zhuǎn)站。中遠(yuǎn)期里隱壩將成為神龍峽旅游區(qū)內(nèi)以“綠色健康·鄉(xiāng)村度假”為主題的鄉(xiāng)村度假旅游區(qū)。景區(qū)規(guī)劃總體上突出“龍文化、水主題”，利用峽谷進(jìn)行分段展示，形成分區(qū)景觀特點(diǎn)。對(duì)神龍峽谷內(nèi)的景觀進(jìn)行分段展示，形成入親水體驗(yàn)區(qū)、峽谷休閑區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)3個(gè)展示段，總體上突出“龍文化、水主題”，但每段又各特點(diǎn)親水體驗(yàn)區(qū)：該區(qū)范圍為收費(fèi)大門(mén)入口至神龍寨，以神風(fēng)洞觀光休閑和原生態(tài)環(huán)境下的親水體驗(yàn)為主題。峽谷休閑區(qū)：該區(qū)范圍為神龍寨至小木屋，該段區(qū)域?yàn)榫皡^(qū)內(nèi)峽景最為壯觀的區(qū)域，峽谷一線散步若干小型平地，規(guī)劃充分利用這些峽間平地打造神龍寨、峽谷餐廳、小木屋等休閑設(shè)施。生態(tài)展示區(qū)：該區(qū)范圍為小木屋至飛龍瀑布，該區(qū)生態(tài)環(huán)境絕佳，以神龍島、神龍廟、飛龍瀑布為主景。景區(qū)規(guī)劃神龍峽谷內(nèi)的游憩活動(dòng)，以生態(tài)旅游為理念，在不破壞環(huán)境的情況下進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)自然為主、人文為輔的深度體驗(yàn)，包含環(huán)境體驗(yàn)與學(xué)習(xí)、休閑、探險(xiǎn)以及社區(qū)反饋等概念，在景區(qū)可持續(xù)發(fā)展的情況下，帶動(dòng)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?；顒?dòng)內(nèi)容主要包括原生態(tài)環(huán)境體驗(yàn)、神龍文化體驗(yàn)、動(dòng)植物觀察、登山、徒步等。除自然風(fēng)景打造之外，景區(qū)規(guī)劃了大量的游賞內(nèi)容，一定程度上提升了景區(qū)游玩的娛樂(lè)性。景區(qū)規(guī)劃外部道路交通的改善以及內(nèi)部道路網(wǎng)絡(luò)環(huán)線的規(guī)劃，將神龍峽景區(qū)與旅游區(qū)有機(jī)結(jié)合，聯(lián)動(dòng)發(fā)展。由于神龍峽谷內(nèi)地形復(fù)雜，用地緊張，不宜設(shè)置車(chē)行道，因此峽谷內(nèi)以步游道為主，輔以索道和電梯，共同構(gòu)成游覽性交通體系。規(guī)劃區(qū)總體布局上分為入口服務(wù)區(qū)（規(guī)劃區(qū)外）、親水體驗(yàn)區(qū)、峽谷休閑區(qū)、生態(tài)展示區(qū)。規(guī)劃步游干道沿木渡河布置，串接入口服務(wù)區(qū)、親水體驗(yàn)區(qū)、峽谷休閑區(qū)、生態(tài)展示區(qū)，另規(guī)劃有登山道連接豹子嶺

景區(qū)規(guī)劃整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃依托神龍峽景區(qū)的完善打造形成市場(chǎng)影響力，進(jìn)而考慮地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及完善配套，再依托地產(chǎn)及配套實(shí)現(xiàn)景區(qū)可持續(xù)發(fā)展。景區(qū)開(kāi)發(fā)計(jì)劃：目前實(shí)施的是一期完成對(duì)景點(diǎn)的打造，作出知名度；再進(jìn)行環(huán)線的打造，包括花果園、古銀杏、寶象寺等地的開(kāi)發(fā)；二期是對(duì)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)（紅山廠—紅山廠后續(xù)開(kāi)發(fā)200畝土地—景區(qū)峽口處350畝地），對(duì)配套進(jìn)行完善；第三步是借助地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)景區(qū)實(shí)行可持續(xù)發(fā)展開(kāi)發(fā)。二期開(kāi)發(fā)：紅山廠景區(qū)規(guī)劃神龍峽旅游區(qū)可供開(kāi)發(fā)地塊約4000畝，目前正在進(jìn)行土地調(diào)規(guī)，作為旅游區(qū)的開(kāi)篇項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的機(jī)遇較為明顯。景區(qū)土地利用規(guī)劃紅山廠綜合服務(wù)區(qū)花果園據(jù)神龍峽旅游開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)計(jì)，旅游區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地近4000畝，從土地利用上來(lái)看主要進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)；目前旅游區(qū)正在進(jìn)行土地利用編制規(guī)劃調(diào)整，同時(shí)結(jié)合南平鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃綜合考慮，旅游內(nèi)可供開(kāi)發(fā)用地會(huì)有一定的調(diào)整；景區(qū)規(guī)劃小結(jié)隨著景區(qū)景點(diǎn)及道路系統(tǒng)的打造完善，神龍峽將正式進(jìn)入營(yíng)業(yè)階段，市場(chǎng)知名度將進(jìn)一步提升；AAAA級(jí)景區(qū)的審批目標(biāo)，景區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Τ渥?；?guī)劃可開(kāi)發(fā)土地規(guī)模較小，地塊的稀缺價(jià)值將隨著景區(qū)的發(fā)展逐步釋放。景區(qū)發(fā)展規(guī)劃依然未脫離傳統(tǒng)模式，主要依托自然資源打造，無(wú)新穎的亮點(diǎn)及特色關(guān)鍵詞：同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、特色亮點(diǎn)不足新興景區(qū)、發(fā)展?jié)摿鞍l(fā)展空間較大距離、環(huán)境優(yōu)勢(shì)名氣、配套、氣候劣勢(shì)主要景區(qū)對(duì)比分析主要景區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力橫向?qū)Ρ龋ńY(jié)合神龍峽景區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃）從現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，神龍峽景區(qū)核心競(jìng)爭(zhēng)力在于距離及優(yōu)美的自然環(huán)境，最大的劣勢(shì)在于度假氣候條件的不足；但作為重慶的新興景區(qū)，其未來(lái)發(fā)展?jié)摿Τ渥?，隨著政府的聯(lián)動(dòng)打造計(jì)劃及景區(qū)知名度的提升，休閑娛樂(lè)配套的完善，景區(qū)發(fā)展前景良好，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)創(chuàng)造較為良好的外部條件。景區(qū)規(guī)劃分析：景區(qū)打造趨向同質(zhì)化，與其他已相對(duì)成熟的景區(qū)相比，神龍峽景區(qū)優(yōu)勢(shì)較少，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱。針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目在打造上需要規(guī)避同質(zhì)化的旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，跳出傳統(tǒng)的打造模式，通過(guò)特色賣(mài)點(diǎn)挖掘，走相對(duì)獨(dú)特的差異化路線，在借助于神龍峽景區(qū)的同時(shí)，通過(guò)亮點(diǎn)打造彌補(bǔ)神龍峽景區(qū)，實(shí)現(xiàn)景區(qū)與項(xiàng)目完美互補(bǔ)。開(kāi)發(fā)時(shí)間選擇宜結(jié)合景區(qū)打造完成（景區(qū)打造完成時(shí)間在2011年）之后考慮，借助景區(qū)正式運(yùn)營(yíng)提升知名度及市場(chǎng)影響力。Chapter3案例研究及客戶分析Contents目錄客戶分析研究案例分析研究Chapter3案例分析Contents目錄1小時(shí)圈2小時(shí)圈3小時(shí)圈神龍峽仙女山旅游地產(chǎn)格局旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，以仙女山為主導(dǎo)，掀起景區(qū)度假物業(yè)開(kāi)發(fā)熱潮，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈化。隨著重慶旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始形成市場(chǎng)熱潮；以仙女山為市場(chǎng)主導(dǎo)，借助景區(qū)形成旅游地產(chǎn)環(huán)線開(kāi)發(fā)；其中仙女山現(xiàn)有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已近20個(gè)，彰顯出旅游地產(chǎn)市場(chǎng)熱度。根據(jù)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)及發(fā)展趨勢(shì)，未來(lái)重慶市旅游地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈長(zhǎng)壽北碚金佛山四面山成都青城山度假產(chǎn)品發(fā)展階段分析>>青城山度假物業(yè)發(fā)展借鑒通過(guò)青城山旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例借鑒，在景區(qū)發(fā)展起步期開(kāi)發(fā)物業(yè)多以中端及中高端的小戶型洋房及公寓產(chǎn)品為主，以快銷(xiāo)建立起市場(chǎng)熱度，別墅物業(yè)偏少，主要作為標(biāo)桿產(chǎn)品提升項(xiàng)目品質(zhì)及形象。后期借助市場(chǎng)熱度及景區(qū)發(fā)展開(kāi)發(fā)高端度假物業(yè)，景區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)始進(jìn)入成熟階段。案例分析金佛美廬案例分析金佛美廬位于南川金佛山風(fēng)景名勝區(qū)北坡山門(mén)前十里畫(huà)廊景區(qū)（距北大門(mén)200米），總體量13萬(wàn)方。項(xiàng)目概況地址：南川金佛山風(fēng)景名勝區(qū)北坡山門(mén)前十里畫(huà)廊景區(qū)開(kāi)發(fā)商：重慶艾比斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（博賽集團(tuán)旗下企業(yè)）占地：178畝（11.88萬(wàn)方）總建面：13.3萬(wàn)㎡容積率：1.12建筑密度：25%綠地率：30%（不含森林和河道）產(chǎn)品形態(tài)：獨(dú)棟別墅、度假洋房、酒店本案案例分析>>金佛美廬金佛美廬位于南川金佛山風(fēng)景名勝區(qū)，當(dāng)?shù)仫L(fēng)景優(yōu)美、資源豐富、氣候適宜、與繁華市區(qū)距離較近。金佛美廬健康指標(biāo)風(fēng)景區(qū)：1300平方公里自然形成的風(fēng)景名勝區(qū)資源：8000余個(gè)已探明的生物物種，其生物多樣性位列中國(guó)第一，自然植物藥2100種，森林覆蓋率85%以上，綠視率100%，每立方厘米10萬(wàn)個(gè)負(fù)氧離子；古已有之的冷、溫、燙三泉噴涌其間海拔及氣溫：最適合人類生活的海拔高度——600米；年平均氣溫16℃，夏季平均氣溫24℃；距離：與繁華市區(qū)的車(chē)程僅15分鐘案例分析>>金佛美廬具體規(guī)劃金佛美廬分兩期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期為4-6年。金佛美廬自身配置了2.5萬(wàn)㎡五星級(jí)酒店，還緊鄰金佛山溫泉酒店（五星）。主要產(chǎn)品規(guī)劃為度假洋房開(kāi)發(fā)節(jié)奏一期為正在開(kāi)發(fā)的15-20棟6棟花園洋房、3棟獨(dú)棟別墅及一座五星級(jí)度假酒店。二期暫時(shí)定為2011年上半年推出，主要產(chǎn)品為8層的度假花園洋房產(chǎn)品。酒店預(yù)計(jì)會(huì)在2011年開(kāi)業(yè)納客。金佛美廬整體分兩期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)周期預(yù)計(jì)在4-6年，項(xiàng)目配置了2.5萬(wàn)㎡五星級(jí)酒店，目前在售為項(xiàng)目一期。一期二期案例分析>>金佛美廬銷(xiāo)售進(jìn)度2008年11月開(kāi)始蓄客，當(dāng)時(shí)均價(jià)3100元/㎡；2009年3月20日正式開(kāi)盤(pán)，本年均價(jià)持續(xù)在3100-3400元/㎡；2010年初，價(jià)格在3400元/㎡左右，到12月，均價(jià)已達(dá)到3800元/㎡，目前銷(xiāo)售均價(jià)為建面4000元/㎡截止到目前近2年時(shí)間，銷(xiāo)售率為97.5%，銷(xiāo)售速度較為緩慢。產(chǎn)品情況主力戶型為55的休閑一居，67及80㎡的兩居產(chǎn)品。金佛山產(chǎn)品以度假洋房為主，主力面積區(qū)間為建面55-66㎡。案例分析>>金佛美廬戶型分析：精致小戶，帶“L”型陽(yáng)臺(tái)，可以最大幅度的享受景觀資源，功能齊備并實(shí)現(xiàn)了干濕分區(qū)戶型分析：氣派兩房，雙景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，超大客廳L形陽(yáng)臺(tái)L形陽(yáng)臺(tái)臥室套陽(yáng)臺(tái)超大客廳Mini小餐廳L形陽(yáng)臺(tái)戶型分析：貼心兩房，生活起居分區(qū)，實(shí)現(xiàn)兩者互不干擾，在此面積上增加mini小餐廳，增加雅致生活情調(diào)案例分析>>金佛美廬作為度假產(chǎn)品而言，金佛美廬戶型總體相對(duì)較大；可看河的戶型為80㎡的兩房，其他產(chǎn)品占有資源相對(duì)較差?？蛻羟闆r

區(qū)域來(lái)源：以重慶主城區(qū)客戶為主，比例約占60%，南川本地客戶約占30%，外地客戶約占10%年齡區(qū)間：以35-50歲之間的客戶為主，約占80%；25-35歲之間的客戶約占20%行業(yè)特征：企事業(yè)單位客戶及公務(wù)員客戶占比較大客戶評(píng)價(jià)：客戶覺(jué)得金佛山環(huán)境優(yōu)美，氣候適宜適合休閑度假客戶關(guān)注點(diǎn)：金佛山的天然植被資源及避夏時(shí)的氣溫項(xiàng)目成交客戶以重慶主城區(qū)為主，置業(yè)核心關(guān)注點(diǎn)為自然環(huán)境以及氣候條件。案例分析>>金佛美廬后期產(chǎn)品規(guī)劃后期開(kāi)發(fā)主要為度假洋房產(chǎn)品，主要為一房及兩房二期暫時(shí)定為2011年上半年推出后期體量大約為7方估計(jì)均價(jià)4000元/㎡對(duì)本項(xiàng)目的影響根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度，后期產(chǎn)品約7萬(wàn)方的體量預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期將會(huì)持續(xù)2-3年，在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。后期產(chǎn)品仍以6-8層的度假洋房為主，戶型面積總體上會(huì)延續(xù)目前產(chǎn)品，但會(huì)在設(shè)計(jì)上進(jìn)行優(yōu)化。案例分析>>金佛美廬作為金佛山旅游地產(chǎn)開(kāi)篇之作，項(xiàng)目打造缺乏特色亮點(diǎn)，導(dǎo)致整體去化較慢；原因分析：多層洋房化，產(chǎn)品實(shí)際打造對(duì)項(xiàng)目概念的支撐度不足；受制于景區(qū)大環(huán)境，項(xiàng)目打造亮點(diǎn)不足，度假休閑產(chǎn)品較其他景區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力較弱；缺乏品牌支撐，無(wú)法吸引投資類客戶案例小結(jié)：案例分析戴斯圣杰溫泉酒店案例分析戴斯圣杰溫泉酒店位于萬(wàn)盛黑山谷風(fēng)景名勝區(qū)南門(mén)入口處，屬于度假投資物業(yè)（承諾最低投資回報(bào)率8%）。項(xiàng)目概況地址：萬(wàn)盛區(qū)黑山谷南門(mén)(景區(qū)檢票處)開(kāi)發(fā)商：重慶星圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地：135畝（9萬(wàn)㎡）總建面：約2.7萬(wàn)㎡容積率：0.30

產(chǎn)品形態(tài)：產(chǎn)權(quán)度假酒店案例分析>>戴斯圣杰溫泉酒店戴斯圣杰溫泉酒店位于“國(guó)家4A級(jí)”黑山谷度假風(fēng)景名勝區(qū)，當(dāng)?shù)芈糜钨Y源豐富、夏季避暑勝地、與重慶市區(qū)距離較近。戴斯圣杰溫泉酒店健康指標(biāo)風(fēng)景區(qū)：黑山谷風(fēng)景區(qū)全長(zhǎng)13公里，被評(píng)為國(guó)家"AAAA"級(jí)風(fēng)景區(qū)資源：森林覆蓋率達(dá)97%，被專家譽(yù)為“渝黔生物基因庫(kù)”，是目前重慶地區(qū)最大的、原始生態(tài)保護(hù)最為完好的自然生態(tài)風(fēng)景區(qū)海拔及氣溫：最高峰獅子槽海拔1973米，峽谷相對(duì)落差600——1000米；黑山谷夏季最高溫度23℃，年平均溫度12℃。距離：距萬(wàn)盛城區(qū)20公里，距離重慶主城區(qū)110公里。案例分析>>戴斯圣杰溫泉酒店具體規(guī)劃戴斯圣杰溫泉酒店分三期開(kāi)發(fā)。戴斯圣杰溫泉酒店為五星級(jí)酒店，緊鄰黑山谷風(fēng)景區(qū)。主要產(chǎn)品規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)式度假酒店開(kāi)發(fā)節(jié)奏一期為正在開(kāi)發(fā)的A區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店。二期暫時(shí)定為2011年上半年推出。項(xiàng)目整體分三期開(kāi)發(fā)，共分為A、B、C三個(gè)組團(tuán)，整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏預(yù)計(jì)在2年左右。案例分析>>戴斯圣杰溫泉酒店銷(xiāo)售進(jìn)度2010年9月16日正式開(kāi)盤(pán)發(fā)售A區(qū)所有房源，均價(jià)14000元/㎡，一次性97折，按揭99折；目前均價(jià)14000元/㎡，最高價(jià)17800元/㎡。目前，3個(gè)月時(shí)間，銷(xiāo)售了178套房源，銷(xiāo)售率達(dá)到了85.58%，目前一期盡余30余套房源。產(chǎn)品情況主力戶型為45-65㎡的產(chǎn)權(quán)式酒店。戴斯圣杰溫泉酒店產(chǎn)品主要為產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品，產(chǎn)品主要為45-65㎡的產(chǎn)權(quán)式度假溫泉酒店。案例分析>>戴斯圣杰溫泉酒店豪華單配：戶型方正，面積55㎡，景觀視野良好，豪華衛(wèi)浴設(shè)施豪華套房：南北通透，面積114㎡，舒適度高，臥室套房設(shè)計(jì)，獨(dú)立會(huì)客廳超豪華衛(wèi)浴現(xiàn)對(duì)獨(dú)立會(huì)客廳獨(dú)立會(huì)客廳套房臥室可變空間（衣帽間）案例分析>>戴斯圣杰溫泉酒店作為知名酒店管理企業(yè)合作的產(chǎn)權(quán)酒店，其戶型盡顯奢華；其裝修標(biāo)準(zhǔn)為五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)在4500-5000元/㎡，盡顯豪華?？蛻羟闆r

區(qū)域來(lái)源：以主城區(qū)客戶為主，比例約占90%左右，萬(wàn)盛本地客戶及外地客戶約占10%年齡區(qū)間：以35-50歲之間的客戶為主，約占70%；25-35歲之間的客戶約占20%；其他客戶10%行業(yè)特征：企業(yè)單位及國(guó)家事業(yè)單位客戶占比較大客戶評(píng)價(jià)：客戶覺(jué)得黑山谷旅游資源豐富，氣候適宜適合休閑度假；政府支持力度大，覺(jué)得項(xiàng)目投資潛力大客戶關(guān)注點(diǎn)：景區(qū)潛力及投資回報(bào)率，年8%投資回報(bào)率(酒店資產(chǎn)及聲譽(yù)擔(dān)保，保障回購(gòu)零風(fēng)險(xiǎn)）及每年贈(zèng)送36天免費(fèi)居住權(quán)（價(jià)值21600元，可兌現(xiàn)金）

案例分析>>戴斯圣杰溫泉酒店項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)亠L(fēng)景區(qū)，且價(jià)格相對(duì)較高，萬(wàn)盛本地客戶較少，以重慶主城區(qū)客戶為主；客戶比較看重黑山谷的自然地理環(huán)境，如氣候宜人等，客戶比較關(guān)心年8%的物業(yè)投資回報(bào)率。后期產(chǎn)品規(guī)劃后期開(kāi)發(fā)主要為產(chǎn)權(quán)式度假酒店產(chǎn)品下期暫時(shí)定為2011年上半年推出后期推出體量大約為1.5萬(wàn)方均價(jià)14000-15000元/㎡（精裝）免十年物管、送十年水電能耗費(fèi)對(duì)本項(xiàng)目的影響項(xiàng)目由于體量較小，且保持了較快的銷(xiāo)售速度，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期將會(huì)持續(xù)1年半左右，對(duì)于本項(xiàng)目的影響相對(duì)較小。、后期產(chǎn)品仍然為為產(chǎn)權(quán)式度假酒店產(chǎn)品，總體會(huì)延續(xù)目前戶型，由于項(xiàng)目體量較小，根據(jù)其銷(xiāo)售速度，對(duì)本項(xiàng)目影響相對(duì)較小。案例分析>>戴斯圣杰溫泉酒店戴斯圣杰酒店項(xiàng)目分析：以投資性產(chǎn)品入市，主力面向主城投資性客戶，彌補(bǔ)景區(qū)旅游地塊開(kāi)發(fā)熱度不足的劣勢(shì)；引入強(qiáng)勢(shì)的酒店品牌，強(qiáng)化品牌效應(yīng)，吸引投資類客戶，增強(qiáng)客戶置業(yè)信心；提高投資回報(bào)率，降低客戶置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，消除客戶投資抗性；高檔精裝修，營(yíng)造出項(xiàng)目自身的檔次與品質(zhì)感案例小結(jié)：案例分析天星小鎮(zhèn)案例分析天星小鎮(zhèn)位于南川金佛山西大門(mén)，總體量約86萬(wàn)方，產(chǎn)品形態(tài)包括洋房、別墅、商業(yè)、酒店等。與本項(xiàng)目的區(qū)位關(guān)系天星小鎮(zhèn)與本項(xiàng)目同屬交旅集團(tuán)旗下樓盤(pán)。在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目度假產(chǎn)品會(huì)面臨天星小鎮(zhèn)的直接競(jìng)爭(zhēng)。案例分析>>天星小鎮(zhèn)項(xiàng)目概況地址：緊鄰金佛山西大門(mén)開(kāi)發(fā)商：重慶交旅集團(tuán)占地：約2600畝（170萬(wàn)方）總建面：約86萬(wàn)㎡容積率：約0.49總戶數(shù)：

約9700戶停車(chē)位：約12900產(chǎn)品情況天星小鎮(zhèn)產(chǎn)品包括花園洋房、別墅、企業(yè)會(huì)所、酒店、商業(yè)街等業(yè)態(tài)其中，花園洋房約60萬(wàn)方左右，別墅產(chǎn)品約3萬(wàn)方，企業(yè)會(huì)所等約4萬(wàn)方，酒店約2.5萬(wàn)方，商業(yè)街約11萬(wàn)方總戶數(shù)約合9000多套案例分析永隆山生態(tài)新城案例分析項(xiàng)目位于南川城西永隆山脈，距南川城區(qū)約3公里，規(guī)劃總占地約7000畝。案例分析>>永隆山生態(tài)新城永隆山生態(tài)新城規(guī)劃包含森林公園、森林酒店、美食天街、宜居住宅、及新農(nóng)村建設(shè)等功能，總占地近7000畝，屬南川規(guī)劃新城項(xiàng)目。案例分析>>永隆山生態(tài)新城宜居地產(chǎn)板塊總占地約1200畝，容積率1.0，體量約80萬(wàn)方，規(guī)劃發(fā)展為永隆山新城區(qū)。項(xiàng)目總體初步分三期開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品形態(tài)以洋房為主，別墅、小高層作為補(bǔ)充產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目體量約80萬(wàn)方，屬于大規(guī)模項(xiàng)目，產(chǎn)品形態(tài)以洋房為主，別墅、小高層補(bǔ)充，整體共分三期開(kāi)發(fā)。案例分析>>永隆山生態(tài)新城一期洋房戶型面積配比一期別墅戶型面積配比洋房產(chǎn)品主力面積110-130㎡，別墅產(chǎn)品均為150㎡以上，項(xiàng)目主力面向南川城區(qū)以自住為主的改善型客戶。案例分析中海黎香湖項(xiàng)目案例分析項(xiàng)目概況地址：近郊南川區(qū)大觀鎮(zhèn)黎香湖村開(kāi)發(fā)商：中國(guó)海外集團(tuán)總建筑面積:216.4萬(wàn)產(chǎn)品情況整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包含旅游、地產(chǎn)及農(nóng)業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)模式，包括各類旅游設(shè)施、專用公路、配套服務(wù)設(shè)施、山地公園、高爾夫球場(chǎng)、五星級(jí)酒店、各類會(huì)所、各級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)民還建房、學(xué)校、別墅、苗圃及金銀花基地、生態(tài)農(nóng)業(yè)園等十幾類建設(shè)項(xiàng)目，建成后的黎香湖新區(qū)，總建筑面積近216.4萬(wàn)平方米，擁有按照城市花園小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造的農(nóng)民還建新區(qū)10萬(wàn)平方米，安置農(nóng)民3000余人；擁有一流品質(zhì)的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議及培訓(xùn)中心，提供近千人的住宿、培訓(xùn)、接待能力；擁有1500余畝18洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)山地高爾夫等高檔旅游設(shè)施；5500余棟的濱湖獨(dú)棟別墅群，將成為震撼重慶乃至整個(gè)西南地區(qū)的稀缺產(chǎn)品，而學(xué)校、醫(yī)院、超市等各類配套設(shè)施給所有將來(lái)居住在黎香湖的人士提供完美的生活條件。案例分析>>中海黎香湖項(xiàng)目項(xiàng)目背景：項(xiàng)目為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展示范項(xiàng)目，總投資預(yù)計(jì)100余億元，建設(shè)周期12年左右，擬傾力打造成為世界領(lǐng)先的一流節(jié)能減排住區(qū)及現(xiàn)代化統(tǒng)籌城鄉(xiāng)生態(tài)宜居小鎮(zhèn)。項(xiàng)目總建面達(dá)216萬(wàn)方，包含旅游、地產(chǎn)及農(nóng)業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)模式，其中住宅以濱湖獨(dú)棟別墅為主，主力面向南川及主城高端客群。案例借鑒：引入知名酒店，強(qiáng)化品牌效應(yīng)引入知名酒店聯(lián)名開(kāi)發(fā)，通過(guò)品牌酒店的影響力拉動(dòng)項(xiàng)目檔次與形象，增強(qiáng)客戶信心；高回報(bào)率，低風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)較高的投資回報(bào)率吸引客戶，降低客戶風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)信心；景區(qū)起步期，以洋房/公寓為主力產(chǎn)品，控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)青城山發(fā)展規(guī)律借鑒，景區(qū)開(kāi)發(fā)起步期以洋房/公寓產(chǎn)品為市場(chǎng)主力，以控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合景區(qū)發(fā)展，預(yù)留別墅高端產(chǎn)品空間考慮別墅高端產(chǎn)品對(duì)于項(xiàng)目形象及品質(zhì)的拉動(dòng)力較強(qiáng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)合景區(qū)發(fā)展可考慮預(yù)留別墅開(kāi)發(fā)空間。Chapter3客戶研究Contents目錄市場(chǎng)需求是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的核心問(wèn)題；客戶樣本量：120組調(diào)研方式：在售旅游地產(chǎn)樓盤(pán)客戶攔截訪問(wèn)、高端物業(yè)小區(qū)有車(chē)一族攔截訪問(wèn)、緯聯(lián)度假物業(yè)項(xiàng)目客戶資源調(diào)研工作重心：客戶對(duì)南川神龍峽的景區(qū)認(rèn)知（道路狀況、與主城距離、景區(qū)優(yōu)勢(shì)、景區(qū)劣勢(shì)、景區(qū)對(duì)比偏好、景區(qū)前景預(yù)判、是否適合開(kāi)發(fā)度假物業(yè)）客戶選擇度假物業(yè)的核心關(guān)注點(diǎn)；客戶對(duì)本項(xiàng)目度假物業(yè)評(píng)價(jià)、接受度、原因；客戶調(diào)研客戶調(diào)研從訪談情況來(lái)看，度假旅游已經(jīng)成為客戶打發(fā)閑暇時(shí)間的主要選擇，重慶市內(nèi)的旅游景點(diǎn)是度假旅游客戶的偏好主力。訪談客戶中約85%的比例會(huì)選擇在閑暇時(shí)間外出旅游，其中比較喜歡的客戶占訪談客戶中的60%。訪談客戶中約58%的客戶選擇重慶市內(nèi)的旅游景點(diǎn)，36%的客戶選擇重慶以外的景點(diǎn)，其中選擇近郊旅游（離市區(qū)100公里以內(nèi)的）占比約28%?？蛻粽{(diào)研客戶近郊旅游核心關(guān)注點(diǎn)主要為景區(qū)自然環(huán)境（包含氣候條件及自然風(fēng)景），其次看重景區(qū)的休閑配套設(shè)施，對(duì)于距離的關(guān)注度較低?？蛻粼谶x擇近郊（遠(yuǎn)郊）旅游核心關(guān)注點(diǎn)為自然環(huán)境（客戶在選擇是將氣候條件及景區(qū)環(huán)境同時(shí)納入為自然環(huán)境），其次看重景區(qū)知名度及休閑娛樂(lè)設(shè)施配套，對(duì)于距離的關(guān)注度較低，僅占2.5%。客戶調(diào)研客戶在選擇近郊旅游景點(diǎn)的偏好以較為成熟的仙女山和金佛山為主，神龍峽由于名氣上的不足，對(duì)于客戶的吸引力要明顯弱于其他景點(diǎn)。客戶調(diào)研訪談客戶中大部分缺乏對(duì)神龍峽景區(qū)的了解，認(rèn)知度較低，而配套及休閑娛樂(lè)的不足是熟悉景區(qū)客戶的主要看法。訪談客戶中熟悉神龍峽的客戶僅占18%，聽(tīng)說(shuō)但不熟悉的客戶占比最大，達(dá)44%，根本不知道的客戶占37.5%。由于缺乏對(duì)神龍峽的了解，大部分客戶對(duì)于神龍峽景區(qū)沒(méi)有印象，配套不足時(shí)熟悉神龍峽景區(qū)客戶的評(píng)價(jià)?？蛻粽{(diào)研與其他景區(qū)相比，客戶對(duì)于神龍峽景區(qū)的優(yōu)勢(shì)主要集中在距離及景區(qū)風(fēng)景上，存在的劣勢(shì)主要是知名度、景區(qū)配套及可娛樂(lè)性。名氣不足以及休閑娛樂(lè)配套設(shè)施缺乏是客戶對(duì)神龍峽景區(qū)劣勢(shì)的選擇。與其他景區(qū)相比，神龍峽景區(qū)的距離優(yōu)勢(shì)得到將近50%客戶的認(rèn)同，其次是風(fēng)景優(yōu)勢(shì)，在觀光旅游上得到部分客戶的認(rèn)同?？蛻粽{(diào)研針對(duì)景區(qū)度假物業(yè)開(kāi)發(fā)，客戶的置業(yè)意向較低，但有近45%的客戶會(huì)視景區(qū)后期發(fā)展及項(xiàng)目產(chǎn)品而定。在度假物業(yè)開(kāi)發(fā)上，46.7%的客戶不愿意考慮在神龍峽購(gòu)買(mǎi)，主要原因?yàn)榫皡^(qū)知名度較低，配套不足；有44.2%的客戶不確定，會(huì)視神龍峽后期發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)品打造而定。認(rèn)為神龍峽景區(qū)的優(yōu)勢(shì)不能彌補(bǔ)景區(qū)劣勢(shì)的客戶占比約53%，認(rèn)為能弱化他們抗性的客戶占比約46%。客戶調(diào)研根據(jù)客戶訪談，客戶選擇度假物業(yè)主力需求產(chǎn)品為休閑度假式公寓，占比達(dá)52%，其次為花園洋房，占比約30%，產(chǎn)權(quán)式酒店占比10%，別墅需求較少，僅占6%但是整體選擇別墅的客戶很少，而在選擇別墅物業(yè)的客戶中獨(dú)棟的度假別墅更受別墅偏愛(ài)客戶選擇獨(dú)棟別墅占比達(dá)60%，而雙拼別墅和聯(lián)排別墅各占20%。度假物業(yè)需求以休閑公寓為主，其次為洋房產(chǎn)品，偏高端的別墅物業(yè)需要較少，而別墅客戶中更偏好獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。客戶調(diào)研根據(jù)客戶訪談，度假需求戶型主力為單配、一房及二房產(chǎn)品，總占比約60