市場營銷第九章不動產(chǎn)銷售

第九章不動產(chǎn)銷售一、經(jīng)濟適用房二、單位集資合作建房三、商品房出租出租屋管理制度相關(guān)稅收制度出售現(xiàn)售預(yù)售我國的住房交易制度一、經(jīng)濟適用房保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。廉租房經(jīng)濟適用房政策性租賃住房

插入話題一:保障性住房討論：我國當(dāng)前的保障性住房體系存在的問題經(jīng)濟適用房是已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房?！督?jīng)濟適用住房價格管理辦法》，國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部，2002年《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行……，2007年。購買經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度。經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓?yīng)計劃。經(jīng)濟適用房優(yōu)惠政策經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地，要按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃要求，合理布局，實行行政劃撥方式供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費，減半征收；經(jīng)濟適用住房項目小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，由政府負擔(dān)。經(jīng)濟適用房政策的發(fā)展經(jīng)濟適用房價格確定（歷史發(fā)展）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3％核定；市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。經(jīng)濟適用住房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤（<3％）三部分構(gòu)成。購買限定條件戶口；低收入家庭；無房或住房困難。經(jīng)濟適用房開發(fā)成本包括

不包括征地和拆遷安置補償費勘察設(shè)計和前期工程費房屋建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，以及非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費管理費貸款利息行政事業(yè)性收費經(jīng)濟適用房開發(fā)成本包括

不包括住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用；開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分攤的各種費用；各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用；各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入價格的費用。

經(jīng)濟適用房房再上市經(jīng)濟適用住住房購房人人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟適適用住房不不滿５年，，不得直接接上市交易易，購房人人因特殊原原因確需轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適適用住房的的，由政府按照原價格格并考慮折折舊和物價價水平等因因素進行回購。經(jīng)濟適用房房再上市購買經(jīng)濟適適用住房滿滿5年，購房人人上市轉(zhuǎn)讓讓經(jīng)濟適用用住房的，，應(yīng)按照屆屆時同地段段普通商品品住房與經(jīng)經(jīng)濟適用住住房差價的一定定比例向政府交納納土地收益益等相關(guān)價價款，具體體交納比例例由市、縣縣人民政府府確定，政政府可優(yōu)先先回購；購購房人也可可以按照政政府所定的的標(biāo)準向政政府交納土土地收益等等相關(guān)價款款后，取得得完全產(chǎn)權(quán)權(quán)。單位集資資合作建建房單位位集資合合作建房房單位集資資合作建建房是經(jīng)經(jīng)濟適用用住房的的組成部部分，其其建設(shè)標(biāo)標(biāo)準、優(yōu)優(yōu)惠政策策、供應(yīng)應(yīng)對象、、產(chǎn)權(quán)關(guān)關(guān)系等均均按照經(jīng)經(jīng)濟適用用住房的的有關(guān)規(guī)規(guī)定嚴格格執(zhí)行。。二、單位位集資合合作建房房商品房出出租《關(guān)于進一一步加強強和改進進出租房房屋管理理工作有有關(guān)問題題的通知》，公安部部、中央央社會治治安綜合合治理委委員會辦辦公室、、民政部部、建設(shè)設(shè)部、稅稅務(wù)總局局、工商商行政管管理總局局，2004年11月。《關(guān)于加強強出租房房屋稅收收征管的的通知》，稅務(wù)總總局，2005年8月。三、商品品房商品房出出租的管管理部門門公安部門門負責(zé)登記記暫住戶戶口，辦辦理和查查驗暫住住證，了了解掌握握房屋承承租人變變動情況況。綜合治理理部門負責(zé)指導(dǎo)導(dǎo)各地推推進社會會治安防防控體系系建設(shè)，，全面落落實社會會治安綜綜合治理理各項措措施。民政部門門負責(zé)指導(dǎo)導(dǎo)加強基基層政權(quán)權(quán)建設(shè)，，推進社社區(qū)建設(shè)設(shè)。房地產(chǎn)管管理部門門負責(zé)房屋屋租賃登登記備案案工作，，掌握出出租房屋屋的底數(shù)數(shù)和基本本情況。。稅務(wù)部門門負責(zé)出租租房屋稅稅收征管管工作，，必要時時可以根根據(jù)有關(guān)關(guān)稅收法法律法規(guī)規(guī)的規(guī)定定委托具具備條件件的暫住住人口管管理機構(gòu)構(gòu)或房地地產(chǎn)管理理部門代代征。工商行政政管理部部門負責(zé)查處處利用出出租房屋屋從事的的違法經(jīng)經(jīng)營活動動，查處處、取締締非法房房屋中介介機構(gòu)。。商品房出出租深圳擬建建出租屋屋管理中中心背景：據(jù)據(jù)測算，，2005年深圳市市出租屋屋市場年年租金交交易額約約330億元，占占深圳當(dāng)當(dāng)年GDP總量的7%正方：規(guī)規(guī)范市場場、加強強流動人人口管理理反方：政政府干預(yù)預(yù)市場，，6~10%稅費，增增加出租租人管理理成本（（簽訂治治安和計計劃生育育責(zé)任書書，支付付稅費，，支付管管理費等等）商品房出出售現(xiàn)售預(yù)售文件：《商品房銷銷售管理理辦法》，建設(shè)部部，2001年《城市商品品房預(yù)售售管理辦辦法》，建設(shè)部部，2004年《中華人民民共和國國城市房房地產(chǎn)管管理法》，人大，，（１９９９４年年７月５５日，，2007年修訂））插入話題題二:商商品房預(yù)預(yù)售制度度討論：當(dāng)前商品品房預(yù)售售制度的的內(nèi)容存在的問問題商品房現(xiàn)現(xiàn)售是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將將竣工驗收收合格的商品房房出售給給買受人人，并由由買受人人支付房房價款的的行為。。商品房預(yù)預(yù)售是指房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將將正在建建設(shè)中的的商品房房預(yù)先出出售給買買受人，，并由買買受人支支付定金金或者房房價款的的行為。。商品房預(yù)預(yù)售條件件：已交付全全部土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金，取得得土地使使用權(quán)證證書。持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證和施施工許可可證。按提供預(yù)預(yù)售的商商品房計計算，投投入開發(fā)發(fā)建設(shè)的的資金達達到工程程建設(shè)總總投資的的25％以上，，并已經(jīng)經(jīng)確定施施工進度度和竣工工交付日日期。向縣級以以上人民民政府房房產(chǎn)管理理部門辦辦理預(yù)售售登記，，取得商商品房預(yù)預(yù)售許可可證明。。完成主體體結(jié)構(gòu)（（封頂））。《深圳經(jīng)濟濟特區(qū)商商品房產(chǎn)產(chǎn)管理規(guī)規(guī)定》，1983預(yù)售房產(chǎn)產(chǎn)必須具具備下列列條件：：房產(chǎn)經(jīng)營營者領(lǐng)有有《土地使用用證》和《建筑許可可證》；房屋建筑筑合同業(yè)業(yè)已簽訂訂；在深圳市市注冊的的銀行開開立代收收房產(chǎn)預(yù)預(yù)售款的的專門賬賬戶；該期建筑筑預(yù)算總總額的百百分之二二十已匯匯入深圳圳市開戶戶銀行。。商品房預(yù)預(yù)售備案案：商品房預(yù)預(yù)售，開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)與與承購人人簽訂商商品房預(yù)預(yù)售合同同。開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)自簽簽約之日日起30日內(nèi)，向向房地產(chǎn)產(chǎn)管理部部門和市市、縣人人民政府府土地管管理部門門辦理商商品房預(yù)預(yù)售合同同登記備備案手續(xù)續(xù)。房地產(chǎn)管管理部門門應(yīng)當(dāng)積積極應(yīng)用用網(wǎng)絡(luò)信信息技術(shù)術(shù)，逐步步推行商商品房預(yù)預(yù)售合同同網(wǎng)上登登記備案案。發(fā)改委2011年3月月22日日發(fā)布《《商品房房銷售明明碼標(biāo)價價規(guī)定》》，要求求：商品品房銷售售要實行行一套一一標(biāo)價，，并明確確公示代代收代辦辦收費和和物業(yè)服服務(wù)收費費，商品品房經(jīng)營營者不得得在標(biāo)價價之外加加收任何何未標(biāo)明明的費用用。該《《規(guī)定》》自2011年年5月1日起施施行。我國的住住房交易易制度深圳銷售公示示深圳銷售公示示注：2011年6月月20日日起，珠珠海商品品房預(yù)售售專網(wǎng)正正式上線線。珠海海主城區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)新申請請并取得得商品房房預(yù)售許許可證的的樓盤，，將實行行商品房房預(yù)售合合同網(wǎng)上上備案管管理，即即俗稱的的“網(wǎng)簽簽”。實實施網(wǎng)簽簽的范圍圍暫時為為主城區(qū)區(qū)，指的的是除金金灣、斗斗門行政政區(qū)以外外的市屬屬行政區(qū)區(qū)域。商品房預(yù)預(yù)售款的的監(jiān)管（（部分地地區(qū)執(zhí)行行）政府部門門+銀行?？顚Ｓ糜?、定期期巡查商品房買買賣合同同的內(nèi)容容當(dāng)事人名名稱或者者姓名和和住所；；商品房基基本狀況況；商品房的的銷售方方式；商品房價價款的確確定方式式及總價價款、付付款方式式、付款款時間；；交付使用用條件及及日期；；裝飾、設(shè)設(shè)備標(biāo)準準承諾；；商品房買買賣合同同的內(nèi)容容供水、供供電、供供熱、燃燃氣、通通訊、道道路、綠綠化等配配套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和公共設(shè)設(shè)施的交交付承諾諾和有關(guān)關(guān)權(quán)益、、責(zé)任；；公共配套套建筑的的產(chǎn)權(quán)歸歸屬；面積差異異的處理理方式；；辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記有有關(guān)事宜宜；解決爭議議的方法法；違約責(zé)任任；雙方約定定的其他他事項。。商品房買買賣的面面積誤差差面積誤差差比絕對對值在３３％以內(nèi)內(nèi)（含３３％）的的，據(jù)實實結(jié)算房房價款；；面積誤差差比絕對對值超出出３％時時，買受受人有權(quán)權(quán)退房。。如果不退退房實際面積積大于合合同面積積3%以上無償償贈送業(yè)業(yè)主實際面積積小于合合同面積積3%以上雙倍倍返還業(yè)業(yè)主銷售代理理爭議：包包銷“包銷””競爭是是否會降降低代理理行業(yè)的的總體水水平？“包銷””競爭是是否會損損害消費費者利益益？“包銷””這個詞詞的涵義義本身是是否規(guī)范范？商品房預(yù)預(yù)售中的的不良現(xiàn)現(xiàn)象虛假廣告告降低質(zhì)量量（裝修修、設(shè)備備、施工工等）擅自變更更公共部部分用途途（綠地地改車庫庫等）一房多賣賣挪用資金金、攜款款消失延期交工工、不辦辦理房產(chǎn)產(chǎn)證……9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。08:23:3008:23:3008:2312/31/20228:23:30AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2208:23:3008:23Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。08:23:3008:23:3008:23Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2208:23:3008:23:30December31,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。31十十二二月月20228:23:30上上午午08:23:3012月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月228:23上午午12月-2208:23December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/318:23:3008:23:3031December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。8:23:30上上午8:23上上午08:23:3012月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。08:23:3008:23:3008:2312/31/20228:23:30AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點點小小努努力的積累。。。12月-2208:23:3008:23Dec-2231-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。08:23:3008:23:3008:23Saturda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