康橋上城品三期住宅及商鋪提案鈞城

康橋上城品

2009年?duì)I銷推廣策略方案鈞城地產(chǎn)（中國）營銷機(jī)構(gòu)二○○九年四月二十一日鈞城地產(chǎn)簡介沈陽機(jī)構(gòu)成都機(jī)構(gòu)茂名機(jī)構(gòu)長春機(jī)構(gòu)北京機(jī)構(gòu)福州機(jī)構(gòu)廈門機(jī)構(gòu)濟(jì)南機(jī)構(gòu)青島機(jī)構(gòu)蘇州機(jī)構(gòu)河南機(jī)構(gòu)廣州總部公司成立于2003年，通過近6年的快速發(fā)展，業(yè)務(wù)區(qū)域由華南區(qū)域延展至華北、東北、西南區(qū)域；穩(wěn)步進(jìn)入廣州、北京、廈門、成都、鄭州、大連、青島、福州等10多個(gè)國內(nèi)重要一二線城市；在河南區(qū)域更是深入發(fā)展至洛陽、周口、商丘、安陽等三/四線城市；業(yè)務(wù)范圍覆蓋前期策劃、銷售代理、營銷顧問、廣告推廣及招商代理等方面；并擁有像保利地產(chǎn)、河南建業(yè)、成都華潤、廈門特房、青島天泰、福建達(dá)利、新田置業(yè)、盛潤置業(yè)、貞元集團(tuán)、融僑集團(tuán)等在地產(chǎn)有廣泛影響的區(qū)域型重量級(jí)客戶。1：鄭州國貿(mào)中心鄭州國貿(mào)中心項(xiàng)目位于鄭州市農(nóng)業(yè)路與花園路交叉口，鄭州市中心首屈一指綜合體大盤，鄭州首個(gè)城中村改造項(xiàng)目，76萬總建筑體量、16萬商業(yè)體量、大商旗艦店、家樂福等，產(chǎn)品覆蓋小戶型公寓、甲級(jí)寫字樓、獨(dú)立商業(yè)MALL、商業(yè)步行街、酒店等。鈞城地產(chǎn)（中國）河南區(qū)域作品精選2：建業(yè)聯(lián)盟新城

建業(yè)聯(lián)盟新城項(xiàng)目位于鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路，總占地為800畝，為鄭東新區(qū)最大的居住大盤，作為河南豪宅旗幟，其每期產(chǎn)品價(jià)格均創(chuàng)造了當(dāng)年市場之最，項(xiàng)目均價(jià)從4300元/平方米已上升至11000元/平方米。項(xiàng)目規(guī)模：800畝產(chǎn)品型態(tài)：別墅、多層、商業(yè)、寫字樓開發(fā)分期：6期3：鄭州建業(yè)森林半島建業(yè)森林半島項(xiàng)目位于鄭州市東風(fēng)路綠茵公園，為鄭州市區(qū)的居住豪宅大盤，產(chǎn)品類型覆蓋別墅、小高層、高層及獨(dú)立商業(yè)街，目前別墅均價(jià)達(dá)12000元/平方米，高層均價(jià)超6500元/平方米。項(xiàng)目規(guī)模：324畝產(chǎn)品型態(tài)：別墅、小高層、高層、商業(yè)步行街開發(fā)分期：4期4：建業(yè)壹品城邦（鄭州）建業(yè)壹品城邦位于鄭州南陽路，作為曾經(jīng)的鄭州的“地王”項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將成為鄭州新豪宅的旗幟，銷售均價(jià)將達(dá)到9000元/平方米以上。項(xiàng)目規(guī)模：56畝產(chǎn)品型態(tài)：小高層、社區(qū)底商、別墅開發(fā)分期：2期5：建業(yè)壹品城邦（洛陽）洛陽建業(yè)壹品城邦位于洛陽南昌路與九都路，是建業(yè)09年在洛陽的“地標(biāo)”項(xiàng)目，銷售均價(jià)將達(dá)到4000元/平方米以上。項(xiàng)目規(guī)模：21萬產(chǎn)品型態(tài)：高層、社區(qū)底商開發(fā)分期：3期6：上街建業(yè)森林半島建業(yè)上街森林半島項(xiàng)目位于鄭州市上街區(qū)，規(guī)劃為鄭州市上街區(qū)的居住豪宅大盤，產(chǎn)品類型覆蓋多層、小高層、高層及獨(dú)立商業(yè)街，規(guī)劃體量超過40萬平方米。項(xiàng)目規(guī)模：256畝產(chǎn)品型態(tài)：多層、小高層、高層、社區(qū)底商、酒店開發(fā)分期：4期7：鄭州盛潤國際廣場位于金水大道，寫字樓體量超過6.5萬平方米，商業(yè)體量超過3.5萬平方米。項(xiàng)目規(guī)模：100000平方米產(chǎn)品型態(tài)：寫字樓、商業(yè)開發(fā)分期：1期8：鄭州四季季花城鄭州四季花城城項(xiàng)目位于金金水區(qū)王寨路路與中方園路路交匯處，占占地面積300畝，多層層建筑，分3期開發(fā)。項(xiàng)目一期08年6月開盤盤，09年4月交房，周周期內(nèi)基本實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)清盤。。9：鄭州綠地地原盛國際綠地原盛國際際項(xiàng)目位于金金水東路與東東風(fēng)東路交匯匯處，38萬萬平方米綜合合體。10：周口濱濱江國際星城城濱江國際星城城項(xiàng)目位于周周口市大閘路路東段，緊臨臨市政最大濱濱河公園，區(qū)區(qū)域位置優(yōu)越越，周口首個(gè)個(gè)高層居住大大盤，總建筑筑體量超100萬平方米米，產(chǎn)品類型型包括普通住住宅、公寓、、商業(yè)、產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店及寫字字樓等。項(xiàng)目規(guī)模：300畝產(chǎn)品型態(tài)：別別墅、小高層層、高層、酒酒店式公寓、、社區(qū)底商開發(fā)分分期：：5期期11：：周口口關(guān)帝帝上城城關(guān)帝上上城項(xiàng)項(xiàng)目位位于周周口市市河北北區(qū)域域，緊緊臨市市政濱濱河公公園和和關(guān)帝帝廟，，作為為當(dāng)今今周口口第一一大商商業(yè)大大盤，，商業(yè)業(yè)部分分體量量超過過7萬萬平方方米，，包括括獨(dú)立商商業(yè)MALL、、商業(yè)業(yè)步行行街及及社區(qū)區(qū)底商商等。項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：：800畝畝產(chǎn)品型型態(tài)：：別墅墅、多多層、、小高高層、、高層層、商商業(yè)步步行街街開發(fā)分分期：：6期期12：：商丘丘華商商世貿(mào)貿(mào)項(xiàng)目目位于商商丘市市神火火大道道核心心地段段，規(guī)規(guī)劃總總體量量超過過35萬平平方米米，作作為商商丘市市首個(gè)個(gè)城市市綜合合體項(xiàng)項(xiàng)目，，覆蓋蓋了住住宅、、公寓寓、寫寫字樓樓及商商業(yè)。。項(xiàng)目規(guī)模：：35萬平平方米產(chǎn)品型態(tài)：：公寓、寫寫字樓、商商業(yè)開發(fā)分期：：3期13：安陽陽楓林水郡郡項(xiàng)目3期期位于安陽市市鐵西區(qū)，，為安陽市市貞元集團(tuán)團(tuán)的龍頭大大盤，項(xiàng)目目總占地超超過1000畝，3期為項(xiàng)目目的核心部部分，包括括商業(yè)及寫寫字樓，規(guī)規(guī)劃體量超超過15萬萬平方米。。其他區(qū)域代代表項(xiàng)目我們相信通通過這次提提案能夠回回答以下問問題：三期的戰(zhàn)略略目標(biāo)？商業(yè)和住宅宅如何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)互動(dòng)？商業(yè)營銷執(zhí)執(zhí)行如何實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最最大化？住宅營銷執(zhí)執(zhí)行如何實(shí)實(shí)現(xiàn)品牌/效益最大大化？為了這個(gè)答答案，我們們做了些什什么？我們的步驟驟第一章我我們們看市場第第二章項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展目目標(biāo)

第三三章項(xiàng)項(xiàng)目面面臨問題第第四章項(xiàng)項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值

第五五章項(xiàng)項(xiàng)目營營銷策略5.1商商業(yè)營銷銷推廣策略略5.2住住宅營營銷推廣策策略第一章我我們看市市場我們?cè)敿?xì)考考察項(xiàng)目及及周邊情況況和競爭參參考項(xiàng)目！！周邊項(xiàng)目：：交通、水水景、健康康、新加坡坡風(fēng)情、現(xiàn)現(xiàn)代主義、、古典主義義……中原區(qū)樓市市分析區(qū)域現(xiàn)狀與與前景區(qū)域樓市概概況區(qū)域市場小小結(jié)區(qū)域現(xiàn)狀與與前景中原區(qū)位于于市區(qū)西部部，是鄭州州市最早的的建成區(qū)之之一，素有有“鄭州西西大門”之之稱。轄區(qū)區(qū)面積97.1平方方公里，其其中城區(qū)面面積24平平方公里。。下轄1個(gè)個(gè)鎮(zhèn)，10個(gè)辦事處處，總?cè)丝诳?6萬，，外來流動(dòng)動(dòng)人口約為為30萬，，中原區(qū)人人口規(guī)模近近百萬。鄭州最具居居住價(jià)值的的區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持的的穩(wěn)速增長長，居民可可支配收入入有明顯的的提高，但但相對(duì)其他他區(qū)域仍有有一定的差差距。工業(yè)老城區(qū)區(qū)區(qū)域市場概概況>>>>04-08年中原區(qū)區(qū)消化總量量為365.02萬萬㎡，年均均增幅3.7。中原區(qū)商品品房銷售均均價(jià)穩(wěn)定在在3500元/㎡上上下，與全全市（4500）均均價(jià)相比，，有很大差差距。上半年受整整體局勢的的影響中原原區(qū)價(jià)格波波動(dòng)幅度較較大，呈下下降趨勢，，下半年中中原區(qū)商品品房銷售均均價(jià)處于上上升勢頭，，全年均價(jià)價(jià)處于下降降趨勢。中原區(qū)住住宅市場場分析區(qū)域中心心樓盤區(qū)域主要要樓盤區(qū)域標(biāo)志志樓盤區(qū)域小戶戶型（公公寓）景園、祥祥和里、、怡心苑苑、鑫苑苑國際廣廣場、秦秦嶺藍(lán)天天佳園中原新城城、世界界城、上上城品、、陽光新新干線、、綠都城城、蔚藍(lán)藍(lán)港灣………升龍國際際中心、、漢飛金金沙國際際、康橋橋華城………鑫苑國際際廣場、、中原新新城、升升龍國際際中心………中原區(qū)主主要樓盤盤信息項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積產(chǎn)品類型均價(jià)主力戶型主力總價(jià)核心賣點(diǎn)中原新城760畝180萬㎡高層、小高層4500105㎡3房85㎡2房30—50萬地段、戶型、配套威尼斯水城705畝64萬㎡高層4700102㎡3房88㎡2房41—47萬景觀、規(guī)模、產(chǎn)品康橋上城品108畝20萬㎡小高層4500100㎡3房75㎡2房33—45萬戶型、規(guī)劃正商潁河港灣26畝5萬㎡多層、小高4500118㎡3房80㎡2房36—53萬價(jià)位、戶型正商蔚藍(lán)港灣62畝8萬㎡多層440068㎡2房30萬價(jià)位、戶型長城陽光新干線1000畝200萬㎡多層、小高層、高層4100122㎡3房82㎡2房33—50萬地段、配套綠都城350畝38萬㎡多層、高層430090㎡3房45萬戶型、規(guī)模晶華城120畝20萬㎡多層、小高層4067133㎡3房80㎡2房32—54萬戶型、價(jià)位金源城上城40畝8萬㎡小高層420073~89㎡2房89~123㎡3房30—45萬戶型、配套世界城—300萬㎡高層——————規(guī)模、地段、配套區(qū)域標(biāo)志志樓盤情情況項(xiàng)目地段規(guī)?？偺讛?shù)主力戶型目標(biāo)群體核心賣點(diǎn)升龍國際中心大學(xué)路政通路交叉口32萬㎡4236套134㎡3房90㎡2房項(xiàng)目周邊地段漢飛金沙國際金水路沙口路交叉口33萬㎡一期654套120㎡3房80㎡2房項(xiàng)目周邊地段、價(jià)位亞星盛世家園嵩山路長江路交叉口260畝3845套113㎡3房70㎡2房項(xiàng)目周邊以及市區(qū)景觀康橋華城大學(xué)路隴海路交叉口29萬㎡3899套45㎡1房85㎡2房130㎡3房項(xiàng)目周邊以及市區(qū)地段區(qū)域存在在市場影影響力較較強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目，憑憑借自身身良好的的定位和和價(jià)值，，在推出出后引起起市場良良好的反反映，一一度出現(xiàn)現(xiàn)熱銷。。區(qū)域小戶戶型（公公寓）產(chǎn)產(chǎn)品情況況項(xiàng)目地段面積區(qū)間總套數(shù)消化情況定位目標(biāo)群體升龍國際中心大學(xué)路政通路交叉口36-77㎡4236套34%公寓項(xiàng)目周邊以及市區(qū)鑫苑國際城市花園二期棉紡路嵩山路交叉口39—54㎡5257套80%公寓+SOHO項(xiàng)目周邊以及市區(qū)中原新城隴海路前進(jìn)路交叉口38—55㎡2187套28%公寓項(xiàng)目周邊以及市區(qū)長城康橋華城大學(xué)路隴海路交叉口40—55㎡3899套80%SOHO公寓項(xiàng)目周邊以及市區(qū)金峰金岸國際銘功路泰康路交叉口28—59㎡951套6%公寓項(xiàng)目周邊以及市區(qū)鑫苑國際廣場建設(shè)路百花路交叉口44—88㎡536套92%SOHO公寓項(xiàng)目周邊以及市區(qū)區(qū)域小戶戶型投放放量較大大，呈現(xiàn)現(xiàn)出供大大于求的的局面，，目前小小戶型成成為共有有的銷售售障礙，，這與區(qū)區(qū)域自身身的消費(fèi)費(fèi)特性有有很大的的關(guān)系，，小戶型型產(chǎn)品的的投放需需要慎重重定位。。項(xiàng)目總套數(shù)可售套數(shù)已售套數(shù)總面積㎡可售面積㎡已售均價(jià)元/㎡中原新城4183294412393624022423994438.28綠都城33958782517313392799743805.61永威鑫城11431011042130408222713615穎河港灣64534929652200293824492.57鵬飛花園1691125715439112554239.75周邊在售售項(xiàng)目銷銷售情況況此外，東東有省電電力系統(tǒng)統(tǒng)定向開開發(fā)的龍?jiān)葱^(qū)區(qū)（僅商業(yè)業(yè)對(duì)外發(fā)發(fā)售）、、西有永威·西西苑（工程未未啟動(dòng),但開始始積累客客戶,其其80多多平方米米的中小小戶型正正面競爭爭!）、、北有華華北石油油局定向向開發(fā)的的昆侖·華府項(xiàng)目（部分對(duì)對(duì)外）。中原區(qū)07.06-08.10區(qū)域域消化量74.22萬㎡㎡，總體呈現(xiàn)現(xiàn)下降趨勢，，08年下半半年基本保持持在5萬㎡每每月的消化速速度。中原區(qū)07.06-08.10區(qū)域域商品房投放放量116.69萬㎡。。受政策和大大環(huán)境的影響響08年上半半年投放量環(huán)環(huán)比07年下下半年有明顯顯的下降趨勢勢。從07年6月月份至08年年10月份，，中原區(qū)供求求比1：0.6，存量商商品房42.47萬㎡。。原因分析：：一方面受經(jīng)經(jīng)濟(jì)下跌加重重的觀望態(tài)勢勢的影響；另另一方面區(qū)域域產(chǎn)品投放存存在同質(zhì)化和和集中化的問問題；另外區(qū)區(qū)域相對(duì)落后后發(fā)展的現(xiàn)狀狀和消費(fèi)能力力也是重要影影響因素。產(chǎn)品投放與消消化情況>>>>項(xiàng)目名稱客戶來源年齡結(jié)構(gòu)職業(yè)購房因素置業(yè)目的中原新城以中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占85%；鞏義、上街等地市為輔約占15%。以35-50為主。以私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)高管為主。地段、戶型、配套、價(jià)位自住和投資?？禈蛏铣瞧芬灾性瓍^(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占80%；鞏義、上街等地市為輔約占20%。以30-45為主。以私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)管理層、城市白領(lǐng)為主。戶型、樓盤品質(zhì)自住和投資。威尼斯水城以中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占75%；鞏義、上街等地市為輔約占25%。以35-45為主。以私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、企業(yè)高管為主。景觀、配套、價(jià)位自住和投資。綠都城以中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)為主約占80%；鞏義、上街、登封等地市為輔約占20%。以25-45為主。以企業(yè)高管、政府公務(wù)員、城市白領(lǐng)為主。戶型、社區(qū)規(guī)劃、配套自住和少部分投資。中原區(qū)為主周周邊客戶為輔成長型家庭私營企業(yè)主為為代表的中產(chǎn)購購房人群配套、價(jià)位、、品質(zhì)成為關(guān)注注焦點(diǎn)自住為主剛性需求區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目目客戶情況職業(yè)單位收入路段因素事業(yè)單位移動(dòng)，網(wǎng)通，聯(lián)通，鄭州電視臺(tái)等2000-5000元/月隴海路、中原路，大學(xué)路、建設(shè)路屬于公司高級(jí)職員或中高層管理人員，25—45歲，部分單位有自己的家屬院，體面的工作，相對(duì)不低且穩(wěn)定的收入，有一定優(yōu)越感，投資比較成熟、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)可觀的行業(yè)，關(guān)注出租率、租金回報(bào)私營業(yè)主汽車交易以及配件市場，調(diào)味品市場，古玩城，娛樂業(yè)，餐飲業(yè)10萬以上/年中原路，建設(shè)路，西環(huán)路有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，重視資金的周轉(zhuǎn)性，對(duì)首付比較關(guān)注，不希望占用他太多流動(dòng)資金，富有一定的冒險(xiǎn)精神，成天忙于生意，很想提高自己的社會(huì)地位，內(nèi)心里渴望能有某個(gè)方面來提高顯示自己的身份地位學(xué)校教師鄭州大學(xué)，鄭州一中等3000元/月大學(xué)路、中原路穩(wěn)定的收入，有家屬院，為改善生活和投資,文化水平比較高銀行浦發(fā)銀行，廣發(fā)銀行，交通銀行，中國銀行，建設(shè)銀行，工商銀行，鄭州商業(yè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行3000-5000元/月中原路，建設(shè)路收入和社會(huì)地位較高，善于精打細(xì)算，投資意識(shí)很強(qiáng)，追求品質(zhì)高的生活，更符合自己的社會(huì)地位醫(yī)院華山醫(yī)院、八一醫(yī)院，煤機(jī)醫(yī)院等3000元/月隴海路、中原路，建設(shè)路穩(wěn)定的收入，有家屬院，為改善生活和投資居民電纜廠、國棉廠等-華山路、中原路、建設(shè)路、隴海路改善生活，提高自己的生活品位和社會(huì)地位地市上街、鞏義、滎陽等--城市的便利性和家庭的和諧穩(wěn)定，為下一代考慮校多，便利工作和生活公務(wù)員市政府及其他機(jī)關(guān)單位2000-5000元/月隴海路、大學(xué)路、中原路，建設(shè)路地位的滿足感追求生活更加的舒適企業(yè)-2500元/月左右華山路、中原路，建設(shè)路改善生活，穩(wěn)定的工作，生活在項(xiàng)目區(qū)域，對(duì)區(qū)域認(rèn)可，對(duì)于花園路的交通便利性比較認(rèn)同白領(lǐng)軟件、IT、廣告、裝飾、保險(xiǎn)、家電2000-3000元/月隴海路、大學(xué)路、中原路，建設(shè)路暫時(shí)居住的過渡和部分投資客戶群體分析析>>>>小結(jié)：經(jīng)濟(jì)信心有所所上升，2、、3月銷售有有所上升！但但基本以自住住型買家為主主；投資型客戶還還沒有明顯出出手，更多地地選擇密切關(guān)關(guān)注中國房地地產(chǎn)市場環(huán)境境的變化；；供求存在一定定失衡，截至至3月底，鄭鄭州市商品住住房累計(jì)可售售面積仍然高高達(dá)588.12萬平方方米，共計(jì)70563套套。如何消化化市場上的存存量房，仍然然是對(duì)開發(fā)商商最大的考驗(yàn)驗(yàn)。2、3月批批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售量量持續(xù)續(xù)銳減減，說說明開開發(fā)商商在放放緩開開發(fā)節(jié)節(jié)奏，，這和和開發(fā)發(fā)商資資金鏈鏈吃緊緊以及及市場場預(yù)期期謹(jǐn)慎慎有關(guān)關(guān)。市場整整體營營銷常常規(guī)的的手段段雷同同(三三講：：環(huán)境境、產(chǎn)產(chǎn)品、、配套套)，，未能能按照照個(gè)案案的特特征形形成專專業(yè)細(xì)細(xì)分，，創(chuàng)新新的營營銷推推廣手手法存存在機(jī)機(jī)會(huì)。。消費(fèi)市市場特特性：：中原區(qū)區(qū)及周周邊二二七區(qū)區(qū)、金水區(qū)區(qū)客戶戶占據(jù)據(jù)80-90%的去去化份份額。?？鐓^(qū)域去去化存存在抗抗性。。城市中中產(chǎn)（（中小小商人人、公務(wù)員員、行行政事事業(yè)單單位職工工）為為主流流消費(fèi)費(fèi)群體，，周邊邊地市市的高高收入人人群逐逐年增增多。。剛性需需求為為主，，價(jià)格格、戶戶型、、配套套、成成為關(guān)關(guān)注焦焦點(diǎn)。。另外外一種種中青年年、高高效、、時(shí)尚尚、新新都市市生活活主義義逐漸成成為主主流。。第二章章項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)三大實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)與與現(xiàn)金金流相相對(duì)應(yīng)應(yīng)的銷銷售計(jì)計(jì)劃，，達(dá)到到預(yù)先先確定定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收收益；；品牌目目標(biāo)在操作作項(xiàng)目目的基基礎(chǔ)上上，將將項(xiàng)目目形象象提升升至項(xiàng)項(xiàng)目品品牌，，同時(shí)時(shí)將企企業(yè)成成為打打造城城市精精英概概念產(chǎn)產(chǎn)品的的品牌牌倡導(dǎo)導(dǎo)者；；積累客客戶通過良良好的的品牌牌影響響力，，培養(yǎng)養(yǎng)客戶戶的忠忠誠度度，實(shí)實(shí)現(xiàn)為為后續(xù)續(xù)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目積累累忠誠誠的潛潛在客客戶。。第三章章項(xiàng)項(xiàng)目目面臨臨問題題項(xiàng)目所所在，，整體體區(qū)域域形象象較差差，市市民接接受程程度一一般；；本案與與周邊邊項(xiàng)目目同期期施工工，短短期內(nèi)內(nèi)居住住氛圍圍不會(huì)會(huì)有太太大改改善；；市民置置業(yè)對(duì)對(duì)該區(qū)區(qū)域（（西區(qū)區(qū)）關(guān)關(guān)注度度低于于中心心區(qū)、、東區(qū)區(qū)。項(xiàng)目外外部限限制條條件三期戶戶型集集中80多多平方方米的的中小小戶型型，競競爭激激烈；；三期緊緊鄰隴隴海路路，有有一定定的噪噪音、、廢氣氣的影影響。。商業(yè)街街需要要招商商以補(bǔ)補(bǔ)充該該區(qū)域域的生生活配配套。。項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部限限制條條件但光芒芒是遮遮蓋不不住的的！第四章章項(xiàng)項(xiàng)目目核心心價(jià)值值項(xiàng)目——核心價(jià)值體系板塊價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值品牌價(jià)值昔日的記憶硬件軟件發(fā)展商+合作伙伴倡導(dǎo)西區(qū)生活新模式—地中海風(fēng)情生活銷售中心獨(dú)特建筑風(fēng)格獨(dú)特園林風(fēng)格物業(yè)管理鄭州西區(qū)充滿親情、文化的生活區(qū)域社區(qū)商業(yè)核心長城飯店私人管家社區(qū)人文浪漫舒適典雅城市精英項(xiàng)目三期開發(fā)核心理念：鄭州首席地中海式高尚城市精英社區(qū)創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)宣傳平臺(tái)工業(yè)板塊生活板塊教育板塊交通板塊入戶花園、內(nèi)庭院地中海風(fēng)格水景園林結(jié)合綠色板塊規(guī)劃設(shè)計(jì)點(diǎn)狀分布、美學(xué)空間鄭州西區(qū)成熟區(qū)第五章章項(xiàng)項(xiàng)目目營銷銷策略略工程進(jìn)度時(shí)間計(jì)劃開始時(shí)間完成時(shí)間樁基施工30工作日2009-5-72009-6-5樁間土開挖12工作日2009-5-282009-6-8±0.00以下工程76工作日2009-6-122009-8-26預(yù)售許可證辦理45工作日2009-8-42009-9-17±0.00以上主體174工作日2009-8-272010-2-16里程碑（開盤）0工作日2009-10-172009-10-17里程碑（封頂）0工作日2010-1-222010-1-22【工程程節(jié)點(diǎn)點(diǎn))】【營銷銷推廣廣策略略】鈞城總總思路路：品牌的的導(dǎo)入入項(xiàng)目個(gè)個(gè)性的的倡導(dǎo)導(dǎo)個(gè)性的的體驗(yàn)驗(yàn)個(gè)性的的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品牌的的鞏固固和提提升作戰(zhàn)核核心：：以三三個(gè)借借勢，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)飛躍躍！年度營營銷推推廣總總策略略1、項(xiàng)項(xiàng)目形形象借借勢，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)品牌飛飛躍！綜合合之前前形象象沉淀淀，將將項(xiàng)目目定位位更有有個(gè)性性！2、、商業(yè)業(yè)街品品牌借借勢，，招商商先行行，實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)價(jià)值飛飛躍！3、三三期住住宅借借勢登登場，，以社社區(qū)及及商業(yè)業(yè)的成成熟感感，實(shí)實(shí)現(xiàn)完美收收官之之作的的飛躍躍！作戰(zhàn)戰(zhàn)指指導(dǎo)導(dǎo)：：以以四四個(gè)個(gè)階階段段的的連連續(xù)續(xù)作作戰(zhàn)戰(zhàn)，，達(dá)達(dá)成成作作戰(zhàn)戰(zhàn)目目標(biāo)標(biāo)！！年度度營營銷銷推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃行行程程09.5月8910月111210.1月廣告作戰(zhàn)-廣告團(tuán)隊(duì)完成傳播面/售場面/制作面工作并監(jiān)控市場認(rèn)購期及持續(xù)商家導(dǎo)入/價(jià)值提升/分區(qū)推售住宅預(yù)熱期品牌升級(jí)/市場高度占領(lǐng)/戰(zhàn)略蓄客商業(yè)預(yù)熱及登記蓄客期商業(yè)導(dǎo)入/產(chǎn)品展示/招商先行/戰(zhàn)略蓄客公關(guān)作戰(zhàn)-廣告/資源聯(lián)合團(tuán)隊(duì)完成市場亮點(diǎn)/高點(diǎn)制造營銷作戰(zhàn)-營銷團(tuán)隊(duì)完成地面專員導(dǎo)購/說辭/實(shí)戰(zhàn)強(qiáng)力訓(xùn)練住宅認(rèn)購及熱銷期戰(zhàn)略擴(kuò)展預(yù)期市場[充分釋放主題及產(chǎn)品熱銷]【營營銷銷節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)】567891011125月月商商業(yè)業(yè)形形象象確確定定，，商商業(yè)業(yè)街街包包裝裝，，開開展展招招商商6月月品品牌牌商商家家洽洽談?wù)?，，借借勢勢傳傳播播蓄蓄客?月月商商家家品品牌牌傳傳播播，，締締造造商商業(yè)業(yè)街街氛氛圍圍8月月品品牌牌商商家家意意向向確確定定，，簽簽約約發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)暨暨商商業(yè)業(yè)街街開開盤盤9月月三三期期住住宅宅蓄蓄客客，，同同步步商商業(yè)業(yè)招招商商銷銷售售10月月三三期期住住宅宅開開盤盤，，同同步步商商業(yè)業(yè)招招商商銷銷售售11月月住住宅宅分分階階段段展展示示主主題題，，進(jìn)進(jìn)入入強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期，，同同步步商商業(yè)業(yè)招招商商銷銷售售12月月住住宅宅持持續(xù)續(xù)熱熱銷銷，，同同步步商商業(yè)業(yè)招招商商銷銷售售5.1商商業(yè)業(yè)營營銷銷策策略略一、、商商業(yè)業(yè)街街核核心心定定位位1））商商業(yè)業(yè)街街功功能能定定位位2））客客戶戶定定位位二二、、商商業(yè)業(yè)街街業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃1））商商業(yè)業(yè)街街業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃2））商商業(yè)業(yè)街街工工程程調(diào)調(diào)整整【商商業(yè)業(yè)營營銷銷推推廣廣策策略略】三、商業(yè)業(yè)街市場場推廣策策略1）整體體推廣策策略2）推推廣主題題3）推廣廣節(jié)奏4））推廣手手法5）市市場強(qiáng)勢勢推廣活活動(dòng)6）市市場推推廣方方向及及表現(xiàn)現(xiàn)【一、、商業(yè)業(yè)街核核心定定位———功功能定定位】據(jù)項(xiàng)目目條件件：整整體商商業(yè)形形態(tài)較較符合合社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)影響社區(qū)商商業(yè)規(guī)模的的因素：1、社區(qū)規(guī)規(guī)模2、社區(qū)所所在區(qū)域商商業(yè)空間3、交通狀狀況4、周邊人人口數(shù)量商業(yè)形態(tài)：：受物業(yè)形形態(tài)、商業(yè)業(yè)區(qū)域特性性的因素制制約，項(xiàng)目目商業(yè)總體體形態(tài)不適適合做區(qū)域型商業(yè)業(yè)、主題商商業(yè)街，較較適合做社社區(qū)商業(yè)華山路上城品昆侖路隴海路永威西苑鄭燃項(xiàng)目龍?jiān)错?xiàng)目北方石油局項(xiàng)目目前社區(qū)商商業(yè)主要有有下表中的的四種類型型：1、受周邊環(huán)境的制約；2、商業(yè)不是發(fā)展商考慮的重點(diǎn)。零星型1、社區(qū)位置較偏遠(yuǎn)；2、社區(qū)區(qū)域商業(yè)空間狹窄；內(nèi)向型1、社區(qū)規(guī)模適中；2、社區(qū)區(qū)域商業(yè)空間較大；3、周邊住宅小區(qū)較多。偏外向型1、社區(qū)規(guī)模較大；2、社區(qū)區(qū)域商業(yè)空間較大；3、交通便利，社區(qū)臨主要道路。外向型特點(diǎn)類型≤1％1％－3％3％－8％8％－15％商業(yè)比例項(xiàng)目商業(yè)比比例約11.5%，，適合外向向型社區(qū)商商業(yè)的規(guī)模模?！疽?、商業(yè)業(yè)街核心定定位——客客戶定位】商業(yè)街消費(fèi)費(fèi)群定位：：立足社區(qū)區(qū)，輻射周周邊商業(yè)輻射面面較窄；社區(qū)總1688戶，，人口約5900，，不足以支支撐本項(xiàng)目目商業(yè)的正正常經(jīng)營；；周邊小區(qū)密密集，人口口規(guī)模較大大；立足于本社社區(qū)消費(fèi)群群體，同時(shí)時(shí)，主要輻輻射片區(qū)內(nèi)內(nèi)其他社區(qū)區(qū)居民消費(fèi)費(fèi)群體?！疽?、商業(yè)業(yè)街核心定定位——客客戶定位】商業(yè)街業(yè)主主定位：投投資者，自自用型?比比例如何?社區(qū)商業(yè)投投資型居多多，客戶面面積需求偏偏小購鋪次數(shù)：78％無購鋪鋪（投資型））18％一次次購鋪4％二次以以上購鋪?zhàn)杂媒邮苊娣e積：150㎡以上上占6％，100-150㎡占14％，60-100㎡占35％，30-60㎡占35％，30㎡以下占占10％自用型客戶調(diào)調(diào)查：（鄭州州300名社社區(qū)商業(yè)經(jīng)營營商家，鈞城城08年12月市調(diào)）社區(qū)商業(yè)投資資客戶關(guān)注商商業(yè)成活能力力及回報(bào)率購鋪?zhàn)铌P(guān)注因因素：價(jià)格關(guān)注度26％，回報(bào)率10%，經(jīng)營成活率43%，位置為14%，其他7%回報(bào)率最低要要求：8%以下占15％，8-9%占49％，9%以上占36％.社區(qū)商業(yè)投資資客戶接受總總價(jià)偏低，一一次性比例小小最高接受總價(jià)價(jià)：200萬以上上占5％，100-200萬以上占占16％，60-100萬占19％％，30-60萬占35％，30萬以下占占25％。最高支付首期期款成數(shù)：五成40％，，五成-八成11％，一次性17%其他32%（（涉及墊付或或返租）社區(qū)商業(yè)投資資客戶特點(diǎn)通過對(duì)社區(qū)商商業(yè)投資客戶戶的詳細(xì)分析析，我們可以以看到：1.社區(qū)商商業(yè)商家中，，購鋪?zhàn)誀I的客客戶比例較小小2.投資客客戶主要需求求在30-100㎡，，總價(jià)控制100萬以下下（70%）3.不到2成客戶愿意意一次性付款款（17%）4.多數(shù)客客戶關(guān)注價(jià)格格、回報(bào)率與與經(jīng)營的成活活率5.底商需需求居多置業(yè)類型比例客戶種類自用型25%區(qū)域或社區(qū)業(yè)主投資型75%本地投資客為主、外地投資客為輔投資客戶定位位【二、商業(yè)街街業(yè)態(tài)規(guī)劃———業(yè)態(tài)定位位】普通住宅社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)結(jié)構(gòu)普通住宅社區(qū)區(qū)商業(yè)需求度度與面積比例例關(guān)系強(qiáng)勢需求：（（需求度60%以上）中性需求：（（需求度20-60%））弱勢需求：（（需求度20%以下））強(qiáng)勢需求業(yè)態(tài)態(tài)：超市、餐館館、銀行營業(yè)業(yè)點(diǎn)。中性性需需求求業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：藥藥房房、、診診所所、、洗洗衣衣店店、、擦擦鞋鞋店店、、美美容容店店、、保保健健店店、、地地產(chǎn)產(chǎn)中中介介、、服服飾飾店店、、小小精精品品店店、、郵郵局局、、網(wǎng)網(wǎng)吧吧、、健健身身休休閑閑中中心心、、幼幼兒兒園園、、移移動(dòng)動(dòng)（（聯(lián)聯(lián)通通））網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)弱勢勢需需求求業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：培培訓(xùn)訓(xùn)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)、、老老年年活活動(dòng)動(dòng)中中心心、、花花店店、、寵寵物物店店、、茶茶館館、、彩彩擴(kuò)擴(kuò)、、修修理理店店、、酒酒吧吧KTV、、其其他他商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃定定位位類型業(yè)態(tài)預(yù)算面積主力面積比主力位置（見業(yè)態(tài)分布圖）租售強(qiáng)勢消費(fèi)超市15007.28%租餐飲11005.34%租銀行網(wǎng)點(diǎn)15007.28%租/售中性消費(fèi)

美容美發(fā)2001.0%租/售24小時(shí)便利店3001.5%租/售藥店2001.0%租/售面包店2001.0%

弱勢消費(fèi)

主力力業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃：：主力力商商家家占占面面積積總總比比列列的的24.4%，，但但只只約約占占銷銷售售價(jià)價(jià)值值比比例例的的30%。。引引進(jìn)進(jìn)主主力力商商家家，，即即便便主主力力全全租租，，消消化化街街鋪鋪與與部部分分1拖拖二二，，亦亦可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資資金金回回籠籠的的30——70%，，且且整整體體商商業(yè)業(yè)的的成成活活力力會(huì)會(huì)較較強(qiáng)強(qiáng)。。業(yè)態(tài)分布布及租賃賃銷售計(jì)計(jì)劃圖超市/餐飲銀行網(wǎng)點(diǎn)藥店便利店銷售銷售銷售銷售銷售一期銷售暫租賃/銷售二期銷售三期銷售美發(fā)臨街鋪銷銷售狀況況相對(duì)要要好，一一拖二銷銷售困難難！項(xiàng)目名稱銷售周期產(chǎn)品類型銷售率均價(jià)區(qū)間備注安軍城

08年底一拖二10%6400-6800針對(duì)汽車行業(yè)08年底2層0%5300-5500

08年底一層15%8500-9000

普羅旺世08年6月—一拖二、一拖三（首層）8%12000-16500歐洲風(fēng)情商業(yè)街，或一拖三08年6月—一拖二（首層）0%12000-16500

08年6月—臨街商鋪38%12000-13000社區(qū)內(nèi)部陽光佳苑06年臨街商業(yè)83%7300-10000社區(qū)內(nèi)、國基路組成06年一拖二46%6700-8000二層剩余較多占總量的7成左右06年2層78%4000-13000一層價(jià)格遠(yuǎn)高于二層主語城2008年9月一拖二29%7000-8000文化路7000元/㎡（反租）2008年9月底層商鋪62%7000-9000步行街價(jià)格中等偏上（反租）中原食品城（四月天）2007年11月一拖二46%700005年7月完工，國基路商業(yè)全部銷售參考案例例：社區(qū)區(qū)商業(yè)銷銷售一覽覽表（臨臨近批發(fā)發(fā)市場/大型社社區(qū)）如何賣？？參考一、、銷售狀狀況：一層底商商銷售較較好；一一拖二僅僅好路段段消化還還可以；；一層門門面+大大面積二二層（社社區(qū)口、、好路段段）入駐駐較好；；純二層層及普通通一拖二二難銷。。參考二、、客戶需需求：1.投投資客戶戶主要需需求在30-100㎡㎡，總總價(jià)控制制100萬以下下（70%））2.多多數(shù)客戶戶關(guān)注價(jià)價(jià)格、回回報(bào)率與與經(jīng)營的的成活率率3.底底商需求求居多參考三、、業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃：強(qiáng)勢需求求的業(yè)態(tài)態(tài)可盡量量引導(dǎo)在在二層，，因?yàn)闊o無論在一一層、還還是二層層，消費(fèi)費(fèi)者必須須要去消消費(fèi)，且且消化面面積大。?！径?、商商業(yè)街業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃——商商鋪調(diào)整整】1342675910822號(hào)樓樓商鋪結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整示例（（原圖））123564722號(hào)號(hào)樓商商鋪結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整示示例（（調(diào)整整一））1F組組合，，形成成面積積差異異，促促進(jìn)銷銷售1342675822號(hào)樓商商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整示例（（調(diào)整二））3681F組合，，形成面積積差異2F，1拖拖3，1拖拖5，2拖拖2組合，，租賃品牌牌商家注：商鋪調(diào)調(diào)整僅作示示例，具體體需要完整整的工程圖圖紙綜合劃劃分調(diào)整！！業(yè)態(tài)分布及及租賃銷售售計(jì)劃圖超市/餐飲銀行網(wǎng)點(diǎn)藥店便利店銷售銷售銷售銷售銷售一期銷售暫租賃/銷售二期銷售三期銷售美發(fā)核心：招商商先行、鎖鎖定大局；；借勢強(qiáng)銷銷、分批推推進(jìn)1、隴海西西商業(yè)圈概概念，通過過表現(xiàn)康橋橋上城品大大社區(qū)優(yōu)勢勢從而突顯顯商業(yè)街在在其社區(qū)生生活新商圈圈中的核心心地位和獨(dú)獨(dú)特性，制制造市場熱熱點(diǎn)及焦點(diǎn)點(diǎn)。2、針對(duì)目目標(biāo)群體，，通過大眾眾媒介的有有效廣告宣宣傳，迅速速建立市場場知名度。。3、緊密配配合項(xiàng)目整整體營銷計(jì)計(jì)劃開展市市場推廣活活動(dòng)，不斷斷提升市場場關(guān)注度和和美譽(yù)度。?！救?、商業(yè)業(yè)街市場推推廣策略———整體策策略】核心：先先租后售售分兩階段段，分別別針對(duì)經(jīng)經(jīng)營者、、投資者者。第一階段段（5月月份至8月份））：首先先針對(duì)經(jīng)經(jīng)營者，，主要目目標(biāo)是實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)街鋪面面的順利利招商；；第二階段段（8月月份至12月份份）：其其次針對(duì)對(duì)投資者者，主要要目標(biāo)是是在順利利招商的的同時(shí)吸吸引投資資者實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目的的大部分分銷售。?！救?、商商業(yè)街市市場推廣廣策略———推廣廣節(jié)奏】核心：品牌疊疊加1）前期———形象廣告配配合直銷招商商，引進(jìn)核心心主力店和品品牌商家；2）后期———全方位滲透透式推廣，吸吸納小型商家家和目標(biāo)投資資者；3）建立第二二營銷渠道，，充分運(yùn)用前前期已進(jìn)駐商商家、租戶和和投資者進(jìn)行行口碑傳播，，促使銷售勢勢能不斷提升升?！救?、商業(yè)街街市場推廣策策略——推廣廣手法】【三、商業(yè)街街市場推廣策策略——市場場強(qiáng)勢推廣活活動(dòng)】根據(jù)項(xiàng)目具體體情況，在項(xiàng)項(xiàng)目推廣前期期（即第一階階段），招商工作先行行。而在第二階階段開始之后后，針對(duì)投資資者心理，所所推出商鋪的的銷售將大部部分以帶租約形式吸引眾多目標(biāo)標(biāo)市場投資者者。市場推廣重點(diǎn)點(diǎn)活動(dòng)計(jì)劃：：重點(diǎn)活動(dòng)一：：“三城鼎立立”地產(chǎn)長城城商業(yè)街聯(lián)合合公開招商、、發(fā)售新聞發(fā)發(fā)布會(huì)重點(diǎn)活動(dòng)二：：“三城鼎鼎立”品牌商商家免租聯(lián)展展招商活動(dòng)重點(diǎn)活動(dòng)二：：品牌商家免免租聯(lián)展招商商活動(dòng)以主動(dòng)聯(lián)系方方式，吸引在在本地區(qū)具有有市場影響力力的名牌商家家以及前期已已招入商家前前來步行街現(xiàn)現(xiàn)場參加本次次品牌、產(chǎn)品品與服務(wù)等方方面的綜合展展示活動(dòng)。活動(dòng)目的：強(qiáng)強(qiáng)力提升商業(yè)業(yè)街知名度，，帶旺人氣，，尋求合作商商家與目標(biāo)投投資者活動(dòng)時(shí)間：3個(gè)月（可根根據(jù)二期交房房時(shí)間具體調(diào)調(diào)整）活動(dòng)形式：在在活動(dòng)期內(nèi)，，以免收租金金的形式免費(fèi)費(fèi)提供商業(yè)街街商鋪空間給給各類參展商商家進(jìn)行其品品牌、產(chǎn)品與與服務(wù)的展示示和市場推廣廣活動(dòng)，吸引引社區(qū)居民以以至當(dāng)?shù)厣鐣?huì)會(huì)的關(guān)注?；顒?dòng)要求：參參展對(duì)象必須須是具有品牌牌知名度和市市場影響力的的商家；核心：活力、、優(yōu)雅、浪漫漫、個(gè)性康橋上城品整整體的建筑特特點(diǎn)，其商業(yè)業(yè)街傳播表現(xiàn)現(xiàn)、營造成地地中海節(jié)日里里的小鎮(zhèn)街道道的感覺，個(gè)個(gè)性歡快、明明晰，充滿活活力?？Х鹊甑辍⒒ǖ?、書書店、兒童天天地，超市、、西餅店、寵寵物店等元素素應(yīng)用，展示示一條充滿地地中海風(fēng)情韻韻味的商業(yè)街街！【三、商業(yè)街街市場推廣策策略——市場場傳播推廣方方向】商業(yè)街街命名名建議議：圣圣瓦倫倫丁街街/圣圣瓦倫倫町情人節(jié)節(jié),又又叫圣圣瓦倫倫丁節(jié)節(jié)或圣圣華倫倫泰節(jié)節(jié)(St.Valentine'sDay),即每每年的的2月月14日,是西西方的的傳統(tǒng)統(tǒng)節(jié)日日之一一。男男女在在這一一天互互送巧巧克力力、賀賀卡和和花,用以以表達(dá)達(dá)愛意意或友友好,現(xiàn)已已成為為歐美美各國國青年年人喜喜愛的的節(jié)日日。商業(yè)傳傳播主主線核心訴訴求語語：相約圣圣瓦倫倫丁街街/相相約康康橋上上城品品！第一階階段訴求語語：隴隴海西西商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)/相相約圣圣瓦倫倫丁街街/相相約康康橋上上城品品！商圈營營銷5月-6月月第二階階段訴求語語：地地中海海浪漫漫街區(qū)區(qū)/相相約圣圣瓦倫倫丁街街/相相約康康橋上上城品品！氣質(zhì)營營銷7月-12月宣傳及及招商商期階階段執(zhí)執(zhí)行時(shí)間：：5月月1日日-6月30日日目標(biāo)：：通過過商鋪鋪的宣宣傳，，對(duì)商商鋪進(jìn)進(jìn)行招招商以以及直直接銷銷售。。本階階段以以招商商為主主要目目標(biāo)。。工作：：1、招招商：：由于本本項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)氛圍圍較差差，需需降低低商戶戶進(jìn)駐駐的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，吸引引客戶戶入駐駐，最最大限限度的的營造造熱銷銷氛圍圍，前前期進(jìn)進(jìn)行主主力店店的招招商。。此為為本階階段的的重點(diǎn)點(diǎn)工作作。2宣傳傳：2、直直接銷銷售：：對(duì)于于意向向、經(jīng)經(jīng)濟(jì)能能力較較強(qiáng)，，而且且能夠夠快速速入駐駐的商商戶，，可以以直接接銷售售，以以形成成回款款。3、商商家包包裝或或裝修修：商商鋪招招租后后，對(duì)對(duì)于進(jìn)進(jìn)駐的的商業(yè)業(yè)，配配合其其展示示商業(yè)業(yè)形象象，形形成商商業(yè)熱熱銷及及旺鋪鋪形象象。4、物物料設(shè)設(shè)計(jì)及及制作作宣傳途徑報(bào)紙、宣傳單頁媒體組合大河報(bào)、商報(bào)時(shí)間途徑版面主題方向5月中旬-6月上旬大河報(bào)、商報(bào)2個(gè)整版發(fā)售信息及概念6月中旬-6月下旬大河報(bào)2個(gè)整版產(chǎn)品突出價(jià)值點(diǎn)物料設(shè)計(jì)制作內(nèi)容商鋪宣傳單頁5月中旬5月下旬商業(yè)信息及突出價(jià)值商業(yè)宣傳條幅5月中旬5月下旬商業(yè)銷售及招商信息強(qiáng)勢銷銷售期期階段段執(zhí)行行時(shí)間：：7月月1日日-8月30日日目標(biāo)：：借助助招商商成果果，強(qiáng)強(qiáng)勢推推廣宣宣傳，，利用用靈活活的銷銷售模模式、、激勵(lì)勵(lì)措施施進(jìn)行行商業(yè)業(yè)強(qiáng)銷銷。工作：：銷售宣宣傳：：借助助成果果展示示的表表象，，將銷銷售熱熱度推推向高高潮。。增強(qiáng)強(qiáng)商戶戶的信信息，，刺激激商戶戶購買買。將將意向向客戶戶充分分消耗耗調(diào)。。本階階段的的重點(diǎn)點(diǎn)是商商鋪的的銷售售回款款。策略略促促銷銷：：進(jìn)進(jìn)入入強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期后后，，通通過過策策略略性性的的促促銷銷，，加加速速商商鋪鋪的的消消化化，，根根據(jù)據(jù)實(shí)實(shí)際際情情況況進(jìn)進(jìn)行行市市場場調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)：：入駐駐激激獎(jiǎng)獎(jiǎng)：：強(qiáng)強(qiáng)銷銷期期是是在在整整個(gè)個(gè)銷銷售售階階段段中中起起到到連連承承作作用用，，入入駐駐獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)可可以以，，維維護(hù)護(hù)商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍，，為為后后期期的的返返祖祖銷銷售售做做鋪鋪墊墊。。保保證證商商鋪鋪銷銷售售的的順順暢暢，，及及成成本本最最優(yōu)優(yōu)化化。。宣傳途徑報(bào)紙、宣傳單頁媒體組合大河報(bào)時(shí)間途徑版面主題方向7月中上旬大河報(bào)1版成果展示、+策略促銷7月下旬-8月上旬大河報(bào)2版產(chǎn)品突出價(jià)值點(diǎn)+策略促銷強(qiáng)勢勢持持銷銷期期階階段段執(zhí)執(zhí)行行時(shí)間間：：9月月1日日-12月月31日日目標(biāo)標(biāo)：：剩剩余余商商鋪鋪銷銷售售及及原原招招商商部部分分的的返返租租銷銷售售。。工作作：：階段段性性銷銷售售調(diào)調(diào)整整：：根據(jù)據(jù)市市場場的的實(shí)實(shí)際際情情況況及及前前期期銷銷售售情情況況綜綜合合評(píng)評(píng)估估分分析析后后，，對(duì)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有有銷銷售售情情況況進(jìn)進(jìn)行行階階段段的的策策略略性性調(diào)調(diào)整整。。以以適適應(yīng)應(yīng)實(shí)實(shí)際際的的銷銷售售情情況況。。剩余余商商鋪鋪持持續(xù)續(xù)銷銷售售：：在沒沒有有推推廣廣的的情情況況下下，，剩剩余余商商鋪鋪銷銷售售需需要要借借助助以以形形成成的的商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍，，以以次次來來完完成成商商業(yè)業(yè)的的銷銷售售。。對(duì)對(duì)于于快快速速入入駐駐商商業(yè)業(yè)同同樣樣予予以以優(yōu)優(yōu)惠惠。。招商商部部分分返返租租銷銷售售：：在本本階階段段對(duì)對(duì)已已招招租租的的商商鋪鋪進(jìn)進(jìn)行行返返租租銷銷售售。。本本階階段段實(shí)實(shí)行行協(xié)協(xié)商商方方式式進(jìn)進(jìn)行行銷銷售售，，由由于于主主力力商商家家面面積積較較大大，，因因此此對(duì)對(duì)招招租租部部分分進(jìn)進(jìn)行行策策略略性性激激勵(lì)勵(lì)銷銷售售，，以以保保證證商商鋪鋪銷銷售售順順利利進(jìn)進(jìn)行行。。（（招招租租商商戶戶對(duì)對(duì)所所租租商商鋪鋪具具有有優(yōu)優(yōu)先先購購買買權(quán)權(quán)。。宣傳設(shè)計(jì)制作內(nèi)容報(bào)紙廣告9月結(jié)合3期住宅組團(tuán)同步推廣商鋪宣傳單頁10月上旬10月中旬收益、成果展示、+策略促銷風(fēng)格格稿稿1風(fēng)格格稿稿1風(fēng)格格稿稿2風(fēng)格格稿稿35.2住住宅宅營營銷銷策策略略一、三期期住宅核核心思想想1）營銷銷戰(zhàn)略思思考2）營銷銷執(zhí)行核核心3）營銷銷推廣核核心二二、住宅宅營銷階階段計(jì)劃劃1）蓄客客階段2））開盤階階段3）持續(xù)續(xù)銷售階階段【住宅營營銷推廣廣策略】從鄭州中中高檔住住宅的發(fā)發(fā)展趨勢勢洞察項(xiàng)目目的發(fā)展展戰(zhàn)略??！項(xiàng)目策劃劃核心指指導(dǎo)思想想【一、三三期住宅宅核心思思想———市場戰(zhàn)戰(zhàn)略思考考】鄭州目前前中高檔檔住宅普普通開發(fā)發(fā)模式“三講”鄭州中高檔住宅開發(fā)模式講環(huán)境——優(yōu)美的景觀環(huán)境講產(chǎn)品——精細(xì)品質(zhì)，舒適豪華享受講配套——高檔、齊全的配套設(shè)施鈞城地產(chǎn)產(chǎn)認(rèn)為：：“三講””是做中中高檔樓樓盤的必必要條件件，而不不是充分分必要條條件！在市場成成熟、競競爭激烈烈的時(shí)代代，產(chǎn)品品、配套套等硬件件很容易易被模仿仿的態(tài)勢勢下，這些已經(jīng)經(jīng)變成了了基本規(guī)規(guī)定動(dòng)作作！三期的位位置和產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)，該選選擇什么么營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略？鈞城地產(chǎn)產(chǎn)觀點(diǎn)：：不叫賣產(chǎn)產(chǎn)品，而而是賣一一種生活活方式、、一種生生活格調(diào)調(diào)(LiveStyle)，營造目標(biāo)客戶戶群所真正所所需的生活環(huán)環(huán)境！目前鄭州房地地產(chǎn)市場，都都在竭盡全力力叫賣產(chǎn)品、、賣景觀、賣賣配套、賣環(huán)環(huán)境，但這些些物質(zhì)的因素素越有趨同的的勢頭，同質(zhì)質(zhì)化、雷同化化逐漸腐蝕項(xiàng)項(xiàng)目的競爭力力。要在目前前市場上實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目銷售、、項(xiàng)目形象、、企業(yè)品牌，，必須走一條條獨(dú)特的個(gè)性性化經(jīng)營之道道。項(xiàng)目三期的營營銷將在鄭州州西區(qū)市場開開辟一道分水水嶺！能讓消費(fèi)者心心動(dòng)的不僅僅僅是小區(qū)的園園林景觀、戶戶型設(shè)計(jì)、建建筑風(fēng)格等““硬性”設(shè)施施，更是一種情感的認(rèn)認(rèn)同！三期客戶定位位就是面向所所有的年輕城城市精英，讓城市精英認(rèn)認(rèn)可、喜歡、、而且需要，，才是康橋上城城品三期的特特性。他們追求高貴、崇崇尚文化，希希望能自由自自在享受生活活與優(yōu)雅高尚尚的環(huán)境。向向往一種能另另他們激動(dòng)的的生活方式。。－－向往獨(dú)特特而具有文化化氣息的生活活方式結(jié)論：他們需要一種種獨(dú)特鮮明的的、與眾不同同的符合內(nèi)心心需求的生活活方式?！疽弧⑷谧∽≌诵乃枷胂搿獱I銷執(zhí)執(zhí)行核心】地中海風(fēng)情生生活方式，全全力為業(yè)主打打造一種浪漫、閑適與與典雅的生活空間，，才是康橋上上城品三期的的傳播?？禈蛏铣瞧啡诘刂泻Ｖ馈恪澹螅螅簦欤幔觯觯椋?！【一、三期住住宅核心思想想——營銷推推廣核心】住宅傳播主線線核心訴求語：：地中海之美———c’ｅｓｔｌｌａｖｉｅｅ！第一階段訴求語：地中海之美———ｃ’ｅｓｓｔｌａｖｖｉｅ！地中海之美———尋找，心中那那一片海！品牌營銷8月-9月月第二階段訴求語：地中海之美———明天，給生活活一片海！地中海之美———享受，心中那那一片海！生活營銷10月-12月【年度階段性性工作計(jì)劃】】1.市場預(yù)熱熱及登記期（09.8———9月）階段工作重點(diǎn)點(diǎn)：（1）借助前前期形象，釋釋放項(xiàng)目品牌牌，預(yù)熱市場場影響力和美美譽(yù)度（2）通過1、2期老客客戶和社會(huì)關(guān)關(guān)系客戶資源源積累，建立立基礎(chǔ)客戶網(wǎng)網(wǎng)群。主訴求點(diǎn)：品牌傳達(dá)，新新組團(tuán)傳達(dá)康橋上城品3期，地中海海之美——c’estlavie!！尋找，心中那那一片海！媒體配合，推推廣策略指導(dǎo)導(dǎo)思路（1）軟性報(bào)報(bào)道的宣傳，，軟性文章的的運(yùn)用（2）開始投投入住宅報(bào)紙紙廣告（3）戶外廣廣告的設(shè)置、、投放，包括括路牌、道旗旗等交通線路路包裝、地塊塊/工地現(xiàn)場包裝裝更換等。（4）接受市市場意向登記記及關(guān)系認(rèn)購購。推廣費(fèi)用概算算：主要以老業(yè)主主和社會(huì)關(guān)系系客戶進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目傳播和積積累客戶資源源，階段費(fèi)用用大約70萬萬元。2、市場認(rèn)認(rèn)籌/開盤盤期（09.9——10月）階段工作重重點(diǎn)：（1）強(qiáng)勢勢宣傳，全全面釋放本本項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)，充分為為本項(xiàng)目造造勢，迅速速建立和鞏固影響力力和美譽(yù)度度（2）積蓄蓄大量的潛潛在客戶群群，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)足夠的誠誠意客戶群群（3）以高高品質(zhì)、高高形象為突突破點(diǎn)，配配合優(yōu)惠措措施和推廣廣造勢活動(dòng)，轉(zhuǎn)化化、穩(wěn)定和和拉動(dòng)認(rèn)籌籌客戶網(wǎng)群群的增長主訴求點(diǎn)：：通過規(guī)劃篇篇、景觀篇篇、戶型篇篇，突出項(xiàng)項(xiàng)目高品質(zhì)質(zhì)、高形象象的綜合優(yōu)優(yōu)勢；/明明天，給生生活一片海海！【年度階段段性工作計(jì)計(jì)劃】媒體配合，，推廣策略略指導(dǎo)思路路（1）開盤盤活動(dòng)（2）戶外外廣告，報(bào)報(bào)紙廣告，，加大投入入量（3）配合合一系列的的營銷公關(guān)關(guān)活動(dòng)，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目社社區(qū)文化、、生活方式式及產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢的推廣廣引導(dǎo)（4）樣板板展示組團(tuán)團(tuán)開放（示示范樣板間間、沙盤等等）（5）內(nèi)部部認(rèn)購優(yōu)惠惠政策及認(rèn)認(rèn)購期活動(dòng)動(dòng)，接受市市場認(rèn)籌。。推廣費(fèi)用概概算：經(jīng)過以本項(xiàng)項(xiàng)目生活調(diào)調(diào)性、個(gè)性性氣質(zhì)對(duì)買買家的導(dǎo)入入和產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢賣點(diǎn)的的導(dǎo)入，階階段推廣費(fèi)費(fèi)用大約80萬元。。3、熱銷期期及持續(xù)銷銷售期（09.11—12月）階段工作重重點(diǎn)：（1）掀起起銷售過程程中的高潮潮（2）全面面釋放前期期積蓄的客客戶能量，，全面擴(kuò)大大客戶網(wǎng)群群（3）完善善客戶資料料數(shù)據(jù)庫主訴求點(diǎn)：：全面演繹““地中海之之美”系列列賣點(diǎn)享受，心中中那一片海海！【年度階段段性工作計(jì)計(jì)劃】媒體配合，，推廣策略略指導(dǎo)思路路（1）““地中海之之美”主題題展示（2）客戶戶年度活動(dòng)動(dòng)（3）報(bào)紙紙廣告的有有重點(diǎn)投入入（4）重點(diǎn)點(diǎn)地段戶外外廣告更新新。推廣費(fèi)用概概算：本階段為持持續(xù)銷售的的強(qiáng)勢導(dǎo)入入，階段推推廣費(fèi)用大大約50萬萬元。風(fēng)格稿1風(fēng)格稿1風(fēng)格稿1風(fēng)格稿2風(fēng)格稿2風(fēng)格稿2戶外戶外圍墻圍墻Bettercooperation.Betterresults.更佳的合作作，更佳的結(jié)果果。THANKS！鈞城地產(chǎn)——您的專專業(yè)合作伙伙伴！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。10:14:4010:14:4010:1412/31/202210:14:40AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈