南陽(yáng)商品房市場(chǎng)

53第二節(jié)：南陽(yáng)市商品房市場(chǎng)南陽(yáng)整體市場(chǎng)情況南陽(yáng)商品住房情況解析二手房市場(chǎng)情況回顧

本年度商品房市場(chǎng)情況總結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告54商品房銷(xiāo)售：近三年銷(xiāo)售量穩(wěn)價(jià)增，今年銷(xiāo)售金額首次突破百億超百億元——數(shù)據(jù)來(lái)源：南陽(yáng)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)2013年1-11月份，商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)304萬(wàn)方，其中住宅銷(xiāo)售面積288.53萬(wàn)方，根據(jù)今年的月均銷(xiāo)售情況，預(yù)計(jì)全年消化量將于去年持平；

1-11月份商品房銷(xiāo)售金額為94.77億元，其中住宅銷(xiāo)售金額為86.49億元，按照前十一個(gè)月的銷(xiāo)售速度，全年銷(xiāo)售金額將達(dá)百億；

本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告55銷(xiāo)售價(jià)格：價(jià)格快速上漲，非住宅類(lèi)商業(yè)價(jià)值再次拔高——數(shù)據(jù)來(lái)源：南陽(yáng)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)根據(jù)1-11月份的銷(xiāo)售情況，商品房銷(xiāo)售均價(jià)為3110元，較12年上漲將近400元每平米，漲幅較大；其中非住宅類(lèi)漲幅最大，1-11月份非住宅類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為5105元每平米，較去年每平米上漲1100元；

從近幾年的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，整體保持價(jià)格上漲趨勢(shì)，但08、11、13年商品房?jī)r(jià)格上漲幅度最為明顯；

本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告56根據(jù)南陽(yáng)市房管局11月25日發(fā)布的市場(chǎng)警報(bào)顯示，目前取得預(yù)售的項(xiàng)目有108個(gè)（含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目），另有114個(gè)項(xiàng)目未取得預(yù)售資格，7個(gè)新農(nóng)村改造項(xiàng)目……

亊實(shí)上大部分項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目，由于拆遷進(jìn)度較慢，多數(shù)項(xiàng)目未取得預(yù)售許可證，從而導(dǎo)致大量數(shù)據(jù)無(wú)法及時(shí)備案。鑒于數(shù)據(jù)的不完整性，但仍有將近一半的項(xiàng)目做出備案，我們僅把經(jīng)房管部門(mén)備案數(shù)據(jù)做出分析，取樣觀察2013年南陽(yáng)樓市運(yùn)行情況

本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告57預(yù)售情況：預(yù)售量較去年同期相當(dāng)，但各月供應(yīng)不均衡，上半年供應(yīng)較少、后半年大幅增加

——數(shù)據(jù)來(lái)源：南陽(yáng)房管局1-11月，商品房預(yù)售10299套，預(yù)售總面積為118.27萬(wàn)方，同比增加1.68%；其中住宅預(yù)售9470套，預(yù)售面積為106.28萬(wàn)方，同比增加4.85%，整體較去年同期相當(dāng)

從各月供應(yīng)情況來(lái)看，前七個(gè)月供應(yīng)偏低，8、9月份供應(yīng)驟增，10、11月份稍低于去年同期水平，各月供應(yīng)不均衡，基本呈現(xiàn)前半年供應(yīng)不足，后半年供應(yīng)大幅增加

本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告58成交情況：下半年成交量高于上半年、大戶型成交比例增加——數(shù)據(jù)來(lái)源：南陽(yáng)房管局1-11月份商品房成交套數(shù)為115.79萬(wàn)方，成交套數(shù)9926套，同比變化分別為-6.41%和-22.96%；其中住宅成交面積104.71萬(wàn)方，同比減少-5.69%，成交套數(shù)為9185套，同比減少-9.89%；下半年成交量多

于上半年從成交面積和套數(shù)的變化情況來(lái)看，成交面積變化的幅度小于套數(shù)變化的幅度，說(shuō)明均套面積同比增大，首改及再改類(lèi)產(chǎn)品成交比例增加

本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告59供求情況：市場(chǎng)處于基本供求平衡、良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)——數(shù)據(jù)來(lái)源：南陽(yáng)房管局除了個(gè)別月份供大于求外，多數(shù)月份為供小于求，1-11月整體供略大于求，供求比為1.02；市場(chǎng)基本供求平衡，發(fā)展平穩(wěn)，保持良好健康發(fā)展

本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告60量?jī)r(jià)情況：市場(chǎng)對(duì)價(jià)格因素反應(yīng)較大，除商業(yè)用房量?jī)r(jià)齊跌外，住宅及商務(wù)價(jià)格以價(jià)換量成效明顯

南陽(yáng)市2013年1-11月商品房量?jī)r(jià)對(duì)比情況——數(shù)據(jù)來(lái)源：南陽(yáng)房管局住房辦公樓商業(yè)用房均價(jià)同比本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告商品房住房辦公樓商業(yè)用房成交面積115.79104.710.139.6同比-6.41%-5.69-43.48-20.99%均價(jià)4337.13935.436443.878716.65同比15.07%27.86%92.43%-14.04256000.00204000.0015102000.00500.00一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月商品房成交價(jià)格61商品住房/供求價(jià)格供求基本平衡，價(jià)格前抑后揚(yáng)，逐步進(jìn)入上升通道——數(shù)據(jù)來(lái)源：南陽(yáng)房管局1-11南陽(yáng)市商品房供應(yīng)106.24萬(wàn)方，備案成交104.71萬(wàn)方，基本供求平衡；從上圖可以看出，8月份供應(yīng)量最大，9月份成交量最大；

從價(jià)格上來(lái)看，上半年呈上漲之勢(shì)，下半年逐步企溫回升，整體上價(jià)格處于上升通道本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告62商品住房/不同價(jià)位供求情況4000-5000是市場(chǎng)主流價(jià)格，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格較為敏感——數(shù)據(jù)來(lái)源：南陽(yáng)房管局由圖可以看出，3000-6000的價(jià)格區(qū)間是市場(chǎng)主力供求，4000-5000是市場(chǎng)主流價(jià)格；從不同價(jià)位的成交情況來(lái)看，4000以下的價(jià)位基本上呈現(xiàn)供不應(yīng)求，4000-5000供大于求，5000-6000基本供求平衡，6000以上價(jià)格成交比例急速下降

本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告63商品住房/不同套型供求情況首置、再改類(lèi)套型供小于求，首改類(lèi)供大于求，市場(chǎng)分化明顯90-144平米供大于求供小于求90平米以下供小于求——數(shù)據(jù)來(lái)源：南陽(yáng)房管局90-144㎡為市場(chǎng)主流供應(yīng)面積（其中120-144㎡供求量最大），供應(yīng)和成交占比分別達(dá)到78.42%、69.72%，出現(xiàn)供大于求的局面；

90平米以下、144平米以上的套型市場(chǎng)占比較小，但消化量卻很快，呈供小于求本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告64商品住房/

不同套型庫(kù)存情況各面積段均處于合理去庫(kù)存周期，公寓類(lèi)產(chǎn)品去庫(kù)存壓力大去庫(kù)存壓力較大——數(shù)據(jù)來(lái)源：南陽(yáng)房管局

市場(chǎng)庫(kù)存量最大的面積段依然是90-144平米，但是由于市場(chǎng)需求量也最大，去庫(kù)存壓力較??；144平米以上大戶型基本存在于地段、開(kāi)發(fā)商品牌力較強(qiáng)的項(xiàng)目，比如建業(yè)森林半島等項(xiàng)目，持續(xù)旺盛的再改類(lèi)需求使項(xiàng)目去化明顯，后市去庫(kù)存壓力減小小戶型由于前期市場(chǎng)去化不理想，雖然今年去化量有所增加，但后市去庫(kù)存壓力依然較大本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告65商品住房/客戶情況

客戶以區(qū)域內(nèi)為主，但郊縣成交比例已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越城區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)人群數(shù)量增加

——數(shù)據(jù)來(lái)源：南陽(yáng)房管局本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告66市場(chǎng)特征一——大牌房企進(jìn)入較少，本土企業(yè)規(guī)模較小外地房企進(jìn)入南陽(yáng)市開(kāi)發(fā)的不多，目前僅有建業(yè)、常綠、北辰等房企一

建業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入南陽(yáng)市場(chǎng)15年，目前同時(shí)運(yùn)作兩個(gè)項(xiàng)目。建業(yè)森林半島項(xiàng)目已進(jìn)入第四期銷(xiāo)售，而作為建業(yè)今年的新項(xiàng)目——建業(yè)凱旋廣場(chǎng)，從入市之初就在南陽(yáng)形成強(qiáng)烈反響。作為50萬(wàn)

方中型城市綜合體，是建業(yè)向商業(yè)轉(zhuǎn)型的重要一步，它將于鄭州建業(yè)天筑一起形成建業(yè)地產(chǎn)2013年的兩大標(biāo)桿項(xiàng)目

本土比較大型企業(yè)有萬(wàn)正和黃河地產(chǎn)二

1.萬(wàn)正地產(chǎn)項(xiàng)目：萬(wàn)正陽(yáng)光海岸、萬(wàn)正大公館、陽(yáng)先海岸、萬(wàn)正廣場(chǎng)、萬(wàn)正大帝苑；2.黃河地產(chǎn)項(xiàng)目：金橋小區(qū)、文秀花園、長(zhǎng)江一號(hào)、黃河時(shí)代城本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告67市場(chǎng)特征二——真正意義城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)始大量入市

2013年，南陽(yáng)真正進(jìn)入大型城市綜合體時(shí)代，新進(jìn)入項(xiàng)目建筑體量40-萬(wàn)方以上；目前除了龍達(dá)新天地入市較早已進(jìn)入銷(xiāo)售階段外，其余項(xiàng)目均已處于前期咨詢階段，可以預(yù)見(jiàn)的是一站式綜合體已經(jīng)到來(lái)

項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)入市時(shí)間開(kāi)發(fā)商本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告項(xiàng)目總建筑面積物業(yè)形態(tài)入市時(shí)間開(kāi)發(fā)商建業(yè)凱旋廣場(chǎng)40萬(wàn)方高層公寓商住樓寫(xiě)字樓商鋪2013年12月28日新品發(fā)布建業(yè)住宅集團(tuán)黃河時(shí)代城80商住樓寫(xiě)字樓商鋪2013年11月24日奠基香港銅鑼灣集團(tuán)，南陽(yáng)黃河集團(tuán)龍達(dá)新天地110住宅、公寓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、商丒街2013年南陽(yáng)龍達(dá)置業(yè)北辰中央活動(dòng)區(qū)120住宅、五星級(jí)酒庖、販物公園、公寓2013年北辰正方集團(tuán)68市場(chǎng)特征三——大平層產(chǎn)品供應(yīng)增加，且銷(xiāo)售良好在售項(xiàng)目除了建業(yè)森林半島大平層供應(yīng)面積偏大外，其余項(xiàng)目主力面積均在180平米以下，而潛在入市項(xiàng)目平層大戶型均在185平米以上，有面積增大趨勢(shì)；從今年銷(xiāo)售情況來(lái)看，供應(yīng)/成交為0.75，去化良好增強(qiáng)市場(chǎng)供應(yīng)大面積的信心

在售項(xiàng)目主力面積價(jià)栺待項(xiàng)目主力面積本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告在售項(xiàng)目主力面積價(jià)格待售項(xiàng)目主力面積摩根中央公園160-172㎡6000-6200元/㎡建業(yè)凱旋廣場(chǎng)186-215㎡建業(yè)森林半島四房171-311㎡6100元/㎡家和萬(wàn)世華庭160-162㎡瀾灣盛景154-170㎡4800元/㎡龍達(dá)新天地185-190㎡誠(chéng)發(fā)都市新城175-185㎡5000元/㎡藝博華城國(guó)際195-200㎡神龍花園155-170㎡4300元/㎡宏江中央廣場(chǎng)170-180㎡4500元/㎡新城國(guó)際153-155㎡4800元/㎡69二手房

1-11月份，南陽(yáng)市二手房成交備案面積為50.95萬(wàn)方，同比增加23.37%；成交總金額達(dá)112770.26萬(wàn)元，同比增加130.94%；價(jià)格整體呈上揚(yáng)趨勢(shì)

南陽(yáng)市2013年二手房成交情況本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告3500873000625005200041500310002500100一月事月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月成交面積2.964.652.594.274.276.157.545.833.224.053.19成交均價(jià)

1580.76

1139.54

1780.37

2068.61

2592.36

2390.25

3078.22

2464.76

2458.55

2433.76

2678.99面積：萬(wàn)方均價(jià)：元/㎡

70二手住宅成交情況

1-11月份，南陽(yáng)市二手住房成交備案面積為46.41萬(wàn)方，同比增加30.07%；成交總金額達(dá)91410.37萬(wàn)元，同比增加138.76%；價(jià)格

在2月份經(jīng)歷下跌后一路上漲，比年初價(jià)格每平米高出1000多元

本報(bào)告是嚴(yán)格保密癿。2013年南陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)年度運(yùn)行報(bào)告71南陽(yáng)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)

市場(chǎng)總結(jié)關(guān)鍵詞:供求基本平衡、房?jī)r(jià)逐步走高、客戶分化明顯供求情況價(jià)格情況

客戶情況上半年客戶對(duì)政策還抱著觀望態(tài)度，但在全國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲的影響下，部分剛需客戶放棄

等待，旺盛需求的帶動(dòng)，城市指標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)始率先抬高價(jià)格，南陽(yáng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格整體上揚(yáng)，城市平臺(tái)價(jià)格逐漸抬高，目前城市均價(jià)穩(wěn)定在4000-4600元之間，較年初上漲500-600元；整體來(lái)看，客戶對(duì)價(jià)格的敏感度較高，隨著價(jià)格的波動(dòng)，成交量呈現(xiàn)反響波動(dòng)；2013年

是南陽(yáng)市場(chǎng)分化最