房地產(chǎn)市場調(diào)查與講義

房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1.1房地產(chǎn)市場分析的步驟1.5房地產(chǎn)市場預(yù)測1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容主要內(nèi)容1.1房地產(chǎn)市場分析的步驟(1)確定調(diào)查目的。即該調(diào)查是為投資方案選擇與決策服務(wù)、為解決某一具體問題或發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)服務(wù)、為場地選擇或產(chǎn)品定位服務(wù)，還是為編制一般的市場研究報(bào)告服務(wù)。(2)確立調(diào)查目標(biāo)。主要決定該項(xiàng)調(diào)查的范圍及所需解決的主要問題。(3)選擇調(diào)查方法。主要確定該項(xiàng)調(diào)查所需數(shù)據(jù)的類型與收集方法、數(shù)據(jù)處理過程中定性和定量方法的選擇。(4)估算調(diào)查過程所需的時(shí)間和費(fèi)用，以及調(diào)查結(jié)果的預(yù)期價(jià)格(5)數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析。(6)市場調(diào)查的結(jié)論與建議。1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容1.2.1點(diǎn)——單個(gè)樓盤1.2.2線和面——區(qū)域市場1.2.3體——宏觀環(huán)境1.2.1點(diǎn)——單個(gè)樓盤⑴產(chǎn)品分析⑵價(jià)格組合⑶廣告策略⑷銷售執(zhí)行產(chǎn)品分析的第一部分是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等），了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等），區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電煤等市政配套，公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套）和人文環(huán)境等；小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰，它的進(jìn)出道路如何，是否臨街，等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價(jià)值。應(yīng)該講，樓盤的地理位置也應(yīng)該從屬于產(chǎn)品的某一方面，但因?yàn)樗闹陵P(guān)重要性，所以我們就把它單獨(dú)立項(xiàng)進(jìn)行討論。⑴產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析的第二部分是對具體產(chǎn)品的分析，這是樓盤市調(diào)的主體部分。該部分重點(diǎn)在于了解樓盤的指標(biāo)和參數(shù)，它具體包括土地大小，總建面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與外觀，總建套數(shù)與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度，等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中還有一個(gè)特別項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰，他們的資質(zhì)如何，彼此間是如何合作的，等等。從公司的組成狀況我們可以間接地評(píng)估樓盤的資信度。樓盤的價(jià)格組合主要包括產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。剖析價(jià)格組合，并了解其運(yùn)用策略也是市場調(diào)查最吸引人的地方。廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點(diǎn)的把握，媒體的選擇，廣告密度的安排和具體實(shí)施效果，等等。具體廣告行為的市場調(diào)查不可能囊括各方面的大小事項(xiàng)，關(guān)鍵是把握其廣告策劃的精髓研究銷售執(zhí)行是市場調(diào)查最關(guān)鍵的地方，它一方面是指具體的業(yè)務(wù)安排，如銷售點(diǎn)的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等，另一方面則是調(diào)查實(shí)際銷售結(jié)果，如什么樣的房型最好賣，什么樣的總價(jià)最為市場所接受，吸引客戶最主要的地方是什么，購房客戶群有什么特征，等等，所有的這一切都是市場調(diào)查所應(yīng)該了解的。⑵價(jià)格組合⑶廣告策略⑷銷售執(zhí)行1.2.2線和面——區(qū)域市場⑴區(qū)域分析區(qū)域分析也就是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通動(dòng)線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。如通過區(qū)域分析我們便可得知，上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，是因?yàn)樵诳陀^上虹橋飛機(jī)場至市中心的良性交通狀況，主觀上又有政府對虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。⑵區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置分布、單價(jià)分布、總價(jià)結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反應(yīng)和市場空白點(diǎn)的捕捉等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在都是住宅，都是一樣的價(jià)格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個(gè)賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。⑶需求特征需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。需求特征是我們從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是我們對產(chǎn)品不斷創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉。體——宏觀環(huán)境⑴政治社社會(huì)政治社會(huì)是是指國家運(yùn)運(yùn)作體制、、政治安定定狀況、社社會(huì)治安程程度、房地地產(chǎn)投資和和城市化進(jìn)進(jìn)程等方面面的情況。。政治穩(wěn)定定是社會(huì)發(fā)發(fā)展的基石石，國家運(yùn)運(yùn)作體制的的民主發(fā)展展則是政治治穩(wěn)定的長長久保證……剖析房地產(chǎn)產(chǎn)市場，政政治社會(huì)并并不是一個(gè)個(gè)可有可無無的因素。。⑵經(jīng)濟(jì)因因素經(jīng)濟(jì)因素是是所有房地地產(chǎn)宏觀因因素中對公公司和個(gè)人人最為顯現(xiàn)現(xiàn)最為直接接的因素。。它包括國國家的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況、財(cái)政收收支與物價(jià)價(jià)、人口數(shù)數(shù)量與消費(fèi)費(fèi)、居民收收入與儲(chǔ)蓄蓄等各種因因素。⑶行政法法規(guī)行政法規(guī)主主要包含土土地制度、、住房制度度、稅收政政策、城市市發(fā)展戰(zhàn)略略、城市規(guī)規(guī)劃和特殊殊政策等各各項(xiàng)內(nèi)容。。⑷國際狀狀況現(xiàn)代社會(huì)，，國際交往往頻繁，使使得一國經(jīng)經(jīng)濟(jì)、政治治、文化常常常影響著著與其有關(guān)關(guān)的國家和和地區(qū)。國國際間經(jīng)濟(jì)濟(jì)、軍事、、政治等環(huán)環(huán)境如何，，對房地產(chǎn)產(chǎn)的影響不不容忽視。。點(diǎn)、面（線線）、體構(gòu)構(gòu)成了房地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查的基本本框架，它它的融會(huì)貫貫通則是房房地產(chǎn)市場場深入研究究的有效途途徑，只有有認(rèn)真地進(jìn)進(jìn)行市場調(diào)調(diào)查，科學(xué)學(xué)地進(jìn)行分分析整理，，我們才可可能成為真真正的市場場專家。1.3房房地產(chǎn)市場場調(diào)查報(bào)告告（一）報(bào)告告題目（二）報(bào)告告目錄和摘摘要（三）報(bào)告告的正文（四）附錄錄文件（一）報(bào)告告題目一般習(xí)慣，，報(bào)告題目目的下方應(yīng)應(yīng)注明報(bào)告告人或單位位、報(bào)告日日期、報(bào)告告呈交的對對象等（二）報(bào)告告目錄和摘摘要報(bào)告內(nèi)容較較多時(shí)應(yīng)編編寫目錄或或索引及內(nèi)內(nèi)容提要，，報(bào)告的““報(bào)告摘要要”主要應(yīng)應(yīng)包括四個(gè)個(gè)方面的內(nèi)內(nèi)容：（１）明確確提出本次次調(diào)查的目目標(biāo)；（２）簡要要提出本次次調(diào)查的時(shí)時(shí)間、地點(diǎn)點(diǎn)、對象、、范圍以及及調(diào)查的主主要項(xiàng)目；；（３）簡要要介紹調(diào)查查實(shí)施的方方法、手段段以及對調(diào)調(diào)查結(jié)果的的影響；（４）調(diào)查查中的主要要發(fā)現(xiàn)，或或結(jié)論性內(nèi)內(nèi)容。（重重點(diǎn)）例報(bào)告摘要本次調(diào)查的的目標(biāo)是了了解和分析析城市居民民酒類消費(fèi)費(fèi)的習(xí)慣與與水平。按按照隨機(jī)抽抽樣的方法法，從成都都、武漢、、鄭州、天天津和大連連等五個(gè)城城市中各抽抽取200名年齡為為21～59歲的男男性居民，，組成調(diào)查查樣本。由由訪問員按按照調(diào)查問問卷進(jìn)行調(diào)調(diào)查。收集集資料的開開始時(shí)間為為1999年12月月11月15日，結(jié)結(jié)束時(shí)間為為1999年12月月10日。。有效問卷卷回收率為為98％。。經(jīng)統(tǒng)一匯匯總、檢查查，樣本代代表性較高高。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，，南北方居居民飲酒習(xí)習(xí)慣有較大大的差別，，南方的居居民以果酒酒和洋酒為為主，北方方則以中低低檔白酒為為主。但兩兩者的共同同特點(diǎn)是，，禮品酒的的消費(fèi)量占占了很大的的比重；在在公共場合合與其他人人一起喝酒酒的比例約約為１／５５。其他較為主主要的調(diào)查查結(jié)果包括括：城市居居民平均每每兩周喝一一次酒，果果酒與白酒酒混合飲用用。平均每每次喝酒量量為１．２２兩。禮品品酒的平均均價(jià)格為１１２．６００元／瓶，，自己喝的的平均價(jià)格格為５元／／瓶，而與與朋友一起起平均飲用用的酒的平平均價(jià)格為為７．２元元／瓶。在對調(diào)查資資料的分析析中，還發(fā)發(fā)現(xiàn)年齡、、職業(yè)、受受教育水平平對飲酒種種類和習(xí)慣慣有一定的的影響，盡盡管差別不不大，但很很顯著。調(diào)查報(bào)告分分五部分，，約４萬字字。（三）報(bào)告告的正文正文是完整整的市場調(diào)調(diào)查報(bào)告，，應(yīng)依據(jù)調(diào)調(diào)查內(nèi)容充充分展開。。一般正文文包括四個(gè)個(gè)部分：（１）調(diào)查查方案，包包括整體方方案和技術(shù)術(shù)方案的執(zhí)執(zhí)行結(jié)果的的評(píng)價(jià)，特特別是關(guān)于于調(diào)查對象象的現(xiàn)在、、問題的設(shè)設(shè)計(jì)及依據(jù)據(jù)、收集資資料的方式式及調(diào)查時(shí)時(shí)間等方法法的評(píng)價(jià)；；（２）分析析問題的角角度和出發(fā)發(fā)點(diǎn)，包括括對測量方方式的解釋釋及調(diào)查誤誤差的估計(jì)計(jì)；（３）提煉煉分析的結(jié)結(jié)論性意見見（重點(diǎn)））；（４）提出出建議對策策，或依據(jù)據(jù)資料對發(fā)發(fā)展趨勢進(jìn)進(jìn)行估計(jì)等等(重點(diǎn))（四）附錄錄文件數(shù)據(jù)匯總表表、統(tǒng)計(jì)公公式或統(tǒng)計(jì)計(jì)參數(shù)現(xiàn)在在的依據(jù)、、相關(guān)資料料與數(shù)據(jù)等等。1.4房房地產(chǎn)市場場調(diào)查1.4.1調(diào)查查準(zhǔn)備1.4.3調(diào)查查分析1.4.2正式式調(diào)查1.4.1調(diào)查查準(zhǔn)備確確定調(diào)查查目的及內(nèi)內(nèi)容設(shè)設(shè)計(jì)調(diào)查查問卷確確定調(diào)查查對象確確定調(diào)查查計(jì)劃房房地產(chǎn)樓樓盤市調(diào)詳詳表確確定調(diào)查查目的及內(nèi)內(nèi)容知道調(diào)查什什么比知道道如何調(diào)查查更重要??！企業(yè)需要解解決的問題題初步調(diào)查調(diào)查目的調(diào)查內(nèi)容發(fā)散分析如：銷售量量下降初步調(diào)查自診市場分析（尋求分到更大的“餡餅”）若不考慮自自身診斷，，經(jīng)發(fā)散分分析，調(diào)研研結(jié)構(gòu)體系系可如下表表需要調(diào)研的子項(xiàng)目需要調(diào)研的子子項(xiàng)目需要調(diào)研的子子子項(xiàng)目針對競爭物業(yè)的調(diào)查針對功能相近物業(yè)的調(diào)查位置規(guī)模價(jià)格配套設(shè)施容積率、綠化率戶型設(shè)計(jì)特色進(jìn)度（開、竣工、開盤時(shí)間）開發(fā)商、承建商、設(shè)計(jì)者、物業(yè)管理公司、代理商得房率銷售措施目標(biāo)客戶群強(qiáng)勢賣點(diǎn)弱勢規(guī)避銷售率（市場占有率）物業(yè)管理特色及收費(fèi)……針對檔次相近物業(yè)的調(diào)查……針對地域相近物業(yè)的調(diào)查……針對銷售措施相近物業(yè)的調(diào)查……針對配套相近物業(yè)的調(diào)查…………

針對消費(fèi)者的調(diào)查樣本基本資料性別年齡文化程度職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)原居住地及面積……購買力水平家庭收入家庭支出家庭收支余額流向月供能力購買力投向物業(yè)類別購買偏好地段偏好戶型偏好價(jià)格偏好面積偏好建筑風(fēng)格偏好付款方式偏好裝修檔次偏好……購買決策決策參與影響因素（排序）配套要求配套設(shè)施種類（排序）信息渠道（排序）對競爭樓盤的評(píng)述

…………針對整體市場的調(diào)查政治環(huán)境調(diào)查政局國際（地區(qū)間）關(guān)系政策法規(guī)……社會(huì)環(huán)境調(diào)查（地域）歷史文化現(xiàn)代生活方式人口增長、總量及其結(jié)構(gòu)社會(huì)治安經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)總量調(diào)查（不同時(shí)間、不同地區(qū)、不同物業(yè)類型、不同開發(fā)商）投資額開工面積竣工面積銷售面積空置率行業(yè)稅費(fèi)率行業(yè)平均利潤率……

確確定調(diào)查查計(jì)劃包括三部分分：(1)市市場調(diào)查總總體方案關(guān)于調(diào)查的的性質(zhì)與目目標(biāo)、被調(diào)調(diào)查項(xiàng)目、、被調(diào)查對對象、資料料收集方式式、調(diào)查時(shí)時(shí)間、調(diào)查查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)分析方法法、總費(fèi)用用及付款方方式、可預(yù)預(yù)見的有利利與不利條條件等地說說明。(2)市市場調(diào)查查技術(shù)方案案包括抽樣方方法、樣本本規(guī)模的確確定、各調(diào)調(diào)查階段的的質(zhì)量控制制、調(diào)查結(jié)結(jié)果的檢驗(yàn)驗(yàn)等。(3)市市場調(diào)查查經(jīng)費(fèi)預(yù)算算方案確確定調(diào)查查對象面對一個(gè)調(diào)調(diào)查總體，，通常需采采用一定抽抽樣方法，，抽取樣本本，作為調(diào)調(diào)查對象。。常用的抽抽樣方法有有：(1)簡簡單隨機(jī)機(jī)抽樣(2)分分層抽樣(3)整整群抽樣(4)等等距抽樣(5)便便利抽樣(6)判判斷抽樣(7)配配額抽樣(8)滾滾雪球式抽抽樣(1)簡簡單隨機(jī)機(jī)抽樣對總體不經(jīng)經(jīng)任何分組組、排列完完全客觀地地從中抽取取調(diào)查單位位。前提：樣本本框已知（（具體總體體單位的清清單）特點(diǎn)：每一一總體單位位進(jìn)入樣本本的概率是是相同的。。又有兩種抽抽樣方法：：a.抽簽簽：：把把樣樣本本編編號(hào)號(hào)，，放放在在容容器器里里，，隨隨機(jī)機(jī)抓抓取取。。b.利用用隨隨機(jī)機(jī)數(shù)數(shù)表表：：利利用用excel中的的隨隨機(jī)機(jī)數(shù)數(shù)表表發(fā)發(fā)生生器器產(chǎn)產(chǎn)生生INT（（RAND()*(b-a)+a））例：：產(chǎn)產(chǎn)生生0～～100之之間間的的隨隨機(jī)機(jī)數(shù)數(shù)表表，，INT（（RAND()*100））當(dāng)樣樣本本較較大大時(shí)時(shí)，，可可用用隨隨機(jī)機(jī)數(shù)數(shù)表表，，按按如如下下方方法法抽抽取取樣樣本本：：i事先先確確定定按按列列產(chǎn)產(chǎn)生生幾幾位位數(shù)數(shù)為為抽抽選選樣樣本本；；ii以擲擲骰骰子子得得的的數(shù)數(shù)為為起起始始列列，，產(chǎn)產(chǎn)生生數(shù)數(shù)字字；；iii若產(chǎn)產(chǎn)生生的的數(shù)數(shù)在在樣樣本本編編號(hào)號(hào)以以外外，，則則放放棄棄。。1462676953864349027408469412660625895094344698209650209865999307154441(2)分分層層抽抽樣樣（分分類類抽抽樣樣、、類類型型抽抽樣樣））先將將總總體體按按一一定定標(biāo)標(biāo)志志分分層層，，然然后后在在各各層層中中采采用用簡簡單單隨隨機(jī)機(jī)抽抽樣樣抽抽取取樣樣本本的的一一種種抽抽樣樣方方式式。。提提高高了了樣樣本本的的代代表表性性及及抽抽樣樣效效率率。。當(dāng)群群間間差差異異大大，，群群內(nèi)內(nèi)差差異異小小時(shí)時(shí)可可采采用用。。如在在每每個(gè)個(gè)居居委委會(huì)會(huì)抽抽取取若若干干家家庭庭收收集集對對某某小小學(xué)學(xué)辦辦學(xué)學(xué)的的意意見見。。(3)整整群群抽抽樣樣將總總體體按按一一定定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)劃劃分分成成群群或或集集體體，，以以群群或或集集體體為為單單位位按按隨隨機(jī)機(jī)的的原原則則從從整整體體中中抽抽取取若若干干群群或或集集體體，，作作為為總總體體的的樣樣本本，，并并對對被被抽抽中中各各群群中中的的每每一一個(gè)個(gè)單單位位都都進(jìn)進(jìn)行行實(shí)實(shí)際際調(diào)調(diào)查查。。優(yōu)：節(jié)約調(diào)查查成本。當(dāng)群間差異小小，群內(nèi)差異異大時(shí)可采用用。如每周48小小時(shí)中抽6個(gè)個(gè)小時(shí)的產(chǎn)品品檢驗(yàn)；若干干箱啤酒中每每瓶均檢驗(yàn)；；若干打襪子子每雙均檢驗(yàn)驗(yàn)等。與分層層相比：群之之間盡可能無無差異，群內(nèi)內(nèi)部允許明顯顯差異（正好好相反）。(4)等距距抽樣先將總體按某某一方式進(jìn)行行排列，然后后從總體中等等間隔地抽選選部分樣本調(diào)調(diào)查。優(yōu)：確定樣本本容易。(5)便利利抽樣按最方便的方方法進(jìn)行抽樣樣，如街頭攔攔截法、空間間抽樣（方位位選擇法）是是典型。優(yōu)：操作難度度小，降低成成本，進(jìn)度易易控制，訪問問成功率高。。缺：樣本選擇擇隨意，誤差差較大。適于非正式研研究,預(yù)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)等。當(dāng)差異異不大（均勻勻分布）時(shí)也也可獲得具有有代表性的結(jié)結(jié)果。常與隨隨機(jī)抽樣聯(lián)合合運(yùn)用。(6)判斷斷抽樣依據(jù)調(diào)查研究究者對總體的的認(rèn)識(shí)等主觀觀因素或調(diào)查查目的等,從從總體中選擇擇調(diào)查對象的的一種方式,依需要主觀觀判斷后抽取取樣本。“判斷”包括括兩個(gè)主要內(nèi)內(nèi)容:一是判判斷總體的特特征如規(guī)模,結(jié)構(gòu)等,二二是判斷擬調(diào)調(diào)查的對象對對于總體的代代表性,如是是哪種類型的的典型。注重重偏差控制,比任意精度度高。典型調(diào)調(diào)查是代表。。優(yōu)：當(dāng)調(diào)查者者有較強(qiáng)的判判斷能力且忠忠于工作時(shí)，，可提高效率率及樣本代表表性。(7)配額額抽樣(定額抽樣、、計(jì)劃抽樣)依據(jù)一定標(biāo)志志對總體分層層或分類后,從各層或類類別中選取一一定比例的調(diào)調(diào)查對象的方方法。配額指指對劃分出的的總體各類型型都分配給定定的數(shù)量而組組成調(diào)查樣本本。類似分層層抽樣只是并并不要求相等等的結(jié)構(gòu)比例例,實(shí)質(zhì)上是是分層的判斷斷抽樣。是商業(yè)調(diào)查中中常用的方法法。優(yōu)：提高效率率及樣本代表表性。缺：樣本尋找找難度加大，，增加成本。。3070203050國企職工公務(wù)員女女男高中及以下男大專及以上教師文化程度配額性別配額職業(yè)配額(8)滾雪雪球式抽樣在稀疏總體中中先找到一個(gè)個(gè)符合條件的的受訪者進(jìn)行行調(diào)查，然后后由其推薦其其他符合條件件的人。1.4.1.4設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問卷市場調(diào)查問卷卷的基本特征征：概括為““四易”。即即易回答、易易記錄、易整整理統(tǒng)計(jì)和易易辨別回答真真?zhèn)微駟柧淼母窀袷舰騿柧碓O(shè)設(shè)計(jì)流程Ⅰ問卷的格格式①問卷的標(biāo)標(biāo)題②說明信（（身份與目的的明確，聲明明尊重隱私，，保持中立，，簡潔樸實(shí)實(shí)，講究嚴(yán)嚴(yán)肅。③填表指導(dǎo)導(dǎo)（填寫方法法，注意事項(xiàng)項(xiàng)，問卷回收收時(shí)間、方法法，隨機(jī)數(shù)表表等）④被調(diào)查者者背景資料（（性別、年齡齡、職業(yè)、職職位、收入、、婚姻狀況、、愛好等）⑤調(diào)查內(nèi)容容⑥編碼⑦調(diào)查過程程記錄（訪問問員姓名、編編號(hào)，被調(diào)查查者聯(lián)系方式式，調(diào)查地點(diǎn)點(diǎn)，調(diào)查開始始和結(jié)束時(shí)間間，被調(diào)查者者合作情況，，理解情況和和對下次調(diào)查查的參與態(tài)度度）Ⅱ問卷設(shè)設(shè)計(jì)流程(1)決定定問卷類型及及調(diào)查方式(2)決定定問卷內(nèi)容(3)決定定每個(gè)問題的的形式針對每個(gè)問題題所涉及的信信息內(nèi)容，決決定應(yīng)當(dāng)采用用什么形式的的題目來進(jìn)行行詢問。按照照問答是否規(guī)規(guī)范可分為開開放題與封閉閉題按照問題形式式可分為選擇擇題、排序題題、填空題、、雙向列聯(lián)表表(4)決定定每個(gè)問題的的措辭決定問題措辭辭時(shí)的原則:a.使用簡單詞匯匯；b.避免模棱兩可可措辭；c.避免誘導(dǎo)性措措辭；d.避免隱含的假假設(shè)；e.避免雙重回答答問題。(5)確定定問題順序(6)確定定問卷的制作作形式當(dāng)問卷的邏輯輯形式已經(jīng)確確定之后，在在這一步驟中中需要確定問問卷的物理形形式，即最終終的排版形式式及印刷形式式。在問卷制制作上需要注注意的內(nèi)容有有：a.版面嚴(yán)肅b.清晰美觀c.紙張精美(7)試訪訪問最初的內(nèi)部試試訪問少少量真真實(shí)樣本訪問問（真實(shí)的訪訪問人員）在試訪問中需需要了解下列列信息：問題措辭是否否得當(dāng)：包括括訪問員宣讀讀時(shí)是否困難難、受訪者是是否能夠準(zhǔn)確確理解、是否否可能出現(xiàn)誘誘導(dǎo)或者引起起受訪者不悅悅，等等。問題選項(xiàng)是否否完全。問卷長短是否否合適。房地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查問卷有針針對物業(yè)的調(diào)調(diào)查問卷（例例：樓盤詳調(diào)調(diào)問卷）和針針對消費(fèi)者的的調(diào)查問卷。。1.4.1.5房地地產(chǎn)樓盤市調(diào)調(diào)詳表如何填寫樓盤盤市調(diào)詳表正正式調(diào)查查1.4.2.1訪談?wù){(diào)調(diào)查法1.4.2.5文獻(xiàn)獻(xiàn)調(diào)查法1.4.2.4實(shí)驗(yàn)調(diào)調(diào)查法1.4.2.3觀察調(diào)調(diào)查法1.4.2.2專家調(diào)調(diào)查法1.4.2.1訪談?wù){(diào)調(diào)查法Ⅰ個(gè)別訪談?wù)務(wù){(diào)查Ⅱ座談會(huì)Ⅲ電話訪問問調(diào)查Ⅳ留置問卷卷調(diào)查Ⅴ郵寄調(diào)調(diào)查Ⅰ個(gè)別訪談?wù)務(wù){(diào)查（人員走訪））優(yōu)點(diǎn)：應(yīng)答率率高，可使用用長問卷〈10min，6頁，1.5小小時(shí)〉；可追追問復(fù)雜問題題；直接出示示道具及刺激激物；可獲得得非語言性資資料；可記錄錄自發(fā)性問題題〈會(huì)有意外外收獲〉；問問答順序可控控；環(huán)境可控控（可確保獨(dú)獨(dú)立而無第三三者在場）。。缺點(diǎn)：匿名性性差：易因訪訪問人員外表表、語調(diào)、措措詞、方法、、環(huán)境、氣候候等造成誤差差（應(yīng)答誤差差）；缺乏對對訪問過程的的內(nèi)在控制；；周期長、費(fèi)費(fèi)用高。Ⅱ座談會(huì)例：廈門前埔埔某項(xiàng)目座談?wù)剷?huì)議題Ⅲ電話訪問問調(diào)查電話采訪的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)是簡便快快捷。只要具具備良好的通通訊條件和一一間安靜的、、不受外界干干擾的辦公室室或電話室，，就可以在任任何時(shí)候進(jìn)行行電話采訪。。但電話采訪訪的可靠性比比人員走訪要要差些。優(yōu)點(diǎn)：省時(shí)省省費(fèi)用；獲取取資料迅速（（一晚上即可可訪問很多）），樣本質(zhì)量量高（隨機(jī)）），回訪容易易，易獲得合合作。缺點(diǎn)；簡單（（問卷不能長長、復(fù)雜、訪訪問時(shí)間短、、不能深談））；不能出示示道具；樣本本范圍受限制制；不易直觀觀判定真假；；易被拒答；；容易泄密等等。Ⅳ留置問卷卷調(diào)查優(yōu)點(diǎn)：（1）能突破破空間限制，，在相當(dāng)廣泛泛的范圍開展展調(diào)查（2）節(jié)省費(fèi)費(fèi)用、時(shí)間和和人力，無需需大批調(diào)研人人員，只需精精心設(shè)計(jì)的問問卷，在較短短時(shí)間內(nèi)同時(shí)時(shí)進(jìn)行廣泛的的調(diào)查（3）匿名性性，敏感、政政治、倫理道道德、隱私等等問題（4）避免直直接訪問受調(diào)調(diào)查者的干擾擾，減少誤差差（5）資料便便于整理分析析，標(biāo)準(zhǔn)化的的封閉式問題題更有效缺點(diǎn)：（1）回收率率低現(xiàn)象嚴(yán)重重（2）有效率率低（沒指導(dǎo)導(dǎo)的情況下，，漏、錯(cuò)、誤誤答嚴(yán)重）（3）對被調(diào)調(diào)查者文化程程度要求較高高，需指導(dǎo)（4）問卷獲獲取的資料需需經(jīng)分析、辨辨別Ⅴ郵寄調(diào)調(diào)查郵寄調(diào)查主要要是為了減少少實(shí)地走訪的的人次，從而而減少整個(gè)調(diào)調(diào)查項(xiàng)目的費(fèi)費(fèi)用開支。通通常與其他方方法配合使用用，很少單獨(dú)獨(dú)使用。優(yōu)點(diǎn)：（1）成本低低，訪問員少少費(fèi)用低，但但額外增加問問卷，郵費(fèi)等等；（2）應(yīng)答者者方便，有時(shí)時(shí)間去思考回回答難記憶的的問題；（3）減少因因訪問員在場場的誤差；（4）獲得敏敏感性問題的的答案信息（（匿名性）。。(5)適適用較分分散的對象，，不受地域限限制，且容易易接觸到難接接近的諸如高高級(jí)經(jīng)理等人人員。缺點(diǎn)：（1）高度標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（結(jié)構(gòu)））化。問題必必須清晰和直直接了當(dāng)。否否則容易導(dǎo)致致因理解的不不同而回答不不同的錯(cuò)誤信信息或不完整整。（2））可使使用的的訪問問技術(shù)術(shù)和得得到的的信息息有限限。（3））不能能察言言觀色色判別別回答答的真真實(shí)性性。（（可能能發(fā)生生非應(yīng)應(yīng)答者者代替替答卷卷）（4））不能能展示示道具具資料料。郵寄調(diào)調(diào)查還還有一一些額額外的的問題題：費(fèi)費(fèi)時(shí)、、應(yīng)答答率低低、并并影響響樣本本質(zhì)量量。那那么如如何提提高應(yīng)應(yīng)答率率呢？？附帶帶回函函信封封及郵郵資；；問卷卷設(shè)計(jì)計(jì)要有有吸引引力；；用詞詞、結(jié)結(jié)構(gòu)等等質(zhì)量量盡量量提高高；附附說明明函；；報(bào)酬酬；追追蹤函函（附附新問問卷有有時(shí)是是必要要的））；有有聲望望的發(fā)發(fā)起人人等。。專專家調(diào)調(diào)查法法Ⅱ信信函討討論Ⅰ深深度訪訪談會(huì)會(huì)觀觀察調(diào)調(diào)查法法由調(diào)查查人員員直接接觀察察具體體事項(xiàng)項(xiàng)的方方式搜搜集資資料。。如：：人員觀觀察：：(1)神神秘的的購物物者(2)單單向鏡鏡觀察察(3)購購買者者模式式銷售，，訂單單，存存貨，，價(jià)格格，脫脫銷，，包裝裝等機(jī)器觀觀察交通流流量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、、生理理上的的測量量、閱閱讀器器、人人口測測量器器、掃掃描儀儀A觀察法法的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)（1））直接接及時(shí)時(shí)可靠靠；（（2））適用用性強(qiáng)強(qiáng)，不不受觀觀察者者形象象、語語氣及及表達(dá)達(dá)能力力的影影響；；（3）簡簡便易易行，，人員員多少少，時(shí)時(shí)間長長短自自己決決定；；（4）數(shù)數(shù)據(jù)易易得且且精確確。B觀察法法局限限性（1））只能能檢查查行為為且公公開行行為，，不能能了解解動(dòng)機(jī)機(jī)、態(tài)態(tài)度、、想法法、情情感等等；（（2））必須須在市市場現(xiàn)現(xiàn)象發(fā)發(fā)生的的現(xiàn)場場（需需人、、物力力且時(shí)時(shí)間地地點(diǎn)難難控制制）；；（3）有有些現(xiàn)現(xiàn)象不不可能能完全全準(zhǔn)確確，現(xiàn)現(xiàn)在行行為可可能與與將來來相反反，如如買某某品牌牌洗衣衣粉持持續(xù)一一段時(shí)時(shí)間后后可能能更換換；（（4））其他他，如如觀察察買““統(tǒng)一一”方方便面面的行行為，，可能能等很很久；；來按按正常常模式式選顧顧客，，如上上火車車前去去食品品店購購物（（5））主觀觀偏誤誤。實(shí)實(shí)驗(yàn)調(diào)調(diào)查法法由調(diào)查查人員員用實(shí)實(shí)驗(yàn)的的方式式，將將現(xiàn)象象放在在某種種條件件下作作觀察察以獲獲取情情報(bào)。。分為產(chǎn)產(chǎn)品試試驗(yàn)和和銷售售試驗(yàn)驗(yàn)。例例如食食品的的品嘗嘗會(huì)，，就是是采用用了實(shí)實(shí)驗(yàn)法法。優(yōu)點(diǎn)：：（1）靈靈活，，因果果調(diào)查查的理理想方方法，，有控控制、、有選選擇的的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)；（（2））科學(xué)學(xué)，不不受調(diào)調(diào)查人人員偏偏見影影響，，實(shí)地地考察察獲得得靜動(dòng)動(dòng)態(tài)資資料。。文文獻(xiàn)獻(xiàn)調(diào)查查法文獻(xiàn)調(diào)調(diào)查是是指利利用各各種文文獻(xiàn)、、檔案案資料料進(jìn)行行的市市場調(diào)調(diào)查。。文獻(xiàn)資資料最最主要要的是是企業(yè)業(yè)內(nèi)部部資料料、有有關(guān)工工商機(jī)機(jī)構(gòu)資資料、、圖書書資料料等三三大類類。A企業(yè)內(nèi)內(nèi)部資資料B有關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)資資料這這種資資料（1））圖書書館（（2）政政府機(jī)機(jī)構(gòu)（（3）行行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)和和商會(huì)會(huì)（4））出版版社（（5）研研究所所（（6））消費(fèi)費(fèi)者組組織（7））企業(yè)業(yè)公司司調(diào)調(diào)查查分析析調(diào)調(diào)查資資料整整理統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)分析析調(diào)調(diào)查資資料整整理市場調(diào)調(diào)查資資料的的整理理，一一般包包括下下列工工作程程序：：編輯輯、匯匯總、、分類類和制制表。。（1））編輯輯編輯工工作的的任務(wù)務(wù)，即即甄選選與編編碼。。首先是是從市市場調(diào)調(diào)查資資料中中選取取一切切有關(guān)關(guān)的、、重要要的參參考資資料，，剔除無無關(guān)緊緊要的的、沒沒有參參考價(jià)價(jià)值的的甚至至錯(cuò)誤誤的資資料。編輯工工作在在最后后還要要查對對資料的的可靠靠性，以確確保調(diào)調(diào)查資資料的的合理理和準(zhǔn)準(zhǔn)確，，如實(shí)實(shí)反映映客觀觀情況況。錯(cuò)誤地選選擇了沒沒有代表表性的樣樣本；找錯(cuò)了洽洽談對象象；調(diào)查人員員經(jīng)驗(yàn)不不足、提提問不當(dāng)當(dāng)而導(dǎo)致致對方不不自覺地地作出某某種過于于肯定或或否定的的答復(fù)；；被訪者的的答復(fù)不不真實(shí)；；調(diào)查的回回收率低低；過分相信信了某些些不夠真真實(shí)的間間接資料料來源，，或未全全面客觀觀地分析析影響市市場變化化的因素素，等等等。造成錯(cuò)誤誤的原因因有多種種，較為為常見的的有：（2）匯匯總和分分類匯總工作作是把已已搜集到到的并經(jīng)經(jīng)過編輯輯選取出出來的大大量資料料從形態(tài)態(tài)上進(jìn)行行編組或或按大類類分堆集集中，使使之成為為某種可可供備用用的形式式。分類的工工作任務(wù)務(wù)和工作作性質(zhì)與與匯總基基本相同同，其不不同之處處主要是是對匯總總后資料料進(jìn)一步步按小專專題細(xì)分分。（3）制制表制表工作作是把有有關(guān)實(shí)地地調(diào)查的的資料用用適當(dāng)?shù)牡谋砀裥涡问秸故臼境鰜?，，以便說說明問題題或從中中發(fā)現(xiàn)某某種典型型的“模模式”。。制表過過程是根根據(jù)資料料的分類類去具體體統(tǒng)計(jì)經(jīng)經(jīng)過實(shí)地地調(diào)查所所得到的的各種意意見，也也實(shí)現(xiàn)了了“實(shí)地地調(diào)查資資料”的的工作程程序。統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析析(1)指指標(biāo)分分析變動(dòng)程度度指標(biāo)（（增長率率、下降降率、銷銷售率））結(jié)構(gòu)指標(biāo)標(biāo)(比比例、比比重)比較指標(biāo)標(biāo)②相對對指標(biāo)如建筑面面積、投投資額、、銷售量量等①總量量指標(biāo)③均值值指標(biāo)簡單算術(shù)術(shù)平均數(shù)數(shù)加權(quán)算術(shù)術(shù)平均數(shù)數(shù)眾數(shù)（（總體中中出現(xiàn)次次數(shù)最多多的標(biāo)志志值）中位數(shù)（（總體體中位于于中間位位的標(biāo)志志值）④離離散指標(biāo)標(biāo)極差Xmax-Xmin平均差標(biāo)準(zhǔn)差(2)相相關(guān)分分析①相關(guān)關(guān)系數(shù)計(jì)計(jì)算②判斷斷相關(guān)性性0≤r＜0.3基本無相相關(guān)0.3≤≤r＜0.5弱相關(guān)0.5≤≤r＜0.8中度相關(guān)關(guān)0.8≤≤r＜1強(qiáng)相關(guān)r＝1函數(shù)關(guān)系系(3)回回歸分分析回歸方程程：y=a+bx其中a和b滿足：例：某調(diào)調(diào)查得各各家庭月月收入與與月儲(chǔ)蓄蓄如下表表：657881011121415Y月儲(chǔ)蓄(百元)15172023283132394245X月收入(百元)10987654321家庭號(hào)9085140184224310352468588675XY2252894005297849611024152117642025X2

3625496464100121144196225Y2

10249522311696292Σ(1)在在表中中計(jì)算出出(2)計(jì)計(jì)算相相關(guān)系數(shù)數(shù)r=0.97>0.8屬強(qiáng)相關(guān)關(guān)關(guān)系。。(3)計(jì)計(jì)算回回歸方程程所以，回回歸方程程為：y=0.431+0.314x1.5房房地產(chǎn)產(chǎn)市場預(yù)預(yù)測特特爾菲菲法回回歸分分析法移移動(dòng)平平均法平平均發(fā)發(fā)展速度度法平平均增增減量法法專專家會(huì)會(huì)議法特特爾菲菲法特爾菲法法也稱專專家調(diào)查查法或?qū)＜乙庖娨姺?，是是以匿名名方法，，輪番征征詢專家家意見，，最終得得出預(yù)測測結(jié)果的的一種集集體經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)判斷法法。特爾菲法法的預(yù)測測程序A準(zhǔn)備階段段①明確確預(yù)測目目的和主主題②準(zhǔn)備備背景資資料與之相關(guān)關(guān)的資料料整理加加工后一一同寄給給專家們們，目的的是解決決專家資資料的局局限和不不統(tǒng)一，，節(jié)省專專家的時(shí)時(shí)間和精精力。③選擇擇專家廣泛性，集思廣廣益是關(guān)關(guān)鍵，應(yīng)應(yīng)按本部部門企業(yè)業(yè)、本行行業(yè)、社社會(huì)專家家實(shí)行““三三制制”；自愿性，保證回回收率；；人數(shù)適度度，既要有有代表性性，又要要有利于于工作組組織和費(fèi)費(fèi)用節(jié)約約。一般般２０～～５０人人；設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查咨咨詢表。。B輪番征詢詢階段征詢———反饋，，再征詢詢——再再反饋，，一般三三～五輪輪。C結(jié)果最終終處理階階段①中位位數(shù)法②算術(shù)術(shù)平均統(tǒng)統(tǒng)計(jì)處理理法③主觀觀概率統(tǒng)統(tǒng)計(jì)處理理法④對非非量化預(yù)預(yù)測結(jié)果果的統(tǒng)計(jì)計(jì)處理法法匿名性、、反饋性性和集中中性（趨趨同性））特爾菲法法的特點(diǎn)點(diǎn)專專家會(huì)會(huì)議法是指通過過調(diào)查研研究，收收集、處處理、分分析各方方人士意意見，運(yùn)運(yùn)用集體體智慧和和經(jīng)驗(yàn)對對預(yù)測對對象發(fā)展展趨勢進(jìn)進(jìn)行推斷斷預(yù)測的的方法。。預(yù)測者召召集熟悉悉業(yè)務(wù)、、經(jīng)驗(yàn)豐豐富、具具有較強(qiáng)強(qiáng)分析判判斷能力力的各類類人員，，以座談?wù)動(dòng)懻摰牡姆绞?，，對預(yù)測測對象相相互交換換意見，，提出預(yù)預(yù)測方案案的定性性預(yù)測方方法。如如對某種種商品未未來市場場發(fā)展趨趨勢、產(chǎn)產(chǎn)銷變化化及價(jià)格格趨勢、、產(chǎn)品所所處的生生命周期期階段，，新產(chǎn)品品的市場場前途、、產(chǎn)品市市場占有有率變動(dòng)動(dòng)趨勢等等的預(yù)測測。(意見推推斷預(yù)測測法)平平均增增減量法法如果某種種數(shù)據(jù)的的歷史值值是持續(xù)上升升或持續(xù)續(xù)下降的的，且各期期上升或或下降的的數(shù)額大大致接近近，則可可采用平平均增減減量法。。Vi=P0+d×i其中：Vi第i期預(yù)測值值i所對應(yīng)的的時(shí)期序序數(shù)P0基期數(shù)據(jù)據(jù)值d逐期增減減量的平平均數(shù)Pn第n期數(shù)據(jù)值值例：需要要預(yù)測某某類房地地產(chǎn)2002年年的價(jià)格格，已知知該類房房地產(chǎn)1997年～2001年的價(jià)價(jià)格及其其逐年上上漲額：：年份房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際值逐年上漲額1997681

199871332199974633200078135200181534據(jù)此預(yù)測測該類房房地產(chǎn)2002年的價(jià)價(jià)格應(yīng)為為:V2002＝681+33.5××5＝848.5（（元/平方方米）一般說來來，越接接近預(yù)測測時(shí)點(diǎn)的的增減量量對預(yù)測測越重要要，因此此可對過過去各期期的增減減量賦予予不同的的權(quán)數(shù)，，計(jì)算加加權(quán)平均均增減量量，預(yù)測測則更準(zhǔn)準(zhǔn)確。如如上例：：V2002＝681+33.8××5＝850（（元/平方方米）至于權(quán)數(shù)數(shù)的確定定就依靠靠預(yù)測人人員的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，可可按4321、、5221、6211等確定定。平平均發(fā)發(fā)展速度度法如果某種種數(shù)據(jù)的的歷史值值是持續(xù)上升或或持續(xù)下降降的，且各期上升或或下降的比比率大致接接近，則可采用用平均增減減量法。Vi=P0×ti例：需要預(yù)預(yù)測某類房房地產(chǎn)2002年的的價(jià)格，已已知該類房房地產(chǎn)1997年～～2001年的價(jià)格格及其逐年年上漲額：：年份房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際值逐年上漲速度（％）1997560

1998675120.51999820121.52000985120.120011200121.8據(jù)此預(yù)測該該類房地產(chǎn)產(chǎn)2002年的價(jià)格格應(yīng)為V2002=560××1.215＝1452（元/平方米米）同平均增減減量法，越越接近預(yù)測測時(shí)點(diǎn)的發(fā)發(fā)展速度對對預(yù)測越重重要，因此此可對過去去各期的發(fā)發(fā)展速度賦賦予不同的的權(quán)數(shù)，計(jì)計(jì)算加權(quán)平平均發(fā)展速速度，預(yù)測測則更準(zhǔn)確確。1.5.5移動(dòng)動(dòng)平均法如果某種數(shù)數(shù)據(jù)的歷史史值是按一定周期（（或短期））上下波動(dòng)動(dòng)的，且各期上下波波動(dòng)的幅度度大致接近近，則可采用用移動(dòng)平均均法。移動(dòng)平均法法是對原有有數(shù)據(jù)按照照時(shí)間序列列進(jìn)行修勻，即采用逐逐項(xiàng)遞移方方法分別計(jì)計(jì)算一系列列移動(dòng)的序序時(shí)平均數(shù)數(shù)，形成一一個(gè)新的派生的的平均時(shí)間間序列，借以消除除數(shù)據(jù)短期期波動(dòng)的影影響，顯現(xiàn)出數(shù)據(jù)據(jù)變動(dòng)的基基本發(fā)展趨趨勢。倍訊易這就是說，，移動(dòng)平均法法，是將數(shù)數(shù)據(jù)點(diǎn)的順順序逐步推推移．逐段段平均，將將逐段平均均后所得的的時(shí)間序列列，分析其其長期趨勢勢，預(yù)測其其未來發(fā)展展。移動(dòng)平均計(jì)計(jì)算時(shí)，可可根據(jù)時(shí)間間序列數(shù)及及波動(dòng)周期期需要，來來確定平均均周期。例：某類房房地產(chǎn)2001年各各月的價(jià)格格如下表：：從上表中看看出，新的的時(shí)間序列列呈有規(guī)律律等額遞增增的斜坡式式，所以可可預(yù)測2002年1月的價(jià)格格為：762+12×3＝＝798（（元元/平方米米）移動(dòng)平均法法根據(jù)需要要，可采用用加權(quán)移動(dòng)平平均法、二二次移動(dòng)平平均法。月份房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際值每5個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)移動(dòng)平均數(shù)的逐月上漲額1

2

3684

469410570070410672071410773072612873812974075012107621211780

12790

6706806906807407601.5.6回歸歸分析法如果某種數(shù)數(shù)據(jù)的歷史史值是按時(shí)時(shí)間呈線性性相關(guān)的，，即時(shí)間是是自變量，，數(shù)據(jù)值是是因變量，，則可采用用回歸分析析法。回歸方程：y=a+bx其中a和b滿足：為簡化計(jì)算算，可取X數(shù)列為…，-2，，-1，0，1，2，…（（X數(shù)列項(xiàng)數(shù)為為奇數(shù)）…，-2，，-1，1，2，……（（X數(shù)列項(xiàng)數(shù)為為偶數(shù)）則例：某類房房地產(chǎn)1993～2001年年的價(jià)格如如下表：X-4-3-2-101234XYX2-880016-72009-54004-300010038001840041410092120016年份房地產(chǎn)價(jià)格Y199322001994240019952700199630001997340019983800199942002000470020015300總計(jì)3170002310060因此，描述述這類房地地產(chǎn)價(jià)格變變動(dòng)的長期期趨勢的具具體回歸方方程為：Y＝3522.2+385XN＝9根據(jù)這個(gè)方方程式預(yù)測測該類房地地產(chǎn)2002年的價(jià)價(jià)格為：Y＝3522.2+385××5＝5447.2（（元/平方米米）9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。11:59:4111:59:4111:5912/31/202211:59:41AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2211:59:4111:59Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。11:59:4111:59:4111:59Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2211:59:4111:59:41Decem