壹湖項(xiàng)目商業(yè)定位報告

壹湖商業(yè)定位報告蘇州市博思堂投資顧問有限公司08年

07月1日目錄

1項(xiàng)目基本情況>>>>>>

2項(xiàng)目周邊分析>>>>>>

3項(xiàng)目整體定位>>>>>>>>>>>>

4項(xiàng)目價格建議1.1項(xiàng)目基本素質(zhì)分析項(xiàng)目位置：獨(dú)墅湖西，通達(dá)路與新機(jī)場路高架交匯處項(xiàng)目現(xiàn)狀：現(xiàn)房項(xiàng)目規(guī)模：共2排、14席建筑面積：共1900㎡項(xiàng)目層數(shù)：單獨(dú)一層主力面積：100～160㎡項(xiàng)目開間：7～10㎡店鋪描述：商鋪形狀較不規(guī)則，每一間商鋪內(nèi)部均有異形柱，異形柱間距呈不規(guī)則排布1.2項(xiàng)目四至分析東：壹湖一期管理用房，在向東為獨(dú)墅湖南：鄰25號樓，在向南為壹

湖二期西：圣堤哥商鋪，有路直接通達(dá)本項(xiàng)目北：獨(dú)墅湖一期通達(dá)路本案本案獨(dú)墅湖商鋪商鋪圣堤哥壹湖一期壹湖二期1.3交通通達(dá)性通達(dá)路獨(dú)墅湖商鋪商鋪本案本案人流可通過通達(dá)路進(jìn)入項(xiàng)目；通達(dá)路為雙向四車道；項(xiàng)目與圣堤哥商鋪之間有拱門進(jìn)行聯(lián)通；人流可通過圣堤哥商鋪引導(dǎo)到項(xiàng)目區(qū)位；項(xiàng)目內(nèi)部具有內(nèi)部環(huán)線系統(tǒng)到達(dá)此處；目錄>>>>>>

2項(xiàng)目周邊分析>>>>>>

3項(xiàng)目整體定位>>>>>>>>>>>>

4項(xiàng)目價格建議

1項(xiàng)目基本情況2.1項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目周邊分布著湖岸名家、星嶼仁恒等高檔樓盤；本項(xiàng)目距婁葑鎮(zhèn)中心有一定距離；周邊商業(yè)主要為湖岸名家商業(yè)街、塘北社區(qū)商業(yè)街等小型商業(yè)街；項(xiàng)目位于壹湖內(nèi)，近鄰圣堤哥商業(yè)街，圣堤哥商業(yè)街約2000㎡，尚未進(jìn)行定位；婁葑鎮(zhèn)星島仁恒湖岸名家雙冠商服用地2.2項(xiàng)目周邊商業(yè)分析商業(yè)位置：與壹湖一路之隔商業(yè)體量：少量商鋪，為小區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)：1個300㎡左右的華聯(lián)超市和社區(qū)餐飲主力面積：50－100㎡租金范圍：70～80元/㎡·月商業(yè)檔次：低檔主力商家：世紀(jì)華聯(lián)經(jīng)營狀況：良好塘北社區(qū)商業(yè)街2.2項(xiàng)目周邊商業(yè)分析商業(yè)位置：項(xiàng)目斜對面，約5分鐘路程商業(yè)體量：共三條商業(yè)街，約5000㎡商業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)配套主力面積：100－200㎡商業(yè)檔次：中檔租金范圍：50～70元/㎡·月主力商家：鄰家鋪?zhàn)?、蘭州拉面、漢堡小子等經(jīng)營狀況：部分開業(yè)，營業(yè)狀況良好湖岸名家商業(yè)街2.3項(xiàng)目周邊消費(fèi)人口分析壹湖共14萬㎡，一期共268戶，8月入住，二期約400戶；建筑面積10萬㎡，規(guī)劃戶數(shù)350戶；星島仁恒通達(dá)路新機(jī)場路高架獨(dú)墅湖壹湖星島仁恒湖岸名家圣堤哥建筑面積22萬㎡，規(guī)劃有2000戶；湖岸名家有一部分住宅；圣堤哥項(xiàng)目周邊近兩年約有10000人入住2.4壹湖消費(fèi)人口分析圖：壹湖購買客戶職業(yè)分析圖圖：壹湖購買客戶職務(wù)分析圖壹湖入住客戶以中級主管、高級主管與私營業(yè)主為主，在商業(yè)需求上更偏向于中高檔次的商業(yè)要求；壹湖入住客戶主要工作于國企、事業(yè)單位、黨政機(jī)關(guān)，其潛在需求偏向于中高檔；項(xiàng)目周邊樓盤的入住客戶以中高層管理人員為主，以中高檔次的商業(yè)需求為主；2.5項(xiàng)目SWOT分析S(優(yōu)勢)本項(xiàng)目為一層店面，使用率較高；周邊道路寬廣，方便易達(dá)；0(機(jī)會)周邊商業(yè)較為稀缺；周邊高端人口眾多，支持高端消費(fèi)；W(劣勢)商鋪內(nèi)部有異形柱，招商上存在一定難度；商業(yè)體量較小，不利于主題商業(yè)的形成;T(威脅)項(xiàng)目西側(cè)的圣堤哥商業(yè)街給本項(xiàng)目帶來一定威脅未來雙冠商服用地給本項(xiàng)目帶來一定威脅；目錄>>>>>>>>>>>>

3項(xiàng)目整體定位>>>>>>>>>>>>

4項(xiàng)目價格建議

1項(xiàng)目基本情況

2項(xiàng)目周邊分析3.1項(xiàng)目總體定位壹湖社區(qū)商業(yè)街項(xiàng)目體量較小周邊尚有大體量商業(yè)開發(fā)位于壹湖社區(qū)中為住宅一層底商社區(qū)配套型商業(yè)以服務(wù)壹湖社區(qū)為主，服務(wù)周邊高檔社區(qū)為輔的中高檔社區(qū)商業(yè)街3.2項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目類別面積占總量％引進(jìn)原因餐飲蛋糕/面包等100-20020%滿足需求西餐/日韓餐200-500豐富業(yè)態(tài)休閑餐飲(咖啡/茶館等)200-300吸引人流購物兒童用品/玩具店100-20020%豐富業(yè)態(tài)數(shù)碼/音像等100-200飾品等90-160生活休閑美容美發(fā)/按摩/SPA等80-20015%吸引人流書吧等80-120生活配套便利店/鮮花/水果/藥店等150-30045%滿足需求修理/生活用品店/干洗等90-160ATM機(jī)/自助銀行/繳費(fèi)廳等50-70方便消費(fèi)3.3項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局生活休閑面積較大，近離管理用房，私密性較好；餐飲面積較大，可以形成目的性消費(fèi)；生活配套面積較小，較不規(guī)則，方便消費(fèi)，容易吸引人流；購物衍生業(yè)態(tài)，從生活配套成功過渡到目的性業(yè)態(tài)；部分店鋪可以采取多間鋪面打通進(jìn)行整體經(jīng)營的方式3.4項(xiàng)目商家推薦項(xiàng)目類別典型商家推薦餐飲蛋糕/面包等愛維爾、元祖、好利來、面包新語、長發(fā)西餅等西餐、日韓餐棒約翰、斗牛士、豪享來、朝日屋、權(quán)金城等休閑餐飲(咖啡/茶館等)上島咖啡、迪歐咖啡、兩岸咖啡、新島咖啡、錢塘茶人、三萬昌等購物兒童用品/玩具店小呂宋、麗嬰房、巴布豆、樂而喜玩具店、比特曼玩具店等數(shù)碼/音像等時代數(shù)碼音像、零點(diǎn)音像店等飾品等啊丫丫飾品、嬌影飾品、珍珠飾品等生活休閑美容美發(fā)/按摩/SPA等金莎美容美發(fā)中心、超妍美容中心等書吧等文欣書店、藍(lán)色書屋、教育書店、健達(dá)書店等生活配套便利店/鮮花/水果/藥店等可的、良友金伴、華潤生活超市、海王星辰等修理/生活用品店/干洗等洗來雅干洗、賽維干洗、金管家家政服務(wù)中心等ATM機(jī)/自助銀行/繳費(fèi)廳等工行、建行、農(nóng)行、中國銀行、中國移動、中國聯(lián)通等目錄>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

4項(xiàng)目價格建議

1項(xiàng)目基本情況

2項(xiàng)目周邊分析

3項(xiàng)目整體定位4.1市場比較法租金建議

比較物業(yè)1比較物業(yè)2比較物業(yè)3位置

塘北社區(qū)商業(yè)湖岸名家商鋪一湖岸名家商鋪二區(qū)域獨(dú)墅湖獨(dú)墅湖獨(dú)墅湖獨(dú)墅湖物業(yè)描述

樓層修正1F1－2F1F1F建成時間NAP很久2008年2008年底用房性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)裝修水平清水清水清水清水交易詳情成交日期NAP200820082008建筑面積

(sq.m.)

5050150租金(元/sq.m/月.)NAP726445采取市場比較法，選取離項(xiàng)目最近的3處物業(yè)，進(jìn)行整體比較：4.1市場比較法租金建議調(diào)整加權(quán)后的租金為55元/㎡·月交易時間1.101.001.00項(xiàng)目位置0.980.960.96可達(dá)性0.980.980.99周邊環(huán)境0.981.031.03建筑年期1.061.001.00臨街狀況0.930.920.93項(xiàng)目面積1.000.931.05設(shè)備設(shè)施1.030.960.95裝修標(biāo)準(zhǔn)1.001.001.00樓層修正1.031.001.00總體調(diào)整指數(shù)1.080.800.91調(diào)整后租金RMB