中原九龍倉江北嘴商務(wù)中心商業(yè)、酒店市場研究定位報(bào)告

九龍倉江北嘴商務(wù)中心A10、A11商業(yè)地塊商業(yè)、酒店市場研究與定位報(bào)告重慶中原顧問事業(yè)部

ChongQing.06.2010內(nèi)容說明本報(bào)告主要解決九龍倉集團(tuán)重慶江北嘴CBD商業(yè)項(xiàng)目與重慶市場無縫對接的定位問題，因項(xiàng)目所處的高區(qū)域價(jià)值決定了項(xiàng)目發(fā)展為標(biāo)桿型綜合體，項(xiàng)目內(nèi)有商業(yè)、寫字樓、公寓及酒店等業(yè)態(tài)，結(jié)合開發(fā)企業(yè)背景和項(xiàng)目特征，最終選擇寫字樓作為項(xiàng)目樹立標(biāo)桿的核心物業(yè)，項(xiàng)目寫字樓以前瞻性的視野把握重慶寫字樓變化趨勢和客戶需求變化趨勢，充分依托不斷增長的區(qū)域價(jià)值，把握未來一波大型企業(yè)入渝的熱潮，主要面對大型金融企業(yè)總部和大型跨國跨地域企業(yè)的總部，打造中國第四城領(lǐng)先綜合體，通過標(biāo)桿寫字樓來帶動酒店、公寓以及商業(yè)的發(fā)展，從而樹立項(xiàng)目標(biāo)桿綜合體形象。注：此部分主要是商業(yè)和酒店部分。1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟(jì)測算市場分析市場定位產(chǎn)品建議重慶城市商業(yè)格局重慶商圈格局重慶的商業(yè)主要分布在五個區(qū)域，已形成一定規(guī)模的五大商圈有解放碑商圈、沙坪壩商圈、南坪商圈、觀音橋商圈、楊家坪商圈。次級商圈主要有朝天門批發(fā)市場、兩路口—上清寺區(qū)域、大坪商圈、石橋鋪電腦市場、魚洞商圈以及大渡口商圈。解放碑商圈為市級核心商圈，輻射整個重慶市，定位為檔次最高、現(xiàn)代化程度最高、經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、輻射范圍最廣的現(xiàn)代都市商貿(mào)中心到解放碑地區(qū)購物的消費(fèi)者，常住人口占31%，近郊區(qū)的消費(fèi)者占36%，重慶市遠(yuǎn)郊區(qū)縣的占16%，外省市及外國人占17%，商品輻射范圍主要是本市及周邊的省市。解放碑商圈整體業(yè)態(tài)種類齊全，主要以零售業(yè)為主，其中百貨商場為主力購物中心，其次餐飲娛樂比重也較大，約20%。代表項(xiàng)目：大都會購物廣場觀音橋重要的二級核心商圈，時(shí)尚、年輕、有活力；不僅僅作為居民生活商業(yè)服務(wù)功能，它以其街區(qū)型購物的時(shí)尚定位，輻射全市的主力消費(fèi)群體，最終與解放碑一級城市核心商圈齊平并逐漸超越業(yè)態(tài)體量建筑形態(tài)代表商家檔次百貨15萬m2獨(dú)立建筑或裙樓，分布在地上5-6層，部分帶地下一層新世界百貨、新世紀(jì)百貨、茂業(yè)百貨、重慶百貨、遠(yuǎn)東百貨中檔和中高檔超市4萬m2建筑底商，一般分布在負(fù)一層家樂福、永輝超市、重百超市、新世紀(jì)超市、茂業(yè)超市、華聯(lián)超市、遠(yuǎn)東超市中檔和高檔專業(yè)市場23萬m2建筑裙樓，一般分布在地上1-4層，部分帶負(fù)一層家電、電子（蘇寧、商社電器，泰興、賽博）；小商品（香港城、天街2號、女人印象、尚云綠都）；家具（青田、皇朝家私、金觀音家具市場）中檔和中高檔大型商業(yè)Mall13萬m2獨(dú)立建筑，地上4-5層北城天街、黃金海岸中檔和高檔其他（休閑娛樂等）12萬m2一般分布建筑裙樓2-5層，部分分布在地下餐飲（中、西餐、火鍋、特色菜等）；娛樂（全市連鎖KTV5家、高檔夜總會1家、洗浴、足療）中檔和中高檔臨街門面6萬m2臨街獨(dú)立門面，分布在地上一層餐飲、糕點(diǎn)、通訊、日雜、中介、金融、服裝等中檔和中高檔合計(jì)73萬m2商圈以專業(yè)市場、百貨以及餐飲娛樂為主，其中專業(yè)市場所占比重較大，包括電器、數(shù)碼、女人商場、家具等，業(yè)態(tài)完善，檔次豐富；商圈商業(yè)供應(yīng)不僅滿足區(qū)域居民生活所需，同時(shí)購物、餐飲、娛樂等吃喝玩樂業(yè)態(tài)也豐富完善，供應(yīng)結(jié)構(gòu)完整、完善。代表項(xiàng)目：龍湖·北城天街南坪商圈為重慶市二級商圈，屬區(qū)域性商圈，與整個區(qū)域定位相匹配，中端居住人群聚集，定位為以會展和建材經(jīng)濟(jì)為主，以必需品買賣消費(fèi)為主導(dǎo)的商業(yè)市場，檔次為中檔，輻射本區(qū)域和南部其他區(qū)域業(yè)態(tài)體量建筑形態(tài)代表商家檔次百貨8萬m2獨(dú)立建筑或裙樓，分布在地上5-6層，部分帶地下一層浪高百盛、元旦百貨、新世紀(jì)百貨、重慶百貨中檔和中低檔超市6萬m2建筑底商或群樓，一般分布在負(fù)一層好又多超市、人人樂超市、中百倉儲超市、新世紀(jì)超市、沃爾馬超市中檔專業(yè)市場30萬m2獨(dú)立建筑或建筑裙樓，一般分布在地上1-4層，部分帶負(fù)一層電器（國美、蘇寧、商社）；建材（百安居、建瑪特、美克美家）；會展中心中檔和中低檔大型商業(yè)Mall5萬m2獨(dú)立建筑，地上5層帝景摩爾、萬達(dá)、上海城中檔其他（休閑娛樂等）8萬m2建筑裙樓，一般分布在2-5層，部分地下一層KTV（帝豪歌城、夢回唐朝）；洗?。ǜ粌S）；健身（憶念美、貝迪俱樂部）；餐飲（中餐、火鍋）中檔臨街門面5萬m2臨街獨(dú)立門面，分布在地上一層專賣店、精品店、眼鏡店、藥房、小吃等中檔合計(jì)62萬m2目前南坪商圈商業(yè)以專業(yè)市場為主要業(yè)態(tài)，其中會展中心所占比重很大，其作為重慶市最大的會展中心，其次超市所占比重較大，而其他購物中心、餐飲娛樂比重較少，主要由于南坪商圈目前正以買賣必需品為主要消費(fèi)結(jié)構(gòu)。代表項(xiàng)目：萬達(dá)廣場沙坪壩作為城市二級區(qū)域性商圈，以濃厚文化氣息為背景，集文化、科技、教育氛圍的商業(yè)文化中心，根據(jù)商圈主力消費(fèi)群體定位為中檔和中低檔次業(yè)態(tài)體量建筑形態(tài)代表商家檔次百貨15萬m2獨(dú)立建筑或裙樓，分布在地上5-6層，部分帶地下一層重百沙坪商場、新世紀(jì)凱瑞商都、王府井百貨、立洋百貨、嘉茂百貨中檔和中高檔超市6萬m2建筑底商，一般分布在負(fù)一層新世紀(jì)、重百、家樂福超市、王府井超市、好又多、山城超市/專業(yè)市場8萬m2建筑裙樓，一般分布在地上1-4層，部分帶負(fù)一層女人專賣市場（金誠廣場、開泰百貨、金鷹女人街）；電器數(shù)碼（錦陽數(shù)碼、賽博數(shù)碼）中檔其他（休閑娛樂等）10萬m2建筑裙樓，一般分布在1-5層酒吧、KTV（好樂迪、音樂龍、828酒吧）；網(wǎng)吧；餐飲（火鍋、中餐、小吃）中檔和中低檔臨街門面8萬m2臨街獨(dú)立門面，分布在地上一層專賣店、服飾、精品店、小吃等中檔合計(jì)47萬m2沙坪壩商圈百貨業(yè)仍為主力，其他各業(yè)態(tài)分布相對均勻，主要以純消費(fèi)為主的超市、女人專賣、數(shù)碼、電腦以及網(wǎng)吧、KTV等業(yè)態(tài)分布。楊家坪作為城市普通二級商圈，區(qū)域性商圈，根據(jù)本區(qū)域居民消費(fèi)特征自然形成，定位以滿足普通生活配套服務(wù)為主，商圈隨著區(qū)域人口結(jié)構(gòu)的變化而商業(yè)業(yè)態(tài)、檔次等隨之發(fā)生變化業(yè)態(tài)體量建筑形態(tài)代表商家檔次百貨12萬m2獨(dú)立建筑或裙樓，分布在地上5-6層，部分帶地下一層重百、富安、立丹、津樂匯百貨、新世紀(jì)百貨中檔和中高檔超市6萬m2建筑底商，一般分布在負(fù)一層家樂福、躍華超市、立丹超市、新世紀(jì)超市等/專業(yè)市場5萬m2建筑裙樓，一般分布在地上1-4層，部分帶負(fù)一層電器（國美、蘇寧、商社）；金鷹女人街中檔大型商業(yè)Mall11萬m2獨(dú)立建筑，地上5層斌鑫世紀(jì)城、龍湖西城天街中檔和中高檔其他（休閑娛樂等）5萬m2建筑裙樓，一般分布在2-5層娛樂（富僑、大浪淘沙、歡樂迪KTV、迪情酒吧）；休閑餐飲（米羅咖啡、上島咖啡、星巴克咖啡、肯德基）；影院（UME、今典、建設(shè)電影院）中檔和中高檔臨街門面8萬m2臨街獨(dú)立門面，分布在地上一層小吃、精品店、金融、專賣店等中檔合計(jì)47萬m2楊家坪商圈以百貨和大型商業(yè)Mall為主，其次為超市、休閑娛樂等為補(bǔ)充，主要是龍湖西城天街的進(jìn)駐，改變了楊家坪商圈的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使商圈不僅僅為消費(fèi)者提供商品買賣消費(fèi)場所，同時(shí)提供體驗(yàn)購物中心，豐富商業(yè)結(jié)構(gòu)。代表項(xiàng)目：龍湖·西城天街重慶各大主要商圈基本情況商圈規(guī)模供應(yīng)結(jié)構(gòu)檔次消費(fèi)者構(gòu)成解放碑占地0.92平方公里，目前供應(yīng)規(guī)模為80余萬方，其中地下商業(yè)6.5萬方以大型百貨商場、超市、專業(yè)市場和沿街鋪面（含便利店、專業(yè)店、專賣店）為主導(dǎo)的商用物業(yè)格局高檔和中高檔及中檔全重慶市，包括周邊區(qū)縣及城市，輻射人口超過500萬人觀音橋觀音橋商圈作為重慶市第二大商圈，供應(yīng)規(guī)模達(dá)70余萬方，其中1.4萬方地下商業(yè)以百貨商場、街區(qū)購物中心、專業(yè)市場和休閑娛樂于一體的購物、休閑娛樂區(qū)中檔和中高檔以江北、渝北、北部新區(qū)域?yàn)橹?，渝中、沙坪壩、九龍坡區(qū)部分人口為輔，輻射人口超過250萬人南坪占地1.1平方公里，目前供應(yīng)規(guī)模約66萬方，其中地下商業(yè)1.4萬方以大型百貨商場、超市、專業(yè)市場和沿街鋪面為主導(dǎo)的商用物業(yè)格局中檔以南岸區(qū)為主，巴南、渝中部分人群為輔，輻射人口超過140萬人沙坪壩占地約1.1平方公里，百貨業(yè)現(xiàn)營經(jīng)面積約18萬㎡，各類專業(yè)市場總經(jīng)營面積約15萬㎡，超市經(jīng)營面積約8.5萬㎡以專業(yè)市場、百貨、超市、地下商場、臨街門面為主中檔以沙坪壩區(qū)為主，北碚區(qū)和部分渝中區(qū)人群為輔，輻射人口超過140萬人楊家坪占地0.9平方公里，整體商業(yè)供應(yīng)量達(dá)到了60萬平米百貨商場、街區(qū)購物中心、地下商業(yè)街、臨街門面為主中檔以九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)為主，部分渝中區(qū)人群為輔，輻射人口超過150萬人各商圈未來發(fā)展預(yù)測商圈目前定位未來定位預(yù)判解放碑市核心商圈，高檔、都市商貿(mào)中心

市核心頂級商業(yè)中心觀音橋市次級商圈，時(shí)尚、年輕、有活力的生態(tài)購物中心市高檔商圈，以時(shí)尚、年輕為特色南坪市次級區(qū)域性商圈，發(fā)展會展經(jīng)濟(jì)中心市次級區(qū)域性購物商圈沙坪壩市次級區(qū)域性商圈，集文化、科技、教育氛圍的商業(yè)文化中心市區(qū)域級購物商圈楊家坪市次級區(qū)域性商圈，休閑購物中心市區(qū)域級購物商圈小結(jié)從目前重慶市各商圈的現(xiàn)狀及未來來看，各商圈首先以區(qū)域級商圈作為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上某些商圈開始根據(jù)區(qū)域定位進(jìn)行富有特色的商圈升級，進(jìn)而吸引全市性的消費(fèi)者。作為本項(xiàng)目而言，雖所在的江北嘴區(qū)域擁有良好的規(guī)劃前景，但要在重慶分布非常分散的商業(yè)市場中占有一席之地，必須具有自身獨(dú)特的特點(diǎn)和吸引力。已供應(yīng)商業(yè)競爭項(xiàng)目分析已供應(yīng)的商業(yè)項(xiàng)目中，本項(xiàng)目的主要競爭項(xiàng)目主要為：龍湖·北城天街、大都會購物廣場、萬達(dá)廣場、龍湖·西城天街解放碑觀音橋楊家坪南坪北城天街西城天街萬達(dá)廣場大都會龍湖·北城天街總建筑面積17萬平米商業(yè)營業(yè)面積13.7萬平米開業(yè)時(shí)間2003年包含業(yè)態(tài)商業(yè)、商務(wù)公寓大都會購物廣場總建筑面積約17萬平米商業(yè)營業(yè)面積8.8萬平米開業(yè)時(shí)間1997年包含業(yè)態(tài)商業(yè)、寫字樓、酒店萬達(dá)廣場總建筑面積78萬平米商業(yè)營業(yè)面積14萬平米開業(yè)時(shí)間2009年包含業(yè)態(tài)住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店龍湖·西城天街總建筑面積25萬平米商業(yè)營業(yè)面積7.8萬平米開業(yè)時(shí)間2008年包含業(yè)態(tài)商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店各個競爭項(xiàng)目除大都會為都定位為時(shí)尚潮流購物中心，相似的定位加劇市場競爭項(xiàng)目北城天街大都會西城天街萬達(dá)廣場定位國際時(shí)尚潮流購物中心現(xiàn)代綜合性高端購物中心國際時(shí)尚潮流購物中心都市時(shí)尚購物中心所屬商圈觀音橋解放碑楊家坪南坪開業(yè)時(shí)間2003年1997年2008年2009年業(yè)態(tài)體量比例體量比例體量比例體量比例主力店4.3萬㎡31%2.2萬㎡25%0.8萬㎡12%4.1萬㎡41%專賣店7.6萬㎡55%5.2萬㎡59%4.3萬㎡62%2.6萬㎡26%餐飲1萬㎡8%0.94萬㎡11%1萬㎡14%1.5萬㎡15%娛樂0.8萬㎡6%0.45萬㎡5%0.85萬㎡12%1.8萬㎡18%各個購物中心的業(yè)態(tài)比例差異較大，但專賣店的比例是最高的，其次是主力店；新興開業(yè)的購物中心“餐飲娛樂”所占比例較高，以此吸引人氣，解決前期剛開業(yè)時(shí)的人氣不足的。業(yè)態(tài)分析：服裝占絕對比例，尤其以女裝為主，其次是餐飲各個購物中心中，服裝所占比例最大，大都會占到了64%，最少的萬達(dá)廣場也占到了30%；其次是餐飲，最多的萬達(dá)廣場，有40家各式餐飲店，最少的大都會也有12家餐飲店；大都會購物廣場過去一直代表著重慶最高端的商業(yè)綜合體購物中心品牌經(jīng)營面積（㎡）種類價(jià)格（元）款式大都會ONLY400T恤199-349款式新穎，新款比例較大裙子349-599jeck?Jones450T恤199-249褲子399-599SELECTED400T恤299-399西服套裝1699北城天街Veromoda118.8短袖249-349款式新穎，新款比例較大裙子349-449褲子449jeck?Jones194.4短袖249-399褲子399-499ONLY113.4T恤179-299褲子299-599裙子399-599萬達(dá)廣場ONLY165.6短袖149-349老款相對較多裙子349-549褲子349-449Veromoda127.75短袖249-349裙子399-549褲子399-449表：各個競爭購物中心同一品牌售價(jià)和款式差異各個購物中心開業(yè)后都不斷進(jìn)行調(diào)整升級，以適應(yīng)競爭激烈的市場環(huán)境A區(qū)中檔零售店鋪國際品牌店B區(qū)家具店鋪青春時(shí)尚品牌店新館北京華聯(lián)商場意大利潮流品牌店-1層華聯(lián)超市BHG超市+餐飲店2007年之前業(yè)態(tài)2009年之前業(yè)態(tài)2005/06年進(jìn)行調(diào)整，將A區(qū)和B區(qū)的進(jìn)行全面的調(diào)整升級；07年、08年，由于部分經(jīng)營品牌不符合定位，不具備品牌競爭力。需要提升品牌組合。于是定位為“引領(lǐng)時(shí)尚，匯聚潮流”；09年3月，因?yàn)槿A聯(lián)的整體定位不符合北城天街的定位而退出，9月新館開始營業(yè)，打造世界潮流品牌集合。CASE：北城天街升級大都會在開業(yè)以來這10多年中，每隔一段時(shí)間都在進(jìn)行品牌調(diào)整升級，以適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境，從最開始的中高端檔次逐漸升級成現(xiàn)在高端品牌云集的購物中心，最明顯是這兩年來的改造升級?！貞c中原三級市場商業(yè)中心蔡經(jīng)理西城天街原主力店“津樂匯”和“名品運(yùn)動中心”于2010年4月撤出，將由龍湖自己回收升級，重新打造成與北城天街新館類似的商業(yè)城。——九龍坡楊家坪商圈辦已供應(yīng)的購物中心項(xiàng)目硬件或比較陳舊，跟不上目前的需求，或規(guī)劃設(shè)計(jì)不夠人性化，不能為消費(fèi)者提供良好的購物環(huán)境CASE：北城天街衛(wèi)生間設(shè)施陳舊、臟亂、異味嚴(yán)重，且蹲位數(shù)量不足CASE：大都會休憩設(shè)施設(shè)置相對較少，不能滿足消費(fèi)者逛街休息需求CASE：萬達(dá)廣場國美電器入口出現(xiàn)塌陷CASE：萬達(dá)廣場內(nèi)街感覺壓抑，直線型回路設(shè)計(jì)，單調(diào)缺乏逛味CASE：西城天街衛(wèi)生間，裝修用材用料檔次與購物中心不相符合已供應(yīng)的購物中心因所在區(qū)域和經(jīng)營情況決定，租金水品差異較大，其中品牌店承擔(dān)著主要的租金收益部分項(xiàng)目北城天街大都會西城天街萬達(dá)廣場租金備注租金備注租金備注租金備注B1待查超市待查太平洋百貨160零售租金100-200零售、娛樂LG700品牌專賣店800品牌專賣店200品牌專賣店400左右品牌零售1490品牌專賣店640品牌專賣店240步行街平街層300左右品牌零售2340品牌專賣店510品牌專賣店145百貨主力店旁待查大家玩娛樂場3240運(yùn)動休閑410品牌專賣店120影院入口待查大時(shí)代KTV4115大型餐飲330品牌專賣店80大型餐飲待查萬達(dá)影院5待查影院260運(yùn)動休閑————6——210娛樂餐飲————7——150餐飲————單位：元/㎡·月表：各個競爭購物中心租金情況各個購物中心因定位和經(jīng)營時(shí)間的差異而不同，大都會和北城天街有較明確的客戶構(gòu)成，而西城天街和萬達(dá)廣場因處于養(yǎng)商階段，目前客戶尚未定型項(xiàng)目客戶整體描述主力客戶來源地主力客戶年齡段客戶消費(fèi)理念大都會經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，購買力強(qiáng)，追求名牌，消費(fèi)相對傳統(tǒng)重慶為主，周邊區(qū)縣及省市為輔30—45歲比較傳統(tǒng)北城天街具有較強(qiáng)的購買能力，追求時(shí)尚潮流，緊隨流行趨勢重慶市內(nèi)為主，主要來自三北區(qū)域，其次是渝中、沙坪壩25—40歲前衛(wèi)西城天街具有一定購買力，追求時(shí)尚潮流，目前并未完全定型以九龍坡為主，其次是大渡口、高新區(qū)20—35歲比較前衛(wèi)萬達(dá)廣場具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，目前尚未完全定型以南岸為主，其次為巴南20—35歲比較前衛(wèi)表：各個競爭購物中心客戶構(gòu)成小結(jié)已供應(yīng)購物中心主要分布在核心商圈，依托商圈已有的大量人流，立足于本區(qū)域是伺機(jī)輻射更大的范圍；已供應(yīng)購物中心大多定位為時(shí)尚潮流，其形成的競爭也更為激烈；主題鮮明的購物中心只有“大都會”和“北城天街”，其余項(xiàng)目處于養(yǎng)商培育階段，尚未定型；已供應(yīng)購物中心整體環(huán)境打造存在不足，不能很好味消費(fèi)者提供良好的購物環(huán)境；綜上所述，重慶購物中心正處于發(fā)展階段，為本項(xiàng)目發(fā)展高品質(zhì)購物中心提供了市場機(jī)會。潛在商業(yè)競爭項(xiàng)目分析潛在競爭項(xiàng)目主要分布在傳統(tǒng)的商業(yè)中心，將在未來幾年陸續(xù)面市解放碑觀音橋南坪協(xié)信城金融街太陽谷協(xié)信中心龍湖hills潛在競爭項(xiàng)目推出時(shí)間預(yù)估201020112012201320142015協(xié)信中心太陽谷重慶金融街龍湖hills協(xié)信城代表中原預(yù)計(jì)珊瑚水岸珊瑚水岸潛在競爭項(xiàng)目體量大，定位檔次高，龍湖HILLS項(xiàng)目跳出傳統(tǒng)購物中心模式，打造差異化的文化藝術(shù)主題購物中心，跳出傳統(tǒng)購物中心的競爭項(xiàng)目業(yè)態(tài)構(gòu)成總建筑面積商業(yè)營業(yè)面積檔次定位代表意向商家協(xié)信中心商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓15萬㎡4.5萬㎡西部最頂級的奢侈品購物中心與澳門最大的國際品牌代理商彩虹集團(tuán)合作，引入GUCCI、ARMANI、卡地亞等奢侈品牌協(xié)信城公寓、商業(yè)46萬㎡23萬㎡城市高端綜合體華潤萬家百貨、金逸IMAX電影城、重慶購書中心概念店、重慶先鋒文化殿堂等太陽谷商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓50萬㎡待定待定待定重慶金融街商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓90萬㎡13萬㎡精品零售商業(yè)待定龍湖hills商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓93.5萬㎡約30萬㎡藝術(shù)商業(yè)，文化中心待定珊瑚水岸商業(yè)、住宅45萬㎡6.3萬㎡濱江高端商業(yè)待定商業(yè)市場總結(jié)重慶購物中心處于發(fā)展階段，為發(fā)展高品質(zhì)的購物中心提供了良好的市場機(jī)會，但同時(shí)面臨重慶商業(yè)市場布局分散，呈組團(tuán)式發(fā)展，各自為政，五分天下；潛在購物中心多，體量大，定位檔次高的局面。本項(xiàng)目作為新興CBD中的大型商業(yè)綜合體，面臨市場競爭激烈、前期人氣不足的市場時(shí)，如何準(zhǔn)確的定位，以此減少項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵。1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟(jì)測算市場分析市場定位產(chǎn)品建議企業(yè)管理資源網(wǎng)/

企業(yè)管理資源網(wǎng)/

市場結(jié)論梳理

市場研究主要結(jié)論對本項(xiàng)目的影響宏觀經(jīng)濟(jì)與城市平臺中央政府對于重慶進(jìn)行城市新定位，要將其發(fā)展為長江上游經(jīng)濟(jì)中心和金融中心，將為重慶提供持續(xù)的發(fā)展動力；內(nèi)陸保稅港區(qū)和兩江新區(qū)的成立，將吸引大量海內(nèi)外投資進(jìn)入，帶來大量資金和人流；重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動居民收入水平的提高，整體社會富裕程度將持續(xù)增加；大量外來資本的進(jìn)入帶來全新的理念和大量收入不斷增長人群，必將如同深圳、上海的發(fā)展類似，產(chǎn)生新興的中產(chǎn)階級階層；經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展必將對商業(yè)零售的發(fā)展提供強(qiáng)大的支持；外來的資本和人流將逐漸改變重慶原有的消費(fèi)理念和方式，逐步提升商業(yè)理念和檔次；預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展所產(chǎn)生新興中產(chǎn)階級階層，將對商業(yè)產(chǎn)生重大的影響；區(qū)域價(jià)值平臺江北嘴作為重慶以商務(wù)為主的CBD，定位為金融企業(yè)和跨國跨區(qū)域大型企業(yè)總部，將吸引大量高端企業(yè)入駐，帶來大量高端商務(wù)人群；隨著江北嘴的逐漸成熟，未來有可能成為重慶CBD的核心，區(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步提升，成為重慶乃至西部的制高點(diǎn)；區(qū)域價(jià)值的提升帶來大量高端的人流，勢必需要江北嘴有高端的商業(yè)配套供應(yīng)；隨著區(qū)域價(jià)值的進(jìn)一步提高，其輻射的范圍將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出重慶，面對更大的客戶群；整體商業(yè)市場版塊狀發(fā)展的城市格局決定了重慶商業(yè)呈現(xiàn)多個中心；各個商業(yè)中心都努力發(fā)展，市場競爭激烈；各商圈首先以區(qū)域級商圈作為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上個別商圈開始根據(jù)進(jìn)行富有特色的商圈升級，進(jìn)而吸引全市性的消費(fèi)者；面對商業(yè)市場的競爭激烈，必須通過特色化、差異化的定位贏取市場；市場空白的頂尖高端商業(yè)可能是一個突破點(diǎn)；市場結(jié)論梳理

市場研究主要結(jié)論對本項(xiàng)目的影響已供應(yīng)競爭市場各個商圈均衡分布，體量較大，業(yè)態(tài)多樣，功能復(fù)合；各個項(xiàng)目定位明確，同時(shí)項(xiàng)目定位于商圈定位相結(jié)合，形成較為鮮明的項(xiàng)目個性，且一直處于升級調(diào)整中；部分項(xiàng)目差異化的定位，已不再是區(qū)域性的項(xiàng)目，而是面對全市的購物中心；購物中心中，專賣店奠定檔次，餐飲娛樂帶來人氣；中高端、高端是未來購物中心的主要發(fā)展趨勢更加人性化的購物環(huán)境將成為購物中心的在未來的主要競爭力之一越來越多的購物中心面市，將逐漸改變傳統(tǒng)的購物消費(fèi)理念；潛在供應(yīng)競爭市場傳統(tǒng)的商圈以及資源強(qiáng)勢的濱江板塊是潛在購物中心的主要供應(yīng)區(qū)域；潛在項(xiàng)目大多定位高端，且體量較大，隨著這些項(xiàng)目的面市將加劇市場競爭；項(xiàng)目分析項(xiàng)目位于江北嘴的商務(wù)區(qū)的核心位置，擁有良好的區(qū)位價(jià)值和商業(yè)價(jià)值；項(xiàng)目周邊多條市政道路連接，同時(shí)臨近輕軌江北城站，便于匯聚人流；良好的區(qū)域價(jià)值和便利的交通條件為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展體量了良好的條件；綜合考慮地理優(yōu)勢和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，并充分利用；項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目地塊為全新的熟地，內(nèi)部平坦，周邊為市政干道，便于規(guī)劃；項(xiàng)目臨近江北城輕軌站，以及多條規(guī)劃公交線路，便于匯聚人流；項(xiàng)目緊鄰中央公園和綠化帶，具有良好的生態(tài)環(huán)境，可加以充分利用，與項(xiàng)目購物環(huán)境結(jié)合，打造生態(tài)購物環(huán)境；項(xiàng)目開發(fā)公司九龍倉集團(tuán)擁有多個高端購物中心開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，且積累了大量的商家資源，項(xiàng)目成功打造奠定了一定的基礎(chǔ)；

項(xiàng)目所在的江北嘴目前商業(yè)氛圍不濃，不具備良好的商業(yè)環(huán)境；優(yōu)勢劣勢交通規(guī)劃利于項(xiàng)目匯聚人流周邊良好的環(huán)境資源可以為項(xiàng)目借力開發(fā)公司深厚的商業(yè)資源積淀和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)區(qū)域目前處于開發(fā)階段，不具備良好的商業(yè)氛圍項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目所在的江北嘴是規(guī)劃中的以商務(wù)為主的CBD，區(qū)域價(jià)值高，已經(jīng)得到市場的認(rèn)可，具有良好的發(fā)展前景；江北嘴規(guī)劃以金融行業(yè)、跨國跨區(qū)域企業(yè)總部為主，將帶來大量高端人群，為項(xiàng)目帶來大量潛在需求市場；重慶已有的購物中心存在硬件落后、購物環(huán)境不夠人性化，在這方面將是項(xiàng)目重要的機(jī)會點(diǎn)；隨著重慶經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，購買力也會持續(xù)增長；

重慶多個潛在購物中心正在規(guī)劃打造中，多個項(xiàng)目定位高端，勢必加劇未來市場競爭；江北嘴雖有良好的規(guī)劃前景，但具體開發(fā)推進(jìn)速度存在不確定性；機(jī)會威脅良好的區(qū)域價(jià)值帶來大量高端的消費(fèi)人群經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展催生購買力的持續(xù)增長已有購物中心的短板將成為項(xiàng)目的重要機(jī)會點(diǎn)未來市場競爭的加劇江北嘴的開發(fā)進(jìn)度存在不確定性市場空白點(diǎn)主力客戶年齡大小高低檔次大都會廣場消費(fèi)理念前衛(wèi)傳統(tǒng)高低檔次大都會廣場北城天街西城天街萬達(dá)廣場北城天街西城天街萬達(dá)廣場空白空白主要競爭項(xiàng)目中，“北城天街”和“大都會”有著較為鮮明的定位，其余兩個項(xiàng)目目前處于未定型階段；隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購買力的持續(xù)增強(qiáng)，新興產(chǎn)業(yè)輸入帶來的大量中高端消費(fèi)群體已逐漸被商家重視；重慶市場缺乏人性化購物環(huán)境、主題鮮明、休閑消費(fèi)為主導(dǎo)的特色高端商業(yè)；綜合項(xiàng)目地塊價(jià)值、區(qū)域價(jià)值以及項(xiàng)目內(nèi)部其他物業(yè)檔次，定位為高端是可行的方案。項(xiàng)目商業(yè)市場定位項(xiàng)目位于高區(qū)域價(jià)值的江北嘴商務(wù)CBD核心，有著極度稀缺的土地價(jià)值；項(xiàng)目的其他物業(yè)定位為“市場標(biāo)桿”，高標(biāo)準(zhǔn)的市場定位將為項(xiàng)目帶來高端的消費(fèi)群體；江北嘴區(qū)域大量高端寫字樓和公寓面市，將吸引大量高端產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，從而帶來大量高端消費(fèi)群體；隨著經(jīng)濟(jì)增長而催生消費(fèi)購買力的增加，同時(shí)大量外來高端消費(fèi)群體的注入，將逐漸提升重慶已有消費(fèi)理念；重慶已有購物中心存在硬件和環(huán)境方面的不足，同時(shí)定位存在空白，為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場基礎(chǔ)；全感官體驗(yàn)型休閑購物中心提供視覺、聽覺、觸覺、嗅覺、味覺全方位的購物體驗(yàn)生態(tài)、體驗(yàn)、休閑不同于傳統(tǒng)意義上的購物中心，它是生態(tài)的購物公園，是最具品味的一站式休閑購物場所，是有趣的樂享天地，是充滿健康人文氣息的舞臺，是時(shí)尚動感的活動策源地……將時(shí)尚、休閑、娛樂、文化、品牌、互動和體驗(yàn)很好地結(jié)合在一起，給消費(fèi)者帶來了非凡的感官享受和與眾不同的休閑購物體驗(yàn);將中央公園、項(xiàng)目中心花園與項(xiàng)目內(nèi)部生態(tài)小品有效地融合在一起，形成重慶前所未有的生態(tài)購物體驗(yàn)，讓消費(fèi)者徜徉于生態(tài)公園中購物。重慶未來頂級購物中心過去15年大都會代表著重慶最高端的購物中心，未來15年本項(xiàng)目代表著重慶最高端的購物中心；主要體現(xiàn)在品牌更高端、高端品牌的比例更高、品牌設(shè)店等級更高等幾方面業(yè)態(tài)定位建議商業(yè)類型1主題性休閑購物中心以主題專賣店形式為主打破傳統(tǒng)百貨布局形式，不以性別作為樓層分割以明確的功能主題為線索，提供良好的購物體驗(yàn)參照中國主要購物中心的業(yè)態(tài)組合模式以“主力店+品牌專賣店+餐飲休閑娛樂”等業(yè)態(tài)為主業(yè)態(tài)分布構(gòu)想2業(yè)態(tài)組合構(gòu)想3品牌專賣店：樹立購物中興形象檔次餐飲休閑娛樂：匯聚人流，吸引人氣主力店：吸引人氣，豐富購物中心業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)功能組合4主力店定位建議形式建議百貨+高端超市檔次建議百貨：中高端百貨（類似遠(yuǎn)東百貨），以國際一線品牌為主超市：高端，國際化商品組合，精致包裝（類似OLE精致超市）體量建議百貨：2.7萬平米左右（占商業(yè)營業(yè)面積的30%左右）超市：2700平米左右（占百貨營業(yè)面積的10%左右）目標(biāo)客戶群百貨：消費(fèi)理念比較前衛(wèi)、具有較強(qiáng)購買能力的時(shí)尚潮流人群超市：追求品質(zhì)生活的中高端人群品牌專賣店定位建議體量建議業(yè)態(tài)組合建議檔次建議目標(biāo)客戶群4萬平米左右（占項(xiàng)目商業(yè)總營業(yè)面積的45%左右）以服裝、飾品、鐘表、珠寶、鞋帽箱包為主；輔以部分頂級汽車展廳、汽車用品，Golf用品，IT電子等重慶最高端（超越大都會）匯聚大量世界頂級品牌，包括已經(jīng)進(jìn)駐重慶的和部分未進(jìn)駐的奢侈品牌；頂級品牌的比例相比大都會和協(xié)信中心更高;設(shè)店級別在專賣店以上，引入幾家西部旗艦店。專賣店以重慶及周邊區(qū)縣、周邊省市富裕階層組成的高端客戶為主；新興高端產(chǎn)業(yè)帶來的高端消費(fèi)群體；餐飲休閑娛樂定位建議（本項(xiàng)目餐飲休閑娛樂比例相對競爭項(xiàng)目大，主要是考慮前期吸引人流，經(jīng)營后期可適當(dāng)縮小比例）體量建議1業(yè)態(tài)組合建議2檔次建議32.25萬平米左右（占項(xiàng)目商業(yè)營業(yè)面積的25%左右）影院6000平米左右，餐飲8000平米左右，其余8000平米左右餐飲+休閑+娛樂+文化+美容護(hù)理主題餐飲、專業(yè)影院、藝術(shù)酒廊、咖啡廳、運(yùn)動會館、頂級SPA、KTV等以中高端檔次為主，部分高端特色品牌，具有很強(qiáng)的目的性消費(fèi)導(dǎo)向目標(biāo)客戶群4餐飲：盡量抓住CBD區(qū)域的商務(wù)客戶，作為區(qū)域內(nèi)商務(wù)宴請的首選場所；休閑娛樂：吸引人氣最佳業(yè)態(tài)，主要針對消費(fèi)理念叫前衛(wèi)的高端群體；文化藝術(shù)主體會館：主要針對高端商務(wù)人群和較高品位的消費(fèi)群體；美容護(hù)理：追求品質(zhì)生活的中高端人群，以女性消費(fèi)群體為主；餐飲休閑娛樂業(yè)態(tài)演繹說明這是一個現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、主題餐館、咖啡酒吧……法國餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕；巴西烤肉餐廳帶來了南美風(fēng)情表演……華美的家具、時(shí)尚的藝術(shù)品、成熟的設(shè)計(jì)、舒適的音樂、魅力的鮮花組成的閑散時(shí)光，緩緩地細(xì)品……業(yè)態(tài)布局建議B2層（平街）B1層LG層B3層（車庫）品牌百貨主入口品牌專賣店百貨入口品牌形象店百貨賣場餐飲娛樂餐飲娛樂品牌專賣店項(xiàng)目業(yè)態(tài)垂直布局建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)平面布局建議B1FB2F品牌專賣店餐飲休閑娛樂說明：百貨（主力店）主要設(shè)置在B1層，但在B2層設(shè)置入口，以便匯聚人流，百貨的B2層可布置化妝品、珠寶、鐘表、箱包等業(yè)態(tài)；“餐飲休閑娛樂”設(shè)置在人流動線最遠(yuǎn)位置，因其業(yè)態(tài)具有強(qiáng)烈的消費(fèi)目的性，以便于更多吸引人流穿過“品牌專賣店”和“百貨區(qū)”，從而達(dá)到帶動人氣的目的。租金價(jià)格建議主力店1品牌專賣店2休閑餐飲娛樂3平均租金50—60元/㎡B2層(平街)：300元/㎡B1層：210元左右L0層：180元/㎡左右B2層(平街)：80元/㎡左右B1層：60元/㎡左右CASE：重慶王府井百貨平均租金70元/㎡·月CASE：北城天街起租價(jià)175元/㎡，樓層差價(jià)為30%，大都會起租價(jià)320元/㎡，樓層差價(jià)為20%，西城天街起租價(jià)200元/㎡，樓層差價(jià)為15%—30%，萬達(dá)廣場起租價(jià)400元/㎡（以上起租價(jià)為LG層）CASE：北城天街餐飲起租價(jià)50元/㎡，大都會目前餐飲娛樂租價(jià)150元/㎡，西城天街餐飲娛樂租價(jià)80元/㎡租金增長率建議：前三年不變，三年后按每年15%—20%的增幅增長1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟(jì)測算人流動線建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議市場分析案例借鑒市場定位產(chǎn)品建議人流動線和電梯布局規(guī)劃原則1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰；2、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系；3、避免盲區(qū)和死角問題；4、合理設(shè)置寬度。1、扶梯布局原則①．商場的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)；②．避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道，或有交叉過道。③．引導(dǎo)顧客向上購物2、垂直電梯的布局原則①．貨人分流商場垂直電梯，貨梯與載人梯分開設(shè)置，實(shí)行有效的貨流與人流的分流。②．專用通道設(shè)置結(jié)合商場功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營沖突。項(xiàng)目人流動線的規(guī)劃原則項(xiàng)目電梯布局的規(guī)劃原則外部人流動向：從項(xiàng)目外部主要車流動線和項(xiàng)目周邊車流及人流動線可以看出，項(xiàng)目的西部為動區(qū)，東部為靜區(qū)輕軌站人流動向車流動向N動區(qū)靜區(qū)項(xiàng)目主要車流動向項(xiàng)目外部主要車流動線圖項(xiàng)目周邊主要車流人流動線北南東西主要入口與電梯數(shù)量建議項(xiàng)目平面入口建議項(xiàng)目垂直入口和交通體系建議B2層（平街）B1層LG層B3層（車庫）入口入口扶梯扶梯電梯與觀光電梯樓梯參照北城天街營業(yè)面積10平米、人流量平均9萬/天、單方營業(yè)額在1.3萬元/年，共有電梯62部（其中扶梯50部）計(jì)算；本項(xiàng)目人流量在8萬人/天左右，共需電梯55部左右，按一般比例，建議項(xiàng)目設(shè)置垂直電梯10部左右，扶梯45部左右，樓梯間設(shè)置10處以上。商業(yè)人行入口車行入口商業(yè)主入口人流動線設(shè)計(jì)參考案例案例：北京東方新天地案例：成都萬達(dá)廣場廣場東方新天地單層面積超過4萬平米，采用圍繞中庭的環(huán)形主動線設(shè)計(jì)，通過內(nèi)回環(huán)發(fā)射到各個區(qū)域形成“環(huán)形—網(wǎng)狀”結(jié)合的人流動線設(shè)計(jì)。主力店主力店品牌專賣店成都萬達(dá)廣場入駐了兩大主力店，分居兩側(cè)，中部一條主人流通道連接，引導(dǎo)人流在達(dá)到主力店的同時(shí)到達(dá)品牌專賣店。內(nèi)部人流動向建議中央花園B2層主要人流動線建議B1層主要人流動線建議電梯扶梯1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟(jì)測算人流動線建議產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議市場分析案例借鑒市場定位產(chǎn)品建議全感官體驗(yàn)型休閑購物中心產(chǎn)品體系生態(tài)全感官體驗(yàn)型休閑購物中心體驗(yàn)有效地融合中央公園項(xiàng)目中心花園生態(tài)小品外立面內(nèi)部裝修細(xì)節(jié)處理規(guī)劃指標(biāo)視覺、聽覺、觸覺、嗅覺、味覺全方位的感官體驗(yàn)全感官生態(tài)體驗(yàn)型休閑空間重要的規(guī)劃指標(biāo)建議說明：以下建議根據(jù)中原項(xiàng)目組對業(yè)內(nèi)人士或客戶的訪談獲知項(xiàng)目建議參數(shù)備注品牌專賣店層高5.2m以上高端品牌注重店面形象，希望店面層高要高，能體現(xiàn)品牌檔次，同時(shí)一般要求預(yù)留空調(diào)增容位置影院層高8m以上一般放映廳設(shè)計(jì)改造，至少在8m以上，最好采用定制模式，以減少后期的制約條件餐飲店要求下水管道直徑必須在16cm以上，同時(shí)通電，電力一定要預(yù)留足夠的增容管道主入口最好設(shè)置廣場，面積不小于10*10m過道寬度入口過道寬度6-8m，內(nèi)部主通道6m左右，次通道2-4mSPA類要求在防滲、承重等方面有特殊要求，最好設(shè)置在在靠邊角位置，或者定制建造生態(tài)打造建議將中央公園、項(xiàng)目中心花園與項(xiàng)目內(nèi)部生態(tài)小品有效地融合在一起，形成重慶前所未有的生態(tài)購物體驗(yàn)，讓消費(fèi)者徜徉于生態(tài)公園中購物。立面建議充分體現(xiàn)高檔，大量LED在立面中運(yùn)用，融入新興科技材料和技術(shù)，演繹了色低碳環(huán)保。內(nèi)部裝修建議內(nèi)部裝修用材用料選用品牌，整體體現(xiàn)高檔、時(shí)尚，燈光搭配合理，建議采用暖色系，細(xì)部景觀化處理。CASE：上海金茂中心商業(yè)裝修和細(xì)部處理連廊底部裝燈連廊上部主通道裝修景觀小品設(shè)置建議景觀小品在購物中心外部和內(nèi)部穿設(shè)置，既可以作景觀設(shè)施，部分還可作休憩設(shè)施。細(xì)節(jié)處理車庫、休息空間、電梯、衛(wèi)生間設(shè)置建議地下車庫燈光明亮，地面墻面裝飾處理，將部分服務(wù)式商業(yè)置于車庫中。衛(wèi)生間預(yù)留足夠的空間，用材用料高檔，體現(xiàn)品質(zhì)感；扶梯采用自動感應(yīng)式，有效節(jié)約能源。室外休憩設(shè)施室內(nèi)休憩設(shè)施室外休憩空間和建筑環(huán)境良好的結(jié)合，形成和諧統(tǒng)一室內(nèi)休憩空間體現(xiàn)舒適，與環(huán)境有機(jī)協(xié)調(diào)。細(xì)節(jié)處理無線網(wǎng)絡(luò)、導(dǎo)購視覺設(shè)計(jì)、VIP服務(wù)區(qū)、候車服務(wù)區(qū)等服務(wù)設(shè)施設(shè)置建議購物中心中所有位置覆蓋無線上網(wǎng)信號，以方便商務(wù)人士辦公或查詢資料所用。形象鮮明、個性突出、視覺識別性強(qiáng)的導(dǎo)購視覺設(shè)計(jì)系統(tǒng)便于引導(dǎo)項(xiàng)目內(nèi)部人流。裝修溫馨，空間設(shè)置合理的VIP服務(wù)區(qū)。1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟(jì)測算市場分析酒店定位重慶酒店市場整體分析重慶市星級酒店市場整體供應(yīng)現(xiàn)狀

指

標(biāo)2004年2005年2006年2007年2008年增長率星級酒店數(shù)量（個）1681892072192399.2%◆三星級及以上（個）9110312113715915.0%其中：五星級4557922.5%

四星級232633374316.9%

三星級6472839310713.7%◆客房數(shù)合計(jì)（間）135101496616669243002636612.3%其中：五星級1746205920592803323816.7%

四星級4499487358856599749013.6%

三星級72658034872595851076810.3%◆床位數(shù)合計(jì)（張）236112611929058429134622011.8%其中：五星級2627314631464244489216.8%

四星級756881599783108551232713.0%

三星級134161481416129176421968910.1%2004—2008年重慶市星級酒店結(jié)構(gòu)分布數(shù)據(jù)來源：重慶市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒重慶市星級酒店結(jié)構(gòu)及分布主城區(qū)三星級及以上酒店結(jié)構(gòu)（單位：家）主城區(qū)三星級及以上酒店區(qū)域分布重慶市旅游局統(tǒng)計(jì)顯示，目前重慶市場共有三星級以上飯店159余家，其中五星級9家，四星級43家，三星級107家。由此可見，三星級的飯店仍然是重慶星級飯店的主體，占了星級飯店數(shù)量的一半以上。其中五星級酒店主要分布在渝中區(qū)和北部片區(qū)，四星級酒店分布相對較為分散，仍以渝中區(qū)居多，北部片區(qū)位居第二；三星級酒店在各個區(qū)域均有分布。數(shù)據(jù)來源：重慶市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒重慶市04年-08年三星級以上酒店客房數(shù)增長迅速星級以上酒店客房數(shù)增長三星級以上星級酒店床位數(shù)增長數(shù)據(jù)來源：重慶市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒截止2008年，全市范圍內(nèi)共有投入使用的星級酒店239家，其中三星級以上的酒店約159個，占酒店總數(shù)的66.52%.2002-2008年年均增速達(dá)到15%，每年全市將增加約17家的三星級以上酒店。三星級以上酒店合計(jì)房間數(shù)量和床位數(shù)分別為：26366間、46220張，年均增速為18.2%~18.3%。按星級分，三星級酒店數(shù)量最多，共107家、10768間客房、19689張床位，分別占星級酒店總量的67.30%、40.84%、42.60%。五星級酒店最少，共9家、3238間客房、4892張床位，分別占星級酒店總量的5.66%、12.28%、10.58%。從酒店數(shù)量增長來看，五星級和四星級酒店增速分別為22.5%、16.9%，高于酒店平均9%的增速。星級酒店酒店平均客房數(shù)量及床位數(shù)量走勢：呈現(xiàn)規(guī)模逐步減少特征、舒適化發(fā)展特征2004年-2008年酒店平均床位數(shù)量走勢2004年-2008年酒店平均客房數(shù)量走勢重慶市三星級以上酒店產(chǎn)品均呈現(xiàn)規(guī)模逐步減少的特征，2008年三星級及以上酒店平均客房數(shù)和床位數(shù)分別為135間、232張。其中五星級酒店的平均客房數(shù)和床位數(shù)減少更加明顯，但平均值更高。從客房和床位數(shù)的比值看，三星級及以上酒店配比為1.83，即1間房間配置1.83張床。其中五星級配比最小，為1.51，表明酒店星級越高，床位配置越少。而且從04年到08年，三星級以上酒店的客房床位比例也在逐漸降低，表明越來注重舒適度的提高。重慶酒店市場需求分析重慶酒店市場主要需求來源分析商務(wù)客戶：大部分國際性企業(yè)或全國性企業(yè)每年均需接待一定量的高層管理人員、技術(shù)人員、客戶或者供應(yīng)商等，一般會與酒店簽訂長期協(xié)議（通常一年一簽）以獲得較為優(yōu)惠和個性化的服務(wù)需求穩(wěn)定，價(jià)格承受力高。通常選擇四星級以上酒店。五星級酒店最主要的需求，所占比重一般在50%以上；會議客戶：新需求增長點(diǎn)，且能有力帶動酒店其他收入，通常選擇四星級以上酒店，重慶市場中有相當(dāng)大的份額為會議會展所占據(jù)；旅游團(tuán)隊(duì)：季節(jié)性需求，通常選擇四星級以下酒店。重慶自身有豐富的旅游資源，但數(shù)量和質(zhì)量較高的不多；休閑娛樂客戶：休閑娛樂是重慶高星級酒店市場的重要特點(diǎn)，本地消費(fèi)者會經(jīng)常光顧酒店，麻將、KTV等是主要的休閑娛樂活動，需求較為穩(wěn)定持續(xù)，但支付能力有限，以選擇四星級以下酒店為主。星級酒店主要客源構(gòu)成五星級酒店客源主要來源四星級酒店客源主要來源30351510100510152025303540商務(wù)會議旅游休閑娛樂其他商務(wù)會議旅游休閑娛樂其他五星級的客源中約有45%來自商務(wù)需求，20%來自會議；四星級酒店的客源則主要來自會議，其次為商務(wù)和旅游；各酒店由于自身的定位差別，各自的客源結(jié)構(gòu)會有一定不同。重慶酒店市場經(jīng)營狀況分析酒店星級單

間標(biāo)

間套

房整體入住率備

注三星級198-328198-328328-588約60%實(shí)際成交均價(jià)200元左右四星級208-492208-492488-88050-80%實(shí)際成交均價(jià)400元左右五星級468-662468-662827-128050—70%（平均約51%）實(shí)際成交均價(jià)500元左右客房價(jià)格實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)及出租情況分析（單位：標(biāo)價(jià)RMB元/天）據(jù)調(diào)查，各星級酒店客房標(biāo)價(jià)、成交價(jià)以及協(xié)議價(jià)有較大差距。并且價(jià)格依酒店淡旺季的區(qū)分而有相應(yīng)的變動；一般來說酒店根據(jù)星級的不同而有不同的價(jià)格底線和上限，協(xié)議價(jià)格則依據(jù)客人與酒店簽訂的協(xié)議，根據(jù)客人年消費(fèi)量的多少來決定最終協(xié)議價(jià)格。各協(xié)議價(jià)格在價(jià)格底線和上限之間浮動，有很大差異。三星級、四星級及五星級酒店標(biāo)間的折后均價(jià)分別為200-300、300-400和500-660元/天，較一線城市酒店的價(jià)格偏低。入住率分析從酒店入住率來看，目前四、五星級酒店整體入住率約為60%左右，經(jīng)營狀況較好；據(jù)中原調(diào)查，當(dāng)前重慶三星級以上酒店客房入住率達(dá)到40%時(shí)，酒店基本達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。而三星級酒店經(jīng)營狀況普遍不佳，受經(jīng)濟(jì)型酒店市場沖擊較為嚴(yán)重。經(jīng)營狀況分析

酒店前期投入資金大、回收期長，故在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)贏利，從主城區(qū)在營業(yè)酒店的經(jīng)營狀況來看，大部分賬面凈利率為負(fù)值，呈虧損狀況（當(dāng)然不排除部分酒店出于納稅角度的考慮），實(shí)際值應(yīng)該高于這一水平?？傮w來看，重慶酒店經(jīng)營狀況較好，尤其是四星級以上酒店，如大世界酒店、揚(yáng)子江假日酒店處于贏利的狀態(tài)。從目前酒店經(jīng)營業(yè)績分析，酒店餐飲、商務(wù)會議收入日益成為酒店行業(yè)的主要收入來源，并在個別四、五星級，該部分收入超過了客房收入，如：大世界酒店02年餐飲收入就超過客房收入，成為酒店最主要的收入來源。從酒店經(jīng)營狀況分析，目前重慶酒店市場呈現(xiàn)星級越高，入住率越高的趨勢，三星級酒店將陸續(xù)被經(jīng)濟(jì)型酒店代替。重慶酒店市場總結(jié)重慶目前星級酒店隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長呈快速發(fā)展態(tài)勢，尤其是高星級酒店近年來增長較快，呈現(xiàn)規(guī)模增速逐漸降低品質(zhì)逐漸走高趨勢；重慶高星級酒店主要分布在渝中和新興商務(wù)區(qū)北部區(qū)域，未來潛在高星級酒店主要分布在解放碑和南濱路這兩個區(qū)域；高星級酒店的經(jīng)營狀況相比低星級酒店經(jīng)營狀況好，餐飲和商務(wù)會議及娛樂逐漸占據(jù)了酒店收入的重要比例；綜合重慶酒店市場特別是高星級酒店的經(jīng)營和布局情況看，同時(shí)結(jié)合本項(xiàng)目的高區(qū)域價(jià)值和T1棟的良好景觀價(jià)值，本項(xiàng)目存在發(fā)展高星級酒店的機(jī)會，那本項(xiàng)目發(fā)展什么樣的高星級酒店呢？重慶酒店競爭市場分析重慶五星級酒店區(qū)域分布：中部和北部為主,中部屬于傳統(tǒng)的商圈如解放碑，北部屬于新興的商務(wù)區(qū)如北部新區(qū)。解放碑：萬豪、海逸、洲際、豪生兩路口：希爾頓江北：金源、君豪北部新區(qū)：戴斯、金科、維景、喜地山戴斯酒店南坪：艾美高新區(qū)：申基索菲特、南方君臨渝中區(qū)憑借良好的商業(yè)圈傳統(tǒng)基礎(chǔ)，五星級酒店供應(yīng)量最大。江北區(qū)域良好的商務(wù)發(fā)展前景帶動了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，酒店多為近年修建，以滿足商務(wù)需求。重慶14家五星級酒店集中在渝中和三北區(qū)域，渝中作為傳統(tǒng)中心最先集聚了多家酒店，三北區(qū)域作為城市發(fā)展方向，近年來新增多家五星級酒店酒店定位總建面（萬㎡）總投資（億元）客房數(shù)區(qū)域位置開業(yè)時(shí)間萬豪商務(wù)酒店9.6（包含寫字樓）15517渝中區(qū)1999海逸商務(wù)酒店3.05—390渝中區(qū)1998希爾頓商務(wù)旅游酒店3.57423渝中區(qū)2002豪生商務(wù)酒店4.53.5445渝中區(qū)2007洲際商務(wù)酒店—5.8338渝中區(qū)2006金源商務(wù)酒店14.86.8402江北區(qū)2004君豪商務(wù)酒店5.5—405江北區(qū)2005金科商務(wù)旅游酒店3.4—206北部新區(qū)2006天來商務(wù)酒店5—300北部新區(qū)2007維景商務(wù)酒店——282北部新區(qū)2008喜地山戴斯商務(wù)酒店——175北部新區(qū)2009南方君臨商務(wù)酒店——330九龍坡2004申基索菲特商務(wù)旅游酒店——464九龍坡2007萬達(dá)艾美商務(wù)酒店4.3—319南岸區(qū)2009重慶目前的五星級酒店，渝中區(qū)是重慶傳統(tǒng)的商貿(mào)中心，因此成為五星級酒店最早選址區(qū)域，數(shù)量較大。江北區(qū)和北部新區(qū)是近年政策推動發(fā)展起來的新興商務(wù)地區(qū)，五星級酒店業(yè)隨之發(fā)展起來，基本上每年增加一家，酒店的規(guī)模和設(shè)施遠(yuǎn)超過渝中區(qū)。萬達(dá)艾美酒店是萬達(dá)廣場的配套酒店，也是目前重慶硬件條件最好的酒店。重慶早期五星級酒店多位于傳統(tǒng)商圈，由于歷史或其他因素，周邊環(huán)境對酒店形象影響較大成熟商業(yè)區(qū)酒店，海逸酒店為例優(yōu)勢?地處成熟商業(yè)區(qū)城市配套良好，地段優(yōu)越，交通、購物方便?租金均價(jià)較低，性價(jià)比高劣勢?地處于繁華商業(yè)街鬧市區(qū)，噪音大，人流密集雜亂，居住舒適性低?景觀資源較少，沒有強(qiáng)勢自然景觀?城市中心區(qū)域交通擁堵，停車位數(shù)量緊張，出行不便?酒店修建年代久遠(yuǎn)，硬件設(shè)施相對落后?配套餐飲娛樂設(shè)施較少，水平偏低?服務(wù)人員質(zhì)量偏低——入駐客戶評價(jià)新興商業(yè)區(qū)酒店，艾美酒店為例優(yōu)勢?地處南坪商業(yè)中心，地段優(yōu)越，交通、購物方便?大堂挑高很高設(shè)計(jì)感強(qiáng)，大方闊氣，裝修風(fēng)格現(xiàn)代，衛(wèi)浴、床具舒適、藝術(shù)?地處于繁華商業(yè)街鬧市區(qū)，但晚上人流量較小，噪音小，居住舒適性強(qiáng)?酒店在南岸區(qū)，距離欣賞夜景的地方近?服務(wù)人員態(tài)度好，熱心周到，平易近人?餐飲娛樂獨(dú)特，形式豐富劣勢?距離重慶核心商務(wù)區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便——入駐客戶評價(jià)海逸酒店樓下是解放碑步行街，白天人潮川流不息，早晚上下班時(shí)間交通擁堵，汽車噪音大。解放碑雖然為重慶最高端的商業(yè)區(qū)，但重慶特有的文化傳統(tǒng)亦隨處可見，“棒棒”、“路邊小販”較多，嚴(yán)重影響了酒店入駐客戶。大多五星級開業(yè)時(shí)間不長，硬件設(shè)備良好，早期的五星級酒店多進(jìn)行翻新裝修，整體硬件良好重慶近3年來修建了6家五星級酒店，從檔次來看，酒店的硬件設(shè)備將不斷提升，從開發(fā)區(qū)域來看，新興商務(wù)區(qū)將是新的開發(fā)熱點(diǎn)。目前重慶五星級酒店硬件條件主要表現(xiàn)在如下幾方面（例子：希爾頓酒店）：客房獨(dú)立制冷的冷暖空調(diào)系統(tǒng)、電子保險(xiǎn)箱、30個國際衛(wèi)星頻道、語音信箱、雙層隔音玻璃等，另外行政、商務(wù)樓層套房均有兩條電話線餐飲西餐廳：自助加燒烤，最大可容納180人進(jìn)餐，面積約200平米；中餐廳：大廳可容納138人進(jìn)餐；大包房9間，自帶衛(wèi)生間，約25平米；小包房5間，約15平米，最低消費(fèi)2000元；酒吧：共設(shè)52個座位，包括12個吧臺座位，面積約70平米康樂康樂中心位于8、9樓層，其中8樓為女賓專用健身會所，主要配套：室內(nèi)恒溫游泳池、蒸氣房、桑拿房、按摩浴、各式水療、美發(fā)中心、心血管測量儀，轉(zhuǎn)軸系統(tǒng)力量訓(xùn)練器械材等健身設(shè)備。商務(wù)3樓為多功能廳，大廳約550平米，空高7米，最多可容納500人開會；該層另有5間較小的多功能廳，面積53—100平米；會議室，共有9間33—78平米小型會議室。會議室有較為現(xiàn)代的會議設(shè)施配置，如LCD液晶投影儀?？头恳?guī)劃標(biāo)準(zhǔn)分析高層：行政標(biāo)間、套房；總統(tǒng)套房中層：豪華商務(wù)標(biāo)間、套房低層：豪華標(biāo)間、套房；高級標(biāo)間從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，低層主要是低檔標(biāo)間、套房，高級客房多位于高層，高層景觀好、私密性佳。面積方面標(biāo)間主要集中于38-48平方米，套房主要集中于50-70平方米，其中行政客房的面積均大于同種類客房面積。總統(tǒng)套房類客房，一般在最高層，作為標(biāo)志性客房，面積達(dá)300多平方米，套數(shù)只有1至4套左右。樓層高中低30507090100300豪華標(biāo)間行政標(biāo)間商務(wù)標(biāo)間豪華套房行政套房商務(wù)套房總統(tǒng)套房面積（平方米）酒店名稱客房種類套數(shù)比重金源大酒店標(biāo)間35487%套房4712%總統(tǒng)級套房11%申基索菲特酒店標(biāo)間27058%套房317%總統(tǒng)級套房31%公寓16034%客房樓層分布圖各種客房面積范圍酒店標(biāo)間與套房的數(shù)量比例五星級酒店市場中，標(biāo)間所占比重最大，主要滿足一般旅游、商務(wù)、行政人群需要。套房數(shù)量少，面積大租金貴、近年，重慶五星級酒店開始修建酒店公寓，用于日租或短租，戶型小巧緊湊，租金較低?？偨y(tǒng)級套房數(shù)量有所增加。商務(wù)會議、康體娛樂、特色餐飲是五星級酒店的主要配套，且已逐漸成為重慶五星級酒店收入的重要來源，其比重更有上升趨勢酒店餐飲體量娛樂商務(wù)體量海逸酒店1998西餐廳、咖啡廳、酒吧、客房送餐服務(wù)—室內(nèi)游泳池、健身室、按摩室、桑拿浴室會議廳、商務(wù)中心宴會廳可溶600人，4間多功能廳希爾頓酒店2002酒吧、中餐廳、西餐廳、全天送餐服務(wù)、大堂吧246個座位的中餐廳及9間包間，104個座位的大堂吧，54個座位的龍吧健身室、按摩室、桑拿浴室、室內(nèi)游泳池，擁有獨(dú)立女士樓層提供服務(wù)會議廳、票務(wù)服務(wù)、商務(wù)中心、外幣兌換服務(wù)600平方米的宴會廳，可同時(shí)容納400人的會議室、5間小型會議室、南方君臨酒店2004中餐廳、西餐廳中餐廳28個裝修豪華的包房外，寬敞的大廳可同時(shí)容納200人用餐迪斯科舞廳、卡拉OK、棋牌室、桌球室、乒乓球室、網(wǎng)球場、健身室、按摩室、桑拿浴室會議廳、商務(wù)中心容納500人的宴會廳，8個會議廳，共1941.36㎡萬達(dá)艾美酒店2009中餐廳、送餐服務(wù)—室內(nèi)泳池、夜總會、健身房、洗浴桑拿中心、棋牌麻將、醫(yī)療支持、兒童看護(hù)會議廳、商務(wù)中心、禮賓司服務(wù)、外幣兌換、提供泊車位、大巴或轎車租賃服務(wù)1093平方米大宴會廳,1694平方米會議廳目前五星級酒店的配套齊全，主要以商務(wù)配套為主。商務(wù)服務(wù)種類豐富，日趨細(xì)化；娛樂類功能更加完善，增加如兒童看護(hù)類的人性服務(wù)。未來，酒店競爭不僅是價(jià)格、硬件設(shè)施的競爭，更側(cè)重于各項(xiàng)服務(wù)功能的完善和齊備。重慶五星級酒店整體租金低于一線城市，各酒店之間價(jià)位相差較大，整體五星級酒店入住率情況良好，傳統(tǒng)商務(wù)中心解放碑入住率最高客房種類租金（元/天）面積（m2）豪華標(biāo)間438-82838-48商務(wù)標(biāo)間650-93150-70行政標(biāo)間748-96530-40豪華套房998-154550-70商務(wù)套房1590-195337-48行政套房1338-226660-73總統(tǒng)套房2萬起（金源酒店為例）310重慶五星級酒店客房租金范圍目前重慶五星級酒店的租金要低于一線城市，性價(jià)比較高。價(jià)位相對較高的酒店主要出于地段優(yōu)勢（洲際酒店）或是外國奢華酒店品牌的影響力（申基索菲特酒店）。相對于修建年代較遠(yuǎn)的酒店（海逸酒店），或是新興酒店區(qū)位較遠(yuǎn)、硬件存在不足的酒店（維景酒店），其租金價(jià)格相對較低。影響五星級酒店入住率因素分析酒店入住情況重慶整體60%解放碑商圈70-75%洲際酒店80%海逸酒店70%希爾頓50%艾美酒店10%-15%因素一：價(jià)格價(jià)格與入住率一定程度上成反比，對尚處于發(fā)展中的酒店市場影響較大。艾美大酒店其價(jià)格相對重慶市場較高，因此入住率較低，不超過15%因素三：形象良好的酒店軟、硬件形象有利于入住率的提升。如先進(jìn)的硬件設(shè)施，豐富的休閑娛樂形式和高水平服務(wù)素質(zhì)等因素二：區(qū)域五星級酒店的區(qū)域位置也是影響入住率的原因。解放碑成熟商圈的入住率全市最高，區(qū)域價(jià)值大，交通等配套完善，對于商務(wù)、旅游人士吸引力大重慶潛在五星級酒店區(qū)域分布：中部和南部為主區(qū)域酒店預(yù)計(jì)推出時(shí)間中部香格里拉2012年威斯汀2014年環(huán)球金融中心酒店2013年中心城上城喜來登2010年北部協(xié)信錦江酒店2010年財(cái)信江北嘴酒店2013年南部麗笙世家2011年凱賓斯基2013年喜來登2010年皇冠假日2013年慶隆南山希爾頓2010年上海城希爾頓2015年競爭市場總結(jié)重慶五星級酒店供應(yīng)市場與潛在供應(yīng)市場格局空白檔次高低2000萬達(dá)艾美海逸萬豪希爾頓金源君豪金科洲際豪生天來申基索菲特維景喜地山戴斯20102015協(xié)信錦江城上城喜來登麗笙世家南山希爾頓香格里拉環(huán)球金融中心酒店財(cái)信江北嘴酒店凱賓斯基皇冠假日威斯汀上海城希爾頓1、商業(yè)部分2、酒店部分3、經(jīng)濟(jì)測算市場分析酒店定位案例借鑒：位于上海陸家嘴CBD核心的金茂君悅酒店定位為“超五星級商務(wù)旅游酒店”，在滿足商務(wù)接待的同時(shí)充分利用了良好的城市景觀超豪華五星級酒店—金茂君悅酒店53—87層上海陸家嘴CBD金茂君悅酒店位于上海陸家嘴CBD核心區(qū)的88層金茂大廈內(nèi)的53-87層，是世界最高酒店之一；酒店地處浦東商業(yè)金融區(qū)陸家嘴的中心，距離上海證券交易所、上海環(huán)球金融中心和國際會議中心只有5分鐘。酒店定位：超五星級商務(wù)旅游酒店金茂君悅酒店主要參數(shù)客房555間58層以上餐廳咖啡廳、粵珍軒、食在56、金茂俱樂部上海餐廳、精餅屋酒廊鋼琴吧、九重天、天庭康體“世界上最高的健身俱樂部之一”——綠洲健身中心會議兩間豪華無柱長方形宴會廳九間多功能廳及兩間董事會議廳酒店定位定位依據(jù)江北嘴作為重慶新興規(guī)劃的以商務(wù)為主的CBD，具有高區(qū)域價(jià)值和非常良好的發(fā)展前景，未來將吸引大量的高端企業(yè)進(jìn)駐；作為重慶未來最高端、最具國際化的區(qū)域，潛在酒店規(guī)劃較少，且其潛在酒店推出時(shí)間存在不確定性，本項(xiàng)目存在發(fā)展高端酒店的良好機(jī)會；項(xiàng)目定位為城市標(biāo)桿綜合體，其大體量的寫字樓將帶來大量高端商務(wù)客戶；項(xiàng)目T1棟300米的高度，具有非常好的景觀資源；從項(xiàng)目長遠(yuǎn)收益的角度講，高端酒店對項(xiàng)目利潤貢獻(xiàn)大；高端酒店便于樹立形象，從而為項(xiàng)目的標(biāo)桿寫字樓提供有力支撐。酒店定位超五星級全景觀商務(wù)旅游酒店在滿足CBD區(qū)域大量高端商務(wù)接待的同時(shí)，兼顧旅游接待的超五星酒店檔次定位超五星級酒店建議裝修費(fèi)用超過5000元/㎡；全面顛覆外來高端客戶對重慶五星級酒店的印象；樹立未來重慶五星級酒店的標(biāo)桿形象，做中國西部最有特色的商務(wù)旅游酒店。主題定位西部最高超五星級全景觀酒店建議酒店位于T1棟44F—63F內(nèi)，屬于中國西部最高的酒店所有房間都擁有良好景觀的，江景景觀、公園景觀、城市景觀、南山景觀……檔次高低2000萬達(dá)艾美海逸萬豪希爾頓金源君豪金科洲際豪生天來申基索菲特維景喜地山戴斯2010本項(xiàng)目酒店客戶定位核心客戶高端商務(wù)人士以CBD及兩江新區(qū)內(nèi)的高端企業(yè)帶來的高端商務(wù)客戶為主；與重慶又長期業(yè)務(wù)往來，并對本酒店高度認(rèn)可，具有一定消費(fèi)忠誠度的商務(wù)客戶；CBD內(nèi)高端企業(yè)的商務(wù)會議需求承載；CBD區(qū)域內(nèi)的高端商務(wù)宴請需求承載；重要客戶旅游客戶到重慶旅游的高端散客；到重慶旅游的國外旅行團(tuán)；價(jià)格定位（市場比較法修正系數(shù)）對比項(xiàng)目權(quán)重本項(xiàng)目萬達(dá)艾美國貿(mào)豪生金源酒店金科酒店區(qū)位價(jià)值10108988交通便捷度1098899周邊環(huán)境10108789商業(yè)配套1099996酒店配套1098897建筑外觀10108887房型創(chuàng)新1098888房型配比10109988景觀資源10107787房間采光10109999合計(jì)1009683828478星級修正值

1.1571.1711.1431.231平均成交價(jià)格

650600550500修正價(jià)格

751.81702.44628.57615.38權(quán)重

30%30%20%20%權(quán)重價(jià)格

225.54210.73125.71123.08建議本項(xiàng)目租金685.07建議本酒店主力戶型租金為：700元/日（含早）酒店風(fēng)格建議酒店大堂、公共過道、客房以現(xiàn)代時(shí)尚簡約風(fēng)格為主，部分配套空間可做與之主題相匹配風(fēng)格充分展現(xiàn)時(shí)尚的簡約精髓，浪漫、時(shí)尚、簡約、舒適；用色大膽，如紅和黑配，黑白灰配；主體風(fēng)格多為高純度色；線條簡單，裝飾元素少；現(xiàn)代新型裝飾材料，如鋼化玻璃，不銹鋼，馬賽克酒店規(guī)模建議體量建議4萬平米左右客房與配套比例為6：4；共計(jì)301間客房房型面積區(qū)間（套內(nèi)）房間數(shù)量（間）套數(shù)比例備注普通標(biāo)間40m220468%客房面積根據(jù)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層建面2000m2；房間配比按照國際酒店房間配比標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；酒店客房部分共計(jì)12層；套內(nèi)面積按公攤35%計(jì)算。普通單間40m26020%豪華標(biāo)間70m21412%豪華套房70m214行政套房162.5m28總統(tǒng)套房650m21酒店客房配套及服務(wù)建議獨(dú)立調(diào)較空調(diào)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視及電影頻道、直拔國內(nèi)國際長途電話、房間保險(xiǎn)柜、咖啡及茶飲設(shè)施、吹風(fēng)機(jī)、迷你酒吧、電腦、寬帶網(wǎng)接口、110/220V電源插座、文具用品等提供叫醒服務(wù)，留言服務(wù)、衣裝濕洗、干洗，熨燙和修補(bǔ)服務(wù)，提供擦鞋服務(wù)，24小時(shí)提供中西式早餐，正餐送餐服務(wù)等酒店客房配套設(shè)施：酒店客房配套服務(wù)：酒店樓層分布建議63F62F61F60F59F58F57F56F55F54F53F52F51F50F49F48F47F46F酒店配套酒店高端配套普通標(biāo)間、普通單間行政酒廊（只針對高端客房）行政樓層大堂酒店大堂、商務(wù)中心、咖啡廳平面分布建議：63F朝江面1間總統(tǒng)套房；62F設(shè)置8間行政套房；61F設(shè)置18間豪華套房或豪華標(biāo)間；60F設(shè)置高端客戶大堂，10間豪華套房或豪華標(biāo)間設(shè)置在朝江面。備注：高端客房由1F電梯直達(dá)，其行政酒廊也只針對高端客房服務(wù)。總統(tǒng)套房、行政套房、豪華標(biāo)間、豪華套房64F平面分布建議：52-59F單層設(shè)置33間普通標(biāo)間或普通單間，兩種房型相互間插分布。夜總會、KTV健身中心、泳池、SPA各種會議室宴會廳、多功能廳餐廳、包房配套設(shè)施建議種類建議項(xiàng)目建議設(shè)置位置餐飲中餐廳、西餐廳、自助餐廳、異域餐廳、扒房、特色小吃、茶藝居、酒吧、咖啡廳、茶樓等50F、51F、64F康樂健身房、游泳池、桑拿浴室、水療服務(wù)、SPA、美容護(hù)膚、夜總會、KTV、雪茄吧等47F、48F商務(wù)宴會廳、多種規(guī)格會議室、多功能廳、商務(wù)中心、外匯兌換服務(wù)、49F、50F電梯間中餐廚房餐飲包房西餐廳西餐廳廚房51F休息區(qū)電梯間休息區(qū)多功能廳50F餐飲包房宴會廳休息區(qū)電梯間休息區(qū)中型會議室大型會議室49F多個小會議室48F47F46F電梯間電梯間酒店大堂電梯間-3F設(shè)備間設(shè)備間監(jiān)控中心洗衣房酒店庫房酒店配套及樓層分布建議酒店辦公室商務(wù)中心咖啡廳KTV包房夜總會電梯間健身中心高端SPA室內(nèi)泳池酒店各項(xiàng)配套面積建議項(xiàng)目面積（套內(nèi)）設(shè)置樓層備注酒店大堂650m246F挑空一層行政樓層大堂300m260F只針對60-63F的高端客戶入住登記咖啡廳150m246F靠近大堂，作為大堂配套商務(wù)中心200m246F設(shè)置服裝、精品銷售及商務(wù)服務(wù)酒店辦公室300m246F作為酒店中高管理的辦公用房KTV/夜總會650m247F因會制造噪音，設(shè)置于同一層健身中心650m248F設(shè)置多種健身功能區(qū)，部分位置朝向景觀最好的面室內(nèi)恒溫游泳池350m248F頂級的空中室內(nèi)恒溫游泳池高端SPA300m248F高端的美容SPA會議室1300m249F整層配置不同規(guī)模的會議室，同時(shí)小會議室可靈活組合宴會廳/多功能廳1300m250F宴會廳盡量無柱設(shè)置中餐廳750m251F設(shè)置多個規(guī)模不等、風(fēng)格各異的包房，滿足高端商務(wù)宴請需求西餐廳550m251F滿足酒店的自助早餐功能及各時(shí)段的西餐正餐行政酒廊整層64F專門針對行政樓層提供高端配套服務(wù)，設(shè)置餐廳、茶室、咖啡、酒吧、雪茄吧等功能公共部分裝修建議——酒店大堂項(xiàng)目大堂建議設(shè)在46層；大堂面積建議半層（建面1000平米，套內(nèi)在650平米左右），并挑空一層（兩層高）；作為大堂的配套性功能補(bǔ)充，大堂后面設(shè)置商務(wù)中心和咖啡廳；酒店配套建議——咖啡廳主要作用：酒店大堂配套服務(wù)，承接大堂會客功能的補(bǔ)充；建議打造休閑類型咖啡廳。使用較鮮亮的顏色，帶有識別感的簡潔風(fēng)格；咖啡廳大小在150平方米左右為適宜，主要經(jīng)營以咖啡為主，此外有少量的甜品；酒店配套建議——酒店商務(wù)中心主要作用：酒店配套服務(wù)，滿足酒店商務(wù)需求功能；建議打造休閑類型商務(wù)中心。使用較鮮亮的顏色，帶有識別感的簡潔風(fēng)格；建議商務(wù)中心大小在200平方米左右為適宜，經(jīng)營范圍主要以服裝、精品、商務(wù)服務(wù)等為主；酒店娛樂配套建議——KTV、夜總會酒店KTV是為了滿足酒店團(tuán)體顧客的需要，提供相對獨(dú)立、無拘無束、暢飲暢敘的娛樂休息場所，為客人提供輕松愉快的環(huán)境。配備多個裝修風(fēng)格迥異的KTV包廂；考慮到KTV、夜總會等娛樂設(shè)施的噪音等因素，因此建議；娛樂設(shè)施空間占用較大，在確定空間時(shí)都可根據(jù)接待人數(shù)，將空間面積分為小型、中型、大型及夜總會娛樂大廳。酒店配套建議——會議室裝修風(fēng)格突出，并富有個性化；考慮到區(qū)域市場對酒店會議需求旺盛，建議采用整層設(shè)置專用會議樓層；設(shè)置多媒體綜合會議室：會議系統(tǒng)配備同聲傳譯、會議投票、表決、主席控制、會議視聽等多種現(xiàn)代化電子會議設(shè)備；會議室空間占用較大，可根據(jù)接待人數(shù)規(guī)模，將空間面積分為小型、中型、大型會議室，滿足不同會議需求。酒