土地招標拍賣掛牌課程培訓課件

招標、拍賣、掛牌辦法培訓大綱招標拍賣掛牌目錄一、招標定義二、招標方式三、招標代理四、土地招標出讓程序招標招標三、招標的代理：招標人有權(quán)自行選擇招標代理機構(gòu)，委托其辦理招標事宜。招標代理機構(gòu)是依法設(shè)立從事招標代理業(yè)務(wù)并提供服務(wù)的社會中介組織。

招標四、土地招標出讓程序：a.市土地局制定出讓土地招標方案，報經(jīng)市政府批準發(fā)布招標公告。b.有意投標人到指定地點購買土地使用規(guī)劃、投標須知、土地投票書、土地使用合同書文本及其它有關(guān)文件。c.市土地局向有意投標者解答有關(guān)出讓土地法規(guī)及出讓有關(guān)問題。d.投標者在規(guī)定的投標截止日期前繳納保證金（不計息），并將密封后的投標書投入標箱。e.市土地局組織有關(guān)部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作。f.對有效標書進行評審，市土地局向中標者發(fā)出中標證明書，未中標者由市土地局退保證金。g.中標者在規(guī)定的時間內(nèi)與市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并繳納定金，保證金可抵充定金。h.中標者按合同規(guī)定支付全部出讓金后，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用證。招標五、舉例：拍賣一、拍賣的定義：《中華人民共和國拍賣法》(以下簡稱拍賣法)第三條規(guī)定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價者的買賣方式。拍賣二、拍賣的特點：一是通過拍賣的形式進行買賣而轉(zhuǎn)移拍賣標的物。一般由委托人將拍賣標的物依法交由拍賣人，由拍賣入主持通過競買人競價的方式而將其拍賣標的轉(zhuǎn)移給競買人中的最高應(yīng)價者--買受人。二是一般由最高應(yīng)價者獲取拍賣標的。一般由拍賣師三次叫價無人競價時，由其最高應(yīng)價者獲得拍賣標的。三是拍賣行業(yè)具有中介服務(wù)性質(zhì)。拍賣與一般商業(yè)單位或貿(mào)易公司不同，其自身沒有應(yīng)拍賣的標的，而是接受委托人的委托，通過組織競買人競價，而促其成交的一種交易行為，因而，拍賣行具有中介服務(wù)的性質(zhì)。隨著社會主義市場經(jīng)濟的逐步深入，新的拍賣方式也不斷出現(xiàn)，如拍賣公司與商家舉辦聯(lián)合拍賣會、網(wǎng)上拍賣等等。拍賣三、土地拍賣出讓程序：a.市土地局制定出讓土地拍賣方案，報經(jīng)市政府批準后，發(fā)布拍賣出讓土地公告。b.市土地局向競爭者提供土地使用合同書文本、土地使用規(guī)劃及其他有關(guān)文件。c.驗證競買者資格，發(fā)放應(yīng)價牌。d.市土地局主持拍賣競買，簡介拍賣地塊情況，宣布拍賣起價。e.競買者舉牌應(yīng)價。f.競買獲勝者與市土地局簽訂土地出讓合同，繳付定金。g.競買獲勝者按土地出讓合同規(guī)定，在付款時限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。h.競買獲勝者付清全部土地出讓金后30日內(nèi)，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取《國有土地使用證》。掛牌一、掛牌的定義：

掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌二、掛牌的特點：

掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點，并同樣是具有公開、公平、公正特點的國有土地使用權(quán)出讓的重要方式，尤其適用于當前我國土地市場現(xiàn)狀，具有招標、拍賣不具備的優(yōu)勢：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運作。掛牌出讓是招標拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補充。掛牌三、土地掛牌出讓程序：a.發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時間、地點。b.出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定時間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。c.受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定的時間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。關(guān)于39號令對招標、拍賣、掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定一、關(guān)于申請人況買資格的限定：“第十一條中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競爭的限制條件?！币酝?，在土地招拍掛時，出于保證項目順利開展，方便出讓后的土地管理，盡量避免土地開發(fā)不規(guī)范問題的角度，除了對商服和工業(yè)用地的申請不設(shè)置條件外，招拍掛用地通常會對申請人提出一定的資格要求，如：對實施招拍掛的住宅用地，一般會就申請人提出房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)要求。如令，隨著此項新規(guī)定的實施，需要對此進行調(diào)整。關(guān)于39號令對招標、拍賣、掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定二、掛牌申請時間拉長：在39號令第十一條的第二款中規(guī)定：“掛牌出讓的，出讓公告中規(guī)定的申請截止時間，應(yīng)當為掛牌出讓結(jié)束日前2天。對符合招標拍賣掛牌公告規(guī)定條件的申請人，出讓人應(yīng)當通知其參加招標拍賣掛牌活動?！边@項規(guī)定將掛牌截止時間規(guī)定為掛牌出讓結(jié)束日前2天，因為掛牌時間應(yīng)不少于10個工作日。也就是說在有些申請人已完成申請并開始報價8天后，其他有意向競買人仍可以申請競買，與以前相比，這就使掛牌申請時間延長，對于競買人來說，更為方便。關(guān)于39號令對招標、拍賣、掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定三、對掛牌出讓截止期限的規(guī)定更加明確：

舊的11號令第19條對“掛牌出讓期限截”時可能發(fā)生的情況作了具體規(guī)定，目的是保證充分競爭，防止競買人利用時間差規(guī)避他人競買。但是，各地在掛牌出讓實踐中，對該條款的理解不一致，產(chǎn)生了一些糾紛。為避免糾紛和理解混亂，39號令對掛牌出讓截止的內(nèi)容重新進行了明確，“第十九條掛牌截止應(yīng)當由掛牌主持人主持確定。掛牌期限屆滿，掛牌主持人現(xiàn)場宣布最高報價及其報價者，并詢問競買人是否愿意繼續(xù)競價。有競買人表示愿意繼續(xù)競價的，掛牌出讓轉(zhuǎn)入現(xiàn)場競價，通過現(xiàn)場競價確定競得人”。對“掛主持人連續(xù)三次報出最高掛價格，沒有競買人表示愿意繼續(xù)競價的”，掛牌主持人根據(jù)規(guī)定按不同情況確定掛牌結(jié)果。在第十九條規(guī)定了以下三種情況來確定掛牌結(jié)果：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價