世聯(lián)2012.1日長沙保利·林語報告課件

保利·2013年營銷策略總綱及執(zhí)行計劃世聯(lián)地產(chǎn)·保利麓谷林語項目組2012年11月28日會議共識&爭議11月20日會議達(dá)成的共識以及分歧回顧11月20日月度會議幾方達(dá)成的共識2、推新盤：項目13年以綜合體形象出街，以形象帶價值3、區(qū)域中心：綜合體定位為輻射10公里的區(qū)域級中心4、提前招商：通過專業(yè)商業(yè)運營公司提前招商，年前確定主力店及旗艦店5、渠道安排：線上主推綜合體區(qū)域中心、地標(biāo)寫字樓形象，線下“3新1火12季”格式推公寓1、目標(biāo)：寫字樓、公寓、商業(yè)銷售完畢，清盤10億11月20日月度會議中需再延展的問題：1、寫字樓體量及標(biāo)準(zhǔn)：3-A是否改寫字樓，做成什么樣的寫字樓2、綜合體的價值體系：支撐綜合體成為區(qū)域中心的價值體系構(gòu)成是怎樣的？3、綜合體如何售賣：綜合體內(nèi)各物業(yè)定位及價值體系是怎么樣的，如何能完成年度清盤銷售目標(biāo)本次報告將努力解決以上問題寫字樓體量及售賣3-A寫字樓or公寓寫字樓如何售賣PART1前提月份9月10月11月剩余貨量月均去化去化7655281800150項目長房時代城紅公館建安像素匯雅閣國際阿普阿布月均去化4830215-825公寓平均每月需銷售150套，是市場出貨速度的3-5倍，是目前本項目出貨速度的2倍3-A作為寫字樓售賣的前提：①解決公寓售賣的出貨壓力問題②減少公寓貨量，為錯峰推售爭取時間③通過轉(zhuǎn)型，拓寬公寓的售賣途徑壹●河西宏觀環(huán)境分析河西宏觀環(huán)境分析河西規(guī)劃分析河西經(jīng)濟發(fā)展長沙宏觀商務(wù)環(huán)境長沙宏觀商務(wù)環(huán)境良好：長沙寫字樓步入“成熟發(fā)展階段”長沙宏觀商務(wù)環(huán)境河西經(jīng)濟基礎(chǔ)良好：河西GDP快速發(fā)展尤其是第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展及眾多企業(yè)紛紛進駐河西岳麓區(qū)全區(qū)GDP2011年實現(xiàn)546.7億元，增長率為18.8%，為近5年來的最高值。處于長沙市內(nèi)六區(qū)的第三位，僅次于雨花區(qū)和芙蓉區(qū)。岳麓區(qū)自2000年以來，通過優(yōu)惠政策的牽引和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的號召，越來越多的國際國內(nèi)知名企業(yè)相繼入駐岳麓區(qū)。典型代表有：中聯(lián)重科、雙鶴醫(yī)藥、威勝電子、湖南拓維、江南兵器、夢潔家紡、五強集團、紅太陽光電、紅星美凱龍等等岳麓區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2011年實現(xiàn)總產(chǎn)值210.8億元，增長11.9%，第三產(chǎn)業(yè)占比進一步增加占到38.6%。河西經(jīng)濟基礎(chǔ)河西寫字樓發(fā)展步入“快速發(fā)展階段”河西寫字樓發(fā)展宏觀商務(wù)環(huán)境利好：——長沙寫字樓發(fā)展步入“市場化發(fā)展成熟階段河西寫字樓發(fā)展經(jīng)濟基礎(chǔ)良好：——河西GDP快速發(fā)展尤其是第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展及眾多企業(yè)紛紛進駐河西河西寫字樓發(fā)展規(guī)劃利好：——大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃下，河西寫字樓快速建設(shè)，正在逐步形成規(guī)模效應(yīng)貳●河西商務(wù)市場分析河西商務(wù)市場分析河西商務(wù)供需市場分析河西商務(wù)租賃市場分析河西商務(wù)客戶分析在河西寫字樓快速發(fā)展的環(huán)境下，河西商務(wù)客戶需求也處于大量的辦公升級階段，購買寫字樓需求量大逐步增大萌芽階段啟動階段快速發(fā)展階段寫字樓租買比例1：1成熟階段寫字樓需求寫字樓租買比例寫字樓需求量住住宅樓里開始出現(xiàn)寫字樓產(chǎn)品，客戶對辦公空間的要求為可以容納員工和設(shè)備的空間開始出現(xiàn)普通等級的寫字樓以及商務(wù)公寓，客戶對寫字樓的要求升級為輔助辦公及公司形象出現(xiàn)高等級高配置的甲級寫字樓，客戶對辦公空間要求高形象、功能多樣個性化多樣化的寫字樓出現(xiàn)，客戶對寫字樓需求變更為體現(xiàn)公司品味和針對性打造元素寫字樓啟動階段開始，越來越多的企業(yè)對寫字樓有需求，但是由于供應(yīng)數(shù)量和經(jīng)濟實力的限制，選擇租用的比例高隨著寫字樓市場的愈發(fā)成熟，租買比例趨近于1：1，越來越多的客戶選擇購買純寫字樓河西寫字樓當(dāng)前處于發(fā)展階段購買客戶開始增多河西商務(wù)客戶分析租金實現(xiàn)：寫字樓>公寓當(dāng)前寫字樓租金水平多為1.8-2元/平·天，年增長率10%以上，公寓租金水平為0.9-1.1元/平·天，增長率控制在5%以內(nèi)寫字樓項目2012年租金（元/平·天）2011年租金（元/平·天）增長率公寓項目2012年租金（元/平·天）2011年租金（元/平·天）增長率岳麓壹號2-2.81.8-1.910－20%長房時代城1.11.10%金麓國際21.811%湘騰廣場1.1————財富硅谷0.9-1.1110%郡原廣場1.21.19%火炬城0.80.712%未來城0.90.90%沁園春御苑1.5-1.71.47%-20%觀湖公寓0.9-1.10.9-1.10%科技大廈220%恒大華府0.8-0.90.8-0.90%供應(yīng)情況：寫字樓供應(yīng)稀缺，公寓競爭大，未來供應(yīng)寫字樓依舊相對稀缺，約40萬平，公寓競爭進一步加大，約50萬平寫字樓項目體量（平方米）入市時間民生大廈430362012年底2013年初財富岳麓23283預(yù)計2013年保利麓谷林語40000預(yù)計2013－2014年佳興豪生酒店14977預(yù)計2013年西子湖畔24255預(yù)計2013年萬科君捷項目50120預(yù)計2015年楷林項目202364預(yù)計2014－2015年總計39.8萬方公寓項目體量（平方米）入市時間保利麓谷林語102000預(yù)計2012年底綠地中央廣場45353預(yù)計2013年世茂鉑翠灣100000預(yù)計2013－2014年佳興豪生酒店20349預(yù)計2013年西子湖畔26524預(yù)計2013年達(dá)美D6區(qū)50000預(yù)計2913年大融金都16122預(yù)計2013－1014年米蘭春天40000預(yù)計2013年恒泰商務(wù)樓30000預(yù)計2013－2014年地華梅溪湖畔17000預(yù)計2013年千江公寓15000預(yù)計2014年愛城陽光公寓26363預(yù)計2013年總計48.9萬方長沙市政府民生大廈財富岳麓佳興豪生酒店西子湖畔萬科君捷楷林項目綠地中央廣場世茂鉑翠灣達(dá)美D6區(qū)大融金都恒泰商務(wù)樓地華梅溪湖畔千江公寓愛城陽光公寓未來寫字樓項目未來公寓項目阿普阿布長房時代城建安像素匯奧克斯廣場保利麓谷林語新長海廣場央谷金座同時有寫字樓和公寓的項目在售寫字樓項目大河西交通樞紐在售公寓項目河西在售的寫字樓主要為綠地中央廣場和奧克斯廣場，供應(yīng)比較稀缺，在售公寓項目多于寫字樓項目，競爭壓力大雅閣國際河西商務(wù)供需市場分析價格實現(xiàn)：寫字樓>公寓寫字樓溢價力高，公寓溢價力有限寫字樓相對住宅溢價3000元/平，對公寓溢價2000元/平，公寓相對住宅溢價500元/平左右寫字樓產(chǎn)品溢價項目寫字樓價格住宅價格溢價率公寓價格溢價率綠地中央廣場11000（帶簡裝）7800（帶精裝）41%__奧克斯廣場8500（毛胚）660029%6500（公寓）31%金榮央谷國際8000__6000(公寓)33%公寓產(chǎn)品溢價項目公寓價格住宅價格溢價率保利麓谷林語5500-600055009%長房時代城770071008%望興嘉年華6600600010%寫字樓對住宅溢價率30-40%公寓對住宅溢價率5-10%河西商務(wù)市場表現(xiàn)：寫字樓>公寓寫字樓公寓投資回報率√租金實現(xiàn)√售價√速度√供應(yīng)稀缺性√寫字樓市場表現(xiàn)全面勝出公寓叁●商業(yè)公寓的特殊性公寓陷入與同片區(qū)住宅競爭的尷尬：如本項目兩房-三房總價40-50萬，首付與公寓產(chǎn)品相當(dāng)長沙城郊住宅2房價格項目時代傾城海洋半島保利麓谷林語米蘭春天佳兆業(yè)水岸新都均價（元/平米）55005500540048004100多集中于4000-5500元/平米二房產(chǎn)品面積（平米）80-9085-9080-10075-9377-90多集中于75-90平米總價（萬元/套）44-5046-5043-5436-4531-37多集中于35-50萬元/套武廣新城公寓價格項目西子一間（精裝）匯達(dá)國際公館高橋國際融科香山國際（精裝）嘉斯茂廣場（精裝）均價（元/平米）83007350840088809600多集中于7300-9000元/平米主力產(chǎn)品面積（平米）47-6546-56復(fù)式61單層4140-5042-52多集中于40-55平米總價（萬元/套）39-5433-4134-5135-4540-50多集中35-50萬元/套周邊區(qū)域公寓項目消化速度項目西子一間（精裝）匯達(dá)國際公館高橋國際融科香山國際（精裝）嘉斯茂廣場（精裝）當(dāng)前月均消化速度（套/月）1-22-40-10-21-2月均不足5套/月總價相當(dāng)，無性價比優(yōu)勢消化緩慢問題1：3-A寫字樓OR公寓?答案：寫字樓河西寫字樓步入“快速發(fā)展階段”河西商務(wù)市場表現(xiàn)：寫字樓>公寓片區(qū)內(nèi)與住宅的競爭壓力大寫字樓如何售賣？寫字樓打造標(biāo)準(zhǔn)寫字樓差異化概念寫字樓銷售政策壹●寫字樓差異化概念河西首席·綠色甲級商務(wù)基地生態(tài)、綠色、環(huán)保、智能的商務(wù)交流空間5A產(chǎn)品硬件配置金鑰匙聯(lián)盟物業(yè)地標(biāo)性建筑貳●寫字樓打造標(biāo)準(zhǔn)遵循市場發(fā)展及客戶需求的寫字樓再造原則：部分看齊河西寫字樓一線標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)鍵點創(chuàng)新：1、大趨勢下主流產(chǎn)品該有的不缺項，注重產(chǎn)品硬件價值體系打造2、能夠講出來的綠色生態(tài)價值體系，注重綠色環(huán)保概念的應(yīng)用3、可以展示的人文關(guān)懷價值體系，注重細(xì)節(jié)處的價值體現(xiàn)根據(jù)寫字樓的差異化概念包裝及形象樹立以及控制成本的要求：1、看的見的奢華2、綠色概念的應(yīng)用豪華大堂打造面子工程打造大理石+微水晶電梯打造看齊甲級標(biāo)準(zhǔn)電梯品牌：采用合資品牌電梯，建議選擇OTIS電梯項目中天廣場運達(dá)國際廣場弘林國際順天國際財富中心中國銀行亞大時代湘域中央平和堂商務(wù)樓中(恒)隆國際第一大道湖南文化大廈岳麓一號標(biāo)志*麓谷坐標(biāo)金麓國際天驕福邸財富硅谷湘能大廈火炬城威勝大廈新天地中心銀盆大廈蘭卡威國際科技大廈盛大澤西城沁園春御苑麓谷信息港綠地中央廣場電梯品牌OTIS日本原裝三菱日立上海三菱三菱迅達(dá)蒂森克虜伯蒂森克虜伯上海三菱上海三菱上海三菱日立OTIS蒂森克虜伯西子奧蒂斯阿爾法永大日立西子奧蒂斯上海三菱星瑪遼寧富士阿爾法通力通力現(xiàn)代通力日立上海三菱考慮因素：

電梯品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。國產(chǎn)名牌電梯會在電梯銘牌上標(biāo)注國內(nèi)產(chǎn)地，影響客戶認(rèn)知，通力電梯95%以上為進口部件，國內(nèi)組裝，貼原裝銘牌）建議要點：品牌：選用三菱電梯內(nèi)裝：電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對外牌價、股市行情、天氣預(yù)報等商務(wù)信息；內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，風(fēng)格簡單，易于后期管理和清潔；電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂系統(tǒng)。指標(biāo)設(shè)置：電梯設(shè)計等候時間小于45”；電梯最小速度不小于2.5m/s（甲級寫字樓的最低標(biāo)準(zhǔn)）。占位當(dāng)前河西5A寫字樓空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)第一梯隊，建議采用按電費計量VRV空調(diào)系統(tǒng)建議采用成熟的空調(diào)技術(shù)——變頻VRV空調(diào)，由于其合理的計費方式以及顯著的變頻節(jié)能功效，目前成為一線城市高端寫字樓項目的必選系統(tǒng)建議公共空間采用普通中央空調(diào)建議寫字樓辦公區(qū)域部分按電量計費，并安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)VRV空調(diào)系統(tǒng)滿足24小時全天候服務(wù)，實現(xiàn)無時差辦公，滿足不同類型公司需求本項目空調(diào)設(shè)置建議湘豪大廈華僑國際CTA財富中心中天廣場運達(dá)國際廣場弘林國際順天國際財富中心中國銀行華美歐國際亞大時代湘域中央平和堂商務(wù)樓中隆國際第一大道湖南文化大廈維一*星城國際岳麓一號標(biāo)志*麓谷坐標(biāo)定王大廈金麓國際天驕福邸財富硅谷湘能大廈火炬城威勝大廈新天地中心銀盆大廈蘭卡威國際科技大廈盛大澤西城沁園春御苑麓谷信息港綠地中央廣場普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)分戶中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)分戶中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)分戶中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)無中央空調(diào)無中央空調(diào)普通中央空調(diào)分戶中央空調(diào)中央空調(diào)打造看齊甲級標(biāo)準(zhǔn)玻璃幕墻外立面看齊甲級標(biāo)準(zhǔn)占位河西5A寫字樓第一陣營，建議本項目部分玻璃幕墻設(shè)置，采用雙銀LOW-E中空玻璃，更加節(jié)能環(huán)保湘豪大廈華僑國際CTA財富中心中天廣場運達(dá)國際廣場弘林國際順天國際財富中心中國銀行華美歐國際亞大時代湘域中央202五一大道平和堂商務(wù)樓(中恒)隆國際第一大道湖南文化大廈（保利文化廣場維一*星城國際匯富中心岳麓一號標(biāo)志*麓谷坐標(biāo)定王大廈金麓國際天驕福邸財富硅谷湘能大廈火炬城威勝大廈新天地中心銀盆大廈蘭卡威國際科技大廈盛大澤西城沁園春御苑麓谷信息港綠地中央廣場普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃單層玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃普通雙層LOW-E中空玻璃石材+玻璃幕墻面磚+墻漆深色墻磚深色瓷磚深色瓷磚深色瓷磚仿瓷涂料面磚深色墻漆干掛花崗巖+中空玻璃幕墻普通雙層Low-e玻璃幕墻深色墻磚+仿瓷涂料深色石材+玻璃雙層鋼化落地玻璃幕墻全鍍膜玻璃幕墻長沙市場雙銀LOW-E玻璃價格近期有所回落，目前僅比普通LOW-E玻璃（單銀）價格高20-30元/平米，單價成本300-350元/平目前長沙投入使用的寫字樓無采用雙銀玻璃案例建議本項目采用雙銀6+9+6，無需采用規(guī)格更高（6+12+6及以上）的材料，可擁有“雙銀”營銷噱頭，作為項目一大賣點公共空間打造（電梯間）看齊甲級標(biāo)準(zhǔn)簡約大氣電梯間電梯間盡頭為整層大客戶設(shè)置專門導(dǎo)視牌，體現(xiàn)尊貴感。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)體系建立增值服務(wù)體系打造核心關(guān)鍵點：整合保利物業(yè)資源，打造河西首席寫字樓擁有金鑰匙物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟的物業(yè)管理服務(wù)體系結(jié)合項目地塊本身素質(zhì)條件，建立保留山體與寫字樓之間的互動感。A、綠色生態(tài)環(huán)境營造寫字樓A座寫字樓B座山體公園天然氧吧：通過山體公園傾向性打造形成小面積天然氧吧，消除員工疲勞的同時打造休閑交流的空間通過山體公園定向改造打造小面積的天然氧吧，由于氧吧對體力的恢復(fù)以及生活節(jié)奏的平衡具有特殊的功效，氧吧不僅可以成為寫字樓白領(lǐng)散步、休閑的場所，更能消除自身的疲勞。建議多植入富氧和光合作用強的熱帶亞熱帶綠植，如：南洋杉、印度橡膠榕等A、綠色生態(tài)環(huán)境營造運用10項現(xiàn)代綠色環(huán)?？萍?，打造綠色三星級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，空調(diào)運行費用節(jié)約不低于50%；照明電費節(jié)約50%；電梯運行費用節(jié)約50%B、綠色環(huán)保科技運用我們會用地源熱泵、新風(fēng)系統(tǒng)、太陽能等等，可以參考國家綠色三星級標(biāo)準(zhǔn)。節(jié)能技術(shù)詳細(xì)介紹綠色環(huán)保技術(shù)運用綠色照明技術(shù)采用高效、長壽、安全、性能穩(wěn)定的照明電器，配置調(diào)光控制設(shè)備，實現(xiàn)節(jié)能余熱回收技術(shù)將空調(diào)在冷凝時排放到大氣中的熱量，采用熱交換裝置對熱量進行回收節(jié)能門窗技術(shù)采用呼吸式幕墻設(shè)計，增強保溫隔熱性能，改善熱工性能，減少門窗熱損失外墻保溫技術(shù)改善建筑圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能，增強保溫隔熱性能，改善熱工性能太陽能光伏技術(shù)將太陽輻射能通過半導(dǎo)體物質(zhì)轉(zhuǎn)變成為電能技術(shù)置換新風(fēng)技術(shù)室外新鮮空氣經(jīng)過過濾、除塵等，從送風(fēng)口送入室內(nèi)，室內(nèi)污濁空氣由排風(fēng)口排出地源熱泵技術(shù)利用淺層地溫能為熱源，由水源熱泵機組合地?zé)崮芙粨Q系統(tǒng)像建筑物供熱能源再生電梯技術(shù)利用逆變器再生回饋功能將電梯載物的機械能轉(zhuǎn)化為電能，并回送給交通電網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)地板技術(shù)網(wǎng)絡(luò)地板的最大價值在于毫無破壞、靈活走線，輕松滿足客戶個性化需求無輻射環(huán)保墻技術(shù)大堂的背景墻及核心筒墻面可采用國際領(lǐng)先的德國特制結(jié)構(gòu)玻璃材料，無輻射環(huán)保核心關(guān)鍵點：“空中泛會所花園”，每一個空中花園打造不同主題功能主題，為員工提供多變的活動休閑空間在空中花園內(nèi)打造運動休閑空間，除了基本的運動設(shè)施外，注重綠植與草地的配合，人造綠化配合有氧運動，除了小的健民運動設(shè)施外可考慮設(shè)置空中籃球場或者網(wǎng)球場等面積在200－300平米之間的大型配套C、因地制宜“泛會所”概念叁●寫字樓銷售政策針對自用客戶，政策吸引：借鑒卡瑞爾國際中心天心區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園政策吸引客戶策略，與高新區(qū)政府協(xié)商高新科技產(chǎn)業(yè)孵化基地的政策優(yōu)惠針對入住寫字樓的企業(yè)：1、入住即減免稅費2、納稅達(dá)到固定額度進行一定額度返還3、達(dá)到一定要求的企業(yè)可享受半價補償租金的待遇針對投資客戶，包租3年：借鑒國際廣場的操作模式，以2元/平·天的標(biāo)準(zhǔn)進行保障性包租，建立投資客的信心開發(fā)商支出成本＝2*1500*30*12元＝2*1500*30*12元＝每平米需溢價＝2*30*12＝720同時利用此溢價、AB兩棟寫字樓的不同層高及部分打造標(biāo)準(zhǔn)差異化銷售價格。引導(dǎo)中小型企業(yè)購買低價單位，大型企業(yè)及投資客購買高價單位。避免客戶損失及產(chǎn)品間爭奪客戶公寓部分售賣保障淡市下走量公寓回顧公寓客戶回顧去化存在問題及對策PART2壹●淡市下走量公寓回顧開發(fā)商

湖南德思勤投資有限公司地址長沙湘府東路與韶山南路兩大主干道的交匯處總占地面積373476平方米總建筑面積156萬平方米容積率3.98綠化率30.70%園林自然園林風(fēng)格規(guī)劃戶數(shù)總1135建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物管北京世邦魏理仕2.88元/平米/月銷售情況寶格麗公寓B系列目前已經(jīng)售罄，5月27日開盤推出A1棟公寓D戶型，53.69㎡，總計107套，開盤當(dāng)天11：30截止現(xiàn)場銷售101套，銷售率94%。價格（4層8900元/㎡，5—12層9200元/㎡，13—31層9400元/㎡）長沙典型公寓項目掃描:德思勤城市廣場目前均價9600元/㎡，販賣綜合體概念+世邦魏理仕直營服務(wù)1、開盤當(dāng)天VIP誠意金5萬享受98折優(yōu)惠。2、一次性付款96折，按揭99折。3、家電三件套，折后2個點優(yōu)惠。4、開盤當(dāng)天可享受總價86折優(yōu)惠（含VIP、家電三件套和兩個點優(yōu)惠）。挖掘一（亮點）：低首付、低門檻（集中優(yōu)惠釋放，8.8萬，總價送12%）挖掘二（客戶）：40%投資客戶、35%小年輕過渡性居住，德思勤公司自身的客戶資源。快速出貨成功點推廣：以形象驅(qū)動熱銷營銷：小步快跑寶格麗公寓B系列開盤，總推貨量100套，首付價格6萬，目前已基本售罄。4月28日寶格麗公寓D系列開盤，總推售107套，當(dāng)天去化率94%5月27日德思勤蘋果街金鋪開盤，2小時內(nèi)基本售罄。3月28日采用快速開盤，小貨量推售的形式，利用稀缺心里對客戶形成搶購擠壓。利用高端形象的打造，在消費者心中構(gòu)建升值潛力特區(qū)的形象客戶介紹：株洲的婁先生表示，株洲的鋪已達(dá)20萬的高位，反觀德思勤，規(guī)劃、規(guī)模、運營模式都是增值保證，很有信心?？焖俪鲐洺晒c開發(fā)商

長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址長沙市開福區(qū)湘江北路三段1200號總占地面積110畝總建筑面積537萬平方米容積率4.1綠化率50%園林自然園林風(fēng)格規(guī)劃戶數(shù)總1768戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物管建鴻達(dá)物業(yè)2元/平米/月銷售情況公寓全部分布在6號棟，朝南向為精裝修，朝北向為毛坯，已售戶型區(qū)間為42—75㎡精裝，價格為8300—9000元/㎡，6月即將開盤的為75㎡loft小復(fù)式長沙典型公寓項目掃描：北辰三角洲精裝均價8300-9000，販賣十二年學(xué)位+配套+交通+江景挖掘二（客戶）：客戶群：內(nèi)五區(qū)、省內(nèi)（株洲、邵陽、永州等）客戶年齡：25—35歲之間，單身未婚補充：女性客戶占40%十二年學(xué)位：21世紀(jì)幼兒園、清水塘小學(xué)、雅禮中學(xué)配套：星際酒店、電影院、兩館一廳交通：公交、地鐵江景：湘江挖掘一（亮點）：十二年學(xué)位+配套+交通+江景快速出貨成功點開發(fā)商

湖南星盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址長沙市雨花區(qū)萬家麗路與長沙大道西南側(cè)總占地面積55925平方米總建筑面積350000平方米容積率5.29綠化率25%園林江南小鎮(zhèn)園林風(fēng)格規(guī)劃戶數(shù)649戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物管華晨物管16元/㎡銷售情況住宅總套數(shù)478套，非住宅163套，從開盤到現(xiàn)在已經(jīng)銷售216套，剩余262套，去化率45%長沙典型公寓項目掃描：華晨世紀(jì)廣場目前均價14000，販賣公寓返租+項目配套公寓收益模式解析購房者將所購置的公寓由豪生大酒店統(tǒng)一管理，酒店運營前十年每年固定以實際成交總價房款的8%向購房者返租，三個月想購房者支付一次租金，總價100萬的公寓，每三個月能像購房者支付20000元的固定租金2、酒店前十年每年給予購房者總房款2%的酒店消費券3、酒店前十年每年贈送購房者12天免費居住期4、十年后，豪生大酒店將按照酒店的實際盈利狀況想購房者支付租金?？偨Y(jié)：總的權(quán)益相加預(yù)計12—14年收回全部房款挖掘一（亮點）：返祖，酒店式公寓。每年返8個點挖掘二（客戶）：年齡：30—50歲客戶群：長沙市本地人群，部分株洲、湘潭客戶。客戶中有較多老板級人物，主要以長沙本地生意人為主?？焖俪鲐洺晒c開發(fā)商

湖南綠城投資置業(yè)有限公司地址雨花區(qū)長沙大道508號總占地面積9萬平方米總建筑面積49萬平方米容積率4.6綠化率40%園林5000平米的中心花園搭配小型的靈動水系，成就了萬博匯的完美都市形象。規(guī)劃戶數(shù)總1463戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約物管建鴻達(dá)物業(yè)2元/平米/月銷售情況目前萬博匯公寓面積區(qū)間37—88㎡，在售一期公寓50㎡左右公寓，均價9800，全款95折，按揭98折。長沙典型公寓項目掃描：萬博匯目前均價9800，販賣地段+沙子塘學(xué)位地段位置：項目位于新建路與韶山路交匯處，屬于雨花亭商圈的核心地帶，周邊生活、交通、金融等方面完備配套學(xué)位：沙子塘小學(xué)的指標(biāo)挖掘一（亮點）：地段位置，砂子塘小學(xué)指標(biāo)挖掘二（客戶）：客戶群：周邊區(qū)域的投資客、商務(wù)客（公寓的目標(biāo)客戶）、過渡性居住剛需、少量省內(nèi)其他城市客戶（邵陽、長株潭）快速出貨成功點販賣教育附加值：北辰三角洲、萬博會公寓市場分析小結(jié)：長沙公寓市場，售賣附加值、低首付、高反租三種方式能夠快速出貨公寓市場表現(xiàn)低迷高反租：華晨世紀(jì)廣場低首付：德思勤寶格麗公寓貳●公寓客戶回顧58公寓客戶分析進線客戶認(rèn)知途徑主要集中在：報廣>網(wǎng)絡(luò)>附近圍擋上門客戶認(rèn)知途徑主要集中在：老帶新>友介>網(wǎng)絡(luò)59公寓成交客戶分析公寓9月27日開盤，首批成交客戶認(rèn)知途徑主要以友介及老帶新為主，主要購買因素為價格及教育配套公寓成交客戶認(rèn)知途徑主要以老帶新及友介為主，總共占到78%，所以維護好老業(yè)主至關(guān)重要公寓首次開盤以低價入市，并且?guī)W(xué)位，且公寓投資客戶比例較高，所以12年成交客戶主要購買因素為價格及教育配套；60公寓成交客戶分析首開公寓成交客戶置業(yè)目的主要以小孩讀書及投資為主，成交客戶地緣性強仍然59%以岳麓區(qū)為主；61公寓成交客戶分析未成交客戶意向不強主要包括：投資潛力低，首付高，商業(yè)配套不完以及交房時間晚公寓客戶總結(jié)：1、上門客戶各渠道均有一定的貢獻(xiàn)，但成交的主要途徑為老帶新及友介2、影響客戶成交的主要因素是價格及教育配套。說明帶有附加值的公寓產(chǎn)品價格能夠被客戶3、未購買客戶主要為投資潛力不夠、首付高而表現(xiàn)出來的意向不強啟示：1、客戶面較局限2、老業(yè)主可持續(xù)做文章3、投資性需講清叁●去化存在問題及對策從客戶層面出發(fā)的核心問題：2、作為投資屬性的產(chǎn)品價值未兌現(xiàn)，客戶不認(rèn)可、不上門1、本身作為投資性質(zhì)的產(chǎn)品，客戶面更窄1、本身作為投資性質(zhì)的產(chǎn)品，客戶面更窄針對購買主要用于自住或固定用途的客戶：降低置業(yè)門檻，增加附加值、放大客戶量去化目標(biāo)：300套操作建議：1、虛高總價2、客戶付原總價的1成首付，其余通過貸款實現(xiàn)3、購買即贈送明德學(xué)校學(xué)位4、開發(fā)商承擔(dān)首付款發(fā)票稅金針對1號棟公寓銷售：創(chuàng)新的帶租約銷售模式目標(biāo)：200-300套1、與中聯(lián)中科、五強、威盛電子以及購買寫字樓的大公司意向簽約，以低于市場的價格租賃給其公司職員3-5年，如400元/月·間。對外釋放租賃簽約信息2、向客戶傳遞每月帶800-1200的租金銷售，5年租約期，從年底開始計。租金反算到首付款中。3、銷售價格以目前總價+租約期反租總額計為總價。4、開發(fā)商向客戶開具總房款50%的首付款發(fā)票，但客戶只付“50%總價-租約期租金總額”的首付款。開發(fā)商承擔(dān)多于房款稅5、若企業(yè)員工租賃，物業(yè)可用租賃房款補償其物業(yè)費收入2、作為投資屬性的產(chǎn)品價值未兌現(xiàn)，客戶不認(rèn)可、不上門策略：投資回報看得見，強化投資客置業(yè)信心針對1號棟公寓銷售：創(chuàng)新的帶租約銷售模式公寓面積公寓總價月反租12005年共反租反租后總價反租后單價40平20萬1200720002720006800客戶首付客戶貸款開發(fā)商回收6400013600020萬年投資回報率=投資租金收益總房款=1200*12272000=5.2%修正投資回報=投資租金收益支出款=1200*12136000+20000=9.2%針對2棟新貨的去化：產(chǎn)權(quán)式酒店公寓銷售案例借鑒：湘潭晶都公館以華天商務(wù)酒店返租12年，投資回報率10%為核心賣點，均價5500-6000元/平米，開盤月銷300套方式建議：引進知名經(jīng)濟型酒店，進行月均返租2900元，并聯(lián)系園區(qū)中大型企業(yè)洽談“長包房”，保證酒店入住率，確保10年回本，提供投資保障（具體操作手法待確定后出細(xì)案）經(jīng)營模式收益核算酒店月均收益=單間日均首費*總套數(shù)*入住率*30天株洲經(jīng)濟型酒店單間日均收費150-200元按項目前5年整體營業(yè)入住率40%-50%計算按項目后5年整體營業(yè)入住率70%-80%計算按項目投資公寓總套數(shù)486套計算酒店月均收益：150萬公寓月均返租：130萬＞公寓返租模式為：交房后，前10年按每年總價10%的金額進行返租，每月返還3000元；后10年業(yè)主可自行選擇繼續(xù)包租或由開發(fā)商回購或自行處理可引進經(jīng)濟型酒店品牌：“莫泰168”,“如家快捷”，“錦江之星”、“七天”、“城市便捷”、“漢庭連鎖”、美國的“速8”、法國雅高集團的“宜必思”引進知名經(jīng)濟型酒店品牌作顧問開發(fā)商自行或聯(lián)系其他商戶成立酒店管理公司由酒店管理公司將投資公寓集體裝修開業(yè)經(jīng)營酒店管理公司在營業(yè)收益抽取部分資金作為公寓買房返租收益公寓月均返租=單套月均返租金額*總套數(shù)公寓總價為37萬元/套按總價8%年投資回報返租10年計算公寓月均返租2900元按項目投資公寓總套數(shù)486套計算實施方案入住率保障措施與麓谷工業(yè)園中大型企業(yè)洽談“企業(yè)長包房”，為公司外派中高管人員和業(yè)務(wù)合作單位人員提供招待、暫時居住場所，保障本項目經(jīng)濟型酒店入住率推售及綜合體價值體系推售安排綜合體價值體系構(gòu)成PART312.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12時間銷售貨源商業(yè)1#公寓去化推售安排1#公寓去化1#公寓去化2#公寓去化寫字樓去化主力店、旗艦店招商落定，酒店落定。商業(yè)落實利好：公寓》寫字樓商業(yè)落實的4月份公寓帶動去化200套低門檻+學(xué)位贈送掃散客去化300套帶租約銷售掃投資客去化200-300套產(chǎn)權(quán)公寓反租去化300-400套寫字樓主力去化期價格實現(xiàn)3#A座寫字樓實現(xiàn)價格60003#B座寫字樓實現(xiàn)價格75003#底商實現(xiàn)價格25000-350001棟公寓實現(xiàn)價格5500（未反算）2棟公寓實現(xiàn)價格5800（未反算）綜合體價值體系搭建

區(qū)域價值：大河西向西發(fā)展的核心地帶，商業(yè)體價格洼地2

商務(wù)價值：5星級酒店帶給片區(qū)的商務(wù)價值3

商業(yè)價值：5萬平商業(yè)體支撐綜合體的繁華演繹4

休閑價值：百畝高爾夫體育公園的休閑娛樂功能5

便捷路網(wǎng)：桐梓坡路、岳麓大道、麓松路河西三條主干道交匯處6

品牌價值：保利品牌豐富的操作綜合體項目經(jīng)驗1銷售執(zhí)行計劃PART4形象定位活動策略展示策略推廣策略拓客策略代言大河西繁華未來決定一座城市的寬度綜合體形象定位：占位湖南保利層面闡述湖南保利對城市的貢獻(xiàn)，引發(fā)業(yè)主、非業(yè)主、業(yè)內(nèi)人士及政府的關(guān)注（通過保利地產(chǎn)城市運營年提出）A.巨人亮相之品牌形象升級保利所到之處皆繁華2013保利地產(chǎn)踐行城市運營推廣主題示意占位城市綜合體對區(qū)域發(fā)展的貢獻(xiàn)，特別是對大河西商業(yè)升級、繁華的貢獻(xiàn)角度；以及商業(yè)配套落地角度；B.巨人亮相之項目形象升級保利·林語中心一座城市的新中心2013保利地產(chǎn)踐行城市運營推廣主題示意千呼萬喚，華潤萬家入住保利·林語中心2013保利地產(chǎn)踐行城市運營12.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12時間推廣安排訴求點保利三綜合體項目綜合體形象商業(yè)體投資回報率地標(biāo)寫字樓形象推廣主題保利踐行城市運營，所到皆繁華代言繁華未來大河西繁華目的地?zé)徜N+最具投資回報產(chǎn)品首席綠色商務(wù)基地+城市地標(biāo)產(chǎn)品信息集中商業(yè)體公寓寫字樓亮相渠道建議1：戶外：扼守主要商務(wù)要道

戶外新增3塊，河西商務(wù)區(qū)二環(huán)線楓林路桐梓坡路岳麓大道金星路銀杉路增加地點：1、一橋：一個原因是覆蓋來往于河?xùn)|、河西的高端商務(wù)客戶，另外很重要的原因是一橋戶外賣相好，覆蓋面廣，容易樹立形象。2、市府步步高電子顯示屏：直接輻射市政府板塊的相關(guān)商務(wù)人群3、西站附近：覆蓋進出熱點區(qū)域梅溪湖的客戶群體保利所到之處皆繁華1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時間亮相渠道建議2：報廣：高調(diào)拔升形象

軟文+硬廣2大形式：整版系列軟文炒作林語中心60億繁華配套的“價值兌現(xiàn)”；報紙硬廣，主要宣傳項目整體高端形象及重大信息節(jié)點費用預(yù)算合適的情況下，前期大篇幅報廣宣傳1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時間亮相渠道建議3：短信：全面滲透,傳遞項目重要消息

定時定量，覆蓋長沙中高端寫字樓及高端客戶群體階段式發(fā)送模式——保證不同階段的短信發(fā)送實現(xiàn)不同的營銷目的！短信營銷——高性價比與直效的代表！短信發(fā)關(guān)鍵點1：發(fā)放時間：每周周四-周日發(fā)放短信發(fā)放關(guān)鍵點2：短信公司的選擇：選擇具有明顯客戶分類的短信公司，可以客戶來源、職業(yè)、收入明顯分類，真有針對性的短信覆蓋短信發(fā)放關(guān)鍵點3：內(nèi)容新穎、語言個性化、疑問句、排比句運用，語言生活化及情景化1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時間分眾傳媒選擇建議：覆蓋長沙所有中高端寫字樓（運達(dá)喜來登、五一大道、中天廣場、順天財富中心等）分眾傳媒形式：以一樓侯梯視頻廣告為主報廣訴求：釋放項目重要續(xù)客、開盤、活動信息，炒作“領(lǐng)袖建筑”亮相渠道建議4：寫字樓、酒店樓宇廣告：全面覆蓋，貼近客戶

覆蓋長沙河西中高端寫字樓、酒店的大堂及電梯內(nèi)分眾LED1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時間輔助亮相渠道建議：網(wǎng)絡(luò)、電臺搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)、新浪網(wǎng)、0731房產(chǎn)網(wǎng)等專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站及微博，不受區(qū)域限制，全面覆蓋市場及“業(yè)內(nèi)”！

在網(wǎng)站廣告、新聞炒作、論壇效應(yīng)、網(wǎng)頁鏈接、“電子樓書”等諸多方式進行全面炒作！1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月時間展示策略：重點對寫字樓進行包裝圍繞“城市新中心”強化綜合體展示效果形象展示商務(wù)感十足的路旗物料展示1本生態(tài)環(huán)保技術(shù)說明書看齊保利國際廣場的項目外圍擋產(chǎn)品展示交樓標(biāo)準(zhǔn)展示用材用料展示意向門店包裝/集中商業(yè)開放時間1本5A品質(zhì)產(chǎn)品說明書奢華大堂展示關(guān)鍵展示點1：圍擋更新看齊國際廣場外圍擋。桐梓坡路圍擋需要加高至4米，畫面以大氣的整體畫面為主，燈光亮化關(guān)鍵展示點2：商務(wù)感十足的路旗導(dǎo)視并營造綜合體的商業(yè)氣息關(guān)鍵展示點3：商業(yè)街包裝/集中商業(yè)開放公示增加項目品質(zhì)感、繁華感，增強業(yè)主、客戶對項目商業(yè)兌現(xiàn)的信心關(guān)鍵展示點4：奢華大堂展示大堂展示提前做出，解決客戶對產(chǎn)品打造信心以及購買產(chǎn)品面子感問題關(guān)鍵展示點5：2本綠色樓書A、5A產(chǎn)品說明書，故事化詳細(xì)介紹項目5A產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)關(guān)鍵點：產(chǎn)品說明書“故事化”！1、5A精裝寫字樓大堂：××平米，××米挑高，五星級酒店式大堂，提升辦公品質(zhì)、提高企業(yè)檔次2、5A品質(zhì)LOWE中空鋼化玻璃：首先詳細(xì)介紹LOWE中空鋼化玻璃與普通的LOWE玻璃原理、構(gòu)成、成本效果的不同，其次介紹我們使用LOWE中空鋼化玻璃與多個一線城市知名高端寫字樓使用的一樣3、5A標(biāo)準(zhǔn)的品牌電梯和中央空調(diào)本項目使用電梯的詳細(xì)介紹，與普通電梯的安全、速度等的差別，其次類比知名建筑使用電梯4、長沙唯一生態(tài)寫字樓5、長沙領(lǐng)先智能化寫字樓、、、、、、、關(guān)鍵展示點5：2本綠色樓書B、低碳環(huán)?？萍颊f明書，從客戶利益點出發(fā)，運用利益性語言介紹項目采用的地毯環(huán)保科技對于投資客：綠色生態(tài)是寫字樓的加分因素，未來的價格會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成本增加部分。真正綠色地產(chǎn)的附加值要高于普通地產(chǎn)30%左右。以租金收益為例，投入的成本在7～8年的時間可完全回收。對于企業(yè)客戶：綠色生態(tài)寫字樓不僅可以節(jié)約60%的運行費用（水電等），提供的高舒適度同樣可以帶來相當(dāng)高的效益。在寫字樓內(nèi)，員工是最核心的因素，按寫字樓生命周期計算，在使用周期內(nèi)建造成本僅占2%，維護成本是6%，剩余的是人力資源成本，占到92%。室內(nèi)舒適、健康程度的提高會大大提高人員的工作效率。高舒適度帶來的效益是不可估量的。毛坯展示標(biāo)準(zhǔn):關(guān)鍵展示點6：多重樣板房體驗區(qū)A、寫字樓的交樓標(biāo)準(zhǔn)，打造最生態(tài)的毛坯交樓標(biāo)準(zhǔn)&毛坯展示細(xì)節(jié)建議用黃色條明確標(biāo)記劃分單位，用不同顏色的地毯明確區(qū)分公共走道與辦公區(qū)間。用金色銘牌標(biāo)記出每個單位對應(yīng)的房號、建筑面積和套內(nèi)面積，便于客戶比較、做出意向選擇、并向銷售代表咨詢用暖黃色照明燈突出辦公區(qū)通透、采光好的特點關(guān)鍵展示點6：多重樣板房體驗區(qū)B、用材用料展示區(qū)，通過直接的結(jié)構(gòu)、用材展示項目生態(tài)、節(jié)能特點，建立客戶對項目的信心觸覺、聽覺視覺宣傳墻上詳細(xì)闡述項目的結(jié)構(gòu)特點精良的設(shè)備介紹銘牌管線、照明系統(tǒng)展示12.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12時間活動策略：開年起勢，全年圍繞品牌、配套利好活動展開品牌活動配套活動保利三盤聯(lián)動：兵工展保利親子夏令營系列“私奔兩小時”演唱會保利電影節(jié)主力店及旗艦店簽約星級酒店簽約產(chǎn)權(quán)酒店簽約租賃單位簽約拓客活動金鑰匙簽約儀式政府頒牌并產(chǎn)品發(fā)布圈層沙龍/培訓(xùn)產(chǎn)品發(fā)布會全國項目考察音樂會風(fēng)水講座起勢活動：保利兵工展——國之重器·保國利民活動時間：2013年3月活動形式：利用保利集團資源，2013年保利攜手政府舉辦保利國防兵器展，共同倡導(dǎo)愛國主義教育，展現(xiàn)我國軍事技術(shù)實力與軍工文化，全面普及中國最頂級的國防現(xiàn)代化軍事設(shè)備。此類活動影響力大，并且話題性十足，對于品牌形象提升起著重要的作用；品牌活動之親子夏令營系列：憤怒小鳥真人實戰(zhàn)版活動時間：2013年6月活動主題：小鳥來了，憤怒走了；全城熱議話題：減壓最好去處；此類活動受眾廣，老少皆宜，易聚人氣，活動可大可小，操作難度低；品牌活動：“私奔兩小時”，高曉松、老狼私人專場演唱會活動時間：2013年8月活動形式：邀請高曉松、老狼舉辦私人專場演唱會，利用明星效應(yīng)制造轟動，吸引部分受眾客戶及媒體廣泛關(guān)注、并發(fā)布項目產(chǎn)品信息，積累客戶，強化品牌；品牌活動：保利地產(chǎn)電影節(jié)活動時間：2013年10月活動形式：通過保利地產(chǎn)電影節(jié)活動，維系寫字樓大客戶；配套活動1：華潤萬家、銀行門店及其他旗艦店簽約儀式時間、地點：2013年2月，保利林語中心售樓處；參與人員：華潤萬家領(lǐng)導(dǎo)、簽約銀行領(lǐng)導(dǎo)、本公司領(lǐng)導(dǎo)及項目工作人員等主題：“華潤萬家”入駐保利林語中心，大河西繁華開演；媒體配合：湖南晚報、瀟湘晨報、三湘都市報、湖南都市頻道、新浪樂居、搜房網(wǎng)等保利林語中心簽約儀式2013年保利配套活動2：5星級酒店簽約及產(chǎn)權(quán)式酒店簽約儀式（兩家不同單位）星級酒店簽約2013年3月、6月，簽約2#棟公寓星級酒店，兌現(xiàn)項目價值，提升項目影響力；產(chǎn)權(quán)式酒店簽約4月27日，招商酒店，將2#公寓簽約產(chǎn)權(quán)式的酒店帶租約出售、給客戶信心；媒體配合：瀟湘晨報、湖南晚報、搜房、新浪樂居、大湘網(wǎng)；湖南保利地產(chǎn)xx酒店集團配套活動3：中聯(lián)中科、五強、威盛電子等高新區(qū)領(lǐng)袖企業(yè)租賃公寓意向簽約儀式活動時間：2013年5月炒作形式：由長沙岳麓區(qū)政府牽頭，依托本項目，聯(lián)合周邊企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對本項目公寓進行推介，中聯(lián)重科、五強、威盛電子等麓谷企業(yè)租賃本項目公寓享有大幅度的優(yōu)惠政策；簽約目的；通過租賃簽約，給購買本項目誠意客戶投資信心，

高新區(qū)企業(yè)聯(lián)手保利林語中心配套活動4：寫字樓的金鑰匙物業(yè)聯(lián)盟簽約發(fā)布儀式時間、地點：2013年8月，保利林語中心售樓處；主要形式：引進金鑰匙物業(yè)，借金鑰匙物業(yè)知名度制造營銷事件，產(chǎn)生外圍推廣，增強客戶對寫字樓的信心；炒作方式：舉辦記者會，進行全城跟蹤報道，報紙、軟文戶外等推廣方式集中宣傳；配套活動5：產(chǎn)品發(fā)布會暨成為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)孵化基地的政府授牌儀式借用高新區(qū)管委會名義打造“產(chǎn)業(yè)孵化基地”，購買即送創(chuàng)業(yè)基金以及3年減/免企業(yè)稅收政策保利林語中心高新區(qū)產(chǎn)業(yè)孵化基地時間、地點：2013年9月，保利林語中心；炒作方式：與高新區(qū)政府合作，頒布保利林語中心為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)孵化基地，凡入駐保利林語中心的企業(yè)可享受減免稅費、創(chuàng)業(yè)基金等優(yōu)惠；目的：通過地緣性接近麓谷高新區(qū)企業(yè)，告知保利林語中心運營成本低等優(yōu)勢吸引目標(biāo)客戶群；活動概述時間：2013年8月地點：項目現(xiàn)場內(nèi)容：保利地產(chǎn)攜手招商銀行共同舉辦的高端客戶圈層沙龍以財富之名，直指高端財富人群，沙龍同時配合奢侈品展、古箏彈奏、幸運抽獎、精美茶歇等；規(guī)模：中大型活動目的：舉辦圈層活動，嫁接銀行客戶資源，聯(lián)合奢侈品牌集體展示，從而提升項目調(diào)性。圈層活動1：銀行VIP客戶/公司法人/私營業(yè)主圈層沙龍/EMBA培訓(xùn)圈層活動2：保利林語中心寫字樓產(chǎn)品發(fā)布會，闡釋項目硬件、人文、綠色三大價值體系活動時間：2012年9月活動形式：邀請寫字樓設(shè)計公司知名設(shè)計師、商業(yè)公司招商負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司等知名人士親臨現(xiàn)場對寫字樓產(chǎn)品進行說明，闡述本項目未來的價值；同時授牌產(chǎn)業(yè)孵化基地保利林語中心產(chǎn)品說明會圈層活動3：寫字樓VIP卡客戶全國保利項目大考察活動目的：對寫字樓誠意客戶及VIP客戶進行進一步的洗腦，展示保利地產(chǎn)的實力及保利物業(yè)的保值增值性。活動概述時間：2013年10月地點：全國保利寫字樓項目內(nèi)容：保利地產(chǎn)出資組織寫字樓誠意客戶及VIP客戶對全國保利寫字樓項目進行考察，進行進一步洗腦；圈層活動4：以愛之名保利環(huán)保音樂會湖南保利集團向“湘西貧困兒童基金計劃”捐贈20萬善款?；顒幽康模和ㄟ^慈善公益事件，提升本項目影響力和市場口碑?；顒痈攀鋈掌冢?013年11月地點：保利林語中心形式：音樂會+慈善捐款規(guī)模：超大型媒體配合：湖南衛(wèi)視、瀟湘晨報；圈層活動5：保利地產(chǎn)之百年風(fēng)水·才智傳承活動概述日期：2013年12月地點：保利林語中心形式：項目推介+風(fēng)水講座規(guī)模：小型媒體配合：湖南晚報、搜房、新浪樂居活動目的：吸引長沙周易風(fēng)水文化愛好者，使其更加能了解周易風(fēng)水文化，對本項目做進一步宣講，擴大項目知名度；深度拓客策略：圍繞公寓客戶及寫字樓客戶進行深入拓展拓客保障：廣撒網(wǎng)、深挖坑。計劃1：保利粉絲級客戶的培養(yǎng)項目業(yè)主維系以及聚人氣類活動的舉辦。拓客保障：廣撒網(wǎng)、深挖坑。計劃2：工業(yè)園企業(yè)及上下游企業(yè)的深度拓展利用政府關(guān)系直接介入企業(yè)園對企業(yè)主專項推介，同時摸清楚每個公司的上下游產(chǎn)業(yè)及合作單位。針對這些單位進行專項拓展如：中聯(lián)重科重點供應(yīng)商——瑞力“A級供應(yīng)商”威盛電子重點供貨商——“優(yōu)泰集團”五強集團重點供貨商——“潤普商貿(mào)有限公司”宣講、拓展拓客保障：廣撒網(wǎng)、深挖坑。計劃3：岳麓大道、楓林路、桐梓坡路、銀杉路兩側(cè)寫字樓拉網(wǎng)式客戶掃蕩單張派發(fā)/總經(jīng)理郵件/培訓(xùn)機構(gòu)邀約介入/重點單位展點行銷派單至寫字樓大企業(yè)進行宣講重點寫字樓大廳進行巡展拓客保障：廣撒網(wǎng)、深挖坑。計劃4：岳麓大道、楓林路、桐梓坡路、銀杉路兩側(cè)商務(wù)公寓作坊式單位拓展單張派發(fā)/陌拜/分片區(qū)集中拜訪/關(guān)鍵人推介（房東）派單、至河西入住公寓進行膜拜及推介拓客保障：廣撒網(wǎng)、深挖坑。計劃5：圈層推介。商會/球會/物流答謝會/政府答謝會/企業(yè)年會等介入宣講/提供場地/相關(guān)物料供應(yīng)拓客保障：廣撒網(wǎng)、深挖坑。計劃6：母雞客戶深度挖掘。人肉搜索式信息滲透客戶A同學(xué)關(guān)系圈工作單位娛樂消費場所住所客戶關(guān)系網(wǎng)通訊錄林語中心主動信息滲透老帶新信息專場推介會意向12.1213.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.1013.1113.12時間銷售貨源商業(yè)公寓去化寫字樓去化保利林語中心2013年營銷執(zhí)行計劃訴求點保利三綜合體項目綜合體形象商業(yè)體投資回報率地標(biāo)寫字樓形象推廣主題保利踐行城市運營，所到皆繁華代言繁華未來大河西繁華目的地?zé)徜N+最具投資回報產(chǎn)品首席綠色商務(wù)基地+城市地標(biāo)品牌活動配套活動保利三盤聯(lián)動：兵工展保利親子夏令營系列“私奔兩小時”演唱會保利電影節(jié)主力店及旗艦店簽約星級酒店簽約產(chǎn)權(quán)酒店簽約租賃單位簽約拓客活動金鑰匙簽約儀式政府頒牌并產(chǎn)品發(fā)布圈層沙龍/培訓(xùn)產(chǎn)品發(fā)布會全國項目考察音樂會風(fēng)水講座費用預(yù)算300萬150萬250萬報告回顧及年前確定事宜PART5目標(biāo)及分解目標(biāo)開