房地產(chǎn)市場及三江項目物業(yè)發(fā)展建議

1/15/2023我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向客戶的目標(biāo)實質(zhì)上是項目的宏觀愿景?，F(xiàn)實的目標(biāo)體系則是隨著市場的變化和項目的發(fā)展在動態(tài)變化的。我們的目標(biāo)開發(fā)具有市場競爭力項目產(chǎn)品切合市場需求，實現(xiàn)熱銷提升三江地產(chǎn)在通州的品牌知名度2普潤地產(chǎn)對于三江地產(chǎn)●

通州項目目標(biāo)的理解片區(qū)高價（打造通州高端樓盤）在2008年通州乃至南通房地產(chǎn)市場中造就非凡的影響力叫好叫座快速去化，迅速回籠資金賣座3項目前期基礎(chǔ)調(diào)研工作工作內(nèi)容收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行的訪談進(jìn)行的分析項目、地區(qū)和城市背景分析鎖定部分市場的集中分析假設(shè)和量化研究項目地塊及周邊勘察通州宏觀經(jīng)濟(jì)情況通州房地產(chǎn)市場狀況2位政府官員分別來自以下機(jī)構(gòu)：通州建設(shè)局通州統(tǒng)計局

地塊解析和界定宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析各區(qū)域房地產(chǎn)供求情況分析通州各大板塊住宅市場情況住宅市場的供給狀況地產(chǎn)專業(yè)人士將近5位房產(chǎn)銷售主管3位目標(biāo)市場的競爭性供給分析終端消費者價值取向和置業(yè)傾向的分析項目整體實現(xiàn)的機(jī)會點分析地塊價值分析的結(jié)果經(jīng)濟(jì)效益分析發(fā)展戰(zhàn)略與定位4報告目錄：2、項目屬性及相關(guān)策略分析3、項目住宅物業(yè)發(fā)展建議1、通州房地產(chǎn)市場研究51、通州房地產(chǎn)市場研究宏觀分析板塊分析6高速發(fā)展大于8%穩(wěn)定發(fā)展5-8%停滯4-5%萎縮小于4%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩rGDP增長率2006年通州市GDP增長率為16.0%,房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段;從通州人均國內(nèi)生產(chǎn)總值分析來看,2006年約為3163.47美元，按照庫茲涅茨發(fā)展定律,通州房地產(chǎn)也處于高速發(fā)展階段，但是已經(jīng)開始向以質(zhì)量為主過渡，其置業(yè)特征以改善需求為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增長平穩(wěn)增長衰退增長《世界發(fā)展銀行》庫茲涅茨《各國的經(jīng)濟(jì)增長》宏觀分析PART1.7從城市化水平上看，通州房地產(chǎn)市場正處于快速上升階段通州城市化水平由2000初不到10%一躍至2007年超過39.6%，城市化進(jìn)程發(fā)展迅猛，城市化建設(shè)日新月異。

發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速發(fā)展期高速增長期穩(wěn)定發(fā)展期城市化水平30%30～50%50～70%70%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機(jī)會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢釋放；工業(yè)基礎(chǔ)比較雄后，經(jīng)濟(jì)實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)大，工業(yè)吸收大批農(nóng)業(yè)人口；工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為城市的絕對經(jīng)濟(jì)支柱，城市經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長期；城市經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；8住房支出比重與恩格爾系數(shù)通州的恩格爾系數(shù)較低，說明人民生活水平較高。但住房支出比重和國際標(biāo)準(zhǔn)相比，處于偏低水平；由此可見隨著生活水平提高，消費者在住房上的支出還會增加，房地產(chǎn)有較大消費空間有待發(fā)展。2007年10月，通州市城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)在36.2％；2007年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13476元，比上年增長11.9%;扣除物價上漲因素，實際增長10.4%。全年人均消費性支出8313元，比上年增長7.2%，其中，居住支出人均1010元，住房支出比為12.1%。生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10％左右，發(fā)達(dá)國家一般達(dá)到25％。恩格爾系數(shù)與住房支出比重國際衡量標(biāo)準(zhǔn)信息來源：《通州統(tǒng)計局》9

南通房地產(chǎn)投資逐年快速增長，特別是從05出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，增長幅度均為222.5%；房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新一輪開發(fā)階段。通州房地產(chǎn)投資10通州土地市場場從2003年開始大幅幅度提升，出出讓類型主要要集中在商住住和工業(yè)用地地，工業(yè)主要要集中在通州州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)。從上表中可以以看出，居住住用地基本保保持平衡，在在2007年年略有下降，，預(yù)計未來市市場供應(yīng)有所所不足；而隨隨著商住用地地的逐漸增多多，未來競爭爭將有所加劇劇。土地市場分析析112006－2007年11月，通州州出讓的土地地主要集中在在開發(fā)區(qū)和城城區(qū)，其余下下屬鎮(zhèn)區(qū)都比比較均衡；土地出讓的類類型主要為商商住用途，其其次為商業(yè)用用地，居住用用地分列其后后；商住類用地大大多數(shù)都分布布在通州下屬屬的鎮(zhèn)區(qū)。土地市場分析析12房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)單位累計實績同比±％房屋施工面積萬平米80.32-4.6#住宅萬平米73.88-8房屋竣工面積萬平米16.0275.7#住宅萬平米14.0255.8商品房屋銷售面積萬平米17.59-12.5#住宅萬平米17.29-11.1商品房屋銷售額萬元5859010#住宅萬元5646311.9商品房屋空置面積萬平米4.17-8.6（數(shù)據(jù)來源：：通州統(tǒng)計局局）2007年10月通州房房地產(chǎn)施工面面積與竣工面面積之比為5.01，其其中住宅之比比為5.27；竣工面積積與銷售面積積之比為0.91，其中中住宅之比為為0.81，，整體房地產(chǎn)產(chǎn)市場出現(xiàn)了了熱銷的現(xiàn)象象。正常施工和竣竣工比值在3.0左右屬屬于合理狀態(tài)態(tài)，竣工和銷售比比值約在1.0左右，市場為正常發(fā)發(fā)展。通州2007年10月房房地產(chǎn)開發(fā)情情況13宏觀市場總結(jié)結(jié)通州房地產(chǎn)市市場由于起步步較晚，發(fā)展展速度相對緩慢，現(xiàn)階階段投資額、、開發(fā)量均大大幅度增長，，人們對住房的的需求相對比比較旺盛；通州房地產(chǎn)市市場總體呈現(xiàn)現(xiàn)量、價齊升的良好景象，整體市市場出現(xiàn)供略略小于求的現(xiàn)現(xiàn)象。由于2006、2007年出讓土地地即將入市，，未來市場競爭將進(jìn)進(jìn)一步加劇。14各板塊分析PART2.本項目首府名邸江?；识贾需兰o(jì)城星湖城市之星星萬豪公寓萬豪公寓售樓樓處主城區(qū)開發(fā)區(qū)通州房地產(chǎn)市市場目前主要要分為主城區(qū)區(qū)和開發(fā)區(qū)兩兩個板塊15兩大板塊特征征板塊名稱優(yōu)勢劣勢在售樓盤形成原因主城區(qū)板塊成熟的生活配套完善的生活休閑娛樂設(shè)施區(qū)域內(nèi)項目檔次參差不齊區(qū)域整體形象比較陳舊規(guī)劃比較落后星湖城市之星、萬豪公寓通州市區(qū)是由三個鎮(zhèn)合并而成的新城，依托成熟的生活配套和設(shè)施成為發(fā)展比較早的區(qū)域，已成為人民平日熟悉的生活工作場所開發(fā)區(qū)板塊新城規(guī)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原動力所在便捷的交通干道商業(yè)生活配套尚不成熟處于開發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)型企業(yè)較多首府名邸、江?；识?、中瑾世紀(jì)城由于新市政府的遷入，帶動周邊配套設(shè)施的完善，加上開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，周邊眾多的企業(yè)，使得開發(fā)區(qū)內(nèi)的商品房成為購房置業(yè)的首選。16各板塊主要樓樓盤：主城區(qū)板塊：：星湖城市之星星萬豪公寓開發(fā)區(qū)板塊：：中瑾世紀(jì)城江?；识际赘≈需兰o(jì)城江?；识急卷椖啃呛鞘兄切侨f豪公寓首府名邸17典型樓盤分析析——中瑾??世紀(jì)城項目概述：占地：2.5萬㎡總建筑面積：：8萬㎡產(chǎn)品類型：小小高層、高層層、聯(lián)排別墅墅、商業(yè)住宅部分共12幢小高層層，四幢聯(lián)排排別墅容積率：3.2綠化率：0.56銷售價格：4200元/平方米左右右主力戶型：3房130㎡㎡以上開盤時間：2006年客戶構(gòu)成：多多數(shù)為通州本本地居民，主主要為公務(wù)員員，開發(fā)區(qū)高高級員工，通通州私營業(yè)主主營銷推廣途徑徑：采用常規(guī)規(guī)推廣方式，，戶外，高炮炮，媒體和報報紙銷售情況：為為開發(fā)商自己己銷售，整體體銷售速度緩緩慢，預(yù)計今今年年底結(jié)案案，剩余少量量房源，主要要集中在項目目第一排，剩剩余多為120平方米左左右的三房。。18典型樓盤分析析——江海??皇都項目概述：建筑面積：32萬㎡，其中：5萬㎡㎡商業(yè)，26萬㎡住宅。。產(chǎn)品類型：多多層、小高層層、高層、聯(lián)聯(lián)體別墅、疊疊加別墅容積率：1.45綠化率：50%開盤周期：項項目分三期開開發(fā)（在售二二期和部分一一期剩余房源源）主力戶型：130-150㎡開盤時間：2006年12月18日日客戶構(gòu)成：多多數(shù)為通州市市公務(wù)員、私私營業(yè)主、開開發(fā)區(qū)高級員員工、部分在在市區(qū)改善居居住條件的居居民以及部分分投資客營銷推廣途徑徑：網(wǎng)絡(luò)，戶戶外，高炮，，媒體和報紙紙借鑒之處：產(chǎn)品品質(zhì)在整整個通州屬于于比較高，產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)比較較到位，項目目導(dǎo)視和昭示示性較好，加加上小區(qū)的物物業(yè)管理給小小區(qū)業(yè)主較高高的尊貴感和和安全感。19典型樓盤分析析——首府名名邸項目概述：總建筑面積：：90844㎡其中：宙輝五五星級酒店34537㎡㎡住宅:56307㎡住宅規(guī)劃套數(shù)數(shù)：280套套住宅戶型面積積：110-280㎡㎡主力戶型：150㎡左右右產(chǎn)品類型：高高層、酒店公公寓、商業(yè)住宅部分共4幢高層，分分二期開發(fā)，，在售為二期期綠化率：49.57%停車位：2162007年客戶構(gòu)成：私私營業(yè)主、公公務(wù)員、教師師、通州返鄉(xiāng)鄉(xiāng)人員營銷推廣途徑徑：戶外，媒媒體和報紙銷售情況：項項目一期基本本銷售完畢，，剩余為復(fù)式式公寓房，二二期主要以150平方米米左右的大戶戶型配合90-138的的小戶型為主主，小戶型銷銷售相對緩慢慢借鑒之處：良好的現(xiàn)場包包裝和銷售展展示20典型樓盤分析析——星湖??城市之星項目概述：建筑面積：11萬㎡產(chǎn)品類型：小小高層、商業(yè)業(yè)住宅部分共14幢高層，，容積率：1.5綠化率：45%主力戶型：80-120㎡銷售價格：3600-3700元/㎡開盤時間：2006年客戶構(gòu)成：通通州市區(qū)原先先居民以及通通州下屬區(qū)域域為提升生活活質(zhì)量進(jìn)行置置業(yè)的客戶，，部分在通州州做生意的客客戶營銷推廣途徑徑：采用常規(guī)規(guī)推廣方式銷售情況：項項目銷售至今今主要剩余房房源集中在90㎡和152㎡的兩個個戶型，其余余基本銷售完完畢借鑒之處：產(chǎn)品設(shè)計和項項目整體規(guī)劃劃以及項目細(xì)細(xì)節(jié)部分21典型樓盤分析析——萬豪公公寓項目概述：占地面積：1萬多㎡總套數(shù)：216戶產(chǎn)品類型：小小高層、商業(yè)業(yè)住宅部分共3幢高層，其其余是商業(yè)裙裙房容積率：3左左右綠化率：30%銷售價價格：：3800-4800元元/㎡㎡主力戶戶型：：140-150㎡㎡開盤時時間：：2007年10月月15日客戶構(gòu)構(gòu)成：：多數(shù)數(shù)為通通州市市區(qū)生生意人人、老老板和和通州州下屬屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人員員營銷推推廣途途徑：：本地地推廣廣銷售售借鑒之之處：：在產(chǎn)品品設(shè)計計和戶戶型上上要規(guī)規(guī)避其其不足足之處處。22通州各各樓盤盤比較較通州在在售樓樓盤戶戶型主主要集集中在在110-130㎡和150㎡左右，，大戶戶型在在市場場上整整體銷銷售良良好。。地段在在通州州不是是衡量量價格格的唯唯一標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。名稱建筑面積（萬平米）主打戶型面積（平米）目前銷售價格（萬/m2）項目綜合分析中瑾世紀(jì)城8----4200開發(fā)區(qū)首個商品房項目，由于產(chǎn)品定位和戶型設(shè)計存在一定缺陷，剩余房源去化難度較大江?；识?2130~1504200-4600憑借超級大盤以及產(chǎn)品品質(zhì)引領(lǐng)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場首府名邸約5（不包含酒店）150左右（一期）90-130（二期）4000憑借項目配套和較好的產(chǎn)品設(shè)計整體銷售理想星湖城市之星約20100-1303700雖處于城區(qū)邊緣，但依托優(yōu)良的整體規(guī)劃和產(chǎn)品品質(zhì)受到市場追捧萬豪公寓約21503800-4800雖位于市區(qū)核心地段，但產(chǎn)品存在一定的不足，未能起到通州標(biāo)桿樓盤的作用231234567891110商住商業(yè)居住本項目目綜合2006-2007年出出讓的的土地地基本本都分分布在在開發(fā)發(fā)區(qū)新新市政政府西西側(cè)，，多位位商住住混合合型項項目，，區(qū)域域內(nèi)未未來競競爭比比較激激烈。。12242006－－2007通州州開發(fā)發(fā)區(qū)出出讓土土地明明細(xì)序號編號地塊座落用地性質(zhì)掛牌日期地塊面積容積率成交價成交總額12006-53中心豎河西商住12月18日—12月29日149697≤1.5\1.61120011,20022006-51檢察院西商業(yè)12月14日—12月27日26084≤3.038003,80032006-50中心路東原北大干細(xì)胞地塊居住12月15日—12月28日29426≤1.320202,02042006-49金通公路東保利源北商住12月15日—12月28日95445≤1.61070010,70052006-48農(nóng)林局北商住12月14日—12月27日100302≤1.51670016,70062006-46中心路西商住12月8日—12月21日46230＜1.641604,16072006-45金橋路南商住12月7日—12月20日26518＜1.625002,50082006-44銀河公寓北居住12月8日—12月19日18692＜1.2534534592006-14開發(fā)區(qū)碧華路北側(cè)商住9月8日—9月21日22946≤1.557605,760102007-53通呂公路北綜合9月25日—10月15日70906≤1.6\1.899209,920112007-33新城區(qū)居住(零星商業(yè))7月23日—8月3日135018≤2.01500015,000122007-29開發(fā)區(qū)朝霞路北綜合6月13日—6月26日15893≤3.623802,38025板塊分分析總總結(jié)通州的的房地地產(chǎn)開開發(fā)自自從新新市政政府的的遷入入開發(fā)發(fā)區(qū)，加加上重重大市市政工工程的的配套套跟進(jìn)進(jìn)，已已經(jīng)以以為房房地產(chǎn)開開發(fā)的的新興興區(qū)域域，引引領(lǐng)整整個通通州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場發(fā)展潮潮流；；地段在在通州州不能能成為為左右右商品品房價價格的的關(guān)鍵鍵；未來各各板塊塊同質(zhì)質(zhì)化競競爭將將加劇劇。262、項項目屬屬性和和相關(guān)關(guān)策略略分析析27區(qū)域?qū)賹傩院秃晚椖磕繉傩孕缘慕缃缍?，，可以以幫助助我們們明確確研究究方向向和方方法本項目屬性詮釋區(qū)位屬性位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的中心位置經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是整個通州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域項目緊鄰?fù)ㄖ菔行率姓鱾?cè)，周邊市政道路和配套都比較成熟2006年實現(xiàn)62億元，2006年開發(fā)區(qū)內(nèi)人均可支配收入13476元區(qū)域內(nèi)資源優(yōu)勢顯著家紡和服裝配套完善，部分電子、機(jī)械、汽配產(chǎn)品配套項目屬性綜合型項目項目規(guī)劃為商業(yè)、住宅以及辦公用房自然資源具有稀缺性可達(dá)性好、交通便捷項目東側(cè)為市政府辦公大樓，東南方向為公園完善的交通網(wǎng)絡(luò)，去周邊地區(qū)都很便捷，未來的蘇通大橋在通州的第一站便是與世紀(jì)大道相接，周邊的寧啟高速出口、沿海高速昭示性強項目緊鄰?fù)ㄖ菔兄鞲傻朗兰o(jì)大道項目規(guī)劃為兩幢26層的高層28面臨的的困局局：項目擁擁有稀稀缺的的區(qū)位位優(yōu)勢勢，具具備發(fā)發(fā)展高高檔物物業(yè)一一定的的條件件，但但項目目規(guī)模模小，，稀缺缺性景景觀資資源缺缺乏，，如何體體現(xiàn)其其都市市中心心的尊尊貴品品質(zhì)是是其核核心問問題。。項目屬屬性分分析世紀(jì)大道通州市行政中心市政綠化空地區(qū)位分分析：：項目位位于通通州經(jīng)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)區(qū)世紀(jì)紀(jì)大道道中心心區(qū)位位，距距新行行政中中心僅僅一步步之遙遙；規(guī)模分析：：占地15940平方方米,容積積率3.56。29面臨的困局局：受用地性質(zhì)質(zhì)以及政府府要求限制制，本項目目物業(yè)類型型為混合型型項目，如何提升各各物業(yè)類型型的檔次特特別是住宅宅部分的形形象是項目目的關(guān)鍵。。項目屬性分分析物業(yè)類型：：由一棟26層寫字樓樓＋一棟26層商住住樓＋3層層商場組成成。商住樓寫字樓商場30項目收益：：根據(jù)貴司發(fā)發(fā)展考慮，，辦公樓部部分屬于長長期持有物物業(yè)，且考考慮到為市市場空白，，收益基本本穩(wěn)定；商商業(yè)價值有有待于市場場培育；從從短期來看看，住宅售售價的高低低直接決定定了項目的的收益，而而售價的高高低絕大部部分取決于于物業(yè)檔次次。項目成本：：工程成本+地價成本本+基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套成成本+專業(yè)業(yè)費+管理理費+財務(wù)務(wù)稅費+不不可預(yù)見費費面臨的困局局：項目收益水水平?jīng)Q定其其成本需要要控制。因因此需要一一些成本低低但出效果果的做法。。如何利用低低成本高效效策略提升升住宅檔次次是項目的的重點。成本收益分分析31客戶分類置業(yè)驅(qū)動力購房關(guān)注點特征私營業(yè)主尊崇感＋升值潛力樓層、采光、通風(fēng)，看重風(fēng)水和小區(qū)園林、方便照看生意經(jīng)濟(jì)實力雄厚，注重物業(yè)升值潛力，對價格不十分敏感政府公務(wù)員配套＋區(qū)位片區(qū)環(huán)境、生活配套，交通購物及子女上學(xué)方便有一定積蓄，月供能力較強，家中多有小孩，年齡稍大企業(yè)高級人員社區(qū)環(huán)境＋整體品質(zhì)看重朝向、采光和室外景觀物業(yè)管理和樓盤整體素質(zhì)經(jīng)濟(jì)實力較強、注重品質(zhì)、喜歡安靜面臨的困局局：住宅目標(biāo)客客戶對內(nèi)外外部環(huán)境的的要求都比比較高。戶戶型方面，，采光透風(fēng)風(fēng)和朝向是是其首要因因素，景觀觀要求也較較高；整體體形象方面面，重注園園林設(shè)計和和小區(qū)氛圍圍的營造，，追求其尊尊重感和品品質(zhì)感。如何提升產(chǎn)產(chǎn)品核心競競爭力，弱弱化劣勢，，打造住宅宅特色是項項目的癥結(jié)結(jié)所在。目標(biāo)客戶需需求分析321、規(guī)模小小、稀缺性性景觀資源源缺乏不利利于豪宅的的打造；2、混合型型物業(yè)類型型影響住宅宅社區(qū)檔次次的提升；；3、如何利利用低成本本高效功略略提升住宅宅物業(yè)檔次次；4、如何提提升產(chǎn)品核核心競爭力力，弱化劣劣勢，打造造住宅特色色。如何解題？？面臨的困局局人無我有，，人有我優(yōu)優(yōu)；硬件優(yōu)化，，軟件補強強。突破關(guān)鍵33總體而言，，高檔樓盤盤主打景觀觀等外部資資源和社區(qū)區(qū)規(guī)模，對對產(chǎn)品自身身關(guān)注較弱弱．戶型：功能能性為主，，基本上方方正實用，，基本無創(chuàng)創(chuàng)新．贈送送面積較少少，以凸窗窗主．一些些大戶型，，戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)布置不夠夠緊密，空空間浪費較較嚴(yán)重．部部分戶型出出現(xiàn)超大陽陽臺，但其其實用性不不強．建筑園林：：基本以功功能型為主主，品質(zhì)感感不強，缺缺乏主題特特色．盡管管一些高檔檔樓盤有一一些主題園園林的說法法，但展示示較少，推推廣流于空空洞言語配套服務(wù)：：在高檔樓樓盤少量配配套會所．．功能性為為主，缺乏乏特色．市場總體印印象結(jié)論：產(chǎn)品品有較大的的突破空間間，全面超越市市場水平，，打造其產(chǎn)產(chǎn)品核心競競爭力通州住宅市市場產(chǎn)品分分析首府名邸江?；识汲鞘兄?4分項內(nèi)容通州現(xiàn)有樓盤本項目產(chǎn)品常規(guī)產(chǎn)品，無創(chuàng)新戶型升級配套僅部分中高檔樓盤有會所，但缺乏實質(zhì)經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)營性會所景觀缺乏品質(zhì)感和主題特色，有推廣無展示立體式景觀物業(yè)管理常規(guī)物管，僅部分高檔樓盤有安防系統(tǒng)，現(xiàn)有樓盤尚無可視對講裝置高品質(zhì)物管項目展示缺乏系統(tǒng)展示分期局部重點展示通州市場產(chǎn)產(chǎn)品VS本本項目產(chǎn)品品35客戶導(dǎo)向：：為客戶量量身打造高高品質(zhì)、人人性化的尊尊貴都市社社區(qū)利益導(dǎo)向：：低成本高高形象，產(chǎn)產(chǎn)品略勝一一籌策略市場導(dǎo)向：：產(chǎn)品全面面升級換代代，打造其其產(chǎn)品核心心競爭力總體策略36利益導(dǎo)向都市感打造造客戶導(dǎo)向市場導(dǎo)向特色商業(yè)尊貴形象打打造休閑廣場建筑布局品質(zhì)感打造造景觀會所人性化設(shè)計計物業(yè)服務(wù)公共部分細(xì)部與符號號色彩與燈光光水景與局部部用材戶型升級展示功略裝修功略戶型總綱高檔豪宅37客戶導(dǎo)向：：高品質(zhì)、、人性化的的尊貴都市市社區(qū)特色商業(yè)打打造都市感足、、品質(zhì)感高高的特色商商業(yè)打造都市感打造造通過細(xì)部設(shè)設(shè)計來體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)上：通過過標(biāo)識、、小品和和特色商商鋪來提提升商業(yè)業(yè)特色右：加入入綠化、、中庭等等元素來來豐富。。需求關(guān)鍵鍵詞：尊尊貴、風(fēng)風(fēng)水、人人氣、都都市、社社區(qū)、景景觀硬件優(yōu)化化38吸引人流流商業(yè)空空間的打打造，人人性空間間打造標(biāo)識系統(tǒng)統(tǒng)周到，，便于人人們查找找雨篷、坐坐椅、綠綠化設(shè)置置，體現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)的的人性化化客戶導(dǎo)向向：高品品質(zhì)、人人性化的的尊貴都都市社區(qū)區(qū)特色商業(yè)業(yè)打造都市感打打造需求關(guān)鍵鍵詞：尊尊貴、風(fēng)風(fēng)水、人人氣、都都市、社社區(qū)、景景觀硬件優(yōu)化化39吸引人流流商業(yè)空空間的打打造，可可逗留性性廣場休休閑空間間上：廣場場設(shè)置大大節(jié)點（（標(biāo)志物物），樹樹立特征征形象，，便于們們記住上：朝霞霞路與世世紀(jì)大道道口廣場場設(shè)置相相應(yīng)休閑閑功能，，增加人人們逗留留原因右：可結(jié)結(jié)合綠化化可結(jié)合合設(shè)置休休息座椅椅客戶導(dǎo)向向：高品品質(zhì)、人人性化的的尊貴都都市社區(qū)區(qū)休閑廣場場打造都市感打打造需求關(guān)鍵鍵詞：尊尊貴、風(fēng)風(fēng)水、人人氣、都都市、社社區(qū)、景景觀硬件優(yōu)化化上：特色色小品反反映商業(yè)業(yè)精神40客戶導(dǎo)向向：高品品質(zhì)、人人性化的的尊貴都都市社區(qū)區(qū)昭示性強強公建形形象，都都市感強強且特色色鮮明的的標(biāo)志性性．高檔豪宅宅形象都市感打打造需求關(guān)鍵鍵詞：尊尊貴、風(fēng)風(fēng)水、人人氣、都都市、社社區(qū)、景景觀硬件優(yōu)化化41住宅樓底底層局部部架空花花園和商商場頂層層屋頂花花園，營營造環(huán)境境優(yōu)美的的立體景景觀空間間．左：立體體綠化、、空中花花園（商商場頂層層）右：住宅宅樓底層層局部架架空花園園客戶導(dǎo)向向：高品品質(zhì)、人人性化的的尊貴都都市社區(qū)區(qū)高檔豪宅宅形象都市感打打造需求關(guān)鍵鍵詞：尊尊貴、風(fēng)風(fēng)水、人人氣、都都市、社社區(qū)、景景觀硬件優(yōu)化化42尊貴主題題景觀主題特色色園林（（地中海海）法式園林林熱帶風(fēng)情情園林客戶導(dǎo)向向：高品品質(zhì)、人人性化的的尊貴都都市社區(qū)區(qū)需求關(guān)鍵鍵詞：尊尊貴、風(fēng)風(fēng)水、人人氣、都都市、社社區(qū)、景景觀尊貴形象象打造硬件優(yōu)化化43品質(zhì)感的的立面形形象通過細(xì)部部和符號號通過材料料運用頂部處理理和線條條處理尤尤其重要要客戶導(dǎo)向向：高品品質(zhì)、人人性化的的尊貴都都市社區(qū)區(qū)需求關(guān)鍵鍵詞：尊尊貴、風(fēng)風(fēng)水、人人氣、都都市、社社區(qū)、景景觀尊貴形象象打造硬件優(yōu)化化44戶型舒適適性右圖：弧弧形觀景景陽臺上圖：臥臥室和客客廳的南南北通透透客戶導(dǎo)向向：高品品質(zhì)、人人性化的的尊貴都都市社區(qū)區(qū)需求關(guān)鍵鍵詞：尊尊貴、風(fēng)風(fēng)水、人人氣、都都市、社社區(qū)、景景觀尊貴形象象打造硬件優(yōu)化化45提供一種空間間上的變化，，強調(diào)戶內(nèi)公公共區(qū)域與私私密空間的區(qū)區(qū)分，提供給給住戶一種更更富趣味的居居住情景和尊尊貴感。躍式戶型錯層空間（送面積或打打造空中TH的復(fù)式空間間）客戶導(dǎo)向：高高品質(zhì)、人性性化的尊貴都都市社區(qū)特色戶型打造造需求關(guān)鍵詞：：尊貴、風(fēng)水水、人氣、都都市、社區(qū)、、景觀尊貴形象打造造硬件優(yōu)化46擴(kuò)大人們普通通的尺度感覺覺，產(chǎn)生較強強的視覺沖擊擊力，提高居居住舒適性。。以此可作為為樓王戶型的的組合元素寬廳設(shè)計，享享受最大景觀觀面寬寬廳空間高廳空間BB4.5米4.5米CC3米3米3米樓層結(jié)構(gòu)示意意客戶導(dǎo)向：高高品質(zhì)、人性性化的尊貴都都市社區(qū)特色戶型打造造需求關(guān)鍵詞：：尊貴、風(fēng)水水、人氣、都都市、社區(qū)、、景觀尊貴形象打造造硬件優(yōu)化47社區(qū)領(lǐng)域感社區(qū)的安全和和領(lǐng)域感對高高檔樓盤尤其其重要．安防系統(tǒng)及可可視對講24小時保安安巡邏入口值班管理理外圍的區(qū)隔客戶導(dǎo)向：高高品質(zhì)、人性性化的尊貴都都市社區(qū)需求關(guān)鍵詞：：尊貴、風(fēng)水水、人氣、都都市、社區(qū)、、景觀尊貴形象打造造硬件優(yōu)化48豪華的中心會會所形象和概概念也是豪宅宅所必須元素素．會所的品質(zhì)感感體現(xiàn)樓盤的的品質(zhì)感大氣的會所形形象，與樓盤盤形象一致可考慮將健身身運動,美容容SPA作為為會所的主題題概念客戶導(dǎo)向：高高品質(zhì)、人性性化的尊貴都都市社區(qū)豪華會所需求關(guān)鍵詞：：尊貴、風(fēng)水水、人氣、都都市、社區(qū)、、景觀尊貴形象打造造硬件優(yōu)化49人性化細(xì)節(jié)設(shè)設(shè)計清晰的標(biāo)識系系統(tǒng)自然生態(tài)型的的地下車庫入入口無障礙設(shè)計客戶導(dǎo)向：高高品質(zhì)、人性性化的尊貴都都市社區(qū)需求關(guān)鍵詞：：尊貴、風(fēng)水水、人氣、都都市、社區(qū)、、景觀尊貴形象打造造硬件優(yōu)化50品牌物業(yè)服務(wù)務(wù)將物業(yè)管理變變成真正周到到的物業(yè)服務(wù)務(wù)．客戶導(dǎo)向：高高品質(zhì)、人性性化的尊貴都都市社區(qū)需求關(guān)鍵詞：：尊貴、風(fēng)水水、人氣、都都市、社區(qū)、、景觀尊貴形象打造造軟件補強51公共部分——進(jìn)口名牌牌電梯（OTIS）——陽光生態(tài)態(tài)電梯廳/大大堂電梯廳的自然然采光通風(fēng)集中大堂的裝裝修檔次高陽光生態(tài)大堂堂進(jìn)口名牌電梯梯需求關(guān)鍵詞：：尊貴、風(fēng)水水、人氣、都都市、社區(qū)、、園林品質(zhì)感打造客戶導(dǎo)向：高高品質(zhì)、人性性化的尊貴都都市社區(qū)52相對低成本但但能出品質(zhì)效效果細(xì)節(jié)與符號豪華符號的運運用至關(guān)重要要局部經(jīng)常接觸觸的節(jié)點的細(xì)細(xì)致體現(xiàn)整體體檔次建筑頂部處理理尤其重要利益導(dǎo)向：低低成本高形象象，產(chǎn)品略勝勝一籌策略53相對低成本但但能出品質(zhì)效效果色彩與燈光右：通過選取取合適的色彩彩，僅采用較較好的涂料也也能體現(xiàn)特色色鮮明的高檔檔建筑形象左上：燈光使使建筑園林蒙蒙上一種媚人人氣質(zhì)，增加加吸引力左：頂部燈光光設(shè)計容易樹樹立標(biāo)志形象象利益導(dǎo)向：低低成本高形象象，產(chǎn)品略勝勝一籌策略54市場導(dǎo)向：全全面超越，打打造核心競爭爭力戶型全面升級級改善了不規(guī)則則平面對戶型型的影響，又又為戶內(nèi)外提提供了一個過過渡性空間，，也適合會客客、小憩、綠綠化等多種功功能的使用，，豐富了居民民的生活內(nèi)容容。入戶花園空中花園打造造（入戶花園園）55餐廳改次臥或書房花園改餐廳可將入戶花園隔成一個開敞的書房或和室（注：甚至有6米高的入戶花園，可隨意隔成兩層）內(nèi)庭院可改成成一書房戶型全面升級級空中花園設(shè)置置原則（方正正實用，能有有效擴(kuò)展客餐餐廳空間；便便于改造成其其它功能）市場導(dǎo)向：全全面超越，打打造核心競爭爭力56售樓處區(qū)域的的商業(yè)包裝展展示，

有利利于營造氛圍圍，提升項目目的價值展示功略商業(yè)包裝提前前展示部分商鋪提前前營業(yè)，聚集集人流市場導(dǎo)向：全全面超越，打打造核心競爭爭力57營銷中心（中中心會所）及及核心區(qū)域景景觀展示、樣樣板房展示功略有品味的樣板板房最具特色的景景觀節(jié)點展示示空中花園展示示市場導(dǎo)向：全全面超越，打打造核心競爭爭力58指示標(biāo)志系統(tǒng)統(tǒng)展示功略市場導(dǎo)向：全全面超越，打打造核心競爭爭力59提供裝修套餐餐裝修功略盡管市場存在在一些提供裝裝修的需求，，但是對于開開發(fā)商來說，，提供裝修不不僅需要大量量的人力物力力且存在各種種突發(fā)事件（（消費者不同同偏好、工期期影響、后期期質(zhì)量投訴等等）的不可控控因素風(fēng)險，，極有可能出出現(xiàn)得不償失失的局面。因因此，建議僅在公寓寓戶型中提供供可由客戶自自選的標(biāo)準(zhǔn)裝裝修套餐，這這種相對市場場略勝一籌的的做法。市場導(dǎo)向：全全面超越，打打造核心競爭爭力603、項目住宅宅物業(yè)發(fā)展建建議61我們給出的物物業(yè)發(fā)展建議議并不是設(shè)計計方案，而是是對設(shè)計提出出的建設(shè)性意意見，即在控控制成本的前前提下，最大大化客戶附加加值的因素。需要說說明的的是原則：：一切切均基基于競競爭的的價值值增加加CVA(CompetitionValueAdded)62關(guān)鍵詞詞及住住宅物物業(yè)定定位闡闡述關(guān)鍵詞詞：高高檔精精品住住宅定位闡闡述：：打造高高檔精精品住住宅，，即主主力面面積為為180平平方米米左右右的三三房二二廳，，輔以以東向向250平平方米米左右右的四四房三三廳加加保姆姆房洗洗衣房房的觀觀景豪豪宅強調(diào)以以人為為本的的居住住舒適適性，，建筑筑面積積的大大小并并非衡衡量居居住空空間豪豪華的的唯一一標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。強調(diào)人人際溝溝通的的便捷捷性，，設(shè)置置多重重公共共交流流、活活動空空間。。強調(diào)業(yè)業(yè)主生生活空空間私私密性性。強調(diào)景景觀的的均好好性。。強調(diào)公公共部部位的的品質(zhì)質(zhì)感與與豪華華性，，立面面的石石材化化、、建材材的高高檔化化都能能給予予業(yè)主主真材材實料料、氣氣派過過人的的奢華華體驗驗。63物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議———高高密度度豪宅宅攻略略高密度豪宅攻略總規(guī)劃劃攻略略產(chǎn)品展展示攻攻略產(chǎn)品價價值攻攻略品質(zhì)服服務(wù)攻攻略一期展示建議商業(yè)展示建議體驗點設(shè)置建議設(shè)計方案原則外立面建議空間布局建議分期開發(fā)建議物業(yè)管理建議會所配套建議人性化細(xì)節(jié)設(shè)計戶型建建議園林建建議裝修建建議服務(wù)建建議64建筑設(shè)設(shè)計原原則：：1、住住宅布布局穩(wěn)穩(wěn)重大大氣，，軸線線感強強，符符合豪豪宅布布局的的一般般規(guī)劃劃，打打造其其尊貴貴感。。2、住住宅戶戶型分分布與與其價價值分分布相相符。。同時時注意意樓王王的打打造。。3、商商業(yè)最最大化化，以以打造造特色色商業(yè)業(yè)，符符合其其價值值分布布規(guī)律律?，F(xiàn)階段段的規(guī)規(guī)劃方方案基基本符符合設(shè)設(shè)計原原則總規(guī)規(guī)劃劃攻攻略略————設(shè)計計方方案案原原則則65總規(guī)規(guī)劃劃攻攻略略————外立立面面分分析析外立立面面部部分分以以玻玻璃璃幕幕墻墻作作裝裝飾飾的的效效果果與與高高檔檔樓樓盤盤的的形形象象不不匹匹配配,建建議議進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)整整。。建筑筑立立面面頂頂部部的的處處理理略略顯顯呆呆板板,可可以以進(jìn)進(jìn)一一步步優(yōu)優(yōu)化化處處理理.住宅宅外外里里面面效效果果圖圖項目目整整體體外外里里面面效效果果圖圖66總規(guī)規(guī)劃劃攻攻略略————外立立面面建建議議外立立面面具具有有強強烈烈的的視視覺覺沖沖擊擊力力，，強強調(diào)調(diào)昭昭示示效效果果。。板式式高高層層結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，最最大大限限度度滿滿足足戶戶型型的的方方正正和和通通透透性性。。住宅宅外外里里面面參參考考效效果果圖圖67公建建類類外外立立面面提提升升住住宅宅項項目目形形象象住宅宅外外立立面面參參考考效效果果圖圖68現(xiàn)有有戶戶型型分分析析:衛(wèi)生生間間暗暗間間可可以以通通過過開開凹凹槽槽解解決決,但但空空間間布布局局不不合合理理必必須須對對戶戶型型重重新新排排布布設(shè)設(shè)計計;戶型型的的舒舒適適度度以以及及豪豪華華程程度度并并不不僅僅取取決決于于面面積積的的大大小小,而而更更注注重重功功能能的的分分布布.產(chǎn)品品價價值值攻攻略略————現(xiàn)有有戶戶型型分分析析衛(wèi)生生間間暗暗間間人流流動動線線排排布布不不合合理理餐廳廳位位置置布布局局不不合合理理空間間浪浪費費太太大大核心心筒筒公公攤攤面面積積過過大大69戶型型研研究究————戶型型功功能能級級別別定定位位研研究究戶型基本舒適一級舒適性提升二級性價比挖掘三級功能彈性四級功能細(xì)化加強客餐廳南北通透干濕分離錯層躍層南北雙陽臺戶型緊湊實用帶儲藏室主臥南北通透三房三間二房二間版朝南弧形觀景層高挑高（３米）設(shè)計衣帽間轉(zhuǎn)角凸窗入戶花園內(nèi)庭院多面采光空間功能空間預(yù)留可變空間主臥套中西廚房雙主臥電梯入戶傭人套間傭人入戶電梯夾層空間贈送露臺寬廳設(shè)計70戶型戶型價值點建議三房兩廳面積160平方米；雙陽臺（大景觀陽臺、小工作陽臺）；戶型方正、緊湊；帶落地凸窗或轉(zhuǎn)角落地凸窗；入戶花園；客廳通透；電梯直接入戶三房兩廳+多功能房帶入戶花園或小躍式結(jié)構(gòu)；面積180平方米；大面積落地凸窗或轉(zhuǎn)角凸窗；戶型方正、通透、結(jié)構(gòu)緊湊；洗手間帶凸窗；帶多功能房+窗；雙陽臺（挑高大景觀陽臺、小工作陽臺）；空中庭院；客廳通透；主臥盡可能通透；電梯直接入戶四房兩廳+工人套間帶入戶花園（或空中庭院）；面積250平方米；超大主人房（主臥+多功能房）；次臥套間設(shè)計；客廳、主臥南北通透；雙面采光；三陽臺設(shè)計（挑高大景觀陽臺、主臥連陽臺、小工作陽臺）；工人套間（洗手間+窗）；；電梯直接入戶產(chǎn)品品價價值值攻攻略略———戶戶型型建建議議71尊貴貴身身份份與與氣氣質(zhì)質(zhì)的的表表現(xiàn)現(xiàn)：：入戶戶挑挑空空大大廳廳步入入式式衣衣帽帽間間入戶戶大大面面積積挑挑空空大大堂堂顯顯示示華華貴貴與與氣氣質(zhì)質(zhì)主臥設(shè)置置步入式式衣帽間間，體現(xiàn)現(xiàn)奢華尺尺度產(chǎn)品價值值攻略———戶型參考考建議172尊貴身份份與氣質(zhì)質(zhì)的表現(xiàn)現(xiàn)：電梯直接接入戶客廳270度觀觀景大窗窗專專設(shè)傭人人出入口口產(chǎn)品價值值攻略———戶型參考考建議2客廳270度觀觀景大窗窗，體現(xiàn)現(xiàn)奢華尺尺度電梯直接接入戶73戶型“增增值元素素”參考考（１））屋頂花園園、入戶戶花園、、結(jié)構(gòu)面面積頂層送大大露臺，，而且業(yè)業(yè)主可將將部分隔隔成室內(nèi)內(nèi)空間送結(jié)構(gòu)面面積，即即設(shè)計死死角形成成的公攤攤的面積積，可以以用作衛(wèi)衛(wèi)生間或或儲物間間縮小陽臺臺面積，，拿出部部分面積積做陽光光房或空空中四合合院，以以功能細(xì)細(xì)分提升升價值送屋頂花花園74入戶花園園提供了了一個可可以過渡渡的空間間，具備備會客、、小憩、、綠化等等多種功功能的使使用，豐豐富了業(yè)業(yè)主的生生活送入戶花花園75戶型“增增值元素素”參考考（2））充分挖掘掘凸窗價價值弧形窗窗臺可以以小坐，，可以擺擺放陳設(shè)設(shè)，也可可以通過過焦距調(diào)調(diào)整成為為梳妝臺臺或?qū)懽肿峙_，具具有很大大的使用用價值。。76戶型“增增值元素素”參考考（3））充分挖掘掘城市景景觀資源源價值在臨世紀(jì)紀(jì)大道一一側(cè)轉(zhuǎn)角角主臥衛(wèi)衛(wèi)生間,設(shè)置下下沉式觀觀景浴缸缸，最大大化的挖挖掘城市市景觀資資源。下沉式浴浴缸示意意圖77產(chǎn)品價值值攻略———景觀建議議打造立體體景觀運用水水體打打造中中央主主題景景觀，，能體體現(xiàn)尊尊貴感感的地地中海海風(fēng)情情園林林；注意園園林的的細(xì)節(jié)節(jié)處理理，以以反映映人文文的藝藝術(shù)體體現(xiàn)和和品質(zhì)質(zhì)感；；注意通通過空空中花花園以以及底底層架架空層層景觀觀的營營造打打造立立體景景觀空空間。。中央主主題水水景底層架架空景景觀空中花花園78構(gòu)成要素交樓標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修立面采用大理石/入戶大堂及電梯廳精裝修/高級電梯內(nèi)部裝修廳房墻身噴涂白色高檔乳膠漆天花噴涂白色高檔乳膠漆地面選擇高級實木地板或者瓷磚（可備選二、三種顏色）窗戶高級鋁合金窗配綠玻門入戶大門選用高級實心木門配防盜眼、防盜鏈、高級門鎖廚房/衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑瓷磚，墻面噴涂高檔乳膠漆/整體櫥柜/電烤箱配置品牌照明產(chǎn)品/品牌開關(guān)插座煤氣預(yù)裝煤氣喉管量表獨立水、電、煤氣表（水電表集中設(shè)置）通過內(nèi)內(nèi)部采采購和和集中中訂單單，裝裝修成成本可可控制制在1500-2000元/㎡左右。。（含含部分分電器器費用用）為了避避免因因為消消費者者不同同偏好好、工工期影影響、、后期期質(zhì)量量投訴訴等問問題造造成的的的不不可控控因素素風(fēng)險險，建建議僅僅在住住宅戶戶型中中提供供可由由客戶戶自選選的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)裝裝修套套餐，，這種種做法法相對對于現(xiàn)現(xiàn)有市市場已已經(jīng)略略勝一一籌。。產(chǎn)品價價值攻攻略———裝修建建議79為了體體現(xiàn)項項目的的高檔檔形象象，建建議可可選擇擇性的的配置置特色色高檔檔增值值服務(wù)務(wù)：24小小時供供熱（（集中中式中中央空空調(diào)系系統(tǒng)））；24小小時供供熱水水；三合一一遠(yuǎn)程程操表表系統(tǒng)統(tǒng)；指紋電電梯操操控系系統(tǒng)；；中央新新風(fēng)系系統(tǒng)；；供水直直飲系系統(tǒng)；；社區(qū)一一卡通通系統(tǒng)統(tǒng)；指紋門門禁系系統(tǒng)產(chǎn)品價價值攻攻略———服務(wù)建建議80售樓處處區(qū)域域的商商業(yè)提提前展展示部分商商鋪提提前營營業(yè)，，聚集集人流流展示營營銷中中心（（中心心會所所）及及周邊邊景觀觀展示有有品味味的樣樣板房房展示特特色景景觀節(jié)節(jié)點建立導(dǎo)導(dǎo)示系系統(tǒng)產(chǎn)品展展示攻攻略———展示建建議81提升都都市感感、品品質(zhì)感感通過標(biāo)標(biāo)識、、小品品和特特色商商業(yè)來來提升升商業(yè)業(yè)特色色加入綠綠化、、中庭庭等元元素體體現(xiàn)商商業(yè)人人性化化通過細(xì)細(xì)部設(shè)設(shè)計來來體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)形成聚聚集人人流的的商業(yè)業(yè)空間間廣場設(shè)設(shè)置休休閑功功能，，增加加人群群逗留留因素素結(jié)合綠綠化設(shè)設(shè)置休休閑座座椅夜色燈燈光設(shè)設(shè)計延延長人人們的的逗留留時間間廣場設(shè)設(shè)置標(biāo)標(biāo)志物物，樹樹立特特征形形象，，便于于人們們識記記周到的的標(biāo)識識系統(tǒng)統(tǒng)，方方便人人們辨辨識目目的地地方位位產(chǎn)品展展示攻攻略——商業(yè)展展示建建議商業(yè)廣廣場布布置82產(chǎn)品展展示攻攻略——“雙重重大堂堂”設(shè)設(shè)置具體闡闡述：：對大堂堂的處處理，，建議議摒棄棄傳統(tǒng)統(tǒng)一味味追求求面積積與挑挑高的的做法法，充充分利利用底底層空空間格格局與與變化化，打打造出出“多多重空空間””組合合的概概念，，即底底層大大堂由由門廳廳、公公共大大廳、、單元元大堂堂、電電梯廳廳、過過道五五部分分相對對獨立立的空空間組組成。。人流動動線分分布圖圖：室外門廳

公共大廳

單元大堂

過道

電梯廳

通過人人工布布局打打造“雙重重大堂堂”，即““公共共大堂堂”與與相對對私密密的““單元元大堂堂”雙雙重大大堂空空間。。第一重重“公共共大堂堂”追求豪豪華、、氣派派，是是主人人尊貴貴身份份地位位的象象征，，建議議公共共大堂堂開間間不低低于20m，挑挑高不不低于于8m，地地面分分層鋪鋪設(shè)大大理石石花紋紋，墻墻面以以24K金金箔裝裝飾，，頂部部中央央掛大大型水水晶裝裝飾吊吊燈，，充分分營造造出富富麗堂堂皇的的豪華華氛圍圍。（如下下示意意圖所所示））83產(chǎn)品展展示攻攻略——“第一一重大大堂””圖一：：大堂堂示意意圖圖二：：金箔箔墻面面示意意圖圖三：：大堂堂人口口示意意圖圖四：：大堂堂燈飾飾示意意圖圖一圖二圖三圖四84產(chǎn)品展示攻攻略——“第二重大大堂”第二重“單元大堂堂”是相對私密密的會客、、休閑空間間，內(nèi)設(shè)控控臺接待區(qū)區(qū)、休閑洽洽談區(qū)以及及通道區(qū)域域，單元大大堂整體裝裝修風(fēng)格豪豪華、溫馨馨，內(nèi)部裝裝飾結(jié)合景景觀水景墻墻、噴泉假假山水池以以及室內(nèi)綠綠化，使主主人在會客客的同時，，可以充分分享受室內(nèi)內(nèi)室外雙重重景觀。圖一：單元元大堂示意意圖圖圖二：：接待區(qū)示示意圖圖圖三三：水景墻墻示意圖圖一圖二圖三85產(chǎn)品展示攻攻略——電梯廳及過過道設(shè)置氣派電電梯廳，采采用進(jìn)口名名牌電梯電梯廳地面以及墻墻壁建議用用進(jìn)口大理理石進(jìn)行包包裝，配以以暖色燈光光，使整個個電梯廳呈呈現(xiàn)豪華、、氣派，提提升整個社社區(qū)的品質(zhì)質(zhì)與檔次。。電梯建議議采用永大大日立或同同檔次高速速電梯。（如左示意意圖）過道的裝修風(fēng)格格是大堂風(fēng)風(fēng)格的延續(xù)續(xù)，在局部部點綴一些些室內(nèi)花池池、矮柜以以及裝飾小小品等元素素（如下示意意圖）。86地中海式園園林品質(zhì)服務(wù)攻攻略——會所配套建建議設(shè)立與樓盤盤形象相符符的豪華經(jīng)經(jīng)營性會所所（可考慮慮將美容SPA、健健身運動作作為會所的的主題概念念）在商場三層層打造經(jīng)營營性會所，，引入一定定的主題概概念（如美美容養(yǎng)生健健康）（體體現(xiàn)區(qū)域的的唯一性，，如美容院院），既服服務(wù)客戶又又可以對外外營業(yè)，同同時在住宅宅與三層商商場之間修修建連橋，，將兩部分分有機(jī)聯(lián)系系，同時做做好安防門門，確保住住宅用戶安安全性。87品質(zhì)服務(wù)攻攻略——會所功能定定位研究會所（社區(qū)區(qū)俱樂部））是社區(qū)的的有機(jī)組成成部分，應(yīng)應(yīng)具有如下下三個功能能：123切中目標(biāo)客戶的生活需求，形成直接賣點，帶動項目銷售切中目標(biāo)客戶的娛樂需求，形成直接賣點，帶動項目銷售切中目標(biāo)客戶的特色需求，形成直接賣點，帶動項目銷售客戶來源生活方式訴求居住功能衍生中高端客戶住宅部分的業(yè)主以及公寓式辦公的業(yè)主及客戶品味、健康、交流、放松運動、休閑88產(chǎn)品展示攻攻略——體驗點設(shè)置置建議營造四個體體驗點，制制造體驗式式營銷第一體驗點點：豪華鐵藝大大門+第一一個星級豪豪華會所第二體驗點點：唯一的歐式式主題園林林+唯一水水景庭院第三體驗點點：氣派電梯大大堂+陽光光電梯廳（（公共設(shè)施施）第四體驗點點：風(fēng)情商業(yè)+道路+綠綠化89高品質(zhì)物管管以精誠服服務(wù)，創(chuàng)精精彩生活物管超值-----聘請名牌牌物管公司司或顧問品質(zhì)服務(wù)攻攻略——物業(yè)管理建建議90地中海式園園林保證高品質(zhì)質(zhì)的安防系系統(tǒng)，締造造社區(qū)安全全感智能安保系系統(tǒng)建議建議一：建建議采用最最新的指紋紋識別系統(tǒng)統(tǒng)包括指紋紋電梯控制制系統(tǒng)和指指紋門鎖大大堂電梯；；建議二：安安裝訪客彩彩色可視對對講系統(tǒng)，，建議采用用著名西班班牙品牌FERMAX或同級級品；建議三：建建議安裝周周界報警、、電視監(jiān)控控、電子巡巡更、門禁禁系統(tǒng)以及及自動報警警系統(tǒng)。建議四：建建議社區(qū)配配備中央凈凈水處理系系統(tǒng)以及三三表合一的的遠(yuǎn)程抄表表系統(tǒng)。品質(zhì)服務(wù)攻攻略——物業(yè)管理建建議91地中海式園園林保證高品質(zhì)質(zhì)的安防系系統(tǒng)，締造造社區(qū)安全全感關(guān)于停車位位的建議建議一：建建議在地面面部分只考考慮少量臨臨時停車位位，主要以以地下停車車位為主，，停車位與與總戶數(shù)的的比例必須須大于1：：1.2建議二：建建議局部設(shè)設(shè)立地下兩兩層停車位位，其余為為一層；建議三：汽汽車自動防防盜識別系系統(tǒng)、意外外情況緊急急報警系統(tǒng)統(tǒng)、出入口口自動識別別系統(tǒng)。品質(zhì)服務(wù)攻攻略——物業(yè)管理建建議92品質(zhì)服務(wù)攻攻略——人性化細(xì)節(jié)節(jié)設(shè)計住宅入口、、電梯、社社區(qū)道路等等的無障礙礙設(shè)計社區(qū)內(nèi)清晰晰的標(biāo)識系系統(tǒng)各樓宇組團(tuán)團(tuán)的多樣性性和識別性性自然生態(tài)型型的地下車車庫入口93分項內(nèi)容本項目本項目強調(diào)點產(chǎn)品戶型升級、空中院落的建筑主題入戶空中花園打造、特色戶型配套經(jīng)營性會所以健身運動、美容SPA作為會所主題概念，引入經(jīng)營性商業(yè)，對外營業(yè)景觀立體景觀花園空中花園＋地中海主題水景＋底層架空景觀物業(yè)管理高品質(zhì)物管強調(diào)物業(yè)管理的私密性和安全性（可視對講、安防系統(tǒng)）項目展示分期局部重點展示商業(yè)廣場、公寓品質(zhì)感、整體布局、入戶大堂、主入口、立體景觀、外立面裝修建議針對住宅提供裝修套餐住宅部分提供裝修套餐選擇物業(yè)發(fā)展建建議總結(jié)94祝世紀(jì)廣場場項目圓滿滿成功！THEEND！95謝謝12月-2211:59:0311:5911:5912月-2212月-2211:5911:5911:59:0312月-2212月-2211:59:032022/12/3111:59:039、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨