西湖國(guó)際廣場(chǎng)二季度總結(jié)及三季度營(yíng)銷方案

1西湖國(guó)際廣場(chǎng)

二季度總結(jié)及三季度營(yíng)銷執(zhí)行方案

一、市場(chǎng)小結(jié)二、二季度營(yíng)銷總結(jié)三、三季度核心策略四、三季度營(yíng)銷執(zhí)行方案架構(gòu)》3一、二季度合肥寫字樓由于萬科中心、晨欣華美達(dá)、新地中心等熱門項(xiàng)目的持續(xù)熱銷，2013年二季度合肥寫字樓成交穩(wěn)步上漲，共成交2076套，相比一季度增長(zhǎng)25.36%；成交面積約22萬方。部分樓盤采取以價(jià)換量、返租回現(xiàn)的方式，二季度成交均價(jià)略有下降，合肥市區(qū)主要寫字樓月成交均價(jià)約7650元/㎡。

1、二季度寫字樓成交走勢(shì)項(xiàng)目名稱板塊寫字樓總量（萬㎡）二季度成交（套）在售均價(jià)（元/㎡）在售產(chǎn)品入市時(shí)間西湖國(guó)際廣場(chǎng)A座黃潛望

17

（A座3.7）

16套（約0.23萬㎡）8417（低區(qū)）

8710（整棟）

2013.04.13新華國(guó)際廣場(chǎng)黃潛望13.789（約1.3萬㎡）9000（整棟）2011.05/2012.06（C座/B座）新地中心政務(wù)區(qū)9.2719（約0.2萬㎡

）12500(低區(qū))2012.11.16（A座）置地廣場(chǎng)政務(wù)區(qū)3070（約0.8萬㎡

）9500（低區(qū)）12000（高區(qū)）2012.10（F座）華邦I(lǐng)CC政務(wù)區(qū)1025（約0.3萬㎡

）B座：10500（高區(qū)）9600（整棟）；A座12000(低區(qū))2012.10（B座）A座可比同類產(chǎn)品客群以自用客戶為主，客戶群體面市場(chǎng)較窄，可選擇項(xiàng)目較多，受客戶量影響，A座類產(chǎn)品去化較慢;A/D座可比同類產(chǎn)品普遍去化周期為2年以上，月均去化速度主流區(qū)間為1000-2000平米/月，去化速度相對(duì)較慢；因此A座產(chǎn)品市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)較小，不建議作為項(xiàng)目后期推盤線上主推產(chǎn)品，建議以線下拓客為主要方向。

2、A座競(jìng)品二季度成交狀況項(xiàng)目名稱首期入市時(shí)間總量（萬㎡）二季度成交（套）在售均價(jià)（元/㎡）策略西湖國(guó)際廣場(chǎng)B座2012.09.0917

（B座4.89）141（約1.02萬㎡）7900（高區(qū)）

5月復(fù)制首付2萬元萬科中心12.11.17498（約0.5萬㎡）7500（19層以上）6900起，電商團(tuán)立方晨欣華美達(dá)13.01.262.9210（約1.2萬㎡）8500元/㎡10年包租盛景國(guó)際12.11.183.237（約0.3萬㎡）8100元/㎡4月舉行0元競(jìng)拍活動(dòng)，9層18室競(jìng)拍價(jià)7824B/C座類產(chǎn)品以投資客為主要銷售對(duì)象，市場(chǎng)客群量相對(duì)較廣，銷售產(chǎn)品表現(xiàn)為小戶型、低門檻，可跑量（拼團(tuán)銷售）;

B/C座類產(chǎn)品月均去化速度約2000-4000平米/月，去化周期普遍在一年以上，去化速度優(yōu)于AD類產(chǎn)品；萬科中心基本快推售完成，黃潛望區(qū)域從品牌性、體量等方面與B/C座產(chǎn)品產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目較少，銷售存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn);目前市場(chǎng)從銷售策略上存在返租、低價(jià)等刺激投資客的策略，但本項(xiàng)目可尋求差異化，走出合適自己的方向，從市場(chǎng)機(jī)會(huì)層面，B/C座產(chǎn)品合適線上推廣，快速去化，解決資金流問題。

3、B/C座類比項(xiàng)目寫字樓成交狀況1、市場(chǎng)環(huán)境二季度寫字樓成交量上升，但是庫存量依然高企，供銷比失衡，三季度競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境依然惡劣。2、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)由于整層客戶的成交破冰以及近期A座整層客戶的積累；去年下半年以來的熱銷項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾聲，直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及供應(yīng)量相對(duì)較?。籅座產(chǎn)品僅剩4個(gè)整層及22層以下少量余房，價(jià)格相對(duì)普通投資者而言較高，因此C座的產(chǎn)品推售存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，應(yīng)該盡快提上日程。3、項(xiàng)目發(fā)展方向建議

三季度B座自然去化，營(yíng)銷以A座和C座為主，高舉高打，A座產(chǎn)品線上主打形象，線下客戶拓展為輔助；C座重新定位包裝，以低區(qū)房源的小面積、低總價(jià)產(chǎn)品，搶抓對(duì)價(jià)格非常敏感的中小投資客，盡快推向市場(chǎng)。寫字樓市場(chǎng)部分小結(jié)：8二、項(xiàng)目營(yíng)銷回顧二季度銷售指標(biāo)完成情況2013年印象西湖二季度實(shí)際銷售1.07億元，二季度完成率71.62%；年度銷售計(jì)劃4.13億，上半年共完成實(shí)際銷售收入1.91億元，年度完成率46.18%。二季度實(shí)際回籠8709萬元，完成率72.58%；年度回籠計(jì)劃3.85億，上半年實(shí)際回籠1.64億元，年度完成率42.52%。上半年共簽約寫字樓244套，簽約成交均價(jià)7700元/㎡；住宅銷售21套，整體成交均價(jià)約7750元/㎡；車位簽約銷售58個(gè)，整體成交均價(jià)55000元/個(gè)。上半年共發(fā)生營(yíng)銷費(fèi)用270.92萬元，年度完成率27.1%，費(fèi)率比僅1.42%。

印象西湖二季度計(jì)劃二季度實(shí)際完成二季度完成率年度計(jì)劃年度累計(jì)完成年度完成率銷售收入（萬）1500010742.8771.62%4132019079.8246.18%回籠資金（萬）120008709.0272.58%3851216375.6542.52%營(yíng)銷費(fèi)用（萬）200.587.9291.27%1000

270.9227.1%數(shù)據(jù)截止6月24日年度銷售指標(biāo)未達(dá)50%原因分析：1）A座寫字樓首次開盤銷售未達(dá)預(yù)期A座推售是上半年的工作重點(diǎn)，盡管通過各種努力、但是火熱開盤的預(yù)期落空，上半年A座僅簽約銷售16套、1872萬，總銷售額占比僅十分之一。A座在推售過程中，對(duì)于形象和產(chǎn)品價(jià)值挖掘不力，策略參照B座模式，沒有針對(duì)高端產(chǎn)品找準(zhǔn)高端客群，導(dǎo)致媒體投放有效性不足，媒體渠道沒有針對(duì)性，上門客戶量少，最終導(dǎo)致銷售困境，同時(shí)這也是合肥寫字樓競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境惡劣、正常去化周期的真實(shí)反映。2）二季度B座營(yíng)銷方式錯(cuò)位：

B座產(chǎn)品在正確的時(shí)機(jī)以“首付2萬元買甲級(jí)寫字樓”的策略，在一季度取得火爆的業(yè)績(jī)。但是此后沒有乘勝追擊，同時(shí)營(yíng)銷重心轉(zhuǎn)至A座開盤，沒有進(jìn)行任何推廣。更重要的是，由于余房樓層較高，單價(jià)達(dá)到8000元左右，超出了小投資者的承受范圍，二季度沒有根據(jù)市場(chǎng)、產(chǎn)品、客戶的變化針對(duì)運(yùn)作，而是繼續(xù)復(fù)制一季度“首付2萬元”的策略，效果大打折扣，導(dǎo)致上半年的B座清盤計(jì)劃沒有完成。二季度營(yíng)營(yíng)銷回顧顧一、營(yíng)銷銷回顧A座：首首次入入市，集集中推廣廣，拔升升形象，，開盤未未達(dá)預(yù)期期2013年3月月14日日完成售售樓部?jī)?nèi)內(nèi)改造、、銷售道道具以及及推廣集集中出街街，快速提升升項(xiàng)目形形象和傳傳播度。。由于蓄蓄水不足足，4月13日線下開開盤，二二季度成成交僅16套。B座：““2萬元元定房””二季度度清盤計(jì)計(jì)劃落空空鑒于4月份A座開盤未未達(dá)預(yù)期期，調(diào)整整策略為為線下拓拓展方向向，迫于于現(xiàn)金流流壓力，，B座延續(xù)““首付付2萬元”定定房策略略，啟動(dòng)動(dòng)余房清清盤計(jì)劃劃，但是是由于市市場(chǎng)環(huán)境境及自身身原因，，銷售相相比一季季度大幅幅度滑坡坡。C座：明確確下半年年推售計(jì)計(jì)劃，但但推售模模式未確確定對(duì)C座的推盤盤方案，，進(jìn)行多多輪的籌籌備和論論證，但但是具體體的入市市營(yíng)銷方方案及核核心的銷銷售模式式，由于于方式和和思維的的創(chuàng)新性性不夠，，不足以以促使集集團(tuán)形成成決策，，7月份將盡盡快形成成C座方案向向集團(tuán)匯匯報(bào)。營(yíng)銷資源源整合由于在A座首次開開盤、二二季度B座的余余房去去化以以及C座入市市方案案中，，顧問問公司司在集集團(tuán)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的的多次次工作作考量量中，，沒有有達(dá)到到要求求，銷銷售成成績(jī)下下滑，，目前前雙方方合同同已提提前終終止。下階段段將重重新整整合營(yíng)營(yíng)銷外外部資資源，，尋找找更適適合寫寫字樓樓的營(yíng)營(yíng)銷策策略顧顧問團(tuán)團(tuán)隊(duì)進(jìn)進(jìn)行合合作；；同時(shí)時(shí)學(xué)習(xí)習(xí)市場(chǎng)場(chǎng)上的的好榜榜樣，，擬邀邀請(qǐng)合合肥市市場(chǎng)較較成功功的寫寫字樓樓團(tuán)隊(duì)隊(duì)精英英，對(duì)對(duì)合肥肥公司司營(yíng)銷銷人員員進(jìn)行行培訓(xùn)訓(xùn)，開開拓視視野、、思維維?；顒?dòng)回回顧西湖國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)二二季度度累計(jì)計(jì)舉辦辦5次活動(dòng)動(dòng)（含含暖場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)、共共同舉舉辦活活動(dòng)）），活活動(dòng)費(fèi)費(fèi)用總總額為為4.3099萬元，，完成成5份活動(dòng)動(dòng)后評(píng)評(píng)估報(bào)報(bào)告，，活動(dòng)動(dòng)費(fèi)用用占總總營(yíng)銷銷費(fèi)用用比例例為2%。二季度度活動(dòng)動(dòng)重在在通過過幾場(chǎng)場(chǎng)大的的節(jié)點(diǎn)點(diǎn)與圈圈層營(yíng)營(yíng)銷活活動(dòng)，，以點(diǎn)點(diǎn)帶面面，強(qiáng)強(qiáng)化A座市場(chǎng)場(chǎng)曝光光，傳傳遞產(chǎn)產(chǎn)品政政策與與熱賣賣信息息，為為現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售售暖場(chǎng)場(chǎng)起到到積極極作用用，比比如4月13日大客客戶內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購插插花活活動(dòng)促促進(jìn)當(dāng)當(dāng)天成成交4套，六六一節(jié)節(jié)活動(dòng)動(dòng)當(dāng)天天促進(jìn)進(jìn)成交交1整層。。上半年年活動(dòng)動(dòng)不足足之處處在于于活動(dòng)動(dòng)客群群與寫寫字樓樓的購購買客客群不不是很很契合合，導(dǎo)導(dǎo)致對(duì)對(duì)銷售售的促促進(jìn)作作用不不明顯顯，下下半年年的各各類活活動(dòng)注注意改改進(jìn)。。時(shí)間類型具體內(nèi)容費(fèi)用（元）4.13周末暖場(chǎng)配合A座暗推，舉辦商務(wù)插花活動(dòng)4323五一節(jié)假日暖場(chǎng)5.1歡樂嘉年華活動(dòng)，親子游戲+DIY+抽獎(jiǎng)203665.12圈層活動(dòng)長(zhǎng)頸鹿美語外教體驗(yàn)第一季75585.19圈層活動(dòng)長(zhǎng)頸鹿美語外教體驗(yàn)第二季44076.1節(jié)假日暖場(chǎng)聯(lián)手早教機(jī)構(gòu)舉辦兒童節(jié)匯演6445小計(jì)43099二季度度費(fèi)用用統(tǒng)計(jì)計(jì)：類別二季度累計(jì)上半年費(fèi)用年度計(jì)劃年度執(zhí)行率案場(chǎng)展示費(fèi)7.5114.515029.0%樣板間、售樓處包裝費(fèi)01.95306.5%固定費(fèi)用合計(jì)7.5116.468020.6%媒介廣告費(fèi)38.94115.9444526.1%推廣活動(dòng)費(fèi)5.23457.23455014.5%物料制作費(fèi)0.643.641524.3%策劃代理費(fèi)123010030.0%銷售人員工資福利提成23.3497.3430032.4%動(dòng)態(tài)費(fèi)用合計(jì)80.15254.1591027.9%西湖花苑營(yíng)銷費(fèi)用00.73107.3%營(yíng)銷費(fèi)用合計(jì)87.91271.34100027.1%年度營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用計(jì)計(jì)劃1000萬元（（不含含售后后維護(hù)護(hù)類125萬元）），上上半年年共發(fā)發(fā)生營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用271.34萬元（（其中中印象象西湖湖270.61萬元，，西湖湖花苑苑0.73萬元）），年年度完完成率率27.1%。編碼預(yù)算項(xiàng)目年度累計(jì)本年預(yù)算費(fèi)用本年累計(jì)執(zhí)行2.2.1媒介廣告費(fèi)440.00125.942.2.1.1報(bào)紙雜志費(fèi)用120.0026.702.2.1.2電視電臺(tái)費(fèi)用20.0023.102.2.1.3網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用50.009.342.2.1.4戶外高炮費(fèi)用125.008.452.2.1.5短信費(fèi)用65.0017.452.2.1.6框架廣告10.000.002.2.1.7現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)用40.0030.902.2.1.8其他費(fèi)用10.0010.002.2.2推廣活動(dòng)費(fèi)50.007.232.2.2.1參展費(fèi)用0.000.002.2.2.2推介費(fèi)用5.000.962.2.2.3客戶會(huì)活動(dòng)費(fèi)用45.006.27上半年年媒體體推廣廣費(fèi)用用投入入統(tǒng)計(jì)計(jì)：二季度度媒體體推廣廣費(fèi)用用效果果評(píng)估估：類別累計(jì)費(fèi)用來電量來訪量成交套數(shù)萬元成交套數(shù)報(bào)紙5.445720.370短信5.9140410.169廣播3.656204.27投放現(xiàn)場(chǎng)23.33357251.073活動(dòng)3.78

渠道拓展1.7

小計(jì)43.7322470280.640注：活活動(dòng)和和渠道道拓展展無直直接成成交，，間接接成交交如暖暖場(chǎng)活活動(dòng)當(dāng)當(dāng)天促促進(jìn)成成交量量未統(tǒng)統(tǒng)計(jì)在在內(nèi)。。二季度度雖然然媒體體推廣廣費(fèi)用用不大大，但但是以以結(jié)果果為導(dǎo)導(dǎo)向，，實(shí)際際對(duì)銷銷售的的促進(jìn)進(jìn)作用用不大大。媒媒體推推廣渠渠道較較為單單一，，并且且在網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)電電子時(shí)時(shí)代、、在微微信沖沖擊之之下，，媒介介發(fā)生生了很很多改改變，，下階階段推推廣要要增加加創(chuàng)新新，注注重有有效性性及評(píng)評(píng)估，，發(fā)掘掘和使使用新新媒體體。16三、三三季度度核心心策略略2013年7-12月總目目標(biāo)設(shè)設(shè)定業(yè)態(tài)細(xì)分可售面積（㎡）可售量目標(biāo)去化率預(yù)計(jì)成交面積（元/㎡）預(yù)計(jì)銷售單價(jià)（億元）預(yù)計(jì)銷售總額（億元）A座寫字樓3.49萬

（236套）36.7%12798（已推余房3533平，大客戶5整層）85001.09B座寫字樓1.48萬（209套）21%3100（21F以下余房45套）78000.24C座寫字樓4.89㎡（653套）21%10450

（約4-7層，116套）75000.62住宅6024㎡（34套）40%0.2475000.18頂層四合院29501套500100000.05車位903個(gè)11%100個(gè)6萬/個(gè)0.06總計(jì)2.242013年總體體銷售售目標(biāo)標(biāo)4.13億，截截止6月24日已完完成1.9億元，，完成成率46%。下半年年總體體銷售售目標(biāo)標(biāo)為2.23億，其其中寫寫字樓樓1.95億。三季度度西湖湖國(guó)際際廣場(chǎng)場(chǎng)目標(biāo)標(biāo)月度度分解解時(shí)間銷售目標(biāo)目標(biāo)分解樓棟分擔(dān)任務(wù)推售樓層備注7月4000萬A3000萬5-7F

含在談?wù)麑涌蛻?，不約束在推售樓層內(nèi)，后期視銷售情況加推B500萬21F以下余房C500萬4-8F

8月5000萬A1500萬5-7FB1500萬21F以下余房C2000萬4-8F

9月5000萬A2500萬8F

B500萬21F以下余房C2000萬4-8F

合計(jì)1.5億元1.5億元——三季度度整盤盤核心心策略略之一一：核心策策略1：如何何處理理好項(xiàng)項(xiàng)目A座、B/C座推售售關(guān)系系及承承載功功能？？結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)研判及及項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷得失失回顧，，項(xiàng)目目目前面臨臨的核心心問題如如下：?jiǎn)栴}1：如何處處理項(xiàng)目目A座、B/C座推售關(guān)關(guān)系？解決方向向：A座：在線上推推廣層面面，A座成為本本案高舉舉高打的的得必然然選擇，，同時(shí)加加強(qiáng)線下下拓客、、重點(diǎn)解解決現(xiàn)有有蓄積大大客戶資資源，逐逐一盤點(diǎn)點(diǎn)，促進(jìn)進(jìn)成交。。（爭(zhēng)取取實(shí)現(xiàn)電電力公司司3層成交、、實(shí)現(xiàn)下下半年開開門紅））B座：22層以上剩剩余4層，單價(jià)價(jià)較高，，以半層層或半層層以上客客戶作為為去化條條件，21層以下剩剩余房源源少量，，由于貨貨源少，，以自然然去化為為主，不不作任何何線上推推廣。C座：承接B座現(xiàn)金流流產(chǎn)品屬屬性，尋尋求營(yíng)銷銷策略突突破，擬擬創(chuàng)新包包裝、命命名，以以區(qū)別于于B座產(chǎn)品。。三棟單體體的關(guān)系系處理及及推售策策略，是是下半年年的關(guān)鍵鍵，合肥肥公司擬擬在7月中旬完完成寫字字樓營(yíng)銷銷顧問公公司的選選擇，然然后對(duì)C座入市方方案及下下半年?duì)I營(yíng)銷思路路形成系系統(tǒng)性方方案，向向集團(tuán)進(jìn)進(jìn)行專題題匯報(bào)。。由于大大方向和和核心策策略未確確定，因因此后面面三季度度營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行方案案部分更更多是大大綱性質(zhì)質(zhì)。三季度整整盤核心心策略之之二：核心策略略2：整盤形形象占位位缺失，，項(xiàng)目核核心價(jià)值值如何傳傳遞？結(jié)合市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)研判及及項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷得失失回顧，，項(xiàng)目目目前面臨臨的核心心問題如如下：關(guān)于整盤盤形象建建設(shè)方面面，與上上次提報(bào)報(bào)方案沒沒有新成成果，因因此該部部分需待待顧問公公司確定定后專題題匯報(bào)。。三季度整整盤核心心策略之之三：核心策略略3：如何實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)的整體體銷售？？主要考慮慮2種方向：：第一種、、優(yōu)先考考慮整體體銷售，，力爭(zhēng)在在年末完完成整體體銷售的的任務(wù)，，目前與與意向買買家麥格格理進(jìn)行行多輪談?wù)勁?，價(jià)價(jià)格、交交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)已初步步溝通明明確，對(duì)對(duì)于是否否購買麥麥格理將將在8月底給予予回復(fù)；；第二種、、分割銷銷售，對(duì)對(duì)項(xiàng)目可可分割部部分，進(jìn)進(jìn)行資金金回籠測(cè)測(cè)算、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估、物業(yè)業(yè)調(diào)整等等綜合評(píng)評(píng)判，目目前已進(jìn)進(jìn)行多輪輪分割銷銷售方案案的優(yōu)化化，后期期將向集集團(tuán)進(jìn)行行專題匯匯報(bào)。第二種、、進(jìn)行招招商運(yùn)營(yíng)營(yíng)，按期期2013年商業(yè)開開業(yè)，根根據(jù)項(xiàng)目目整體定定位，待待形成購購物中心心商業(yè)氛氛圍、提提升價(jià)值值之后，，可以進(jìn)進(jìn)行銀行行融資、、基金公公司等各各項(xiàng)渠道道獲得資資金來源源，最終終達(dá)成商商業(yè)整體體去化。。23四、項(xiàng)目目營(yíng)銷策策略執(zhí)行行營(yíng)銷執(zhí)行行銷售策略略展示及配配套策略略拓客及圈圈層活動(dòng)動(dòng)策略推廣策略略銷售策略略—A座銷售策策略（一）銷銷售目標(biāo)標(biāo)：目標(biāo)一：：截止9月底，線線下實(shí)現(xiàn)現(xiàn)5-7層余房（（約3546㎡）散散售去化化；目標(biāo)二：：截止9月底，線線下拓展展大客戶戶3-4組，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)約6-7個(gè)樓層的的去化；；（二）價(jià)價(jià)格體系系調(diào)整：：原公開優(yōu)優(yōu)惠13個(gè)點(diǎn)，現(xiàn)收回回6個(gè)點(diǎn)，加入大大客戶談判折折扣，增加大大客戶談判籌籌碼。調(diào)整前A座折扣體系優(yōu)惠類別優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)說明分期付款及按揭0.02大客戶談判折扣偏少一次性付款0.01認(rèn)籌優(yōu)惠0.07開盤優(yōu)惠0.03公開折扣合計(jì)0.13半層/整層優(yōu)惠0.02/0.03調(diào)整后A座折扣體系優(yōu)惠類別優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)說明分期付款及按揭0.02加大大客戶談判優(yōu)惠力度一次性付款0.01成功認(rèn)購0.04公開折扣合計(jì)0.07大客戶談判折扣0.06半層/整層優(yōu)惠0.02/0.03PART1C座為全新產(chǎn)品品形象入市，，銜接B座，穩(wěn)固現(xiàn)金金流：1、入市節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：C座擬于8月中旬入市（（7月進(jìn)行開盤籌籌備工作）2、首期推售售房源：C座低區(qū)4-8層房源（（共計(jì)145套，約1.045萬方方）3、首期開盤盤目標(biāo)：開盤3個(gè)月內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)C座推推售房源70%以上套去去化率（約102套，月月均34套））計(jì)劃實(shí)現(xiàn)C座均價(jià)比B座上漲200——500元/㎡左右，因此此建議C座整棟實(shí)得均均價(jià)約7700———8000元/平米，預(yù)期低區(qū)實(shí)得得均價(jià)達(dá)到7500-7600元/㎡。銷售策略—C座銷售策略配套方面：滿滿足寫字樓商商務(wù)人群會(huì)議議、休閑需要要，重點(diǎn)落實(shí)實(shí)會(huì)議室、屋屋頂花園的推推進(jìn)；配套服務(wù)及招招商計(jì)劃：招招商業(yè)態(tài)有商商務(wù)咖啡、健健身會(huì)所、員員工簡(jiǎn)餐，擬擬招商品牌如如下：咖啡：城市花花園；上島咖咖啡；上島岸岸香咖啡；棲棲巢咖啡；真真鍋咖啡；拉拉芳舍；健身：金仕堡堡；速格健身身俱樂部；三三人行健身會(huì)會(huì)所；飛揚(yáng)健健身會(huì)所；匯匯祥健身會(huì)所所；餐廳：蜀王員員工餐廳；功功夫煲仔；樂樂凱員工簡(jiǎn)餐餐；招商計(jì)劃：搜搜尋相關(guān)商家家客戶信息，，了解各家開開店計(jì)劃；了了解不同業(yè)態(tài)態(tài)對(duì)物業(yè)條件件的要求（面面積、通道、、外立面、荷荷載、區(qū)域等等）；商務(wù)條條件確定（租租金、租期、、付款方式））；3、展示方面：：由于樓梯外外墻進(jìn)行施工工，影響了樓樓體巨幔這個(gè)個(gè)重要的廣告告陣地，目前前已聯(lián)系合肥肥專業(yè)的樓體體廣告公司進(jìn)進(jìn)行樓體包裝裝，其工藝可可根據(jù)工程施施工的位置進(jìn)進(jìn)行隨時(shí)更換換；完善配套意義義：差異化區(qū)區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手、尋求宣傳傳著陸點(diǎn)；結(jié)結(jié)合活動(dòng)進(jìn)行行事件營(yíng)銷，，增加產(chǎn)品附附加值，形成成客戶關(guān)注，，吸引客戶落落定。展示及配套策策略PART21）加強(qiáng)圈層活活動(dòng)暖場(chǎng)活動(dòng)要有有系統(tǒng)性，與與客戶密切結(jié)結(jié)合，活動(dòng)的的參與者一定定要契合本案案的目標(biāo)客群群，甚至圍繞繞客群進(jìn)行定定制式活動(dòng)，，比如根據(jù)客客戶喜好，舉舉辦釣魚、桌桌球、摜蛋等等比賽，舉辦辦的各類活動(dòng)動(dòng)要與各種成成交客群產(chǎn)生生共鳴，對(duì)成成交及后續(xù)的的客戶資源深深挖、口碑都都有促進(jìn)和提提升。加強(qiáng)圈層活動(dòng)動(dòng)，比如以工工會(huì)的名義，，進(jìn)行周邊高高校系統(tǒng)、省省直機(jī)關(guān)等行行業(yè)的拓展，，舉辦乒乓球球、羽毛球比比賽活動(dòng)，每每個(gè)高校組隊(duì)隊(duì)參加，我司司進(jìn)行冠名、、負(fù)責(zé)一切費(fèi)費(fèi)用。2）對(duì)圈層客戶戶精耕細(xì)作利用招商部的的資源進(jìn)行拓拓展，比如邀邀請(qǐng)招商局的的領(lǐng)導(dǎo)及意向向商家，邀請(qǐng)請(qǐng)家電、家裝裝等圈層客戶戶，進(jìn)行答謝謝宴會(huì)：利用財(cái)務(wù)部的的資金進(jìn)行銀銀行金融系統(tǒng)統(tǒng)的拓展，由由財(cái)務(wù)梳理合合作銀行領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，進(jìn)行答謝謝宴會(huì)，由案案場(chǎng)盛適然和和李強(qiáng)介入，，明確提出我我司要求。根據(jù)成交客戶戶分析，挖掘掘成交客戶比比較集中地行行業(yè)比如建筑筑、律師、電電子、外貿(mào)等等相關(guān)的協(xié)會(huì)會(huì)資源，進(jìn)行行拓展；派單、掃樓、、CALL客、行銷等常常規(guī)客戶拓展展渠道，同步步執(zhí)行。2）擬組建大大客戶團(tuán)隊(duì)，，負(fù)責(zé)大客戶戶的開發(fā)；3）根據(jù)工程程進(jìn)度及去年年的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)營(yíng)協(xié)議，擬組組建寫字樓租租賃部，負(fù)責(zé)責(zé)大客戶、品品牌企業(yè)的招招商，通過““以租帶售””的策略，帶帶動(dòng)去化。拓客及圈層活活動(dòng)策略PART3三季度媒體推推廣總思路繼續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示及服務(wù)務(wù)體系：繼續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包裝，主要要通過中軸景景觀通道的補(bǔ)補(bǔ)充包裝、樓樓體巨幔、售售樓部?jī)?nèi)展板板等強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示；加強(qiáng)對(duì)售樓部部?jī)?nèi)物業(yè)公司司的管理；進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)化銷銷售團(tuán)隊(duì)的規(guī)規(guī)范化管理；；2、推廣策略：：轉(zhuǎn)變思路，加加強(qiáng)形象占位位，高舉高打打，杜絕以價(jià)價(jià)格戰(zhàn)、性價(jià)價(jià)比為主導(dǎo)的的宣傳，重新新梳理本案高高端形象；通過報(bào)報(bào)紙和和網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的系系列軟軟文，，繼續(xù)續(xù)強(qiáng)化化本案案軟性性及硬硬件的的價(jià)值值體系系宣傳傳（地地段、、體量量、集集群、、金融融業(yè)態(tài)態(tài)定位位、2萬方方空中花花園、、CEO_CLUB、、CEO行行政公公館、、停車車位等）；重新整整合媒媒體渠渠道，，做到到精準(zhǔn)準(zhǔn)投放放；進(jìn)行媒媒體推推廣重重新，，挖掘掘新媒媒體，，投放放新渠渠道。。比如如合肥肥新橋橋機(jī)場(chǎng)場(chǎng)新投投入使使用，，擬進(jìn)進(jìn)行飛飛機(jī)票票的票票夾廣廣告投投放。。微信信的利利用真真正落落實(shí)，，以新新媒體體進(jìn)行行宣傳傳。PART4推廣策策略—A座（一））A座核心心推廣廣策略略：推廣思思路：：整盤盤高舉舉高；；線下拓拓客為為主：：以現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)來來客引引導(dǎo)及及線下下拓展展大客客戶成成交為為主；；重點(diǎn)點(diǎn)解決決現(xiàn)有有蓄積積大客客戶資資源，，逐一一盤點(diǎn)點(diǎn)，針針對(duì)性性價(jià)格格調(diào)整整、促促進(jìn)成成交；；（二））大客客戶拓拓展策策略：：拓展對(duì)對(duì)象及及辦法法:(1）重點(diǎn)點(diǎn)拓客客對(duì)象象：重點(diǎn)圍圍繞已已成交交3套套以上上大客客戶、、即將將成交交的半半整層層大客客戶及及其身身邊資資源展展開，，做好好此類類大客客戶的的關(guān)系系維護(hù)護(hù)，深深挖其其身邊邊的客客戶資資源；；（2）泛大大客戶戶資源源開發(fā)發(fā)：媒媒體人人及資資深地地產(chǎn)策策劃人人；高高級(jí)房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)理理人；；合肥肥市招招商局局相關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)；銀銀行、、保險(xiǎn)險(xiǎn)、證證券等等行業(yè)業(yè)高層層，開開發(fā)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人人；分訴求求：推廣策策略—C座市中心心23萬方商商務(wù)集集聚體體商務(wù)新新地標(biāo)財(cái)富集集聚地地C座文化化創(chuàng)意意大廈廈盛世起起航安徽首首席一一站式式投資資保障障模式式投資價(jià)價(jià)值1：望江江路城城市軸軸心、、拓寬寬在即即，區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值即即刻提提升200%。投資價(jià)價(jià)值2：搜集集文化化傳媒媒類企企業(yè)，，千家家聚首首，租租戶已已至，，只待待房東東。投資價(jià)價(jià)值3：60㎡㎡起小小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品，，低低門門檻檻，，高高回回報(bào)報(bào)，，財(cái)財(cái)富富聚聚寶寶盆盆。。投資資價(jià)價(jià)值值4：2000平米米專專屬屬CEO會(huì)所所、、員員工工餐餐廳廳、、健健身身會(huì)會(huì)所所、、商商務(wù)務(wù)咖咖啡啡、、空空中中花花園園等等國(guó)國(guó)際際標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)配配套套，，投投資資價(jià)價(jià)值值飆飆升升200%。主訴訴求求：：為了了塑塑造造整整盤盤形形象象和和品品質(zhì)質(zhì)，，同同時(shí)時(shí)配配合合線線下下大大客客戶戶拓拓展展和和談?wù)勁信行栊枰?，，本本階階段段推推廣廣需需高高舉舉高高打打，，推推廣廣渠渠道道選選擇擇主主流流高高效效媒媒體體投投放放。。三季季度度營(yíng)營(yíng)銷銷費(fèi)費(fèi)用用計(jì)計(jì)劃劃類別2013年度預(yù)算三季度計(jì)劃案場(chǎng)運(yùn)作展示費(fèi)5020樣板間、售樓處包裝費(fèi)305固定費(fèi)用小計(jì)8025媒介廣告費(fèi)44585推廣活動(dòng)費(fèi)5015物料制作費(fèi)155策劃代理費(fèi)10020銷售人員工資福利提成30040動(dòng)態(tài)費(fèi)用小計(jì)910175西湖花苑費(fèi)用100營(yíng)銷費(fèi)用總計(jì)1000195維護(hù)費(fèi)用（單列）小計(jì)125PART5三季季度度營(yíng)營(yíng)銷銷費(fèi)費(fèi)用用計(jì)計(jì)劃劃195萬元元，，占占全全年年計(jì)計(jì)劃劃19.5%，費(fèi)費(fèi)效效比比為為1.3%。類別費(fèi)用預(yù)算（萬）

占比報(bào)紙3438.0%網(wǎng)絡(luò)107.5%現(xiàn)場(chǎng)（圍墻、樓體、售樓部/中軸景觀通道）1015.0%短信1012.5%DM12.0%渠道拓展（行銷、派單、老業(yè)主拜訪、掃樓）202.0%活動(dòng)156.5%總計(jì)100100%三季季度度整整體體費(fèi)費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算三季季度度媒媒介介推推廣廣及及活活動(dòng)動(dòng)、、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)制制作作費(fèi)費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算33THANKS!通過辛辛勤的的工作作獲得得財(cái)富富才是是人生生的大大快事事。一個(gè)個(gè)人人一一生生可可能能愛愛上上很很多多人人，，等等你你獲獲得得真真正正屬屬于于你你的的幸幸福福后后，，你你就就會(huì)會(huì)明明白白以以前前的的傷傷痛痛其其實(shí)實(shí)是是一一種種財(cái)財(cái)富富，，它它讓讓你你學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)更更好好地地去去把把握握和和珍珍惜惜你你愛愛的的人人。。12月月-2214:4514:45:31人只只有有為為自自己己同同時(shí)時(shí)代代人人的的完完善善，，為為他他們們的的幸幸福福而而工工作作，，他他才才能能達(dá)達(dá)到到自自身身的的完完善善。。每項(xiàng)事業(yè)業(yè)成功都都離不開開選擇，，而只有有不同尋尋常的選選擇才會(huì)會(huì)獲取不不同尋常常的成功功。14:45:3114:4512月-22論命運(yùn)如如何，人人生來就就不是野野蠻人，，也不是是乞討者者。人的的四周充充滿真正正而高貴貴的財(cái)富富—身體與心心靈的財(cái)財(cái)富。人生沒有有彩排，，每一個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)都都是現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)直播。。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量來說說，不是是100分就是0分。成功的經(jīng)經(jīng)理人員員在確定定組織和和個(gè)人的的目標(biāo)時(shí)時(shí)，一般般是現(xiàn)實(shí)實(shí)主義的的。他們們不是害害怕提出出高目標(biāo)標(biāo)，而是是不讓目目標(biāo)超出出他們的的能力。。管理就是決決策。14:4514:45:3112月-22經(jīng)營(yíng)管理，，成本分析析，要追根根究底，分分析到最后后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2022/12/3114:45:31世上并沒有有用來鼓勵(lì)勵(lì)工作努力力的賞賜，，所有的賞賞賜都只是是被用來獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)工作成成果的。除了心存感感激還不夠夠，還必須須雙手合十十，以拜佛佛般的虔誠誠之心來領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)員工。。2022/12/3114:4514:45:31預(yù)防是解決決危機(jī)的最最好方法。。我們不一定定知道正確確的道路在在哪里，但但卻不要在在錯(cuò)誤的道道路上走得得太遠(yuǎn)。不要把所有有的雞蛋放放在同一個(gè)個(gè)籃子里。。用他，就要要信任他;不信任他，，就不要用用他。溝通通再再溝溝通通。。31十十二二月月2022多掙掙錢錢的的方方法法只只有有兩兩個(gè)個(gè)：：不不是是多多賣賣，，就就是是降降低低管管理理費(fèi)費(fèi)。。我所所做做的的，，就就是是創(chuàng)創(chuàng)辦辦一一家家由由我我管管理理業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)并并把把我我們們的的錢錢放放在在一一起起的的合合伙伙人人企企業(yè)業(yè)。。我我將將保保證證你你們們有有5%的回回報(bào)報(bào)，，并并在在此此后后我我將將抽抽取取所所有有利利潤(rùn)潤(rùn)的的50%。請(qǐng)示示問問題題不不要要帶帶著著問問題題請(qǐng)請(qǐng)示示，，要要帶帶著著方方案案請(qǐng)請(qǐng)示示。。匯匯報(bào)報(bào)工工作作不不要要評(píng)評(píng)論論性性地地匯匯報(bào)報(bào)，，而而要要陳陳述述性性的的匯匯報(bào)報(bào)。。2022年年12月月31日日在漫漫長(zhǎng)長(zhǎng)的的人人生生旅旅途途中中，，有有時(shí)時(shí)要要苦苦苦苦撐撐持持暗暗無無天天日日的的境境遇遇；；有有時(shí)時(shí)卻卻風(fēng)風(fēng)光光絕絕項(xiàng)項(xiàng)，，無無人人能能比比。。溝通是是管理理的濃濃縮。。12月月-2214:45:3114:45員工培培訓(xùn)是是企業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小小，收收益最最大的的戰(zhàn)略略性投投資。。人類被被賦予予了一一種工工作，，那就就是精精神的的成長(zhǎng)長(zhǎng)。企業(yè)發(fā)展展需要的的是機(jī)會(huì)會(huì)，而機(jī)機(jī)會(huì)對(duì)于于有眼光光的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人來說說，一次次也就夠夠了。12月-2212月-22發(fā)展和維維護(hù)他們們的家;至于女子子呢?則是努力力維護(hù)家家庭的秩秩序，家家庭的安安適和家家庭的可可愛。猶豫不決決固然可可以免去去一些做做錯(cuò)事的的可能，，但也失失去了成成功的機(jī)機(jī)會(huì)。管理理是是一一種種嚴(yán)嚴(yán)肅肅的的愛愛。。12月月-2214:4512月月-22選擇擇?選擇擇這這個(gè)個(gè)詞詞對(duì)對(duì)我我來來說說太太奢奢侈侈了了。。沒有有商商品品這這樣樣的的東東西西。。顧顧客客真真正正購購買買的的不不是是商商品品，，而而是是解解決決問問題題的的辦辦法法。。一個(gè)個(gè)人人被被工工作作弄弄得得神神魂魂顛顛倒倒直直至至生生命命的的最最后后一一息息，，這這的的確確是是幸幸運(yùn)運(yùn)。。從管理的角角度來講，，兩點(diǎn)之間間最短的距距離不一定定是一條直直線，而是是一條障礙礙最小的曲曲線。14:4512月-2214:45:32自覺心是進(jìn)進(jìn)步之母，，自賤心是是墮落之源源，故自覺覺心不可無無，自賤心心不可有。。31-12月-2212月-2212月-22切實(shí)執(zhí)行你你的夢(mèng)想，，以便發(fā)揮揮它的價(jià)值值，不管夢(mèng)夢(mèng)想有多好好，除非真真正身體力力行，否則則，永遠(yuǎn)沒沒有收獲。。一個(gè)有堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)心志的人人，財(cái)產(chǎn)可可以被人掠掠奪，勇氣氣卻不會(huì)被被人剝奪的的。時(shí)間和和結(jié)構(gòu)構(gòu)。14:4512月月-2212月月-22南懷懷瑾瑾說說：：““心心中中不不應(yīng)應(yīng)該該被被蓬蓬茅茅堵堵住住，，而而應(yīng)應(yīng)海海闊闊天天空空，，空空曠曠得得纖纖塵塵不不染染。。道道家家講講‘‘清清虛虛’’，，佛佛家家講講空空，，空空到到極極點(diǎn)點(diǎn)，，清清虛虛到到極極點(diǎn)點(diǎn)，，這這時(shí)時(shí)候候的的智智慧慧自自然然高高遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，反反應(yīng)應(yīng)也也就就靈靈敏敏。?！薄?4:4514:45:3212月月-2214:45你不不能能衡衡量量它它，，就就不不能能管管理理它它。。拖延將不斷滋滋養(yǎng)恐懼。2022/12/3114:45:3214:4514:45:32想法)，而是是你是是不是是愿意意為此此付出出一切切代價(jià)價(jià)，全全力以以赴地地去做做它一一直證證明它它是對(duì)對(duì)的。。2022/12/3114:45:3212月月-22謝謝各各位！9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。14:45:3214:45:3214:4512/31/20222:45:32PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2214:45:3214:45Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。14:45:3214:45:3214:45Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問問年。。12月-2212月-2214:45:3214:45:32December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見青青山。。。31十十二二月20222:45:32下下午14:45:3212月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222:45下下午12月-2214:45December31,202216、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/3114:45:3314:45:3331December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。2: