保定北部新城項(xiàng)目

Sept.2012THE

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of

green

industries

valley“北部新城”項(xiàng)目總體定位保定北部新城規(guī)劃方案環(huán)境分析CONTENTS目錄項(xiàng)目定位新城效益開發(fā)模式01環(huán)境分析External

Environment

AnalysisChapter政策環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境京津冀地區(qū)

保定市冀中南地區(qū)

首都綠色經(jīng)濟(jì)圈

保定市千億元園區(qū)和重點(diǎn)企業(yè)建設(shè)

冀中卓經(jīng)濟(jì)區(qū)保定京石城際鐵路鐵路

京廣鐵路

高鐵

保滄高速107國道

京昆高速京港澳高速

大廣高速

108國道高鐵站首都第二機(jī)場

廊涿高速

榮烏高速津保城際鐵路

保定市位亍北亪—天津—石家莊三角中心位置，距北亪137km，天津145km，石家莊130km

。高速公路：觃劃形成“三纴三橫一環(huán)”癿高速公路網(wǎng)，僅榮烏高速部分路段在建，其他均已經(jīng)通車；鐵路：亪廣鐵路、觃劃亪廣高鐵、亪保城際鐵路、津保城際鐵路；公路：107、108國道；機(jī)場：距觃劃癿首都第二國際機(jī)場100km。

資料來源：保定市總體觃劃（2008-2020）2ij/D

（經(jīng)濟(jì)聯(lián)系量——經(jīng)濟(jì)地理學(xué)中衡量區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)系強(qiáng)度大小的模型。計(jì)算模型如下：其中，R為兩城市經(jīng)濟(jì)聯(lián)系強(qiáng)度，D為每兩市公路里程數(shù)；考慮數(shù)據(jù)的可獲得性，各市P和G值分別取2011年人口數(shù)和GDP數(shù)量）。

Rij

PiGi

PjGj類別北亪市天津市石家莊市保定市

GDP(億元）人口（萬人）16000.42018.6011190.99

1354.58

4082.61027.98

2449.91119.44保定市不亪津冀都市圈核心城市間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系——從保定

市不周邊各市癿經(jīng)濟(jì)聯(lián)系量測量來看，保定市不北京市保定市不周邊各市癿經(jīng)濟(jì)聯(lián)系量保定市不其他城市經(jīng)濟(jì)聯(lián)系量0.0050.00150.00100.00200.00350.00300.00250.00400.00北亪市天津市石家莊市北京市天津市石家莊市保定市381.83194.66148.79近年來保定市產(chǎn)業(yè)結(jié)極發(fā)化2011年保定及周邊城市癿產(chǎn)業(yè)結(jié)極

間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系最為緊密。保定市及周邊城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)収展情況天生橋風(fēng)景區(qū)北岳廟晉察冀邊區(qū)革命紈念館白求恩殼棣華紈念館

冉莊地道戓遺址

開元寺

藥王廟

三義宮

白溝箱包交易城白洋淀景區(qū)直隸總督署単物館古蓮花池（蓮池書院）大慈閣陸軍軍校紈念館留法勤工儉學(xué)運(yùn)勱紈念館

野三坡景區(qū)

淶源空中草原景區(qū)

清西陵區(qū)

淶源仙人谷風(fēng)景名勝區(qū)

白石山風(fēng)景名勝區(qū)

易縣狼牙山風(fēng)景區(qū)

唐縣大石峪景區(qū)西勝溝風(fēng)景名勝區(qū)

滿城漢墓

虎山風(fēng)景區(qū)

本案

腰山王氏莊園

靈山聚龍洞風(fēng)景區(qū)

行政區(qū)交通

配套商業(yè)教育市政北市區(qū)公交便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)完善商業(yè)中心系統(tǒng)完善較知名學(xué)校駐齊全新市區(qū)路網(wǎng)較發(fā)達(dá)較完善社區(qū)底商較為完善政務(wù)中心南市區(qū)路網(wǎng)較發(fā)達(dá)較完善社區(qū)底商中、小學(xué)較齊全高開區(qū)路網(wǎng)發(fā)達(dá)不太完善路邊便利店小學(xué)一般南市區(qū)：保定府的發(fā)源地，重工業(yè)廠房較多，城市改造難度頗大。新市區(qū)：面積接近市區(qū)面積的1/2，是保定市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技中心。北市區(qū)：是保定各類高校、科研院所的聚集地。區(qū)內(nèi)民營經(jīng)濟(jì)較繁榮發(fā)達(dá)。高開區(qū)：中心科技園、西區(qū)工業(yè)園、東區(qū)大學(xué)城“一區(qū)三園”的格局高開區(qū)北市區(qū)新市區(qū)南市區(qū)保定市區(qū)重工業(yè)廠房較多，城市改造難度頗大，需打造一座新城承接老城區(qū)的外溢功能——隆基泰和企業(yè)優(yōu)勢：地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)貿(mào)易、工業(yè)科技、新能源為一體的企業(yè)集團(tuán)

隆基泰和工業(yè)制造

INDUSTRIALMANUFACTUR

ING

商業(yè)運(yùn)營COMMERCIAL

OPERATION

房地產(chǎn)業(yè)REAL

ESTATE金融服務(wù)

FINANCIAL

SERVICES建筑節(jié)能

BUILDING

ENERGY

EFFICIENCY隆基泰和集團(tuán)成立于1995年，是集地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)貿(mào)易、工業(yè)科技、新能源為一體的多元化企業(yè)集團(tuán)。2012年，隆基泰和入選榮獲“2012年中國企業(yè)500強(qiáng)”、“2012年中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)”、“2012年中國企業(yè)效益200佳”殊榮。北部新城保定市區(qū)北部新城位于保定市區(qū)北部，西起西三環(huán)京昆高速公路，東至國道107線，南起北三環(huán)，北至榮烏高速公路，總規(guī)劃面積約30平方公里位于京石與津保高速交通通道上，交通發(fā)達(dá)；離北京首都機(jī)場約157公里，天津機(jī)場160公里，石家莊機(jī)場120公里，臨近天津港約170公里，黃驊港170公里。02項(xiàng)目定位Project

OverviewChapter案例研究目標(biāo)愿景項(xiàng)目定位級(jí)劃分，各項(xiàng)比重如左圖案例啟示復(fù)合功能是新城發(fā)展的一般趨勢，各功能均衡發(fā)展是新城可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵86420文化教育行政商務(wù)娛樂旅游新城公共設(shè)施配比借鑒

商業(yè)

10居住,

50%

道路/停車,

10%綠地,

20%公共設(shè)施,

20%新城功能配比案例中新城公共設(shè)施包含一定的功能面向配比，根據(jù)具體構(gòu)成，按照10個(gè)等所示。

數(shù)據(jù)來源：文件檢索，案例分析成功的新城：不僅給人們提供居住的場所，還提供就業(yè)的機(jī)會(huì)，滿足城市生活、文化教育、商業(yè)商務(wù)、以及公眾或私人服務(wù)領(lǐng)域的種種需求，是一個(gè)綜合性的中央生活區(qū)。新城案例深圳龍華新城——崛起的中央生活區(qū)龍華新城深圳老城

區(qū)體育新城

東部新城-

定位：即深圳的新城，主要承接老城區(qū)居住功能外溢，打造“中央生活區(qū)”-新城與老城的關(guān)系：龍華新城形成自身的影響區(qū)，同時(shí)與老城區(qū)構(gòu)成了大城市影響圈層，共同服務(wù)于深圳城市拓展區(qū)域。-位置：

位于深圳老城區(qū)以北；

距離市中心６公里左右。-規(guī)模：占地35平方公里；規(guī)劃人口約31萬。規(guī)劃用地（公頃）功能定位龍華新城核心區(qū)丹竹頭地區(qū)石芽嶺地區(qū)龍東地區(qū)坪山坪環(huán)地區(qū)1031.31

370.47

327.32

300.96

556.73以交通、商業(yè)服務(wù)與居住生活配套為主要功能的新城工業(yè)中心區(qū)的生活配套服務(wù)區(qū)以生活居住為主、兼有產(chǎn)業(yè)功能的綜合性城區(qū)配套設(shè)施完善、環(huán)境良好的城市綜合社區(qū)集文化、體育、居住于一體的生態(tài)型綜合片區(qū)為空港提供服務(wù)支持，重點(diǎn)發(fā)進(jìn)工業(yè)、現(xiàn)代物流和商貿(mào)、居住等功能為主的綜合片區(qū)

龍華新城居住、商業(yè)、展覽設(shè)施用地為主；政府在新城的規(guī)劃和建設(shè)中起主導(dǎo)作用；酒店和餐飲等休閑類物業(yè)發(fā)展非常成功；新城發(fā)展旨在綜合、多元，創(chuàng)建富有活力的新城區(qū)。城市功能配比合理，注意各種機(jī)能的協(xié)調(diào)，避免單一功能過度開發(fā)。城市有良好濱水景觀和綠地系統(tǒng)，自然與人類和諧共生。

美國里斯頓新城

—“一生之城”-

特點(diǎn)：

針對(duì)不同年齡和收入階層打造的“一生之城”主

題的各種類型住宅組團(tuán)；

一個(gè)新城中心，12個(gè)涵蓋居住、產(chǎn)業(yè)、娛樂的街

區(qū)，構(gòu)成了新城的總體功能及空間布局；豐富的文化娛樂設(shè)施，完善的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施；高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、企業(yè)的聚集形成了產(chǎn)業(yè)與人口互相促進(jìn)、不斷升級(jí)的良性循環(huán)，擁有超過４萬個(gè)工作崗位，實(shí)現(xiàn)了工作和居住的平衡。/

新城中心

獨(dú)棟別墅

聯(lián)排別墅

城市公寓辦公/R&D湖泊/濱水學(xué)校

區(qū)

教堂新城案例日本東京臨海新城和美國里斯頓新城

日本東京臨海新城

—生態(tài)·宜居·復(fù)合·活力

-

特點(diǎn)：建立京津冀首座低碳主題商貿(mào)區(qū)建立一座特色創(chuàng)智國際新城建設(shè)城市之門主題景觀大道建設(shè)宜居綠谷城市生態(tài)居住示范區(qū)打造國際化全新生活方式，引領(lǐng)城市品質(zhì)目標(biāo)及愿景保定北部新城應(yīng)追求差異化發(fā)展，打造低密度宜居、綠色新能源產(chǎn)業(yè)，作為低碳產(chǎn)業(yè)集聚與生態(tài)居住的國際新城定位思路CLD國際新城中央生活中心，品質(zhì)生活之城行政辦公生態(tài)創(chuàng)新樂活居住戰(zhàn)略總體定位綠色交通系統(tǒng)綠色環(huán)境系統(tǒng)綠色建筑系統(tǒng)綠色能源系統(tǒng)發(fā)展理念以全方位、全過程的低碳生態(tài)城市為內(nèi)涵，將生態(tài)低碳的理念貫穿于開發(fā)的各個(gè)層面,實(shí)現(xiàn)區(qū)域可持續(xù)發(fā)展低碳城市

北部新城規(guī)劃——高規(guī)格、高起點(diǎn)，以服務(wù)京津冀區(qū)域?yàn)槟繕?biāo)，成為保定市的商務(wù)中心、金融中心、總部基地、高科技產(chǎn)業(yè)基地、核心生態(tài)居住區(qū)金融中心：打造成為輻射環(huán)渤海地區(qū)和河北省地區(qū)級(jí)金融中心，北京國際金融市場的重要組成部分；商務(wù)中心：發(fā)展為具有特色的地區(qū)級(jí)商務(wù)中心，承接與北京、石家莊、天津商務(wù)相關(guān)的部分商務(wù)功能；總部基地：成為民營企業(yè)和河北省駐保定企業(yè)總部，以核心產(chǎn)業(yè)為依托，發(fā)展區(qū)域性總部或某些職能性總部跨國公司的分支機(jī)構(gòu)、本土企業(yè)總部及國內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)。創(chuàng)新基地：結(jié)合北部高校和新能源產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，建成高科技產(chǎn)業(yè)基地。集新能源、動(dòng)漫、科研、電子、物流等無污染、高附加值、高科技產(chǎn)業(yè)等于一體。打造一座國際化的集旅游、文化、影視、商業(yè)、商務(wù)、會(huì)議、論壇、教育、康療、養(yǎng)生、酒店、餐飲、娛樂、休閑、辦公、居住等綜合功能于一體的生態(tài)之城、文化之城、低碳之城、休閑之城，并配以建設(shè)新能源產(chǎn)業(yè)特色園區(qū)，打造國際新能源城。項(xiàng)目功能體系中，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)居住、休閑娛樂、商務(wù)辦公、新能源產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與居住的相互支撐，打造宜居、宜樂、宜游的國際新城國際智能化公寓國際低碳居住區(qū)5A級(jí)寫字樓企業(yè)總部大廈行政辦公中心新能源研發(fā)中心倉儲(chǔ)物流中心光伏產(chǎn)業(yè)園生態(tài)居住板塊商務(wù)辦公板塊新能源產(chǎn)業(yè)園休閑娛樂國際五星級(jí)酒店國際會(huì)展中心國際娛樂城打造保定經(jīng)濟(jì)新的增長極Chapter03規(guī)劃概念Planning

Program

北部國際新城

北部國際新城行政政務(wù)中心國際購物娛樂中心中小企業(yè)加速器國際生態(tài)居住區(qū)國際五星級(jí)酒店國際五A寫字樓集群國際SOHO公寓集群現(xiàn)代國際醫(yī)療中心國際雙語幼兒園國際大學(xué)城國際娛樂城國際會(huì)展中心國際科研基地企業(yè)集團(tuán)總部中心國際低碳產(chǎn)業(yè)中心國際倉儲(chǔ)物流中心現(xiàn)代國際汽車城04新城效益Chapter經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益城市形象經(jīng)濟(jì)效益項(xiàng)目占地30平方公里，預(yù)計(jì)總投資

億元，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)將創(chuàng)稅收約128億元，并可創(chuàng)造永久稅源20-30億元／年。項(xiàng)目建成后將帶動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的改造升級(jí)，拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長。社會(huì)效益項(xiàng)目建成后，可直接創(chuàng)造就業(yè)崗位40000個(gè)，解決當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力就業(yè)問題，有利于社會(huì)安定。城市形象該項(xiàng)目以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃，充分結(jié)合保定城市規(guī)劃及歷史文化，力爭建設(shè)一座國際化生態(tài)宜居新城，打造保定城市新名片。05開發(fā)模式Chapter隆基泰和城市運(yùn)營優(yōu)勢一級(jí)開發(fā)模式二級(jí)開發(fā)模式隆基泰和城市運(yùn)營優(yōu)勢城市運(yùn)營

內(nèi)部資源外部資源房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)成熟的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)擁有自己的商業(yè)金融體系新能源產(chǎn)業(yè)……中國銀行授信100億元與眾業(yè)態(tài)星級(jí)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系羅蘭貝格國際咨詢管理公司提供戰(zhàn)略咨詢與眾行業(yè)專家保持友好關(guān)系……政府上會(huì)政府上會(huì)北部新城策劃定位方案洽談合作模式，達(dá)成合作意向簽訂項(xiàng)目開發(fā)框架協(xié)議北部新城概念性規(guī)劃方案簽訂投資開發(fā)協(xié)議進(jìn)行控規(guī)、詳規(guī)設(shè)計(jì)啟動(dòng)行項(xiàng)目一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)通過通過項(xiàng)目推進(jìn)思路第一階段第二階段政府上會(huì)通過一級(jí)開發(fā)合作模式方式一：通過招標(biāo)方式選定一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位方式二：協(xié)議委托一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位方式三：授權(quán)一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位按照政策規(guī)定，土地一級(jí)開發(fā)應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)的方式選定一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位。政府將提供資金、一級(jí)開發(fā)建設(shè)及公建設(shè)施等內(nèi)容作為招標(biāo)條件，通過公開或邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，直接與中標(biāo)單位達(dá)成協(xié)議，中標(biāo)單位作為一級(jí)開發(fā)實(shí)施主體。比之于合作一級(jí)開發(fā)，該方式的優(yōu)點(diǎn)是避免其他人分享利益。缺點(diǎn)是必須招投標(biāo)，政府將上述三項(xiàng)內(nèi)容打包作為投標(biāo)條件可能存在法律瑕疵。方式一：通過招標(biāo)方式選定一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位部分地方政府可按照“政府主導(dǎo)，市場化運(yùn)作”的原則協(xié)議委托企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。企業(yè)自籌資金，對(duì)拆遷補(bǔ)償進(jìn)行前期墊資，負(fù)責(zé)概規(guī)、控規(guī)、詳規(guī)編