綠城地產(chǎn)合肥公司年度營銷策劃總案課件

（2006年12月31日）市調(diào)篇：一、合肥市住宅商品房市場狀況及分析二、合肥市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析商業(yè)篇：一、產(chǎn)品部分（城調(diào)、論址、規(guī)劃、組合）二、經(jīng)營部分（策劃、商圈、招商、管理）住宅篇：一、分析部分（市場分析與項目分析）二、戰(zhàn)略部分（戰(zhàn)略規(guī)劃與產(chǎn)品規(guī)劃）三、定位部分（客群研究與定位研究）四、推廣部分（形象建立與傳播推廣）五、營銷部分（價格體系與操盤措施）合作篇：項目合作方式提議市調(diào)篇1合肥市住宅商品房市場1、合肥市房地產(chǎn)市場總結(jié)論2、合肥市宏觀經(jīng)濟走勢及房地產(chǎn)政策影響分析3、合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展進程4、合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀5、合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測合肥是全國第一個全國科技創(chuàng)新型試點城市,在建中國第一個科學(xué)城(國家科技創(chuàng)新型示范區(qū))；世界科技城市聯(lián)盟中國只有兩個城市,合肥是其中之一。合肥市城市概述：城市風(fēng)格：初步確定為江淮鄉(xiāng)鎮(zhèn)風(fēng)格，白墻黛瓦馬頭墻支柱產(chǎn)業(yè)：汽車及工程機械、家用電器、化工及新型建材科技之城：全國四大科教基地之一，全國三個技術(shù)創(chuàng)新試點城市之一。擁有中國科技大學(xué)、安徽大學(xué)、合肥工業(yè)大學(xué)等高等學(xué)府13所，中國科學(xué)院合肥分院等各類科研機構(gòu)200余所。輕工之城：美菱冰箱、榮事達洗衣機、芳草日化、開元輪胎、合肥海爾等在國內(nèi)外享有盛譽。2、合肥市宏觀經(jīng)濟走勢及房地產(chǎn)政策影響分析合肥市建成區(qū)的中心部分由周長7.8公里的環(huán)城公園包圍,從中心分別向東、北、西南發(fā)展,形成“三葉風(fēng)扇”的形狀，目前建成區(qū)面積約203平方公里，人口244萬。至2020年，合肥中心城區(qū)預(yù)計容納360萬人。以老城區(qū)為中心，伸展形成8大發(fā)展板塊:老城區(qū)（環(huán)城路以內(nèi)）東區(qū)（現(xiàn)瑤海區(qū)）北區(qū)（老城區(qū)以外現(xiàn)廬陽區(qū)）西區(qū)（現(xiàn)蜀山區(qū)大部，含政務(wù)文化新區(qū)）南區(qū)（現(xiàn)包河區(qū)大部）經(jīng)開區(qū)（312國道以南，滬蓉高速以西）高新區(qū)（包括現(xiàn)高新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地、蜀山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）濱湖新區(qū)（312國道以南，滬蓉高速以東，南淝河以西，派河以北）。合肥的發(fā)展方向是：接軌滬寧，聯(lián)動長江的先發(fā)城市；立足皖中，引領(lǐng)全省的中心城市；強化科研，輻射全國的創(chuàng)新城市；優(yōu)勢獨具，合作發(fā)展的產(chǎn)業(yè)城市；依山傍水，濱湖通江的生態(tài)城市。合肥市城市總體規(guī)劃：根據(jù)合肥市統(tǒng)計局提供資料：2006年前三季度，合肥市多項經(jīng)濟指標創(chuàng)造了自1998年同期以來新的“合肥速度”

GDP757.92億元，同比增長17.5%

固定資產(chǎn)投資587.03億元，同比增長82％

城鎮(zhèn)單位在崗職工前三季度人均工資為14606元，同比增長13.4%

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到8217元，同比增長13.3%

農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2896元，同比增長25%

城鄉(xiāng)居民儲蓄存款592.25億元，比年初增長14.7%

累計實現(xiàn)進出口31.33億美元，同比增長15.5％

社會消費品零售總額268.10億元，同比增長17.5%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出6217元，同比增長12.3%，在居民消費結(jié)構(gòu)中，娛樂文教服務(wù)支出和居住支出比重分別由去年的8.6%上升到11.9%、由9.1%上升到9.6%，而其他食品、衣著等六類比重均略有下降。結(jié)論:從拉動經(jīng)濟增長的“三駕馬車”投資、消費和進出口的情況看，合肥市經(jīng)濟步入平穩(wěn)快速的發(fā)展軌道；隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的大幅增加,將進一步拉動不動產(chǎn)的消費。合肥市宏觀經(jīng)濟走勢：經(jīng)濟快速發(fā)展，投資消費兩旺合肥市“十一五”規(guī)劃及2020年遠景發(fā)展戰(zhàn)略表明：到2020年合肥ＧＤＰ要超過2000億元，合肥中心城區(qū)面積約879.61平方公里，人口360萬人。未來15年，合肥將推行城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化和生態(tài)發(fā)展三大戰(zhàn)略，打造省會經(jīng)濟圈，強化產(chǎn)業(yè)支柱，構(gòu)建生態(tài)和諧的節(jié)約型社會，向特大城市邁進。預(yù)計“十一五”期間，合肥將在城市基礎(chǔ)設(shè)施上花費450億元。從500天1750萬平方米“大拆違”到“大建設(shè)”，一個嶄新的“大合肥”即將橫空出世。隨著合肥城市化進程的不斷推進，大合肥呈星形放射狀發(fā)展脈絡(luò)日益清晰。2006年，合肥投資36億元新建和改建40條道路，為構(gòu)筑大合肥新的交通藍圖拉開了帷幕。這將極其有力地拉動合肥城市的擴展，而在拉動合肥房地產(chǎn)投資和舊城改造方面作用更為顯著。結(jié)論:政府在城市建設(shè)和交通改造上的大動作，是合肥房地產(chǎn)發(fā)展的政府背景，也是政府大力扶持房地產(chǎn)發(fā)展的有力見證；城市建設(shè)和交通設(shè)施的日新月異將全面提升各樓市版塊的區(qū)域價值。合肥市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟走勢：大交通、大拆違、大建設(shè)將成為合肥房地產(chǎn)發(fā)展的加速器，宏觀方面的市場需求將得到進一步的放大3、合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展進程

2002-2006合肥市全社會固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資對比分析

2002-2006合肥市新開工面積與施工面積對比分析

2002-2006合肥市房地產(chǎn)市場成交均價走勢分析

2002-2006合肥市房地產(chǎn)市場銷售面積與竣工面積對比分析

2002-2006合肥市房地產(chǎn)市場施工面積與竣工面積對比分析

2002-2005合肥市人均住宅建筑面積走勢分析結(jié)論:

2002-2006合肥全社會固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的絕對值變化來看，合肥的城市建設(shè)和房地產(chǎn)發(fā)展均處于快速增長階段，至2006年9月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看已經(jīng)高于2005年全年水平；另外，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也維持在較高水平，高于國外正常的20%-25%，說明目前合肥的房地產(chǎn)投資被普遍看好；合肥市2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資熱情高漲：2002-2006合肥市全社會固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)開發(fā)投資（數(shù)據(jù)來源：合肥房產(chǎn)局）房地產(chǎn)E網(wǎng)2002-2006全市住宅銷售均價（數(shù)據(jù)來源：合肥市房產(chǎn)局）現(xiàn)階段住宅成交均價出現(xiàn)小幅震蕩：結(jié)論:

2002-2006合肥全市的商品房成交均價基本上是一個持續(xù)走高的過程，其中在2003-2004年有一個快速增長的爆發(fā)過程，至2005、2006增幅趨緩，特別是受國家宏觀政策調(diào)控影響一段時間內(nèi)，價格甚至出現(xiàn)下跌，到目前為止，價格基本上維持在3100-3200之間徘徊，短時間內(nèi)房價攀升乏力。另安徽省及合肥市一些單位合作建房和集體購房至少2萬套（總面積約在200萬平方米左右），由于收入相對較高的人群大也多集中在這些單位，對樓市銷量造成了較大的沖擊。充足的供應(yīng)量與并不強勁的需求也造成了房價無法持續(xù)高攀的局面。結(jié)論:

2002-2006年合肥是商品房竣工面積和銷售面積均增長較快，一般當年竣工面積均高于銷售面積15個百分點以上，但從2006年1-9月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，首次出現(xiàn)銷售面積超過竣工面積，一方面說明2006年樓市銷售勢頭看好，但另一方面，空置商品房面積的增加使得施工建設(shè)速度趨緩也是一個重要原因；僅從近兩年數(shù)據(jù)來看，2005年11月商品房空置面積為58.67萬平方米，到2006年三季度商品房空置面積已經(jīng)達到91.99萬平方米，同比增長89.3%，市場形式還是比較嚴峻。

2002-2006全市商品房竣工面積和銷售面積（數(shù)據(jù)來源：合肥市房產(chǎn)局）合肥市空置商品房面積顯著上升：

結(jié)論:施工面積與竣工面積的比值是房地產(chǎn)一個重要的前瞻性指標。它反映1-2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于3倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4倍，1～2年內(nèi)供應(yīng)量將會供大于求。另外，合肥房地產(chǎn)施工面積與竣工面積的比值在2006年突然放大，說明目前房地產(chǎn)業(yè)處于低谷，房地產(chǎn)開發(fā)周期延長，不少企業(yè)甚至出現(xiàn)資金困境。而即使是相繼竣工面市的項目，也將面臨越來越嚴重的市場競爭2002-2006全市商品房施工面積和竣工面積（數(shù)據(jù)來源：合肥市房產(chǎn)局）未來1-2年合肥市商品房現(xiàn)房供應(yīng)量將會大幅增加：房地產(chǎn)E網(wǎng)4、合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀合肥樓市版塊分類及2006年11月份價格等高線分布合肥房地產(chǎn)市場1-11月份銷售情況及蜀山（百合公寓）、高新（桂花園）、包河（新項目）三區(qū)成交均價分析合肥房地產(chǎn)市場2006年11月份銷售套數(shù)及銷售面積分析合肥房地產(chǎn)市場2006年1-11月份銷售面積及成交價格結(jié)構(gòu)性分布合肥房地產(chǎn)市場2006年1-11月份銷售前10名項目分析板塊板塊介紹蜀山區(qū)西臨大蜀山，自然環(huán)境優(yōu)越。高校（安大，科大，農(nóng)大，炮院，電子工程學(xué)院）人文環(huán)境好，學(xué)區(qū)好。高新區(qū)西臨大蜀山，自然環(huán)境好，合肥高檔住宅區(qū)華東最有影響力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，合肥最重要的科技旅游，高新技術(shù)研發(fā)，孵化和產(chǎn)業(yè)化基地包河區(qū)位于合肥上風(fēng)口，自然環(huán)境好。交通便利，配套成熟齊備，人文環(huán)境（合工大，城建學(xué)院）、學(xué)區(qū)佳。政務(wù)區(qū)規(guī)劃中合肥的新城區(qū)，規(guī)劃科學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，配套齊全（超市，購物中心，學(xué)校，體育館，藝術(shù)館，公園，寫字樓）升值潛力較大。廬陽區(qū)合肥的老成區(qū)，人口眾多，周邊配套成熟。雙鳳工業(yè)區(qū)的住宅開發(fā)剛剛啟動，未來還有一定的上漲空間。隨著北部老城區(qū)改造，并建設(shè)大體量商業(yè)，未來區(qū)域可塑性很強，板塊內(nèi)多超級大盤新站區(qū)依靠合肥火車站和城市主干道，集中了安徽所有的大型服裝批發(fā)市場和綜合性批發(fā)市場，交通非常方便?，幒^(qū)板塊內(nèi)有瑤海公園、生態(tài)公園自然生態(tài)資源，作為合肥的老城區(qū)，依靠合肥火車站和城市主干道，交通便利。經(jīng)開區(qū)合肥未來高等院校的集中區(qū)域，配套和人文環(huán)境正在完善，建有翡翠湖公園，生態(tài)環(huán)境較好，合肥以老城區(qū)為中心，向東、南、西南、西、北5個方向伸展，形成8大發(fā)展板塊。合肥市樓市版塊分類及2006年11月價格等高線分布：450040003500300040003000250020004200250030004200350036003000400035004200350030003500300025002000綠城百合公寓綠城桂花園綠城桐城南路項目合肥樓市2006年11月價格等高線分布示意圖（廬陽、瑤海、新站、包河、蜀山、高新、政務(wù)、經(jīng)開八大版塊）瑤海、新站包河廬陽蜀山高新政務(wù)經(jīng)開月份套數(shù)面積金額均價一季度6993864027.1278743.783226.14月3721414619.4125374.93073.545月3530409211.6131246.63236.246月3054345183.9115001.23221.057月3135351111.9111380.53204.498月3525416182.1121878.82928.59月3431389848.9123900.13178.1610月4225472512.8153339.73245.211月5249587140.91835293125.8總計368634249838.61344394.583163.42006年合肥市1-11月住宅市場銷售情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）2006年1-11月合肥市樓市銷售情況及蜀山、高新、包河三區(qū)成交均價分析：合肥房地產(chǎn)市場1～10月份蜀山區(qū)住宅成交均價變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）房地產(chǎn)E網(wǎng)合肥房地產(chǎn)市場1～10月份高新區(qū)住宅成交均價變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）結(jié)論:

2006年1-11月，合肥市住宅商品房市場累計銷售套數(shù)為36863套（425萬平米），成交均價維持在3150元/平米左右，對于一個經(jīng)濟尚不發(fā)達的內(nèi)地省會城市來說，156.8萬的城市總?cè)丝谀苡心昃?萬套的銷售速度，其本身也說明了一個城市的樓市活躍程度，但是在合肥樓市快速增長的大形勢下，全年成交均價的不溫不火，也說明了合肥樓市目前所處的價格上漲乏力的尷尬局面；從蜀山、高新、包河三區(qū)的整體成交均價來看，包河區(qū)成交均價最高，其次是高新，再次是蜀山，其主要原因是包河區(qū)郊區(qū)項目較少，大部分項目集中在馬鞍山路和望江路沿線的城區(qū)版塊，而蜀山區(qū)項目分布范圍較廣，一些郊遠區(qū)項目使得整個蜀山區(qū)的成交價格有所下浮，實際各版塊中心區(qū)的成交均價為蜀山區(qū)和高新區(qū)最高，包河其次；從蜀山、高新、包河三區(qū)的不同物業(yè)類型的成交均價變化情況來看，除高新區(qū)外，蜀山、包河等其他版塊的多層成交均價均低于同版塊內(nèi)的高層或小高層均價，但是這并不能說明合肥同區(qū)域內(nèi)的多層價格就低于高層或小高層，究其原因主要是因為各版塊中心高價區(qū)域已經(jīng)基本沒有多層，多層的分布往各版塊中心區(qū)外圍發(fā)展的趨勢已經(jīng)越來越明顯，這也是合肥目前樓市進化的一個重要特征之一。合肥市樓市2006年11月銷售套數(shù)及銷售面積分析：合肥房地產(chǎn)市場11月份銷售套數(shù)變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）合肥房地產(chǎn)市場11月份銷售套數(shù)變動情況（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）結(jié)論:截至2006年11月26日，合肥在售樓盤447家，當月累計銷售4858套（54.31萬平米）。目前市場仍有140915套（1623.62萬平米）房源可售。11月的銷售數(shù)據(jù)基本高于2006年全年的平均水平，但是即使以11月份的去化速度，而且在沒有新入網(wǎng)銷售房源的前提下，消化目前的存量房源將至少需要25個月，市場形勢比較嚴峻排名區(qū)屬項目名稱年銷售套數(shù)均價月度吸納率面市時間項目特點1包河區(qū)金地國際城149445451361.產(chǎn)品創(chuàng)新（5.2米挑高小戶、錯層陽臺等）2.面積控制合理總價優(yōu)勢3.強強合作（世聯(lián)地產(chǎn)顧問；深圳毅華廣告）2包河區(qū)元一柏莊138132061261.開發(fā)商品牌優(yōu)勢2.活動營銷聚人氣3新站區(qū)元一名城127930542131.開發(fā)商品牌優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢2.活動營銷聚人氣4蜀山區(qū)清溪苑小區(qū)79221121321.超低價格5經(jīng)開區(qū)九溪江南園7512588681.園林優(yōu)勢、錯層戶型2.萬科物業(yè)3.電力集團團購6蜀山區(qū)紅皖家園梵高向日葵62524101561.合肥卷煙廠集資建房2.高性價比7經(jīng)開區(qū)名邦景秀年華5842530531、產(chǎn)品優(yōu)勢（板式挑高小戶型）2、總價低優(yōu)勢8瑤海區(qū)城市綠苑5733259521、成熟區(qū)位、城熟配套2、東區(qū)高性價比品質(zhì)社區(qū)9包河區(qū)柏林春天5513462501、包河區(qū)高性價比異域特色社區(qū)2、政府今年重點打造“濱湖新區(qū)”的政策優(yōu)勢10新站區(qū)香江生態(tài)麗景5252618481、大環(huán)境公園生態(tài)景觀資源優(yōu)勢2、低單價和低總價的競爭優(yōu)勢合肥市樓市2006年1-11月住宅銷售前十名項目分析：結(jié)論:合肥市2006年1-11月月均銷售套數(shù)為3351套，目前現(xiàn)階段全市共有在售項目（入網(wǎng)備案）440個，年度銷售前十名項目無論從銷售套數(shù)還是銷售面積、銷售金額均占到了總市場份額的30—35%，也就是說前十名的銷售量基本與剩下430個項目的一半銷售體量相當，一方面可以明顯看出市場領(lǐng)導(dǎo)者的優(yōu)勢明顯,另一方面市場競爭的激烈程度也可見一斑。通過對前十名銷售熱點樓盤的分析，合肥樓市的總價控制市場特征表現(xiàn)很明顯，往往具備競爭優(yōu)勢的高性價比產(chǎn)品大受市場歡迎，年度銷售前十名項目除去清溪苑小區(qū)是超低價入市和元一項目的品牌、規(guī)模優(yōu)勢，其余項目要么是產(chǎn)品創(chuàng)新、要么是總價競爭優(yōu)勢。5、合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測需求市場趨勢預(yù)測供給市場趨勢預(yù)測市場競爭趨勢預(yù)測價格變化趨勢預(yù)測整體需求市場趨勢預(yù)測：在合肥大交通、大拆圍和大建設(shè)的“合肥提速”的宏觀背景下，合肥的城市化進程將在今后的幾年取得前所未有的大發(fā)展，按至2010年市區(qū)人口300萬人計算，人口規(guī)模相當于在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻了一倍，由此產(chǎn)生的市場需求范圍也基本上將擴大一倍，再加上城鎮(zhèn)人口可支配收入增加而產(chǎn)生的住房升級換代需求，預(yù)計至2010年合肥市房地產(chǎn)的市場需求總量在3000萬-5100萬平米之間。整體供給市場趨勢預(yù)測：至2006年12月止，合肥市全市可售房源總面積為1443萬平米，再加上今年新開工面積1200萬平米，以及新開工面積年度20%的平均增幅計算，預(yù)計至2010年合肥市房地產(chǎn)的市場供給總量在4300萬平米以上。整體競爭市場趨勢預(yù)測：目前樓市供大于求的特征已經(jīng)比較明顯，而且市場的供給總量的上升速度高于需求總量，這也使得競爭環(huán)境進一步惡化，市場競爭的層面已經(jīng)提前進入產(chǎn)品競爭層面，預(yù)計在今后的幾年激烈的競爭態(tài)勢仍然延續(xù)，而且有愈演愈烈之勢，能充分把握客戶需求的高性價比創(chuàng)新型產(chǎn)品將成為競爭法寶。整體價格變化趨勢預(yù)測：合肥的整體樓市價格雖然在2003-2004有一次價格快速上漲的高峰期，但是從02年至06年的5年時間價格上漲幅度才達到1000元/平米，應(yīng)該是全國中部省會城市的最低谷，這和合肥目前的經(jīng)濟快速增長階段明顯有悖，新的價格爆發(fā)期應(yīng)該很快就會到來，根據(jù)全國一般大中型城市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進程來看，幾乎所有城市都經(jīng)歷了3年一次價格爆發(fā)階段。如南京就經(jīng)歷了2003年和2006年的兩次價格爆發(fā)階段，今年最近的一次價格爆發(fā)使城中版塊均價上漲1000-2000元/平米，明城墻以內(nèi)100萬已經(jīng)買不到三房。在各種利好因素的刺激下，合肥樓市有可能在2007年也迎來第二個價格爆發(fā)期，但是由于合肥房地產(chǎn)發(fā)展進程中供大于求和空置率上升的問題持續(xù)存在，即將到來的07年實際上是機遇和憂患并存，要么樓市持續(xù)低迷，要么快速進入上升期，價格爆發(fā)期的預(yù)期價格上漲幅度也將在500元/平米以上。1、合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場結(jié)論2、合肥市整體商業(yè)環(huán)境3、合肥市近期商業(yè)網(wǎng)點專項規(guī)劃4、合肥市商業(yè)格局變化5、06年11月合肥市商業(yè)類商品房成交數(shù)據(jù)分析6、06年1-11月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名項目分析市調(diào)篇2合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場1、合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場總結(jié)論社會零售及消費增長迅速整體商業(yè)環(huán)境趨好大交通、大拆違、大建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)硬件升級城市化進程加速催生商業(yè)多中心格局住宅地產(chǎn)配套需求社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已被打破，新商業(yè)格局正在形成，倉賣市場和社區(qū)商業(yè)存在巨大發(fā)展空間從限額以上批發(fā)零售業(yè)零售統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，拉動銷售增長的熱點大類商品基本上保持了穩(wěn)定增長的趨勢。今年合肥市社會消費品零售總額增幅已經(jīng)超過年初制定的15％增長目標，全年增速將超過17％。家居類商品零售保持穩(wěn)定增長，建筑及裝潢材料類增長24.1%、家用電器和音像器材類增長21.8%、五金電類增長24.9%；汽車類零售的增長和石油及制品類零售的快速增長。汽車類零售額同比增長25.7%。石油及制品類零售增長47.1%，這既有價格上漲因素，同時消費規(guī)模也在不斷擴大；糧油食品類由于價格上漲因素導(dǎo)致零售較快增長，1-9月份累計食品、飲料、煙酒類零售同比增長18.5%，其中糧油類增長26.3%。個人享受及服務(wù)性消費所帶動的商品零售快速增長，如化妝品類增長25.9%、金銀珠寶類增長22.7%、休閑、娛樂市場增長25.8%、電子出版物及音像制品類增長30.4%、文化辦公用品類增長26.5%、服裝鞋帽、針、紡織品類增長22.5%。餐飲市場保持高速增長，1-9月份餐飲業(yè)零售額同比增長19.0%，創(chuàng)歷年新高。餐飲業(yè)零售額占社會消費品零售總額的比重為11.3%，拉動零售總額增長2.1個百分點，對零售總額增長的貢獻率達7.0％。恩格爾系數(shù)高達45.7%。2、合肥市整體商業(yè)環(huán)境消費增長迅速，服務(wù)業(yè)餐飲業(yè)發(fā)展創(chuàng)歷年新高3、合肥市城市近期商業(yè)網(wǎng)點專項規(guī)劃一個市級中心、8個區(qū)級中心、25個社區(qū)級中心一個市級商業(yè)中心：建筑面積80萬平方米以上。以長江路為軸，東、西以明光路和環(huán)城西路，南北分別以紅星路、壽春路為界的2平方公里范圍。業(yè)態(tài)以購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店等為主；商品品種齊全，能夠滿足消費者一次性購足購好的需求；還能為消費者提供文化娛樂、金融、郵政、信息、旅游等方面的服務(wù)，滿足消費者多層次、多方位消費需要。8個區(qū)級商業(yè)中心：區(qū)級商業(yè)中心建筑面積宜在10萬平方米以上。用地面積控制在0.5平方公里左右。其主要功能是就近為區(qū)域內(nèi)居民提供商業(yè)服務(wù)，分流市級商業(yè)中心部分職能，緩解老城區(qū)交通、環(huán)境壓力。商業(yè)門類、品種較為齊全，以中高檔為主；商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型超市、專賣店、專業(yè)店為主；商業(yè)設(shè)施比較先進、購物環(huán)境較好；區(qū)級商業(yè)中心共規(guī)劃8處。其分布為：東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（瑤海區(qū)花沖公園附近）、北區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（廬陽區(qū)公交四保場附近）、西南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（南七附近）、東南區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（包河區(qū)葛大店附近）、西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心（蜀山區(qū)井崗鎮(zhèn)附近）、新站區(qū)級商業(yè)中心、政務(wù)文化新區(qū)區(qū)級商業(yè)中心、大學(xué)城區(qū)級商業(yè)中心。25個社區(qū)級商業(yè)中心：用地面積每千人600—940平方米；建筑面積每千人700—910平方米；商業(yè)面積不低于2萬平方米。居住區(qū)級商業(yè)中心主要服務(wù)對象是居住區(qū)的常住人口，以經(jīng)營中低檔的日常消費品為主。商業(yè)業(yè)態(tài)以小型超市、便利店、菜場、餐飲店為主體，同時配有一定規(guī)模的服務(wù)網(wǎng)點。社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃共有25處，其分布如下：廬陽區(qū)4處：亳州路社區(qū)級商業(yè)中心、雙崗社區(qū)級商業(yè)中心、杏林小區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心、森林城社區(qū)商業(yè)中心?，幒^(qū)6處：七里塘社區(qū)級商業(yè)中心、三里街社區(qū)級商業(yè)中心、銅陵路社區(qū)級商業(yè)中心、站塘社區(qū)級商業(yè)中心、鋼北社區(qū)級商業(yè)中心、化工廠地區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心。包河區(qū)7處：周谷堆社區(qū)級商業(yè)中心、九華山路社區(qū)級商業(yè)中心、衛(wèi)崗社區(qū)級商業(yè)中心、曙光社區(qū)級商業(yè)中心、姚公廟社區(qū)級商業(yè)中心、黃山公園地區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心、馬鞍山南路社區(qū)級商業(yè)中心。蜀山區(qū)8處：三里庵社區(qū)級商業(yè)中心、高新區(qū)社區(qū)級商業(yè)中心、西七里塘社區(qū)級商業(yè)中心、昌河社區(qū)級商業(yè)中心、西城社區(qū)級商業(yè)中心、青陽北路社區(qū)級商業(yè)中心、蓮花新村社區(qū)級商業(yè)中心、鄉(xiāng)村花園社區(qū)級商業(yè)中心。4、合肥市商業(yè)格局變化合肥市“十一五”規(guī)劃中明確指出，未來5年內(nèi)，合肥市城市人口將從原來的150萬增加到300萬人；到2010年，合肥市生產(chǎn)總值確保1900億元，年均增長15.5%；力爭達到2100億元，年均增長18%；人均地區(qū)生產(chǎn)總值比2000年翻兩番以上，達到5000美元；所有數(shù)據(jù)都在為合肥新一輪的商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展創(chuàng)造一個前所未有的發(fā)展良機；按照國際標準人均商業(yè)1.2平米來計算，合肥未來5年將發(fā)展200萬平米以上的商業(yè)規(guī)模，如果加上舊商業(yè)的改造，經(jīng)濟和人口的成倍增長將給合肥的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的發(fā)展空間。目前的合肥商業(yè)格局將面臨巨大轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)商業(yè)已不能滿足城市發(fā)展，從國內(nèi)外大城市現(xiàn)狀以及城市發(fā)展的規(guī)律來看，合肥單一商業(yè)中心的格局必然打破，這一點，從合肥市近期出臺的商業(yè)中心專項規(guī)劃也能看出，舊城區(qū)的商業(yè)承載功能正在逐步減弱，新區(qū)域商業(yè)中心得益于良好的規(guī)劃和硬件優(yōu)勢將發(fā)展符合未來的先進業(yè)態(tài)，并將持續(xù)保持持續(xù)增長。單一商業(yè)中心格局正在打破，新中心快速崛起結(jié)論:綠城桂花園三期商業(yè)有效地借助了政府的商業(yè)大規(guī)劃,和拓基城市廣場共同組成了規(guī)劃中8大區(qū)級商業(yè)中心之一的西區(qū)中心,其特色性的業(yè)態(tài)定位而產(chǎn)生的廣域性價值有效地彌補了區(qū)域需求的不足,而且還承擔起社區(qū)商業(yè)中心的功能。各區(qū)11月份成交套數(shù)及比例各區(qū)11月份成交面積及比例5、06年11月合肥市商業(yè)類商品房成交數(shù)據(jù)分析結(jié)論:截至2006年11月，合肥市商業(yè)類商品房在售面積94。54萬平米（10382套），11月份當月成交面積為31665.36平米（490套），其中新站區(qū)獨占螯頭，高新區(qū)市場份額最低；新站區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)繁榮和區(qū)域交通物流的便捷緊密關(guān)聯(lián)，另外，新站區(qū)以元一時代廣場為代表的新興區(qū)級商業(yè)中心也是目前規(guī)劃中的8個區(qū)級商業(yè)中心中發(fā)展最好的，而高新區(qū)作為合肥的高端純住宅版塊，商業(yè)氛圍欠缺也是必然。排名項目名稱區(qū)屬面積（平米）金額（萬）1安徽國際商務(wù)中心包河區(qū)17520.968728.532金星商業(yè)城經(jīng)濟區(qū)16245.316231.793安徽白馬服裝城二期新站區(qū)14092.9212366.994安徽白馬服裝城新站區(qū)13818.866877.495頤和花園蜀山區(qū)7777.07

6旺城大廈蜀山區(qū)7401.985362.587信旺·華府駿苑蜀山區(qū)7274.6

8楓林大廈擴建工程廬陽區(qū)6949.2411351.539安徽國際購物廣場蜀山區(qū)6426.786132.1210綠地國際花都玫瑰苑政務(wù)區(qū)6242.445691.836、06年1-11月合肥市商業(yè)類商品房銷售前十名分析結(jié)論:因合肥市商業(yè)類商品房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中也包含了辦公用房的數(shù)據(jù)，除去老城區(qū)的少量高檔商業(yè)，實際主要的商業(yè)用房成交區(qū)域仍然集中在新站區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，新站區(qū)作為合肥商貿(mào)物流最發(fā)達的區(qū)域，也是合肥大市場建設(shè)最繁榮的區(qū)域，其商業(yè)獲利能力已經(jīng)越來越被投資者和經(jīng)營者所看好。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的金星商貿(mào)城在區(qū)域商業(yè)尚未成氣候的大環(huán)境下能生地飄紅，主要以低價及市場前景取勝；另一方面，目前成交的很大一部分商業(yè)類商品房以社區(qū)商業(yè)用房為主，說明規(guī)劃先進并具備贏利能力的社區(qū)商業(yè)正逐步被看好。商業(yè)篇1產(chǎn)品部分（綠城桂花園三期商業(yè)）1、城調(diào)2、論址3、規(guī)劃4、組合商業(yè)地產(chǎn)異軍突起自2003年起，合肥房地產(chǎn)市場的最大變化莫過于商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起，由于商業(yè)地產(chǎn)投資回報率、社會反響度均高于住宅，再加上合肥城市化進程的全面提速，整個合肥無論是商業(yè)格局、還是商業(yè)業(yè)態(tài)都發(fā)生了革命性的變化，雖然目前合肥整體的大商業(yè)發(fā)展尚處于起步階段，但是傳統(tǒng)的一個中心的商業(yè)格局已經(jīng)基本打破，城市副中心迅速崛起，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在合肥存在著巨大的商機；新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在合肥經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，隨商業(yè)市場的不斷細分，新興業(yè)態(tài)也不斷涌現(xiàn)，專業(yè)市場、經(jīng)營品牌、連鎖的飲食、超市、服裝、娛樂等的出現(xiàn)極大地豐富了商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化程度，同時也促成了更多的傳統(tǒng)商業(yè)類型轉(zhuǎn)型；如火車站附近服裝大市場集群和元一時代SHOPPINGMALL餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)成為合肥城市商業(yè)格局中零售業(yè)態(tài)的領(lǐng)軍者近幾年，特別是今年餐飲業(yè)19%和休閑娛樂業(yè)25.8%的高速增長勢頭有目共睹，也是合肥城市發(fā)展和繁榮的一個有力見證；如金滿樓、香格里拉、蜀王等大型餐飲連鎖的快速擴張。城市化進程不斷創(chuàng)造商業(yè)機會隨著合肥城市化進程的提速和城市規(guī)模的迅速擴容，以此帶來的商業(yè)機會也不斷出現(xiàn)，甚至陌生地段的商業(yè)奇跡都在不斷涌現(xiàn)。如北二環(huán)外的綠水雅客及高新區(qū)的銀灘綠洲會所。1、城調(diào)城市和商業(yè)共同發(fā)展，相互促進■本項目規(guī)劃集中商業(yè)的可行性論證從住宅開發(fā)和商業(yè)開發(fā)的利弊比較來分析：對于綠城桂花園的三期規(guī)劃而言，其實只有兩種選擇，要么全部規(guī)劃為住宅，要么是底商與住宅結(jié)合，底商規(guī)劃成集中商業(yè)。對于純住宅的規(guī)劃而言，三期因為基本全部臨近黃山路，物業(yè)品質(zhì)和居住的舒適度本身就大打折扣，而且投資回收也是一次性的；但是如果在住宅下部規(guī)劃一部分底商，從現(xiàn)有的市場規(guī)律來看，底商將至少是住宅價值的2-3倍以上，如果是租售結(jié)合的話，出租部分的收益將是永續(xù)的，而且隨著商業(yè)的成熟度，其利潤回報往往是逐年倍增。所以僅針對本項目的投入產(chǎn)出比而言，適當性地規(guī)劃一部分集中商業(yè)實際上是不二選擇；但相對來說，規(guī)劃成集中商業(yè)也將面臨投資回收期較長、市場需要培育成長期等弊端，而且商業(yè)操作過程對開發(fā)商也具備一定挑戰(zhàn)性。2、論址集中商業(yè)是本案實現(xiàn)利潤最大化的選擇稀缺業(yè)態(tài)是實現(xiàn)商業(yè)價值最大化的選擇從商業(yè)物業(yè)選址的四大原則來分析：接近購買力原則1、最短時間原則，這就要求本項目更多地考慮到達本項目所花費的最短行車時間，本項目位于市級主干道黃山路，到達環(huán)城路內(nèi)老城區(qū)及政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)的車行距離均小于20分鐘，基本符合最短時間原則；2、交通的易達性，這一點對項目的交通便捷程度很高，本項目周邊目前的交通狀況應(yīng)屬良好，無論是自駕車還是公交車都比較方便，加上高新區(qū)車流量和人流量都較少，不易發(fā)生堵車情況，所以交通的易達性原則也基本滿足；3、靠購買力最近，也就是指項目的選址應(yīng)以最靠近目標客為最優(yōu)，本項目周邊的居民區(qū)均是合肥較高檔次的住宅區(qū)，和本項目的高端定位相符，再加上開發(fā)區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶及政務(wù)區(qū)的政府人員，均離本項目車程不超過15分鐘，完全符合靠購買力最近原則；

4、聚集原則，商業(yè)物業(yè)的選址對人流易集中和容易產(chǎn)生輻射要求很高，這也是本項目所需要通過規(guī)模經(jīng)營和特色經(jīng)營來創(chuàng)造的一個條件，如果建成的商業(yè)物業(yè)不能產(chǎn)生聚集效應(yīng)，那么本項目的成功也就不可能.最短時間原則交通易達性原則聚集原則商業(yè)建筑選址的四大原則從市場需求層面來分析：從合肥目前的高端消費市場的趨勢來看，之所以高端的服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)化擴展之勢，其主要原因，是因為合肥現(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費場所已經(jīng)不能滿足市場的需求，再加上中心城區(qū)硬件設(shè)施老化、堵車、停車難等問題突出，這種需求向城市外圍分流其實是一種必然。而本項目地處合肥高檔住宅區(qū)聚居的腹地，近水樓臺的優(yōu)勢其實是其他區(qū)域所不可比擬的，高端消費需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無論從廣域還是區(qū)域市場，高端消費的市場需求是存在的；從宏觀商業(yè)發(fā)展的大環(huán)境來分析：從目前合肥規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點布局來看，高新區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃政府已經(jīng)率先提出，在高新區(qū)發(fā)展適當體量的商業(yè)中心也完全符合政府的長遠規(guī)劃；從目前區(qū)域的商業(yè)小環(huán)境來分析：目前項目所在的區(qū)域周邊大部分都屬于新開發(fā)小區(qū)，居民素質(zhì)和人均收入水平均領(lǐng)先于合肥市平均水平，但是商業(yè)設(shè)施和布局卻處于較低水平，主要商業(yè)業(yè)態(tài)集中在銀行、通信、攝影、照相、超市、茶館、餐飲、醫(yī)療、美發(fā)美容、娛樂、洗浴、煙酒、五金摩配等行業(yè)，普遍規(guī)模都不大，一般都集中在30－200平米范圍內(nèi)的一至二層臨街商鋪，規(guī)劃先進的集中商業(yè)有一定的領(lǐng)先優(yōu)勢和市場空間；從項目的商業(yè)體量規(guī)劃來分析：如果按照一個地區(qū)的集中商業(yè)規(guī)模來劃分這個地區(qū)的商業(yè)等級，一般可以分為市級商業(yè)中心、副市級商業(yè)中心和社區(qū)級商業(yè)中心三個檔次，一個副市級的輻射人群一般要達到周邊3公里范圍內(nèi)20萬人口的總量，目前本項目周邊綠城·桂花園、夢園小區(qū)、電建小區(qū)、園景天下、新加坡花園城、維多利亞別墅、城市風(fēng)景、蜀山名筑、瀾溪鎮(zhèn)等以及大蜀山腳下的部分居民合計長住人口約3萬人，雖然入住率和硬件設(shè)施的改善還在迅速提高，但是構(gòu)建一個副市級商業(yè)中心在硬件條件上還存在很大差距，如果按照目前人均商業(yè)面積0.7平米計算（美國在1.8平米），本項目目前的社區(qū)商業(yè)規(guī)模在2萬平米應(yīng)屬合理，但如果考慮區(qū)域的后期發(fā)展和廣域輻射功能，本項目3.5萬平米的總體商業(yè)規(guī)模應(yīng)該尚屬合理；結(jié)論:所以，針對本項目而言，適度地規(guī)劃一些集中商業(yè)不僅是可行的，而且是本項目實現(xiàn)利潤最大化的最佳選擇?！鲆陨虡I(yè)功能判別商業(yè)價值打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實現(xiàn)本項目商業(yè)價值的前提由于目前高新區(qū)的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前合肥市成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項目來看，無一例外地是面向全市輻射，所以，對于本項目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個前提，而且是一種必須。打造具備差異化功能的特色商業(yè)是實現(xiàn)本項目商業(yè)價值的市場出口■以供求關(guān)系判別稀缺性業(yè)態(tài)對于本項目商業(yè)價值的實現(xiàn)來看，實際上第一步就是尋找稀缺性業(yè)態(tài)，找到合適的稀缺性業(yè)態(tài)，整個商業(yè)中心的定位就成功了一半。稀缺性商業(yè)業(yè)態(tài)＝項目所在區(qū)域急需產(chǎn)品＝未來項目所在區(qū)域需求產(chǎn)品商機＝項目均衡點＝商機3、規(guī)劃（8大原則）戰(zhàn)略前瞻化布局人性化標志可視化功能多元化賣場社會化消費娛樂化指標保守化技術(shù)先進化戰(zhàn)略前瞻化：本項目首先要重視的規(guī)劃原則就是戰(zhàn)略前瞻化,這種前瞻性要求開發(fā)商和建筑規(guī)劃師善于運用本項目所處的有發(fā)展?jié)摿Φ囟?通過戰(zhàn)略的投資和科學(xué)的規(guī)劃,使項目的商業(yè)價值在未來數(shù)年內(nèi)得以倍數(shù)增長。因為在快速發(fā)展的合肥,商業(yè)地產(chǎn)項目絕大多數(shù)是一種戰(zhàn)略投資,因此前瞻化的戰(zhàn)略規(guī)劃就顯得尤為重要.成功案例<廣州天河城廣場>第六屆全國運動會在廣州天河召開之前，天河城所處區(qū)域還是一片菜田，商業(yè)價值基本為零，但隨著六運會在廣州天河城的成功啟動，政府在此建成了天河體育中心和六運小區(qū)，天河城的開發(fā)商敏銳地感受到這一區(qū)域的商業(yè)潛力，于是前瞻性地在此規(guī)劃建成了總面積達16萬平米的綜合商業(yè)，天河城的開發(fā)商能在一片菜地上建成當時中國規(guī)模最大的商業(yè)，并且在開業(yè)運營十年后仍然以其良好的商業(yè)規(guī)劃成為跟進者的標桿，這與開發(fā)商高瞻遠矚的戰(zhàn)略眼光是分不開的；1996年建成開業(yè)的廣州天河城目前已經(jīng)成為全世界人流最旺的MALL，日均客流量達到30萬人以上，僅2004年5月1日，天河城的日客流量就達到81萬人次；同樣是2005年5月1日，天河城的日客留量再次達到83萬人次，黃金周七天，客流量總共突破400萬人次；在開業(yè)后至今的10年時間里，天河城的客流總量已經(jīng)突破10億人次，堪稱全世界人流最旺的購物中心。廣州天河城廣場布局人性化：本項目的規(guī)劃應(yīng)當力求簡單、人性化，以滿足人的細節(jié)需要為第一要旨?，F(xiàn)代商業(yè)競爭日趨激烈，眾多的商業(yè)地產(chǎn)項目為形成差異化，無不在規(guī)劃上進行精心的構(gòu)思、大膽的策劃，以使項目在規(guī)劃在規(guī)劃上能區(qū)別于競爭對手，形成特色，但是另外人性化的布局需要也不容忽視.反面案例<廣東省茂名市威威步行街>廣東省茂名市的威威步行街是在一個橫貫商業(yè)中心的河涌旁建成的一條長度達1000米的商業(yè)街區(qū)，而且僅一頭一尾兩個出口，街道兩側(cè)只有店鋪，當消費者進入街區(qū)的范圍后，就要從頭走到尾，這樣顧客走完全程后普遍感到極為疲憊，無多少樂趣可言，休閑化的逛街購物變成了疲于奔命的趕路，這樣的設(shè)計完全忽略了人性化，久而久之，消費者就失去了來此逛街的興趣，最后步行街只能面臨重新改造的結(jié)果。店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪店鋪牌坊入口牌坊入口威威步行街長度距離大于1000米標志可視化：商業(yè)地產(chǎn)項目的標志應(yīng)當充分滿足可視化原則，良好的可視化標志設(shè)計能讓人在遠處、近處都能感受到項目的吸引力，讓看到的人、路過的人，在不自覺中被吸引，商業(yè)地產(chǎn)項目作為商業(yè)交流和商品交易的場所，標志的可視化是必須的要求；好的標志應(yīng)是建筑的一部分，商業(yè)地產(chǎn)項目的圖像設(shè)計應(yīng)當屬于建筑設(shè)計的范疇，如果建筑設(shè)計師不考慮到標志的應(yīng)用和審美要求，對建筑的理解僅限于對建筑力學(xué)和建筑材料學(xué)的理解，缺乏商業(yè)理解和藝術(shù)思維，這類建筑規(guī)劃就不是一種成功的規(guī)劃.成功案例<廣州正佳廣場>任何商業(yè)地產(chǎn)項目都會追求標志的可視化，只是應(yīng)用的程度有所不同。如廣州正佳廣場，其代表財富匯聚的標志不僅應(yīng)用在各種平面媒體上，還在廣場主入口處設(shè)計了一尊標志雕塑，具有很強的可視性，給人留下深刻的印象。但同時，也有很多商業(yè)地產(chǎn)項目在標志的可視化方面缺乏應(yīng)用經(jīng)驗，致使建筑標志不能形成良好的品牌認知度，造成了項目最重要的無形資產(chǎn)缺失。廣州正佳廣場功能多元化：商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)滿足顧客多元化的消費需求，可以讓顧客在消費場所內(nèi)獲得全身心的享受。現(xiàn)代購物中心的規(guī)劃設(shè)計，倡導(dǎo)集購物、休閑、餐飲、娛樂等多種功能于一體，讓顧客在消費時獲得一站式消費滿足，這也是和本項目規(guī)模類似的集中商業(yè)規(guī)劃的一大趨勢.成功案例<合肥元一時代廣場>元一時代廣場作為安徽省首家復(fù)合體驗式時代歡樂主題購物公園，其中純商業(yè)經(jīng)營面積達到了6.5萬平米，百貨公司、量販超市、科技廣場、頂級名店、精致書城、風(fēng)味小吃、電影院、游戲場、KTV等在元一時代廣場一應(yīng)俱全，一站式多功能的消費體驗給顧客帶來一種全新的購物體驗。開業(yè)一年來，除服裝百貨業(yè)的經(jīng)營因定位問題尚未形成氣候外，其它業(yè)態(tài)功能區(qū)的經(jīng)營狀況都運行良好，給合肥大型綜合性商業(yè)的發(fā)展起到了很好的標桿作用。時代百貨肯德基歡樂谷游藝場環(huán)球影城翼飛文化北京華聯(lián)超市國美電器大賣場招商銀行時代春天精品店歡樂頻道KTV城市花園咖啡店味來世界餐飲區(qū)音樂皇庭音響專賣元一時代廣場各業(yè)態(tài)各品牌的功能多元化例舉賣場社會化：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目公共空間應(yīng)當社會化，而不是僅僅是一個消費場所，消費只是它所提供的一種主要功能，也是本項目所需要特別注重的一個方面。世界上眾多成功的商業(yè)地產(chǎn)項目都會努力形成自身的社會化功能，如香港IFCMALL和柏林火車總站等成功的購物中心，充分實現(xiàn)了商業(yè)與交通樞紐功能的完美融合，建于中國烏魯木齊的新疆國際大巴扎，更是在商業(yè)建筑組團中建有一所清真寺，將宗教與商業(yè)進行融合，在提高商業(yè)魅力的同時，進一步增強了商場的聚客能力。本項目融合社會化功能的方向也同樣可以與旅游等進行融合。成功案例<烏魯木齊國際大巴扎>烏魯木齊國際大巴扎總建面積9萬平米，由3大商業(yè)建筑、1個露天巴扎和1座清真寺組成，標志性建筑為1座70余米高的觀景塔和1個能容納千人的文藝表演廣場。在整體規(guī)劃中，烏魯木齊國際大巴扎充分體現(xiàn)了公共空間社會化的思想，不僅將國際大巴扎建設(shè)為一個民族商貿(mào)中心，也使它成為一個文化交流中心；烏魯木齊國際大巴扎建筑組團中的清真寺、露天巴扎和文藝表演廣場，創(chuàng)作了一個社會交流和宗教活動場所。尤其是建筑面積為2312平米的清真寺，實現(xiàn)了商業(yè)活動與宗教活動的結(jié)合，使國際大巴扎迅速成為烏魯木齊新興的文化、旅游、休閑和購物中心。烏魯木齊國際大巴扎買場社會化還應(yīng)具備實用的社會化功能,如：最短距離大交通、最優(yōu)留客小交通，大交通的改善是指外部交通動線以距離最短為原則，小交通特別是商業(yè)內(nèi)街的設(shè)計也是如此,特別需要強化社會功能，這種社會功能的實現(xiàn)首先就要求行人從內(nèi)街通行的距離短于從市政道路通行的距離，這樣的內(nèi)街設(shè)計才具備社會功能和實用功能，如本項目商業(yè)內(nèi)街的交通就可以朝最短化努力，圖示如下，至于商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的交通留線問題，則主要考慮一個如何留客聚客和形成回路的問題，同一朝向盡量減少出入口的數(shù)量等.3-5層4-5層3層1層黃山路最短距離商業(yè)內(nèi)街消費娛樂化：現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃越來越重視顧客的娛樂體驗，力求通過豐富的娛樂設(shè)施增加顧客的光臨次數(shù)、延長顧客的停留時間、提高顧客消費數(shù)額、加強商場品牌魅力等目的。眾多商業(yè)地產(chǎn)項目一般都會規(guī)劃數(shù)量不等的娛樂設(shè)施，相比而言，建于郊區(qū)的大型綜合性商業(yè)娛樂設(shè)施面積最大、設(shè)施種類最全、購物娛樂化特征體現(xiàn)得最明顯.成功案例<東菀華南MALL>消費娛樂化已經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃的一個主流思想，眾多商業(yè)地產(chǎn)項目紛紛在總體規(guī)劃中設(shè)計更多的娛樂元素，以達到可持續(xù)經(jīng)營的目的。北美購物中心的娛樂化特征最突出，現(xiàn)在日本、泰國和中國各地新建的眾多商業(yè)地產(chǎn)項目都在總體規(guī)劃中加入越來越多的娛樂元素，如華南MALL。華南MALL的純商業(yè)面積達到40萬平方米，是亞洲乃至世界上氣勢最宏偉、規(guī)模最大的MALL商業(yè)建筑群之一。由于項目本身所具備的良好聚焦輻射條件，華南MALL據(jù)此定位為集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動等功能于一體的超大型主題式購物公園，消費市場面向珠江三角洲地區(qū)。項目在娛樂元素的設(shè)計上，將動感娛樂和閑娛樂相結(jié)合，創(chuàng)造了一個立體式的娛樂大空間，主力娛樂業(yè)態(tài)中有加拿大IMAX巨幕電影、新加坡歡笑天地、英國BBC天線寶寶、美國時代華納影院等全球知名商家陣營，而其中的新加坡歡笑天地則號稱中國最大的動感娛樂街區(qū)。華南MALL娛樂設(shè)施指標保守化：商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)是一種戰(zhàn)略投資，要求開發(fā)商和建筑規(guī)劃師能清晰預(yù)見區(qū)域的消費能力和發(fā)展戰(zhàn)略，并迎合未來發(fā)展需求的戰(zhàn)略規(guī)劃。但是在這一戰(zhàn)略構(gòu)想中，項目的指標設(shè)計卻應(yīng)該遵循保守化原則，與前瞻性的開發(fā)原則形成對比.所謂指標保守化實際是指項目的商業(yè)增長幅度和預(yù)期營業(yè)額應(yīng)適當保守，而不應(yīng)過分樂觀，使項目在日后營運時無法如期完成財務(wù)指標，從而導(dǎo)致項目的可持續(xù)運營受到影響。成功案例<香港購物中心>香港由于地少人多，寸土寸金，購物中心開發(fā)成本非常高，因此一般開發(fā)商都嚴格控制商業(yè)規(guī)模來控制商業(yè)風(fēng)險，他們一般采取分階段開發(fā)和控制總建面積來使指標保守化，因為大型綜合性商業(yè)進入營運階段后一般營運成本都非常高，而且競爭壓力也大，從而控制開發(fā)指標成為第一要務(wù)。所以香港的購物中心面積一般以幾萬平米的購物中心居多，只有少數(shù)區(qū)域超過10萬平米，目前還沒有超過20萬平米的。技術(shù)先進化：由于商業(yè)地產(chǎn)項目的屬性決定了建筑場所是人流匯聚、信息匯聚、資源匯聚的焦點，這些焦點的形成要求開發(fā)商必須大量運用各種新技術(shù)，以此避免在同質(zhì)化競爭中被提前淘汰出局；通常，商業(yè)地產(chǎn)項目都有令人難忘的造型，這些建筑的造型對建筑力學(xué)、建筑材料學(xué)提出了更高的要求，因此，對于本項目而言，如果有條件，應(yīng)該盡可能地運用先進的技術(shù)表現(xiàn)項目領(lǐng)先的潮流，領(lǐng)導(dǎo)時尚的個性特征，增加顧客的新鮮感。技術(shù)先進化建筑示例4、組合街的組合：這個組合是有關(guān)于商業(yè)動線設(shè)計所必須考慮的一個各方面因素結(jié)合的一個綜合體，它主要包括街、街角、廣場、流量、表現(xiàn)等五個方面因素的組合考慮；商業(yè)的組合：商業(yè)的組合是營造一個均好性的商業(yè)環(huán)境硬件組合，它主要包括街、商鋪、中庭、廣場、停車場、內(nèi)部組合（照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等）等多元素的組合。結(jié)論:綜上所述，在考慮商業(yè)布局時，要充分考慮多種商業(yè)元素的有機化搭配和系統(tǒng)構(gòu)成，要用系統(tǒng)的觀點來看待商業(yè)的組合。商業(yè)篇21、策劃2、商圈3、招商4、管理經(jīng)營部分（綠城桂花園三期商業(yè)）1、策劃■商業(yè)策劃的核心在于尋找商業(yè)活動中價值規(guī)律和構(gòu)建實現(xiàn)商業(yè)價值的價值鏈，通過三大價值規(guī)律，構(gòu)建一個需求強勁的、可實現(xiàn)的、全新的集餐飲、休閑、娛樂三位一體的一站式綠色情景MALL。強勁的終端需求商業(yè)價值鏈廣泛多選的經(jīng)營者具備品牌優(yōu)勢的開發(fā)商與眾不同的經(jīng)營環(huán)境全新的業(yè)態(tài)組合商業(yè)價值規(guī)律稀缺價值高價化未來價值現(xiàn)在化廣域價值區(qū)域化廣域價值區(qū)域化：作為一個區(qū)域性的商業(yè)中心，如果能夠?qū)⑾M圈定位為廣域范圍，那么將極大地擴大了客群，這也是區(qū)域大商業(yè)中心成功運營的關(guān)鍵所在，最后實現(xiàn)的商業(yè)價值有多大那就看輻射的廣域范圍有多廣。成功案例<合肥綠水雅客生態(tài)酒店>合肥綠水雅客生態(tài)酒店座落于合肥北二環(huán)以外的瑤海工業(yè)園物流大道和銅陵北路交匯處，作為一個總建面積接近20000平米的超大型主題餐廳，周邊3公里范圍內(nèi)的區(qū)域消費是遠遠滿足不了酒店的運行的，但是在酒店規(guī)模和生態(tài)兩大特色的強大號召力下，酒店從06年7月1日開業(yè)以來，卻吸引了全合肥的廣域商務(wù)宴請客戶，輻射更遠的區(qū)域甚至包括合肥周邊縣市，經(jīng)營狀況也出現(xiàn)驚人的火爆，下午2點以后基本上連大廳訂座都沒有，整個酒店商業(yè)價值的提升完全就是從廣域價值區(qū)域化得來。合肥綠水雅客生態(tài)酒店稀缺價值高價化：最為一個商業(yè)建筑，雖然在設(shè)計之初都大力強調(diào)其均好性，但是實際所有的鋪面不可能是商業(yè)價值都一樣，商業(yè)資源最好的區(qū)域也是整個商業(yè)設(shè)施的稀缺價值所在，那么這些區(qū)域的商鋪如入口、電梯上下口、中庭附近就理應(yīng)實現(xiàn)價值最大化，以充抵那些商業(yè)資源缺乏區(qū)域的較低價值，從而人為地控制整個商業(yè)價值的均好性。這種商鋪資源的最大化利用也就是商業(yè)項目稀缺價值高價化的一個重要體現(xiàn)。成功案例<南京德基廣場>地處新街口東北角的德基廣場營業(yè)面積達2萬平方米，作為南京最新的引領(lǐng)時尚的頂級消費場所，與“新百”、“東方”、“金陵百貨”構(gòu)筑完成新街口東北四角購物商圈，在近10個月的試營業(yè)后，于2006年6月26日正式營業(yè)至今，不僅在新街口商圈站穩(wěn)了腳跟，而且基本上從觀念上也顛覆了南京人跟深蒂固的“金鷹”觀點，當范思哲、ESCADA、FERRE、ETRO、Max－Mara、GIADA、BCBG等眾多頂級奢侈品牌出現(xiàn)在德基廣場時，才真正讓南京老百姓見識到了真正的頂級商場，由于這些享譽全球的國際品牌均是自主經(jīng)營，德基廣場的環(huán)境和服務(wù)得到了充分的保證。強大的競爭使得一向是南京頂級消費代名詞的金鷹也破天荒地搞起了“滿400送120”；德基廣場在商業(yè)資源的整合上，充分利用了商業(yè)資源稀缺價值高價化來實現(xiàn)商業(yè)環(huán)境的均好性，如商場的2-7層環(huán)中庭周邊的鋪面就實現(xiàn)了租金收益的最大化，同一樓層環(huán)中庭以外的次級資源區(qū)在租金上則相差很大，這樣，能接受較高租金、利潤較高的一些國際一線品牌如VERSACE、CERRUTI、ESCADA等就自然占據(jù)了商場的最好資源，和其本身的品牌形象也相吻合，而其他的二線品牌則自然流向次級區(qū)域，這樣，整個商場就自然實現(xiàn)了稀缺價值的高價化。南京德基廣場未來價值現(xiàn)在化：衡量一個商業(yè)項目如何實現(xiàn)價值最大化的標準，時間價值的設(shè)計應(yīng)該是關(guān)鍵，這種時間價值的體現(xiàn)也就是未來價值現(xiàn)在化、現(xiàn)在透支將來。成功案例<南京鐘山國際高爾夫>鐘山國際項目坐落于紫金山腳下，是南京市惟一在市區(qū)內(nèi)的高爾夫球場別墅項目，占地面積達3671畝。作為南京頂級的體育休閑運動與高端別墅相結(jié)合的項目，鐘山國際體育公園包括2座18洞72桿國際標準高爾夫球場及與之配套的綜合娛樂項目，其中一個球場還作為十運會的高爾夫運動場。俱樂部會所將包含有五星級標準的運動員及裁判用房、標準客房、中西餐廳、壁球館、健身房等設(shè)施。整個球場及配套設(shè)施均按舉行國際賽事的標準設(shè)計建造。該項目還包括部分高爾夫別墅，別墅區(qū)占地面積約1037畝，將圍繞或穿插在2300畝球場周圍。雖然別墅有天賦珍稀的價值，但是因總價均為1000萬以上，自05年開盤以來，銷售一直未有起色，針對目前的銷售現(xiàn)狀，項目對別墅價值的設(shè)計進行了重新的梳理，并前瞻性地提出了“買別墅，做高爾夫球場終身會員”的主張，并對購買別墅的客戶發(fā)放高爾夫終身會員卡，實際上，整個產(chǎn)品價值的設(shè)計過程中，只是將終身的會員權(quán)益提前透支而以，卻對整個項目的營銷產(chǎn)生了質(zhì)的突破，成為未來價值現(xiàn)在化設(shè)計的典范。南京鐘山國際高爾夫■總體商業(yè)定位定位釋義：1、“合肥首個”主要強調(diào)領(lǐng)先性、唯一性和震撼性；2、“餐飲、娛樂、休閑”是本項目商業(yè)業(yè)態(tài)的最主力業(yè)態(tài)；3、“一站式”是本項目特色MALL的主要特點，區(qū)別于現(xiàn)在流行的購物MALL；4、“綠色情景MALL”則主要強調(diào)本項目所獨有的公園式生態(tài)環(huán)境，也是本項目定位高端的一個基礎(chǔ)。合肥首個餐飲、娛樂、休閑三位一體的一站式綠色情景MALL總體定位依據(jù)：1.區(qū)域商業(yè)規(guī)劃日趨明朗合肥市最近的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃目前已經(jīng)很明朗，政府大力發(fā)展西區(qū)商業(yè)的計劃已經(jīng)啟動，如拓基城市廣場的開工，遠景規(guī)劃及目前的配套措施建設(shè)將為本項目的運作提供可靠的保證；2.區(qū)域及全市范圍內(nèi)高端消費群體的支撐隨著項目周邊高檔住宅小區(qū)的不斷建成和入住率的不斷提高，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成一個高端人群聚居區(qū)，再加上全市范圍內(nèi)高端消費的存在性需求，應(yīng)該對本項目的高端業(yè)態(tài)定位能起到很好的支撐；3.區(qū)域內(nèi)乃至整個合肥市沒有類似定位項目，處于市場空白由于本項目的總體方向是依托本區(qū)域眾多高檔社區(qū)強有力消費群體向全市輻射的綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，項目周邊乃至全市和本項目類似的項目基本沒有，加上本項目具有一定的規(guī)模和輻射功能，所以本項目在定位的稀缺性上有比較強的競爭力；4.商業(yè)經(jīng)營者普遍看好本項目在本次的商業(yè)調(diào)研中，訪問了部分本項目將來可能引進的一些知名的商業(yè)企業(yè)，從反饋的意見來看，大部分商業(yè)企業(yè)特別是餐飲、娛樂休閑類企業(yè)對于本項目都比較感興趣，同時對本項目的總體定位表示認可；5.便利的交通區(qū)位和良好的生態(tài)環(huán)境本項目西臨大蜀山人工湖，北連城市主干道黃山路，是合肥是不可多得的交通與環(huán)境兼?zhèn)涞纳仙现畢^(qū)，對高端客群的吸引力較大；6、項目具有規(guī)模優(yōu)勢，多業(yè)態(tài)組合具有較強的競爭優(yōu)勢

項目整體商業(yè)面積為3.5萬平米，在合肥類似綜合業(yè)態(tài)商業(yè)項目中是規(guī)模較大的一個，目標區(qū)域內(nèi)同等規(guī)模包含多業(yè)態(tài)的項目目前還沒有出現(xiàn)，從本項目綜合定位來講，本項目將成為合肥西部的商業(yè)亮點；7、項目周邊高含金量的客源為擬入住企業(yè)的經(jīng)營成功提供了保障

本項目周邊的高新區(qū)擁有眾多高消費商務(wù)群體，同時周邊形成的高尚住宅區(qū)居住著大量的中高收入階層，同時，臨近的政務(wù)區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)也能為本項目帶來大量的客源，因此，本項目有著非常豐富的高含金量的潛在消費群體，由于本項目綜合定位的獨特性，基本上能和拓基城市廣場的定位形成互部，將有機會填補合肥西部相關(guān)商業(yè)空缺；8、本項目未來成長空間相對比較大本項目在建成之后，該區(qū)域內(nèi)除了針對某一種業(yè)態(tài)有競爭對手，就本項目的綜合體定位而言，可以說在合肥西區(qū)本項目是沒有競爭對手的（休閑業(yè)銀灘綠洲競爭較大）。針對餐飲和娛樂業(yè)態(tài)，西區(qū)目前還沒有更高品質(zhì)的項目面市，這也正是本項目所尋找的稀缺業(yè)態(tài)，而本項目更大的市場空間還在于它是一個各種高檔服務(wù)型業(yè)態(tài)的大規(guī)模綜合體。因此，建議搶占市場制高點，搶占市場先機，爭取最大利潤，堅定不移地走走高端路線。9、綠城品牌的公信力和號召力綠城集團在合肥通過綠城桂花園和百合公寓兩個項目的成功操作，在合肥所建立起的品牌資源可以在桂花園三期商業(yè)得到進一步整合。主要業(yè)態(tài)定位依據(jù)：1.本項目主要業(yè)態(tài)定位并非大型超市和百貨業(yè)，專業(yè)性市場定位也不可取對于本項目的區(qū)域特質(zhì)而言，首先排除的主要業(yè)態(tài)應(yīng)為大型超市、百貨業(yè)、專業(yè)市場（如服裝、電子、機電、汽車）等，因為這些業(yè)態(tài)對本區(qū)域的消費群體總量和業(yè)態(tài)經(jīng)營的成熟度要求很高，也就是說商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，而這些恰恰是本項目所在高新區(qū)大蜀山版塊所不具備的，而且一旦定位于以上業(yè)態(tài)，那就基本上是一種大眾消費業(yè)態(tài)，和本項目本身所具備的高端定位優(yōu)勢相悖；2.餐飲業(yè)業(yè)態(tài)定位依據(jù)親朋好友聚餐商務(wù)宴請A.區(qū)域餐飲不同消費客群的消費偏好考慮因素本項目的餐飲業(yè)消費者定位為商務(wù)宴請，正好符合項目特色，輻射范圍應(yīng)該是全市，特別是高新區(qū)、政務(wù)區(qū)和經(jīng)開區(qū)的企事業(yè)單位。B.大餐飲業(yè)態(tài)定位分析調(diào)查結(jié)果顯示，不同的目標消費群體對菜肴口味的選擇都保持同樣的態(tài)度，首選都是川粵菜（71.6%），且遠遠領(lǐng)先于其次選擇的家常菜（17.6%）；從高檔餐飲企業(yè)的經(jīng)營特色來看，海鮮和特色高檔餐飲所占比例較高，但是場所分布卻比較集中，基本上在環(huán)城路以內(nèi)，環(huán)城路以外的區(qū)域基本上是經(jīng)營空白，今年7月開業(yè)的綠水雅客生意火暴，就能很好地解釋這一現(xiàn)象；高檔商務(wù)宴請還能為休閑娛樂業(yè)帶來更多的客源，從而達到客源的最大限度挖掘；一些具備較大品牌效應(yīng)和經(jīng)濟實力的本地和外地餐飲連鎖應(yīng)該是本項目的重點招商對象，有些商家甚至具備自行購買經(jīng)營的能力；高檔商務(wù)宴請目前高檔商務(wù)中餐基本上和“海鮮”劃上了等號，高檔海鮮酒樓的成功在一定程度上取決于規(guī)模和檔次，根據(jù)目前沿海發(fā)達城市及合肥本地相關(guān)海鮮酒樓的規(guī)模，以及相關(guān)經(jīng)營商戶的訪談來看，海鮮酒樓的經(jīng)營面積應(yīng)不低于5000平米，但考慮到目前合肥西區(qū)尚無大型高檔酒樓，而且本項目周邊環(huán)境資源優(yōu)異，具備很大的輻射功能，本項目的餐飲主力店如果走特色餐飲或高檔海鮮酒樓的路線，在經(jīng)營規(guī)模上可以考慮在10000平米左右，甚至更高；對于本項目其他規(guī)劃的互補性質(zhì)餐飲商家，則主要考慮特色經(jīng)營和滿足社區(qū)配套功能為主，經(jīng)營商家可以多，甚至可以規(guī)劃出特色小餐飲區(qū)，但經(jīng)營面積需要控制，一般不超過500平米；C.餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營面積規(guī)劃3.休閑娛樂業(yè)業(yè)態(tài)定位依據(jù)A.全市休閑娛樂業(yè)消費潛力分析數(shù)據(jù)表明，合肥市商務(wù)群體休閑娛樂市場消費潛力巨大商務(wù)群體娛樂群體消費水平個人休閑娛樂消費水平人均費用：138.07元/人次人均費用：71.71元/人次B.休閑娛樂業(yè)態(tài)定位分析調(diào)查結(jié)果顯示，合肥的商務(wù)休閑消費呈快速增長之勢，是目前除餐飲業(yè)外的第二高速增長點；從目前的合肥較高端的休閑娛樂場所的經(jīng)營情況來看，以規(guī)模和環(huán)境取勝基本上是普遍現(xiàn)象，以目前合肥生意火爆的經(jīng)營場所來看，如銀灘綠洲、萬豪圣會、藍天白云、紅燕燕等，其經(jīng)營規(guī)模都在5000平米以上；本項目所在區(qū)域有著天然的經(jīng)營優(yōu)勢，除附近的銀灘綠洲對本項目的休閑業(yè)態(tài)構(gòu)成一定威脅外，娛樂業(yè)基本無競爭，而周邊特別是高新、政務(wù)和經(jīng)開區(qū)高端商務(wù)群體的休閑娛樂需求卻大量存在；休閑娛樂業(yè)的主力店招商可以考慮溫泉會所、演藝酒吧和夜總會各引進一家；商務(wù)休閑娛樂■總體商業(yè)功能定位1、合肥目前的商務(wù)型綜合會所基本上是一個市場空白，存在著巨大的市場商機，它的存在是基于市場的需求和空白點而存在，而并不需要類似元一時代廣場購物MALL的存在一樣需要人口基礎(chǔ)和商業(yè)基礎(chǔ)；2、基于高新區(qū)特別是項目周邊基礎(chǔ)配套缺乏的現(xiàn)狀，規(guī)劃一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)也同樣是一種必要；輻射全市的商務(wù)型綜合會所兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能■總體商業(yè)業(yè)態(tài)布局主力店業(yè)態(tài)：特大型餐飲1家、溫泉會所1家、夜總會1家、演藝酒吧1家；次主力店業(yè)態(tài)：中型超市1家，較大規(guī)模美容、美發(fā)、健身館各1家，通訊、銀行各1家；特色品牌店業(yè)態(tài)：食品、服飾、特色餐飲、家居、醫(yī)藥、煙酒、禮品、化妝品音像等；社區(qū)配套私營店業(yè)態(tài)：便利店、餐飲、五金、洗衣店、蛋糕房、水果店、修理店等；3-5層4-5層3層1層餐飲區(qū)休閑娛樂區(qū)娛樂區(qū)社區(qū)配套私營店黃山路沿街底層次主力店沿街底層次特色品牌店商業(yè)內(nèi)街沿街底層次中型超市規(guī)模：10000平米；位置：西側(cè)沿黃山路樓二三四五層；特大型餐飲規(guī)模：共12500平米；位置：L型樓體二三四五層及中段沿黃山路樓二、三層；休閑娛樂規(guī)模：2500平米；位置：商業(yè)內(nèi)街黃山路交匯處底一層；中型超市規(guī)模：4000平米；位置：商業(yè)內(nèi)街兩側(cè)底商；特色品牌店規(guī)模：6000平米；位置：沿黃山路側(cè)純一層底商；社區(qū)配套店參考目標商戶源自向陽漁港寧波泰國村魚翅新加坡金滿樓合肥香格里拉合肥東江海鮮酒樓廣州天上人間俱樂部北京諾亞方舟娛樂福建世紀華翰文化娛樂北京麥樂迪娛樂北京餐飲建議主力店：休閑娛樂參考目標商戶源自百樂門上海名仕溫泉會所香港皇馬月光城桑拿深圳阿倫故事酒吧成都美高美娛樂南京阿波羅演藝南京櫻花園桑拿會所南京黃山大廈桑拿會所合肥建議次主力店：休閑娛樂超市百勝超市馬來西亞參考目標商戶源自小肥羊餐飲內(nèi)蒙古屈臣氏日用品香港SASA化妝品香港永和豆?jié){臺灣肥西老母雞合肥上島咖啡臺灣強生母嬰護理上海克莉絲汀蛋糕上海一兆韋德健身美國建議特色品牌店：2、商圈實現(xiàn)消費距離遠近強弱弱強核心商圈次級商圈邊緣商圈5公里8公里12公里游離商圈主要涵蓋高新區(qū)、政務(wù)區(qū)企事業(yè)單位主要涵蓋政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)及中心主城區(qū)企事業(yè)單位及個人高端消費需要主要涵蓋城北及城東部分企事業(yè)單位及個人高端消費需要主要涵蓋流動人口的隨機性消費及合肥郊區(qū)縣本項目的主流消費商圈將集中在高新、政務(wù)、中心老城區(qū)及經(jīng)開區(qū)的商務(wù)群體消費3、招商■招商策略招商策略：主力店招商先行全面招商銷售同步1432關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)控制招商節(jié)奏倡導(dǎo)差異化經(jīng)營選擇好開業(yè)時間差別銷售和差異化經(jīng)營：物業(yè)的可銷售部分在銷售時需要重視以后錯位經(jīng)營的重要性，如果實行無差別的價高者得策略，后續(xù)一些經(jīng)營能力差、業(yè)態(tài)重復(fù)的商鋪經(jīng)營不善的現(xiàn)象肯定會出現(xiàn)，個別商鋪的經(jīng)營不善同樣會影響到整體商業(yè)價值的提升；關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)：對于集中式大商業(yè)招商和銷售而言，主力店和品牌店效應(yīng)明顯，大的有影響力主力店和品牌店能全面提升整個商業(yè)物業(yè)的全面升值，因為其本身的聚客能力也是其他中小商戶的客源保障和經(jīng)營信心保障；控制招商節(jié)奏：招商是商業(yè)物業(yè)營銷推廣鏈中最重要和附加值最高的環(huán)節(jié)，但是招商不同于銷售，商業(yè)項目最好能一氣呵成，招商時間特別不宜長，因為銷售是統(tǒng)一開售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn)節(jié)點，要趁人氣最旺時期，至少沖到80%-90%，才能保證人氣的持續(xù)，使后期招商更為順利；選擇好開業(yè)時機：招商完成后，規(guī)劃好統(tǒng)一的開業(yè)時間就很重要了，一邊營業(yè)一邊裝修顯然達不到開業(yè)要求，具體的時間選擇上則以節(jié)假日為佳，因為商業(yè)物業(yè)的開業(yè)對人氣要求很高，為能有更多人烘托開業(yè)盛況，統(tǒng)一制造開業(yè)興奮點（利益點）也是必要的?！稣险猩虒I(yè)招商形象招商活動招商■租售策略快速回籠資金的售后返租形式需慎重；售后返租的形式雖然能迅速回收資金，但是操作實施困難，國家已明令禁止，分割式產(chǎn)權(quán)糾紛對于追求長遠發(fā)展的品牌性企業(yè)不利，而且對商管公司要求很高，一旦承諾利益無法兌現(xiàn)，風(fēng)險將仍然會轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商身上；合理的租售結(jié)合形式同樣能保證資金的有效運轉(zhuǎn)，給客戶以信心；如果租售比例控制得當，策略運用得體，實際上仍然可以保障資金的有效運轉(zhuǎn)，如本項目就可以對客戶承諾只銷售30%的商業(yè)，70%的鋪面自營，這樣一方面，客戶直接就感到開發(fā)商的魄力和自信，從而信任開發(fā)商的統(tǒng)籌經(jīng)營，而且也相信物業(yè)的價值有保證，對于招商和銷售來講無疑是一劑最好的催化劑；另一方面，只銷售30%的物業(yè)能達到物以稀為貴的效應(yīng)，有利于獲得高額利潤，而剩余非出售部分的35%可以以較優(yōu)惠的出租給有品牌影響主力商戶，這部分處于保本狀態(tài)，另外的35%則可以出租給有經(jīng)濟實力和銷售實力的商戶，以獲取較高租金回報。只租不售的形式開發(fā)的近期利益得不到保障，對資金鏈要求很高，對本項目而言基本不可取。2種租售策略對比及經(jīng)濟估算：租售結(jié)合策略只售不租策略特色品牌店及社區(qū)配套店約10000平米出售，均為沿街商鋪，約占項目總量的30%特大型餐飲主力店和超市按優(yōu)惠價格出租，約占項目總量的35%其他休閑娛樂等次主力店按較高價格出租，約占項目總量的35%出售的沿街商鋪約12000平米以較高價格出售，約占項目總量的35%出售的非沿街商鋪約23000平米以一般價格出售，約占項目總量的65%按12000元/平米均價計算，總計銷售額1.2億按40元/平米/月的出租價格計算，初始年度總收益600萬按70元/平米/月的出租價格計算，初始年度總收益1050萬按10000元/平米均價計算，總計銷售額1.2億按6000元/平米均價且銷售率達到80%計算，總計銷售額1.1億租金價格按保底10%的速度遞增計算，10年總收益4.5億10年總收益2.3億注：以上數(shù)據(jù)僅為標準計算范例，僅供參考4、管理四贏三統(tǒng)一四贏：1.開發(fā)商通過租售結(jié)合實現(xiàn)自身效益的最大化；2.業(yè)主通過所投資的商業(yè)物業(yè)的增值和租金回報取得投資收益；3.商家通過入場經(jīng)營取得經(jīng)營利潤；4.消費者在消費中得到體驗和一定的滿足。

三統(tǒng)一：1、統(tǒng)一招商；2、統(tǒng)一銷售；3、統(tǒng)一管理。四贏三統(tǒng)一的管理模式將真正有利于各利益主體：1、有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項目定位，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟的今天，業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要性也正逐漸凸現(xiàn)，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃將是招商工作和后繼經(jīng)營成功的一個基本保證；2、有利于合理的掌控租金和售價之間的均衡，因為商業(yè)地產(chǎn)一個重要的特點是，租金和售價之間存在著一定的比例關(guān)系，并且二者之間的相互影響關(guān)系十分明顯。市場上常見的8％的投資回報承諾即反映了這一事實。商鋪投資者多為職業(yè)投資客，對回報率這一概念尤為關(guān)注，由專業(yè)公司統(tǒng)一操作根據(jù)租售的實際情況合理的確定租金和銷售價格，采取以租金支撐售價或是以售價帶動租金等靈活多樣的形式，使得租售之間相互促進，將能夠順利的推進各項目標的實現(xiàn)；3、有利于協(xié)調(diào)各利益主體之間的關(guān)系；商業(yè)地產(chǎn)所涉的利益主體眾多，因而就難免有眾多的關(guān)系需要協(xié)調(diào)，理論上看來四個利益主體最少有六對矛盾（業(yè)主與發(fā)展商，商家與發(fā)展商，消費者與發(fā)展商，業(yè)主與商家，業(yè)主與消費者，消費者與商家）需要協(xié)調(diào)。每一個矛盾都將為項目的成功留下隱患，三統(tǒng)一的操作則可以有效的避免各種矛盾的發(fā)生；4、有利于保證項目的持久繁榮，三統(tǒng)一操作模式下的管理涵蓋了商業(yè)管理和物業(yè)管理兩方面的內(nèi)容，其最明顯的特點就是針對性較強，有這一特點作為基礎(chǔ)，將能夠極大的保證項目的持久繁榮；5、三統(tǒng)一操作模式下的商業(yè)管理，以服務(wù)為主導(dǎo)，在業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過與商家簽定管理公約，服務(wù)協(xié)議等模式，針對商家的經(jīng)營活動進行宏觀上的管理和微觀上的服務(wù)相結(jié)合。即能達到管理的目的，也能夠有效的滿足商家的需求，同時也兼顧了各方面的利益，使得四贏格局能夠真正得以實現(xiàn)。

標桿案例解析<深圳萬科城風(fēng)情步行街LIVINGMALL>萬科城風(fēng)情步行街LivingMall是49萬平米深圳萬科城的社區(qū)配套，也是一個輻射北深圳的集購物、飲食、娛樂、休閑、LOFT空間為一體的復(fù)合型商業(yè)中心，3萬平米的商業(yè)總量是萬科迄今為止所打造的最大規(guī)模商業(yè)。商業(yè)街于2005年11月20開街時，租售率已經(jīng)達到了100%，取得了空前的成功。萬科城風(fēng)情商業(yè)街街區(qū)實景實際上，萬科在打造萬科城風(fēng)情商業(yè)街之前的情況和綠城很類似，之前也并沒有打造大型綜合性商業(yè)的經(jīng)驗，從金色家園商業(yè)街，到四季花城廣場，到金域藍灣香堤坊，到東海岸直街，最后到萬科城風(fēng)情步行街，萬科也走過了一條典型的中國式商業(yè)發(fā)展，憑借萬科15年來做建筑的規(guī)劃優(yōu)勢、商街經(jīng)驗、景觀人造能力、物業(yè)管理經(jīng)驗和生活品位感，最終的萬科城商業(yè)也獲得了成功。萬科城的商業(yè)街布局和綠城桂花園三期有很多相似之處，主要由五大部分組成：1、國際美食坊—中西美食街2、時尚購物中心—體驗式購物、感受型消費3、娛樂休閑廣場4、12000平方米市政廣場5、7000平米人工湖

萬科城風(fēng)情商業(yè)街街區(qū)布局■萬科城風(fēng)情商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)布局美食世界休閑娛樂風(fēng)情街區(qū)華潤萬家超市、時尚百貨時尚走廊休閑娛樂風(fēng)情街區(qū)健身美容、汽車飾品社區(qū)配套街區(qū)鳥瞰圖■萬科城風(fēng)情商業(yè)街LIVINGMALL的打造“Living-mall”的概念，最早來自臺北，是一種臺北溫情和商業(yè)娛樂的結(jié)合，主要強調(diào)“逛”街的樂趣和一條龍的消費體驗，LIVINGMALL這個生活方式，實際是暗合了現(xiàn)在的“和諧社區(qū)”，也暗合了中國商業(yè)的發(fā)展國情，于是也就有了萬科所宣導(dǎo)的“中國第一個LIVINGMALL”。萬科城風(fēng)情步行街建筑規(guī)劃的核心思想為街鋪和底商，絕大部分商鋪都是臨路、臨街、臨水、臨風(fēng)，在建筑風(fēng)格上，力圖體現(xiàn)一種西班牙的異域商業(yè)風(fēng)情，商業(yè)建筑分布上有2層，有3層，有半地下的，很豐富，很好地滿足了各種層次的需求；在概念打造上上，為更好地強調(diào)商業(yè)的擴張性，萬科商業(yè)打出“泛萬科城”概念，即把萬科城+第五園+四季花城繪制成一個威虎山聯(lián)絡(luò)圖，使萬科城成為北深圳商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的一個焦點；在萬科商業(yè)步行街內(nèi)，也是組合多元文化，比如將高迪中心+肖邦路+米羅中心結(jié)合起來；在售樓處方面，萬科城風(fēng)情步行街，將西班牙風(fēng)格+LOFT+地中海風(fēng)格+四季花城湊出一副牌，可謂風(fēng)情萬種。

萬科城風(fēng)情商業(yè)街部分商家社區(qū)配套私營店分布特色品牌店分布住宅篇1（綠城桂花園及綠城百合公寓住宅）一、分析部分（市場分析與項目分析）二、戰(zhàn)略部分（戰(zhàn)略規(guī)劃與產(chǎn)品規(guī)劃）三、定位部分（客群研究與定位研究）四、推廣部分（形象建立與傳播推廣）五、營銷部分（價格體系與操盤措施）一、分析部分1、市場分析結(jié)論2、區(qū)域競爭市場分析3、項目分析1、市場分析結(jié)論總價控制市場高檔房市場成交總量少高端住宅消費市場未成氣候各項目去化速度趨緩高端住宅市場競爭日趨激烈各項目所占市場份額進一步變小消費者對高端超前產(chǎn)品不認可本項目無法實現(xiàn)預(yù)期市場價值高端住宅市場容量不夠，競爭日趨激烈，本項目目前所實現(xiàn)的吸納率和開發(fā)商預(yù)期仍存在差距高端住宅市場需求不足本項目吸納率和預(yù)期存在差距２、區(qū)域競爭市場分析版塊在售樓盤數(shù)量9-11月總銷售套數(shù)單個項目單月吸納率高新區(qū)346536.4蜀山區(qū)68303714.89包河區(qū)58175810.10■項目所在區(qū)域版塊市場平均份額分析注:綠城桂花園所在區(qū)域版塊為高新區(qū)版塊綠城百合公寓所在區(qū)域版塊為蜀山區(qū)版塊綠城桐城南路項目所在區(qū)域版塊為包河區(qū)版塊

（數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)）■項目所在區(qū)域版塊競爭市場分析區(qū)域項目名稱總銷售套數(shù)吸納率銷售率近期成交均價高新區(qū)瀾溪鎮(zhèn)2692055％4438元/平米金色池塘16344077%3565元/平米新加坡花園城323849％3363元/平米蜀山區(qū)綠城百合公寓4162656％4359元/平米新華學(xué)府春天6693369%3569元/平米大溪地5712981%4100元/平米漢嘉都市森林5801678%35