2021年三季度第一太平戴維斯媒體發(fā)布會PPT Vincent

北京寫字樓市場熱點(diǎn)回顧第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人助理董事李想政策的利好與利空——試論北交所的成立與“雙減政策”對北京寫字樓市場的影響設(shè)立北京證券交易所將助力北京金融服務(wù)體系高質(zhì)量發(fā)展習(xí)近平主席9月2日在2021年中國國際服務(wù)貿(mào)易交易會全球服務(wù)貿(mào)易峰會致辭中宣布，繼續(xù)支持中小企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，深化新三板改革，設(shè)立北京證券交易所，打造服務(wù)創(chuàng)新型中小企業(yè)主陣地。設(shè)立北京證券交易所，這意味著以服務(wù)中小企業(yè)為己任的新三板將站上改革新起點(diǎn)，中國資本市場改革發(fā)展又邁出關(guān)鍵一步。近年來，新三板的改革發(fā)展為進(jìn)一步深化改革打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。證監(jiān)會介紹，北京證券交易所將“以現(xiàn)有的新三板精選層為基礎(chǔ)組建”，總體平移精選層各項(xiàng)基礎(chǔ)制度，并同步試點(diǎn)證券發(fā)行注冊制。北京證券交易所仍是新三板的一部分，與創(chuàng)新層、基礎(chǔ)層一起組成“升級版”新三板。作為深化新三板改革的重要舉措，設(shè)立北京證券交易所必然會全面提升新三板服務(wù)中小企業(yè)的能力。北京證券交易所將牢牢堅持服務(wù)創(chuàng)新型中小企業(yè)的市場定位，尊重創(chuàng)新型中小企業(yè)發(fā)展規(guī)律和成長階段，提升制度包容性和精準(zhǔn)性。這不僅意味著新三板精選層法律地位的提升，更將有效提升市場效率、激活市場活力，引導(dǎo)資源更多關(guān)注優(yōu)質(zhì)中小企業(yè)，提高品牌效應(yīng)和吸引力，引領(lǐng)中小企業(yè)群體更好發(fā)展?！氯A社社評來源：第一太平戴維斯研究部收集整理 3北京證券交易所的建立是繼北京自貿(mào)區(qū)之后又一個重大利好隨著北京證券交易所的到來，未來我國將呈現(xiàn)出上海證券交易所、深圳證券交易所、北京證券交易三足鼎立的資本市場體系。為中小企業(yè)發(fā)展探索新出口 中小企業(yè)發(fā)展需要大量資金支持滬、深證券交易所的有力 中小企業(yè)的發(fā)展成功就需補(bǔ)充，三足鼎立相輔相成 要多種資源的配置和杠桿發(fā)力帶動更多的中小企業(yè)上市， 補(bǔ)足多層次資本市場發(fā)展激發(fā)企業(yè)家創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)熱情 普惠金融的短板來源：第一太平戴維斯研究部收集整理 4北京證券交易所選址金融街中海國際中心國際投資大廈金益大廈金嘉大廈英藍(lán)國際金融中心錦什坊街叁拾伍號金融街中心太平洋保險大廈中國再保險大廈豐銘國際大廈國家開發(fā)銀行大廈中國人壽中心豐融國際中心中國光大中心富凱大廈泰康國際大廈投資廣場 金陽大廈

2021Q3總存量:2,118,000平方米2021Q3空置率:4.7%2021Q3平均租金:633.4元/平方米/月北京證券交易所選擇在金融街注冊落地是中央深思熟慮之后的結(jié)果，北京作為國家金融管理中心的作用會越來越明顯。而打造服務(wù)創(chuàng)新型中小企業(yè)主陣通泰大廈

（北京證券交易所注冊地）

地的初衷預(yù)計會吸引一批金融服務(wù)企業(yè)把北京作為國企大廈遠(yuǎn)洋大廈

中國銀行大廈凱晨世貿(mào)中心長安興融中心

圖例現(xiàn)有項(xiàng)目

自身的金融總部。借此良機(jī)，金融街區(qū)域極有可能完成新一輪的租戶迭代更新。來源：第一太平戴維斯研究部 5“雙減政策”殃及池魚中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見》?！兑庖姟访鞔_提出“雙減”工作目標(biāo)：學(xué)生過重作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)、家庭教育支出和家長相應(yīng)精力負(fù)擔(dān)1年內(nèi)有效減輕、3年內(nèi)成效顯著，人民群眾教育滿意度明顯提升。?提升學(xué)校課后服務(wù)水平，教師可“彈性上下班制”?學(xué)科類培訓(xùn)機(jī)構(gòu)一律不得上市融資，嚴(yán)禁資本化運(yùn)作?不得提供和傳播“拍照搜題”等不良學(xué)習(xí)方法?不得有提前結(jié)課備考、考試排名等行為?不得在節(jié)假日及寒暑假期開展學(xué)科類培訓(xùn)?主流媒體及新媒體等不刊登校外培訓(xùn)廣告來源：第一太平戴維斯研究部收集整理 6不同領(lǐng)域租戶租賃需求的微妙變化作為傳統(tǒng)的中堅力量，信息技術(shù)及金融類企業(yè)的租賃需求長期保持堅挺。反觀消費(fèi)者服務(wù)板塊（教育培訓(xùn)等），短短三個月時間內(nèi)便出現(xiàn)明顯的占比變化。2021上半年 2021前三季度來源：第一太平戴維斯研究部 72021年前三季度各商務(wù)區(qū)寫字樓面積凈吸納情況2021年前三季度，全市甲級寫字樓吸納量累積達(dá)61.37萬平方米，為去年總吸納量的3.4倍。但實(shí)際上并非每一個商務(wù)區(qū)都呈現(xiàn)出正吸納，部分區(qū)域由于退租多于新租，故呈現(xiàn)出負(fù)吸納的情況。平方米

300,000250,000200,000150,000100,00050,0000麗澤 CBD 東二環(huán) 亞奧 CBD周邊 通州 燕莎 中關(guān)村 望京 東長安街 金融街 其他-50,000來源：第一太平戴維斯研究部 8北京市寫字樓市場發(fā)展路徑愈發(fā)復(fù)雜多變望京中關(guān)村 亞奧燕莎東二環(huán)金融街CBD東長安街CBD周邊麗澤大興商圈

圖例核心商務(wù)區(qū)次核心商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)通州運(yùn)河核心區(qū)

目前北京寫字樓市場樓宇之間的競爭、各商務(wù)區(qū)之間的競爭愈演愈烈。過去傳統(tǒng)的租戶選址模式“核心-次核心-新興”的層級結(jié)構(gòu)正在悄然發(fā)生變化。不同層級的商務(wù)區(qū)在近年間都有新建項(xiàng)目或城市更新項(xiàng)目入市，租戶選址空間巨大。區(qū)位、商圈特性、政策導(dǎo)向、項(xiàng)目軟硬件水平業(yè)務(wù)發(fā)展方向、行業(yè)集聚效應(yīng)、（后疫情）成本核算……越來越多的因素納入到企業(yè)選址的考量決策當(dāng)中。來源：第一太平戴維斯研究及顧問咨詢部曾經(jīng)風(fēng)靡寫字樓市場的風(fēng)口行業(yè)01- P2P平臺 2013-201602- 聯(lián)合辦公 2015-202003- 在線教育 2018-2021

較低的準(zhǔn)入門檻、不顧風(fēng)控的業(yè)務(wù)擴(kuò)張、日益嚴(yán)重的多頭借貸進(jìn)一步扭曲了P2P的發(fā)展，最終將P2P平臺異化為影子金融機(jī)構(gòu)，引發(fā)了2018年的平臺爆雷潮，大量資金從網(wǎng)貸市場凈流出，P2P在中國的發(fā)展遭受重大挫折。隨著2015年“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”概念的出現(xiàn)，創(chuàng)業(yè)大軍呈井噴式的增長，這也是聯(lián)合辦公得以在2015年開啟發(fā)展。目前聯(lián)合辦公領(lǐng)域已完成多輪洗牌，目前只有少數(shù)幾家頭部的聯(lián)合辦公品牌得以存活，聯(lián)合辦公類租戶也只是優(yōu)質(zhì)寫字樓的“選配”而不是“標(biāo)配”。受疫情影響，在線教育公司逆市迅速爆發(fā)，行業(yè)用戶量再上一個臺階。隨著雙減政策的出臺，在線教育行業(yè)迅速進(jìn)入寒冬，行業(yè)洗牌加劇。一個風(fēng)口行業(yè)倒下了，還會有另一個新興行業(yè)站出來。每一次的起伏，都會伴隨租賃需求的變化。單個風(fēng)口行業(yè)的興起、隕落與迭代，會在短時期內(nèi)對局部區(qū)域市場帶來陣痛，但北京寫字樓市場的基本盤依然堅固，整體發(fā)展動能依然強(qiáng)勁。來源：第一太平戴維斯研究部 102021年前三季度北京寫字樓市場關(guān)鍵指標(biāo)110.4萬供應(yīng) 平方米

繼2019年后，全市新增供應(yīng)再次突破百萬平米大關(guān)。61.37萬 前三季度凈吸納量是去年全年的3.4倍。吸納 平方米341.7租金 元/平方米/月

全市平均租金在本季度實(shí)現(xiàn)止跌反彈，租金指數(shù)環(huán)比微升0.6%，為近11個季度的首次16.7% 盡管新增供應(yīng)量巨大，但受益于良好的吸納情空置況，全市空置率環(huán)比下降0.6個百分點(diǎn)來源：第一太平戴維斯研究部 11北京甲級寫字樓供應(yīng)、吸納與空置率2021年三季度，全市甲級寫字樓延續(xù)了今年以來的活躍態(tài)勢，當(dāng)季度吸納量為223,965平方米，約為去年同期的6.4倍。2021年前三季度，全市甲級寫字樓吸納量累積達(dá)61.37萬平方米，為去年總吸納量的3.4倍。受益于良好的吸納情況，本季度全市平均空置率環(huán)比微降0.6個百分點(diǎn)至16.7%，近11個季度以來首次實(shí)現(xiàn)空置率環(huán)比下降。

萬平方米

供應(yīng)量(左軸)吸納量(左軸) 空置率(右軸)160140120100806040

21%18%15%12%9%6%200

3%0%來源：第一太平戴維斯研究部 12北京甲級寫字樓租金、空置走勢2021年第三季度，全市平均租金為人民幣每平方米每月341.7元，近11個季度以來首次實(shí)現(xiàn)止跌反彈，平均租金指數(shù)環(huán)比微升0.5%、同比下降1.8%。

人民幣/平方米/月

400350300250200150100500

租金（左軸）供應(yīng)集中推高空置率需求活躍推動租金快速上漲金融危機(jī)及市場競爭導(dǎo)致租金增長緩慢需求活躍推動空置率迅速下降

空置率（右軸）供應(yīng)有限而需求平穩(wěn)租金持續(xù)出現(xiàn)下滑租金高位波動大量供應(yīng)推動空置率上漲供應(yīng)有限而需求平穩(wěn)令空置率保持低位

24%21%18%15%12%9%6%3%0%1Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q181Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q212Q213Q21來源：第一太平戴維斯研究部 13北京甲級寫字樓未來供應(yīng)*CBD中關(guān)村CBD周邊燕莎東二環(huán)望京亞奧麗澤通州2001,597,160160120

1,680,800萬平方米

960,45480509,54440371,10002021F 2022F 2023F 2024F 2025F*注：部分項(xiàng)目存在調(diào)整交付日期的可能性來源：第一太平戴維斯研究部 14北京甲級寫字樓市場預(yù)測2021年期間，北京甲級寫字樓市場預(yù)計將迎來約160萬平方米的新項(xiàng)目入市。供應(yīng)的集中放量將會給北京寫字樓市場帶來較大的壓力。但在后疫情階段，租賃需求得到充分釋放，預(yù)計2021年全年市場吸納量將大幅提升。

萬平方米人民幣/平方米/月

180新增供應(yīng)凈吸納量市場預(yù)測1601401201008060402000506