港臺及國外土地制度課件

港臺及國外土地制度一、土地制度二、各國（地區(qū)）土地制度

香港、臺灣、俄羅斯、美國、加拿大、日本等土地制度是土地所有、使用、管理的土地經(jīng)濟制度及相應的法權制度土地制度landinstitution

（2）土地的社會主義勞動群眾集體所有制，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的形式（3）城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有（4）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有（包括村農(nóng)民集體和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體）（5）實行國有土地有償使用制度香港的土地制度（一）香港土地所有制：國家所有-----《中華人民共和國香港特別行政區(qū)基本法》規(guī)定，“香港特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源屬于國家所有，由香港特別行政區(qū)政府負責管理、使用、開發(fā)、出租或批給個人、法人或團體使用或開發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配”（二）土地使用制：土地租用制Leaseholdsystem其特點：只租不買斷政府將土地租給房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用者,承租者要支付一筆“地價”,同時要簽訂土地契約

（俗稱租約）土地批租《土地拍賣條例》

土地續(xù)期《新界土地契約(續(xù)期)條例》

土地登記《土地業(yè)權條例》

規(guī)劃《城市規(guī)劃條例》

填海造地《前濱及海床(填海工程)條例》

土地征收《政府土地權(重收及轉(zhuǎn)歸補救)條例》

未批租土地保護《土地（雜項）條例》

土地糾紛處理《土地審裁處條例》等臺灣的土地制度臺灣地區(qū)土地制度

臺灣現(xiàn)行的土地制度是以“平均地權”思想為理論依據(jù)的。由此而產(chǎn)生的土地所有權制度，“即非單一的土地公有制，亦非純的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展”?！啊瓝Q言之，農(nóng)地農(nóng)有，市地市有，富源地國有，系構成平均地權體系的三大要目”

臺灣的土改，是世界上公認的成功典范臺灣土改分為三個階段：“三七五”減租:50%×(1-25%)=37.5%公地放領耕者有其田臺灣農(nóng)會俄羅斯的土地制度多種形式的土地所有制：

（1）土地所有制，分為俄羅斯聯(lián)邦土地所有制和共和國土地所有制（2）土地地方所有制，將居民點土地劃界確權，歸地方政府所有（3）個體土地所有制，主要形式是家庭農(nóng)場（4）集體土地所有制，包括各種形式的農(nóng)、牧合作社，股份公司《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》指出，俄羅斯的土地所有制包括：公民所有制、法人所有制、國家所有制、聯(lián)邦主體所有制和自治市（鎮(zhèn)）政府所有制土地使用制度：有償使用聯(lián)邦主體的類似法律法規(guī)都規(guī)定了法人和自然人對于土地的所有權，可以買賣土地地段、出租、贈予、抵押等美國的土地制度(一)土地所有權制度美國全國的土地中有59%私人所有;39%公有，其中聯(lián)邦政府所有的為32%，州及地方政府所有的為7%;另有2%為印第安人保留地，即專門辟給原來美洲的土著居民的美國關于土地所有權的規(guī)定不同于同為資本主義國家的歐洲國家

(二)土地使用權制度美國所有土地都實行有償使用在政策規(guī)定許可的范圍內(nèi),可以買賣、出租和抵押聯(lián)邦政府為了國家和社會公益事業(yè)，興建鐵路、公路及其他設施，需要占用州屬公有土地或私人土地，也要通過交換或購買的方式取得美國征地制度的介紹土地征收(eminentdomain或condemnation)在美國被稱為“最高土地權的行使”有償征收的3個要件:公共使用(Publicuse)公平補償(Justcompensation)正當?shù)姆沙绦?Dueprocessoflaw)追加征用土地征用土地的程序是：具有資格的正式審核員審查；審核員在征得土地所有者同意后，實地調(diào)查、匯總，提交審核報告給負責征地的機構；高級監(jiān)督員進一步研究能否同意審核員提交的審核報告中的補償價格；征地機構向土地所有者或與之有厲害關系的人報價。如果產(chǎn)權方與政府機關之間在價格上有分歧，則進行談判。在此之后若在補償費用上仍不能達成一致，政府及有關機構則實施強制征用案例：河南鄲城政府強征農(nóng)民土地

被強征的耕地上已建起林立的樓房，強征時領導高喊打死賠幾個錢

一些特點：1.建立土地管理協(xié)調(diào)機構：

加拿大土地利用委員會聯(lián)邦政府土地利用委員會2.利用社會力量建立支持政府管理的信息系統(tǒng)聯(lián)邦政府負責管理聯(lián)邦公有土地，省政府負責管理省公有土地，私人土地則由所有者自主經(jīng)營管理

日本的土地制度(一)土地所有權制度

土地私有制：國家所有、公共所有、個人與法人所有三種形式目前，國家和地方公共團體所有的土地占國土面積的35%，私人所有的土地大約占65%(二)土地使用權制度國有土地使用權制度并不很發(fā)達保護私有制、實行自由交換的市場經(jīng)濟城市土地作為私人的財產(chǎn)和商品，允許在市場上自由交換日本土地管理法律制度土地立法統(tǒng)一完善，執(zhí)法嚴明規(guī)劃體系完善、分工明確、依法實施嚴格保護農(nóng)用地，強調(diào)土地的可持續(xù)利用強力抑制土地投機日本《國土利用計劃法》明確規(guī)定了其國土利用的基本方針是優(yōu)先發(fā)展公共福利、保護自然環(huán)境，并強調(diào)要防止公害、保護自然環(huán)境及農(nóng)林地、治山、治水等2010年4月17日國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發(fā)布《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》簡稱“新國十條”第五條增加居住用地有效供----“在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲”

建國后很長一段時間內(nèi)，我國的土地使用制度是無償、無限期、無流動的行政劃撥使用制度，這種土地制度所導致的土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費嚴重，產(chǎn)權關系混亂等問題嚴重的阻礙經(jīng)濟發(fā)展的弊端。在城鎮(zhèn)國有土地使用制度方面進行了一系列改革。通過一系列法律規(guī)定的制定實施，到90年代初，我國對城鎮(zhèn)土地使用制度完成了改革，建立起土地有償，有限期，可依法進行土地交易的有償使用制度。這種制度理順了產(chǎn)權關系，使土地的資產(chǎn)特性得到體現(xiàn)，也體現(xiàn)了國家做為土地所有者對土地的所有權。然而這種以協(xié)議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問題。為此，國土資源部于2002年5月發(fā)布第11號令,頒布實施<<招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定>>,明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地的經(jīng)營性用地必須通過招拍掛方式出讓.2004年,國土資源部頒布第71令,<<關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知>>,規(guī)定2004年8月31號以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招拍掛制度,即所謂的“831大限”.

土地招拍掛制度是國家土地資源出讓、買賣的招標、拍賣、掛牌制度的簡稱；該方式作為我國經(jīng)營性用地出讓的指定方式，對規(guī)范土地市場、提高政府的對城市土地的管理水平、促進房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展等方面都有著重要意義隨著接踵而至的房價上揚（地王現(xiàn)象），引起社會的廣泛關注，對于房地產(chǎn)價格快速上漲的原因提出眾多看法，社會上有部分人按照計劃經(jīng)濟成本決定價格的思維模式，得出因為實施招拍掛出讓導致土地價格上漲，土地價格上升，又推動房屋價格上升的邏輯關系，進而對我國現(xiàn)在實施的土地出讓制度提出質(zhì)疑。各地地王：2009年4月28日，大連：高新區(qū)廟嶺村紅凌路7宗地塊，建筑面積136.35萬平方米。金賽置地以37.48億元拿下該地2009年7月，長沙一塊土地以92億元的價格成交，創(chuàng)下了中國土地公開出讓市場上單宗土地的最高價綜合評標是指在國有建設用地使用權招標出讓中，按照綜合條件最佳者得這樣一個原則來確定出讓的;換句話說，就是在招標出讓土地中是綜合條件最佳者得，不一定是價格最高者得一次競價是指由