金地營銷推廣

2011年金地藝境金地藝境花園洋房——[破冰術(shù)][一、洋房優(yōu)勢歸納]—挖掘洋房優(yōu)勢，體現(xiàn)居住價值—產(chǎn)品力經(jīng)典花園洋房惟一性上海首創(chuàng)褐石街區(qū)優(yōu)越性洋房居住的品質(zhì)感和滿足感性價比中等價位面積突破生活體驗(yàn)生活主張和居住意境2011金地藝境花園洋房

五大推廣價值點(diǎn)

都市經(jīng)典時尚【洋房優(yōu)勢體現(xiàn)——三要素】不遠(yuǎn)離的都市不過時的經(jīng)典不刻意的時尚軌道交通賦予的城市感、商業(yè)街讓都市無處不在褐石街區(qū)的永恒、褐石恒久遠(yuǎn)藝境永留傳美式生活的全新體驗(yàn)赫本的時尚化身[二、客戶分析]—根據(jù)產(chǎn)品定義客戶，依據(jù)政策破解客戶—A、首次購房的剛需客戶——針對小戶型的花園洋房產(chǎn)品家庭：80后二口之家，為了結(jié)婚買房，或三口之家，重視交通、外觀、教育職業(yè)：各企業(yè)、事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)新人、自由職業(yè)者生活狀態(tài)：享受生活，憧憬美式褐石復(fù)古風(fēng)，對生活品質(zhì)有要求，積蓄不多，但迫于壓力必須買房家庭：三口之家等，重視樓盤品質(zhì)、升值空間職業(yè)：各企業(yè)中高層生活狀態(tài)：準(zhǔn)備給小孩買房，但長期處于觀望態(tài)度，由于限購，害怕房市報復(fù)性反彈，故跟風(fēng)搶購12B、改善型需求的客戶——針對大戶型的花園洋房產(chǎn)品家庭：三口之家，重視樓盤品質(zhì)、周邊環(huán)境、交通職業(yè)：各企業(yè)中高層，政府機(jī)關(guān)中層，拆遷戶生活狀態(tài)：已有一套小面積住房，但日益感到捉襟見肘，迫切需要改善家庭：三口之家，或兩代同堂，目前居住和工作都在寶山區(qū)域，有地緣因素職業(yè)：各企業(yè)中高層，寶鋼等寶山大型國有企業(yè)生活狀態(tài)：喜歡洋房產(chǎn)品，居住品質(zhì)高，未來居住環(huán)境也好生活也好將有很大提升，洋房產(chǎn)品非常好有地下室、花園、電梯等，品質(zhì)非常高，比萬科的要好12[三、經(jīng)營目標(biāo)]—確立整盤經(jīng)營目標(biāo)，明確完成洋房銷量—【全盤經(jīng)營指標(biāo)】總套數(shù)（套）整盤總銷（億元）高層96418花園洋房56316SOHO3373合計191237高層：86956㎡花園洋房：68356㎡SOHO：17666㎡【11年期內(nèi)庫存存結(jié)構(gòu)分析析】物業(yè)類型房型戶型面積(㎡）面積面積比例套數(shù)套數(shù)比例高層2房711809010.2%25613.6%2房91-963969622.3%43122.8%2房1202411613.5%20010.6%3房15382624.6%522.8%4房（復(fù)式）1963940.2%20.1%小計8695350.9%96449.8%洋房3房94-1001831210.3%18810.0%3房(復(fù)式）94-10088535.0%945.0%3房127-147123036.9%1045.5%4房158-1643028317.0%1789.4%小計6835639.2%56329.9%soho36-871922810.8%33720.3%合計174537100%1912100%【2011年推售節(jié)奏奏建議——A、高層公寓寓預(yù)售證8月份取得】NO.2：SOHO：推出（384套、17666㎡）NO.1NO.3NO.3NO.4NO.4NO.212月11月10月9月8月7月6月5月NO.4：花園洋房房（132套、16358㎡）高層（494套、46374㎡）NO.1：花園洋房房（240套、29703㎡）NO.3：花園洋房房（192套、23690㎡）高層（447套、44183㎡）【2011年推售節(jié)奏奏建議——B、高層公寓寓預(yù)售證8月份未取得】NO.4：高層（494套、46374㎡）NO.1NO.3NO.2NO.4NO.3NO.212月11月10月9月8月7月6月5月NO.1：花園洋房房（240套、29703㎡）NO.2：花園洋房房（192套、23690㎡）SOHO（384套、17666㎡）NO.3：花園洋房房（132套、16358㎡）高層（447套、44183㎡）【2011年簽約指標(biāo)標(biāo)】

套數(shù)總銷總套數(shù)2011完成簽約套數(shù)比例整盤總銷2011年完成簽約總銷比例高層96475278％17.914.279％花園洋房56445180％16.212.577％SOHO38422458％3.41.750％合計1912142775％37.5328.476％2011年，全年銷銷售金額：：28億元花園洋房：：22821元/㎡；高層公寓寓：20412元/㎡；SOHO小戶型：17500元/㎡區(qū)域抗性：寶山山工業(yè)園區(qū)區(qū)？價格抗性：第一一批入市的的花園洋房房價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寶山山區(qū)域市場場？交通抗性：2條軌道交通通3公里距離？？周邊地面面交通配套套的缺失？？配套抗性：周邊邊配套依賴賴綠地領(lǐng)海海？項目自自身配套？？政策抗性：新國國八條&上海細(xì)則出出臺？如何何應(yīng)對速凍凍期？心理抗性：短期期內(nèi)購買意意愿急速下下降？購買力抗性：首套套首付4成，二套首首付6成，如何解解決？【我們遇到的的困難點(diǎn)——新政下，項項目購買抗性增增大】N個抗性需要要化解，傳傳統(tǒng)營銷手手段無法有有效達(dá)成?。^(qū)域抗性：寶山山工業(yè)園區(qū)區(qū)？價格抗性：第一一批入市的的花園洋房房價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于寶山山區(qū)域市場場？交通抗性：2條軌道交通通3公里距離？？周邊地面面交通配套套的缺失？？配套抗性：周邊邊配套依賴賴綠地領(lǐng)海海？項目自自身配套？？政策抗性：新國國八條&上海細(xì)則出出臺？如何何應(yīng)對速凍凍期？心理抗性：短期期內(nèi)購買意意愿急速下下降？購買力抗性：首套套首付4成，二套首首付6成，如何解解決？【我們遇到的的困難點(diǎn)——新政下，項項目購買抗性增增大】N個抗性需要要化解，傳傳統(tǒng)營銷手手段無法有有效達(dá)成?。　爵~池理論==客戶總量】【我們遇到的的困難點(diǎn)——新政下，項項目客戶量愈減減】競品先瓜分分了我們的的客戶，其其余客戶又又被政策所所限購！限購壓力競爭個案我們現(xiàn)有的的客戶量2011年，我們遇遇到兩大問問題面對新政，如何制制訂項目目整盤的營銷推推廣策略？面對第一批開盤的花園洋房房，如何確保其成功面市？創(chuàng)新營銷銷，規(guī)避避新政，，化解抗抗性，達(dá)達(dá)成購買買2011年，破解解之道2011年，破解解原則利用一切切有效手手段，增增加來人人量[四、花園園洋房營營銷推廣廣策略]渠道資源平臺生活節(jié)奏日常喜好對應(yīng)傳播渠道和方式衣注重品牌和個性，但更注重性價比向往有個性的奢侈品：品牌跨界活動食快餐+聚餐，樂衷尋找美食周邊商業(yè)中心巡展住老社區(qū)，幾代同住，租房，小戶型數(shù)據(jù)庫:針對老社區(qū)，周邊社區(qū)派單/社區(qū)活動行經(jīng)濟(jì)型車，"打的+地鐵"收音機(jī)攻略（開車和的士）地鐵攻略（包裝地鐵站，地鐵內(nèi)包車）游向往美國等跨境游每年希望有一次境內(nèi)游將美國旅游券作為抽獎大禮品麗江等地作為重大節(jié)點(diǎn)禮品獎勵娛運(yùn)動/時尚休閑（泡吧/KTV/音樂會/話劇/大片等）網(wǎng)絡(luò)定制話劇兩三人的電影院（私人影院預(yù)約活動）各大熱門論壇（網(wǎng)絡(luò)水軍）閱讀習(xí)慣新聞綜合類/財經(jīng)類/周末畫報/三聯(lián)生活周刊/南都/參考消息/體壇周刊新聞晨報新民晚報第一財經(jīng)周刊投資意識炒股、基金30歲投資理財講座工作地點(diǎn)寶山區(qū)內(nèi)及周邊區(qū)7號線沿線寫字樓分眾傳媒投放寶鋼內(nèi)部團(tuán)購/7號線沿線禮品派發(fā)根據(jù)目標(biāo)標(biāo)客戶喜喜好定制制傳播渠渠道開盤51房展會起勢造勢蓄勢成勢3/204/54/204.255/1集卡媒體啟動產(chǎn)品系/輿論話題樣板區(qū)及各類活動[2011年3月—2011年5月四個步步驟]四大階段段、循序序漸進(jìn)、、層層深深入、實(shí)實(shí)現(xiàn)熱銷銷！備注：已已經(jīng)完成成的前期期營銷推推廣工作作（2010.10.1~2011.2）目的：塑塑造項目目前期形形象，有有效針對對目標(biāo)客客戶傳播播，起勢勢項目知知名度“十一””房展會會的參與與數(shù)據(jù)庫客客戶的短短信群發(fā)發(fā)7號線地鐵鐵的小型型巡展寶山工業(yè)業(yè)園區(qū)的的派單周邊老式式居民區(qū)區(qū)的派單單A、創(chuàng)新營營銷之[線上策略略]目的：打打造項目目褐石品品牌形象象，塑造造首創(chuàng)褐褐石口碑碑效應(yīng)【戶外】——褐石首創(chuàng)創(chuàng)，金地地品牌線上上【藝刊】——揭開褐石石調(diào)性，，演繹褐褐石情調(diào)調(diào)線上上【戶型冊】線上上【夾報稿】線上上【報紙稿】線上上【網(wǎng)絡(luò)】線上上【市臺路改改造】——需要有儀儀式感的的道路，，與藝境境氣質(zhì)匹匹配高6m×長50m的圍墻尺尺寸，綠綠化景觀觀隔離帶帶放置市市臺路中中央，打打造出項項目的儀儀式感讓來藝境境的道路路，成為為一種享享受線上上【五感營銷銷】——褐石樣板板生活360度體驗(yàn)體驗(yàn)場所所：會所所、樣板板景觀段段、樣板板房、樣樣板服務(wù)務(wù)視覺（褐褐石文化化的軟裝裝與赫本本真人秀秀）聽覺（播播放一段段美式音音樂）嗅覺（現(xiàn)現(xiàn)場燒煮煮的咖啡啡與面包包香））觸覺（擺擺飾、書書籍、美美式飛鏢鏢）味覺（可可免費(fèi)品品嘗各類類茶歇））通過現(xiàn)場場體驗(yàn)，，化解抗抗性，同同化客戶戶，感染染客戶線上上【商業(yè)街打打造】——讓你在家家門口便便可可擁有藝藝境境新天地地（1）實(shí)體咖咖啡店：：體現(xiàn)美美式主題題風(fēng)格的的咖啡店店鋪的引引入，讓讓咖啡店店成為褐褐石風(fēng)情情延伸的的一部分分；（2）婚紗攝攝影店：：根據(jù)商商業(yè)街的的美式風(fēng)風(fēng)情的整整體定位位，將婚婚紗攝影影開設(shè)與與此，符符合客戶戶以及商商家的需需求；（3）花藝商商店：隨隨著首批批花園洋洋房的推推出，充充分符合合其氣質(zhì)質(zhì)的商家家首選便便是花藝藝店鋪；；（4）合作廠廠商的店店鋪成列列：如，，供應(yīng)商商商品展展示，也也可根據(jù)據(jù)其意愿愿，進(jìn)行行實(shí)體店店鋪的銷銷售；（5）其他商商家的引引入：如如，軟裝裝商店；；跳脫社區(qū)區(qū)商業(yè)配配套范疇疇，納入入寶山、、納入北北區(qū)的商商業(yè)地標(biāo)標(biāo)也是一個個值得購購買藝境境的理由由線上上線上上商業(yè)街——淘寶店家家免費(fèi)實(shí)實(shí)體店引引入，免費(fèi)讓淘淘寶店家家實(shí)體店店入住為商業(yè)街街整體增增添現(xiàn)場場活力為現(xiàn)場帶帶來更多多的人群群與項目起起到聯(lián)動動效應(yīng)商家效應(yīng)應(yīng)＋買家家效應(yīng)＝＝人人潮效應(yīng)應(yīng)＝關(guān)關(guān)注效效應(yīng)開盤前營營造一條條“活””的商業(yè)業(yè)街【赫本秀】——借勢赫本本，炒作作項目，，吸引關(guān)關(guān)注，擴(kuò)擴(kuò)大影響響時間：樣板房房開放后為期一個月地點(diǎn)：項目現(xiàn)現(xiàn)場推手：定點(diǎn)媒媒體炒作線下：網(wǎng)絡(luò)跟跟蹤報道藝境，一個在在上海發(fā)現(xiàn)赫赫本的地方線上情景模擬定定制話劇（（項目褐石石植入廣告））N場話劇+N組客戶+媒體效應(yīng)=幾十萬的關(guān)注注時間：2011.7月份&12月份定制話劇，邀邀約目標(biāo)客戶戶將“赫本、褐褐石”作為植植入式廣告聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)與報報紙媒體跟進(jìn)進(jìn)炒作老業(yè)主&準(zhǔn)業(yè)主的客戶戶關(guān)懷作為“洋房和和高層”承上上啟下的活動動，以及年底底客戶回饋線上B、創(chuàng)新營銷之之[線下策略]目的：通過各各類活動舉行行，迅速積累累客戶，成功功開盤【北區(qū)雙城記】——與格林世界聯(lián)聯(lián)動格林世界&藝境聯(lián)手打打造北區(qū)金地地創(chuàng)新營銷模模式，另，藝藝境班車可來來往于兩大案案場因兩個項目物物業(yè)類型不沖沖突，故同作作為金地品牌牌項目，可做做捆綁式銷售售金地北區(qū)兩大大標(biāo)竿樓盤，，創(chuàng)新聯(lián)手營營銷線下既共享客戶資資源，又不爭爭奪客戶，和和諧營銷概念念【非比尋常的巡巡展】褐石樣板區(qū)的的濃縮版亮相相巡展不再是單單一的積累客客戶方式，更更是藝境褐石石風(fēng)情的真正正亮相線下讓每次巡展都都是褐石一次次首發(fā)會?。ǎ径ㄏ蛲扑]會】——為寶鋼客戶訂訂制捕捉同在寶寶山區(qū)，即：：“區(qū)域抗性性最小的、最最有效的、有有能力購買的的”客源通過定向活動動，在寶鋼內(nèi)內(nèi)部建立項目目宣傳平臺對寶鋼內(nèi)部客客戶購買擁有有一定的優(yōu)惠惠線下藝境，2011年“最婚房””（為愛而而忙，為婚而而房）聯(lián)合房產(chǎn)網(wǎng)站站組織萬人看看房活動亦可與相親網(wǎng)網(wǎng)站聯(lián)手邀約約看房活動根據(jù)產(chǎn)品戶型型特征，借助助婚房之名，，直擊目標(biāo)客客戶需求線下新人婚紗大禮禮包派送通過抽獎婚紗紗活動，鎖定定剛需目標(biāo)客客戶，也是針針對新政促來來人的有效手手段凡來看房的準(zhǔn)準(zhǔn)新人，均有有機(jī)會獲得免免費(fèi)在藝境的的婚紗拍攝總價值4000元，通過抽獎獎，50名幸運(yùn)兒即可可獲得線下藝境，一個讓讓你幸福的理理由美國周周周周展（讓褐褐石氛圍熏陶陶你）通過“文化、、生活、娛樂樂、體驗(yàn)”類類活動促來人人從不同層面展展示典型美式式生活氛圍，，客戶有充分分的參與度美國哈雷機(jī)車車展Tiffany飾品展美式家具展美式名表展線下客戶關(guān)懷計劃劃（項目產(chǎn)品品植入式介紹紹）借關(guān)懷活動為為依托，讓褐褐石產(chǎn)品在無無形中潛入客客戶意識家具擺放講座座室內(nèi)空間合理理布局講座花園如何打理理講座收納系統(tǒng)如何何處理講座線下渠道創(chuàng)新營銷模式式客戶為什么來來？如何促進(jìn)進(jìn)成交？1、金地老客戶戶開發(fā)：3月15日-----3月30日前完成，并并短信通知巡巡展時間2、邀請函寄送送：針對前期期所有客戶的的邀請函寄送送，通知其巡巡展時間（3月25日完成寄送送）3、口徑說辭辭：非常時時期的非常常說辭4、主推洋房房、何謂洋洋房、何謂謂褐石、洋洋房買點(diǎn)（（空間尺度度）、5、護(hù)照功能能、告知售售樓處開放放日期（4月底）6、到訪有禮禮（50元交通卡壹壹張）、到到訪抽獎活活動7、房型圖公公開、辦理理護(hù)照、護(hù)護(hù)照升級、、金地老業(yè)業(yè)主抽獎活活動8、支持：巡巡展場地確確認(rèn)、戶型型冊、邀請請函及抽獎獎道具制作作、邀請短短信確定、、巡展禮品品9、其他小型型巡展（3月底至4月中旬）：：寶山工業(yè)業(yè)園區(qū)巡展展；寶鋼定定向；豐翔翔路木材市市場派報另外，針對對婚房需求求的人，可可以進(jìn)駐婚婚博會小戶型業(yè)主主——大型巡展：：渠道創(chuàng)新營銷模模式客戶為什么么來？如何何促進(jìn)成交交？銀行VIP卡、基金客客戶名單、、高級車主主名單可電電話邀約其其到訪現(xiàn)場場，現(xiàn)場辦辦理護(hù)照目的：為4月份的樣板板房公開，，明確客戶戶的具體房房型位置意意向，必須須將會所VIP卡辦理工作作前置辦理會所VIP卡（人民幣幣1萬元）（即即意向金：：由于無預(yù)預(yù)售證，以以會所卡的的形式收取取）：初步鎖定意意向客戶及及客戶需求求，并登記記客戶信息息，查詢資資信，可根根據(jù)不同客客戶情況準(zhǔn)準(zhǔn)備預(yù)案支持：會所所功能開放放、班車配配合、會所所VIP卡制作、戶戶外、高炮炮、道旗、、精神堡壘壘、指示牌牌、平面媒媒體、電臺臺、電視；；售樓處道道具：模型型（3個）、辦公公設(shè)備（電電腦、打印印、復(fù)印設(shè)設(shè)備）、電電話、寬帶帶（無線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)）、導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)大戶型業(yè)主主——現(xiàn)場售樓處處為主陣地地：創(chuàng)新營銷之之[保障策略]目的：針對對新政，化化解抗性，，促進(jìn)成交交產(chǎn)品增值服服務(wù)（針對對大戶型花花園洋房客客戶）讓花園洋房房，真正回回歸其居住住的本質(zhì)提供3份個性化的的花園&地下室綠化化景觀方案案，讓客戶戶自行選擇擇提高大戶型型花園洋房房的增值配配套服務(wù)，，更為人性性化、居住住化保障成品家資源源（針對小小戶型剛需需客戶）精裝品質(zhì)，，拎包入住住，免去一一切煩惱聯(lián)合蘇寧or國美or紅星美凱龍龍等家電與與家具廠商商資源合作作提供項目一一定金額總總價的成品品家電增值值服務(wù)總價控制在在5萬元左右，，推出藝境境××聯(lián)名卡，在在指定商家家進(jìn)行購買買保障破解改善型型需求（補(bǔ)補(bǔ)貼置換成成本）補(bǔ)貼交易傭傭金（憑2010.1～2011.12期內(nèi)中介交交易傭金發(fā)發(fā)票，補(bǔ)貼貼客戶該筆筆費(fèi)用）并針對部分分未滿5年的房齡客客戶，進(jìn)行行差額營業(yè)業(yè)稅補(bǔ)貼措措施同時，對于于超過人均均60㎡的客戶需要要繳納的房房產(chǎn)稅，也也進(jìn)行稅收收的相應(yīng)補(bǔ)補(bǔ)貼讓藝境的花花園洋房成成為您，換換房的理由由保障破解二套購購買（首付付分期原則則）限定客戶在在開盤后1年內(nèi)，可以以分期付首首付款簽約首付20％，剩余40％的首付在在1年時間內(nèi)付付清陽光銷售，，承諾無理理由退房針對對二二套套房房貸貸的的利利率率上上調(diào)調(diào)的的差差額額部部分分，，可可進(jìn)進(jìn)行行補(bǔ)補(bǔ)貼貼措措施施解決決二二套套房房貸貸需需首首付付6成以以及及利利率率上上調(diào)調(diào)差差額額的的問問題題保障障首次次購購買買（（補(bǔ)補(bǔ)貼貼相相應(yīng)應(yīng)生生活活成成本本））針對對首首次次客客戶戶購購買買，，可可提提供供3萬元元契契稅稅補(bǔ)補(bǔ)貼貼亦可可給給予予相相應(yīng)應(yīng)車車位位購購買買抵抵用用券券（（價價值值5萬））只需需出出具具2010.1~2011.12的結(jié)結(jié)婚婚證證，，便便可可享享受受95折購購買買優(yōu)優(yōu)惠惠解決決剛剛需需生生活活配配套套的的支支出出問問題題，，更更堅堅定定了了購購買買藝藝境境的的理理由由保障障業(yè)內(nèi)內(nèi)購購買買（（低低成成本本的的營營銷銷推推廣廣））聚仁仁老老客客戶戶名名單單開開發(fā)發(fā)聚仁仁服服務(wù)務(wù)之之開開發(fā)發(fā)商商、、合合作作企企業(yè)業(yè)等等的的參參觀觀邀邀約約金地地的的客客戶戶資資源源開開發(fā)發(fā)除了了享享受受前前述述優(yōu)優(yōu)惠惠，，另另有有其其他他優(yōu)優(yōu)惠惠折折扣扣讓我我們們的的營營銷銷從從身身邊邊朋朋友友開開始始，，擴(kuò)擴(kuò)大大客客源源基基數(shù)數(shù)保障障其他他措措施施不用用身身份份證證購購買買，，利利用用護(hù)護(hù)照照購購買買（（打打時時間間差差，，不不同同系系統(tǒng)統(tǒng)的的認(rèn)認(rèn)證證關(guān)關(guān)系系））；；以公公司司名名義義購購買買，，針針對對限限購購令令的的另另外外一一種種購購買買途途徑徑的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換；；對于于避避稅稅而而言言，，出出售售物物業(yè)業(yè)時時可可考考慮慮兩兩份份合合同同，，借借助助項項目目裝裝修修，，提提高高裝裝修修合合同同價價格格；；保障障渠道道渠道道之之一一：：搜搜房房白白金金卡卡搜房房網(wǎng)網(wǎng)擁擁有有2萬白白金金卡卡用用戶戶，，均均有有購購房房意意愿愿，，是是精精準(zhǔn)準(zhǔn)有有效效的的渠渠道道之之一一目的的：：通通過過搜搜房房客客戶戶渠渠道道，，組組織織看看房房團(tuán)團(tuán)，，促來來人人渠道道內(nèi)部爆破內(nèi)部部爆爆破破：：渠道道之之二二：：全全民民中中介介化化向外突破全民中介化首輪輪告告知知：：內(nèi)內(nèi)部部郵郵件件、、oa寄發(fā)發(fā)次輪輪公公司司現(xiàn)現(xiàn)場場設(shè)設(shè)攤攤辦辦理理護(hù)護(hù)照照口徑徑說說辭辭：：除除能能享享有有外外部部客客戶戶的的優(yōu)優(yōu)惠惠外外，，內(nèi)內(nèi)部部客客戶戶在在開開盤盤前前還還能能獲獲得得額額外外的的優(yōu)優(yōu)惠惠；；同時時推推出出““推推薦薦有有禮禮””活活動動，，挖挖掘掘內(nèi)內(nèi)部部資資源源；；渠道道內(nèi)部爆破相關(guān)關(guān)合合作作資資源源（（媒媒體體、、供供應(yīng)應(yīng)商商、、合合作作企企業(yè)業(yè)））““推推薦薦有有禮禮””：：1）對于推推薦成交交的個人人，給予予每套10000元的現(xiàn)金金獎勵2）對于累累計推薦薦成交大大于10套的廠商商單位，，授予““最佳拍拍檔”稱稱號，可可優(yōu)先與與甲方建建立戰(zhàn)略略合作或或長期合合作關(guān)系系渠道之二二：全民民中介化化向外突破全民中介化渠道內(nèi)部爆破全員中介介化：全全員推薦薦有禮即除老業(yè)業(yè)主、員員工、合合作單位位、中介介外。進(jìn)進(jìn)行全員員推薦有有禮。特特別針對對銀行客客戶經(jīng)理理、證券券經(jīng)理、、保險經(jīng)經(jīng)紀(jì)等在覆蓋區(qū)區(qū)域的銀銀行設(shè)立立廣告牌牌；通過銀行行短信平平臺投遞遞短信，，并告知知銀行貸貸款利息息優(yōu)惠渠道之二二：全民民中介化化向外突破全民中介化渠道渠道之三三：媒體體中介化化通過媒體體投放的的客戶來來電來人人的到達(dá)達(dá)率高低低，來確確定今后后媒體投投放的量量與方向向選擇渠道渠道之四四：中介介公司通過中介介公司現(xiàn)現(xiàn)成的客客戶資源源，促來來人與格格林世界界資源整整合資源身邊的資資源媒體、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的資資源與房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的的資源中介公司司資源客戶資源源整合活動公司司、銀銀行、跨跨界，奢奢侈品公公司其他與房房地產(chǎn)有有關(guān)的上上下游公公司聚仁、金金地資資源老帶新（（找到帶帶頭大哥哥并中介介化）媒體圈內(nèi)內(nèi)外的客客戶資源源拓展網(wǎng)絡(luò)平臺臺的資源源客戶拓拓展分銷渠渠道的的建立立中介公公司的的客戶戶整合合目的：：全方方位覆覆蓋潛潛在客客戶資資源，，不放放過任任何一一個可可能性性資源特殊資資源整整合：：老帶帶新①公司司現(xiàn)有有資源源（物物業(yè)公公司，，明源源名單單，聚聚仁資資源））找到名名單中中的領(lǐng)領(lǐng)袖人人物（（老業(yè)業(yè)主）），使使其中中介化化，約約定介介紹數(shù)數(shù)位客客戶并并成交交可獲獲得提提成②分銷銷渠道道：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)老老大（（如格格林世世界售售樓處處）其他相相同的的資源源整合合：聚聚仁其其他樓樓盤銷銷售人人員推推薦介介紹客客戶，，自上上而下下可獲獎勵勵篩選準(zhǔn)準(zhǔn)業(yè)主主名單單平臺營銷口口號——金地首首創(chuàng)褐褐石洋洋房目的：：精裝裝樣板板房的的故事事化，，讓參參觀的的客戶戶，能能真切切的感感受到到洋房房價值值點(diǎn)10個突破破口?強(qiáng)調(diào)上上海市市內(nèi)第第一個個純美美式褐褐石街街區(qū)?有故事事情節(jié)節(jié)的樣樣板房房：花花園、、露臺臺、臥臥室……?宜居性性：陽陽光房房、空空間感感?精裝修修，拎拎包入入住平臺洋房產(chǎn)產(chǎn)品迎迎合兩兩種置置業(yè)者者的需需求10個突破破口剛需型型（80-90㎡）?針對迫迫切需需要購購房的的客戶戶：如如結(jié)婚婚買房房者，，首置置客戶戶?洋房的的設(shè)計計冗余余少，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)用用又不不失舒舒適改善型型（120㎡以上上）?針對改改善型型客戶戶，如如拆遷遷戶、、二次次或多多次置置業(yè)者者?大戶型型、大大面積積，空空間感感和儀儀式感感強(qiáng)平臺營銷道道具——洋房置置業(yè)寶寶典目的：：樓書書的升升級版版——讓客戶戶充分分理解解洋房房的居居住品品質(zhì)花園洋洋房的的生活活狀態(tài)態(tài)的寫寫真花園洋洋房賣賣點(diǎn)的的凸現(xiàn)現(xiàn)平臺營銷手手段——洋房精精裝設(shè)設(shè)計目的：：通過過邀約約設(shè)計計師參參與，，增加加洋房房宜居居功能能的影影響力力類似于于魔法法天裁裁的活活動創(chuàng)創(chuàng)意，，將洋洋房賣賣點(diǎn)通通過活活動呈呈現(xiàn)放放大化化效應(yīng)應(yīng)讓更多多的人人，通通過活活動，，進(jìn)一一步認(rèn)認(rèn)識洋洋房的的居住住空間間優(yōu)越越性如：人人人參參與““褐石石夢想想鄉(xiāng)””室內(nèi)內(nèi)布局局設(shè)計計平臺媒體投投放——大眾媒媒體的的精準(zhǔn)準(zhǔn)化目的：：針對對目標(biāo)標(biāo)客戶戶特征征，媒媒體精精準(zhǔn)投投放如：晨晨報、、晚報報、租租售、、樓市市、今今日房房產(chǎn)、、電臺臺87.9平臺樓體巨巨幅——抓住眼眼球目的：：針對對附近近上班班、生生活客客戶，，步行行、車車行都都可看看到，，奪人人眼球球平臺推廣方方式——線上媒媒體&線下活活動一一體化化目的：：通過過線線上造造勢&線下蓄蓄客的的同同步聯(lián)聯(lián)手做到““點(diǎn)、、線、、面””，““海、、陸、、空””多方方位撒撒網(wǎng)如：媒媒體報報紙稿稿有關(guān)關(guān)于線線下活活動的的告知知與客客戶邀邀約平臺展示策策略——售樓處處活動動目的：：通過過售樓樓處的的五感感營銷銷將線線下的的定向向、圈圈層活活動有有序展展開通過現(xiàn)現(xiàn)場包包裝活活動策策略，，促來來人，，享褐褐石4/10進(jìn)駐售售樓處處，4/30樣板區(qū)區(qū)完成成，5/1交付，，開展展活動動，完完善配配備，，高調(diào)調(diào)參加加5·1房展陸續(xù)開開展售售樓處處活動動如：美美式文文化照照片風(fēng)風(fēng)情展展，赫赫本慈慈善基基金；；開盤盤時主主題活活動，，紐約約褐石石之旅旅抽獎獎平臺展示策策略——淘寶客客戶免免費(fèi)入入駐商商業(yè)街街目的：：通過過商業(yè)業(yè)街的的前置置鋪墊墊將線線下的的定向向、圈圈層活活動有有序展展開通過現(xiàn)現(xiàn)場包包裝活活動策策略，，促來來人，，享褐褐石如：褐褐石花花藝，，褐石石品咖咖啡，，褐石石小電電影，，褐石石陶藝藝店平臺軟硬件配備備——為洋房做準(zhǔn)準(zhǔn)備目的：為洋洋房的特性性做鋪墊（（場地的軟軟硬性，活活動主題等等）會所功能開開放、班車車配合、會會所VIP卡制作、戶戶外、高炮炮、道旗、、精神堡壘壘、指示牌牌、平面媒媒體、電臺臺、電視；；售樓處道具具：模型（（3個）、辦公公設(shè)備（電電腦、打印印、復(fù)印設(shè)設(shè)備）、電電話、寬帶帶（無線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)）、導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)，，樓書物料料；市臺路改造造完畢平臺種子客戶計計劃——獎勵的長效效機(jī)制目的：加大大種子的數(shù)數(shù)量群體，，與介紹達(dá)達(dá)成率的有有效性獎勵方式：：減免物業(yè)業(yè)管理費(fèi)用用、車位抵抵用卷等等等突破點(diǎn)：拓拓展長效機(jī)機(jī)制、發(fā)揮揮持續(xù)效應(yīng)應(yīng)、保持種種子的全程程熱忱度平臺全民動員——拓展長效應(yīng)應(yīng)目的：分銷銷渠道精準(zhǔn)準(zhǔn)，尋找精精英門店量化指標(biāo)+獎勵措施為一個美好好年代金金地藝藝境來了9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。15:55:1015:55:1015:5512/31/20223:55:10PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2215:55:1015:55Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。15:55:1015:55:1015:55Saturday,December31,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2215:55:1015:55:10December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。31十十二月20223:55:10下午午15:55:1012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月223:55下下午午12月月-2215:55December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/3115:55:1015:55:1031December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。3:55:10下午3:55下下午15:55:1012月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功?。?。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改