AXXXX年北京領(lǐng)海商業(yè)招商方案

領(lǐng)海-商業(yè)招商方案北京公司·營(yíng)銷策劃中心方案提綱一、本項(xiàng)目商業(yè)基本情況

1、商業(yè)剩余可售面積

2、商業(yè)成本情況

3、商業(yè)銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)查

1、周邊商業(yè)概況

2、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析

3、小結(jié)三、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商業(yè)情況調(diào)查

1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手確定

2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)情況分析

3、小結(jié)四、大興居住人口消費(fèi)情況調(diào)查五、項(xiàng)目SWOT分析六、商業(yè)經(jīng)營(yíng)策略七、招商建議

1、商業(yè)定位

2、現(xiàn)階段商戶意向情況匯總

3、招商方案八、招商政策建議九、營(yíng)銷推廣建議大紅門商圈金融街商圈麗澤商圈木樨園商圈領(lǐng)海商圈分布伴隨北京市的南城發(fā)展計(jì)劃，未來將有越來越多的城市居住人口南移。因此，領(lǐng)海商業(yè)未來預(yù)計(jì)將服務(wù)于金融街、中關(guān)村等商圈潛在居住人口。國(guó)際化金融投資服務(wù)區(qū)小商品批發(fā)集散地服裝批發(fā)集散地新興的金融商務(wù)服務(wù)區(qū)領(lǐng)海-商業(yè)位置3#獨(dú)立商業(yè)樓會(huì)所商業(yè)售罄未售圖例說明：說明：3號(hào)樓洋房一層底商已全部售出，現(xiàn)由小業(yè)主自行招商，目前出租率85%左右。本次招商重點(diǎn)為東南角獨(dú)立商業(yè)樓和會(huì)所內(nèi)少量商業(yè)。一、商業(yè)基本情況【商業(yè)剩余可售面積】項(xiàng)目商業(yè)位置剩余可售面積（平米）備注一層二層三層小計(jì)領(lǐng)海東南角獨(dú)立商業(yè)地上3977.764042.754042.7512195.7估算面積，含少量地下公攤地下一層4867.564867.56人防產(chǎn)權(quán)，不可售會(huì)所內(nèi)——178.25————178.25估算面積，未實(shí)測(cè)合計(jì)12373.95

數(shù)據(jù)來源：路勁地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)部【商業(yè)成本情況】項(xiàng)目商業(yè)位置直接成本（元/平米）完全成本（元/平米）領(lǐng)海東南角17000平米獨(dú)立商業(yè)10,374.0112,117.03會(huì)所公司沒有對(duì)會(huì)所進(jìn)行單獨(dú)成本核算作為公配分?jǐn)偭耍椽?dú)立核算備注：以上數(shù)據(jù)由財(cái)務(wù)部提供【商業(yè)銷售計(jì)劃】計(jì)劃將領(lǐng)海獨(dú)立商業(yè)樓進(jìn)行對(duì)外銷售，會(huì)所暫不考慮。銷售時(shí)間：計(jì)劃2012年6月開售銷售面積：12195.7平米銷售均價(jià)：16,000元/平米銷售總收入：195,131,200元領(lǐng)海次級(jí)商圈核心商圈7543216物美千澤匯火神廟百聯(lián)清城玫瑰城華堂吉星德億12宜家8綠地19#地9華潤(rùn)17#地10保利2#地11春光商業(yè)用地二、項(xiàng)目周邊商業(yè)調(diào)查【周邊商業(yè)概況】大興商業(yè)密集區(qū)：火神廟周邊（以星城商廈、帝園鞋城、物美大賣場(chǎng)、百聯(lián)清城為代表），距領(lǐng)海6公里。大興商業(yè)新興區(qū)：華堂商場(chǎng)周邊，距領(lǐng)海3公里距離。大興未來商業(yè)潛在區(qū)：綠地19#地、華潤(rùn)17#地、保利2#地、春光商業(yè)用地、宜家等。領(lǐng)海周邊暫無(wú)大型商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所。1、火神廟國(guó)際商業(yè)中心2、百聯(lián)清城購(gòu)物中心3、玫瑰城服裝小商品中心4、吉星德億商業(yè)中心5、華堂商場(chǎng)（大興店）6、千澤匯商業(yè)中心7、物美（郁花園店）8、綠地19#地商業(yè)（待建）9、華潤(rùn)17#地商業(yè)（待建）10、保利2#地（待建）11、春光商業(yè)用地（待建）12、宜家（待建）【商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析】1、火神廟國(guó)際商業(yè)中心項(xiàng)目位置大興衛(wèi)星城核心樞紐黃村（東側(cè)臨近京開高速）開發(fā)商北京金色時(shí)代楓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目類型商業(yè)綜合體總占地（㎡）8.58公頃總建面（㎡）23萬(wàn)（地上15萬(wàn)，地下8萬(wàn)）開業(yè)時(shí)間預(yù)計(jì)2010年10月經(jīng)營(yíng)方式租金形式租金(元/天/平米)餐飲：4~8（成交價(jià)）其他業(yè)態(tài)：2~8（成交價(jià)）已簽約商戶王府井百貨（簽約4.7萬(wàn)平米，簽約價(jià)1元/天/平米）英國(guó)TESCO（樂購(gòu)）（簽約2萬(wàn)平米左右，簽約價(jià)2.2元/天/平米）鹿港小鎮(zhèn)等品牌餐飲入駐A棟項(xiàng)目簡(jiǎn)介火神廟國(guó)際商業(yè)中心于2009年3月20日正式開工，預(yù)計(jì)2010年5月竣工。其中，A棟：高檔中式餐飲；B、C棟：精品商業(yè)街；D棟：國(guó)際美食總匯；E棟：小主力店（包括名品折扣店、運(yùn)動(dòng)超市、數(shù)碼影院等）；F棟：大主力店（百貨業(yè)態(tài)，地下一層為精品超市）。項(xiàng)目整體定位：108萬(wàn)人的魅力生活港。備注9月9日，火神廟國(guó)際商業(yè)中心主力百貨樓座（F座）正式封頂。目前租售同時(shí)進(jìn)行。開發(fā)商經(jīng)營(yíng)模式：自持經(jīng)營(yíng)（內(nèi)部組建商業(yè)公司）火神廟國(guó)際商業(yè)中心——銷售情況開盤時(shí)間可售商業(yè)面積(㎡)可售商業(yè)面積區(qū)間(㎡)已成交商業(yè)面積(㎡)已成交主力面積(㎡)成交均價(jià)(元/㎡)銷售率2009-7-2627280.9150-35006431.4250-1502980724%數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)火神廟開盤3個(gè)月，商業(yè)成交均價(jià)29807元/㎡，成交租金按8元/天/㎡計(jì)算，則投資回報(bào)率為10%（投資回報(bào)率=1÷〔售價(jià)÷租金÷365天〕）。從火神廟單套成交面積看，50平米商鋪銷售速度最快，而超過1000平米的整層商業(yè)目前沒有成交記錄，不排除開發(fā)商自持招商的可能。銷售情況分析：A座高檔中餐B座精品商業(yè)街D座國(guó)際美食總匯E座小主力店F座大主力店N王府井百貨TESCO（樂購(gòu)）已進(jìn)駐鹿港小鎮(zhèn)已進(jìn)駐C座精品商業(yè)街已銷售29套商鋪寫字樓已售完成交均價(jià)9969元/平米2、百聯(lián)清城購(gòu)購(gòu)物中心項(xiàng)目位置大興興華大街與富強(qiáng)西路交匯處開發(fā)商北京龍熙房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司運(yùn)營(yíng)商上海百聯(lián)集團(tuán)項(xiàng)目類型大型購(gòu)物中心總建面（㎡）約5萬(wàn)單層建面（㎡）B1層：1.4萬(wàn)；F1-F3層：1.2萬(wàn)樓層分布地下1層/地上3層停車位（個(gè)）約220個(gè)（全部為地上停車位）（收費(fèi)）開業(yè)時(shí)間2006年1月19日經(jīng)營(yíng)方式店中店：聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)臨街商業(yè)：租金形式租金(元/天/平米)國(guó)美電器：1~1.5（成交價(jià)）臨街商業(yè)：5（成交價(jià)）扣點(diǎn)（%）8~15項(xiàng)目簡(jiǎn)介百聯(lián)清城購(gòu)物中心隸屬于上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司旗下的上海世紀(jì)聯(lián)華超市發(fā)展有限公司。目前國(guó)美電器、KFC、吉野家、呷哺呷哺小火鍋、李先生加州牛肉面大王、麗家寶貝等知名品牌及娛樂項(xiàng)目已經(jīng)入駐。備注中低檔品牌，購(gòu)物環(huán)境較差開發(fā)商經(jīng)營(yíng)模模式：委托經(jīng)經(jīng)營(yíng)合作方式：開開發(fā)商以租賃賃方式，整體體租給百聯(lián)集團(tuán)（租金金1元/天/平米），由百聯(lián)獨(dú)立招商商，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)營(yíng)百聯(lián)清城購(gòu)物物中心——經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃分分B1F1F2F3世紀(jì)聯(lián)華大賣場(chǎng)國(guó)美電器國(guó)美電器化妝品/流行服飾/黃金珠寶/美食天地男女服裝/運(yùn)動(dòng)休閑兒童用品/美食天地樓層主力品牌F3金漢斯、蠟筆小新、麗家寶貝、叮當(dāng)貓、小鬼當(dāng)佳、紳貝爾等F2好倫哥、班尼路、真維斯、I.P.ZONE、SAMUEL&KEVIN、雪蓮等F1呷哺呷哺、KFC、吉野家、李先生加州牛肉面、老莫西餅、西鐵城、ONLY、TATA、天美意等N租金（元/天/平米）1（成交價(jià)）國(guó)美：1-1.5（成交價(jià)）臨街商業(yè)：5（成交價(jià)）其他：聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)，8-15%聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)，8-15%聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)，8-15%3、玫瑰城服裝裝小商品中心心項(xiàng)目位置大興黃村棗園商業(yè)街開發(fā)商北京玫瑰城商業(yè)中心有限公司項(xiàng)目類型綜合性小商品批發(fā)商場(chǎng)總建面（㎡）9萬(wàn)（玫瑰城服裝小商品中心：3萬(wàn)）單層建面（㎡）玫瑰城服裝小商品中心：5000樓層分布地下2層/地上5層停車位（個(gè)）地上約100個(gè)（免費(fèi)），地下未定開業(yè)時(shí)間2008年2月經(jīng)營(yíng)方式租金形式為主，餐飲聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)租金(元/天/平米)4~10（成交價(jià)）扣點(diǎn)（%）20項(xiàng)目簡(jiǎn)介玫瑰城商業(yè)中心由玫瑰城家居廣場(chǎng)、蘇寧電器、玫瑰城小商品中心等幾大板塊構(gòu)成，其中玫瑰城家居廣場(chǎng)總建筑面積5萬(wàn)平米，玫瑰成小商品中心總建筑面積3萬(wàn)平米。地下二層為2萬(wàn)平米的超大停車場(chǎng)。項(xiàng)目是大興區(qū)最大的大型一站式購(gòu)物廣場(chǎng)，交通便利，緊鄰即將建設(shè)的地鐵站。周邊居民區(qū)密集，人流量高。備注檔次低，購(gòu)物環(huán)境差，但因租金低，出租率已接近70%開發(fā)商經(jīng)營(yíng)模模式：自持經(jīng)經(jīng)營(yíng)（由開發(fā)發(fā)商自建商業(yè)公司）經(jīng)營(yíng)方式：開開發(fā)商自主招招商，自主經(jīng)經(jīng)營(yíng)玫瑰城城服裝裝小商商品中中心——經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)劃劃分玫瑰城城家居居廣場(chǎng)場(chǎng)玫瑰城城服裝裝小商商品中中心B1F1F2F3五金/涂料/吊頂/玻璃/石材/蘇寧電器潔具/瓷磚地板/門窗/樓梯燈具/壁紙/地毯/窗簾/廚柜/煙機(jī)B2停車場(chǎng)F4精品家具/吉嘉系列家具F5戶外家具/辦公家具/家裝板材箱包/鞋/日用品珠寶玉器/鐘表眼鏡/化妝品/小飾品文體用品/手機(jī)/電腦配件/工藝禮品床上用品/布藝/成人服飾/兒童用品精品服飾美食城西東租金（（元/天/平米））報(bào)價(jià)：：15/成交價(jià)價(jià)：10報(bào)價(jià)：：12/成交價(jià)價(jià)：8報(bào)價(jià)：：10/成交價(jià)價(jià)：6報(bào)價(jià)：：8/成交價(jià)價(jià)：4聯(lián)營(yíng)扣扣點(diǎn)，，20%，押金金10萬(wàn)報(bào)價(jià)：：10/成交價(jià)價(jià)：6說明：：以上上所列列租金金為玫玫瑰城城服裝裝小商商品中中心租租金。。4、吉星星德億億商業(yè)業(yè)中心心項(xiàng)目位置大興興豐大街與康莊路交匯處開發(fā)商北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運(yùn)營(yíng)商北京吉星德億經(jīng)貿(mào)有限責(zé)任公司項(xiàng)目類型大型主題百貨商場(chǎng)總占地（㎡）1.6萬(wàn)總建面（㎡）約1.8萬(wàn)單層建面（㎡）約3000樓層分布地下2層/地上4層停車位（個(gè)）地上約150個(gè)（收費(fèi)）開業(yè)時(shí)間2009年5月16日經(jīng)營(yíng)方式專柜：聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)臨街商業(yè)：租金形式租金(元/天/平米)5（成交價(jià)）扣點(diǎn)（%）10~20項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目定位打造大興區(qū)中高端主題百貨店，時(shí)尚、品質(zhì)、品位…定位于成熟、時(shí)尚、女性為主的主題百貨店，由專業(yè)人員設(shè)計(jì)并實(shí)施管理。備注中心內(nèi)部正在調(diào)整業(yè)態(tài)，準(zhǔn)備引入一些知名品牌。調(diào)整后一層以男女鞋為主，二層以女裝為主，三層以運(yùn)動(dòng)休閑為主，四層以兒童城為主。開發(fā)商商經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式：委委托經(jīng)經(jīng)營(yíng)合作方方式：：開發(fā)發(fā)商以以租賃賃方式式，整整體租租給吉吉星德億億經(jīng)貿(mào)貿(mào)公司司（租租金不不高于于1元/天/平米）），由由吉星星德億億獨(dú)立立招商，獨(dú)獨(dú)立運(yùn)運(yùn)營(yíng)。。無(wú)后后期利利潤(rùn)分分成吉星德德億商商業(yè)中中心——經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)劃劃分F1F2F3黃金珠寶/箱包皮具/鐘表眼鏡/藥房/煙酒茶類/化妝品/男女鞋少淑休閑/職業(yè)商務(wù)/特色服飾/時(shí)尚內(nèi)衣男裝/運(yùn)動(dòng)休閑/羊絨羊毛/器械F4家居床品/汽車用品/辦公用品/家電/兒童用品/兒童樂園/麗家寶貝/水吧N店中店：聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)，10-20%臨街商業(yè)：5（成交價(jià)）聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)，10-20%聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)，10-20%運(yùn)動(dòng)城租金：1左右（成交價(jià)）聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)，10-20%租金（元/天/平米）5、華堂堂商場(chǎng)場(chǎng)（大大興店店）項(xiàng)目位置大興康莊路26號(hào)（那爾水晶城）開發(fā)商北京方正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司運(yùn)營(yíng)商華糖洋華堂商業(yè)有限公司項(xiàng)目類型大型綜合商場(chǎng)總建面（㎡）1.2萬(wàn)單層建面（㎡）4000樓層分布地上3層停車位（個(gè)）地上約60個(gè)（收費(fèi)）開業(yè)時(shí)間2005年1月經(jīng)營(yíng)方式聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)扣點(diǎn)（%）10~25項(xiàng)目簡(jiǎn)介華糖洋華堂商業(yè)有限公司是國(guó)務(wù)院首次批準(zhǔn)成立的中國(guó)第一家合資連鎖商業(yè)企業(yè)，成立于1997年10月7日，總投資額為1.3億美元，注冊(cè)資本6500萬(wàn)美元。公司由日本株式會(huì)社伊藤洋華堂、中國(guó)華孚貿(mào)易發(fā)展集團(tuán)公司、伊藤忠商事株式會(huì)社、伊藤忠（中國(guó)）集團(tuán)有限公司共同出資組建，投資比例分別為75.75%、12%、10.58%、1.67%。開發(fā)商商經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式：委委托經(jīng)經(jīng)營(yíng)合作方方式：：開發(fā)發(fā)商以以租賃賃方式式，整整體租租給華華堂（租租金1.9元/天/平米）），由由華堂獨(dú)立立招商商，獨(dú)獨(dú)立運(yùn)運(yùn)營(yíng)華堂商商場(chǎng)（（大興興店））——經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)劃劃分F1F2F3食品超市/珠寶化妝品流行服飾家居百貨/家用電器西東10-25扣點(diǎn)（%）10-2510-25樓層經(jīng)營(yíng)種類F3床上用品、居家裝飾、家庭百貨、窗簾布藝、家電用品、鐘表照材、眼鏡文具、玩具書店、兒童服裝、內(nèi)衣、兒童廣場(chǎng)、音像制品、鐘表維修、廚房用品、母嬰休息室、健身器材F2男女服裝服飾、男女皮鞋、體育用品、服裝修改室、修鞋、洗衣店、美容院F1水果蔬菜、鮮魚鮮肉、冷凍食品、休閑食品、西點(diǎn)面包、美食天地、茶葉煙酒、干物調(diào)料、熟食、飲料、化妝品、珠寶飾品、各式箱包、首飾加工、彩擴(kuò)、花店、藥店、日用品、皮具6、千澤澤匯商商業(yè)中中心項(xiàng)目位置大興黃村興華大街東郁花園三里C區(qū)開發(fā)商北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)公司項(xiàng)目類型建材城總建面（㎡）約2.5萬(wàn)樓層分布地下1層/地上3層停車位（個(gè)）近百個(gè)（暫定）開業(yè)時(shí)間未定經(jīng)營(yíng)方式租金形式租金（元/天/平米）F1：3~4（成交價(jià)）F2-F3：3（報(bào)價(jià)），預(yù)計(jì)成交價(jià)：1.5~2已簽約商戶騰王閣家居建材商城、建設(shè)銀行項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目為獨(dú)立的3層商業(yè)，硬件設(shè)施齊全完備，外墻為干掛黑灰色石材，二、三層外有8塊4.6X7.4米的廣告位，近千平方米的廣場(chǎng)配有百余輛停車位。備注B1整層及南側(cè)F1-F3層整租給騰王閣家居建材商城，面積2萬(wàn)平米；北側(cè)F1-F3層約3000平米現(xiàn)正對(duì)外招租，目前已簽約一家建設(shè)銀行。開發(fā)商商經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式：委委托經(jīng)經(jīng)營(yíng)+自持經(jīng)經(jīng)營(yíng)合作方方式：：開發(fā)發(fā)商以以租賃賃方式式，將將部分分商業(yè)業(yè)租給家家居建建材城城（租租金1元/天/平米），，由家家居建建材城城獨(dú)立立運(yùn)營(yíng)營(yíng)；另一部部分商商業(yè)由由開發(fā)發(fā)商自自持，，自主主招商（（只租租不售售）7、物美美（郁郁花園園店））項(xiàng)目位置大興西紅門鎮(zhèn)北興路日月星辰光輝偉業(yè)市場(chǎng)內(nèi)運(yùn)營(yíng)商北京物美商業(yè)集團(tuán)股份有限公司項(xiàng)目類型綜合超市總建面（㎡）約5000樓層分布地上1層停車位（個(gè)）約300-400（免費(fèi)）開業(yè)時(shí)間2009年7月經(jīng)營(yíng)方式租金形式租金（元/天/平米）0.6日營(yíng)業(yè)額12~13萬(wàn)元客單價(jià)50~100元利潤(rùn)率8~12%項(xiàng)目簡(jiǎn)介物美（郁花園店）是物美集團(tuán)在大興區(qū)的第二家大賣場(chǎng)，毗鄰南五環(huán)，賣場(chǎng)面積近萬(wàn)平米。備注該超市為臨建，大紅門鎮(zhèn)政府鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)備注：：目前物物美在在大興興已開開6家店，，租金金均未未超過過1.5元/天/平米。。項(xiàng)目名稱位置建設(shè)用地面積(萬(wàn)㎡)規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)㎡)規(guī)劃商業(yè)面積（萬(wàn)㎡）成交日期成交價(jià)(萬(wàn)元)樓面地價(jià)(元/㎡)受讓單位黃村17號(hào)地黃村鎮(zhèn)1222.72（預(yù)估）2007-12-241430006300華潤(rùn)置地黃村19號(hào)商業(yè)金融和混合用地黃村鎮(zhèn)16.245.8142009-6-163025006605上海綠地集團(tuán)有限公司黃村新城北區(qū)2號(hào)地（住宅及公建）黃村鎮(zhèn)9.122.48不詳2009-7-81630007248保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西紅門商業(yè)綜合區(qū)一期黃村鎮(zhèn)4.2812.8412.842009-7-23582004530北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京西澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期紅門鎮(zhèn)19.430.430.42009-7-23795612615英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)投資有限公司黃村鎮(zhèn)棗園項(xiàng)目黃村鎮(zhèn)2.157.547.542009-7-23344005562北京創(chuàng)智天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和智地創(chuàng)展（北京）投資有限公司聯(lián)合體合計(jì)——63.13141.7666.78————————大興未未來潛潛在商商業(yè)供供應(yīng)量量——預(yù)計(jì)達(dá)達(dá)到70萬(wàn)平米米據(jù)最新新報(bào)道道，西西紅門門商業(yè)業(yè)地塊塊買主主宜家家家居居僅是是中心心集團(tuán)團(tuán)股東東之一一，宜宜家的的進(jìn)駐駐計(jì)劃劃，是是要建建成一一個(gè)集集娛樂樂、餐餐飲、、購(gòu)物物、超超市等等多種種功能能為一一體的的20萬(wàn)平方方米購(gòu)購(gòu)物中中心，，而營(yíng)營(yíng)業(yè)面面積達(dá)達(dá)5萬(wàn)平方方米的的宜家家家居居旗艦艦店則則會(huì)建建在購(gòu)購(gòu)物中中心里里面，，作為為中心心的旗旗艦店店和風(fēng)風(fēng)向標(biāo)標(biāo)，預(yù)預(yù)計(jì)2014年開業(yè)業(yè)。宜宜家全全球第第二大大店進(jìn)進(jìn)駐大大興，，勢(shì)必必會(huì)拉拉動(dòng)南南城消消費(fèi)，，吸引引投資資者目目光，，大興興商業(yè)業(yè)升值值潛力力巨大大。華潤(rùn)、、綠地地、保保利、、春光光等項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)規(guī)規(guī)劃面面積大大，地地塊位位置相相臨較較近，，未來來有望望通過過商業(yè)業(yè)的集集中效效應(yīng)將將大興興的核核心商商圈北北移，，提升升大興興整體體的商商業(yè)檔檔次。。領(lǐng)海位位于未未來潛潛在商商圈的的核心心位置置，商商業(yè)氛氛圍將將日漸漸成熟熟。商機(jī)分分析：：開發(fā)商商經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式式總結(jié)結(jié)：商業(yè)名稱開發(fā)商經(jīng)營(yíng)模式合作方式租金(元/天/㎡)商業(yè)運(yùn)營(yíng)情況百聯(lián)清城購(gòu)物中心委托租賃1★★★玫瑰城服裝小商品中心自持自建商業(yè)公司，自行招商、自主經(jīng)營(yíng)——★★吉星德億商業(yè)中心委托租賃不高于1★華堂商場(chǎng)委托租賃1.9★★★★千澤匯商業(yè)中心委托+自持租賃+自行招商1未開業(yè)委托經(jīng)經(jīng)營(yíng)為為主：：60%以上的的開發(fā)發(fā)商選選擇以以租賃賃的方方式，，將商商業(yè)委委托給給商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)公司司進(jìn)行行經(jīng)營(yíng)營(yíng)和管管理，，這樣樣可以以降低低開發(fā)發(fā)商的的商業(yè)業(yè)運(yùn)作作風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，確確保開開發(fā)商商的實(shí)實(shí)際利利益。。商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)公公司管管理水水平有有差異異：從后期期運(yùn)營(yíng)營(yíng)情況況看，，商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)公司司的管管理水水平和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念念是決決定該該商場(chǎng)場(chǎng)是否否能存存活下下來，，是否否能長(zhǎng)長(zhǎng)期發(fā)發(fā)展贏贏利的的關(guān)鍵鍵?！拘〗Y(jié)結(jié)】核心心商商圈圈檔檔次次低低目前前大大興興的的核核心心商商業(yè)業(yè)集集中中在在火火神神廟廟周周邊邊，，但但消消費(fèi)費(fèi)檔檔次次低低，，整整體體形形象象差差。。富人人區(qū)區(qū)存存在在巨巨大大商商機(jī)機(jī)隨著著未未來來商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃的的逐逐步步完完善善和和大大型型商商業(yè)業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的進(jìn)進(jìn)駐駐，，大大興興的的中中高高端端商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)將將逐逐漸漸向向西西北北部部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移。。而而西西北北部部屬屬于于大大興興的的富富人人區(qū)區(qū)，，領(lǐng)領(lǐng)海海位位于于富富人人區(qū)區(qū)的的核核心心位位置置，，因因此此未未來來市市場(chǎng)場(chǎng)存存在在很很大大的的商商機(jī)機(jī)。。委托托經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)可可降降低低開開發(fā)發(fā)商商的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)由于于多多數(shù)數(shù)開開發(fā)發(fā)商商缺缺少少商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)和和管管理理的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，因因此此委委托托商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)公公司司全全權(quán)權(quán)管管理理和和經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商業(yè)業(yè)，，是是降降低低開開發(fā)發(fā)商商經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，確確保保實(shí)實(shí)際際利利益益的的首首選選途途徑徑，，但但對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)公公司司的的水水平平要要求求較較高高。。領(lǐng)海海商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式建建議議：：為了了完完成成領(lǐng)領(lǐng)海海商商業(yè)業(yè)的的既既定定銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)，，同同時(shí)時(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)公公司司利利益益最最大大化化，，建建議議考考慮慮以以下下兩兩種種經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式：：首選選模模式式：：公公司司自自行行招招商商、、銷銷售售。。備選選模模式式：：委委托托知知名名商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)公公司司進(jìn)進(jìn)行行招招商商及及后后期期運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)，，公公司司只只負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)銷銷售售。。優(yōu)點(diǎn)：1、利潤(rùn)可可以達(dá)到到最大化化優(yōu)點(diǎn)：1、客戶資資源豐富富2、招商難難度相對(duì)對(duì)較小3、商業(yè)公公司統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)、、統(tǒng)一管理，，降低后后期運(yùn)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)缺點(diǎn)：1、客戶資資源有限限2、前期招招商難度度大3、后期運(yùn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大4、投資成成本較高高缺點(diǎn)：1、公司利利潤(rùn)相對(duì)對(duì)降低2、合作方方式存在在一定制制約性經(jīng)營(yíng)模式式參考案案例：案例一：：三里屯屯3.3服飾大廈廈開發(fā)商：：華頓國(guó)際際投資有有限公司司經(jīng)營(yíng)模式式：開發(fā)商自自持具體操作作方式：：三里屯3.3服飾大廈廈由華頓頓國(guó)際投投資有限限公司進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)，前期期投資4億元。后后開發(fā)商商自行組組建商業(yè)業(yè)公司，，將大廈廈分割成成小商鋪鋪進(jìn)行銷銷售，同同時(shí)自行行招商。。目前一層層滿租，，二層23元/天/平米，三三層20元/天/平米，四四層18元/天/平米案例二：：秀水2號(hào)經(jīng)營(yíng)模式式：開發(fā)商委委托經(jīng)營(yíng)營(yíng)具體操作作方式：：秀水2號(hào)屬于軍軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)，后委委托給秀秀水投資資進(jìn)行商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)，分割割小商鋪鋪，獨(dú)立立招商，，獨(dú)立運(yùn)運(yùn)營(yíng)。目前秀水水2號(hào)由于經(jīng)經(jīng)營(yíng)不善善，除一一層少量量門臉房房還在經(jīng)經(jīng)營(yíng)外，，其余各各層商鋪鋪已全部部退租。。2005年6月底首次次招商的的租金水水平：一一層20-22元/天/平米，二二層15元/天/平米，三三層10元/天/平米，四四層7-8元/天/平米。案例三：：莊勝SOGO廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式式：開發(fā)商自自持，對(duì)對(duì)投資客客承諾投投資回報(bào)報(bào)率具體操作作方式：：莊勝SOGO是一個(gè)大大產(chǎn)權(quán)商商業(yè)，開開發(fā)商自自持，未未將大產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行行劃分。。開發(fā)商對(duì)對(duì)投資客客只銷售售30年的經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)（虛虛擬產(chǎn)權(quán)權(quán)），并并承諾30年包租，，按8%投資回報(bào)報(bào)率，每每年返還還投資客客收益，，12.5年回本。。開發(fā)商自自己組建建商業(yè)管管理公司司，與進(jìn)進(jìn)駐商戶戶采取聯(lián)聯(lián)營(yíng)分成成的形式式，進(jìn)行行后期商商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)。樓層面積售價(jià)投資回報(bào)率1層5~6㎡60000元/㎡8%2層5~6㎡50000元/㎡8%3層5~6㎡40000元/㎡8%4層5~6㎡30000元/㎡8%5層5~6㎡20000元/㎡8%備注：開開發(fā)商銷銷售30%后，由于于售價(jià)過過高，市市場(chǎng)不接接受，后后改為長(zhǎng)長(zhǎng)期持有有。案例四：：天坐國(guó)國(guó)際商城城經(jīng)營(yíng)模式式：開發(fā)商自自持，對(duì)對(duì)小業(yè)主主承諾投投資回報(bào)報(bào)率具體操作作方式：：開發(fā)商自自己組建建商業(yè)管管理公司司，先售售后租。。招商過程程中，承承諾小業(yè)業(yè)主3年8%的投資回回報(bào)，3年中小業(yè)業(yè)主不能能參與經(jīng)經(jīng)營(yíng)。3年后將經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)歸歸還小業(yè)業(yè)主，由由業(yè)主自自行招商商、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、管理理。樓層面積售價(jià)投資回報(bào)率地下一層10~15㎡28000~30000元/㎡8%一層10~15㎡50000~80000元/㎡8%二層10~15㎡40000元/㎡8%三層10~15㎡35000元/㎡8%領(lǐng)海彩虹新城清城金惠園首邑上城孔乙己酒家漁公漁婆剛記海鮮三、項(xiàng)目目周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手商業(yè)情情況調(diào)查查【競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手確定】本次競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手的的確定以以領(lǐng)海周周邊底商商體量較較大，且且底商已已開始正正常經(jīng)營(yíng)營(yíng)的住宅宅樓盤為為選取原原則。本次調(diào)查查競(jìng)品共共計(jì)4個(gè)，分別別是清城城、彩虹虹新城、、首邑上上城、金金惠園。。考慮到領(lǐng)領(lǐng)海3#樓底商已已經(jīng)開始始經(jīng)營(yíng)，，其租金金水平具具備一定定參考性性，故本本次也做做為調(diào)查查對(duì)象。。另外，本本次增加加對(duì)領(lǐng)海海周邊知知名餐飲飲的調(diào)查查，共計(jì)計(jì)3家，分別別是孔乙乙己酒家家、漁公公漁婆、、剛記海海鮮?！靖?jìng)爭(zhēng)對(duì)手手經(jīng)營(yíng)情情況分析析】競(jìng)品一：：清城清城北區(qū)底商清城南區(qū)底商底商總面面積約25000平米，全全部臨街街，地上上兩層。。清城底商商全長(zhǎng)近近500米，共139個(gè)商鋪，，商鋪面面積在300~500平米之間間不等。。小業(yè)主對(duì)對(duì)外招租租。清城北區(qū)底商清城南區(qū)底商N(yùn)清城北區(qū)清城南區(qū)清城——底商業(yè)態(tài)態(tài)及租金金情況清城底商租金水平美容美發(fā)3~4元/天/平米二手房中介3~4元/天/平米服裝店3.5~4元/天/平米茶樓3.5~4元/天/平米醫(yī)院藥店3~4元/天/平米銀行典當(dāng)3~4元/天/平米郵政電信3~4元/天/平米洗衣店3.5~4元/天/平米便利超市4元/天/平米其他社區(qū)配套3~4元/天/平米平均租金水平3~4元/天/平米底商分析析：1、社區(qū)居居民消費(fèi)費(fèi)型底商商，消費(fèi)費(fèi)檔次不不高。2、住宅底底商，無(wú)無(wú)餐飲。。與領(lǐng)海對(duì)對(duì)比：1、領(lǐng)海是是獨(dú)立商商業(yè)，可可做餐飲飲，業(yè)態(tài)態(tài)選擇比比清城更更為靈活活。2、領(lǐng)海位位于富人人區(qū)，消消費(fèi)水平平比清城城高，對(duì)對(duì)知名品品牌更有有吸引力力。清城底商商——投資回報(bào)報(bào)分析底商成交均價(jià)(㎡)租金（元/天/㎡）成交主力面積（㎡）底商開盤時(shí)間銷售期投資回報(bào)率120002~33002005年4年9%數(shù)據(jù)來源源：北京京市房地地產(chǎn)交易易管理網(wǎng)網(wǎng)清城底商商銷售時(shí)時(shí)間早，，按當(dāng)時(shí)時(shí)的售價(jià)價(jià)和租金金推算，，其商業(yè)業(yè)投資回回本約13年，投資資回報(bào)率率9%。清城投資資客：大大興當(dāng)?shù)氐氐牡鼐壘壭钥蛻魬艟佣啵?，看中百百?lián)清城城的商業(yè)業(yè)價(jià)值。。清城租賃賃商戶：：以社區(qū)區(qū)配套行行業(yè)、家家庭服務(wù)務(wù)行業(yè)居居多，無(wú)無(wú)品牌，，檔次低低。點(diǎn)評(píng)：清城底商商是先租租后售，，這種方方式存在在一個(gè)弊弊端，即即：如果果租金上上不去，，后期售售價(jià)將會(huì)會(huì)受到很很大影響響！競(jìng)品二：：彩虹新新城N底商彩虹新城底商彩虹新城北側(cè)底商彩虹新城東側(cè)底商彩虹新城城底商約約25000平米，全全部為二二層，單單套90-400平米，東東西向長(zhǎng)長(zhǎng)約450米，南北北向約250米。彩虹新城城已營(yíng)業(yè)業(yè)店鋪共共93個(gè)，其中中東西向向54個(gè)，南北北向39個(gè)。小業(yè)主對(duì)對(duì)外招租租。彩虹新城城——底商業(yè)態(tài)態(tài)及租金金情況彩虹新城底商租金水平餐飲2.3~3元/天/平米美容美發(fā)2.5~3元/天/平米二手房中介2.3~3元/天/平米服裝店2~3元/天/平米銀行典當(dāng)2~3元/天/平米洗衣店3元/天/平米便利超市2元/天/平米醫(yī)院藥店3元/天/平米其他社區(qū)配套2~3.5元/天/平米平均租金水平2~3.5元/天/平米底商分析析：1、社區(qū)居居民消費(fèi)費(fèi)型底商商，中低低檔次。。2、餐飲集集中，但但店鋪小小，環(huán)境境差。3、餐飲主主力店有有麻辣香香鍋、金金漢斯烤烤肉、慶慶豐包子子鋪等，，租金水水平在2~3元/天/平米之間間。與領(lǐng)海對(duì)對(duì)比：領(lǐng)海位于于富人區(qū)區(qū)，周邊邊消費(fèi)環(huán)環(huán)境好，，更適合合做高檔檔餐飲。。彩虹新城城底商——投資回報(bào)報(bào)分析底商成交均價(jià)(㎡)租金（元/天/㎡）成交主力面積（㎡）底商開盤時(shí)間銷售期投資回報(bào)率119252.3~390-2002007年3月25日2.5年7%數(shù)據(jù)來源源：北京京市房地地產(chǎn)交易易管理網(wǎng)網(wǎng)彩虹新城城底商自自2007年初開盤盤銷售，，但截至至2009年初才有有成交記記錄。按售價(jià)和和租金推推算，彩彩虹新城城底商的的投資回回本年限限約14年，投資資回報(bào)率率7%。彩虹新城城投資客客：以大大興當(dāng)?shù)氐氐牡鼐壘壭钥蛻魬艟佣唷?。彩虹新城城租賃商商戶：以以餐飲、、社區(qū)配配套居多多，無(wú)品品牌，檔檔次較低低。競(jìng)品三：：首邑上上城N首邑上城底商底商總面面積約14000平米，全全部為二二層，以以東西向向?yàn)橹?，，底商全全長(zhǎng)約180米。首邑上城城已經(jīng)開開始營(yíng)業(yè)業(yè)的底商商有34個(gè)。小業(yè)主對(duì)對(duì)外招租租。首邑上城城——底商業(yè)態(tài)態(tài)及租金金情況首邑上城底商租金水平服裝店2.5~3.5元/天/平米二手房中介2~3元/天/平米美容美發(fā)2~2.5元/天/平米煙酒茶2.5~2.7元/天/平米攝影寫真2~2.5元/天/平米打印設(shè)計(jì)2.5元/天/平米洗衣店2.5元/天/平米醫(yī)院藥店2元/天/平米其他社區(qū)配套2~3.5元/天/平米平均租金水平2~3.5元/天/平米底商分析析：1、社區(qū)居居民消費(fèi)費(fèi)型底商商，中低低檔次。。2、受華堂堂制約，，導(dǎo)致出出租率不不高，租租金上不不去。3、產(chǎn)品定定位缺少少差異性性。與領(lǐng)海對(duì)對(duì)比：領(lǐng)海周邊邊不受大大型商業(yè)業(yè)制約，，招商業(yè)業(yè)態(tài)豐富富，租金金有上調(diào)調(diào)空間。。競(jìng)品四：：金惠園園金惠園位位于領(lǐng)海海東南角角，底商商全部為為一層，，東西向向，全長(zhǎng)長(zhǎng)約500米。金惠園已已經(jīng)開始始營(yíng)業(yè)的的底商有有16家，另有有部分底底商在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租中。。小業(yè)主對(duì)對(duì)外招租租。順馳領(lǐng)海N金惠園底商金惠園——底商業(yè)態(tài)態(tài)及租金金情況金惠園底商租金水平餐飲2.19~2.3元/天/平米二手房中介3元/天/平米美容美發(fā)3元/天/平米便利超市2~3元/天/平米洗衣店3~3.5元/天/平米藥店3元/天/平米其他社區(qū)配套3元/天/平米平均租金水平2~3.5元/天/平米底商分析析：1、社區(qū)居居民消費(fèi)費(fèi)型底商商，檔次次低。2、底商規(guī)規(guī)模小，，僅能維維護(hù)社區(qū)區(qū)周邊居居民消費(fèi)費(fèi)。3、現(xiàn)有餐餐飲內(nèi)部部裝修已已老化，，形象和和檔次都都不高。。與領(lǐng)海對(duì)對(duì)比：領(lǐng)海商業(yè)業(yè)形象好好，周邊邊存在大大量高端端潛在客客戶需求求，具備備較強(qiáng)的的消費(fèi)力力。補(bǔ)充調(diào)查查：領(lǐng)海海3#樓底商領(lǐng)海3#樓底商共共1800平米，單單套面積積30-300平米不等等，目前前為小業(yè)業(yè)主對(duì)外外招商，，出租率率已達(dá)到到85%。經(jīng)營(yíng)范圍圍有煙酒酒店、小小超市、、美容美美發(fā)、音音像店、、房產(chǎn)中中介等，，均為日日常生活活配套.底商租金金水平在在3元/天/平米左右右，售價(jià)價(jià)在12800-14000元/平米之間，，投資回報(bào)報(bào)率約為8%。N3#樓底商領(lǐng)海3#樓底商點(diǎn)評(píng)評(píng)：品質(zhì)低現(xiàn)有底商品品質(zhì)低，經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及及形象有待待改進(jìn)。缺餐飲從3#樓底商中為為數(shù)不多的的幾家暗中中經(jīng)營(yíng)的小小吃店食客客爆滿的現(xiàn)現(xiàn)狀不難看看出，餐飲飲在領(lǐng)海內(nèi)內(nèi)屬于極度度缺乏，存存在很大的的市場(chǎng)需求求。未來消費(fèi)需需求大領(lǐng)海業(yè)主全全部入住后后將達(dá)到3000戶，大規(guī)模模的居住人人口必然會(huì)會(huì)產(chǎn)生大量量的消費(fèi)需需求。消費(fèi)檔次有有提升趨勢(shì)勢(shì)領(lǐng)海住宅未未來售價(jià)繼繼續(xù)上漲，，居民消費(fèi)費(fèi)檔次勢(shì)必必要有所提提升。領(lǐng)海位于富富人區(qū)，而而大興的高高檔餐飲也也全部集中中在西北部部，這為領(lǐng)領(lǐng)海招商提提供了有利利條件。位置大興區(qū)黃村北區(qū)香留園小區(qū)興盛街85-87經(jīng)營(yíng)單位北京孔乙己餐飲文化有限公司營(yíng)業(yè)面積（㎡）約1500樓層狀況地上2層停車位狀況路邊停車（免費(fèi)）開業(yè)時(shí)間2008年租金（元/天/平米）1左右（成交價(jià)）日營(yíng)業(yè)額4000~5000元客單價(jià)80~100元/人利潤(rùn)率50%餐飲簡(jiǎn)介特色紹興菜館，消費(fèi)人群遍布周邊及黃村地區(qū)經(jīng)營(yíng)檔次中高檔備注翡翠城三期配套餐飲餐飲一：孔孔乙己酒家家餐飲分析：：1、屬于商務(wù)務(wù)宴，消費(fèi)費(fèi)檔次高。。2、雖屬華潤(rùn)潤(rùn)開發(fā)，但但位置隱蔽蔽，大興區(qū)區(qū)內(nèi)少有人知知。3、消費(fèi)人群群以翡翠城城業(yè)主居多多。與領(lǐng)海對(duì)比比：領(lǐng)海商業(yè)位位置好，形形象優(yōu)于孔孔乙己，租租金有較大的的上調(diào)空間間。位置大興區(qū)興業(yè)大街翡翠城南側(cè)經(jīng)營(yíng)單位漁公漁婆餐飲管理有限公司營(yíng)業(yè)面積（㎡）約3000樓層狀況地上3層停車位狀況門前約50個(gè)車位（免費(fèi)）開業(yè)時(shí)間2008年租金（元/天/平米）0.8（成交價(jià)）日營(yíng)業(yè)額8000~10000元客單價(jià)100元左右/人利潤(rùn)率50%餐飲簡(jiǎn)介經(jīng)營(yíng)特色以海鮮為主，以大興周邊及黃村中高端消費(fèi)人群為主，是大興區(qū)為數(shù)不多的高檔餐館之一。經(jīng)營(yíng)檔次中高檔備注翡翠城配套餐飲餐飲二：漁漁公漁婆餐飲分析：：1、屬于商務(wù)務(wù)宴，消費(fèi)費(fèi)檔次高。。2、臨興業(yè)大大街，形象象好。3、有內(nèi)部關(guān)關(guān)系，因此此租金較低低。與領(lǐng)海對(duì)比比：與領(lǐng)海臨興興業(yè)大街的的商業(yè)較相相似，可作作為招商的參參考。位置大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興業(yè)大街三段26號(hào)經(jīng)營(yíng)單位北京裕金峰餐飲管理有限公司營(yíng)業(yè)面積（㎡）約3500樓層狀況地上2層停車位狀況路邊停車（免費(fèi)）開業(yè)時(shí)間2009年租金（元/天/平米）1.5（成交價(jià)）日營(yíng)業(yè)額8000元左右客單價(jià)100元左右/人利潤(rùn)率50%餐飲簡(jiǎn)介經(jīng)營(yíng)海鮮和新派粵菜，面向中高端客戶群，人群消費(fèi)約100元經(jīng)營(yíng)檔次中高檔備注清城社區(qū)配套餐飲三：剛剛記海鮮餐飲分析：：1、屬于商務(wù)務(wù)宴，消費(fèi)費(fèi)檔次高。。2、位于百聯(lián)聯(lián)清城附近近，有固定定的目標(biāo)消消費(fèi)客群。與領(lǐng)海對(duì)比比：領(lǐng)海位于富富人區(qū)，有有固定高端端消費(fèi)客群群。【小結(jié)】社區(qū)居民消消費(fèi)型底商商多集中在在大興東南南部，檔次次低大興居住區(qū)區(qū)多集中在在東南部，，但居住人人口消費(fèi)水水平有限，，因此配套套底商也多多以滿足居居民日常消消費(fèi)需求為為主，不注注重品牌，，以小商品品經(jīng)營(yíng)居多多，檔次較較低。高檔餐飲圈圈集中在大大興西北部部富人區(qū)，，目標(biāo)客戶戶清晰別墅和高端端住宅項(xiàng)目目的不斷開開發(fā)，使大大興西北部部已經(jīng)逐漸漸成為大興興的富人區(qū)區(qū)，該區(qū)域域的消費(fèi)市市場(chǎng)目標(biāo)明明確，注重重品牌，特特別是餐飲飲的主力店店紛紛進(jìn)駐駐，為領(lǐng)海海的招商業(yè)業(yè)態(tài)提供了了有價(jià)值的的參考。領(lǐng)海入住人口口逐日增加，，社區(qū)配套型型商業(yè)亟待補(bǔ)補(bǔ)充領(lǐng)海規(guī)劃3000戶業(yè)主全部入入住后，將形形成大規(guī)模的的消費(fèi)需求，，現(xiàn)有配套無(wú)無(wú)法滿足，為為豐富領(lǐng)海招招商業(yè)態(tài)提供供了消費(fèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)。領(lǐng)海招商業(yè)態(tài)態(tài)建議：適合引進(jìn)業(yè)態(tài)態(tài)：中、小型超市市餐飲（中高檔檔商務(wù)餐飲、、特色餐飲、、火鍋店、燒燒烤店等）銀行藥店服裝店眼鏡店數(shù)碼產(chǎn)品（手手機(jī)、小家電電）美容美發(fā)店小商品批發(fā)可能拒絕業(yè)態(tài)態(tài)：百貨業(yè)態(tài)大賣場(chǎng)（家樂樂福、沃爾瑪瑪）家居建材（百百安居、東方方家園）電器賣場(chǎng)（蘇蘇寧、國(guó)美））KTV等娛樂場(chǎng)所健身中心四、大興居住住人口消費(fèi)情情況調(diào)查大興企事業(yè)單單位調(diào)查：規(guī)模以上企事事業(yè)單位達(dá)到到113家根據(jù)大興區(qū)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)字顯示，截截止到2009年2月底，大興區(qū)區(qū)規(guī)模以上服服務(wù)業(yè)企業(yè)已已達(dá)到113家，資產(chǎn)總計(jì)計(jì)已達(dá)到70.8億元，比上年年同期增長(zhǎng)0.6%。其中：資產(chǎn)產(chǎn)過億元的企企業(yè)有19家，占規(guī)模以以上服務(wù)業(yè)企企業(yè)總數(shù)的16.8%。行業(yè)分布廣泛泛，商務(wù)服務(wù)務(wù)業(yè)比重較大大，但高檔商商務(wù)消費(fèi)場(chǎng)所所少大興區(qū)規(guī)模以以上服務(wù)業(yè)企企業(yè)共涉及9個(gè)行業(yè)，分別別是交通運(yùn)輸輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵郵政業(yè)18家；信息傳輸輸、計(jì)算機(jī)服服務(wù)和軟件業(yè)業(yè)4家；租賃和商商務(wù)服務(wù)業(yè)46家；科學(xué)研究究、技術(shù)服務(wù)務(wù)和地質(zhì)勘查查業(yè)23家；水利、環(huán)環(huán)境和公共設(shè)設(shè)施管理業(yè)6家；居民服務(wù)務(wù)和其他服務(wù)務(wù)業(yè)2家；教育6家；衛(wèi)生、社社會(huì)保障和社社會(huì)福利業(yè)2家；文化體育育和娛樂業(yè)6家。傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)占占主導(dǎo)地位大興區(qū)現(xiàn)有第第三產(chǎn)業(yè)單位位867家，其中傳統(tǒng)統(tǒng)服務(wù)業(yè)424家，實(shí)現(xiàn)收入入44.9億元，占總數(shù)數(shù)的78.1%；利潤(rùn)總額為為0.6億元，為總數(shù)數(shù)的1.1倍。傳統(tǒng)服務(wù)務(wù)業(yè)仍占主導(dǎo)導(dǎo)地位。大興居住人口口調(diào)查：大興區(qū)常住人人口109萬(wàn)，消費(fèi)人群群基數(shù)大根據(jù)2008年人口變動(dòng)情情況抽樣調(diào)查查以及相關(guān)部部門統(tǒng)計(jì)資料料推算，北京京市統(tǒng)計(jì)局核核準(zhǔn)大興區(qū)2008年底常住人口口為109.7萬(wàn)人，其中大大興新城戶籍籍常住人口15.7萬(wàn)人，外來常常住人口11.5萬(wàn)人。高端消費(fèi)人群群數(shù)量逐日遞遞增領(lǐng)海周邊5公里輻射范圍圍內(nèi)有60余個(gè)住宅小區(qū)區(qū)，住宅面積積超過1500萬(wàn)平方米，居居民超過45萬(wàn)人。其中有有超過一半以以上是中高收收入人群，特特別是伴隨領(lǐng)領(lǐng)海、翡翠城城、原生墅等等住宅項(xiàng)目的的入住，高端端消費(fèi)人群數(shù)數(shù)量逐日擴(kuò)大大。他們關(guān)注注消費(fèi)環(huán)境和和商業(yè)品質(zhì)，，追求良好的的物質(zhì)和精神神享受。另外外，除了黃村村鎮(zhèn)45萬(wàn)中高檔人群群為主力消費(fèi)費(fèi)人群外，黃黃村鎮(zhèn)周邊還還有幾十萬(wàn)潛潛在人群。富人區(qū)居住人人口，半數(shù)以以上來自城八八區(qū)目前在大興核核心區(qū)居住的的人群中，已已經(jīng)有半數(shù)以以上是來自城城八區(qū)，尤其其是新城北區(qū)區(qū)的高端住宅宅，有很多來來自金融街、、海淀、豐臺(tái)臺(tái)等地的人群群，五環(huán)路的的暢通讓他們們可以在很短短的時(shí)間內(nèi)穿穿越都市的喧喧囂和繁華，，回到舒適的的家里。大興消費(fèi)情況況調(diào)查：大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)19家，人均商業(yè)業(yè)面積1.6平米，人均年年消費(fèi)超過13000元根據(jù)北京大興興信息統(tǒng)計(jì)網(wǎng)網(wǎng)顯示，2009年城鎮(zhèn)居民人人均生活消費(fèi)費(fèi)支出已達(dá)到到13536元，比2008年增長(zhǎng)11.3%。人均商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)面積已達(dá)達(dá)到1.6平米。高檔餐飲集中中在富人區(qū)，，人均消費(fèi)不不低于100元根據(jù)大興區(qū)政政府商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施改造升升級(jí)計(jì)劃，目目前大興區(qū)已已經(jīng)擁有13家特色餐飲企企業(yè)，特別是是新近開業(yè)的的漁公漁婆、、孔乙己等連連鎖餐飲企業(yè)業(yè)，在進(jìn)駐富富人區(qū)的同時(shí)時(shí)，也大幅度度拉升了整個(gè)個(gè)區(qū)域的餐飲飲消費(fèi)檔次。。零售業(yè)態(tài)的增增加，導(dǎo)致大大興區(qū)域商業(yè)業(yè)消費(fèi)向多元元化方向發(fā)展展華堂商場(chǎng)、百百聯(lián)清城購(gòu)物物中心及王府府井百貨的進(jìn)進(jìn)駐，使大興興區(qū)域外來人人口增加，而而這部份人口口大都在城八八區(qū)工作，他他們對(duì)零售業(yè)業(yè)消費(fèi)都有較較大的需求，，導(dǎo)致大興區(qū)區(qū)商業(yè)消費(fèi)開開始由單一化化向多元化方方向發(fā)展。結(jié)論：領(lǐng)海周周邊有潛在消消費(fèi)力論據(jù)1：超市不飽和和領(lǐng)海東側(cè)2公里外的物美美綜合超市，，其選址條件件中對(duì)商圈的的要求以1.2公里為半徑，，居住人口達(dá)達(dá)到2萬(wàn)戶（約5萬(wàn)人左右）。。領(lǐng)海周邊3公里范圍內(nèi)居居住人口約10萬(wàn)人，與物美美綜合超市的的輻射半徑存存在交集，必必定可以分流流部分物美的的消費(fèi)人群。。領(lǐng)海正南側(cè)5公里內(nèi)沒有3000平米以上的中中型超市，此此區(qū)域居住的的客群目前都都在華堂和世世紀(jì)聯(lián)華購(gòu)買買日常生活用用品。論據(jù)2：高檔餐飲的的目標(biāo)客群集集中在富人區(qū)區(qū)和大興企事事業(yè)單位高檔餐飲的選選址集中在大大興的富人區(qū)區(qū)，已經(jīng)開始始產(chǎn)生品牌匯匯聚效應(yīng)。高檔餐飲的目目標(biāo)客群以商商務(wù)宴請(qǐng)、家家庭聚會(huì)等高高消費(fèi)活動(dòng)為為主，消費(fèi)目目標(biāo)清晰化，，消費(fèi)檔次高高，對(duì)區(qū)域整整體商業(yè)品質(zhì)質(zhì)的提升起到到快速推動(dòng)作作用。大興企事業(yè)單單位商務(wù)宴請(qǐng)請(qǐng)一般都在富富人區(qū)的漁公公漁婆和孔乙乙己進(jìn)行，而而現(xiàn)有的商務(wù)務(wù)消費(fèi)場(chǎng)所遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足足這部分客群群的需求，同同時(shí)有很多高高檔品牌餐飲飲都想在此區(qū)區(qū)域占有一席席之地。五、項(xiàng)目SWOT分析商業(yè)主力面臨街，具備成熟的商務(wù)條件展示面寬，可識(shí)別性強(qiáng)框架結(jié)構(gòu)，商鋪分割靈活獨(dú)立商業(yè)樓，可做餐飲具有很強(qiáng)的品牌號(hào)召力位于十字路口，兩側(cè)道路50-80米范圍內(nèi)不能開機(jī)動(dòng)車出入口（主干道80米，次干道50米）地上停車位不充足前期成本高，增加售價(jià)和租金的難度銷售勢(shì)必會(huì)影響大面積租賃周邊缺少餐飲，有較大的市場(chǎng)空白有地下停車場(chǎng)，可解決停車位少的問題作為大興的知名住宅區(qū)，形象號(hào)召力強(qiáng)周邊有醫(yī)院、學(xué)校，有大量潛在客戶需求可對(duì)領(lǐng)海未來的3000戶業(yè)主進(jìn)行深度挖掘未來周邊商業(yè)業(yè)態(tài)不確定，競(jìng)爭(zhēng)激烈領(lǐng)海社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)不成熟，商戶缺乏投資和經(jīng)營(yíng)信心領(lǐng)海及周邊高檔社區(qū)空置率較高，短期內(nèi)不利于商業(yè)人氣的快速聚集Strength（優(yōu)勢(shì)）Weakness（劣勢(shì)）Opportunity（機(jī)會(huì)）Threat（威脅）六、商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策略經(jīng)營(yíng)策略制制定原則：：使領(lǐng)海商業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)最大化經(jīng)營(yíng)策略：：模式1：公司自行行招商、銷銷售租售結(jié)合模式2：委托商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司司招商及運(yùn)運(yùn)營(yíng)以售為主經(jīng)營(yíng)方式：將商鋪劃分分產(chǎn)權(quán)，前前期以租賃賃為主，待待商業(yè)培養(yǎng)養(yǎng)成熟，再再擇機(jī)將商商鋪出售，，獲取最大大利潤(rùn)。經(jīng)營(yíng)方式：：將領(lǐng)海商業(yè)業(yè)整體進(jìn)行行小面積劃劃分，并以以虛擬產(chǎn)權(quán)權(quán)的模式銷銷售（每個(gè)個(gè)商鋪總價(jià)價(jià)控制在30-50萬(wàn)元之間），由由商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)公司進(jìn)行行招商及后后期經(jīng)營(yíng)管管理，承諾諾投資者5年的投資回回報(bào)，但5年內(nèi)無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)。建議：1、公司應(yīng)采采取租售結(jié)結(jié)合的經(jīng)營(yíng)營(yíng)策略，自自行招商、、銷售，這這樣可以使使公司利益益最大化。。2、若前期招招商不順利利，可考慮慮委托商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司司進(jìn)行招商商，公司只只負(fù)責(zé)銷售售，這樣可可以保證公司的的現(xiàn)金流。。招商策略：：經(jīng)營(yíng)策略1：租售結(jié)合合超市先行經(jīng)營(yíng)策略2：以售為主主超市與主力力餐飲同步步招商七、招商建建議【商業(yè)定位】中型超市+特色餐飲=迷你商業(yè)街街【現(xiàn)階段商戶戶意向情況況匯總】已基本確定定意向商戶情情況匯總業(yè)態(tài)商戶名稱需求面積（平米）承受租金（元/天/平米）人均消費(fèi)（元）日營(yíng)業(yè)額（元/日）超市天客隆超市5000-70001左右50-1008-10萬(wàn)福建永輝超市7000左右1.5左右50-10010萬(wàn)左右大型中餐麻辣誘惑20002左右100-1501萬(wàn)左右三千里烤肉7002.5左右50-804000左右望京閣港式火鍋7002.5左右50-604000左右上魚坊10002.5左右606000左右郭林20002.5左右40-501萬(wàn)左右大鴨梨20002左右408000左右青年餐廳10002左右405000左右特色餐飲拿渡麻辣香鍋3005左右503000左右嘉和一品粥3005左右20-302500左右備注：領(lǐng)海海商業(yè)客戶戶日營(yíng)業(yè)額額是三年內(nèi)內(nèi)的平均值值，第一年年日營(yíng)業(yè)額額低于此平平均值。備選商戶情情況匯總說明：備選選商戶作為為招商補(bǔ)充充，目前都都在繼續(xù)跟跟進(jìn)中。業(yè)態(tài)商戶名稱需求面積（平米）承受租金（元/天/平米）人均消費(fèi)（元）日營(yíng)業(yè)額（元/日）超市華潤(rùn)超市7000左右1.5左右50-1008-10萬(wàn)順天府超市5000左右1.5左右50-1008萬(wàn)左右大型中餐金漢斯烤肉1000正在洽談中604000左右東來順2000正在洽談中1005000左右川澤會(huì)浙江菜2000正在洽談中80-1004000左右漢拿山烤肉1000正在洽談中605000左右特色餐飲好倫哥300正在洽談中433500左右麥當(dāng)勞600正在洽談中405000左右比格300正在洽談中40-503000左右備注：領(lǐng)海海商業(yè)客戶戶日營(yíng)業(yè)額額是三年內(nèi)內(nèi)的平均值值，第一年年日營(yíng)業(yè)額額低于此平平均值。業(yè)態(tài)商戶名稱需求面積（平米）進(jìn)展情況超市天客隆超市5000-7000客戶進(jìn)駐意向較強(qiáng)，有可能考慮進(jìn)駐方案是北側(cè)一至三層或地下一層。福建永輝超市7000左右客戶進(jìn)駐意向較強(qiáng)，有可能考慮進(jìn)駐方案是北側(cè)一至三層。華潤(rùn)超市7000左右客戶進(jìn)駐意向不強(qiáng)，有可能考慮進(jìn)駐方案是北側(cè)一至三層。順天府超市5000左右客戶進(jìn)駐意向不強(qiáng)，有可能考慮進(jìn)駐方案是西側(cè)一至三層。超市發(fā)超市6000-7000客戶進(jìn)駐意向不強(qiáng)，有可能考慮進(jìn)駐方案是北側(cè)一至三層。物美超市——客戶因本項(xiàng)目附近有店，不考慮我司項(xiàng)目。樂天瑪特超市——因我司項(xiàng)目工程要求不能滿足客戶開店要求，不考慮在此開店。易初蓮花超市——因我司項(xiàng)目工程要求不能滿足客戶開店要求，不考慮在此開店。法寶超市——客戶不考慮在南城開店。華普超市——客戶經(jīng)過調(diào)研我司項(xiàng)目周邊人口及物美，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大，不考慮進(jìn)駐。匯海銀星超市——客戶經(jīng)過調(diào)研我司項(xiàng)目周邊人口及物美，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)較大，不考慮進(jìn)駐。華聯(lián)BHG超市2500客戶進(jìn)駐意向不強(qiáng)，有可能考慮進(jìn)駐方案是北側(cè)一層。京客隆超市未定正在通過中介公司與客戶進(jìn)行溝通，目前進(jìn)駐意向還未確定。附：領(lǐng)海超超市近期跟跟進(jìn)情況匯匯總經(jīng)營(yíng)模式一一：公司自自行招商、、銷售招商方案方案一：按按樓層招商商方案二：按按樓座招商商【招商方案一一——按樓層招商商】三層平面劃分示意N超市租金建議樓層租金（元/天/平米）備注一層5商業(yè)利潤(rùn)的提升點(diǎn)，以單層獨(dú)立商鋪為主，預(yù)留少量1帶2入口二層3.5以大面積中餐為主，入口全部預(yù)留在一層三層1主營(yíng)超市平均租金水平2.97元/天/平米經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)劃劃分及租金金建議：一層平面劃分示意N特色餐飲超市卸貨平臺(tái)特色餐飲二層平面劃分示意N品牌中餐品牌中餐一層商戶劃劃分示意：：圖例說明：1帶2餐飲入口獨(dú)立商鋪獨(dú)立商鋪獨(dú)立商鋪超市卸貨平臺(tái)N麥當(dāng)勞麻辣誘惑三千里大鴨梨川澤會(huì)浙江菜364.5㎡517.14㎡846.38㎡182.25㎡118㎡118㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡182.25㎡備注：商鋪鋪劃分面積積均為預(yù)估估二層商戶劃劃分示意：：備注：商鋪鋪劃分面積積均為預(yù)估估圖例說明：1帶2餐飲1帶2餐飲獨(dú)立商鋪N三千里331㎡上魚坊980.1㎡麻辣誘惑1457.04㎡大鴨梨1527㎡300㎡391㎡391㎡375㎡391㎡391㎡391㎡354㎡圖例說明：超市三層商戶劃劃分示意：：N順天府順天府4295.53㎡備注：商鋪鋪劃分面積積均為預(yù)估估一層水、電管線預(yù)留示意內(nèi)部空間整整改建議：：1、水、電管管線預(yù)留預(yù)留原則：：1、水、電總總控開關(guān)預(yù)預(yù)留在樓座座拐角。2、根據(jù)商鋪鋪分割情況況，每戶預(yù)預(yù)留水管、、電管接口口，根據(jù)實(shí)實(shí)際情況與與總控連接接。備注：具體管線排排布以規(guī)劃劃設(shè)計(jì)部為為準(zhǔn)。三層水、電管線預(yù)留示意圖例說明：水管預(yù)留口總電箱電線預(yù)留口水管總控二層水、電管線預(yù)留示意2、煙道位置置預(yù)留預(yù)留原則：：1、東西向和和南北向樓樓段各預(yù)留留一個(gè)主煙煙道。2、根據(jù)商鋪鋪分割情況況，每戶預(yù)預(yù)留煙道接接口。備注：煙道管徑大大小及具體體排布以規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)部部為準(zhǔn)。三層煙道預(yù)留示意圖例說明：主煙道煙道預(yù)留口一層煙道預(yù)留示意二層煙道預(yù)留示意考慮到前期期投入成本本和運(yùn)營(yíng)后后的維修成成本，建議議如下：1、超市安裝裝中央空調(diào)調(diào)，根據(jù)超超市營(yíng)業(yè)面面積大小，，配備適量量空調(diào)機(jī)組組即可。2、一、二層層商鋪均不不安裝中央央空調(diào)，待待商戶進(jìn)駐駐后根據(jù)實(shí)實(shí)際需要由由商戶自行行安裝空調(diào)。3、中央空調(diào)調(diào)預(yù)留三層空調(diào)預(yù)留示意圖例說明：空調(diào)主機(jī)中央空調(diào)4、超市坡梯梯建議根據(jù)超市對(duì)對(duì)場(chǎng)地的要要求，一般般賣場(chǎng)應(yīng)于于一層的每每層須配置置兩部自動(dòng)動(dòng)扶梯（不不超過12度），考慮慮到領(lǐng)海商商業(yè)樓的實(shí)際際情況，建建議如下：：1、取消商業(yè)業(yè)樓內(nèi)部原原滾梯設(shè)計(jì)計(jì)。2、考慮到坡坡梯長(zhǎng)度及及上行空間間等問題，，建議將超超市坡梯在在兩側(cè)外掛掛，單向進(jìn)進(jìn)出，這樣樣既可以滿滿足使用要求，又又可以最大大程度減少少對(duì)建筑物物原有結(jié)構(gòu)構(gòu)的破壞。。備注：坡梯位置以以規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)部和工程程部最終方方案為準(zhǔn)。。一層坡梯位置示意出進(jìn)二層坡梯位置示意出進(jìn)三層坡梯位置示意出進(jìn)坡梯外掛示示例世紀(jì)聯(lián)華超超市（清城城店）坡梯梯圖N地上入口地上出口地下車庫(kù)出入口興業(yè)大街香園路卸貨平臺(tái)通道交通組織建建議：地上交通組組織：建議設(shè)置單單向出入口口，入口設(shè)設(shè)在興業(yè)大大街，出口口設(shè)在香園路。。地下交通組組織：地下車庫(kù)設(shè)設(shè)置雙向出出入口。超市卸貨平平臺(tái)：商業(yè)樓北側(cè)側(cè)設(shè)超市卸卸貨車輛專專用通道，，雙向進(jìn)出出，避免卸貨車車輛與社會(huì)會(huì)車輛交叉叉產(chǎn)生混雜雜。領(lǐng)海商業(yè)5年內(nèi)租金年收入預(yù)算表業(yè)態(tài)分布樓層租賃面積（㎡）成交租金（元/天/㎡）2011年收入（元）2012年收入（元）2013年收入（元）2014年收入（元）2015年收入（元）小計(jì)超市F34295.5311,567,8681,567,8681,646,2621,646,2621,728,5758,156,836餐飲F12875.2755,247,3685,247,3685,509,7365,509,7365,785,22327,299,431F25024.533.56,418,8376,418,8376,739,7796,739,7797,076,76833,394,000合計(jì)——12195.33——13,234,07313,234,07313,895,77713,895,77714,590,56668,850,266特別說明：：租金按每2年遞增5%計(jì)算（即自自第3年起開始遞遞增）。餐飲中一帶帶二的商鋪鋪，其租金金按二層租租金計(jì)算。。按方案一劃劃分，領(lǐng)海海第一年日平平均租金2.97元/天/㎡，五年內(nèi)日平平均租金4.21元/天/㎡。其中：餐飲（一、、二層）第第一年日平平均租金4.05元/天/㎡，五年內(nèi)日平平均租金4.21元/天/㎡。上述租金年年收入是按按預(yù)估建筑筑面積計(jì)算算而來的，，最終面積積以實(shí)測(cè)面面積為準(zhǔn)。。租金年收入入預(yù)測(cè)——滿租情況2011年毛收入1323萬(wàn)元，5年租金總收收入6885萬(wàn)元年份租金年收入（元）前期投入費(fèi)用（元）年租金純收入（元）中央空調(diào)投入物業(yè)費(fèi)稅金201113,234,0736,000,000512,203566,0896,155,781201213,234,073——512,203566,08912,155,781201313,895,777——512,203594,39412,789,180201413,895,777——512,203594,39412,789,180201514,590,566——512,203624,11313,454,250合計(jì)68,850,2666,000,0002,561,0152,945,07957,344,172租金年收入入純利測(cè)算算：說明：1、物業(yè)費(fèi)按按3.5元/天/平米計(jì)算。。2、發(fā)票稅金金按5.4%收取。3、以上租金金年收入按按100%滿租測(cè)算，，實(shí)際收入入根據(jù)招租租情況有所所變化。領(lǐng)海商業(yè)銷售價(jià)格

預(yù)算表業(yè)態(tài)分布樓層面積（㎡）2011年租金（元/天/㎡）投資回報(bào)率銷售單價(jià)（元/㎡）超市F34295.5316%6083餐飲F12875.2756%30416F25024.533.56%21291合計(jì)——12195.332.976%18067特別說明：：領(lǐng)海周邊商商業(yè)尚不成成熟，同時(shí)時(shí)領(lǐng)海商業(yè)業(yè)的鋪位劃劃分面積較較大，投資資回報(bào)年限限預(yù)計(jì)要在在15年至20年之間，因因此商業(yè)投投資回報(bào)率率按6%進(jìn)行行推推算算。由于于超超市市租租金金低低，，建建議議對(duì)對(duì)超超市市長(zhǎng)長(zhǎng)期期持持有有，，不不宜宜銷銷售售。。（租租金金反反推推法法：：銷銷售售單單價(jià)價(jià)=租金金×365天÷投資資回回報(bào)報(bào)率率）銷售售價(jià)價(jià)格格反反推推———2011年銷銷售售均均價(jià)價(jià)可可達(dá)達(dá)18067元/平米米，，利利潤(rùn)潤(rùn)率率為為49%領(lǐng)海海商商業(yè)業(yè)整整體體租租金金、、銷銷售售收收入入測(cè)測(cè)算算（（5年））：：年份可售面積（㎡）租賃測(cè)算銷售測(cè)算預(yù)計(jì)收入金額（元）較預(yù)計(jì)增加收入出租率租賃面積（㎡）租金（元/天/㎡）截至當(dāng)年租金收入（元）銷售價(jià)格（元/㎡）當(dāng)年銷售收入（元）預(yù)計(jì)金額（元）比預(yù)計(jì)增加收入金額（元）增長(zhǎng)比例20111237450%61872.976,707,01718067223,561,058230,268,075185,609,25044,658,82524%20121237480%98992.9717,438,24518970234,739,111241,446,12855,836,87830%20131237480%98993.1228,711,45419919246,476,066263,914,31278,305,06242%20141237490%111373.1241,393,81420915258,799,87028