2022年行業(yè)分析二套房首付降至4成造成的影響分析

二套房首付降至4成造成的影響分析數(shù)據(jù)顯示，1～2月，我國累計房地產(chǎn)投資8786億元，處于近5年來的最低位；2022年1～2月，房地產(chǎn)銷售連續(xù)下滑，全國銷售面積8764萬平方米，同比下降16%；房地產(chǎn)價格在1月微弱反彈后調(diào)頭向下，百城住宅價格環(huán)比下降0.24%。下文是對二套房首付降至4成政策介紹及其造成的影響分析。

市場上傳的沸沸揚揚的房貸新政和營業(yè)稅調(diào)整的靴子最終落地。央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。另外，財政部和國家稅務(wù)總局也對個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策進(jìn)行了調(diào)整，營業(yè)稅免征門檻由5年變?yōu)?年。

相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查分析認(rèn)為，在兩項政策的疊加效應(yīng)下，購房者尤其是改善型置業(yè)者的購房門檻和成本將大大降低，可以擴(kuò)大購房需求，轉(zhuǎn)變市場觀望心情，帶動樓市回暖。

購房者首付比例下調(diào)置業(yè)門檻降低200萬房子可少付60萬首付

房貸新政規(guī)定，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時，公積金貸款政策也做出調(diào)整，首次購房公積金貸款最低首付款比例為20%，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金托付貸款購買一般自住房，最低首付款比例為30%。

房貸新政究竟能給購房者帶來多大的實惠？上海易居房地產(chǎn)討論院討論員嚴(yán)躍進(jìn)為購房者算了一筆賬：以一套價值200萬元的房子為例，假如根據(jù)此前一線城市首付7成的比例計算，那么首付款是140萬元，根據(jù)新政4成首付的比例進(jìn)行計算，首付款則削減到了80萬元，這將大大降低購房者的首付金額。

值得留意的是，雖然購房者的首付款大大削減，房貸則會相應(yīng)增加，購房成本也會相應(yīng)增多。在商業(yè)貸款20年期，等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，假如根據(jù)7成首付計算，價值200萬的房子需要向銀行貸款60萬元，還款總額為102萬元，140萬的首付加上102元的房貸，購房總成本為242萬元。假如根據(jù)新政后的4成首付來計算，需要向銀行貸款120萬元，還款總額為205萬元，購房總金額為285萬元。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，購房成本看似增加，但這背后卻有一筆資金在節(jié)約。雖然購房者需要多付43萬元，但可以分期按20年的時間進(jìn)行支付，而且首付可以少付60萬元，考慮到可能的通貨膨脹和房價上漲因素，長遠(yuǎn)來看，這實際是降低了購房者入市的門檻和成本。

“對于剛需和改善型人群來說，支付力量是制約其購房的緣由之一”，在亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，該項政策出臺之后，首付比例有所降低，有助于提高購房者的資金杠桿，撬動更多住房消費。更多相關(guān)內(nèi)容請查閱發(fā)布的《2022-2022年房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭力調(diào)查及投資前景猜測報告》。

營業(yè)稅免征年限降至2年降低購房者負(fù)擔(dān)

除二套房首付比例調(diào)整外，房地產(chǎn)營業(yè)稅也做出了相應(yīng)變化。昨日中國財政部和國家稅務(wù)總局30日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非一般住房對外銷售的，根據(jù)其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的一般住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

一般而言，二手房交易中的營業(yè)稅成本都加在了購房者的身上，據(jù)鏈家地產(chǎn)測算，目前北京二手房市場上目前約有16%的購房者需要交納營業(yè)稅，假如營業(yè)稅“五改二”政策落地，繳納營業(yè)稅的占比可能要降低到8%，整體購房者的負(fù)擔(dān)將會有所降低。

新政假如得到落實，詳細(xì)到購房者身上，就是真金白銀的實惠。“偉嘉安捷”以北京的李先生來舉例說明：李先生看中一套2022年的房子，未滿五年不是唯一住房，100平米，總價300萬，預(yù)備用商業(yè)貸款購買。在新政未出臺前，李先生需要交5.5%的營業(yè)稅，1%的個稅，3%的契稅，總共285000元?，F(xiàn)在新政出臺后，營業(yè)稅變?yōu)槊庹?，至少可以省?65000元，節(jié)約下不少的支出。

對于本輪房調(diào)政策松綁的組合拳對樓市的影響，郭毅分析，新政的提出將會極大的提振市場信念，對于一線城市來說，房地產(chǎn)市場的交易量將會加速反彈，房價也有望逐步止跌回漲。

將會有以下幾點影響：

1、房地產(chǎn)股將消失明顯上漲。

2、一線城市、強(qiáng)二線城市房價明顯上漲。

3、一般城市中心區(qū)的房價，將有不同程度的回暖。但三四線城市上漲動力有待觀看。

4、部分房地產(chǎn)商將可以通過回籠資金，避開資金鏈斷裂。

5、將來針對擁有多套住房的居民，征收累進(jìn)式、懲處性房產(chǎn)稅的可